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基層反映:物業(yè)糾紛案件類型、成因及建議

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隨著省會城市建設(shè)步伐的加快和房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,越來越多的人選擇買房落戶海口,在人口和小區(qū)數(shù)量雙激增的背景形勢下,?谑凶》啃^(qū)物業(yè)糾紛問題日益增多,美蘭法院物業(yè)糾紛類案件數(shù)量也逐年遞增。物業(yè)糾紛案件的處理結(jié)果直接關(guān)系人民群眾的切身利益及幸福感,處理不當(dāng)不僅會制約物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,還會直接影響社會的和諧穩(wěn)定,因此,分析物業(yè)管理糾紛案件的特點(diǎn)及成因并提出對策,具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。下面,本文將以?谑谐菂^(qū)面積最大的美蘭區(qū)為例進(jìn)行分析。

一、物業(yè)糾紛案件基本情況

一是案件量逐年增長。美蘭區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)860余個,物業(yè)服務(wù)企業(yè)284家。據(jù)統(tǒng)計,201*年、201*年美蘭區(qū)物業(yè)行政主管部門——區(qū)住房保障中心分別受理物業(yè)投訴件2800件次、3500件次,物業(yè)投訴呈現(xiàn)明顯增長趨勢;相應(yīng)的,美蘭法院201*年受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛86件,201*年受理218件,201*年前5個月受理107件,總體呈上升態(tài)勢。

二是物業(yè)糾紛類型多樣。物業(yè)服務(wù)糾紛主要有以下3種類型:一是水電費(fèi)糾紛。因未能抄表到戶,業(yè)主不按時繳納水電費(fèi),物業(yè)斷水?dāng)嚯娨l(fā)糾紛。二是車輛停放糾紛。小區(qū)開發(fā)商將停車位只售不租或擅自提高租金、車位配建不足,物業(yè)公司管理不當(dāng)導(dǎo)致業(yè)主亂停放阻礙通行引發(fā)糾紛。三是公共設(shè)施保養(yǎng)維修糾紛。物業(yè)公司保安、保潔、保綠服務(wù)不到位,公共電梯、監(jiān)控、墻體開裂、樓頂漏水、外墻脫落等維修不及時引發(fā)糾紛。

二、物業(yè)糾紛案件成因分析

一是物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理水平不高,未能較好履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)引發(fā)糾紛。目前?谑形飿I(yè)服務(wù)行業(yè)普遍存在專業(yè)人員缺乏、人員服務(wù)意識差、法律意識淡薄等問題,服務(wù)水平與業(yè)主要求和市場需求存在一定的差距,這是導(dǎo)致物業(yè)糾紛頻發(fā)的一個重要原因。

二是物業(yè)管理制度不完善,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一引發(fā)糾紛。物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏統(tǒng)一性、科學(xué)性、公開透明性,物業(yè)收費(fèi)監(jiān)管機(jī)制存在漏洞,在一定程度上給物業(yè)服務(wù)公司侵害業(yè)主利益提供了可乘之機(jī)。另一方面,市民的法律意識日益增強(qiáng),越來越敢于質(zhì)疑物業(yè)收費(fèi)的合法性、合理性,群體性起訴物業(yè)公司案件時有發(fā)生。

三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂作為,侵害業(yè)主權(quán)益引發(fā)糾紛。部分物業(yè)公司擅自改變公共建筑、共用設(shè)施的用途,以此盈利并據(jù)為己有;有些物業(yè)公司甚至挪用專項(xiàng)維修資金,侵害業(yè)主的利益,引發(fā)業(yè)主群體告訴。

四、缺乏訴調(diào)銜接機(jī)制,物業(yè)糾紛難斷根。由于缺乏有效的訴調(diào)銜接機(jī)制,多數(shù)物業(yè)糾紛即使通過行政調(diào)處雙方達(dá)成了和解,但因調(diào)解結(jié)果缺乏法律強(qiáng)制力,一方不遵循調(diào)解結(jié)果的情形時有發(fā)生,因此易出現(xiàn)同一問題反復(fù)投訴的情況,且不斷暴露新問題。而一旦訴至法院,經(jīng)過法官的審理、調(diào)解,物業(yè)糾紛案件往往能得到有效化解。

三、建議

一是建立“物業(yè)巡回法庭,試行"定點(diǎn)+巡回”工作機(jī)制。美蘭區(qū)法院將成立物業(yè)巡回法庭,在區(qū)住房保障中心定點(diǎn)常駐辦公,在住戶較多的小區(qū)設(shè)點(diǎn)巡回辦公,依托巡回法庭建立通暢的訴調(diào)機(jī)制,引導(dǎo)矛盾雙方通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益。

二是建立專業(yè)化審判團(tuán)隊(duì),推行集中快捷審判模式。從民一庭抽調(diào)審判業(yè)務(wù)骨干,成立專門的物業(yè)糾紛審判合議庭,對物業(yè)糾紛案件進(jìn)行集中審理。在區(qū)住房保障中心設(shè)立駐點(diǎn)工作室,開辟快捷的訴調(diào)通道,依法對矛盾雙方調(diào)解并進(jìn)行司法確認(rèn),確保調(diào)解結(jié)果具有法律效力,避免問題反彈、反復(fù)投訴的情況發(fā)生。同時建立快捷審判工作機(jī)制,就近對住保中心收到的物業(yè)糾紛投訴件及時進(jìn)行立案、審理,切實(shí)提高物業(yè)糾紛案件的審判質(zhì)效。

三是建立聯(lián)動工作機(jī)制,加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和規(guī)范發(fā)展。針對案件審理中發(fā)現(xiàn)的普遍性問題,形成司法建議,主動對接住建、城管、工商、物業(yè)、消防、公安等部門,進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的引導(dǎo),促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

四是全面加強(qiáng)宣傳普法,提高廣大市民的法律素質(zhì)。采取巡回審判、以案說法的形式,及時發(fā)布相關(guān)信息,普及物業(yè)法律知識,增強(qiáng)公民守法、依法維權(quán)的意識。

(美蘭區(qū)人民法院)

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