篇一：商業(yè)融資計(jì)劃書(shū)模板
項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書(shū)主要編制內(nèi)容
1. 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)對(duì)象和范圍
2. 投資規(guī)模
3. 所需要的融資服務(wù)的規(guī)模
4. 建設(shè)周期
5. 項(xiàng)目收益的主要來(lái)源(這部分要詳細(xì)可信)
6. 項(xiàng)目的年回報(bào)率(詳細(xì)可信)
7. 項(xiàng)目建設(shè)者和經(jīng)營(yíng)者的資歷(此處也是重要部分)
8. 其他情況，其中包括是否經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，有特殊的項(xiàng)目是否已經(jīng)辦理好特殊手續(xù)。是否是國(guó)家或者地方重點(diǎn)扶持項(xiàng)目等等
第一部分XX項(xiàng)目摘要
一、公司簡(jiǎn)單描述
二、公司的宗旨和目標(biāo)
三、公司目前股權(quán)結(jié)構(gòu)
四、已投入的資金及用途
五、公司目前主要產(chǎn)品或服務(wù)介紹
六、XX市場(chǎng)概況和營(yíng)銷策略
七、主要業(yè)務(wù)部門及業(yè)績(jī)簡(jiǎn)介
八、核心經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)
九、公司優(yōu)勢(shì)說(shuō)明
十、目前公司為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的增資需求：原因、數(shù)量、方式、用途、償還
十一、融資方案（資金籌措及投資方式及退出方案）
十二、財(cái)務(wù)分析
1、財(cái)務(wù)歷史數(shù)據(jù)
2、財(cái)務(wù)預(yù)計(jì)
3、資產(chǎn)負(fù)債情況
第二部分XX項(xiàng)目綜述
第一章公司介紹
一、公司的宗旨
二、公司簡(jiǎn)介資料
三、各部門職能和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)
四、公司管理
1、董事會(huì)
2、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)
3、外部支持
第二章XX技術(shù)與產(chǎn)品
一、技術(shù)描述及技術(shù)持有
二、產(chǎn)品狀況
1、主要產(chǎn)品目錄
2、產(chǎn)品特性
3、正在開(kāi)發(fā)/待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品簡(jiǎn)介
4、研發(fā)計(jì)劃及時(shí)間表
5、 知識(shí)產(chǎn)權(quán)策略
6、 無(wú)形資產(chǎn)
三、XX產(chǎn)品生產(chǎn)
1、資源及原材料供應(yīng)
2、現(xiàn)有生產(chǎn)條件和生產(chǎn)能力
3、擴(kuò)建設(shè)施、要求及成本，擴(kuò)建后生產(chǎn)能力
4、原有主要設(shè)備及需添置設(shè)備
5、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)檢和生產(chǎn)成本控制
6、包裝與儲(chǔ)運(yùn)
第三章XX市場(chǎng)分析
一、XX市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與劃分
二、XX目標(biāo)市場(chǎng)的設(shè)定
三、XX產(chǎn)品消費(fèi)群體、消費(fèi)方式、消費(fèi)習(xí)慣及影響市場(chǎng)的主要因素分析
四、目前公司產(chǎn)品市場(chǎng)狀況，產(chǎn)品所處市場(chǎng)發(fā)展階段（空白/新開(kāi)發(fā)/高成長(zhǎng)/成熟/飽和） 產(chǎn)品排名及品牌狀況
五、XX市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)
六、XX行業(yè)政策
第四章XX競(jìng)爭(zhēng)分析
一、有無(wú)行業(yè)壟斷
二、從市場(chǎng)細(xì)分看競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)份額
三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況：公司實(shí)力、產(chǎn)品情況
四、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況和市場(chǎng)變化分析
五、公司產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
第五章XX市場(chǎng)營(yíng)銷
一、概述營(yíng)銷計(jì)劃
二、
銷售政策的制定
三、銷售渠道、方式、行銷環(huán)節(jié)和售后服務(wù)
四、主要業(yè)務(wù)關(guān)系狀況
五、銷售隊(duì)伍情況及銷售
福利分配政策
六、促銷和市場(chǎng)滲透
1、主要促銷方式
2、廣告/公關(guān)策略、媒體評(píng)估
七、產(chǎn)品價(jià)格方案
1、定價(jià)依據(jù)和價(jià)格結(jié)構(gòu)
2、影響價(jià)格變化的因素和對(duì)策
八、銷售資料統(tǒng)計(jì)和銷售紀(jì)錄方式，銷售周期的計(jì)算。
九、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)
規(guī)劃，銷售目標(biāo)
第六章XX投資說(shuō)明
一、資金需求說(shuō)明（用量/期限）
二、資金使用計(jì)劃及進(jìn)度
三、投資形式（貸款/利率/利率支付條件/轉(zhuǎn)股-普通股、優(yōu)先股、任股權(quán)/對(duì)應(yīng)價(jià)格等）
四、資本結(jié)構(gòu)
五、回報(bào)/償還計(jì)劃
六、資本原負(fù)債結(jié)構(gòu)說(shuō)明
七、投資抵押
八、投資擔(dān)保
九、吸納投資后股權(quán)結(jié)構(gòu)
十、股權(quán)成本
十一、投資者介入公司管理之程度說(shuō)明
十二、
報(bào)告十三、雜費(fèi)支付
第七章XX項(xiàng)目投資報(bào)酬與退出
一、股票上市
二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓
三、股權(quán)回購(gòu)
四、股利
第八章XX項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
一、資源風(fēng)險(xiǎn)
二、市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)
三、研發(fā)風(fēng)險(xiǎn)
四、生產(chǎn)不確定性風(fēng)險(xiǎn)
五、成本控制風(fēng)險(xiǎn)
六、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)
七、政策風(fēng)險(xiǎn)
八、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
九、管理風(fēng)險(xiǎn)
十、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
第九章公司管理
一、公司組織結(jié)構(gòu)
二、管理制度及勞動(dòng)合同
三、人事計(jì)劃
四、薪資、福利方案
五、股權(quán)分配和認(rèn)股計(jì)劃
第十章XX項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
一、財(cái)務(wù)分析說(shuō)明
二、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)
1、銷售收入明細(xì)表
2、成本費(fèi)用明細(xì)表
3、薪金水平明細(xì)表
4、固定資產(chǎn)明細(xì)表
5、資產(chǎn)負(fù)債表
6、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配明細(xì)表
7、現(xiàn)金流量表
8、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析
篇二：魚(yú)批網(wǎng)商業(yè)融資計(jì)劃書(shū)
一. 公司概況
魚(yú)批網(wǎng)是一個(gè)立足于福州、輻射全國(guó)，并將服務(wù)觸角延伸至海外的專業(yè)水產(chǎn)品批發(fā)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，網(wǎng)站擁有權(quán)威、海量的水產(chǎn)品交易信息，全天候提供質(zhì)優(yōu)價(jià)宜的各種水產(chǎn)品，能在第一時(shí)間保質(zhì)保量地滿足公司團(tuán)體、社會(huì)個(gè)人對(duì)于水產(chǎn)品的消費(fèi)需求!始終堅(jiān)持以“誠(chéng)信、專業(yè)、快捷、安全”的服務(wù)理念，真誠(chéng)為全國(guó)各地廣大商戶提供優(yōu)質(zhì)的水產(chǎn)品貨源，致力打造國(guó)內(nèi)一流的水產(chǎn)品批發(fā)網(wǎng)站。
和傳統(tǒng)的“三天打魚(yú)，兩天曬網(wǎng)”不同，魚(yú)批網(wǎng)以現(xiàn)代科技為支撐，依靠互聯(lián)網(wǎng)“無(wú)往而不通”的便捷，成功實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)水產(chǎn)交易的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)做，將各種水產(chǎn)信息適時(shí)快速地予以上傳公布，讓客戶無(wú)論身處何地，都可以借助各種無(wú)線電終端設(shè)備(如手機(jī))，隨時(shí)隨地、暢通無(wú)阻地瀏覽網(wǎng)頁(yè)，進(jìn)行水產(chǎn)品的在線咨詢、洽談、訂貨、購(gòu)買等事宜!
為了保證交易質(zhì)量，魚(yú)批網(wǎng)建立了一整套人性化的服務(wù)體系，讓客戶不但能在網(wǎng)上選到自己中意的水產(chǎn)品，而且完全免除了物流方面的后顧之憂：魚(yú)批網(wǎng)與福州當(dāng)?shù)乇姸嘬囮?duì)建立了良好的合作關(guān)系， “專業(yè)，快捷，高效”的物流團(tuán)隊(duì)會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)，把最新鮮、最放心的水產(chǎn)品送到客戶身邊!
同時(shí)，為了減少客戶的資金風(fēng)險(xiǎn)，魚(yú)批網(wǎng)支持第三方交易，即利用類似支付寶、百付寶等平臺(tái)參與到水產(chǎn)交易過(guò)程中，網(wǎng)站在接到平臺(tái)的相關(guān)的打款提示后，第一時(shí)間內(nèi)保證發(fā)貨，而客戶在收到貨后資金才真正劃入魚(yú)批網(wǎng)賬戶。
目前我們的銷售網(wǎng)點(diǎn)已遍布全國(guó)各地，并網(wǎng)羅了全福州的所有貨源，通過(guò)在線下單、網(wǎng)銀支付、第三方擔(dān)保的交易方式，力求在第一時(shí)間為廣大商戶提供安全、快捷、便利的一站式批發(fā)供應(yīng)。
二、經(jīng)營(yíng)范圍
魚(yú)批網(wǎng)是國(guó)內(nèi)首家大型的水產(chǎn)批發(fā)網(wǎng)上商城，同時(shí)也是一個(gè)代購(gòu)代銷的平臺(tái)。在網(wǎng)站上不僅可以銷售我們自己公司的產(chǎn)品，還可以代購(gòu)代銷各地水產(chǎn)公司的產(chǎn)品。
三、產(chǎn)品介紹
魚(yú)批網(wǎng)批發(fā)的水產(chǎn)品種類繁多，能夠最大限度滿足商家的需求，目前網(wǎng)站發(fā)布出售的產(chǎn)品主要有活鮮產(chǎn)品、冰凍產(chǎn)品和加工產(chǎn)品三大類。
四、市場(chǎng)背景分析與發(fā)展機(jī)遇
1、平臺(tái)背景與優(yōu)勢(shì)分析
近年來(lái)，隨著科技信息技術(shù)的不斷發(fā)展和更新，社會(huì)發(fā)展的不斷加快，傳統(tǒng)的商業(yè)貿(mào)易市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)出它的一些局限性和不足，而電子商務(wù)卻得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。電子商務(wù)通常是指是在全球各地廣泛的商業(yè)貿(mào)易活動(dòng)中，在因特網(wǎng)開(kāi)放的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，基于瀏覽器/服務(wù)器應(yīng)用方式，買賣雙方不謀面地進(jìn)行各種商貿(mào)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的網(wǎng)上購(gòu)物、商戶之間的網(wǎng)上交易和在線電子支付以及各種商務(wù)活動(dòng)、交易活動(dòng)、金融活動(dòng)和相關(guān)的綜合服務(wù)活動(dòng)的一種新型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。以歐美國(guó)家為例，可以說(shuō)電子商務(wù)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)的如火如荼。在法、德等歐洲國(guó)家，電子商務(wù)所產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)額已占商務(wù)總額的1/4，在美國(guó)則已高達(dá)1/3以上，而歐美國(guó)家電子商務(wù)的開(kāi)展也不過(guò)才十幾年的時(shí)間。在美國(guó)，美國(guó)在線(AOL)、雅虎、電子港灣等著名的電子商務(wù)公司在1995年前后開(kāi)始賺錢，到2000年創(chuàng)造了7.8億美元，IBM、亞馬遜書(shū)城、戴爾電腦、沃爾瑪超市等電子商務(wù)公司在各自的領(lǐng)域更是取得了令人不可思議的巨額利潤(rùn)。
據(jù)《NetGuide2008中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查報(bào)告》，2008年C2C電子商務(wù)網(wǎng)站交易規(guī)模將達(dá)到678億元人民幣，增長(zhǎng)率為62.5%。 面對(duì)如此巨大的市場(chǎng)前景，除開(kāi)資金雄厚的大型公司，許多個(gè)人和企業(yè)也試圖突破傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)營(yíng)銷的模式，建立個(gè)人購(gòu)物網(wǎng)站，推廣獨(dú)立品牌， 以圖吸引更大規(guī)模的客戶群體。 顯而易見(jiàn)，未來(lái)正真的商貿(mào)市場(chǎng)將離不開(kāi)網(wǎng)上銷售。
目前，許多傳統(tǒng)的生產(chǎn)型、加工型等各類企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易的重要性和不可替代性，紛紛加入電子商務(wù)行列。而魚(yú)批網(wǎng)在這一方面，史無(wú)前例地走在了水產(chǎn)品網(wǎng)上批發(fā)的前列，把握了先機(jī)，占據(jù)了優(yōu)勢(shì)，是國(guó)內(nèi)首家真正實(shí)現(xiàn)水產(chǎn)網(wǎng)上批發(fā)的大型商城，短短兩個(gè)月的運(yùn)營(yíng)，就已經(jīng)有數(shù)十個(gè)訂單，完成的訂單有三十個(gè)左右。如果不是資金鏈的斷缺，可以完成更多的訂單，魚(yú)批網(wǎng)不做零售，操作的都是大單，每一單至少35噸起批(針對(duì)凍品和加工品，活鮮例外)。
2、產(chǎn)品市場(chǎng)背景與優(yōu)勢(shì)分析
提到水產(chǎn)品人們就會(huì)想到魚(yú)、蝦、貝、蟹等，特別是魚(yú)肉，容易咀嚼、消化和吸收，是老人、兒童非常喜歡的食物。
由于水產(chǎn)類食品味道鮮美和具有極高的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值，受到越來(lái)越多人的歡迎。據(jù)聯(lián)合國(guó)糧食農(nóng)業(yè)組織稱，經(jīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年全球水產(chǎn)品進(jìn)口額為1047億美元，出口額為995億美元。亞洲是全球水產(chǎn)品進(jìn)出口貿(mào)易的重要地區(qū)，2008年進(jìn)口額為326億美元，出口額為340億美元，其中日本在2007年后，以145億美元的進(jìn)口額，超過(guò)美國(guó)的141億美元，重新成為水產(chǎn)品進(jìn)口第一大國(guó)。2008年日本的優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)品出口額為16億美元，美國(guó)為45億美元。中國(guó)以122億美元的出口貿(mào)易額，仍位列全球第一大水產(chǎn)品出口國(guó)，進(jìn)口額也達(dá)到了84億美元。世界有有如此龐大的水產(chǎn)品貿(mào)易市場(chǎng)，中國(guó)有有13億人民，你完全想象得到這個(gè)市場(chǎng)有多大，有多廣，而針對(duì)目前這樣一個(gè)信息時(shí)代，魚(yú)批網(wǎng)走在了水產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)交易與批發(fā)的前列，有效抓住了最有利的因素，在各種優(yōu)勢(shì)條件下我們堅(jiān)信，魚(yú)批網(wǎng)的發(fā)展前景不可估量。
五、公司戰(zhàn)略與實(shí)施方案
水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)在水產(chǎn)品流通中發(fā)揮著重要作用,是進(jìn)行水產(chǎn)品批發(fā)分銷業(yè)務(wù)的平臺(tái),是連接水產(chǎn)品產(chǎn)、供、銷的橋梁。然而,當(dāng)前我國(guó)的水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)還處于由傳統(tǒng)集市型市場(chǎng)向現(xiàn)代化的批發(fā)市場(chǎng)過(guò)渡的階段,存在交易方式落后、盈利能力差、規(guī)劃布局不合理、服務(wù)功能單一、管理制度不規(guī)范等一系列的
問(wèn)題,不能形成水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì),無(wú)品牌、無(wú)品質(zhì),這種經(jīng)營(yíng)方式難以對(duì)水產(chǎn)品流通起到輻射和帶動(dòng)的作用,也阻礙了我國(guó)水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。而歸根結(jié)底,這些問(wèn)題的根源就在于我國(guó)水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)缺乏行之有效的發(fā)展戰(zhàn)略,因此,本網(wǎng)將著重探索適合魚(yú)批網(wǎng)水產(chǎn)品批發(fā)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的各項(xiàng)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。
目前正值中國(guó)水產(chǎn)品行業(yè)大變革、大發(fā)展的時(shí)代，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下認(rèn)識(shí)局勢(shì)掌控方向，我們將對(duì)水產(chǎn)品行業(yè)所受到的影響和未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)予以翔實(shí)的剖析，立足于魚(yú)批網(wǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)水產(chǎn)品行業(yè)在具體
工作中的突破進(jìn)行行之有效的積極研究。努力把魚(yú)批網(wǎng)做大做強(qiáng)，做成水產(chǎn)品電子商務(wù)的楷模，最終將其做成在中國(guó)乃至全世界極具影響力的水產(chǎn)品網(wǎng)上批發(fā)大型交易市場(chǎng)。
六、管理團(tuán)隊(duì)
魚(yú)批網(wǎng)的團(tuán)隊(duì)主要結(jié)構(gòu)如下：
1、采購(gòu)部。有專業(yè)的采購(gòu)人員，對(duì)每天福州的到貨情況了如指掌，能嚴(yán)格把關(guān)好水產(chǎn)品的質(zhì)量。
2、市場(chǎng)部。每天都在分析客戶的需求，每時(shí)每刻都在把握市場(chǎng)的脈搏。
3、銷售部。有多年的銷售
經(jīng)驗(yàn)，能處理好銷售過(guò)程中遇到的各種各樣的問(wèn)題。
4、客服部。人性化客服作為直接面向用戶的客服人員，是公司的一扇窗口。公司非常重視客服工作的質(zhì)量，為客服部安排嚴(yán)格、專業(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一培訓(xùn)。
5、技術(shù)部。負(fù)責(zé)網(wǎng)站的更新和推廣以及廣告條幅的設(shè)計(jì)。
七、風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策
優(yōu)勢(shì)：魚(yú)批網(wǎng)是國(guó)內(nèi)首家真正實(shí)現(xiàn)水產(chǎn)網(wǎng)上批發(fā)的大型商城，開(kāi)辟了網(wǎng)上水產(chǎn)交易的新領(lǐng)域，目前在這一新市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小。水產(chǎn)一般難以在網(wǎng)上交易，魚(yú)批網(wǎng)做到了，這是一個(gè)很吸引人的亮點(diǎn)，在上面進(jìn)行的信息發(fā)布和魚(yú)批網(wǎng)進(jìn)行的代理交易可以輕松找到更多客戶。
劣勢(shì)：由于越來(lái)越多的商家在魚(yú)批網(wǎng)上進(jìn)行選購(gòu)，魚(yú)批網(wǎng)的現(xiàn)金流已不足以墊付那么多代購(gòu)代銷的貨款，在等待資金回籠的過(guò)程中，會(huì)失去一些客戶。
機(jī)會(huì)：魚(yú)批網(wǎng)現(xiàn)在只要能得到有商業(yè)頭腦的客戶的加盟和支持，就可擺脫現(xiàn)金流不夠強(qiáng)大而失去部分客戶的局面，就可日益壯大，收益更多。
解決方案：融資。
八、融資方式
1、賣單。把代購(gòu)代銷的訂單拿出來(lái)賣，魚(yú)批網(wǎng)和投資者各投一半貨款資金，利潤(rùn)各得一半�；蛘甙幢壤顿Y和回報(bào)。無(wú)需做庫(kù)存，現(xiàn)買現(xiàn)賣，貨的質(zhì)量由魚(yú)批網(wǎng)把關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)也由魚(yú)批網(wǎng)承擔(dān)，每一單的周期平均在一個(gè)星期。也就是說(shuō)，一個(gè)星期后就可以連本帶利一起回收。每一車貨要墊付的資金在30-100萬(wàn)之間，利潤(rùn)也在3000-15000之間。
2、進(jìn)貨。從國(guó)外進(jìn)貨，利潤(rùn)相對(duì)較高，但風(fēng)險(xiǎn)也較大，要做庫(kù)存，還要賭一個(gè)月后的行情。各投一半資金，由魚(yú)批網(wǎng)負(fù)責(zé)銷貨，風(fēng)險(xiǎn)由魚(yú)批網(wǎng)和投資者一起承擔(dān)。每一單的回報(bào)周期大概在一個(gè)月到一個(gè)半月。遇到行情好的時(shí)候，一個(gè)柜就能賺十幾萬(wàn)。
九、融資的好處
1、用現(xiàn)金去采購(gòu)，完全可以拿到比別人更低的單價(jià)，供貨商最喜歡做的，便是現(xiàn)金生意。也就是說(shuō)，用現(xiàn)金去拿貨，將有更大的利潤(rùn)空間。
2、魚(yú)批網(wǎng)上有做不完的訂單，有資金融入的話，就會(huì)大大增加產(chǎn)品的銷量。銷量一做起來(lái)，將會(huì)搶占大量的市場(chǎng)份額。以后比較樂(lè)觀的前景是：不單客戶離不開(kāi)魚(yú)批網(wǎng)找貨，供貨商也要依賴魚(yú)批網(wǎng)銷貨甚至通過(guò)魚(yú)批網(wǎng)找國(guó)外的貨源。
3、資金夠雄厚時(shí)，可以做庫(kù)存，可以炒行情，可以開(kāi)市場(chǎng)檔口，可以搞加工廠，甚至可以發(fā)展捕撈船隊(duì)，我們有信心在水產(chǎn)領(lǐng)域越做越大，越做越強(qiáng)!
4、這是互利雙贏的合作�？梢远唐诤献�，也可以長(zhǎng)遠(yuǎn)合作。
篇三：酒店商業(yè)融資計(jì)劃書(shū)
第一章 總 論
* 項(xiàng)目概述
（一） 消費(fèi)群體構(gòu)成
當(dāng)前，中國(guó)大眾旅游的發(fā)展，異地商務(wù)、公務(wù)等交流日益頻繁，為星級(jí)酒店的發(fā)展打下廣闊的市場(chǎng)基礎(chǔ)。中國(guó)星級(jí)酒店接待的住客，既有國(guó)內(nèi)客人，也有入境客人。據(jù)國(guó)家有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，2006年入境過(guò)夜旅游者為4991萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)6.6%；國(guó)際旅游（外匯）收入339.49億美元，比上年增長(zhǎng)15.9%。國(guó)內(nèi)旅游者為13.94億人次，比上年增長(zhǎng)15.0%；國(guó)內(nèi)旅游總收入為6230億元，比上年增長(zhǎng)17.9%。
顯然，星級(jí)酒店就是為他們服務(wù)的。無(wú)論是為了商務(wù)、公務(wù)、會(huì)議或者展覽，還是為了觀光、購(gòu)物、度假或者是探親訪友，抑或是為了經(jīng)濟(jì)、文化、體育等等的交流，他們都是酒店的顧客。
有關(guān)資料顯示，2006年，中國(guó)星級(jí)酒店住客中，商務(wù)散客占43%；公司協(xié)議客戶占22%；會(huì)議團(tuán)隊(duì)占5%；旅行團(tuán)隊(duì)占4%；休閑散客占8%；其他占8%。
從2006年與2005年的比較中，可以發(fā)現(xiàn)，雖然中國(guó)酒店的住客構(gòu)成在總體上沒(méi)有過(guò)大的起落，但是其變化也不容忽視。比如商務(wù)住客的增長(zhǎng)，就是值得十分注目的。雖然不少入境的外國(guó)客人常常選擇在星級(jí)酒店下榻，但是國(guó)內(nèi)住客目前仍然占著絕大多數(shù)（為88％）。
（二） 國(guó)內(nèi)目前連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖經(jīng)營(yíng)的發(fā)展趨勢(shì)。
目前中國(guó)目前共有星級(jí)酒店11828家，客房平均出租率為60.96%。值得注目的是，星級(jí)越低、價(jià)格越低的內(nèi)資星級(jí)飯店，反倒出租率越低(其中三星級(jí)出租率為61.21%；二星級(jí)出租率為57.11%；一星級(jí)出租率為49.60%)。其經(jīng)濟(jì)效益也不甚理想，其中占星級(jí)酒店95.36%的11828家內(nèi)資飯店，幾乎全面虧損，有25個(gè)省市的內(nèi)資星級(jí)飯店的平均利潤(rùn)均為負(fù)數(shù)。
相形之下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店卻是一片光明。另一份正式資料顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店，2005年的平均出租率為89.0%，2006年的平均出租率為82.4%；2006年的GOP竟然高達(dá)44.47%。
經(jīng)濟(jì)型酒店在今后的發(fā)展中能夠更有利地享受到如下的發(fā)展機(jī)遇。
A：居民出行的增長(zhǎng)。
B：奧運(yùn)商機(jī)。2007年是北京籌辦奧運(yùn)會(huì)的決戰(zhàn)之年。根據(jù)有關(guān)要求和測(cè)算，2008年奧運(yùn)會(huì)期間，北京的星級(jí)酒店將達(dá)到800家。而據(jù)此前不久的統(tǒng)計(jì)，目前北京地區(qū)共有住宿接待單位4761家，客房28萬(wàn)間左右（其中星級(jí)酒店658家，客房11.2萬(wàn)間）。缺少的142家酒店的空白，有關(guān)方面希望主要通過(guò)改造和升級(jí)現(xiàn)有非星級(jí)酒店來(lái)填補(bǔ)。
* 項(xiàng)目提出的背景及必要性
我們先從酒店和酒店式的公寓，從酒店的投資、金融管理、融資方面來(lái)談。
有個(gè)大的方向：能以中國(guó)酒店市場(chǎng)的一個(gè)宏觀角度，先來(lái)做一個(gè)大綱性的探討。在2008年之后，北京的酒店市場(chǎng)還是有相當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)存在的。這是一定的，因?yàn)楸本┑木频晔钦沃行�、�?jīng)濟(jì)中心，目前加上外來(lái)人口已經(jīng)有差不多有1700多萬(wàn)人了，無(wú)論如何，這么大的一個(gè)人口的城市，它有它的一個(gè)容量。因此，中國(guó)的地位在這幾年正在大力的發(fā)展，所以從這方面我們是比較謹(jǐn)慎的、積極的來(lái)看這個(gè)事情。
北京，從容量方面的發(fā)展空間和潛力是相當(dāng)大的。就此而言，在全中國(guó)發(fā)展的時(shí)候，上海、北京是幾個(gè)主要的重點(diǎn)發(fā)展城市之一。無(wú)論是2008年的奧運(yùn)會(huì)還是201*年的上海世博會(huì)，都給酒店的管理公司創(chuàng)造了很多發(fā)展的機(jī)會(huì)。但是，總體來(lái)講，在選擇酒店的時(shí)候，就像選擇地理位置上面，我們還是非常關(guān)注的。到最終，還是回到一個(gè)方面，就是投資回報(bào)。我們不是說(shuō)開(kāi)酒店是為了奧運(yùn)會(huì)開(kāi)，也不是說(shuō)為了世博會(huì)開(kāi)。做酒店的投資回報(bào)期要按照國(guó)際慣例來(lái)說(shuō)是四年，所以這個(gè)不是短期的。很多酒店集團(tuán)現(xiàn)在還在積極的開(kāi)拓過(guò)程當(dāng)中。相信這個(gè)機(jī)會(huì)對(duì)于大家來(lái)室都是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。所以我們認(rèn)為北京在中國(guó)還是屬于一線的城市，這兩個(gè)城市如果從全球的經(jīng)濟(jì)上給它定位的話，應(yīng)該是國(guó)際級(jí)的大都市。因此將來(lái)不要擔(dān)心酒店過(guò)剩的問(wèn)題，某些酒店可能經(jīng)營(yíng)不好。
從貨幣角度出發(fā)：人民幣的升值有一個(gè)力大于臂的問(wèn)題。總體來(lái)說(shuō)應(yīng)該是力好，但是到了一定的程度力就不好了。這是一個(gè)不利的因素，為什么？因?yàn)橹袊?guó)東西如果變的太貴了，國(guó)外的旅游者就很難進(jìn)來(lái)。但是目前對(duì)于投資者，對(duì)于中國(guó)一個(gè)低成本的市場(chǎng)。那么所有的合作伙伴、業(yè)主、基金、同行都愿意到這邊來(lái)投資。特別是外地投資進(jìn)來(lái)了以后，由于這是一個(gè)雙收的投資項(xiàng)目，但是隨著人民幣不斷的增長(zhǎng)，最后和美元一比一了。
* 可行性研究的依據(jù)和范圍
2007年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)投資額為14610.6億元，同比增長(zhǎng)24.1%，增幅與上月持平；商品房施工面積169840.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.8%；新開(kāi)工面積59847.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.1%；竣工面積25790.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.5%。供應(yīng)類指標(biāo)本月累計(jì)同比增幅均與上月持平。國(guó)家土地供應(yīng)依然偏緊，存量土地充分釋放。1-10月份土地購(gòu)置面積26827萬(wàn)平方米，同比減少了2.6%；土地開(kāi)發(fā)面積18390.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.6%，增幅較上月提高了4.6個(gè)百分點(diǎn)。
* 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
一、項(xiàng)目的投資總額預(yù)算
1、 財(cái)富西環(huán)大廈二、三層的總體投入面積為3300平方米，房屋的租金為3元/天/平方，則大廈的房屋日租金為9900元，年租金為9900元/日*365天=3613500元。
2、 酒店投資總體裝修費(fèi)用：酒店總體投入面積為3300平方米，按照每平方米1500元人民幣的標(biāo)準(zhǔn)（包括房間裝修費(fèi)用及家電、家具的配置費(fèi)用），則酒店投資的總體裝修費(fèi)用為500萬(wàn)元。
裝修費(fèi)用均攤10年，按每年為總體裝修費(fèi)用的10%計(jì)算，則每年均攤的裝修費(fèi)用為50萬(wàn)元。
3、 投資裝修總體費(fèi)用向
銀行貸款，每年向銀行支付的利息為60萬(wàn)元。
4、 同樣，投入的設(shè)備費(fèi)用（包括空調(diào)設(shè)施等酒店的基礎(chǔ)設(shè)備）約為240萬(wàn)元，費(fèi)用均攤10年，每年為總體費(fèi)用的10%計(jì)算，每年的設(shè)備費(fèi)用為24萬(wàn)元。
5、 員工費(fèi)用：酒店投入使用35名員工（一般性的服務(wù)人員和管理層人員），按照平均工資1800元/人，則一年的員工費(fèi)用為35人*1800元/人*12個(gè)月=756000元。
&酒店第一年投入的成本計(jì)算為：3613500+500000+600000+240000+756000=5709500
第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)
*本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢(shì)分析
本項(xiàng)目簡(jiǎn)介：（擬在北京財(cái)富西環(huán)大廈中二、三層設(shè)立歐姆龍戴斯酒店）
A、美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)的品牌價(jià)值所在：美國(guó)戴斯創(chuàng)立于1970年，有超過(guò)35年的品牌歷史，在全球15個(gè)國(guó)家內(nèi)擁有超過(guò)160，000間各式客房。每天有超過(guò)200，000位客人住宿于Days Inn。名列《HOTELS》雜志全球酒店品牌排名第5位。
B、戴斯酒店的所擁有的經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)：戴斯中國(guó)擁有一支高素質(zhì)，經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店專業(yè)人才組成的團(tuán)隊(duì)。強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)，輔以"戴斯"品牌，對(duì)于酒店進(jìn)行全權(quán)管理，一定能夠使您的酒店獲得應(yīng)有的成功，并在酒店業(yè)占據(jù)應(yīng)有的地位。
C、財(cái)富西環(huán)優(yōu)越的地理位置：
（1）財(cái)富西環(huán)鼎立于北京市政規(guī)劃中的四大交通樞紐之一，北京西二環(huán)門戶之"西南金角"，北接西二環(huán)路，東連南二環(huán)路，西通麗澤城市核心道路，南行京開(kāi)高速，距北京內(nèi)城東西干線兩廣大街和長(zhǎng)安街僅幾步之遙。入則數(shù)分鐘進(jìn)抵都市核心，出則瞬間轉(zhuǎn)換方位經(jīng)緯。攜金融街商務(wù)繁華之偉力，以坐被朝南的宏大氣度，強(qiáng)勢(shì)輻射金融街，長(zhǎng)安街腹地。財(cái)富西環(huán)位于西二環(huán)樞紐位置，西銜豐臺(tái)區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域麗澤商務(wù)區(qū)，其中豐臺(tái)俗稱是北京主要的陸路碼頭。南靠北京南站-亞洲最大的鐵路交通樞紐，2008年即將投入使用。北臨厚積勃發(fā)的新型辦公商務(wù)區(qū)廣安門商圈，西街正在建設(shè)的華北地區(qū)最大商品物流中心和分銷中樞的馬蓮道商務(wù)中心的節(jié)點(diǎn)，以財(cái)富西環(huán)為焦點(diǎn)，三大商圈各顯神通，圍合聚攏財(cái)富西環(huán)，更兼有金融街豐厚商務(wù)底蘊(yùn)的強(qiáng)勢(shì)整合，西南二環(huán)大區(qū)域發(fā)展的格局脈絡(luò)清晰可見(jiàn)。
（2）地理優(yōu)勢(shì)，交通方便：5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、運(yùn)通102、運(yùn)通202，步行1分鐘就可到達(dá)公交車站。
D、周邊配套設(shè)施完善
（1）水電設(shè)施齊全外周邊還有美廉美超市、超市發(fā)超市、華聯(lián)商場(chǎng)、家樂(lè)福購(gòu)物中心、菜百商場(chǎng)、華普超市、百盛、青年湖商場(chǎng)。
（2）郵局： 麗澤路郵電局、中國(guó)移動(dòng)通信大觀園店、中復(fù)電訊商場(chǎng)(右安門店)、廣安門南濱河路郵局。
（3）銀行： 工商銀行、中國(guó)銀行、交通銀行、農(nóng)村信用社、中信銀行、民生銀行、中國(guó)光大銀行。
（4）旅館、飯店：環(huán)海賓館、麗澤賓館、北京哈特商務(wù)酒店、新時(shí)代大酒店、大觀園大酒店、諾林大酒店、中環(huán)假日大酒店、龍?jiān)促e館、萬(wàn)隆賓館。
（5）餐飲、娛樂(lè)、休閑：海闊天空康體俱樂(lè)部、恒通食府。
（6）教育設(shè)施：中央音樂(lè)學(xué)院、首都醫(yī)科大學(xué)。
（7）寫字樓：中國(guó)新紀(jì)元大廈、宣興大廈、德惠寫字樓、中經(jīng)信國(guó)際大廈。
（8）公園及旅游景點(diǎn)：萬(wàn)泉公園、五芳亭公園、大觀園、牛街禮拜寺、北京西客站。
（9）酒店地處交通便道，存在著廣大的客源。
* 國(guó)內(nèi)同行業(yè)經(jīng)濟(jì)型酒店相關(guān)數(shù)據(jù)比較
（1）投資門檻較高加盟300萬(wàn)起與很多可供加盟的特許項(xiàng)目相比，經(jīng)濟(jì)型酒店讓諸多有意參與其中的投資者望而卻步，很重要的一個(gè)原因就是它有著較高的準(zhǔn)入門檻。見(jiàn)下表：
品牌 前期項(xiàng)目投資總額
錦江之星 750萬(wàn)～1250萬(wàn)元（以建筑面積5000平方米* 2000元/平米計(jì)算 ，含土建、營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備）
如家快捷 約594.5萬(wàn)元
莫泰168 約800萬(wàn)~1000萬(wàn)元
速8 338萬(wàn)~538萬(wàn)元（以100間房，每間房改造費(fèi)用3萬(wàn)～5萬(wàn)計(jì)算，加上38萬(wàn)元加盟金）
格林豪泰 約500萬(wàn)～700萬(wàn)元
錦江之星的品牌使用費(fèi)是依據(jù)加盟店的設(shè)計(jì)客房數(shù)，按3500元/間計(jì)算（推廣期間優(yōu)惠以2500元收取）；此外還將收取20萬(wàn)元技術(shù)服務(wù)費(fèi)作為錦江之星為加盟者提供建設(shè)方案、人員培訓(xùn)、總臺(tái)管理軟件、管理與業(yè)務(wù)模式手冊(cè)、開(kāi)業(yè)指導(dǎo)等各項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用。這些都是小頭，更大的資金
壓力來(lái)自物業(yè)投資--按錦江之星的標(biāo)準(zhǔn)，新建門店每平米投資大約為3500元，而改造門店也約需1500～2500元/平米，這樣一家錦江之星門店的投資額在1000萬(wàn)元上下。
如家快捷的前期投資主要分為幾項(xiàng)：不少于50萬(wàn)元的物業(yè)改造資金、30萬(wàn)元的一次性特許品牌使用費(fèi)、10萬(wàn)元的特許加盟保證金不低于50萬(wàn)元的流動(dòng)資金以及為期約占四個(gè)月的工程籌備期管理費(fèi)，每月1萬(wàn)元。需要指出的是，其中10萬(wàn)元保證金并不需要扣押至合約結(jié)束，而是在合作一年之后便可以得到有息返還。
在各特許品牌中，莫泰168是開(kāi)展加盟業(yè)務(wù)較晚，也是加盟店最少的連鎖品牌之一，目前只有南通、無(wú)錫、寧波3家加盟店，上海市內(nèi)的加盟店尚未面世。莫泰連鎖旅店的營(yíng)運(yùn)總監(jiān)許錚錚表示，在本市加盟一家莫泰168經(jīng)濟(jì)型酒店的投資總額在800萬(wàn)～1000萬(wàn)元。
與其他品牌相比，速8在前期投資上有更為細(xì)致之處，除去38萬(wàn)元的特許品牌使用費(fèi)外，速8根據(jù)所改造物業(yè)的原先用途，平均至每間客房的改造費(fèi)用也會(huì)有所不同。如，之前物業(yè)用途為寫字樓，那么攤到每間客房的投資費(fèi)用為3萬(wàn)～5萬(wàn)元。
格林豪泰在計(jì)算前期投資時(shí)也有其特別之處，即特許品牌使用費(fèi)以房間數(shù)的不同而有所變化，以100間為例，加盟金在四五十萬(wàn)元，前期投資總額在500萬(wàn)～700萬(wàn)元。
以上計(jì)算都是以改造現(xiàn)有物業(yè)為準(zhǔn)。
（2）每月管理收費(fèi)高低浮動(dòng)各不同
在一次性支付數(shù)額較大的前期投入之后，作為連鎖體系中的一員，享受品牌、管理、銷售、培訓(xùn)等方方面面的支持的同時(shí)，加盟者每月也需支付一定的費(fèi)用于連鎖體系。從目前了解的情況，各品牌在每月收取管理等費(fèi)用的比例上也有不少出入。如下表：
品牌 每月上繳支出
錦江之星 加盟管理費(fèi)為年?duì)I業(yè)收入的3％
如家快捷 收酒店總收入3％為特經(jīng)服務(wù)費(fèi)，收酒店總收入3％為特經(jīng)管理費(fèi)
莫泰168 營(yíng)業(yè)收入的5％～10％
速8 營(yíng)業(yè)收入的5.6％，每年變化
格林豪泰 營(yíng)業(yè)收入的3.5%～6％
不難看出，每月統(tǒng)稱加盟管理費(fèi)的收取主要分為固定和浮動(dòng)兩種。浮動(dòng)的加盟管理費(fèi)收取方式對(duì)于投資者而言，就像一把雙刃劍，在經(jīng)營(yíng)狀況不假的情況下，有理由向總部提出要求下��；但在供銷兩旺的情景之下，也就必須接受特許方提高管理費(fèi)的要求。
（3）?回收投資較快（五年左右實(shí)現(xiàn)）
作為一項(xiàng)高額支出的加盟行為，投資者最為關(guān)心的便是資金風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)率的問(wèn)題。就現(xiàn)階段而言，盡管資金門檻較高，但是較快的投資回收周期正是吸引投資者躍躍欲試的一種重要原因。
從所得的數(shù)據(jù)來(lái)看，對(duì)于非自建性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投資，一些地段上佳的單個(gè)門店，僅僅開(kāi)張一年半的時(shí)間內(nèi)，就已將資金全部回收。同時(shí)，這也說(shuō)明，不同的地理位置對(duì)于投資回收的周期也有一定的影響。
品牌 投資回收期
錦江之星 租賃項(xiàng)目4～6年，新建項(xiàng)目8～10年
如家快捷 5～6年
莫泰168 2年半～3年半
速8 3年～4年
格林豪泰 5～6年
各個(gè)不同品牌的經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)于投資回報(bào)周期的得出來(lái)源于他們對(duì)年投資收益率的估算。下表是如家酒店以一家建筑面積3450平方米，100間客房，年平均出租率85％，平均房?jī)r(jià)170元，特許5年期為例的模擬收益。從房?jī)r(jià)和年平均出租率等數(shù)據(jù)來(lái)看，這一表格的計(jì)算比較保守。
項(xiàng)目名稱
主要費(fèi)用
年均銷售收入100間客房×85％×170元×365天＝527.43萬(wàn)元
年均經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)率55％
年均經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn) 527.43萬(wàn)元×55％＝290.08萬(wàn)元
一次性品牌特許費(fèi)（5年） 30萬(wàn)元/5年＝6萬(wàn)元
裝潢裝修費(fèi)（10年） 350萬(wàn)元/10年＝35萬(wàn)元
設(shè)備購(gòu)置費(fèi)（5年） 100萬(wàn)元/5年＝20萬(wàn)元
特許經(jīng)營(yíng)主要費(fèi)用（管理、服務(wù)）527.43萬(wàn)元×3％＋527.43萬(wàn)元×3％=31.65萬(wàn)元
房產(chǎn)年均折舊費(fèi)或租賃費(fèi)100萬(wàn)元/年（或3450平方米×0.8元×365＝100萬(wàn)元）
營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 290.08萬(wàn)元－6萬(wàn)元－35萬(wàn)元－20萬(wàn)元－31.65萬(wàn)元－100萬(wàn)元＝97.44萬(wàn)元
營(yíng)業(yè)所得稅金 97.44萬(wàn)元×33％＝32.15萬(wàn)元
稅后利潤(rùn) 97.44萬(wàn)元－32.15萬(wàn)元＝65.28萬(wàn)元
年投資收益率 65.28萬(wàn)元/（350萬(wàn)元＋100萬(wàn)元）＝15％
速8的投資回報(bào)周期比如家縮短一半，也是由于速8對(duì)于年投資收益率的預(yù)估相對(duì)較高，在33％左右。從各連鎖品牌對(duì)于投資回報(bào)周期的估算，加上前文對(duì)于前期投入的比較，投資者不難推算出各品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的平均年投資收益率。
第三章 項(xiàng)目定位
*主題及功能定位（美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)對(duì)于酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店合作項(xiàng)目要求）
酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）至少持有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)（房間數(shù)量）的50%以上，也就是說(shuō)小業(yè)主的總體產(chǎn)權(quán)最大不超過(guò)50%，并且要求小業(yè)主必須把所有產(chǎn)權(quán)以反租的形式交還給酒店開(kāi)發(fā)商，酒店集團(tuán)擁有所有經(jīng)營(yíng)權(quán)，這樣便于集團(tuán)統(tǒng)一管理。
*功能定位
歐姆龍戴斯酒店定位中國(guó)首家行政商務(wù)酒店，酒店內(nèi)部設(shè)置商務(wù)信息港系統(tǒng)，從單一的酒店住宿、餐飲服務(wù)的基礎(chǔ)上增加行政商務(wù)的拓展服務(wù)。具體設(shè)置為：對(duì)于入住酒店的客人從車站、機(jī)場(chǎng)接送，接送到指定客房，酒店設(shè)置方便的辦公客房可以方便客人進(jìn)行商務(wù)會(huì)客與談判，配備專門的行政人員方便客人的辦公。我們將委派員工去香港參加商務(wù)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)管理理念，體現(xiàn)我們的增值服務(wù)。
*項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位及價(jià)格定位
1、基本設(shè)立客房96間，客房平均收費(fèi)380元/天，則一天的營(yíng)業(yè)額為36480元/天，合計(jì)一年的房費(fèi)收入為13315200元，考慮到其他因素，按房費(fèi)的70%計(jì)算，則一年的房費(fèi)收入為9320460元。
2、每年的房費(fèi)營(yíng)業(yè)額為932萬(wàn)，則每天的收入為25500元/天。
3、每天成本消耗：酒店第一年的投入成本570萬(wàn)，每天的成本消耗為15610元。
4、每天房費(fèi)的實(shí)際收入為：房費(fèi)收入-成本消耗=25500-15610=9890元。
5、酒店每年的年投資收益率為35%
*入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位
1、項(xiàng)目計(jì)劃融資金額350萬(wàn)。
2、投資回報(bào)年利息20%。
3、投資對(duì)象為公司或個(gè)人。
4、贈(zèng)送全國(guó)戴斯酒店免費(fèi)住宿一周（標(biāo)準(zhǔn)間客房），享受戴斯酒店終身入住7.5折扣,以及系列的折扣卡。
5、投資擔(dān)保人：美國(guó)戴斯酒店
基本融資設(shè)想：計(jì)劃融資金額為350萬(wàn)元,戴斯酒店共計(jì)劃設(shè)置100間客房,計(jì)劃將部分房間抵押給投資的融資方,酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)全權(quán)委托給美國(guó)戴斯酒店管理,經(jīng)營(yíng),融資方得到規(guī)定的年利息的融資回報(bào)。
*銷售定位
北京舉行的大型會(huì)展、商務(wù)會(huì)議，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)場(chǎng)地租用；
*管理定位
我們期待有投資酒店管理經(jīng)驗(yàn)的人來(lái)投資戴斯酒店這個(gè)項(xiàng)目，來(lái)和我們共同合作。
第四章 營(yíng)銷策略
*宣傳主題概念
在宣傳、設(shè)計(jì)方面，以一組氣勢(shì)磅礴和經(jīng)典唯美的自然畫(huà)面導(dǎo)入，抱定"為顧客提供恒久優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；為員工提供能夠充分展示才華的平臺(tái)；為股東創(chuàng)造不斷增長(zhǎng)的投資價(jià)值，為建立和諧社會(huì)貢獻(xiàn)更多的力量 "的使命，鑄造"高雅品位、卓越超群"的企業(yè)形象，弘揚(yáng)優(yōu)良的企業(yè)精神。先入為主地給觀眾的耳目注入豪華及溫馨的第一印象；
酒店的高雅、卓越的品質(zhì)、各檔次的設(shè)施及功能，導(dǎo)出酒店設(shè)施完善的設(shè)置、完美的設(shè)施與文化的結(jié)合、服務(wù)人員的嫻熟動(dòng)作、優(yōu)美的環(huán)境、體貼入微的服務(wù)等、不同檔次不同套房得享受，讓人盡情體驗(yàn)品位生活的無(wú)限魅力，目眩神迷中儒雅不凡，俯拾即是，不取諸鄰。各種檔次的客房，高貴典雅，配套齊備的設(shè)施淋漓盡致。海內(nèi)外貴客、商人接受超值的服務(wù)，令貴客享有高人一等的感受。
*階段控制的效果
籌建階段
（1）開(kāi)業(yè)前的內(nèi)部設(shè)計(jì)及內(nèi)部裝飾
高質(zhì)量的內(nèi)部設(shè)計(jì)及裝飾將會(huì)吸引更多的賓客，美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)（中國(guó)）將為酒店在內(nèi)部設(shè)計(jì)及裝飾方面提供咨詢服務(wù)，以確保項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)計(jì)及裝飾的餓優(yōu)異品質(zhì)。
1、設(shè)施布局與流程要求
提供適合酒店運(yùn)做的內(nèi)部設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)與流程要求
2、初步概念設(shè)計(jì)要求
連同項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位完成初步設(shè)計(jì)圖紙
（2）開(kāi)業(yè)前的工程業(yè)務(wù)咨詢
美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)（中國(guó)）擁有一支在中國(guó)五星級(jí)酒店工作多年的專家隊(duì)伍，能夠?yàn)榫频觏?xiàng)目提供工程技術(shù)方面的專業(yè)意見(jiàn)以確保在酒店?duì)I業(yè)后為業(yè)主在保養(yǎng)及維護(hù)方面節(jié)省大筆的資金。
（3）內(nèi)部設(shè)計(jì)機(jī)電要求方案
連同內(nèi)裝設(shè)計(jì)單位完成設(shè)施內(nèi)部機(jī)電設(shè)備布局方案
（4）系統(tǒng)咨詢意見(jiàn)
連同機(jī)電設(shè)計(jì)單位完成項(xiàng)目機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，包括：消防、安全設(shè)計(jì)；強(qiáng)、弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)；空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)；供、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)；垂直運(yùn)輸系統(tǒng)；水處理系統(tǒng)。(范文網(wǎng))
（5）項(xiàng)目協(xié)調(diào)和驗(yàn)收
美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)（中國(guó)）將在酒店項(xiàng)目施工進(jìn)行和項(xiàng)目驗(yàn)收過(guò)程中提供國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以保證業(yè)主的投資。
1、施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)
協(xié)調(diào)業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、施工單位和經(jīng)營(yíng)部門，幫助各方面建立暢順的溝通渠
2、施工進(jìn)度監(jiān)督
根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度幫助施工單位和經(jīng)營(yíng)部門相互配合，以確保酒店順利開(kāi)業(yè)
3、設(shè)備調(diào)試
確保設(shè)備的精確調(diào)試與試運(yùn)行的順利進(jìn)行
4、項(xiàng)目驗(yàn)收
與有關(guān)經(jīng)營(yíng)部門配合，按照計(jì)劃安排設(shè)施驗(yàn)收并提出驗(yàn)收?qǐng)?bào)告
運(yùn)營(yíng)階段
管理公司負(fù)責(zé)酒店總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)等酒店高層管理人員的委派，以及高層管理人員的工作
職責(zé)認(rèn)定，在酒店運(yùn)營(yíng)中隨時(shí)接受業(yè)主方對(duì)酒店高層管理人員的工作考核的反饋意見(jiàn)。
根據(jù)美國(guó)CENDANT和DAYS集團(tuán)的培訓(xùn)計(jì)劃安排中國(guó)區(qū)的培訓(xùn)方案，并統(tǒng)一組織中國(guó)區(qū)所有的酒店有關(guān)管理人員參加培訓(xùn)，并于每期培訓(xùn)結(jié)束派發(fā)學(xué)習(xí)證書(shū)。根據(jù)各酒店的具體需求另行安派培訓(xùn)工作，并派集團(tuán)培訓(xùn)經(jīng)理或?qū)T親赴各酒店進(jìn)行專題培訓(xùn)。
美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)（中國(guó)）將負(fù)責(zé)確保酒店達(dá)到并保持國(guó)際酒店管理和服務(wù)水準(zhǔn)，并根據(jù)市場(chǎng)情況確定酒店銷售策略，最大限度提升酒店?duì)I業(yè)收入、控制運(yùn)營(yíng)成本從而達(dá)到酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化。
*外發(fā)式宣傳策略
1、精品樓書(shū)
主要用于對(duì)新酒店概念和新生活概念的引入，描繪以"自游人"身份于都市的種種優(yōu)點(diǎn)，并詳盡介紹項(xiàng)目周邊的眾多有利 資源，以激發(fā)潛在客戶入住的渴求和憧憬。
本樓書(shū)的主要發(fā)送對(duì)象為到現(xiàn)場(chǎng)看房者、專門的促銷活動(dòng)中到場(chǎng)的客戶、針對(duì)性的重端客戶，以及已經(jīng)入住的酒店客人。
形式：12開(kāi)銅板紙精美冊(cè)子
內(nèi)容：
●"自游人"新概念的優(yōu)點(diǎn)和特色描述
●介紹項(xiàng)目的大環(huán)境優(yōu)勢(shì)
●北京旅游交通設(shè)施及收費(fèi)、旅游服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)、景點(diǎn)娛樂(lè)項(xiàng)目及收費(fèi)、主要旅游度假酒店分布及收費(fèi)等旅游常識(shí)介紹
●國(guó)外酒店式公寓的特色和優(yōu)勢(shì)介紹
折頁(yè)樓書(shū)
折頁(yè)式的樓書(shū)主要用于不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸項(xiàng)目的上市信息，以較淺顯化的內(nèi)容和形式初步引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，并產(chǎn)生進(jìn)一步了解的興趣。
形式：
●大折頁(yè)
●設(shè)風(fēng)琴袋放置插頁(yè)（每張插頁(yè)一個(gè)內(nèi)容）
內(nèi)容：
●大折頁(yè)
簡(jiǎn)單介紹項(xiàng)目的位置、周邊有利資源、規(guī)模、配套、物業(yè)管理、發(fā)展商實(shí)力等內(nèi)容。（標(biāo)題式，簡(jiǎn)潔形式為主，主要為幫助客人回顧項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和特色）
●風(fēng)琴袋插頁(yè)
平面圖、價(jià)目表、銷售方式、附加值優(yōu)惠。
單張
與大折頁(yè)的內(nèi)容相同，但可更加簡(jiǎn)單。
沙盤模型
●大模型：固定在項(xiàng)目地使用，比例和尺寸可根據(jù)展廳空間制訂
●小模型：目標(biāo)市場(chǎng)展銷會(huì)使用，以易于搬運(yùn)為原則
上述模式可考慮選擇有燈光的形式，以加強(qiáng)效果。
展板
●規(guī)格
以60cm×90cm的標(biāo)準(zhǔn)尺寸為宜，可做7-8塊左右（為墻掛式，輕質(zhì)，泡沫材料）。
●內(nèi)容
地理位置、周邊資源介紹、項(xiàng)目概念介紹、酒店配套設(shè)施及標(biāo)準(zhǔn)套房平面圖及裝修標(biāo)準(zhǔn)。
*資金計(jì)劃（見(jiàn)表4）
第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析
*盈虧平衡分析
本項(xiàng)目可銷售的總面積為3300平方米，由前一章分析得知本項(xiàng)目總建設(shè)費(fèi)用為500萬(wàn)元，故此，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：
盈虧平衡點(diǎn)=總建設(shè)費(fèi)用/總銷售收入=A %
就是說(shuō)本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了A %的入住率就可以保證本項(xiàng)目的總投資成本全部回收。
*贏利預(yù)測(cè)（見(jiàn)表4）
*敏感性分析
假設(shè)銷售價(jià)格不變，單位成本費(fèi)用增加1%，即每單位成本比擬定單位成本增加1%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)比擬定利潤(rùn)降低1.9%。
因此，銷售價(jià)格的變動(dòng)是影響本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最敏感性因素，而本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用的變化也是本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。
*社會(huì)效益分析
本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，可以改善北京小周邊的綜合環(huán)境，啟動(dòng)社會(huì)閑置資金，增加
就業(yè)率，對(duì)促進(jìn)旅游及消費(fèi)起到雙重積極的作用，同時(shí)也為北京市經(jīng)濟(jì)型酒店的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為北京酒店地產(chǎn)開(kāi)創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。這也是本項(xiàng)目的社會(huì)效益所在。
第七章 結(jié)論
通過(guò)以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)較低，而且，投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有較大的投資吸引力。
在項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)無(wú)論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。
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