第一篇：*開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探
運(yùn)用市場機(jī)制配置土地資產(chǎn)是開發(fā)區(qū)經(jīng)營城市的必然選擇
——×××開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探
×××開發(fā)區(qū)自92年建區(qū)至今累計(jì)出讓國有土地使用權(quán)面積1035.8305公頃，有償用地面積占總用地面積（國有）的94%，有償用地所取得的土地收益，為開發(fā)區(qū)的起步發(fā)展提供了原始積累，*開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探。但是隨著征地費(fèi)用的不斷提高，國家調(diào)整土地收益分配制度的政策出臺(tái)以后，傳統(tǒng)的以協(xié)議出讓方式為主的有償用地所獲取的土地收益幾乎為零，逐漸減少的土地收益已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足開發(fā)區(qū)日益發(fā)展的需要，開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模越來越大，資金缺口越來越嚴(yán)重，使開發(fā)區(qū)在建設(shè)資金上面臨舉步維艱的困難局面。因此，如何加強(qiáng)和發(fā)揮市場機(jī)制在土地資產(chǎn)運(yùn)營中的積極作用，實(shí)現(xiàn)市場機(jī)制與政府宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)資源的集約利用，為政府增加財(cái)政收入，解決建設(shè)資金困難，顯得尤為迫切。
——土地招標(biāo)拍賣是深化土地使用制度的必然結(jié)果，是經(jīng)營城市的必然選擇。
以“公開、公平、公正”為主要特征的招標(biāo)拍賣方式，將土地的供應(yīng)、土地價(jià)格的確定、土地使用權(quán)的獲得由政府行為轉(zhuǎn)為市場行為，處于社會(huì)公眾的監(jiān)督之下，在增加政府土地收益的同時(shí)，也消除了土地出讓中腐敗現(xiàn)象發(fā)生的可能。我國的法律、法規(guī)對(duì)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的范圍有明確的規(guī)定和要求�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取招標(biāo)拍賣方式。”《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)39號(hào)）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知》和省國土資源廳的有關(guān)文件都明確要求，商業(yè)、旅游、娛樂和住宅的經(jīng)營性用地必須采取招標(biāo)拍賣的方式進(jìn)行。許多地方認(rèn)真貫徹國家的政策要求，在土地招標(biāo)拍賣，顯化城市土地資產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)城市土地集約利用，加快建設(shè)，增加政府財(cái)政收入，強(qiáng)化城市在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)地位等方面取得了非常成功的經(jīng)驗(yàn)。我市在近幾年的城市建設(shè)中，在這方面也有長足的進(jìn)展，為今后xxx開發(fā)區(qū)的改革指明了方向，提供了有力的借鑒。
——xxx開發(fā)區(qū)改革土地使用制度的現(xiàn)實(shí)條件。
一件事物的發(fā)生發(fā)展必須具備相應(yīng)的前提條件，就以“經(jīng)營城市”這一概念來講，xxx開發(fā)區(qū)的目前情況，首先我們認(rèn)為xxx開發(fā)區(qū)不是“城市”，不具備城市的基本要素，就它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)構(gòu)成來看，它是以第二產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，與城市的概念差別很大，城市人氣不足，用地結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主，占全區(qū)總用地面積的90%以上，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例較小，僅占全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的15%，第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營性用地僅占總用地面積的4%，管理制度《*開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探》。而土地資產(chǎn)的招標(biāo)和拍賣的對(duì)象則是以經(jīng)營性用地為主，其他用地不具備采取招標(biāo)拍賣的條件。其次招標(biāo)、拍賣方式是以獲取最高出讓金為目的，而xxx開發(fā)區(qū)的核心工作是招商引資，提高地價(jià)片面追求最高出讓金，會(huì)使我們?cè)诒緛砭捅容^被動(dòng)的競爭中，處于更加不利的地位。目前周邊北京、天津等地的開發(fā)區(qū)和我們競爭非常激烈，他們現(xiàn)在對(duì)一些高科技、大規(guī)模和外資項(xiàng)目采取地價(jià)優(yōu)勢和我們競爭，xxx開發(fā)區(qū)在這方面本來就處于劣勢，如果我們不加選擇的改革用地方式，提高地價(jià)，勢必會(huì)影響開發(fā)區(qū)的招商引資工作。綜上所述，我們認(rèn)為xxx開發(fā)區(qū)的土地招標(biāo)拍賣工作任重而道遠(yuǎn)，需要我們根據(jù)政府對(duì)用地的要求、國家的產(chǎn)業(yè)政策、土地用途和規(guī)劃限制條件等綜合因素來選擇最切實(shí)際的土地出讓方式。
——明確方向、負(fù)重前行，為改革用地制度做好積極準(zhǔn)備。
雖然目前xxx開發(fā)區(qū)在運(yùn)用市場機(jī)制配置城市土地的工作上還有相當(dāng)一段距離，但是隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷建立和完善，作為市場機(jī)制中的最基本要素之一的土地，必然會(huì)逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)模式向引入市場機(jī)制過渡，這是必然的趨勢和方向，是解決開發(fā)區(qū)建設(shè)資金不足的良好途徑，是建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求。因此我們必須做好積極的準(zhǔn)備，努力尋求政府與市場的最佳銜接點(diǎn)，找準(zhǔn)突破口，加大工作力度，積極推進(jìn)土地資產(chǎn)的市場化過渡，推進(jìn)國有土地招標(biāo)拍賣工作。我們主要應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。
一是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，努力發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，使xxx開發(fā)區(qū)向城市化過渡。在繼續(xù)堅(jiān)持高科技、外向型的招商方針基礎(chǔ)上，積極鼓勵(lì)、扶持和引導(dǎo)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重，通過發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，聚攏“人氣”，提高城市品位，積極創(chuàng)造土地增值的空間。
二是建設(shè)政府土地儲(chǔ)備制度，強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場的宏觀調(diào)控。建立土地收購儲(chǔ)備出讓機(jī)制，發(fā)揮土地收購儲(chǔ)備制度對(duì)土地“源頭”的控制作用。強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場的宏觀管理，通過抓土地“統(tǒng)一收購權(quán)”和“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”，實(shí)行“政府主導(dǎo)型”的土地儲(chǔ)備制度。一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起來，由政府統(tǒng)一調(diào)配；另一方面，以儲(chǔ)備中心為基地，通過政府土地部門一個(gè)“口子”向市場供地，強(qiáng)化政府在土地供應(yīng)上的主導(dǎo)地位，為實(shí)行招標(biāo)拍賣奠定基礎(chǔ)。同時(shí)政府應(yīng)加強(qiáng)土地供應(yīng)的計(jì)劃性，土地管理部門要依據(jù)市場需求，合理確定年度用地規(guī)模，改變過去單純隨項(xiàng)目供地的方式，形成先由政府編制年度計(jì)劃，由市場主動(dòng)選擇項(xiàng)目的新機(jī)制，以供應(yīng)引導(dǎo)和制約需求，充分發(fā)揮出市場優(yōu)化配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。
三是建立切實(shí)可行的政策措施和組織體系，為土地招標(biāo)拍賣提供有力保障。要實(shí)行土地招標(biāo)拍賣，推進(jìn)土地收購儲(chǔ)備，必須加強(qiáng)政府的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，為此要有比較完善的配套政策和組織保障，將市場化的供地方式至于規(guī)范運(yùn)行的軌道。
第二篇：開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探
運(yùn)用市場機(jī)制配置土地資產(chǎn)是開發(fā)區(qū)經(jīng)營城市的必然選擇——×××開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探
×××開發(fā)區(qū)自92年建區(qū)至今累計(jì)出讓國有土地使用權(quán)面積1035.8305公頃，有償用地面積占總用地面積（國有）的94，有償用地所取得的土地收益，為開發(fā)區(qū)的起步發(fā)展提供了原始積累。但是隨著征地費(fèi)用的不斷提高，國家調(diào)整土地收益分配制度的政策出
臺(tái)以后，傳統(tǒng)的以協(xié)議出讓方式為主的有償用地所獲取的土地收益幾乎為零，逐漸減少的土地收益已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足開發(fā)區(qū)日益發(fā)展的需要，開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模越來越大，資金缺口越來越嚴(yán)重，使開發(fā)區(qū)在建設(shè)資金上面臨舉步維艱的困難局面。因此，如何加強(qiáng)和發(fā)揮市場機(jī)制在土地資產(chǎn)運(yùn)營中的積極作用，實(shí)現(xiàn)市場機(jī)制與政府宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)資源的集約利用，為政府增加財(cái)政收入，解決建設(shè)資金困難，顯得尤為迫切。——土地招標(biāo)拍賣是深化土地使用制度的必然結(jié)果，是經(jīng)營城市的必然選擇。
以“公開、公平、公正”為主要特征的招標(biāo)拍賣方式，將土地的供應(yīng)、土地價(jià)格的確定、土地使用權(quán)的獲得由政府行為轉(zhuǎn)為市場行為，處于社會(huì)公眾的監(jiān)督之下，在增加政府土地收益的同時(shí)，也消除了土地出讓中腐敗現(xiàn)象發(fā)生的可能。我國的法律、法規(guī)對(duì)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的范圍有明確的規(guī)定和要求�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取招標(biāo)拍賣方式�！薄秶鴦�(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號(hào)）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知》[國辦發(fā)（201*）15號(hào)]和省國土資源廳的有關(guān)文件都明確要求，商業(yè)、旅游、娛樂和住宅的經(jīng)營性用地必須采取招標(biāo)拍賣的方式進(jìn)行。許多地方認(rèn)真貫徹國家的政策要求，在土地招標(biāo)拍賣，顯化城市土地資產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)城市土地集約利用，加快建設(shè)，增加政府財(cái)政收入，強(qiáng)化城市在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)地位等方面取得了非常成功的經(jīng)驗(yàn)。我市在近幾年的城市建設(shè)中，在這方面也有長足的進(jìn)展，為今后xxx開發(fā)區(qū)的改革指明了方向，提供了有力的借鑒。
——xxx開發(fā)區(qū)改革土地使用制度的現(xiàn)實(shí)條件。
一件事物的發(fā)生發(fā)展必須具備相應(yīng)的前提條件，就以“經(jīng)營城市”這一概念來講，xxx開發(fā)區(qū)的目前情況，首先我們認(rèn)為xxx開發(fā)區(qū)不是“城市”，不具備城市的基本要素，就它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)構(gòu)成來看，它是以第二產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，與城市的概念差別很大，城市人氣不足，用地結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主，占全區(qū)總用地面積的90以上，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例較小，僅占全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的15，第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營性用地僅占總用地面積的4。而土地資產(chǎn)的招標(biāo)和拍賣的對(duì)象則是以經(jīng)營性用地為主，其他用地不具備采取招標(biāo)拍賣的條件。其次招標(biāo)、拍賣方式是以獲取最高出讓金為目的，而xxx開發(fā)區(qū)的核心工作是招商引資，提高地價(jià)片面追求最高出讓金，會(huì)使我們?cè)诒緛砭捅容^被動(dòng)的競爭中，處于更加不利的地位。目前周邊北京、天津等地的開發(fā)區(qū)和我們競爭非常激烈，他們現(xiàn)在對(duì)一些高科技、大規(guī)模和外資項(xiàng)目采取地價(jià)優(yōu)勢和我們競爭，xxx開發(fā)區(qū)在這方面本來就處于劣勢，如果我們不加選擇的改革用地方式，提高地價(jià)，勢必會(huì)影響開發(fā)區(qū)的招商引資工作。綜上所述，我們認(rèn)為xxx開發(fā)區(qū)的土地招標(biāo)拍賣工作任重而道遠(yuǎn)，需要我們根據(jù)政府對(duì)用地的要求、國家的產(chǎn)業(yè)政策、土地用途和規(guī)劃限制條件等綜合因素來選擇最切實(shí)際的土地出讓方式。
——明確方向、負(fù)重前行，為改革用地制度做好積極準(zhǔn)備。
雖然目前xxx開發(fā)區(qū)在運(yùn)用市場機(jī)制配置城市土地的工作上還有相當(dāng)一段距離，但是隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷建立和完善，作為市場機(jī)制中的最基本要素之一的土地，必然會(huì)逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)模式向引入市場機(jī)制過渡，這是必然的趨勢和方向，是解決開發(fā)區(qū)建設(shè)資金不足的良好途徑，是建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求。因此我們必須做好積極的準(zhǔn)備，努力尋求政府與市場的最佳銜接點(diǎn)，找準(zhǔn)突破口，加大工作力度，積極推進(jìn)土地資產(chǎn)的市場化過渡，推進(jìn)國有土地招標(biāo)拍賣工作。我們主要應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。
一是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，努力發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，使xxx開發(fā)區(qū)向城市化過渡。在繼續(xù)堅(jiān)持高科技、外向型的招商方針基礎(chǔ)上，積極鼓勵(lì)、扶持和引導(dǎo)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重，通過發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，聚攏“人氣”，提高城市品位，積極創(chuàng)造土地增值的空間。
二是建設(shè)政府土地儲(chǔ)備制度，強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場的宏觀調(diào)控。建立土地收購儲(chǔ)備出讓機(jī)制，發(fā)揮土地收購儲(chǔ)備制度對(duì)土地“源頭”的控制作用。強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場的宏觀管理，通過抓土地“統(tǒng)一收購權(quán)”和“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”，實(shí)行“政府主導(dǎo)型”的土地儲(chǔ)備制度。一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起來，由政府統(tǒng)一調(diào)配；另一方面，以儲(chǔ)備中心為基地，通過政府土地部
第三篇：×××開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探
運(yùn)用市場機(jī)制配置土地資產(chǎn)是開發(fā)區(qū)經(jīng)營城市的必然選擇
——×××開發(fā)區(qū)改革土地使用制度初探
×××開發(fā)區(qū)自92年建區(qū)至今累計(jì)出讓國有土地使用權(quán)面積1035.8305公頃，有償用地面積占總用地面積（國有）的94%，有償用地所取得的土地收益，為開發(fā)區(qū)的起步發(fā)展提供了原始積累。但是隨著征地費(fèi)用的不斷提高，國家調(diào)整土地收益分配制度的政策出臺(tái)以后，傳統(tǒng)的以協(xié)議出讓方式為主的有償用地所獲取的土地收益幾乎為零，逐漸減少的土地收益已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足開發(fā)區(qū)日益發(fā)展的需要，開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模越來越大，資金缺口越來越嚴(yán)重，使開發(fā)區(qū)在建設(shè)資金上面臨舉步維艱的困難局面。因此，如何加強(qiáng)和發(fā)揮市場機(jī)制在土地資產(chǎn)運(yùn)營中的積極作用，實(shí)現(xiàn)市場機(jī)制與政府宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)資源的集約利用，為政府增加財(cái)政收入，解決建設(shè)資金困難，顯得尤為迫切。
——土地招標(biāo)拍賣是深化土地使用制度的必然結(jié)果，是經(jīng)營城市的必然選擇。
以“公開、公平、公正”為主要特征的招標(biāo)拍賣方式，將土地的供應(yīng)、土地價(jià)格的確定、土地使用權(quán)的獲得由政府行為轉(zhuǎn)為市場行為，處于社會(huì)公眾的監(jiān)督之下，在增加政府土地收益的同時(shí)，也消除了土地出讓中腐敗現(xiàn)象發(fā)生的可能。我國的法律、法規(guī)對(duì)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的范圍有明確的規(guī)定和要求�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取招標(biāo)拍賣方式�！薄秶鴦�(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號(hào)）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知》[國辦發(fā)（201*）15號(hào)]和省國土資源廳的有關(guān)文件都明確要求，商業(yè)、旅游、娛樂和住宅的經(jīng)營性用地必須采取招標(biāo)拍賣的方式進(jìn)行。許多地方認(rèn)真貫徹國家的政策要求，在土地招標(biāo)拍賣，顯化城市土地資產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)城市土地集約利用，加快建設(shè)，增加政府財(cái)政收入，強(qiáng)化城市在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)地位等方面取得了非常成功的經(jīng)驗(yàn)。我市在近幾年的城市建設(shè)中，在這方面也有長足的進(jìn)展，為今后xxx開發(fā)區(qū)的改革指明了方向，提供了有力的借鑒。
——xxx開發(fā)區(qū)改革土地使用制度的現(xiàn)實(shí)條件。
一件事物的發(fā)生發(fā)展必須具備相應(yīng)的前提條件，就以“經(jīng)營城市”這一概念來講，xxx開發(fā)區(qū)的目前情況，首先我們認(rèn)為xxx開發(fā)區(qū)不是“城市”，不具備城市的基本要素，就它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)構(gòu)成來看，它是以第二產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，與城市的概念差別很大，城市人氣不足，用地結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主，占全區(qū)總用地面積的90%以上，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例較小，僅占全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的15%，第三產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營性用地僅占總用地面積的4%。而土地資產(chǎn)的招標(biāo)和拍賣的對(duì)象則是以經(jīng)營性用地為主，其他用地不具備采取招標(biāo)拍賣的條件。其次招標(biāo)、拍賣方式是以獲取最高出讓金為目的，而xxx開發(fā)區(qū)的核心工作是招商引資，提高地價(jià)片面追求最高出讓金，會(huì)使我們?cè)诒緛砭捅容^被動(dòng)的競爭中，處于更加不利的地位。目前周邊北京、天津等地的開發(fā)區(qū)和我們競爭非常激烈，他們現(xiàn)在對(duì)一些高科技、大規(guī)模和外資項(xiàng)目采取地價(jià)優(yōu)勢和我們競爭，xxx開發(fā)區(qū)在這方面本來就處于劣勢，如果我們不加選擇的改革用地方式，提高地價(jià)，勢必會(huì)影響開發(fā)區(qū)的招商引資工作。綜上所述，我們認(rèn)為xxx開發(fā)區(qū)的土地招標(biāo)拍賣工作任重而道遠(yuǎn)，需要我們根據(jù)政府對(duì)用地的要求、國家的產(chǎn)業(yè)政策、土地用途和規(guī)劃限制條件等綜合因素來選擇最切實(shí)際的土地出讓方式。
——明確方向、負(fù)重前行，為改革用地制度做好積極準(zhǔn)備。
雖然目前xxx開發(fā)區(qū)在運(yùn)用市場機(jī)制配置城市土地的工作上還有相當(dāng)一段距離，但是隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷建立和完善，作為市場機(jī)制中的最基本要素之一的土地，必然會(huì)逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的傳統(tǒng)模式向引入市場機(jī)制過渡，這是必然的趨勢和方向，是解決開發(fā)區(qū)建設(shè)資金不足的良好途徑，是建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求。因此我們必須做好積極的準(zhǔn)備，努力尋求政府與市場的最佳銜接點(diǎn)，找準(zhǔn)突破口，加大工作力度，積極推進(jìn)土地資產(chǎn)的市場化過渡，推進(jìn)國有土地招標(biāo)拍賣工作。我們主要應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。
一是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，努力發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，使xxx開發(fā)區(qū)向城市化過渡。在繼續(xù)堅(jiān)持高科技、外向型的招商方針基礎(chǔ)上，積極鼓勵(lì)、扶持和引導(dǎo)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重，通過發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，聚攏“人氣”，提高城市品位，積極創(chuàng)造土地增值的空間。
二是建設(shè)政府土地儲(chǔ)備制度，強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場的宏觀調(diào)控。建立土地收購儲(chǔ)備出讓機(jī)制，發(fā)揮土地收購儲(chǔ)備制度對(duì)土地“源頭”的控制作用。強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場的宏觀管理，通過抓土地“統(tǒng)一收購權(quán)”和“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”，實(shí)行“政府主導(dǎo)型”的土地儲(chǔ)備制度。一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起來，由政(本文權(quán)屬文秘之音所有，更多文章請(qǐng)登陸www.hmlawpc.com查看)府統(tǒng)一調(diào)配；另一方面，以儲(chǔ)備中心為基地，通過政府土地部門一個(gè)“口子”向市場供地，強(qiáng)化政府在土地供應(yīng)上的主導(dǎo)地位，為實(shí)行招標(biāo)拍賣奠定基礎(chǔ)。同時(shí)政府應(yīng)加強(qiáng)土地供應(yīng)的計(jì)劃性，土地管理部門要依據(jù)市場需求，合理確定年度用地規(guī)模，改變過去單純隨項(xiàng)目供地的方式，形成先由政府編制年度計(jì)劃，由市場主動(dòng)選擇項(xiàng)目的新機(jī)制，以供應(yīng)引導(dǎo)和制約需求，充分發(fā)揮出市場優(yōu)化配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。
三是建立切實(shí)可行的政策措施和組織體系，為土地招標(biāo)拍賣提供有力保障。要實(shí)行土地招標(biāo)拍賣，推進(jìn)土地收購儲(chǔ)備，必須加強(qiáng)政府的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，為此要有比較完善的配套政策和組織保障，將市場化的供地方式至于規(guī)范運(yùn)行的軌道。
第四篇：城市土地使用制度改革
(一 )明晰土地產(chǎn)權(quán) ,加快物權(quán)立法 ,健全和創(chuàng)新土地產(chǎn)權(quán)法律制度
1 .明確土地產(chǎn)權(quán)�，F(xiàn)有的《土地管理法 》 規(guī)定:中央人民政府即國務(wù)院是國有土地的惟一產(chǎn)權(quán)代表 ,包括城市土地在內(nèi) ,任何一級(jí)地方政府均非國有土地的產(chǎn)權(quán)代表。就國有企業(yè)而言 ,尤其要明晰土地產(chǎn)權(quán) ,其產(chǎn)權(quán)權(quán)能主要有出讓土地使用權(quán)、 土地使用權(quán)作價(jià)入股權(quán)、 賃土地使用權(quán)、 授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)、 劃撥土地使用權(quán)等。
2 .要加快物權(quán)立法 ,以確認(rèn)和保護(hù)各種新的物權(quán)。城市土地開發(fā)的立體化發(fā)展必將涉及土地占有權(quán)、 土地使用權(quán)、 土地收益權(quán)和土地處分權(quán) (細(xì)分為出讓權(quán)、 轉(zhuǎn)讓權(quán)、 出租權(quán)、 轉(zhuǎn)租權(quán)、 回收權(quán)、 擔(dān)保權(quán)、 典權(quán)、 入股權(quán)、 贈(zèng)與權(quán)及互換權(quán)等 )諸權(quán)利。面對(duì)產(chǎn)權(quán) 界定不清帶來的種種問題 ,筆者認(rèn)為應(yīng)以土地權(quán)利為核心、 以物權(quán)理論為基礎(chǔ)來設(shè)計(jì)土地產(chǎn)權(quán)制度是比較理想的選擇 ,這樣產(chǎn)權(quán)界定較為清楚。故亟需加快物權(quán)立法步伐 ,保障和創(chuàng)新我國的土地產(chǎn)權(quán)法律制度。
(二 )規(guī)范土地市場管理 ,優(yōu)化土地資源配置
1 .要打破政府對(duì)土地一級(jí)市場的壟斷 ,切實(shí)推行土地有償使用制度。要改革土地供給的行政性審批制度 ,擴(kuò)大土地的市場化配置范圍。地方政府及土地行政部門應(yīng)該加大土地有償使用力度 ,杜絕劃撥用地經(jīng)旁門左道非法入市 ,采用年租制在內(nèi)的多種有償使用方式 ,使土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到全面體現(xiàn) ,把隱形土地市場造成的國有土地收益流失降低到最小范圍。 2 .嚴(yán)格土地使用權(quán)出讓制度 ,實(shí)行土地出讓金分期收取制度。土地出讓范圍要嚴(yán)格依法律規(guī)定執(zhí)行 ,盡量減少劃撥供地;經(jīng)營性用地的土地出讓方式要繼續(xù)推行“ 招拍掛 ” ,促使地價(jià)的市場形成機(jī)制和市場環(huán)境不斷完善;土地出讓金要按國家政策和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取 ,不能隨意減免 ,并向社會(huì)公開土地出讓的真實(shí)情況 ,接受社會(huì)監(jiān)督。為了地方政府的長遠(yuǎn)發(fā)展 ,應(yīng)實(shí)行土地出讓金分期收取制度。例如 ,某市批租土地收入了 3 000萬元 ,土地使用年限是 50 年。那么 ,這筆錢不能全由當(dāng)期政府支配使用 ,而應(yīng)統(tǒng)一上交國庫 ,再由中央財(cái)政按年度均分 ,每年撥付的資金是可以 60萬元 ,專項(xiàng)用于城市建設(shè)。這樣 ,不論由誰批租土地得的錢 ,土地出讓期限內(nèi)的年度收益都相同。如此可遏制地方政府急功近利的短期沖動(dòng)。
3 .建立科學(xué)的地價(jià)評(píng)估制度 ,限定拍賣出讓的使用范圍。要提高評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì) ,打破土地部門壟斷狀況 ,吸收各界精英參與評(píng)估 ,過多、 過濫地發(fā)放土地評(píng)估師證書有損評(píng)估質(zhì)量。要完善地價(jià)評(píng)估體系 ,城市基準(zhǔn)地價(jià)必須定期修編,保持價(jià)格的現(xiàn)實(shí)性、 連續(xù)性;宗地地價(jià)要重視土地微觀區(qū)位的細(xì)微差別。同時(shí) ,針對(duì)深圳、 上海、 江蘇、 浙江等房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)地價(jià)、 房價(jià)總體偏高的實(shí)情 ,筆者以為 ,應(yīng)進(jìn)一步用地方立法形式具體細(xì)化土地以招標(biāo)或拍賣方式出讓的不同適用范圍 ,目的在于防止拍賣所致的高地價(jià)秧及房價(jià)。法規(guī)可以規(guī)定:閑置的存量土地、 進(jìn)入司法執(zhí)行程序用以抵債的土地,宜采用拍賣方式為之;而一般熟地的土地使用權(quán)出讓、 轉(zhuǎn)讓則應(yīng)以招標(biāo)方式為之。
4 .完善劃撥土地使用權(quán)入市管理 ,探索集體土地使用權(quán)入市問題。首先 ,要建立劃撥土地使用權(quán)入市許可制度 ,劃撥土地進(jìn)入流通時(shí) ,必須得到所在地人民政府批準(zhǔn) ,取得許可后才有資格交易 ,這樣能使地方政府控制當(dāng)?shù)氐墓┑乜偭?,有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)。劃撥土地成交時(shí) ,原土地使用者不應(yīng)享受全部地價(jià)之利 ,應(yīng)當(dāng)從中分離出一部分作為出讓金向政府繳納。其次 ,在一定范圍和特定條件下 ,政府應(yīng)承認(rèn)和允許集體土地流轉(zhuǎn) ,并采用相應(yīng)措施對(duì)之加以監(jiān)管。據(jù)《南方日?qǐng)?bào) 》 報(bào)道 ,廣東省將于 201*年10月 1日起允許農(nóng)村集體建設(shè)用地入市[ 7 ]。
5 .健全土地收購儲(chǔ)備制度 ,改革城市土地租稅費(fèi)體系。其一 ,建立土地收購、 儲(chǔ)備制度的主要作用是調(diào)節(jié)土地供需總量 ,即在市場低迷時(shí),吃進(jìn)部分土地 ,增加土地的需求總量;在市場上揚(yáng)時(shí) ,于計(jì)劃之外釋放部分土地 ,擴(kuò)大土地供給。因此 ,土地收購、儲(chǔ)備制度是土地市場的穩(wěn)定器。從上海等城市數(shù)年的運(yùn)作來看 ,土地儲(chǔ)備機(jī)制建立后 ,政府可以更好地
運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、 行政的、 法律的運(yùn)作機(jī)制 ,將分散狀態(tài)的土地使用權(quán)逐步歸集于“ 土地儲(chǔ)
備庫 ” ,根據(jù)城市總體規(guī)劃、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要及土地供應(yīng)計(jì)劃 ,對(duì)經(jīng)營性土地的供應(yīng)數(shù)量、 結(jié)構(gòu)、 布局、 價(jià)格、 時(shí)間等進(jìn)行有效控制 ,做到定性、 定量、 定位、 定時(shí)供應(yīng)土地 ,達(dá)到城市土地利用的最優(yōu)化。其二 ,要切實(shí)發(fā)揮租稅對(duì)國有土地資源配置的杠桿作用。我國目前城市土地租稅費(fèi)體系混亂龐雜 ,致使大量土地收益流失。對(duì)其改革的總體思路是“明租正稅、 優(yōu)化結(jié)構(gòu) ” :一是明確國家作為國有土地惟一主體的管理職能與所有權(quán)能 ,正確界定租稅費(fèi)內(nèi)涵 ,科學(xué)設(shè)定租稅費(fèi)種類與體地收益分配關(guān)系;三是嚴(yán)格租稅征管 ,規(guī)范土地市場和調(diào)節(jié)土地資源配置;四是租稅的設(shè)定和征管要同整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng) ,要充分考慮納稅義務(wù)人的承受力[ 8 ]。
(三 )轉(zhuǎn)換政府職能 ,健全土地法律責(zé)任制度首先 ,按照完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制和落實(shí) 科學(xué)發(fā)展觀的要求 ,中央與地方政府應(yīng)當(dāng)分別正確履行政府職能。中央政府主要履行全局性的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、 市場監(jiān)督、 社會(huì)管理和公共服務(wù)職責(zé) ,后者則主要行使地方性市場監(jiān)督、 社會(huì)管理和公共服務(wù)職責(zé) ,并貫徹統(tǒng)一的國家宏觀調(diào)節(jié)政策。其次 ,堅(jiān)持依法治國、 依法行政的土地管理原則。加快國土資源立法 ,推進(jìn)國土資源行政工作法制化與程序化 ,建立權(quán)力制約機(jī)制 ,強(qiáng)化國土資源的行政執(zhí)法及其執(zhí)法監(jiān)督職能。對(duì)國土資源特別是土地等重要的資源必須實(shí)行最嚴(yán)格的保護(hù)措施 ,必須有廉潔的工作人員 ,建立相對(duì)獨(dú)立、 具有權(quán)威的國土 資源執(zhí)法監(jiān)察體系。在按法律規(guī)定行使權(quán)力的同時(shí) ,必須規(guī)定相應(yīng)的責(zé)任 ,規(guī)范、 制約、 監(jiān)督行政權(quán)力的行使 ,防止權(quán)力濫用。行政審批權(quán)應(yīng)大幅度減少 ,行政過錯(cuò)責(zé)任者要受到追究。增強(qiáng)服務(wù)意識(shí) ,提高工作效率。辦事要有時(shí)限 ,受理申請(qǐng)要實(shí)行窗口辦文 ,防止人為延宕和違規(guī)操作。在規(guī)定公民、 法人和其他組織的義務(wù)時(shí) ,應(yīng)當(dāng)明確其相應(yīng)權(quán)利 ,并予以切實(shí)保障。
第五篇：土地使用制度改革空間有多大
土地使用制度改革空間有多大：自貢統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試驗(yàn)調(diào)研札記 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展的重大意義不言而喻，這也是201*年中央一號(hào)文件的主題。目前，在川渝地區(qū)共有三個(gè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)正在運(yùn)行：**和成都是國家級(jí)的，都以一個(gè)大型城市為中心展開，而自貢只是一個(gè)省轄市，所轄農(nóng)區(qū)區(qū)域也不大。有人戲言這是三馬拉車：**的試驗(yàn)是“大馬拉大車”，成都是“大馬拉小車”，而自貢是“小馬拉小車”。自然成、渝兩個(gè)國家級(jí)試驗(yàn)區(qū)更引人注目，筆者卻對(duì)自貢的試驗(yàn)充滿期待。因?yàn)閺V大農(nóng)村地區(qū)大都遠(yuǎn)離大城市，難以直接與某個(gè)大城市對(duì)接，“拉”他們的只能是為數(shù)眾多的“小馬”。也就是說，“小馬拉小車”的自貢試驗(yàn)的成果，將會(huì)有更普遍的適用價(jià)值。
筆者應(yīng)邀來到自貢，就這場試驗(yàn)進(jìn)行探訪。所見所聞，大受鼓舞。
自貢統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的試驗(yàn)，現(xiàn)在已從“全面展開”的“啟動(dòng)階段”，發(fā)展到“重點(diǎn)突破階段”。這一階段的任務(wù)是“推進(jìn)各項(xiàng)改革，創(chuàng)新統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制”。而在各項(xiàng)改革中，首先要進(jìn)行的是土地使用制度改革。
土地是農(nóng)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，是農(nóng)村、農(nóng)民最重要的財(cái)富，也是工業(yè)、城鎮(zhèn)發(fā)展中的一個(gè)不可缺少的要素。土地使用制度改革涉及城鎮(zhèn)發(fā)展用地及農(nóng)村多項(xiàng)改革的深化，也緊緊連著廣大農(nóng)民及城鄉(xiāng)各方面的利益，是整個(gè)試驗(yàn)中政策性最強(qiáng)的一項(xiàng)改革。
自貢統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試驗(yàn)中一個(gè)要點(diǎn)就是推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展，減少農(nóng)民數(shù)量，同時(shí)支持有條件的農(nóng)民通過進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商，最終在城鎮(zhèn)安家落戶。這就迫切要求保證城鎮(zhèn)建設(shè)用地的來源，同時(shí)處理好農(nóng)民所承包土地的權(quán)益；另一個(gè)要點(diǎn)是擴(kuò)大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模，提高農(nóng)業(yè)效益，增加農(nóng)民收入。這也離不開農(nóng)民之間和農(nóng)民與涉農(nóng)企業(yè)之間的土地流轉(zhuǎn)及權(quán)益保障�？梢哉f，不能正確推進(jìn)土地使用制度的改革，多項(xiàng)試驗(yàn)項(xiàng)目將無法進(jìn)行。
土地使用制度改革該向哪里突破
要打破這個(gè)瓶頸是個(gè)很復(fù)雜的工程，不僅涉及城鄉(xiāng)工農(nóng)各個(gè)方面的切身利益，還涉及國家的一些重要法規(guī)。有人認(rèn)為，土地使用制度的改革空間很小。自貢的試驗(yàn)便是在這小小空間里做起了文章。
自貢的黨政領(lǐng)導(dǎo)說，改革當(dāng)然要對(duì)現(xiàn)有制度有所“突破”，但把改革“突破”與黨的方針政策和國家法律對(duì)立起來的認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。在涉及大政方針的問題上，不能只顧局部利益，各自為政，隨意“突破”。遵守國家法度，并不會(huì)堵塞改革之路。事實(shí)也證明，只要正確認(rèn)識(shí)、把握以下兩條，改革就有空間，行動(dòng)就有自由：一是遵守18億畝耕地紅線。在自貢就是要保護(hù)好在冊(cè)的耕地不受侵犯。這關(guān)系國家糧食安全的大局，絕不可隨意“突破”。第二個(gè)要點(diǎn)是在一切形式的流轉(zhuǎn)中，尊重農(nóng)民的承包土地占有權(quán)，都要切實(shí)保護(hù)好農(nóng)民的合法權(quán)益。
在自貢統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試驗(yàn)開始之前，人們對(duì)農(nóng)民承包土地的權(quán)能存在著不少模糊認(rèn)識(shí)，現(xiàn)行國家法規(guī)也有不夠明確的地方。201*年通過的土地管理法仍然規(guī)定“國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或個(gè)人使用”。這一規(guī)定肯定了農(nóng)民承包土地的合法性，但同時(shí)也限定了承包者對(duì)土地的權(quán)利僅僅是“使用”。僅有使用權(quán)的承包土地當(dāng)然不能成為農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民的權(quán)益無法得到保障，有償流轉(zhuǎn)便不可能。201*年國家出臺(tái)了物權(quán)法，明確規(guī)定，屬于“用益物權(quán)”的農(nóng)民土地承包權(quán)不僅擁有使用、收益權(quán)，而且還有排它的“占有權(quán)”。
在此之后，201*年10月，中共十七屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（下稱《決定》）中，便明確提出：“完善土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能，依法保障農(nóng)民對(duì)承包土地的占有、使用、收益權(quán)利�！奔热皇寝r(nóng)民占有的財(cái)產(chǎn)，他們當(dāng)然便有權(quán)處置。所以中央《決定》進(jìn)一步明確規(guī)定，“加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償?shù)脑瓌t，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。”
認(rèn)真學(xué)習(xí)、全面理解中央方針政策和國家有關(guān)法律之后，自貢的同志說：政策與法律并沒有給土地使用制度改革設(shè)置不可逾越的障礙，而是打開了改革之門。我們的責(zé)任便是遵守政策法規(guī)，從自貢實(shí)際出發(fā)，進(jìn)行土地使用制度創(chuàng)新。幾年來，我們一方面實(shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤等辦法來破解城鎮(zhèn)建設(shè)用地的難題；同時(shí)推動(dòng)、支持土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)，不斷擴(kuò)大流轉(zhuǎn)規(guī)模，截至201*年6月，全市4區(qū)2縣已經(jīng)以各種方式流轉(zhuǎn)承包土地31.01萬畝，占農(nóng)田總數(shù)的13.4%。
土地流轉(zhuǎn)的直接結(jié)果是推動(dòng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大。土地經(jīng)營大戶迅速增加，榮縣201*年初已有經(jīng)營50畝以上土地的大戶100余戶，城鄉(xiāng)一批企業(yè)下鄉(xiāng)承接流轉(zhuǎn)出來的土地，從事種植養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)開發(fā)，促進(jìn)“公司+農(nóng)民+合作組織”等形式的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營迅速發(fā)展。農(nóng)民把土地流轉(zhuǎn)出去后，或進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商。留在農(nóng)村的每年都可從流轉(zhuǎn)出的土地中拿到租金，并可以進(jìn)入企業(yè)務(wù)工，獲取工資性收入，從而增加了收入。
土地流轉(zhuǎn)還有力地促進(jìn)了農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移及城鎮(zhèn)化的發(fā)展，也為相關(guān)的戶籍制度等方面的改革創(chuàng)造了條件。自貢正在探索在城鎮(zhèn)二三產(chǎn)業(yè)就業(yè)、擁有住宅、享受城鎮(zhèn)居民社會(huì)保障和公共服務(wù)等基本條件的農(nóng)民，自愿放棄土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)，放棄農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的政策和辦法。自貢的同志認(rèn)為，這樣的轉(zhuǎn)化才能真正促進(jìn)減少農(nóng)民，使農(nóng)村土地等生產(chǎn)要素集中，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，同時(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。這樣的綜合改革要比單純更改戶籍，對(duì)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展更有意義。
自貢的實(shí)踐說明，土地使用制度的改革看似很難，但還是有不小的著力空間。
小小宅基地究竟能作出多大文章
自貢的土地使用制度改革還包括另外一項(xiàng)重要內(nèi)容，就是農(nóng)村集體建設(shè)用地的管理和使用制度改革，其中重點(diǎn)是農(nóng)民宅基地使用和置換制度改革。這項(xiàng)改革的切入點(diǎn)看似很小，卻是抓住了要害，起到牽一發(fā)而動(dòng)全身的作用。改革的成果將會(huì)對(duì)城鄉(xiāng)發(fā)展全局，對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的諸多方面，甚至對(duì)農(nóng)村、農(nóng)民未來的生產(chǎn)方式、生存狀況都將產(chǎn)生重要影響。
現(xiàn)行土地使用制度方面，存在一個(gè)突出問題：城鄉(xiāng)建設(shè)用地管理政策法規(guī)的脫節(jié)。城市建設(shè)用地緊張，成了城鎮(zhèn)、工業(yè)發(fā)展的一大制約因素，而農(nóng)村建設(shè)用地分散，管理零亂，浪費(fèi)很多。為解決這一問題，201*年，國土資源部為化解這一矛盾，出臺(tái)一項(xiàng)規(guī)定，允許各地有條件地進(jìn)行“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”試點(diǎn)。
這一辦法受到普遍關(guān)注。在自貢開展的土地使用制度改革，自然也會(huì)施用這項(xiàng)規(guī)定，解決城鄉(xiāng)用地管理制度、政策脫節(jié)問題。這項(xiàng)改革對(duì)城市發(fā)展的好處不言而喻。他們期望通過改革擴(kuò)大建設(shè)用地的空間。那么，農(nóng)村建設(shè)用地特別是農(nóng)民的宅基地，有多大潛力？農(nóng)民愿意進(jìn)行置換嗎？
回答是肯定的：不僅騰地的潛力巨大，而且散居變?yōu)檫m度聚居也正是目前農(nóng)村要大力推行的一項(xiàng)工作。城鄉(xiāng)雙方利益一致，改革一拍即合。
農(nóng)村建設(shè)用地過多，是個(gè)全國普遍存在的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國農(nóng)村建設(shè)用地多達(dá)2.7億畝，其中83.6%為農(nóng)民宅基地。自貢地處丘陵區(qū)，農(nóng)民居住分散問題更加突出，帶來的問題也很多。首先是大量占有良田。農(nóng)家居住點(diǎn)再小，哪怕只有一兩戶農(nóng)民，除房屋外，總要有打曬莊稼的曬壩，有生產(chǎn)、生活不可少的小竹林和水塘。所以，居住點(diǎn)越小人均占地越多。據(jù)榮縣的統(tǒng)計(jì)，1～3戶的分散居民點(diǎn)，以全縣共有6萬居民來計(jì)算，就比較大的居民點(diǎn)（比如20戶的居住點(diǎn)）多占地846萬平方米，折合１２６９０畝。也就是說，如果把這些散居戶逐步聚集到較大居民點(diǎn)，便可騰出土地１２６９０畝。若逐步全面展開此項(xiàng)工作，全縣可節(jié)省、騰出的土地潛力巨大。
居住點(diǎn)過于分散，還大大加劇公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的難度，投資成本大大增加。如果把道路、電路、通訊、電視、寬帶網(wǎng)路、自來水管網(wǎng)通到每一個(gè)散居居民點(diǎn)上，那將花費(fèi)極大成本，是難以辦到的。居住過度分散也妨礙著農(nóng)村公共服務(wù)的改善和提高，居住區(qū)的文化生活、子女就學(xué)、衛(wèi)生醫(yī)療服務(wù)都會(huì)因人口過于分散而難以得到有效保障。另外，單家獨(dú)戶或者青壯年進(jìn)城后老弱幼兒留守的農(nóng)戶，很難抵御外界侵害。
以上種種問題說明，改變農(nóng)民居住過于分散狀況的改革，必須列入統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試驗(yàn)的改革重點(diǎn)課題，積極推行。自貢各區(qū)縣在選擇先試的典型時(shí)，首先考慮的是讓那些進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的散居農(nóng)戶，從老宅基地轉(zhuǎn)移出來。同時(shí)，把新建的聚居點(diǎn)選在中心城鎮(zhèn)周邊，讓這些離開鄉(xiāng)村的人，能在城鎮(zhèn)里聚集，這樣不僅有利于置換出宅基地進(jìn)行復(fù)耕，擴(kuò)大耕地，也促進(jìn)了城鎮(zhèn)化建設(shè)。
那么，農(nóng)民對(duì)這項(xiàng)改革將持什么態(tài)度呢？市統(tǒng)籌辦通過廣泛走訪了解到，除了那些仍然堅(jiān)持留鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)的農(nóng)戶外，特別是已經(jīng)進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民，是愿意在家鄉(xiāng)附近城鎮(zhèn)解決居住、就業(yè)問題，實(shí)現(xiàn)全家團(tuán)聚安居的。外出的農(nóng)民中只有少數(shù)人有實(shí)力在外地或省內(nèi)大城市立足，有的則只有能力在縣城里置業(yè)安家，而更多的進(jìn)城農(nóng)民想離開農(nóng)村，真正變成城鎮(zhèn)居民，但實(shí)力不夠，只能只身在城里打工，而把老人孩子留在鄉(xiāng)下。他們心掛城鄉(xiāng)，兩頭奔忙，心力交瘁。如果通過改革，將他們的老宅基地作為一筆財(cái)富，置換出來，在家鄉(xiāng)附近城鎮(zhèn)上以各種方式集資建房，以合理的價(jià)格出售給他們，讓他們?cè)诠枢l(xiāng)的城鎮(zhèn)上實(shí)現(xiàn)全家團(tuán)聚安居，他們是樂于接受的。在城鎮(zhèn)周邊建立聚集點(diǎn)，既有統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要，也會(huì)得到農(nóng)民的支持。
現(xiàn)在，自貢4區(qū)2縣都在開展試點(diǎn)。201*年4月市統(tǒng)籌辦的一份調(diào)查材料說，自開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點(diǎn)工作以來，農(nóng)民集中居住區(qū)在全市開工面積共33.45萬平方米。概括起來，有四種類型：一是小城鎮(zhèn)擴(kuò)展型；二是產(chǎn)業(yè)支撐型；三是項(xiàng)目帶動(dòng)型；四是基礎(chǔ)設(shè)施帶動(dòng)型。
筆者在榮縣雙石鎮(zhèn)參觀了正在建設(shè)的一個(gè)新居民點(diǎn)。雙石鎮(zhèn)是老一輩無產(chǎn)階級(jí)革命家吳玉章的故鄉(xiāng)。201*年鎮(zhèn)黨委、政府通過調(diào)查，得知全鎮(zhèn)已有整戶外出打工經(jīng)商農(nóng)民3100戶，占全鎮(zhèn)人口的30%。于是，雙石鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)提出，在雙石鎮(zhèn)旁邊的長沖村實(shí)施農(nóng)房聚居聯(lián)建工程，既滿足那些已經(jīng)多年從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民到城鎮(zhèn)居住的需要，又促進(jìn)小城鎮(zhèn)的擴(kuò)展。
聯(lián)建點(diǎn)開建前，鎮(zhèn)里以優(yōu)惠補(bǔ)償條件吸引長沖村居民騰出本村土地興建聯(lián)建房。村民們通過民主討論，表決通過，接受鎮(zhèn)里的補(bǔ)償辦法，同意在本村建房并接受外村居民轉(zhuǎn)入本村居住。同時(shí)，鎮(zhèn)里又對(duì)那些外出打工的整戶拆移到長沖村
聯(lián)建點(diǎn)居住的農(nóng)戶，作出三條明確規(guī)定：一、必須是本鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)戶，自愿申請(qǐng)參與；二是必須將整戶戶籍遷入聯(lián)建點(diǎn)所在的農(nóng)村；三是遷入聯(lián)建戶者必須退出原宅基地，進(jìn)行復(fù)耕或轉(zhuǎn)讓給原所在村組符合條件的農(nóng)戶。
筆者在長沖村參觀了正在建設(shè)中的聚居新村，第一期建成的一幢幢多層單元樓房共有住宅129套、店面房76套，有部分農(nóng)戶已經(jīng)遷入。筆者參觀了新建成的樓房，這些單元樓窗明幾凈，電、水、電話、電視、寬帶網(wǎng)線都已接通。筆者問已經(jīng)住進(jìn)來的幾位老人，他們笑著說，住到這里好��！房子干凈明亮，鎮(zhèn)上生活方便，孩子上學(xué)近了，我們看病方便了。鄉(xiāng)親來看了看，都盼著也能住進(jìn)來呢。
第一批農(nóng)民轉(zhuǎn)入新居住點(diǎn)后，雙石鎮(zhèn)以各種方式流轉(zhuǎn)出宅基地及承包土地1250畝，其中宅基地置換出來的土地，除了用來補(bǔ)償長沖建房用地之外，尚節(jié)余出一些土地可供企業(yè)或經(jīng)營大戶承租，擴(kuò)大農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模，發(fā)展產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。雙石鎮(zhèn)上下都說這個(gè)辦法好，一舉多得。
陪我來訪問的市、縣統(tǒng)籌辦的同志說，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試驗(yàn)真是促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)難得機(jī)會(huì)，通過改革可以騰出土地，擴(kuò)大城鄉(xiāng)發(fā)展空間，可以使?jié)撛诘呢?cái)富涌動(dòng)起來，可以給農(nóng)民創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟(jì)效益，可以給一個(gè)地方帶來跨越式發(fā)展。
（編輯：許小丹）
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