第一篇：房屋套內(nèi)使用面積銷售協(xié)議

鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中諸多糾紛源于面積數(shù)據(jù)，為減少房屋交付使用時(shí)因面積問(wèn)題產(chǎn)生的爭(zhēng)議、保護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益，出賣人和買受人愿意以套內(nèi)使用面積作為房屋價(jià)款結(jié)算的依據(jù)；本著誠(chéng)實(shí)信用、平等自愿的原則，經(jīng)雙方友好協(xié)商，現(xiàn)就房屋套內(nèi)使用面積條款約定如下：

一、面積定義：套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和，各功能空間使用面積等于各功能空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和；所謂功能使用空間包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過(guò)廳、過(guò)道、前室、貯藏室、壁柜等（不包括陽(yáng)臺(tái)部分）。

二、面積種類：本協(xié)議中所指的暫測(cè)面積是指在房屋未交付前，根據(jù)出賣人提供的圖紙測(cè)量得出的面積。本協(xié)議所指的實(shí)測(cè)面積是指在房屋工程竣工后，由相關(guān)測(cè)量機(jī)構(gòu)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)實(shí)際存在的房屋進(jìn)行測(cè)量后得出的面積數(shù)據(jù)。

三、面積約定：出賣人和買受人根據(jù)雙方簽訂的編號(hào)為的《商品房買賣合同》第二十條的規(guī)定，買受人所購(gòu)房屋套內(nèi)使用面積為平方米，暫測(cè)套內(nèi)使用面積結(jié)果以出賣人提供的平面圖紙為測(cè)量依據(jù)。

面積誤差率=暫測(cè)套內(nèi)使用面積-實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積|÷暫測(cè)套內(nèi)使用面積×100%

四、誤差處理一：買受人所購(gòu)房屋套內(nèi)使用面積經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量后，若實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積與暫測(cè)套內(nèi)使用面積出現(xiàn)誤差時(shí)，當(dāng)實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積大于暫測(cè)套內(nèi)使用面積時(shí)，買受人無(wú)須支付多余價(jià)款。

五、誤差處理二：如果實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積小于暫測(cè)套內(nèi)使用面積，且面積誤差率絕對(duì)值在3%（含3%）以內(nèi)的，則出賣人應(yīng)當(dāng)在向買受人出具該商品房的實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)后30日內(nèi)，向買受人退還房屋差價(jià)款，房屋差價(jià)款=[（暫測(cè)套內(nèi)使用面積-實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積）÷暫測(cè)套內(nèi)使用面積]×100%×房屋總價(jià)款。

六、誤差處理三：如果實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積小于暫測(cè)套內(nèi)使用面積，面積誤差率絕對(duì)值超過(guò)3%的，則買受人在出賣人向買受人出具該商品房的實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積報(bào)告后30日內(nèi)有權(quán)退房。如買受人在該期限內(nèi)未書面提出退房要求，視為買受人接受該房屋的實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積；在向買受人出具該商品房的實(shí)測(cè)面積報(bào)告后30日內(nèi)，對(duì)面積誤差率超過(guò)3%以上的部分，向買受人雙倍退還該部分的房屋差價(jià)款；面積誤差率絕對(duì)值在3%以內(nèi)的部分仍然根據(jù)前條（誤差處理二）的規(guī)定退還買受人。

七、面積數(shù)值：《商品房買賣合同》第三條中所述房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ�面積及本協(xié)議中所述套內(nèi)使用面積均為暫測(cè)面積；其中該套房屋的實(shí)測(cè)建筑面積，仍作為出賣人或其他相關(guān)機(jī)構(gòu)（如物業(yè)公司、房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)）辦理權(quán)屬登記、繳納稅費(fèi)和物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算依據(jù)。

八、測(cè)量機(jī)構(gòu)：對(duì)面積數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)量時(shí)，聘請(qǐng)的測(cè)量機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有政府相關(guān)部門許可的商品房測(cè)量資質(zhì)。

九、面積實(shí)例：為有利于本協(xié)議的理解與適用，現(xiàn)舉例說(shuō)明如下：

1、暫測(cè)套內(nèi)使用面積：有一正方形居室，共計(jì)售價(jià)100萬(wàn)元人民幣。四面墻長(zhǎng)度相等，站在室內(nèi)以兩墻交接點(diǎn)為起點(diǎn)和終點(diǎn)，測(cè)量任意一起點(diǎn)與終點(diǎn)之間的距離均為10米，則內(nèi)墻周長(zhǎng)4*10=40米，墻厚30厘米，門寬100厘米，因此套內(nèi)使用面積暫測(cè)數(shù)據(jù)為10*10=100平方米。

2、實(shí)測(cè)面積增加：若房屋竣工后實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積大于100平方米，則買受人僅支付100萬(wàn)元即可，無(wú)須另行結(jié)算。

3、實(shí)測(cè)面積減少一：當(dāng)實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積小于100平方米但大于97平方米（包括97平方米），例如實(shí)測(cè)面積為98平方米，則出賣人向買受人退還該小于部分的房屋差價(jià)款，差價(jià)款的具體數(shù)額[（100-98）/100]*100%*100萬(wàn)=2萬(wàn)元。

4、實(shí)測(cè)面積減少二：當(dāng)實(shí)測(cè)套內(nèi)使用面積小于97平方米時(shí)，例如是95平方米，則買受人可以選擇解除或者不解除《商品房買賣合同》；當(dāng)不解除《商品房買賣合同》情況下，由出賣人向買受人支付面積差價(jià)款，差價(jià)款數(shù)額為[（97-95）/100]*100%*100萬(wàn)*2＋[（100-97）/100]*100%*100萬(wàn)=4萬(wàn)元＋3萬(wàn)元=7萬(wàn)元。

十、其他條款：本協(xié)議與《商品房買賣合同》同時(shí)簽署，具有同等法律效力；如本協(xié)議與《商品房買賣合同》有不一致之處，以本協(xié)議為準(zhǔn)；本協(xié)議由中文書寫，任何譯本僅作參考，其他文字文本之條款或意思表示與中文文本不一致的，均以中文文本為準(zhǔn)；本協(xié)議一式肆份，出賣人貳份，買受人壹份，房屋買賣合同備案登記機(jī)構(gòu)壹份，各份有同等法律效力。

出賣人：

買受人：

第二篇：成套房屋的套內(nèi)建筑面積(gbt 17986[1].1-201* b1.1)

成套房屋的套內(nèi)建筑面積(gb/t 17986.1-201* b1.1)

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

1、套內(nèi)的使用面積(gb/t 17986.1-201* b1.2)：

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：

a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。

b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

2、套內(nèi)墻體面積(gb/t 17986.1-201* b1.3)：

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

3、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積(gb/t 17986.1-201* b1.4)：

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

附：房屋的共有建筑面積(gb/t 17986.1-201* b1.4)：

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

第三篇：套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑面積+公攤面積=建筑面積

面積誤差比等于

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 除以合同約定面積 再×100%

合同沒有約定或者約定不明確的

高院司法解釋第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

第四篇：房屋的銷售面積計(jì)算

房屋的銷售面積計(jì)算

1、 商品房銷售面積

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)買房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積之和。

房屋銷售面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積。

銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積。

商品房銷售面積的標(biāo)注單位應(yīng)當(dāng)為平方米。

商品房的銷售面積與實(shí)際面積之差不得超過(guò)國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》規(guī)定的商品房面積測(cè)量限差。

按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之和不得大于整幢商品房的實(shí)際總面積。

2、．套內(nèi)建筑面積

商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個(gè)人私有；與套內(nèi)使用面積相比，更能完事地反映買房人個(gè)人私有部分的產(chǎn)權(quán)。

套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為：

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積

3．套內(nèi)使用面積

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：

（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；

（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；

（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積中的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；

（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

4、．套內(nèi)墻體面積

套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：

（1）共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

（2）非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

5、．套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。

其中：

（1）原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；

（2）挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；

（3）凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；

（4）半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

6、．公用建筑面積

商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓�用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶，由該幢樓各套商品房分?jǐn)�；為局部范圍服�?wù)的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分?jǐn)偂８魈咨唐贩繎?yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積，為每戶分?jǐn)偣�用建筑面積之和。

公用建筑面積由兩部分組成：

（1）大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；

（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）

另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟�，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ�面積。

公用建筑面積不包括什么？

倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積。

7、．分?jǐn)偟墓�用建筑面積如何計(jì)算

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓�用建筑面積計(jì)算公式如下：

分?jǐn)偟墓�用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積ⅹ公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和

第五篇：按套內(nèi)面積簽合同的好處

從12月1日開始，北京市的房屋買賣形式將發(fā)生根本變化，包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的普通住宅、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋的預(yù)售，都要以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和結(jié)算房?jī)r(jià)款。而且，北京市政府有關(guān)主管部門還下發(fā)硬性規(guī)定說(shuō)，不按套內(nèi)面積售房，區(qū)、縣、市各級(jí)國(guó)土房管局將不予以登記，也即是不合法。

那么，北京為什么硬性規(guī)定所有新建居住類房屋必須按套內(nèi)面積售房呢？套內(nèi)面積售房能給購(gòu)房者帶來(lái)什么好處呢？和以前的房屋買賣形式相比，套內(nèi)面積售房能夠更加保證購(gòu)房者的合法權(quán)益嗎？購(gòu)房者如何使用新規(guī)定，保障自己的合法權(quán)益呢？房產(chǎn)商怎么執(zhí)行新規(guī)定呢？套內(nèi)面積售房后，房?jī)r(jià)是不是就會(huì)上漲呢？按照套內(nèi)面積售房的新規(guī)定，公共部位的產(chǎn)權(quán)如何界定呢？套內(nèi)面積能自己測(cè)量嗎？按照新規(guī)定，以后誰(shuí)對(duì)出現(xiàn)縮水的面積負(fù)法律責(zé)任呢？

11月30日，我們特別邀請(qǐng)了新辦法頒布的職能部門———北京市國(guó)土房管局市場(chǎng)處副處長(zhǎng)姜才原、北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、中國(guó)房協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)王平、北京第一個(gè)使用套內(nèi)建筑面積售房項(xiàng)目———北京風(fēng)林綠洲項(xiàng)目副總經(jīng)理周偉峰、北京第一個(gè)使用套內(nèi)使用面積售房項(xiàng)目———鋒尚國(guó)際公寓總經(jīng)理張?jiān)跂|、成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理張寒燕、鴻基世業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理王振平，以及購(gòu)房者代表———美國(guó)金州投資集團(tuán)控股公司投資總監(jiān)夏勇。

-房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎

主持人：從直觀上來(lái)看，按照套內(nèi)建筑面積售房好像比按照建筑面積售房的房?jī)r(jià)要高，那會(huì)不會(huì)給市場(chǎng)里的準(zhǔn)購(gòu)房者一個(gè)擔(dān)心：本來(lái)北京的房?jī)r(jià)就高，現(xiàn)在實(shí)行新政之后，我還能買得起嗎？

姜才原：在實(shí)行套內(nèi)建筑面積售房之前，我們房地局等有關(guān)職能部門做了一個(gè)分析，我們認(rèn)為房地產(chǎn)買賣的成交，取決于總價(jià)而不是單價(jià)，按照套內(nèi)建筑面積售房，是在總價(jià)不變的情況下，只是對(duì)計(jì)價(jià)方式做一個(gè)調(diào)整。

任志強(qiáng)：有一個(gè)最基本的事實(shí)要跟市場(chǎng)里的購(gòu)房者說(shuō)明：這只是一種買賣方式的改變，和房屋交易的實(shí)質(zhì)不發(fā)生矛盾。這種調(diào)整會(huì)產(chǎn)生一種現(xiàn)象：?jiǎn)蝺r(jià)上漲，總價(jià)不變。

張寒燕：名義房?jī)r(jià)提高，實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)不變，對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，沒有什么變化，但是會(huì)給房地產(chǎn)價(jià)格的研究帶來(lái)混亂，這可能是一個(gè)非常大的問(wèn)題。

-公攤會(huì)縮水嗎

主持人：我手里有一份數(shù)據(jù)：據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)者在房地產(chǎn)方面的投訴，近三年來(lái)分別以23%、25%和13.2%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。今年全國(guó)商品房投訴達(dá)到1.7萬(wàn)件，而面積之爭(zhēng)是房地產(chǎn)糾紛的焦點(diǎn)，主要問(wèn)題是商品房面積縮水，購(gòu)房者認(rèn)為不能明明白白消費(fèi)。我們都想知道，政府出臺(tái)這個(gè)政策，能夠避免面積糾紛嗎？能夠在什么方面更多地保證消費(fèi)者權(quán)益？

任志強(qiáng)：原來(lái)以建筑面積計(jì)價(jià)的時(shí)候產(chǎn)生了很多糾紛，確實(shí)有�？赡懿粌�(nèi)行的開發(fā)商以

及很多建設(shè)單位都沒有考慮到保溫層的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題在北方比南方更多，主要是在設(shè)計(jì)圖紙的時(shí)候不計(jì)算保溫層，但是房子建好之后，在進(jìn)行實(shí)際測(cè)量時(shí)，就要加上保溫層和外立面的面積，這就會(huì)產(chǎn)生很大的差距，所以，大家認(rèn)為買的室內(nèi)面積縮水，公攤面積增加，這是傳統(tǒng)的測(cè)量方法造成的。而且，建設(shè)部和各地政府，為了保護(hù)消費(fèi)者，特別規(guī)定了哪些面積可以分?jǐn)�，哪些不可以分�(jǐn)�，比如為公共服�?wù)的一些面積就不得分?jǐn)偅�有的小區(qū)多出的面積不知道歸誰(shuí)，因此產(chǎn)生了問(wèn)題。

姜才原：我們覺得實(shí)行套內(nèi)面積售房有幾個(gè)理由。

第一，使用套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，可以讓購(gòu)房者明明白白購(gòu)房，因?yàn)檫@種方式簡(jiǎn)單易算。

第二，套內(nèi)建筑面積易于測(cè)量。按建筑面積售房，要弄清楚分?jǐn)偛课�、分�(jǐn)偯娣e，而現(xiàn)在的住宅建筑，內(nèi)部格局十分復(fù)雜，準(zhǔn)確區(qū)分每個(gè)部位的情況幾乎無(wú)法做到，而且復(fù)雜到連專業(yè)技術(shù)人員、管理人員也有爭(zhēng)論。實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)后，購(gòu)房人進(jìn)行維權(quán)，相對(duì)成本低一些，易于測(cè)量。

第三，能夠減少面積糾紛。我們從實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)比較早的廣州和**了解到，這些地方商品房的糾紛大幅降低。有一個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)，**現(xiàn)在面積糾紛是零。

第四，實(shí)行套內(nèi)計(jì)價(jià)以后，有利于創(chuàng)造公平、公正、公開的市場(chǎng)環(huán)境，減少了開發(fā)企業(yè)增加分?jǐn)偯娣e的利益驅(qū)動(dòng)，買房人不用承擔(dān)不明不白的房款。

張寒燕：在市場(chǎng)的初級(jí)階段，開發(fā)商的商業(yè)倫理也處于初級(jí)階段，就產(chǎn)生了初級(jí)階段問(wèn)題，就產(chǎn)生了初級(jí)階段法律解決問(wèn)題。隨著市場(chǎng)走向成熟，預(yù)售的臺(tái)階高了，封頂了再賣比挖坑的時(shí)候賣，和購(gòu)房者的糾紛就少了。如果房子按照套做好，同時(shí)標(biāo)清公攤面積的屬性、位置、面積的大小等，我相信業(yè)主會(huì)感覺自己是買了一個(gè)明白房。

王振平：現(xiàn)在改用套內(nèi)建筑面積售房了，房地產(chǎn)商和業(yè)主溝通好，就可以了。作為業(yè)主來(lái)說(shuō)，我覺得關(guān)鍵不是計(jì)價(jià)，更關(guān)注的是居住品質(zhì)。

-小區(qū)品質(zhì)會(huì)不會(huì)降低

主持人：使用套內(nèi)面積售房，會(huì)不會(huì)造成房地產(chǎn)商只注重把房子里面設(shè)計(jì)好了，而在公共區(qū)位“偷工減料”，從而使購(gòu)房者的居住品質(zhì)下降？

姜才原：每一個(gè)居住小區(qū)在建設(shè)前期，開發(fā)商都要進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃，而且要報(bào)到北京市規(guī)劃部門審批，經(jīng)過(guò)審批后的規(guī)劃方案是不能隨意變更的。開發(fā)商如果隨意變更，可能面臨市場(chǎng)的懲罰。我們?cè)谛罗k法中有一條規(guī)定，要求開發(fā)商在預(yù)售房子之前首先要預(yù)測(cè)，并公示結(jié)果，包括被分?jǐn)偛课坏拿�稱、用途、面積及分?jǐn)傁禂?shù)，包括不分?jǐn)偟牟课灰惨�說(shuō)明，滿足購(gòu)房者的知情權(quán)，購(gòu)房者比較這些信息以后，就可以決定買與不買。

實(shí)行套內(nèi)計(jì)價(jià)以后，公共部位如果說(shuō)縮水了，減少了，風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是買房人，對(duì)開發(fā)商也有危險(xiǎn)，比如走道比別人小一號(hào)的話，可能面臨房子賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)。以前按建筑面積賣房的時(shí)候，外面的配套好不好，有沒有湖，也不和房?jī)r(jià)掛鉤，為什么要建那么好的環(huán)境，有

湖，有水景花園，實(shí)際上這是市場(chǎng)的導(dǎo)向。如果把公共部位建得不好，可能能蒙一個(gè)人，兩個(gè)人，但是不能蒙所有的人，可能賣一部分，其他的房子就賣不出去了，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)更大。

而且，購(gòu)房者可以通過(guò)簽訂嚴(yán)格的購(gòu)房合同，使用政府的法律法規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。分?jǐn)偯娣e縮水的問(wèn)題，通過(guò)這個(gè)辦法應(yīng)該得到比較好的解決。

任志強(qiáng)：按套內(nèi)建筑面積賣房，是政府在低級(jí)的消費(fèi)階段和低級(jí)的法律階段不得不采取的臨時(shí)性措施，這不是一個(gè)最好的辦法。現(xiàn)在市場(chǎng)上大部分消費(fèi)者，可能處于住房的改善和增量階段，沒有到生活質(zhì)量提高的階段，所以更注重我花了多少錢，買了多少套內(nèi)真正使用的面積。但是房子有兩個(gè)空間，一個(gè)是室內(nèi)的空間，還有室外的空間。比如說(shuō)三星級(jí)酒店和五星級(jí)飯店，大堂的面積和裝飾絕對(duì)不一樣，如果大堂面積很小，再好也不能是五星級(jí)飯店，這就是差別。我們不能靠面積計(jì)價(jià)的方式解決市場(chǎng)上所有存在的問(wèn)題，解決不了�，F(xiàn)在的法律只能解決套內(nèi)建筑面積是多少，分?jǐn)偯娣e多少，沒有解決土地歸誰(shuí)，院墻歸誰(shuí)，樓頂歸誰(shuí)，湖面、水面歸誰(shuí)，鍋爐房歸誰(shuí)等等。

主持人：按照新政策買房以后，一幢住宅樓的大堂是不是歸業(yè)主，電梯間、保衛(wèi)間歸誰(shuí)？

任志強(qiáng)：歸所有的業(yè)主。如果共有的業(yè)主說(shuō)同意出租，這個(gè)錢歸業(yè)主分。

姜才原：按套內(nèi)建筑面積買房，并不意味著購(gòu)房人只取得套內(nèi)建筑面積的產(chǎn)權(quán)；按建筑面積買房，也不意味著購(gòu)房人沒有取得商品房相應(yīng)的土地使用權(quán)。關(guān)于購(gòu)房人按套內(nèi)建筑面積買房以后，其產(chǎn)權(quán)內(nèi)容，此次發(fā)布的市政府135號(hào)令還有比較好的規(guī)定，值得宣傳，讓大家都知道。

-物業(yè)費(fèi)怎么收

主持人：有很多網(wǎng)友非常關(guān)心按照套內(nèi)建筑面積售房之后，物業(yè)管理費(fèi)用怎么收��？是按照建筑面積，還是按照室內(nèi)面積？

姜才原：我們認(rèn)為，首先要說(shuō)明的是，這次調(diào)整僅僅是計(jì)價(jià)方式，在購(gòu)房合同上還要求寫三個(gè)面積：建筑面積、套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e�，F(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)證還是按建筑面積發(fā)，物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)等費(fèi)用，仍然和建筑面積掛鉤�，F(xiàn)在仍是按建筑面積，物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)等費(fèi)用的收取以后是否與套內(nèi)建筑面積掛鉤或與別的什么掛鉤，使收費(fèi)更合理，值得研究。

主持人：風(fēng)林綠洲是北京市第一個(gè)用套內(nèi)建筑面積售房的項(xiàng)目，已經(jīng)交付使用很長(zhǎng)時(shí)間了，請(qǐng)問(wèn)來(lái)自風(fēng)林綠洲的周先生，你們小區(qū)現(xiàn)在是按照什么面積標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)？

周偉峰：按建筑面積收費(fèi)。我們按照份額來(lái)收物業(yè)管理費(fèi)，就是任總提到的業(yè)權(quán)的方式。最簡(jiǎn)單的說(shuō)法，就是按照政府批準(zhǔn)的可以銷售的面積，計(jì)算業(yè)主購(gòu)買的份額比例，按照這個(gè)比例交納物業(yè)管理費(fèi)用。

主持人：鋒尚國(guó)際公寓是北京第一個(gè)按照套內(nèi)使用面積售房的項(xiàng)目，現(xiàn)在也已經(jīng)入住了，是怎么交納物業(yè)管理費(fèi)用的？

張?jiān)跂|：現(xiàn)在還沒有收取物業(yè)管理費(fèi)用，因?yàn)樽詈笠慌�房子今�?月份交，會(huì)所沒有完工，園林沒有做好，這個(gè)時(shí)候收物業(yè)費(fèi)不合理，等到園區(qū)全做好，沒有一個(gè)施工工人，完全進(jìn)入使用狀態(tài)，那個(gè)時(shí)候收費(fèi)才合理。

-游戲規(guī)則將改變，市場(chǎng)會(huì)不會(huì)有些混亂

主持人：這個(gè)新政策的推行，肯定改變了以往的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，有很多相關(guān)政策也將進(jìn)行新的調(diào)整，這會(huì)給北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的變化？

任志強(qiáng)：可能會(huì)在市場(chǎng)上造成一些麻煩。這個(gè)麻煩包括，我們的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)基本上在全國(guó)用同一個(gè)方式，在北京同時(shí)出現(xiàn)了幾種不同的方式，一部分是按套內(nèi)計(jì)價(jià)的方式，一部分是按非套內(nèi)計(jì)價(jià)的方式，辦公樓沒有按套內(nèi)計(jì)價(jià)，成品房也沒有按照套內(nèi)計(jì)價(jià)。外界聽到北京的時(shí)候，很難搞清楚是什么樣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，所以在統(tǒng)計(jì)局形成的結(jié)果，北京的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，在外地的影響也是這樣的。給老百姓的印象也是房?jī)r(jià)上漲，這個(gè)過(guò)渡期的解釋的量會(huì)大。而在具體銷售時(shí)，建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等幾種方式都會(huì)標(biāo)出來(lái)，在很長(zhǎng)的時(shí)間以后，人們才會(huì)習(xí)慣。

-業(yè)主是不是更弱勢(shì)

主持人：原來(lái)都說(shuō)房地產(chǎn)商是強(qiáng)勢(shì)，業(yè)主是弱勢(shì)�，F(xiàn)在按照套內(nèi)建筑面積售房，會(huì)不會(huì)使業(yè)主更加只關(guān)心自己房子的事情，其他公共部位和我沒有關(guān)系，業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)的意識(shí)更加淡薄，業(yè)主之間的關(guān)系更加松散，和房地產(chǎn)商之間、和物業(yè)管理公司之間都更加孤立，就真的變成弱勢(shì)了？這有利于購(gòu)房者維護(hù)“70年”產(chǎn)權(quán)的利益嗎？

王平：房地產(chǎn)市場(chǎng)從上世紀(jì)80年代發(fā)展到今天，在政府的支持下，消費(fèi)者不是弱勢(shì)群體，而是越來(lái)越強(qiáng)了，懂得越來(lái)越多，而且越來(lái)越科學(xué)；開發(fā)商從強(qiáng)勢(shì)群體的80年代到現(xiàn)在，越來(lái)越弱了。信息上，老百姓對(duì)住房了解的信息越來(lái)越多，而開發(fā)商越來(lái)越弱了。

主持人：一定要做一個(gè)硬性的規(guī)定嗎？是不是消費(fèi)者可以有更多的選擇，既可以選擇按套內(nèi)建筑面積買房，也可以選擇按建筑面積買房？

王平：我們不倡導(dǎo)老百姓愿意怎么選擇就用什么方法，如果產(chǎn)生第三種、第四種怎么辦，市場(chǎng)也會(huì)混亂。我覺得這個(gè)政策非常好，以前我們老覺得買房容易，結(jié)束太難了，現(xiàn)在這個(gè)新規(guī)定，在建項(xiàng)目、存量房轉(zhuǎn)讓等方面的執(zhí)行中，手續(xù)更簡(jiǎn)化了。

-房產(chǎn)證怎么標(biāo)明

夏勇：從消費(fèi)者的角度來(lái)講，我花了100萬(wàn)元買房，開發(fā)商不一定告訴我每一個(gè)部位相應(yīng)的價(jià)格是多少，但是，他應(yīng)該告訴我，100萬(wàn)元里含什么東西，應(yīng)該有房產(chǎn)，還應(yīng)有土地使用權(quán)。比如說(shuō)100畝的土地，我使用的有多少。現(xiàn)在按套內(nèi)面積買房，我仍然要關(guān)注套內(nèi)是多少面積，套外還有多少是我的，土地有多少是我的使用權(quán)，因?yàn)檫@些都包含在房?jī)r(jià)里了。

主持人：夏先生的觀點(diǎn)代表了許多購(gòu)房者的想法，新政策實(shí)施后，關(guān)于套內(nèi)建筑面積售房的形式現(xiàn)在還沒有立法保護(hù)，作為購(gòu)房者，除了在合同中盡量保護(hù)自己以外，政府在房產(chǎn)

證上有沒有新的改變？何時(shí)發(fā)放土地證？

姜才原：我們正在制定另外一個(gè)規(guī)定，就是房地產(chǎn)登記條例，就是解決怎么發(fā)房產(chǎn)證和土地證的問(wèn)題。現(xiàn)在兩個(gè)是分開的，房產(chǎn)證是房產(chǎn)證，蓋房管局章就可以了；土地證是蓋政府的章。我們考慮是發(fā)兩個(gè)證還是一個(gè)證，現(xiàn)正在探討。北京市正在制定相關(guān)的配套文件，可能會(huì)相繼出臺(tái)10個(gè)文件。

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