我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入中國(guó)特色社會(huì)主義新時(shí)代，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，土地有償使用及住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也得到高速的發(fā)展，進(jìn)入繁榮和火爆階段，但房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也日趨嚴(yán)竣，不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素隨之增加。下面是小編帶來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與管控。

    摘要：近二十年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，相關(guān)的投資活動(dòng)也隨之掀起一陣又一陣熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)獲得豐厚的利潤(rùn)，但不得不說(shuō)的是在巨大的利潤(rùn)面前，也伴隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)投資的角度針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了全面的分析，并且通過(guò)分析，將其主要風(fēng)險(xiǎn)作為重點(diǎn)進(jìn)行描述并針對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)提出了相對(duì)的防范策略及管控。

    風(fēng)險(xiǎn)，就是預(yù)期目標(biāo)與實(shí)際結(jié)果之間的不確定性，主要表現(xiàn)為收益不確定性和成本或代價(jià)的不確定性。所謂的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，是指投資房地產(chǎn)項(xiàng)目后得到不利或負(fù)面利益后果。我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入中國(guó)特色社會(huì)主義新時(shí)代，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，土地有償使用及住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也得到高速的發(fā)展，進(jìn)入繁榮和火爆階段，但房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也日趨嚴(yán)竣，不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素隨之增加。根據(jù)諸多房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資不確性風(fēng)險(xiǎn)因素，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行全面的詳細(xì)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析，從整體上對(duì)投資項(xiàng)目所有可能存在的不確定性因素和影響投資收益的因素進(jìn)行分析，得出相對(duì)準(zhǔn)確的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性結(jié)論，同時(shí)制訂有針對(duì)性有效性的防范策略和管控措施，將可能產(chǎn)生的損失降到最低。

    一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析

    隨著經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到繁榮和火爆階段，在這個(gè)階段選擇進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大。由于受房地產(chǎn)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)短、信息對(duì)稱程度、宏微觀政策變動(dòng)大小、企業(yè)內(nèi)部控制完善程度等因素影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)等外部風(fēng)險(xiǎn)和投資決策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷(xiāo)決策風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)所有的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的分析是我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)投資當(dāng)中最為重要的一個(gè)問(wèn)題[1]。

    1.政策風(fēng)險(xiǎn)

    政策風(fēng)險(xiǎn)包括住房制度改革、土地政策、銀行信貸政策、稅收政策等風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)投資企業(yè)都是無(wú)法抵抗的，如稅率調(diào)增或增加稅目時(shí)，將會(huì)增加企業(yè)的稅賦；銀行信貸政策緊縮時(shí)，將會(huì)增加企業(yè)財(cái)務(wù)成本，甚至有可能由于資金嚴(yán)重緊缺導(dǎo)致項(xiàng)目停止；當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求相對(duì)大幅度縮減，購(gòu)買(mǎi)力下降。

    2.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

    伴隨著我國(guó)新時(shí)代經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力所造成的風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)自身市場(chǎng)當(dāng)中由于相同類型的樓盤(pán)地產(chǎn)供給的數(shù)量過(guò)多，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，從而導(dǎo)致了相關(guān)樓盤(pán)停滯銷(xiāo)售或者推廣的成本不斷提高的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由相關(guān)投資者對(duì)其所投資的市場(chǎng)調(diào)查不夠全面以及相對(duì)錯(cuò)誤的判斷所引起的，這是房地產(chǎn)投資企業(yè)自身對(duì)相關(guān)市場(chǎng)把握能力不足所造成的。

    3.企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)

    由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有周期長(zhǎng)、投入資金大的特點(diǎn)因素，給資金籌措、使用、回籠都將帶來(lái)很多不確性。

    如由于利率調(diào)增，導(dǎo)致企業(yè)籌資成本增加；或受其他因素影響，導(dǎo)致籌集資金未能按期到位等；使籌資難度加大和籌資成本增加。由于市場(chǎng)不景氣，客戶購(gòu)買(mǎi)力下降，或營(yíng)銷(xiāo)策略不當(dāng)?shù)纫蛩�，�?dǎo)致無(wú)法達(dá)到銷(xiāo)售預(yù)期，造成資金無(wú)法及時(shí)回籠，增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

    4.投資決策風(fēng)險(xiǎn)

    投資決策指投資決策層對(duì)投資項(xiàng)目作出最后的決定,是投資項(xiàng)目最為關(guān)鍵和首要環(huán)節(jié)。投資決策的風(fēng)險(xiǎn)主要基于可行性研究方案是否調(diào)研充分、分析到位；決策層的構(gòu)成是否合理；因工作不深入、調(diào)查研究不實(shí)，可能造成決策失誤；對(duì)項(xiàng)目投資未實(shí)行民主討論，未按議事規(guī)則辦事，造成決策失誤。

    5.項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

    項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)是指在投資決策后到項(xiàng)目竣工時(shí)的整個(gè)期間，在這期間，時(shí)間長(zhǎng)、不確定性因素較多而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。如開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)不恰當(dāng)；對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)的偏差；項(xiàng)目材料預(yù)算數(shù)量虛增、單價(jià)高等因素導(dǎo)致成本增加；在開(kāi)發(fā)過(guò)程中施工管理不到位，導(dǎo)致工程質(zhì)量驗(yàn)收不過(guò)關(guān)，造成返工，增加開(kāi)發(fā)成本；在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，安全生產(chǎn)工作管控不到位，發(fā)生安全事故，增加開(kāi)發(fā)成本；在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)不確定性因素預(yù)計(jì)不全面及施工管控不嚴(yán)，導(dǎo)致項(xiàng)目施工延期，增加項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本和資金占用風(fēng)險(xiǎn)等。6.營(yíng)銷(xiāo)決策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系著項(xiàng)目投入資金能否及時(shí)回籠，關(guān)系著該項(xiàng)目投資成敗。營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)主要有：當(dāng)銷(xiāo)售模式選擇不恰當(dāng)時(shí)，有可能影響預(yù)期銷(xiāo)售量、資金回籠目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；由于市場(chǎng)定位、市場(chǎng)調(diào)研分析、市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)預(yù)判因素影響銷(xiāo)售定價(jià)不準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)。

    二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效管控措施

    房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投入資金大、周期長(zhǎng)，我們可以把它分成五個(gè)部分進(jìn)行有效管控，即房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前風(fēng)險(xiǎn)的有效識(shí)別和精準(zhǔn)預(yù)判、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期階段風(fēng)險(xiǎn)防范、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)措施、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，在各個(gè)階段里將本階段可能產(chǎn)生的不確性因素降到最低。

    1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前風(fēng)險(xiǎn)的有效識(shí)別

    潛在的風(fēng)險(xiǎn)是根據(jù)房地產(chǎn)投資企業(yè)的一系列操作而產(chǎn)生的，房地產(chǎn)投資高回報(bào)效益與高風(fēng)險(xiǎn)相互對(duì)等，且雙重性質(zhì)同時(shí)存在。投資前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效識(shí)別是指在投資前就進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)或潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的分析及識(shí)別，并且進(jìn)行系統(tǒng)化的分類及整理歸類等分析，以揭示其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)等一系列過(guò)程。

    2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前風(fēng)險(xiǎn)的精準(zhǔn)預(yù)判

    房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的精準(zhǔn)預(yù)判是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)全面有效識(shí)別的基礎(chǔ)之上，針對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)所發(fā)生的概率及其發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后所造成的損失程度及規(guī)模進(jìn)行精準(zhǔn)的預(yù)判，并提供給企業(yè)決策層進(jìn)行有效準(zhǔn)確的決策，同時(shí)有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率從而將其損失降至最低。在房地產(chǎn)投資的過(guò)程當(dāng)中，可以選擇從風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目開(kāi)始著手，直接放棄相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目，這樣風(fēng)險(xiǎn)的概率產(chǎn)生就會(huì)降到最低甚至零風(fēng)險(xiǎn)投資[2]。

    3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期階段風(fēng)險(xiǎn)防范

    房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期階段是指投資決策后到開(kāi)始施工之前這段期間。主要有對(duì)項(xiàng)目地塊規(guī)劃用途、特性、獲利水平等調(diào)研，競(jìng)買(mǎi)土地使用權(quán)，前期手續(xù)報(bào)批，規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作。在這階段要詳細(xì)充分地做好市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)合適的目標(biāo)消費(fèi)群體找準(zhǔn)項(xiàng)目定位、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格；高質(zhì)量地完成規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)工作，降低工程成本、減少實(shí)施后的隱患。

    4.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)措施

    建設(shè)階段指樁基施工開(kāi)始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的整個(gè)過(guò)程。主要有對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全管理方面進(jìn)行管控。本階段要認(rèn)真全面地做好施工方案，方案表達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確，選擇合適的施工方法，地基勘測(cè)資料收集齊全，做好現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)督，防止施工方偷工減料、使用低劣材料、施工設(shè)備不全、未按規(guī)程實(shí)施操作、管理者不負(fù)責(zé)任、無(wú)故拖延工期等風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目質(zhì)量、加快施工進(jìn)度、降低工程成本。

    5.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

    房地產(chǎn)投資項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)是項(xiàng)目的最后環(huán)節(jié)，也是決定投資成敗的重要環(huán)節(jié)。營(yíng)銷(xiāo)工作應(yīng)貫穿整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程，在前期階段就應(yīng)做好銷(xiāo)售策劃，通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研和分析，針對(duì)目標(biāo)客戶群體，在房屋價(jià)格、戶型、品質(zhì)、外觀等方面找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，從源頭上降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)；在實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)工作前，制訂好全方位的營(yíng)銷(xiāo)策略，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，選定合適的銷(xiāo)售模式、入市時(shí)機(jī)、明確各房源的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；提前大力和高調(diào)地做好宣傳推廣工作，迎合目標(biāo)客戶群體心理需求，通過(guò)合適的賣(mài)點(diǎn)，巧妙、廣泛、有計(jì)劃地進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)宣傳，采用樣板房體驗(yàn)、熱點(diǎn)活動(dòng)增強(qiáng)銷(xiāo)售氛圍。

    三、結(jié)束語(yǔ)

    本文從多角度對(duì)房地產(chǎn)投資可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了全面分析，總結(jié)了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資各階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出具體防范措施方案，最大限度地預(yù)防、降低、回避、轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

    

 

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