按照州建設(shè)局【201*】3號(hào)文《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)的通知》的工作安排，我們調(diào)研組于7月19日至8月2日，對(duì)我州物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。通過(guò)調(diào)研，進(jìn)一步了解了全州物業(yè)管理的基本情況，針對(duì)物管工作中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了積極探討，由此提出相應(yīng)的建議。
一、基本情況
（一）全州物業(yè)管理概況。目前，全州物業(yè)服務(wù)企業(yè)有63家，其中一級(jí)資質(zhì)1家（有托管項(xiàng)目外地備案企業(yè)的“**江綠城物業(yè)”）， 二級(jí)資質(zhì)1家（本地的企業(yè)特變物業(yè)），三級(jí)（含暫定）資質(zhì)61家。從業(yè)人員4630人，物業(yè)服務(wù)總面積1178.38萬(wàn)平方米，有住宅、商業(yè)、工廠、醫(yī)院等物業(yè)類型。2002年之前建設(shè)的住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為10-15元/戶•月,2003年至今新建住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)為0.30-0.50元/平方米•月，高層為0.80-1.50元/平方米•月。物業(yè)服務(wù)存在的主要形式包括：開發(fā)企業(yè)和下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)“父與子”的托管、專業(yè)服務(wù)企業(yè)的委托管理、大企業(yè)或國(guó)有企業(yè)的下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)自管（如瑪電物業(yè)公司和特變物業(yè)公司）及業(yè)主自治管理。
（三）物業(yè)管理新體制建設(shè)情況。我州于2004年建立“將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理”的體制，突破了行業(yè)管理的局限，將管理重心下沉到街道及社區(qū)，明確街道、社區(qū)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的日常監(jiān)管職責(zé)，由行業(yè)主管部門單槍匹馬管理的體制轉(zhuǎn)變?yōu)榕c基層組織齊抓共管的新體制，從而基本解決了物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)重復(fù)管理的問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理結(jié)合的平臺(tái)建設(shè)調(diào)動(dòng)了各部門積極性，通過(guò)整合相關(guān)資源，開展“衛(wèi)生進(jìn)小區(qū)、文化進(jìn)小區(qū)、物業(yè)管理進(jìn)小區(qū)、城市居民進(jìn)小區(qū)、規(guī)劃進(jìn)小區(qū)及法制進(jìn)社區(qū)”的“六進(jìn)”活動(dòng)，提高了業(yè)主對(duì)加強(qiáng)小區(qū)物管工作的認(rèn)同感和齊抓共管的積極性。
二、存在的問(wèn)題
近年來(lái)，我州物業(yè)管理工作取得了較顯著的成效，但目前還存在著諸多問(wèn)題，需要認(rèn)真研究解決。
（一）物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不到位。物業(yè)管理是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程，不是靠哪一個(gè)部門就能解決好的，需要政府相關(guān)職能部門、業(yè)主、物服企業(yè)等共同配合，相互協(xié)作。在物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中，認(rèn)識(shí)不到位的現(xiàn)象依然存在。主要表現(xiàn)有：一是一些縣市的有關(guān)街道（社區(qū)）對(duì)物業(yè)管理重心下移體制認(rèn)識(shí)有偏差。一些縣市的社區(qū)居委會(huì)對(duì)其參與物業(yè)管理的重要意義缺乏認(rèn)識(shí)。《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)**市物業(yè)管理工作實(shí)施意見》（昌市政辦發(fā)【201*】76號(hào)）中也明確規(guī)定：各街道辦事處、社區(qū)要把物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)工作中，指導(dǎo)并監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，根據(jù)需要，社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)人可受聘于業(yè)主大會(huì)并擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)職務(wù)，從而形成社區(qū)、行業(yè)主管部門、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)“四位一體”的管理模式。物業(yè)管理新體制在**市的實(shí)踐證明，實(shí)行“條塊結(jié)合，以塊為主，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理”的體制是科學(xué)的，是切實(shí)可行的。二是業(yè)主履行義務(wù)意識(shí)淡薄。由于業(yè)主自治自律能力與物業(yè)管理市場(chǎng)化要求不相適應(yīng)，因不交物管費(fèi)以及抵制物管費(fèi)調(diào)整的矛盾屢屢發(fā)生。如**市光明苑小區(qū)因業(yè)主自行管理失敗后，通過(guò)招投標(biāo)選聘新的物管企業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)中標(biāo)價(jià)為0.30元/平方米•月，但少數(shù)人提出種種理由不愿交納，導(dǎo)致物管企業(yè)撤出，搞得小區(qū)物管工作難以正常開展，只好暫由街道物業(yè)服務(wù)中心代管。三是相當(dāng)一部分物管企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能按照物業(yè)服務(wù)合同履行約定，缺乏內(nèi)部質(zhì)量檢查機(jī)制，尤其在低收費(fèi)率或低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)情況下低質(zhì)服務(wù)，結(jié)果導(dǎo)致與業(yè)主之間的矛盾頻發(fā)。
（二）業(yè)主不能很好的適應(yīng)物管市場(chǎng)化的客觀要求。2004年之前實(shí)行物業(yè)管理的老小區(qū)，多為自建自管，收費(fèi)低、服務(wù)低。2004年以后公開招投標(biāo)的新建小區(qū)，物管服務(wù)費(fèi)雖然普遍高過(guò)老小區(qū)1倍以上，但受老小區(qū)低收費(fèi)的影響，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低。《勞動(dòng)合同法》實(shí)施后，按規(guī)范勞動(dòng)用工，物管企業(yè)應(yīng)當(dāng)為職工交納“五金”（養(yǎng)老金、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)），物價(jià)指數(shù)持續(xù)高位增長(zhǎng)，致使物管服務(wù)成本大幅度剛性上升，而業(yè)主仍要求物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變，物管企業(yè)無(wú)奈只有通過(guò)降低服務(wù)質(zhì)量來(lái)減少虧損，這種現(xiàn)象嚴(yán)重阻礙了物管服務(wù)市場(chǎng)化、專業(yè)化的發(fā)展，如不能及時(shí)排除障礙，推進(jìn)物管服務(wù)市場(chǎng)化進(jìn)程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將無(wú)法生存，必然出現(xiàn)物管企業(yè)炒業(yè)主的現(xiàn)象，事實(shí)上這樣的現(xiàn)象已經(jīng)在發(fā)生。如不超前化解，將會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。
（三）業(yè)主自治能力不夠強(qiáng)�！段餀�(quán)法》頒布實(shí)施以來(lái)，業(yè)委會(huì)代表業(yè)主依法維權(quán)的意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，如**市昌建花園小區(qū)業(yè)委會(huì)代表業(yè)主要求對(duì)小區(qū)物管實(shí)行自治自管，但是在實(shí)行業(yè)主自治制度的過(guò)程中也暴露出很多矛盾和問(wèn)題。一是業(yè)主自治的制度還不夠健全�！段餀�(quán)法》、《物管條例》對(duì)業(yè)主自治的有關(guān)規(guī)定較為籠統(tǒng)，造成現(xiàn)在業(yè)主自治中很多問(wèn)題的處理無(wú)法可依。二是業(yè)主自治運(yùn)作非常脆弱，小區(qū)業(yè)主一方面要求自治，另一方面對(duì)小區(qū)出現(xiàn)的問(wèn)題又遷怒于業(yè)委會(huì)。由于部分業(yè)主對(duì)現(xiàn)行業(yè)委會(huì)工作不滿，未經(jīng)法定程序而另行組建所謂的業(yè)委會(huì)，結(jié)果導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主自治難以施行，損害了絕大多數(shù)業(yè)主利益。三是業(yè)主自治缺乏資金支持。無(wú)論是自治選舉，還是業(yè)委會(huì)日常運(yùn)作都需要資金，但現(xiàn)實(shí)狀況是沒有固定經(jīng)費(fèi)來(lái)源，業(yè)委會(huì)主任大多靠無(wú)償服務(wù)，熱心奉獻(xiàn)，這樣長(zhǎng)期下去必然使業(yè)主自治制度難以堅(jiān)持。
（四）物管有關(guān)部門之間合作不協(xié)調(diào)。物業(yè)管理涉及業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)企業(yè)、物管企業(yè)、街道辦、公共事業(yè)單位等多方關(guān)系，而房屋質(zhì)量、拆改墻體、治安秩序、綠化管理、二次供水、環(huán)境保護(hù)、違章搭建、占道經(jīng)營(yíng)、便民服務(wù)中心等具體問(wèn)題，又涉及到房管、建設(shè)、規(guī)劃、城管、物價(jià)、公安、環(huán)保、林業(yè)、民政等行政主管部門。由于物業(yè)管理公司是服務(wù)單位，沒有執(zhí)法權(quán)，遇到小區(qū)業(yè)主違規(guī)裝修、違章搭建時(shí)向相關(guān)部門反映，往往得不到及時(shí)解決，致使矛盾轉(zhuǎn)嫁到物管企業(yè)身上，從而嚴(yán)重影響到業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的和諧。
（五）房屋維修資金歸集管理有待加強(qiáng)。近年來(lái)，僅**市房管部門為規(guī)范維修資金管理，將物業(yè)管理中心事企分離，專門負(fù)責(zé)維修資金管理，實(shí)行“核算到幢、記賬到戶（套）”，建立查詢系統(tǒng)、使用公示制度、審計(jì)制度等，其他各縣市還未分離。在調(diào)研中我們也發(fā)現(xiàn)，一方面房屋維修資金歸集的歷史遺留問(wèn)題較多：一是目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施、設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和大修、改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善、增加，而這些小區(qū)沒有專項(xiàng)維修基金,根本無(wú)力進(jìn)行舊小區(qū)改造,許多問(wèn)題無(wú)法解決，造成物業(yè)管理難度增大,業(yè)主意見較大。這些問(wèn)題嚴(yán)重影響了居民的正常生活, 但解決這些問(wèn)題，需要投入大量資金，單靠物業(yè)公司顯然是勉為其難。二是房屋公共部位需要維修，資金如不能及時(shí)落實(shí)，極易引發(fā)矛盾，造成業(yè)主上訪。三是房屋維修資金用完后，如何續(xù)籌尚沒有具體辦法。另一方面，也還存在著維修資金使用報(bào)批手續(xù)繁瑣、資金到位時(shí)間長(zhǎng)、實(shí)際支取使用難等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)引起足夠重視，并切實(shí)加以解決。
（六）物業(yè)公司與開發(fā)商的職責(zé)界定不明確。由于開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)界定欠明確，往往會(huì)造成某些責(zé)任的盲點(diǎn)。在絕大多數(shù)小區(qū)中，業(yè)主大會(huì)制度還沒有得到真正實(shí)現(xiàn)，部分物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商間呈現(xiàn)出的是“父與子”關(guān)系而非合同關(guān)系，與業(yè)主之間也沒有什么協(xié)議。在這種體制下，建管不分、責(zé)任不清的情況較為突出。近年來(lái)的物業(yè)投訴案例，幾乎80％以上都是開發(fā)商遺留下來(lái)的問(wèn)題，如房屋質(zhì)量問(wèn)題、小區(qū)規(guī)劃問(wèn)題等等，真正該由物業(yè)公司負(fù)責(zé)的只是很少的一部分。物業(yè)管理企業(yè)直接面對(duì)業(yè)主，是第一線投訴對(duì)象，往往成為開發(fā)商的“替罪羊”。
（七）物業(yè)前期介入不夠。與其說(shuō)物業(yè)前期介入不夠還不如說(shuō)是開發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒有對(duì)售后服務(wù)做充分的考慮。商品房作為特殊的商品，它的售后服務(wù)直接影響到開發(fā)企業(yè)的品牌樹立和企業(yè)形象。意識(shí)到這一點(diǎn)的開發(fā)商我們會(huì)說(shuō)他是在做品牌、樹形象，但實(shí)際上企業(yè)追求的始終是利益最**，為優(yōu)質(zhì)售后服務(wù)提前規(guī)劃設(shè)計(jì)、提高配套標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)的就是經(jīng)濟(jì)利益。
三、幾點(diǎn)建議
物業(yè)管理涉及業(yè)主切身利益，直接影響到城市管理和社會(huì)穩(wěn)定。面對(duì)目前存在的問(wèn)題，我們建議：
（一）要不斷完善物業(yè)管理有關(guān)政策。隨著形勢(shì)的發(fā)展變化，涉及物管的許多政策法規(guī)存在著過(guò)時(shí)、偏離實(shí)際、甚至處于真空狀態(tài)等問(wèn)題，有必要及時(shí)加以清理完善。建議盡快制定《昌**物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》，以加強(qiáng)我州物業(yè)管理工作的指導(dǎo)性；盡快出臺(tái)我州住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)規(guī)程，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法依規(guī)履行職責(zé)，使業(yè)主自治做到有法可依，有章可循；制定物業(yè)管理項(xiàng)目考評(píng)辦法，加強(qiáng)對(duì)物管企業(yè)的監(jiān)管，督促物管企業(yè)改進(jìn)服務(wù)態(tài)度，提高物管水平。近年來(lái)，物業(yè)管理服務(wù)剛性成本的增加給物管企業(yè)造成經(jīng)營(yíng)壓力，迫于經(jīng)營(yíng)壓力，部分物管企業(yè)要求從一些小區(qū)撤出，影響到社會(huì)的穩(wěn)定。要盡快成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)自律作用�，F(xiàn)在一些小區(qū)物管退出后，仍然有一些物管公司去低價(jià)托盤，從而造成惡性循環(huán)。解決此類問(wèn)題要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，通過(guò)制定行業(yè)自律和懲戒規(guī)則對(duì)此類行為加以約束。此外，要規(guī)范物管退出機(jī)制�，F(xiàn)在的物管市場(chǎng)不怕業(yè)主炒物管，就怕物管炒業(yè)主。物管企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同到期后，因物業(yè)服務(wù)費(fèi)得不到調(diào)整而選擇撤出，業(yè)主一旦不能及時(shí)選聘物管公司，撤出后必然留下管理的真空，并將難題留給政府，進(jìn)而影響社會(huì)穩(wěn)定。
（二）要建立健全行政協(xié)調(diào)機(jī)制。物管工作涉及到政府諸多職能部門，有關(guān)部門能否做到各司其職、齊抓共管，直接關(guān)系到物管工作的好壞。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，在行業(yè)監(jiān)督管理方面的問(wèn)題應(yīng)由房管部門處理；依據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《城市供水條例》、《城市燃?xì)夤芾磙k法》等有關(guān)規(guī)定，工程質(zhì)量、供水、燃?xì)�、拆改承重墻等方面的�?wèn)題應(yīng)由建設(shè)部門處理；依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的問(wèn)題應(yīng)由規(guī)劃部門處理；依據(jù)《城市綠化管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，綠化方面的問(wèn)題應(yīng)由園林部門處理；依據(jù)《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定占道經(jīng)營(yíng)、違章搭建、亂拉亂掛方面的問(wèn)題應(yīng)由城管部門處理；依據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》及《中華人民共和國(guó)道路交通管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，小區(qū)治安安全、車輛管理等方面的問(wèn)題應(yīng)由公安部門處理；依據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》有關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)廢水、廢氣、噪音、振動(dòng)、油煙等環(huán)境方面的問(wèn)題應(yīng)由環(huán)保部門處理。建議政府能夠盡快出臺(tái)文件明確各部門有關(guān)物業(yè)管理的職能，建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，并將涉及物業(yè)管理方面的各部門職責(zé)納入城市長(zhǎng)效綜合管理考核，做到有獎(jiǎng)有罰，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。
（三）要堅(jiān)定不移的推進(jìn)物業(yè)管理重心下移。建議將物業(yè)管理重心下移的機(jī)制納入城市長(zhǎng)效綜合管理考核，實(shí)行月點(diǎn)評(píng)制度，積極推進(jìn)物業(yè)管理重心下移工作的落實(shí)。盡管在物管重心下移后，街道、社區(qū)已進(jìn)入物業(yè)管理的角色，但物管重心下移工作的諸多方面還需進(jìn)一步改進(jìn)、提高。如充實(shí)物管隊(duì)伍，定期召開社區(qū)居委會(huì)、物管企業(yè)、業(yè)委會(huì)聯(lián)席會(huì)議，組織物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考評(píng)等。財(cái)政要繼續(xù)給予舊有小區(qū)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼。各縣市財(cái)政應(yīng)將此經(jīng)費(fèi)列入政府正常的財(cái)政預(yù)算，同時(shí)州財(cái)政部門要對(duì)各縣市財(cái)政部門專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查，確保經(jīng)費(fèi)及時(shí)到位，�？顚Ｓ谩�
（四）要積極穩(wěn)妥地加快物管市場(chǎng)化步伐。要真正提高物管水平，可以說(shuō)，加快物管市場(chǎng)化進(jìn)程已成為毋庸置疑的最佳選擇。當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)不符、服務(wù)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，這是物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展進(jìn)程中遇到的最大矛盾。全州物管有關(guān)行政部門要加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理按市場(chǎng)化規(guī)律運(yùn)作。為此建議：由各縣市房管、物價(jià)、勞動(dòng)部門對(duì)物管費(fèi)用進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，適時(shí)調(diào)整物管指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行菜單式收費(fèi)服務(wù)；要積極發(fā)揮物管行業(yè)協(xié)會(huì)職能，規(guī)范行業(yè)自律，避免低價(jià)、低質(zhì)惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)老舊小區(qū)低于最低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)價(jià)格的，通過(guò)行規(guī)限制物業(yè)企業(yè)托管；要規(guī)范物業(yè)招標(biāo)行為，通過(guò)市場(chǎng)杠桿作用，達(dá)到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)及優(yōu)勝劣汰；要規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)用工，剛性推進(jìn)新建物業(yè)服務(wù)價(jià)格的市場(chǎng)化，改變低收費(fèi)、低工資、低服務(wù)的窘境。以規(guī)范用工推進(jìn)市場(chǎng)化，以市場(chǎng)化帶動(dòng)專業(yè)化，從而有效提升物業(yè)服務(wù)水平。
（五）要切實(shí)加強(qiáng)房屋維修資金的歸集和使用管理工作。維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，是業(yè)主自己的錢，減免、緩繳都直接關(guān)系到群眾的切身利益。一方面要認(rèn)真做好房屋維修資金的收繳歸集工作。有關(guān)部門要加大協(xié)調(diào)力度，對(duì)一些欠繳的維修資金要抓緊催繳到位；對(duì)一些按市有關(guān)規(guī)定減免的維修資金能夠在年度財(cái)政預(yù)算中落實(shí)；對(duì)應(yīng)從企業(yè)改制資產(chǎn)中剝離出來(lái)的維修資金應(yīng)按規(guī)定繳入專戶。另一方面要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房屋維修資金的使用管理。盡量簡(jiǎn)化維修資金的報(bào)批使用手續(xù)，實(shí)行一站式服務(wù)，以方便群眾，使維修資金的使用管理真正做到透明、便捷，規(guī)范化、制度化。
（六）理順物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商的關(guān)系。要明確建設(shè)與管理的責(zé)權(quán)利，逐步推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)，改變物業(yè)服務(wù)由開發(fā)商派生出來(lái)并依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的市場(chǎng)主體、獨(dú)立進(jìn)入市場(chǎng)、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，實(shí)施專業(yè)化管理，從體制上解決建管不分弊端。同時(shí)對(duì)開發(fā)商的遺留問(wèn)題，不能讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)替罪羊，對(duì)這些問(wèn)題的界定要盡快明確下來(lái)。
（七）物業(yè)前期介入應(yīng)包括項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、商品房預(yù)售審批、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的簽定及商品房銷售時(shí)物業(yè)服務(wù)協(xié)議的簽定。建設(shè)行政主管部門，特別是規(guī)劃、房產(chǎn)部門應(yīng)充分依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)將物業(yè)前期介入納入到項(xiàng)目行政審批的必要條件中去，也可將此內(nèi)容列入地方性法規(guī)的條款中。
（八）加快建立和完善市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，建立“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的服務(wù)收費(fèi)體系。根據(jù)建設(shè)部自治區(qū)制定的有關(guān)辦法，協(xié)同有關(guān)部門完成以普通住宅（包括售后公房）為主要對(duì)象的“分等定級(jí)”收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)具體方案，規(guī)范物業(yè)管理的收費(fèi)，減少收費(fèi)矛盾。完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)行為。首先，有關(guān)部門應(yīng)制訂科學(xué)合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)�，F(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)辦法是對(duì)小區(qū)定級(jí)、按建筑面積計(jì)費(fèi)。由于該辦法對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)都沒有細(xì)化和量化，居民和物業(yè)管理公司往往對(duì)小區(qū)定級(jí)各執(zhí)一詞，部分業(yè)主因此而拒交物業(yè)管理費(fèi)。因此，建議州建設(shè)局、物價(jià)局要根據(jù)《自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》、《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)及標(biāo)準(zhǔn)》以及居民的不同消費(fèi)需求，盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系，方便不同層次的居民根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，充分體現(xiàn)市場(chǎng)的多樣化。其次，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),將收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)以醒目方式予以公布。讓群眾了解自己應(yīng)盡的義務(wù)和應(yīng)享受的權(quán)利。了解自己哪些應(yīng)該負(fù)擔(dān)及負(fù)擔(dān)多少,哪些屬于不合理負(fù)擔(dān)可以拒絕。把政策和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向群眾講明,從而提高住戶的自覺納費(fèi)意識(shí),增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)。物業(yè)管理企業(yè)還必須定期向住戶公布收費(fèi)的收入額和支出賬目,公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施,接受主管部門、業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。對(duì)隨意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的,小區(qū)管理委員會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向收費(fèi)主管部門投訴,對(duì)構(gòu)成價(jià)格違法行為者,由政府物價(jià)檢查機(jī)構(gòu)依法同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)行為的指導(dǎo)監(jiān)督，嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和收支定期公開制度，做到明明白白消費(fèi)，明明白白服務(wù)。
（九）廣泛宣傳，積極引導(dǎo)，培育成熟的物業(yè)管理消費(fèi)群體。物業(yè)管理工作要發(fā)展，要產(chǎn)生質(zhì)的飛躍，必須得到廣大群眾的支持和贊同。要充分利用多種輿論工具，采取生動(dòng)有效、深入人心的方式，加大對(duì)物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo)，使廣大群眾充分認(rèn)識(shí)到，推行物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，以及由此將帶來(lái)居住環(huán)境改善、生活質(zhì)量提高等多方面的實(shí)惠，從而樹立“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)意識(shí)。幫助居民提高物業(yè)管理意識(shí)，使廣大居民認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理，創(chuàng)造良好家園需要生活其中的每一個(gè)人的關(guān)注、參與和貢獻(xiàn)，使絕大多數(shù)市民家庭都能自覺遵守小區(qū)的管理規(guī)定，并自覺把物業(yè)管理消費(fèi)作為家庭支出的組成部分，從而營(yíng)造一個(gè)全社會(huì)了解物業(yè)管理，關(guān)心物業(yè)管理，接受物業(yè)管理，支持物業(yè)管理的良好氛圍。
各物業(yè)服務(wù)企也應(yīng)采取多種途徑加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通，主動(dòng)搭建平臺(tái)讓廣大業(yè)主積極參與到小區(qū)物業(yè)管理。如在窗口地段開辟宣傳專欄和宣傳櫥窗，要在主要交通要道設(shè)置過(guò)街橫幅及大幅標(biāo)語(yǔ)，使物業(yè)服務(wù)成為輿論熱點(diǎn)；根據(jù)小區(qū)業(yè)主情況開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)可以組織業(yè)主開展一些業(yè)主即感興趣又有意義的活動(dòng)，例如家裝設(shè)計(jì)比武、重大節(jié)日慶�；顒�(dòng)、公共設(shè)施環(huán)境業(yè)主義務(wù)監(jiān)督員、公共綠地、樹木的家庭“領(lǐng)養(yǎng)”等。社區(qū)居委會(huì)要充分發(fā)揮輿論導(dǎo)向作用，采取多種形式，廣泛宣傳實(shí)施物業(yè)管理的重要意義和有關(guān)政策措施，為全面開展物業(yè)管理工作營(yíng)造良好的輿論氛圍。要通過(guò)多種形式的宣傳，消除廣大群眾長(zhǎng)期以來(lái)在行政性、福利性管理模式下形成的無(wú)償服務(wù)的陳舊觀念，加深對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理性質(zhì)、內(nèi)容和服務(wù)范圍的認(rèn)識(shí)和理解，從而積極支持這項(xiàng)工作，促進(jìn)物業(yè)管理工作的正常開展。
（十）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)開展多種經(jīng)營(yíng)，增加企業(yè)效益。物業(yè)管理企業(yè)采取“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”。物業(yè)服務(wù)公司要取得經(jīng)濟(jì)效益，既要通過(guò)各種方法降低成本，又要開拓經(jīng)營(yíng)渠道增加收入。1、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。物業(yè)服務(wù)是微利服務(wù)行業(yè)。尤其是在我國(guó)目前的實(shí)際情況下，物業(yè)服務(wù)公司只有擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)，才能生存發(fā)展，提高管理服務(wù)水平。 2、擴(kuò)大管理類型。目前，不僅居民住宅實(shí)行物業(yè)管理，而且學(xué)校、銀行、商場(chǎng)、醫(yī)院、酒店等，也可被納入物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)范圍，成為各物業(yè)公司競(jìng)投的目標(biāo)。 3、擴(kuò)大管理品種。物業(yè)管理作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，可以派生許多與此相關(guān)的分項(xiàng)產(chǎn)品和系列產(chǎn)品，包括機(jī)電維護(hù)、清潔、綠化、生活服務(wù)以及物業(yè)策劃、代理、顧問(wèn)、租賃等。物業(yè)公司應(yīng)積極開拓系列產(chǎn)品業(yè)務(wù)，豐富專業(yè)內(nèi)涵，為社會(huì)提供服務(wù)，增加企業(yè)效益，同時(shí)有效地支持了業(yè)主的發(fā)展。
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