第一篇：某地居住小區(qū)物業(yè)管理狀況的社會實踐調(diào)查報告

一 社會實踐調(diào)查題目：蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況

二調(diào)查小組成員 ( 共2 人 )

系別： 外語系系別： 建筑系

班級： 英師1201班班級： 城規(guī) 1202 班

姓名： 李西姓名： 姚小莫

三 社會實踐調(diào)查目的 ：

相對時間較長的寒假對我們大學(xué)生來說是一個了解社會的好機會。實踐調(diào)查作為每個大學(xué)生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會，彌補教科書的不足。我們知道書上的知識大都理論性較強,知識真正用到工作中就需實踐調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過這一實踐的過程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質(zhì)。

四 社會實踐調(diào)查的意義 ：

小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境,特別是現(xiàn)階段人們生活壓力大,工作繁忙,更希望在自家室外有個安靜,舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購房的一個參考因素。本次調(diào)查的目的是通過對蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調(diào)查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識,所受制約因素,并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。

五 社會實踐調(diào)查對象與形式 ：

針對蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件,我們擬對四個不同層次和形式的小區(qū)進行抽樣調(diào)查。

蘇州居住小區(qū)類型 表現(xiàn)特征 代表小區(qū)名稱 抽樣標(biāo)本

老新村 大都建于上世紀70年代末80年代初，基礎(chǔ)硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村

街坊改造小區(qū) 一般是上世紀90年代至今老街坊經(jīng)改造而成,以造型傳統(tǒng)的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū)

古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔安全小區(qū),管理較嚴格,房屋造型以傳統(tǒng)多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護古風(fēng)貌的限制） 華陽里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等 華陽里小區(qū)

園區(qū)、新區(qū)樓盤 大都興建時間較晚,樓層較多,設(shè)施齊全,位于蘇州經(jīng)濟最為發(fā)達的工業(yè)園區(qū),小區(qū)物業(yè)往往由開發(fā)商自行管理,自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園

調(diào)查形式

①與物業(yè)管理人員交談,咨詢,填寫物業(yè)管理調(diào)查表

②采訪小區(qū)居民,填寫物業(yè)調(diào)查表

③采訪者自己評價小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄。

④電話訪問一些同學(xué)和親友，了解其他小區(qū)的情況，以方便作總結(jié)和比較。

六 社會調(diào)查日程安排 ：

調(diào)查分為四個階段進行（共13天）

第一階段：前期準備確定調(diào)查內(nèi)容，查閱相關(guān)內(nèi)容并準備問卷（8.6~8.9）

６號 學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的一些簡單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調(diào)查的地點及有關(guān)部門的聯(lián)系方式。學(xué)習(xí)制定調(diào)查問卷的一般方法。

７號 編輯調(diào)查問卷一 （ 居民 ）部分

８號 編輯調(diào)查問卷二 （物業(yè)管理部門）部分

９號制定下一步的調(diào)查計劃，復(fù)印相關(guān)證件、材料

第二階段：實地調(diào)查（8.10~8.14）

10 號 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處，預(yù)約時間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況并約好時間去他們家里訪問。隨機到蘇州各個小區(qū)參觀，拍照片，收集相關(guān)資料。

11 號 蘇州街坊 敬文里

12 號 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村

13 號 蘇州古城區(qū) 華陽里

14 號 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園

第三階段：整理資料，概括總結(jié)（8.15~8.16）

第四階段：編輯資料，打印成冊（8.17~8.18）

七 社會實踐調(diào)查論文 ：

敬文里物業(yè)管理

背景

該小區(qū)位于古城區(qū)內(nèi)的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關(guān)部門的建設(shè)規(guī)劃一直在對附近要拆遷整改的房子進行改造。

居民調(diào)查報告統(tǒng)計

敬文里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價一般

敬文里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好

敬文里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好

敬文里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好

敬文里居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場所較少。

基于上述情況，敬文里居民對小區(qū)的整體普遍評價較好

該小區(qū)的優(yōu)點

1. 地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽菜場、敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也很多。

2. 省級優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎。

3. 綠化覆蓋面積達到40％。

該小區(qū)的不足

1. 由于是街坊改造的，故小區(qū)出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長驅(qū)直入。給小區(qū)的安全問題造成隱患。

2. 小區(qū)地形比較復(fù)雜，各幢之間的道路比較彎曲，對于陌生訪客來說，尋找相應(yīng)的樓房比較麻煩。

3. 晚上路燈比較少

4. 靠近馬路，噪聲有時比較討厭。

整改建議

1. 加強保安隊伍的人數(shù),抬高保安隊伍的素質(zhì)。

2. 多設(shè)一些指路牌和路燈。

3. 繼續(xù)進行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規(guī)劃，便于管理。要吸取之前改造過程中的經(jīng)驗，揚長避短，合理規(guī)劃 。

4. 在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。

婁江新村物業(yè)管理

背景：

婁江新村位于東環(huán)路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀，整體環(huán)境一般，由于小區(qū)建設(shè)較早，基礎(chǔ)設(shè)施較差，當(dāng)初小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)上留下的一些歷史遺留問題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來了一定的困難，居民對小區(qū)物業(yè)與環(huán)境意見頗大。

婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早，小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴重問題，突出的問題是小區(qū)的大門總共達到5個，一般小區(qū)大門才2個。這就給小區(qū)安全帶來了難題。小區(qū)的物業(yè)負責(zé)人對此感覺也很無奈。

居民調(diào)查報告統(tǒng)計

婁江居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動車。

婁江居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。

婁江居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價一般 例 上下高峰時間內(nèi)南門出入明顯堵。

婁江居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。

婁江居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價較差 例 居民休息健身場所較少。

基于上述情況，婁江居民對小區(qū)的整體普遍評價較差

婁江小區(qū)物業(yè)管理的主要突出問題集中在：

1． 小區(qū)的安全存在很大的隱患。

由于小區(qū)大門太多，達到5個，外來人流較多，給小區(qū)大門的保安工作帶來了困難。婁江小區(qū)周遍外來人口較多，有比部分外來人口就租房于婁江小區(qū)，因此小區(qū)大門值班室的值班人員也很難辨別進出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就借機進入小區(qū)作案，因為有5個大門，他們的出入難于掌握。

近期小區(qū)已安裝8個攝像頭分布在小區(qū)主干道上，給小區(qū)安全帶來了一些改觀。

2． 小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚理想

小區(qū)現(xiàn)在實行在每個單元（12戶居民）共用一個垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經(jīng)常外溢，散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護，因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動過程中往往會把垃圾帶出箱外，給小區(qū)環(huán)境帶來影響。

3． 小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來人員進來

這個問題物業(yè)上也很無奈。第一由于小區(qū)進出無需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進來。第二小區(qū)的大門較多，也難于控制他們的進出。物業(yè)人員告知，當(dāng)初為了限制拾荒者進來，保安還和拾荒者發(fā)生口角，甚至動手。物業(yè)管理由于沒有執(zhí)法權(quán)，他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣垃圾的方便對拾荒者的進來持歡迎態(tài)度，無形中助長了他們的氣焰�，F(xiàn)在小區(qū)物業(yè)已加強了對拾荒者的盤查力度，對他們積極勸說。

4． 小區(qū)缺少公共綠地和景觀

這使得居民沒有公共交流的場所，對社區(qū)文化建設(shè)很不利。小區(qū)中偶爾的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個小店門口，居民迫切需要一個寬敞，整潔的小區(qū)環(huán)境。

當(dāng)然，問題還有很多。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來人員較多處，加之建造時間較早，當(dāng)初的規(guī)劃和現(xiàn)在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調(diào)，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個方面的制約，一些問題很難解決。就如小區(qū)大門過多的問題，就屬原先規(guī)劃上的問題。

我們經(jīng)過調(diào)研和總結(jié)得出婁江小區(qū)物業(yè)整改的一些建議

1． 將小區(qū)規(guī)劃情況告之上級，希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區(qū)出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建筑，藤出地來搞綠化景觀，為居民營造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。

2． 改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，垃圾實行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對 小區(qū)的燈光設(shè)施加以整改，局部添加路燈。小區(qū)主要干道添加指示牌，小區(qū)總平面，在適當(dāng)?shù)胤教砑幼�椅的人性化設(shè)施，小區(qū)內(nèi)應(yīng)建公廁一個。

3． 結(jié)合小區(qū)居委會加強小區(qū)居民的社區(qū)意識。硬件上添加宣傳櫥窗，設(shè)立小區(qū)群眾意見箱。軟件上物業(yè)和居委會深入各家，對小區(qū)情況進行調(diào)查，征求意見，大家一致營造一個整潔，舒適的小區(qū)環(huán)境，這樣小區(qū)居民不由自主的會有社區(qū)意識，以實際行動維護小區(qū)的各個方面。同時，小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如，居民會自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會進來。

華陽里物業(yè)管理

背景：

該小區(qū)屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街（第六中學(xué)的對面），建于xx年，共11幢，應(yīng)該來講屬于比較新的小區(qū)，整體環(huán)境比較好，人為破壞的地方很少。全區(qū)占地面積不是很大，共有北面和西面兩個出入口，所以治安比較好。

居民調(diào)查報告統(tǒng)計

華陽里居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較好

華陽里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好

華陽里居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好

華陽里居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好

華陽里居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由于占地面積小，處于黃金地段，靠近拙政園，地價較貴，居民休息健身場所較少，沒有專門的醫(yī)療療保健場所。

基于上述情況，華陽里居民對小區(qū)的整體普遍評價較好

該小區(qū)的優(yōu)點

1. 地理環(huán)境優(yōu)越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學(xué)校，東南面臨近動物園。

2. 這里的綠化很好，居負責(zé)人介紹，一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長態(tài)勢。

3. 每家每戶都有專用的停放自行車和機動車的地方，另外還有公用的停車地方。道路暢通，交通無阻。

該小區(qū)的不足

1. 地方比較小，缺少一些醫(yī)療和保健場所和相關(guān)設(shè)施。

2. 保安年齡相對大了點

3. 業(yè)主之間的交流比較少，社區(qū)活動開展不多。

整改建議

1. 利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安,以便增強小區(qū)的保安人員的隊伍建設(shè)。若是資金不夠，可以向居民們進行宣傳，相信為了維護大家的利益，只要有合理的原因和理由，業(yè)主還是會配合的，會適當(dāng)多處一點物業(yè)管理費用的。

2. 適當(dāng)?shù)卦诠?jié)日舉辦一些活動，增進各業(yè)主之間的關(guān)系，加強了解。

新城花園物業(yè)管理

背景

該小區(qū)位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道，毗鄰鄰里中心。小區(qū)共有34幢1575 個住戶，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于98年（多層樓房為主），99和xx年又新建了一批新的套型的房子（復(fù)合型，高層為主）。居住者大多為白領(lǐng)或以上人員，整體素質(zhì)較高。

居民調(diào)查報告統(tǒng)計

新城花園居民對小區(qū)的安全狀況普遍評價較好

新城花園里居民對小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評價較好

新城花園居民對小區(qū)的交通狀況普遍評價較好

新城花園居民對小區(qū)的綠化景觀普遍評價較好

新城花園居民對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評價較好

基于上述情況，新城花園居民對小區(qū)的整體普遍評價較好

該小區(qū)的優(yōu)點

1. 新城花園物業(yè)服務(wù)的宗旨是“業(yè)主下班，物管上班”。也就是說，無論什么時候，都能找到相應(yīng)的人員為業(yè)主服務(wù)。修理工們頂著炎熱，挨家挨戶地上門服務(wù)，他們無怨無悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不茍，對每一個來訪的車輛都做好相應(yīng)的盤查和發(fā)放通行證的工作。

2. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，健身鍛煉的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著很多居民。大家可以常常見面，話家長，增進彼此之間的感情。適合交流的場所很多。

3. 綠化覆蓋率40％。小區(qū)內(nèi)種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。

4. 管理有序。各類的收費的標(biāo)準都明確地貼在櫥窗里，一目了然。保安和修理工都配有對講機，各個類型的工作人員之間的交流比較方便。

5. 遠離市區(qū)，噪音較少。

6. 地理位置好。園區(qū)的道路寬敞，環(huán)境好，靠近鄰里中心，各項配備都有了而且各項活動也比較多，如一年一度的美食節(jié)。

7. 園區(qū)的管理和建設(shè)理念較先進。蘇州的工業(yè)園區(qū)引用了新加坡先進的管理和規(guī)劃模式。在幾個附近的小區(qū)周圍建設(shè)有配套設(shè)施完善的鄰里中心，充分實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和共享。

該小區(qū)的不足

1. 預(yù)留車位不夠，部分自家車沒有地方�？慷�占用了有限的人行通道。

整改建議

可以將部分空地劃出露天車位,解決當(dāng)務(wù)之急,但是要合理規(guī)劃場地,不能影響居民的正常出行。但此方法治標(biāo)不治本，強力建議今后規(guī)劃的小區(qū)要提前預(yù)測小區(qū)發(fā)展水平，留好一些空地。

經(jīng)過對幾個小區(qū)的抽樣調(diào)查，我們得出以下結(jié)論

1． 小區(qū)的物業(yè)管理水平受到小區(qū)硬件設(shè)施的影響，一般來說，那些老新村由于建造時間比較早，基礎(chǔ)設(shè)施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區(qū)門衛(wèi)管理水平較低，且年紀較大。小區(qū)內(nèi)綠化景觀較少。相反 那些新建的小區(qū)，其中包括園區(qū)的公寓，花園小區(qū)，古城區(qū)的封閉式小區(qū)，由于建造時間較晚，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，物業(yè)管理相對容易，物業(yè)和居委會也有條件對小區(qū)的不良狀況進行整改。

2． 小區(qū)物業(yè)管理不只是物業(yè)部門的事，它需要生活在小區(qū)內(nèi)的每一戶居民的共同參與。物業(yè)管理只是扦個頭，在具體細節(jié)的實施執(zhí)行上，都得靠居民大力配合。同時，從另一個方面來說，該小區(qū)的物業(yè)管理水平也受該小區(qū)居民自身素質(zhì)文化水平的高低。在采訪的幾個小區(qū)中，我們發(fā)現(xiàn)，越是高檔的小區(qū)，里面的居民越是配合你做調(diào)查。他們會在小區(qū)內(nèi)找個陰涼的地方和你慢慢談（當(dāng)然，前提是他們有時間）。而在相對低端的小區(qū)，在采訪過程中，我們得知，有些居民為了自身的方便還支持小區(qū)不良行為的發(fā)生。譬如，讓拾荒的進來撿垃圾。有些居民自身素質(zhì)不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區(qū)環(huán)境差。

3． 我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)和社區(qū)管委會應(yīng)充分合作才能把小區(qū)物業(yè)搞上去。在小區(qū)物業(yè)管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問題，這些問題本來不應(yīng)該是物業(yè)管理的事，是社區(qū)的事�，F(xiàn)在社區(qū)和物業(yè)缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區(qū)物業(yè)水平的一個重要途徑是培養(yǎng)居民的社區(qū)責(zé)任感，即社區(qū)意識。把自己的小區(qū)當(dāng)成自己的家來對待，那么那些問題何愁得不到解決呢。

4. 隨著人們的物質(zhì)生活的豐富,一些人家養(yǎng)的寵物所造成的噪音、環(huán)境問題也被人們所關(guān)注。

5. 發(fā)展物業(yè)要有遠見，要充分考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，人們的需求，如車位問題，現(xiàn)在成為不少上世紀末發(fā)展起來的小區(qū)的一個破位棘手的問題。配套設(shè)施也應(yīng)該盡量完善，或者留有升級和改造的余地。人性化的管理才會贏得廣大業(yè)主的喜愛

6. 物業(yè)管理費用上的一些爭議

蘇州物業(yè)費按戶還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過調(diào)查得到的一些較為可靠的數(shù)據(jù)。

小區(qū)名稱 物業(yè)管理收費標(biāo)準 每戶年物業(yè)費（若按面積則100平方米）

婁江新村 每戶每年36元

胥江華庭 米／平方/月　1.1元 1320元

新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元

敬文里 每戶每年72元

華陽里 米/平方/月 0.3元 360元

彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元

彩香一村 每戶每年60元

以上大多不包括車位（若業(yè)主沒有專用停汽車場所）的費用。

城區(qū)200余家物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)著大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業(yè)費難收的尷尬。去年9月1日《物業(yè)管理條例》施行以來已有半年多時間，采訪中聽得最多、反響最強烈的話題是“物業(yè)費難收”與“管理不到位繳什么費”。一些老新村，近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經(jīng)改造整治，新村環(huán)境面貌大變，但仍然遭到物業(yè)費難收的尷尬。居民說得最多的是亂停車影響行走，治安問題讓人不放心，自行車失竊現(xiàn)象時有發(fā)生。還有，小區(qū)物業(yè)公司從來未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門對此也有苦衷，深感無能為力。小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)管理費總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實意地想辦法把問題解決。例如可以與業(yè)主委員會進行協(xié)商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關(guān)人士認為，物業(yè)管理正在逐步走向市場化，一方面物業(yè)管理部門的服務(wù)要到位，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)；另一方面沒有業(yè)主委員會的要盡快建起業(yè)主委員會，選擇自己中意的物業(yè)公司來管理新村，讓業(yè)主委員會站出來替大家作主。

總之，事在人為，相信在大家的努力下，蘇州居住小區(qū)的物業(yè)定會發(fā)展得越來越好，居民的生活也會因此錦上添花的。

八 社會實踐調(diào)查心得體會 ：

（一）英師1212 李燕青

八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當(dāng)我們走進一個個小區(qū)的物業(yè)管理部門時，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區(qū)的瑣事很多 居民紛爭很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村，有時候在處理問題時法律和道德會有違背情況。當(dāng)?shù)孛�令禁止在小區(qū)的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家里就2口人，老爺爺和一個45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊，沒有別的經(jīng)濟來源。多年下來，一直這樣，在管理者的通融下過日子。當(dāng)我在路邊親眼看到那個白發(fā)蒼蒼的老伯時，真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復(fù)一日，年復(fù)一年地做著，真的是不容易啊。只有在真正的走進社會的過程中，才能深切體會到其中的艱辛。

我們的調(diào)查過程不是那么容易的 ，找到有關(guān)部門大多要實現(xiàn)預(yù)約打電話才行 ，特別是園區(qū)，那邊的管理比較嚴格，以切都要按規(guī)矩辦事。碰巧的是，遇到一個我們學(xué)校畢業(yè)的學(xué)長在那邊工作。調(diào)查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區(qū)，態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門外，連小區(qū)的大門都沒能踏進去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調(diào)查。

為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對于都很配和我的工作，提供了不少有價值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區(qū)，作為新納入的區(qū)域，有一些小區(qū)規(guī)劃和管理還是很不錯的（可見照片簡介）。雖然我們這個調(diào)查小組只有兩個同學(xué)，而且是跨專業(yè)的，但是仍然能感受到團隊的力量。充分發(fā)揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調(diào)查報告，可以說，它傾注了我們的熱情、心血和友情。

通過這次幾乎是寬專業(yè)的社會實踐調(diào)查，我學(xué)到了很多。不僅是有關(guān)物業(yè)管理的一些皮毛的知識，更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后，相信在今后的日子里，我一定會努力學(xué)習(xí)，多積累點為人民服務(wù)的本領(lǐng)。為社會貢獻自己的一份微薄的力量！

（二）12城規(guī)（1）班 姚之浩

經(jīng)過這些天的小區(qū)物業(yè)調(diào)查,我對小區(qū)物業(yè)管理的認識從感性上升到了理性.以前總會抱怨小區(qū)環(huán)境有多亂,基礎(chǔ)設(shè)施有多蹩腳,并且會把這些不好的現(xiàn)象統(tǒng)統(tǒng)歸結(jié)為小區(qū)物業(yè)沒做好.其實物業(yè)管理是一件全民參與的事.物業(yè)管理部門只是起到一個主導(dǎo)作用.物業(yè)管理部門在小區(qū)中起到了一個大管家的作用.但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支,管家的主人要給予管家支持,這點支持不光是口頭上說說罷的,更重要的是主人和管家共同參(請繼續(xù)關(guān)注好 范文網(wǎng)www.hmlawpc.com)與家庭里的各項日常事務(wù).在小區(qū)里,家庭的主人身份責(zé)無旁貸的由小區(qū)居民擔(dān)當(dāng).譬如說,小區(qū)要搞好衛(wèi)生,必須要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方,倒完垃圾后,垃圾桶需要居民自覺關(guān)閉好.物業(yè)加大力度安排人員清掃道路,居民就要自覺不亂扔垃圾.再譬如,婁江新村收舊貨人員入境的問題,除了物業(yè)上要嚴厲阻止拾荒者進來,小區(qū)居民更應(yīng)該”不去做那些人的生意”.

另一方面我覺得小區(qū)物業(yè)管理還需要它的同級和上級部門的大力支持和合作.對于一些硬件上的問題,只有通過向上級反映才能得到改善.在同級部門中,小區(qū)居委會要和物業(yè)管理通力合作.物業(yè)上的政策的實施正如上面所說的需要居民的大力配合,需要居民有這種社區(qū)意識,家的責(zé)任感.而那些所謂責(zé)任感,意識的培養(yǎng)是物業(yè)管理的職責(zé),除了一部分是居民自身的責(zé)任外,還有一部分是應(yīng)該有居委會承擔(dān)起來的.現(xiàn)代社會中,居委會應(yīng)該更積極的組織小區(qū)的精神活動,通過活動培養(yǎng)居民的社區(qū)意識.特別是一些老新村,小區(qū)自身硬件較落后,有些早期規(guī)劃和建設(shè)上的問題一時很難解決,更需要當(dāng)?shù)鼐用裼幸环菁业呢?zé)任感參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中,并以次來間接的或多或少的彌補硬件上的不足.

以上是這些天調(diào)查和總結(jié)的一些小小的心得體會,可能還有很多問題我們沒發(fā)現(xiàn),我們的理解和建議也可能很多方面不合理,但我相信,只要我們從此關(guān)心起小區(qū)物業(yè)管理,隨著我們認識的不斷加深,我們終究會找出一條解決小區(qū)物業(yè)問題的出路的 .

(完)　

九 社會實踐調(diào)查相關(guān)材料（詳細內(nèi)容見附頁）

1 照片

2 調(diào)查問卷

十 社會實踐調(diào)查報告字數(shù)（不計空格和附加材料）： 共8186 字

第二篇：南通開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報告

南通開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查報告

一、調(diào)查目的

鼎新開放以來，隨著我國國民經(jīng)濟持續(xù)不變的增長，人民的生活水平也逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也隨之走進我們的生活。最近幾年來，在我的家鄉(xiāng)——南通經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)的鼎力大舉開發(fā)已形成一個大行業(yè)（總建筑面積約28萬平方米的星湖花圃、愛瑪花苑、紫荊花圃3個中高檔室第小區(qū)及天星湖休閑度假區(qū)等等），這大大地滿足了人們改善居住前提的需求。然而，室第小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運而生。

室第小區(qū)物業(yè)管理在我國方才起步，并獲得快速發(fā)展，物業(yè)管理辦事為泛博消費者的生活提供了利便,成為商品房市場發(fā)展的重要組成部分獲得社會的認可。但我們不能否認，一些小區(qū)的物業(yè)管理中存在一些比較突出的問題,有些問題的發(fā)生造成為了惡劣的影響。如今，業(yè)主、業(yè)委會、物管公司三者之間的關(guān)系變得越來越微妙，互相制衡、也要互相利用。作為一個城市人，沒有人能擺脫這些繁雜的關(guān)系。

因此，為了維護室第小區(qū)居民的合法權(quán)益，必須進一步了解物業(yè)管理中存在的問題，了解室第居民對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給當(dāng)局和有關(guān)部門，為制定政策提供依據(jù)，同時也加強對物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督，促進物業(yè)管理朝著規(guī)范化的管理方向發(fā)展。

為此，我對相近的一個小區(qū)進行了一個詳細的調(diào)查，對存在的問題和矛盾作了認真的分析和研究，并就如何規(guī)范物業(yè)管理市場、改善小區(qū)生活居住前提提出了自己粗淺的整改意見。

二.調(diào)查方法

1. 本調(diào)查以問卷的形式，開展入戶調(diào)查。

2. 為了透過表面現(xiàn)象，深切了解問題的本質(zhì)原因，我訪問了各個小區(qū)的物業(yè)管理人員，同時在居民中也做了深切調(diào)查。

3.為了讓報告更有真實性和說服力，我對居民所反映的一些突出問題進行了實地考查并核實。

三.調(diào)核對象：愛瑪花苑等高檔商品房室第小區(qū)2幢，富民新村等普互市品房、新開苑等經(jīng)濟適用房室第小區(qū)共6幢。

四.調(diào)查人:趙奇諾(英師0512)

五.調(diào)查時間：201*年8月15日-8月25日.

六. 調(diào)查結(jié)果:

本次調(diào)查共發(fā)放調(diào)查問卷200份，回收187份，調(diào)查涉及到物業(yè)管理公司共有8家。

調(diào)查結(jié)果基本反映目前南通市開發(fā)區(qū)室第小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在管理、辦事、收費等方面的現(xiàn)狀，反映了業(yè)主們對物業(yè)管理的意見和希望。

調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問題及原因分析:

一.收費問題:

在調(diào)查中，我發(fā)現(xiàn)，無論是業(yè)主還是物業(yè)管理人員，他們反映的最大問題都是物業(yè)管理收費。幾乎每個小區(qū)的物業(yè)管理公司都反映了收費難的問題，而給各小區(qū)居民的調(diào)查表最后統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，有43.1％的業(yè)主反映物業(yè)收費項目和標(biāo)準沒有公示, 47.3％不清楚物業(yè)收費項目和標(biāo)準；17.6％的業(yè)主反映物業(yè)亂收費。

業(yè)主為自己申辯，拒繳物管費是物業(yè)事情不到位。物業(yè)為自己申辯，事情做不好是缺少資金。

因此引發(fā)了糾紛事件：富民新村的50號樓業(yè)主不滿物業(yè)管理公司，而遲遲不交費。厥后那幢樓的糞便外延，居民要求物業(yè)給予解決，但物業(yè)以業(yè)主未繳管理費而拒絕。雙方吵得不可開交，在新聞媒體中暴了光。最后居委會出面調(diào)節(jié)了雙方，當(dāng)局出資解決了問題。

一個小區(qū)的物業(yè)管理事情人員說去年一年的物管費只有7萬多元錢，收繳率僅為41％；而小區(qū)物業(yè)管理的支出用度卻遠遠超過這個數(shù)字，如每一年1．6萬元的綠化養(yǎng)護費，2．1萬元的樂瑟清運費，物管人員的報酬（2個管理員每人每月900元，3個保鏢每人每月600元）等等。公司去年因此虧損了6萬元。業(yè)主認為我們的保鏢人員太少，我們實在也是沒辦法，公司虧損哪里還有錢請更多的保鏢。我們認為，業(yè)主的物業(yè)管理費一定要繳，但是公司的管理也要進一步加強，只有這樣公司運作才能進入良性循環(huán)。而環(huán)境往往不是這樣理想，

一些業(yè)主因為個人原因而拒絕交物業(yè)管理費，物業(yè)公司多次要求都沒回音，也就束之高閣了。卻不料，下一年有更多的居民不繳納管理費了。在我了解中一些人民說，他們上一年交了，而一些人沒交，也照樣獲患了相應(yīng)的辦事，所以今年也要“享受這樣的待遇”。

這是什么借口，是什么思想！不得不讓人感嘆現(xiàn)代人的道德思想存在緊張的問題！對于這類現(xiàn)象的出現(xiàn)，我認為與當(dāng)?shù)氐纳鐣�環(huán)境和業(yè)主本質(zhì)有很大的關(guān)系，固然了物業(yè)管理的辦事方法和事情能力都有接洽關(guān)系的，所以還是要把提高國民本質(zhì)放在首位！我們可以看到，無論是業(yè)主還是物業(yè)管理人員在道德本質(zhì)上都存在這一定的弊端！提高人們的道德修養(yǎng)迫在眉睫，這就需要當(dāng)局的力量，希望有關(guān)部門在人民中普及物業(yè)管理的相關(guān)知識，業(yè)主要明確個人的義務(wù)，消除“貪小便宜”等不健康思想，要把集體的利益放在首位。物業(yè)管理人員要提高自身修養(yǎng)，以“業(yè)主至上”的觀念為社會提供優(yōu)良的辦事。同時各街道辦事處和鎮(zhèn)當(dāng)局要真正把物業(yè)管理納入社區(qū)管理范圍，以社區(qū)建設(shè)為抓手，與創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)等事情結(jié)合起來。相關(guān)職能部門和新聞媒體要正確指導(dǎo)社會輿論，大家配合努力，建設(shè)一個和諧社會！

在我采訪一些老小區(qū)的居民時，發(fā)現(xiàn)一部分居民不同意引進物業(yè)管理，其理由就是不愿意繳各類管理用度。他們也承認實行物業(yè)管理后，小區(qū)的面貌有改觀，但一聽說要收費，他們便找出各類理由拒付物業(yè)費。一名姓蔡的老大爺告訴我，過去物業(yè)等都是單位管，也不需要繳什么錢；如果物業(yè)管理公司進來了，還需要交錢，每個月就要多支出幾十元錢，他認為沒必要。我認為這是人們思想意識上的問題，居民們還沒有費錢買辦事的意識。

二.辦事管理問題:

1.安全管理問題:

在問卷中，通過對小區(qū)安全保衛(wèi)措施、環(huán)境衛(wèi)生、房屋維修、小區(qū)綠化、車輛停放、事情人員態(tài)度、履行職務(wù)和責(zé)任等方面的調(diào)查，有四成多的業(yè)主對小區(qū)的衛(wèi)生、綠化辦事評價比較好，其中，46.4％的業(yè)主認為樓道及公用地區(qū)范圍的衛(wèi)生狀況好，48.3％的業(yè)主認為樂瑟桶及其周邊樂瑟清理好， 43.5％的業(yè)主認為小區(qū)綠化好，

問題排在首位的是，有55.3％的業(yè)主不滿意小區(qū)的安全管理；其次是物業(yè)管理人員辦事態(tài)度，有47.3％的評價 “差”.三是房屋及公用設(shè)施的維護修理，有45.4％評價 “差”； 四是機車停放管理問題，占到37.6％；五是履行職務(wù)和責(zé)任差，占到21.5％。

在這里,我想主要分析一下安全管理的問題: 物業(yè)小區(qū)安全防范是整個社會安全防范事情的基礎(chǔ)，抓好小區(qū)安全防范是當(dāng)前實行網(wǎng)格化治安防控體系中的重要一環(huán)。諸多安保措施的不落實，直接造成為了住戶對物業(yè)管理公司安保事情的不滿，最終大大降低他們對物業(yè)管理群體辦事水平的認可度。

富民新村的施主任告訴我，在偌大的社區(qū)里偷盜現(xiàn)象以前是經(jīng)常發(fā)生的。主要是因為門衛(wèi)管理太放松，以前保鏢年齡遍及偏大，辦事效率底。厥后換了年輕的，但偷盜現(xiàn)象還是屢見不鮮。施主任說主要是年輕人無責(zé)任心，事情不塌實。最后改成由派出所接管，明顯現(xiàn)在的治安環(huán)境獲得有效的改善。

總結(jié)各小區(qū)所反映的環(huán)境,從總體上看造成這些小區(qū)案件高發(fā)的原因有: 有個別物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常強調(diào)客觀原因，對小區(qū)的治安狀況沒有導(dǎo)致高度正視，不分析、研究發(fā)案原因，沒有及時采納有力措施堵塞防范漏洞;有些小區(qū)的物業(yè)管理公司管理模式?jīng)]有到達與時俱進的要求，管理手段相對于滯后，造成治安環(huán)境復(fù)雜化; 有些小區(qū)只看重小集體利益，對門前治安“三包”事情沒有落到實處，致使小區(qū)周圍成為了治安死角，使業(yè)主容易遭到損害。這里可以看出,我們的市場呼喚物業(yè)管理的安保設(shè)施智能化、安保隊伍專業(yè)化、安保事情規(guī)范化。

2. 辦事態(tài)度問題

本次調(diào)查被訪者遍及認為辦事態(tài)度不好。有被訪者反映：“他們態(tài)度一好，我們住戶心里也舒坦，就是物業(yè)管理上出點小問題，我覺得都是可以理解的，誰不犯點錯。”“重要的是在協(xié)商的氛圍中把問題解決好�！�

本次調(diào)查中，我們看到有20.3%的人認為物業(yè)管理人員的態(tài)度好，有33.1％的人處于中立狀態(tài)；有46.6％的人認為物業(yè)管理人民的辦事態(tài)度不太好甚至是非常差。這反映了物業(yè)管理行業(yè)的市場化運作機制尚未健全，物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。不少物業(yè)公司與房產(chǎn)公司是“父子”關(guān)系，具有先天性的感情偏差，提供物業(yè)辦事往往站在房產(chǎn)商的角度，并不真正為業(yè)主著想。部分物業(yè)公司由房管所轉(zhuǎn)制而來，“牌子”變了“腦子”沒有變，體制轉(zhuǎn)了機制沒有轉(zhuǎn)，為業(yè)主辦事的意識不強，辦事態(tài)度惡劣，造成為了一些本來完全可以避免的糾紛事件的發(fā)生。

三.業(yè)主委員會問題:

在調(diào)查結(jié)果中，我們驚訝的發(fā)現(xiàn)有11.2%的業(yè)主對業(yè)主委員會不了解，有46.7%的認為業(yè)主委員會起不到任何作用�！爱�(dāng)時就說讓我們選，沒什么候選人，名字輕率寫。我們對小區(qū)住戶不熟悉，就只好寫自己認識的人了。厥后我們一直沒有看到關(guān)于業(yè)主委員會成立的公示，也從未參加過什么業(yè)主大會，哪幾個人是委員，誰是主任都不清楚�！边@是在采訪歷程中，一位胡先生回憶告訴我的。

業(yè)主委員會現(xiàn)實運作有難度，這已經(jīng)是個十分明顯的問題，有不少業(yè)主委員會只是花架子，我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會組建和運作缺乏有效的管理和監(jiān)督約束機制，業(yè)主委員會對自己有什么樣的功能和作用不明確。同時，在和一些業(yè)主委員會的成員的談話中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的業(yè)主委員會竟然大都是義務(wù)辦事。我們都知道業(yè)主委員會的經(jīng)費來源，一般是從小區(qū)公共財產(chǎn)的謀

劃收入中留用，另外有一小部分是從辦事費中按規(guī)定比率提留，或向業(yè)主單獨收取�？傮w上，人們認為業(yè)主委員會基本盡職。我個人認為義務(wù)辦事有一定弊端，一些業(yè)主委會可能因此沒有積極性，有時候容易發(fā)職業(yè)委會因為利益與物業(yè)公司纏磨在一起，對業(yè)主權(quán)益不利。

四.知情權(quán)問題:

業(yè)主對小區(qū)公用部位、設(shè)施、場地謀劃使用和謀劃收益的知情權(quán)沒有獲得充分保障. 調(diào)查結(jié)果顯示：有87.4％的業(yè)主反映對于小區(qū)公用部位、設(shè)施、場地謀劃收益及用途沒有知情權(quán). 如此高的比例說明《物業(yè)管理條例》在人們生活中并無獲得很好的落實，存在著漏洞和死角。物業(yè)管理公司在涉及到與業(yè)主根本利益有關(guān)的經(jīng)濟問題上，褫奪了業(yè)主的知情權(quán)。但不可否認，一些社區(qū)問題的引發(fā)并不是物業(yè)管理的不到位，而是由一些其他原因直接導(dǎo)致了不滿和糾紛的產(chǎn)生：

在一些高檔的室第區(qū)，開發(fā)商一味的追求小區(qū)表面的華麗，只考慮自己的利益，不考慮環(huán)境問題以及居民的長遠利益。物業(yè)管理人員告訴我一些問題是開發(fā)商遺留下來的，而業(yè)主們把責(zé)怪轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司頭上，物業(yè)公司也只能承擔(dān)許多額外的事情。好比前兩年，在愛瑪花苑就發(fā)生過一件物業(yè)管理與小區(qū)居民的糾紛事件，原因是小區(qū)內(nèi)的一條人工開發(fā)的河流。不少居民反映，當(dāng)初還是看到有這么一條干凈的人工河才看中該小區(qū)的，卻沒想到還不到兩年，原本清澈的河流變成為了臭水溝，小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量沒了包管。而物業(yè)管理的事情人員認為這是開發(fā)商的遺留問題，他們在開鑿人工河的時候，沒有考慮河流與外界的暢通，導(dǎo)致了死水的出現(xiàn)。兩邊都堅持自己的意見，最后在南通的“城市日歷”欄目中進行了暴光，這才平息了下來。固然最后小區(qū)的物業(yè)管理請了污水處理人員，解決了問題。

這里我想說的是，房產(chǎn)公司在交付房屋時，購買者應(yīng)查看其綜合驗收證（包括了綠化、環(huán)保、質(zhì)檢、交通、社區(qū)等各類指標(biāo)）如果沒有這一證明，業(yè)主可以不交物管費。同時，物業(yè)公司應(yīng)明白有的開發(fā)商在售房時會過分吹捧，如果沒有導(dǎo)致注意，往往就要吃啞巴虧。這一方面要規(guī)范開發(fā)商的行為；另外一方面物業(yè)公司要提高自我保護意識。

而在一些老小區(qū)，一部分老公房因長期缺乏修繕資金而得不到很好維修；又因為歷史原因致使公建配套和設(shè)施不齊，給小區(qū)的保鏢、保綠、保潔帶來了不便。最為突出的是小區(qū)進出口較多、無法實行封閉管理，為物業(yè)管理帶來很大難度。這些歷史遺留問題既緊張阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展，又引發(fā)不少住戶的不滿情緒。

建議：

對于當(dāng)局：

希望當(dāng)局有關(guān)部門加強對物業(yè)管理企業(yè)的教育管理。行政管理部門加大對物業(yè)管理企業(yè)落實《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)辦事收費管理辦法》、《物業(yè)辦事收費明碼標(biāo)價規(guī)定》環(huán)境的監(jiān)督檢查，針對存在問題督促企業(yè)及時整改。行業(yè)管理部門或行業(yè)協(xié)會進一步制定完美相應(yīng)

的規(guī)范化管理標(biāo)準。明確物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主的責(zé)權(quán)利，建立物業(yè)管理企業(yè)信用體系，加強企業(yè)自律，全面提升物業(yè)管理水平，推進行業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。 發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用，對物業(yè)管理企業(yè)進行教育培訓(xùn)，規(guī)范企業(yè)謀劃行為；收集、反映業(yè)主的意見、建議，傾聽企業(yè)的呼聲，向當(dāng)局部門提供有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的政策性、建設(shè)性意見。同時，要進一步提高思想認識，切實把物業(yè)管理列入當(dāng)局事情的重要議事日程。物業(yè)管理既是一項社會性的系統(tǒng)工程，也是一項民心工程。物業(yè)管理關(guān)系到泛博人民人民的親身利益，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致區(qū)當(dāng)局及其各職能部門的高度正視。如果這些問題不解決好，會引發(fā)許多社會矛盾，影響社會不變。因此，要把居住物業(yè)管理作為貫徹“三個代表”重要思想的具體實踐，把這項“民心工程”作為推進我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進程的重要內(nèi)容，擺上各級當(dāng)局事情的重要議事日程。采納切實有效措施，使我區(qū)的物業(yè)管理走上新臺階，開創(chuàng)新局面。

對于物業(yè)管理公司：

首先要明確，業(yè)主滿意是物管企業(yè)品牌建設(shè)的基礎(chǔ)，業(yè)主的認可和忠誠是企業(yè)真正的焦點競爭力之地點。其次要落實步履，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)保障業(yè)主的監(jiān)督權(quán)，依照物業(yè)辦事合同履行職務(wù)和責(zé)任。要保障業(yè)主的知情權(quán)，公開物業(yè)管理辦事收費內(nèi)容，同時提供優(yōu)質(zhì)的管理和辦事。要進行職務(wù)和責(zé)任權(quán)限，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，成立業(yè)主滿意度調(diào)查事情組，及時了業(yè)主的意見，為包管調(diào)查的科學(xué)性，針對不同調(diào)查目的和項目個性，最佳分別設(shè)定不同的檢測評定事項，并設(shè)計不同形式的多份業(yè)主滿意度調(diào)查表。同時，要看到，隨著科技的前進，室第的智能化也不斷進級。而在物業(yè)管理辦事中，安保接洽千千萬萬業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，因此是不容忽視的重要辦事內(nèi)容。一些小區(qū)除了采納傳統(tǒng)的保鏢游弋、保鏢門崗措施外，還采納紅外線周界報警、電視監(jiān)控、家庭緊急報警、可視對講等智能化的安保設(shè)備和措施。這樣能有效的包管業(yè)主的生命及財產(chǎn)安全，提高了物業(yè)管理的水平。另外，隨著生活水平的提高，住戶已經(jīng)遠遠不能滿足于安保、保潔／綠化和設(shè)備維修等比較基礎(chǔ)的物業(yè)管理辦事，有鑒于此，物業(yè)管理公司應(yīng)積極組織社區(qū)聯(lián)歡、電影放映、搭臺唱戲、球類比賽等文體活動，豐富人們的業(yè)余文化生活，同時促進了物業(yè)公司與住戶、住戶與鄰里之間的感情交流。

對于業(yè)主：

首先業(yè)主要提高加強法律意識，提高自我保護的能力。入住前，認真閱讀物業(yè)管理公約和物業(yè)管理合同，穩(wěn)重簽訂相關(guān)法律文件。盡量加快成立業(yè)主委員會，積極參與小區(qū)的管理和監(jiān)督，充分表達自己的意見，促進物業(yè)公司不斷改進辦事，提高業(yè)主委員會的權(quán)威和地位，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。 同時要進修了解相關(guān)的法律法規(guī)，有效的履行知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。樹立正確的消費觀念，遵守小區(qū)公約，養(yǎng)成良好的行為習(xí)慣，在享受物業(yè)辦事的同時應(yīng)當(dāng)交納合同約定的用度。產(chǎn)有生命的物質(zhì)業(yè)糾紛時，應(yīng)通太小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)進行溝通或其他合法途徑解決，包管小區(qū)社會秩序的不變。

對于業(yè)主委員會：

業(yè)主委員會是在物業(yè)管理地區(qū)范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。如果沒有業(yè)主委員會，就意味著業(yè)主落空了參與小區(qū)管理的權(quán)利，同時落空一個與物業(yè)管理公司溝通的平臺，對于消化解決內(nèi)部矛盾十分不利。所以每個小區(qū)應(yīng)加強業(yè)主委員會的建設(shè)和管理.業(yè)委會要維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，定期召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施環(huán)境。選聘或者解職物業(yè)管理企業(yè)，負責(zé)物業(yè)維修基金的籌措聚集、使用和管理。總結(jié)：

隨著城市建設(shè)尤其是城鋪面房產(chǎn)建設(shè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理與辦事的重要性日益顯現(xiàn)，無論是物業(yè)管理企業(yè)自身，還是消費者、開發(fā)企業(yè)、相關(guān)當(dāng)局部門等，都對物業(yè)管理投入更多的注意力。

在整個調(diào)查歷程中，我更深切地了解了“物業(yè)管理”。不可否認，我們看到了物業(yè)管理作為一個新生行業(yè)，在其發(fā)展歷程中，存在這樣那樣的問題和矛盾。而這些問題和矛盾既給人們的生活造成為了很大的困擾和不便，同時也影響了我市住房市場的良性發(fā)展，更影響了社會的不變和團結(jié)。

在這里，我想指出的是法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完美等諸多因素在緊張影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，所以我呼吁社會要培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理辦事質(zhì)量。

我堅信，隨著法律條文的完美與管理、辦事項目的增加，物業(yè)管理市場將會更加規(guī)范，住戶也會獲得更大的利益。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展必將在為居民創(chuàng)造整齊、文明、安全、生活利便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮重要作用，促進民主社會主義和諧社會的構(gòu)建！

第三篇：北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法

北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法(1995年市政府第21號令)

北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法（1995年市政府第21號令，根據(jù)1997年12月31日北京市人民政府第12號令修改） 物業(yè)管理處

第一條 為了加強對本市居住小區(qū)的物業(yè)管理，保障居住小區(qū)房屋及其設(shè)備和公共設(shè)施的正常使用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)按照城市規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施齊全并達到一定規(guī)模的居住區(qū)、居住小區(qū)和危舊房改建區(qū)（以下統(tǒng)稱居住小區(qū)）。別墅和高級公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定。

第三條 新建居住小區(qū)必須按本辦法的規(guī)定統(tǒng)一實行物業(yè)管理。本辦法施行前已經(jīng)驗收交付使用的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)依照本辦法逐步實行物業(yè)管理。

第四條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指居住小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居住環(huán)境進行維護、修繕和服務(wù)的活動。

第五條 市和區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)主管本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理工作。

第六條 本市規(guī)劃、工商行政管理、物價、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機關(guān)和居住

小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責(zé)，對居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。

第七條 居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求配套建設(shè)相應(yīng)的設(shè)施。居住小區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，開發(fā)建設(shè)單位方可向居住小區(qū)物業(yè)管理委員會辦理移交。居住小區(qū)的綜合驗收，應(yīng)當(dāng)有區(qū)、縣人民政府和街道辦事處參加。居住小區(qū)綜合驗收的具體辦法，由市市政管理委員會和市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制定。

第八條 居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50% 以上時，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會由居住小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)周期較長的，在物業(yè)管理委員會成立之前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)物業(yè)管理，并可選

擇物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。物業(yè)管理委員會成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

第九條 物業(yè)管理委員會代表和維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理委員會在房屋土地管理機關(guān)及有關(guān)行政管理機關(guān)、當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，負責(zé)制定物業(yè)管理委員會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理工作。

第十條 物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)房屋土地管理機關(guān)資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機關(guān)辦理注冊登記后，方可接受委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。

第十一條 物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與委托單位簽訂委托管理合同。合同應(yīng)當(dāng)明確委托管理的事項、管理標(biāo)準、管理權(quán)限、管理期限、管理費收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任。合同簽訂后，由物業(yè)管理

企業(yè)向所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)備案。

第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：（一）依據(jù)物業(yè)管理合同和國家及本市的有關(guān)規(guī)定對居住小區(qū)實施物業(yè)管理；（二）依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用；（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對造成的損害，有權(quán)要求賠償；（四）要求物業(yè)管理委員會協(xié)助管理；（五）選聘專營公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項服務(wù)業(yè)務(wù)；（六）從事物業(yè)經(jīng)營或開展其他多種經(jīng)營和有償服務(wù)。

第十三條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：（一）全面履行物業(yè)管理合同，對產(chǎn)權(quán)人委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進行維護、修繕，承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)；（二）接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督；（三）重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定；（四）接受房屋土地管理機關(guān)、其他行政管理機關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督；（五）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。

第十四條 居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費２％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。居住小區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按委托內(nèi)容，每年向物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)管理費用。物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)及多種經(jīng)營和服務(wù)的收益，應(yīng)主要用于補充居住小區(qū)物業(yè)管理費用。

第十五條 房屋使用人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，按照規(guī)定使用房屋和其他公共設(shè)施，交納有關(guān)費用，自覺維護小區(qū)內(nèi)正常的生活秩序和管理秩序；有權(quán)要求物業(yè)管理委員會對服務(wù)不好的物業(yè)管理企業(yè)進行更換，有權(quán)對妨害小區(qū)管理秩序、生活秩序和損壞公共設(shè)施的行為進行勸阻、制

止和舉報。居民入住時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理委員會簽訂住用合同，遵守合同中規(guī)定的義務(wù)。

第十六條 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失：（一）擅自占用居住小區(qū)內(nèi)的公共場地或者改變其用途的；（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備及有其他危及房屋安全行為的；（三）私搭亂建，亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)向物業(yè)管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關(guān)反映；物業(yè)管理委員會有權(quán)予以制止并要求其限期改正，對給產(chǎn)權(quán)人或使用人利益造成的損害有權(quán)要求賠償損失，情節(jié)嚴重的有權(quán)解除委托管理合同：

（一）房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時的；（二）管理制度不健全、管理混亂的；（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標(biāo)準的；（四）擅自改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；（五）其他不履行或者不完全履行物業(yè)管理合同及本辦法規(guī)定的義務(wù)的。

第十八條 未經(jīng)房屋土地管理機關(guān)的資質(zhì)審查而擅自承攬居住小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由房屋土地管理機關(guān)責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查；逾期仍不辦理的，對其處以201*元至2萬元罰款，并責(zé)令其停止對居住小區(qū)物業(yè)的管理。

第十九條 因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成居住小區(qū)物業(yè)及其居住環(huán)境狀況惡化的，由房屋土地

管理機關(guān)予以警告、限期改正、處以5000元至3萬元罰款、 降低資質(zhì)等級、注銷并收回資質(zhì)合格證書。

第二十條 開展物業(yè)管理和多種經(jīng)營、服務(wù)所需收費的項目、標(biāo)準由市物價局和市房屋土地管理局制定。

第二十一條 本辦法執(zhí)行中的具體問題，由市房屋土地管理局負責(zé)解釋。

第二十二條 本辦法自1995年10月1日起施行。

第四篇：居住小區(qū)物業(yè)管理方案g

物業(yè)管理方案（草案）

根據(jù)“金梨苑”居住小區(qū)的設(shè)計特點，現(xiàn)擬定小區(qū)”物業(yè)管理方案”。

一、“金梨苑小區(qū)”物業(yè)概況 “金梨苑小區(qū)”位于西工區(qū)紗廠東路西段北側(cè)，東近解放路，西接紗廠路十字路口，地理位置優(yōu)越�？偨ㄖ�面積約萬平方米，規(guī)劃容積率：建筑由多層花園樓房和諧布局。占據(jù)交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學(xué)校、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。

二、管理檔次及服務(wù)標(biāo)準

根據(jù)“金梨苑小區(qū)”的實況，我處確定金梨苑小區(qū)物業(yè)為中檔管理。其服務(wù)標(biāo)準如下：

（一）建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

（二）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達98%以上。

（三）建立落實保修承諾制，零修、急修及時率95%，返修率不高于1%

（四）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

（五）常規(guī)性公共服務(wù)。

1、房屋管理及維修養(yǎng)護

（1） 棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯。

（2） 物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

（3） 空調(diào)安裝統(tǒng)一，防護網(wǎng)安裝統(tǒng)一。

2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。

（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電1天以上通知用戶，告知原因。

（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。

（3）消防系統(tǒng)。設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。

（4）給排水系統(tǒng)。停水提前1天通知；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車位、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，并無長時間停水。

3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，大門廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

（3）停車位停放整齊，場地整潔。

（4）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

（5）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。

（6）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。

（2）實行標(biāo)準化清掃保潔。

（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

6、綠化管理

（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達到98%以上。

三、擬采取的管理方式

“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本物管處的根本理念。

（一）標(biāo)準化管理

本物管處從房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化，均實施全面的、標(biāo)準化質(zhì)量管理，使物業(yè)管理行為向規(guī)范化靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使業(yè)主滿意、物業(yè)信譽度得到提高。

（二）溝通服務(wù)至上

組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。為此，本物業(yè)專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責(zé)，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。

四、為物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

人員設(shè)置

根據(jù)所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積萬平方米計算, 金梨苑小區(qū)管理處擬設(shè)置工作人員人。

職位人數(shù)負責(zé)內(nèi)容

管理主任1人負責(zé)總體工作安排

樓管員2人 負責(zé)裝修監(jiān)管 抄水表購電 收費

保潔員1人

保安人員 4人 負責(zé)門衛(wèi)、崗?fù)ぁ④囕v出入、巡邏

金梨苑小區(qū)小區(qū)物管處

二〇一四年十一月十九日

第五篇：江陰市住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調(diào)查與思考

江陰市住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調(diào)查與思考

近年來作為新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)的小區(qū)物業(yè)管理，也是現(xiàn)代化城市管理中的新型課題。由于與百姓生活息息相關(guān)，引起了社會的廣泛關(guān)注和思考。江陰作為現(xiàn)代化的港口城市，瓊樓玉宇，綠水環(huán)映，小區(qū)樓盤群星閃耀，其物業(yè)管理的狀況如何？百姓的參與度如何？帶著這些思考，筆者對我市城區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀進行了一次走訪、調(diào)研。

現(xiàn)狀

201*年江陰在城區(qū)的一些高檔的商品房封閉住宅小區(qū)開始引入現(xiàn)代化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理的小區(qū)服務(wù)模式，管理面積在120萬平米左右。幾年來，江陰的住宅物業(yè)呈現(xiàn)快速、健康、發(fā)展的良好態(tài)勢。實行物業(yè)管理的區(qū)域范圍，由過去的新建商品小區(qū)延伸到了經(jīng)整治的老小區(qū)、拆遷小區(qū)，城區(qū)物業(yè)覆蓋率由201*年底的15%增加到目前的43%。達到了700多萬平米。物業(yè)管理企業(yè)整合、裂變、擴張步伐不斷加快。目前江陰共有物業(yè)管理企業(yè)33家，其中本地企業(yè)27家，外地企業(yè)6家。二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)26家，臨時資質(zhì)4家；物業(yè)管理小區(qū)119個，其中封閉小區(qū)92家，成立業(yè)主委員會56個，出現(xiàn)了一批管理規(guī)范，服務(wù)優(yōu)良的物業(yè)管理項目，被建設(shè)部、省、市評為優(yōu)秀項目的共17個。飛虹苑、江南華都等住宅小區(qū)成為我市物業(yè)管理的精品和城市建設(shè)的亮點�？梢哉f，江陰的小區(qū)物業(yè)管理從無到有，從小到大，短短幾年，規(guī)模效應(yīng)不斷凸現(xiàn)，取得了長足發(fā)展。

一是完成體制轉(zhuǎn)型，增強物企行業(yè)競爭力。推動物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)監(jiān)管分離是物業(yè)管理市場化的重要體現(xiàn)。以前物業(yè)企業(yè)大都為房產(chǎn)開發(fā)公司下屬企業(yè)或子公司，建管合一，物業(yè)交接不完整，子母公司不分，帳目混亂，嚴重影響物業(yè)企業(yè)專業(yè)化、市場化發(fā)展。對此，我市房產(chǎn)主管部門，指導(dǎo)企業(yè)以建管分離為原則，物業(yè)企業(yè)從原房產(chǎn)開發(fā)公司獨立出來，實現(xiàn)“母子分離”，獨立核算，形成了一批專業(yè)化、品牌化、規(guī)模化的現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)。比如我市的建設(shè)物業(yè)、大橋物業(yè)等，促進了房地產(chǎn)業(yè)的細分組合、實現(xiàn)了小區(qū)物業(yè)的專業(yè)分工和優(yōu)化發(fā)展。同時在小區(qū)前期物業(yè)管理中實行招投標(biāo)制度，積極引進上海陸家嘴物業(yè)公司等一些外地知名品牌的優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)參與市場競爭，帶動和提高本地物業(yè)企業(yè)的市場競爭力，促進了江陰小區(qū)物業(yè)的發(fā)展。面對激烈的市場競爭，江陰本地物業(yè)企業(yè)加大資金、技術(shù)人員投入，提升物業(yè)管理服務(wù)檔次。大橋物業(yè)、凱發(fā)物業(yè)、建設(shè)物業(yè)紛紛開展資質(zhì)升級和誠信企業(yè)建設(shè)，華惠、長博等物業(yè)企業(yè)開展了貫標(biāo)認證工作，這些達標(biāo)創(chuàng)優(yōu)的活動使企業(yè)的管理水平和品牌效應(yīng)得到了明顯提高。江陰物業(yè)管理行業(yè)整體競爭力邁上了一個新的臺階。

二是多措并舉，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理的全覆蓋。江陰的小區(qū)物業(yè)管理起步在城區(qū)高檔商品房小區(qū)。為擴大物業(yè)管理的覆蓋面，全面推行住宅小區(qū)的物業(yè)管理，江陰除在城區(qū)商品房小區(qū)普遍實施物業(yè)管理外，還在經(jīng)濟適用房小區(qū)、安置拆遷小區(qū)實行物業(yè)管理服務(wù)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房小區(qū)的物業(yè)管理也在穩(wěn)步推進，試點運行。市委、市政府為改造人居環(huán)境，投入巨資，

對城區(qū)的老小區(qū)進行綜合性的改造。為切實把好事做好，實事辦實，落實長效管理機制，由市房管部門牽頭，組織指導(dǎo)小區(qū)規(guī)范選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)管理公司，實施小區(qū)物業(yè)管理。目前我市實施老小區(qū)改造和正在進行的老小區(qū)改造項目小河二村、虹橋四村、文定四村、花園三村（南北區(qū)）均實施了專業(yè)化的物業(yè)管理。生活環(huán)境良好。通過各種舉措，城區(qū)物業(yè)管理面積不斷增加，達到了700平方米，形成了全方位廣覆蓋的物業(yè)管理體系。

三是完善制度，營造了物業(yè)發(fā)展的良好的政策環(huán)境。物業(yè)的發(fā)展離不開良好的政策環(huán)境和配套的制度措施。為適應(yīng)形勢的發(fā)展需要，江陰市政府先后下發(fā)了《江陰市物業(yè)管理實施辦法》、江陰市住宅維修資金管理辦法》、《江陰市住宅裝飾裝修管理辦法》、住宅區(qū)物業(yè)管理用水執(zhí)行民用水價》等文件。針對前幾年房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理嚴重脫節(jié)，開發(fā)量與物業(yè)管理覆蓋面不成比例的實際，從201*年開始，對商品房銷售實行了“三個必須”的硬性規(guī)定。即必須落實專業(yè)化的物業(yè)管理，必須按照千分之三的標(biāo)準提供物業(yè)管理配套用房，必須按標(biāo)準交納房屋維修資金。否則不予辦理銷售許可證。從源頭上嚴格把關(guān)，確保物業(yè)管理落到實處。為進一步鼓勵、支持物業(yè)企業(yè)，市政府還撥�？顚Σ疬w小區(qū)中的空置房實施經(jīng)費補貼，對優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、個人實施獎勵。通過一系列重大活動和激勵政策，有力地推動了物業(yè)管理工作的快速發(fā)展。

思考

近年來我市的住宅小區(qū)物業(yè)管理雖然取得一些成績和發(fā)展，但是存在著一些突出的矛盾，還是有一些值得思考和反思的地方。

一、物業(yè)企業(yè)處境艱難，小區(qū)棄管現(xiàn)象出現(xiàn)萌芽。目前我市單純從事住宅物業(yè)管理的企業(yè)大部門處于虧損狀態(tài)；一些沒有開發(fā)商作經(jīng)費補貼的物業(yè)公司有的已主動歇業(yè)，整個行業(yè)面臨招工難，招聘和留住優(yōu)秀員工更難的困境。東方明珠、五星花園、南方小區(qū)等住宅小區(qū)先后發(fā)生物業(yè)棄管現(xiàn)象，即使是桃源居、明雅居這些高檔小區(qū)也開始出現(xiàn)了棄管傾向和萌芽。從表面看，物業(yè)企業(yè)面臨我市消費水平高、勞動力成本高、物業(yè)管理收費標(biāo)準低，拆遷小區(qū)和老小區(qū)收繳率低等因素影響，入不敷出。但進一步從深層次看，其運行的不規(guī)范、服務(wù)不到位，也是造成業(yè)主投訴多、物管費收繳率低的根本原因。

1、法律程序的不完備，物業(yè)收費標(biāo)準合理性受到質(zhì)疑。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主委員會的籌建權(quán)由縣市一級房管部門負責(zé)，江陰進一步細化，實行屬地化管理，在《江陰市物業(yè)管理實施辦法》中明確規(guī)定，在市房管部門的指導(dǎo)下，由社區(qū)具體負責(zé)籌建，但實際過程中，小區(qū)業(yè)主委員會選舉大都由開發(fā)商和物業(yè)公司牽頭并具體負責(zé)選舉事務(wù)，社區(qū)僅象征性到場監(jiān)督、蓋章。再加上江陰小區(qū)業(yè)主委員會選舉是實行業(yè)主大會直接選舉的制度，操作性不強。在實際操作中不到位現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，受到業(yè)主的質(zhì)疑較多。據(jù)了解在目前全市56個備案的業(yè)主委員會中由社區(qū)全程負責(zé)的僅有16個，其它40個由物業(yè)組織具體操作，社區(qū)蓋章認可。此外，按照法律規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理收費有兩個要件。一是由物價部門根據(jù)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)和提供的服務(wù)項目確定收費的基

準。二是小區(qū)業(yè)主委員會根據(jù)小區(qū)實際與物業(yè)企業(yè)協(xié)商最終收費價格，并簽定物業(yè)管理合同。而根據(jù)法律規(guī)定，作為重大事項的物業(yè)管理費的收繳標(biāo)準應(yīng)由業(yè)主大會決定，至少應(yīng)該張榜公示。但在實際生活中小區(qū)業(yè)主委員會都沒有在簽定物業(yè)合同之前進行張榜公示，好的小區(qū)也只是收繳物管費（通俗做法，服務(wù)半年后收費）之前幾天進行公示。這些程序的不完備造成物業(yè)企業(yè)即使收不到費也無法通過司法訴訟維護自身權(quán)益。

2、物業(yè)服務(wù)不到位，物業(yè)費收繳率低。

按照國家規(guī)定，小區(qū)實行物業(yè)管理是全面的管理。但是目前我市收繳率低的老小區(qū)、經(jīng)濟適用房、普通商品房物業(yè)公司主要提供保安和保潔兩個項目，保綠工作簡單化、業(yè)余化，收費標(biāo)準與社區(qū)敞開式小區(qū)自治服務(wù)差距較大。再加上小區(qū)門口車輛隨意進出，保潔不到位，以及偶然發(fā)生的偷盜現(xiàn)象也加劇了業(yè)主的反感，引起強烈反響和反彈，少交或拒交物業(yè)費。目前江陰小區(qū)物業(yè)的收費狀況是：高層住宅每月平均1.2元/平方米、多層住宅平均每月0.5元/平方米；社區(qū)管理的保潔費每月每戶2元，綠化由園林局負責(zé)專業(yè)養(yǎng)護，無償提供。此外小區(qū)停車難、通行難、排水不暢、違章率高等因素也影響物業(yè)的收費，需要物業(yè)企業(yè)及時協(xié)調(diào)解決。目前在高檔住宅小區(qū)，管理服務(wù)到位的，收費率較高可達到95%，普通小區(qū)收費率達到70%，老小區(qū)、拆遷小區(qū)收費率連50%都不到，鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷小區(qū)則是物業(yè)收費的盲點。小區(qū)低收費率的蔓延，造成物業(yè)企業(yè)的虧損，物業(yè)企業(yè)的艱難，又影響了物業(yè)服務(wù)的水平，從而形成反復(fù)惡性的循環(huán)。。

二、小區(qū)規(guī)劃不盡合理和開發(fā)商遺留問題引發(fā)的矛盾較突出。近年來一些新建的商品房小區(qū)雖然品位、檔次較高，但業(yè)主入住后因規(guī)劃設(shè)計上的缺陷引發(fā)的矛盾較多。如沿路店面房對小區(qū)業(yè)主的影響，地下車庫停車難，排水不暢等問題引發(fā)業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的誤解和不滿。特別是拆遷安置小區(qū)由于標(biāo)準低、時間緊、安置任務(wù)重，小區(qū)環(huán)境普遍不如商品房。這些都對物業(yè)管理帶來了難度和挑戰(zhàn)。

另外由于開發(fā)商在前期物業(yè)的移交中，對小區(qū)配套設(shè)施、圖紙資料等檔案移交不完整、不徹底、不及時。少交、移用、占用配套設(shè)施的情況也時有發(fā)生，業(yè)主反響強烈。雖然我市早在201*年就制定了《新建住宅配套設(shè)施、圖紙資料驗收交接暫行辦法》，但由于前期物業(yè)公司對開發(fā)商無約束力，相反物業(yè)公司還因經(jīng)濟利益的因素有求于開發(fā)商，這就造成了物業(yè)移交的執(zhí)行難。最后引起物業(yè)主對物業(yè)企業(yè)不作為的不滿和誤解，解聘物業(yè)企業(yè)，重起爐灶，清理移交也就成業(yè)主們的選擇之一。

三、政策法規(guī)的滯后，亟待完善。近年來，我市雖然制定了以《物業(yè)管理實施辦法》為主體的一系列物業(yè)管理方面的政策法規(guī)，但有滯后和不完善的地方比如對社區(qū)自治物管小區(qū)的收費政府沒有規(guī)定，報批申請不予受理；還有省、市均出臺了住宅區(qū)停車服務(wù)收費標(biāo)準和物業(yè)收費管理辦法，但我市至今尚未制定相關(guān)辦法。由于地方法規(guī)政策的不配套，增加了小區(qū)物業(yè)管理的難度。

發(fā) 展 對 策

一、理順物業(yè)關(guān)系，探索業(yè)主代表制度。

小區(qū)物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理中出現(xiàn)的新型課題，許多關(guān)系極需理順，需要結(jié)合我市實際不斷探索和創(chuàng)新。

1、依法理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的三者關(guān)系，形成良性互動的物業(yè)關(guān)系。

首先是社區(qū)居委會與小區(qū)業(yè)主委員會的關(guān)系。社區(qū)居委會和業(yè)主委員會都是小區(qū)居民的自治組織，但從權(quán)力的基礎(chǔ)來看，兩者存在著差別。業(yè)委會的自治基礎(chǔ)在于私人產(chǎn)權(quán)，是物業(yè)的專業(yè)自治；居委會則是一種以社會互動為基礎(chǔ)的自治組織，而作為社區(qū)自治的核心，居委會的自治更應(yīng)該是全面的自治。因而在實際運作中，業(yè)委會和居委會的職責(zé)關(guān)系多有交叉，雙方實際管理體制范圍難以確定也是在所難免的。但是從立法的角度來看，居委會和業(yè)委會是指導(dǎo)與被指導(dǎo)、監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。一方面居委會僅僅是監(jiān)督者，被監(jiān)督者可以借機不告知監(jiān)督者，以“事實”使監(jiān)督形同虛設(shè)。另一方面有些居委會沒有擺正監(jiān)督位置，成為業(yè)委會日常事務(wù)管理的參與者，久而久之，弱化了業(yè)委會的管理職能；或者不予監(jiān)督，聽之任之。從我市的實際情況來看，更多的是社區(qū)居委會的責(zé)任和意識不強，還沒有把物業(yè)管理工作真正納入工作的范圍，大多數(shù)充當(dāng)了裁判員、評論員的角色，目前小區(qū)業(yè)主委員會的籌建情況就充分佐證了這一現(xiàn)實。因此筆者建議一是房管部門制定社區(qū)居委會對物業(yè)監(jiān)督、整改的剛性措施，二是民政部門應(yīng)明確把社區(qū)居委會對物業(yè)指導(dǎo)、監(jiān)督列為社區(qū)自治權(quán)的一種，并加以監(jiān)督考核。三是管理區(qū)和社區(qū)自身要從維護居民利益的角度，轉(zhuǎn)換角色，擺正位置，切實抓好本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。要發(fā)揮資源、人才、管理方面的優(yōu)勢，廣泛宣傳物業(yè)管理，引導(dǎo)業(yè)主增強參與意識，指導(dǎo)業(yè)主委員會開展工作；深入了解情況，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理糾紛，監(jiān)督物業(yè)管理行為，使物業(yè)管理與社區(qū)管理始終處于互補、互動，良性發(fā)展的軌道。

其次是業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)。依照法律規(guī)定，業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)是委托代理關(guān)系，或者是聘用合同的契紙關(guān)系。小區(qū)物業(yè)管理好了，物業(yè)企業(yè)就接著干；干不好，物業(yè)企業(yè)就面臨解聘。但在現(xiàn)實中一些不規(guī)范小區(qū)，物業(yè)企業(yè)操縱業(yè)主委員會選舉，暗中選定幾個業(yè)主作為業(yè)主委員會的委員，從而出現(xiàn)“管家操縱主人”的可笑現(xiàn)象。從而造成物業(yè)企業(yè)只注意重點拉攏、服務(wù)好這幾個委員，而忽視了廣大業(yè)主的需求；加上業(yè)主委員會運作難、運作不規(guī)范，“名存實亡”，引起了業(yè)主的非議。因此如何使業(yè)主委員會真正規(guī)范起來、運作起來，認真代表廣大業(yè)主履行職責(zé)，督促物業(yè)企業(yè)全面、優(yōu)質(zhì)地按約服務(wù)，這是我市有關(guān)部門應(yīng)該認真思考的問題。此外業(yè)主委員會的法人地位的缺乏，在一定程度上也限制了業(yè)主委員會作為業(yè)主公共利益的愿望表達和權(quán)力確認的功能的發(fā)揮。而美國的業(yè)委會一般以公寓名注冊一個非盈利機構(gòu)，以此機構(gòu)到銀行開戶。業(yè)主交的物業(yè)費是不進物業(yè)公司帳戶的，而進小區(qū)帳戶，由于其財務(wù)進出不以盈利為目的，是免稅。比如小區(qū)地面停車場的收入，就因歸屬的不明和無小區(qū)獨立帳戶，而大多數(shù)情況下被物業(yè)公司收入囊中，貪為己，這已經(jīng)成為目前業(yè)主的爭議關(guān)注的最大熱點。

2、探索建立業(yè)主代表制度，形成完善的自治制度。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主大會是小區(qū)物業(yè)自治的最高機構(gòu)，成立業(yè)主委員會需召開業(yè)主大會。涉及物業(yè)重大事項必須召開業(yè)主大會，在現(xiàn)實中，由于業(yè)主大會的可操作性不強，特別是在大型住宅區(qū)要召集幾百甚至上千人開會實屬不易，很不現(xiàn)實，自治成本很高。因此在北京等地開始引入業(yè)主代表大會制度，業(yè)主代表大會作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，小區(qū)日常事務(wù)有決策權(quán)，但沒有執(zhí)行權(quán)；業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，對物業(yè)管理具體事務(wù)有決策權(quán)和實施權(quán)。這樣一來運作方便，并有效地解決了“誰來監(jiān)督業(yè)委會”的令人困惑的問題，在一定程度上防止了業(yè)委會委員越權(quán)、失職或為了實現(xiàn)個人的利益損害業(yè)主利益的行為。當(dāng)然，這里有一個法律依據(jù)問題，《物業(yè)管理條例》沒有實行業(yè)主代表大會的明確規(guī)定。但筆者認為條例既然賦予業(yè)主大會作為物業(yè)自治的最高決策機構(gòu)，決定所有小區(qū)物業(yè)事項，那么業(yè)主代表大會只要獲得業(yè)主大會通過獲得其授權(quán)就有了合法性，況且還有重大事項由業(yè)主大會制約。另外在江陰公布的《物業(yè)管理實施辦法》中就有業(yè)主代表大會的提法和規(guī)定，只是沒有代表產(chǎn)生的具體辦法。因此筆者認為在江陰實行小區(qū)業(yè)主代表大會制度還是有其法律基礎(chǔ)的，可以試行。

二、規(guī)范服務(wù)，推行管理公示制度。

目前我市住宅小區(qū)物業(yè)管理遇到的收費難、管理難說到底最大的問題是物業(yè)管理的不規(guī)范和不透明，從而造成雙方的相互猜疑和不配合。因此筆者認為小區(qū)物業(yè)管理也應(yīng)象村務(wù)公開、社務(wù)公開一樣，對物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)項目、收費的標(biāo)準、國家的規(guī)定及時、全面、真實地在所在服務(wù)區(qū)域張榜公布，接受業(yè)主咨詢、監(jiān)督。對除物業(yè)費以外的收入如地面停車費的收取與支出、小區(qū)配套設(shè)施的維修等財務(wù)狀況要在年終予以公示，使業(yè)主“明明白白交費，清清楚楚享受”。

三、提高拆遷小區(qū)、經(jīng)濟適用房的建造標(biāo)準，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。

首先要從根本上轉(zhuǎn)變拆遷小區(qū)、經(jīng)濟適用房和商品房建設(shè)的雙重標(biāo)準，必須從嚴格整體規(guī)劃設(shè)計、保證房屋施工質(zhì)量入手，嚴把工程建設(shè)質(zhì)量關(guān)。其次改變拆遷小區(qū)邊建設(shè)、邊安置的應(yīng)急式做法，實施嚴格的驗收制度，保證通過供水、用電、燃氣、通訊、廣電、消防、園林綠化、市政公用、郵政等部門驗收合格后才交付使用。此外，對老小區(qū)整治要重點解決群眾迫切需要解決的熱點難點問題，水表分戶，燃氣進戶等需要開挖路面的工程一定要在改造工程中同步實施，一次到位。管線入地、停車位、活動場地，社區(qū)管理用房、物業(yè)用房等都應(yīng)綜合考慮，因地制宜。小區(qū)封閉和落實物業(yè)管理都應(yīng)全面到位。

四、進一步加大政策扶持力度，營造良好發(fā)展環(huán)境。

根據(jù)我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，借鑒外地的一些做法，政府要出臺“放水養(yǎng)魚”的優(yōu)惠政策扶持物業(yè)企業(yè)發(fā)展。對普通住宅區(qū)的物業(yè)管理費免征營業(yè)稅或先征后返；住宅區(qū)的公共用電應(yīng)按民用價格收��；對老住宅推行物業(yè)管理后，其綠化、保潔、路燈費用繼續(xù)享受原來財

政補貼的優(yōu)惠；對拆遷安置小區(qū)要制定一定的過渡期由政府財政買單。還有要統(tǒng)一商品房小區(qū)的綠化養(yǎng)護標(biāo)準，解決目前同一情況的綠化，有的交給園林局負責(zé)養(yǎng)護，有的由物業(yè)公司養(yǎng)護的不同標(biāo)準所引發(fā)的矛盾。要盡快出臺與上級文件相配套的物業(yè)管理收費辦法，明確各類收費標(biāo)準，便于物業(yè)公司操作和業(yè)主監(jiān)督。

總而言之，要進一步通過政策性的扶持，切實解決物業(yè)管理發(fā)展過程中的一些突出矛盾，為物業(yè)管理營造良好的發(fā)展環(huán)境。

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