第一篇：成都可行性研究報告范文

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成都可行性研究報告范文

1.1 項目概述

1、項目名稱：成都市龍泉驛區(qū)陽獅廣場項目。

注:本項目名稱“陽獅廣場”為暫定名。

2、項目性質：新建。

3、建設單位：成都民旺置業(yè)有限公司。

4、建設地點：四川省成都市龍泉驛區(qū)龍泉街道北干道以南、建材路以東。

5、建設規(guī)模與內容：項目規(guī)劃用地面積約41709.81㎡，總建筑面積401094㎡，地上面積271094㎡【其中住宅面積135547㎡，商業(yè)面積135547㎡（其中商業(yè)街面積45547㎡，loft商務辦公4201*㎡，公寓26000㎡，城市精品酒店18000㎡，電影院4000㎡）】；地下面積130000㎡（地下商城201*0萬㎡，地下停車場面積110000㎡，停車位3000個）。

容積率為[5.0,6.5]，總建筑密度不高于50%，高層主體建筑密度不高于25%，大型賣場不低于4.5萬㎡；影院不小于1000人座位，配一棟高度不低于150米超高層建筑，以及不小于1.8萬㎡五星級酒店并與住宅同步建設，將打造一個集商業(yè)、酒店、辦公、公寓及住宅等多功能于一體的高品質城市廣場。

6、投資估算：項目總投資173572.1萬元，其中產品開發(fā)成本為106552.53萬元，固定資產為66019.57萬元，經營資金為1000萬元。

7、資金籌措：項目所需資金來自企業(yè)自籌和銀行貸款，自籌資金123572.10萬元，占總投資比例為71.2%，其中資本金86809.86萬元，銷售轉投資36762.44萬元；項目融資50000萬元，占總投資比例為28.8%，融資期限最長4年。

8、建設周期：計劃建設48個月，即201*年1月至201*年12月。

根據(jù)成都市總體規(guī)劃，龍泉是成都市未來都市區(qū)的組成部分，其區(qū)域定位為：山地型休閑旅游區(qū)，屬城市重要功能區(qū)。以新型工業(yè)、公共服務、居住為主。重點發(fā)展職能為：大型制造業(yè)基地、區(qū)域交通樞紐與物流中心、城市化新增人口聚集地、山地型休閑旅游區(qū)、特色農業(yè)示范區(qū)。該組團的空間發(fā)展策略是承擔區(qū)域重大基礎設施和城市經濟發(fā)展的重要配套職能，限制工業(yè)污染，防止低水平建設。

項目位于龍泉老城新興居住片區(qū)的核心區(qū)。其中，南臨香水城樓盤，東臨待開發(fā)住宅用地，北臨成環(huán)路及春秋名邸，商業(yè)昭示性較強，西面為休閑旅游農家樂，未來規(guī)劃為居住項目。

項目充分利用選址地具有的經濟條件、區(qū)位條件與交通條件，堅持高起點、高標準、高水平的要求，目標建成環(huán)境優(yōu)美、具有極大吸引力與品牌效應的現(xiàn)代化城市廣場。項目的建設將極大增強區(qū)域的商業(yè)、娛樂、居住等綜合功能，完善

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城市功能，優(yōu)化道路布局結構，創(chuàng)建良好生態(tài)環(huán)境。

2.1 項目建設背景

成都市正處于經濟快速增長時期，實現(xiàn)區(qū)域經濟的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調發(fā)展。房地產作為一項高速發(fā)展的行業(yè)，必然作為經濟發(fā)展的龍頭之一，對拉動社會經濟的全面發(fā)展，起著至關重要的作用。

成都城市向東發(fā)展，作為成都市城市總體規(guī)劃中的重要構成，龍泉驛區(qū)搶抓千載難逢的發(fā)展機遇。市、區(qū)關于城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略部署，通過統(tǒng)一建設，集中利用土地，實現(xiàn)集中快速發(fā)展。一是依托國家級成都經濟技術開發(fā)區(qū)實現(xiàn)工業(yè)發(fā)展集中化，強力推進新型工業(yè)化，建設西部現(xiàn)代制造業(yè)基地。二是集中居住解放生產力，加快發(fā)展旅游業(yè)、房地產業(yè)等優(yōu)勢服務業(yè)。三是加快農業(yè)產業(yè)化進程，大力發(fā)展現(xiàn)代都市農業(yè)。

龍泉驛區(qū)不斷優(yōu)化投資環(huán)境和發(fā)展環(huán)境，深入推進工業(yè)化帶動城鎮(zhèn)化，緊緊圍繞區(qū)委、區(qū)政府提出的加速發(fā)展、加快轉型、推動跨越式發(fā)展主基調，以城市建設作為經濟社會又好又快、更好更快發(fā)展的強有力載體。在城鎮(zhèn)建設中，龍泉驛區(qū)注重高起點規(guī)劃，突出地方特色，加大資金的投入，完善城市規(guī)劃管理體系，嚴格城鄉(xiāng)規(guī)劃審查，確保規(guī)劃科學性和實用性；突出品位，高標準建設，完善城鎮(zhèn)配套功能，加快重點工程建設，推進城鎮(zhèn)化步伐，有序推進房地產開發(fā)，不斷改善人居環(huán)境；突出亮點，高水平管理，實踐經營城市管理，多方籌集建設資金，建立健全管理機制，努力營造良好的氛圍。

當前，龍泉驛區(qū)經濟持續(xù)穩(wěn)步增長，居民購買力進一步增強，投資環(huán)境良好。隨著區(qū)內交通、工業(yè)等各項事業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產的開發(fā)將更加火熱，升值空間也將進一步拓展。因此，在這種背景下，成都民旺置業(yè)有限公司擬在龍泉驛區(qū)老城新興居住片區(qū)陽獅廣場建設城市廣場項目。該項目選址合理，地理位置優(yōu)越，基礎設施完善、交通方便快捷，符合成都市及龍泉驛區(qū)城市規(guī)劃的總體要求，具有較好的投資市場和經營條件，將成為龍泉驛區(qū)商業(yè)地產開發(fā)舉足輕重的開發(fā)項目。

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第二篇：成都可行性研究報告

成都明十陵風景區(qū)可行性研究報告

隨著成都市區(qū)向東向南發(fā)展戰(zhàn)略的實施和城市基礎設施建設的快速推進．市區(qū)東部和南部已不僅是城市形態(tài)，而且也正成為城市經濟的生長點。同時，題中應有之義，東部和南部也應成為城市基礎設施之一——綠地的生長點�；�于這一認識我們成立了專題研究小組，對市區(qū)東部、南部進行多次現(xiàn)場調研，依據(jù)《成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》，選定位于龍泉驛區(qū)十陵鎮(zhèn)的明十陵風景區(qū)作為優(yōu)先實施項目，并提出成都明十陵風景區(qū)可行性研究報告．

一、歷史和現(xiàn)狀概況

成都明十陵是明朝宗室蜀王家族規(guī)模最大的一處陵墓群，位于成都市區(qū)東部現(xiàn)龍泉驛區(qū)十陵鎮(zhèn)境內。共有明朝蜀王和王妃陵墓十座．該墓群始建于明宜德年間(1434)，距今已五百六十余年，數(shù)百年歷經滄桑．陵園地面建筑已不復存在，但山水形勝猶在，遺址尚存，特別是僖王陵墓精美的地下宮室保存完好。目前，其中的蜀僖陵已被國務院批準列為國家級重點文物保護單位．

明十陵分布緊湊、布局謹嚴，陵區(qū)面積約5平方公里．為大糶村和青龍村地界，區(qū)內地形起伏，山丘連綿、良田映秀、林盤疏布。風景幽雅，東風渠由西北至東縱貫陵區(qū)．據(jù)考山間曾有千畝湖泊名青龍湖，而諸陵大多背山臨湖列布。諸陵所依之山古稱正覺山，現(xiàn)謂大梁山，海拔534米，山形呈北高而東西兩冀漸低環(huán)抱之勢，西南面一帶山丘，海拔527米，比正覺山略低，為青龍埂，兩山和合，在南偏東方向形成陵口。整個陵區(qū)，正所謂“藏風界水”、“聚氣凝神”的風水寶地。

陵區(qū)原有植枝當以松柏為主，據(jù)考本世紀五十年代陵區(qū)仍為大片松柏林，后固大煉鋼鐵而幾乎砍光，現(xiàn)已無古樹蹤影。目前沿東風渠有桉樹和法國梧桐，均為七十年代修渠時所裁。

二、風景資源及其評價

(一)陵墓

區(qū)內共有蜀王、蜀王府郡王、蜀王妃陵寢十座。其中，蜀王陵五座，蜀王妃陵三座，蜀王府郡王陵二座。原陵墓地上建筑現(xiàn)均已不存在，但尚可見薹址形狀及殘磚斷石。近年重建了蜀僖王墓部分地上建筑。

l、蜀王陵：五座蜀王陵分別是僖王陵、成王陵、懷王陵、惠王陵、昭王陵。在我國幾處① 該報告為市風景園林學會1998年底報建設部之稿，由楊玉培、劉禹全、張崇榮等完成。現(xiàn)發(fā)表，僅作我市向東發(fā)展之討論．

古代帝王陵墓中，比之北京明十三陵、河北清東陵等皇陵，成都明十陵由于僅屬地方王陵而地位較低，因而規(guī)模小得多，陵墓建筑也受到一定制約，但仍各有特色．

成王陵是十陵中規(guī)模最為宏大的蜀王陵墓．成王陵座落于東風渠西岸青龍埂，陵園座西向東、東西長達490米，南北寬達140米．沿中軸線建有琉璃瓦頂大門、神道、亨殿、方城明樓和寶頂、其排場規(guī)模已接近皇陵型制．

僖王唆規(guī)模比成王陵�。�于正覺山西南坡，座東北向西南．其地下宮殿精美華麗，極盡豪奢，其平面呈三進三重殿四合院布局，門、窗、柱等皆用石仿木做

樓空雕刻，整座墓室儼然墓主生時所處的王宮，因之被譽為“中國古代帝王陵最精美的地下宮殿”之一。

懷王陵、惠王陵和昭王陵地面建筑與僖王陵相近，其中昭王陵已發(fā)掘地宮，其地下墓室也極為富麗堂皇．

2、懷王陵：蜀王妃陵三座，分別為羅江王妃陵、僖王繕妃陵、成王繼妃陵．羅扛王妃陵為蜀僖王原配趙氏的陵墓，座落于正覺山南，座東南向西北，陵園規(guī)模較僖王睦小三分之二，但地下墓室構造類似蜀僖王地宮，具有較高價值。僖王繼妃座緊靠僖王墓西北側，座東北向西南，規(guī)模與羅扛工妃墓相當．成王繼妃陵位于肯龍埂成王陵北側，同樣座西向東，規(guī)模與僖王妃陵相仿。

3、郡王陵，兩郡王睦為黔扛悼懷王陵和無名郡王陵。兩陵規(guī)模等尚需進一步考察，但據(jù)現(xiàn)有資料推測，其規(guī)模和地宮建筑可能只比僖王墓略小，仍具較高科研價值．

(二)陵墓群及其布局

明蜀王在成都歷十世十三王，死后分葬鳳凰山、天回山等地，而以正覺山一帶暈為集中�；适夷乖峒�中一地，自唐始至明．已形成定制．陵墓選址和墓群布局更是注重風水、所謂“筑陵象山、因山為陵、依山為陵”，“陵寢以風水為重”等等。成都明十陵的布局也承續(xù)廠傳統(tǒng)，選點布局依風水而定，整個陵區(qū)北、東、西三面由正覺山、青龍埂環(huán)抱。十座陵墓均有山巒所依，墓群以僖王墓和成王墓為主體，其他各陵依勢在周圍分布．形成指向湖心的掌狀布局，這種布局形式與北京明十三陵和河北清東陵的樹形布局有所不同，從而獨具特色．

(三)自然的山形水系

陵區(qū)處在由成都平原向龍泉山丘陵過渡地帶，因而兼有山地和平原地貌，形成山環(huán)水抱、山青水秀的自然景觀，即是墓葬居家的風水寶地，更是開發(fā)風景旅游的良好條件．

三、項目的依據(jù)、必要性及可行性

(一)項目的依據(jù)

《成都市城市總體規(guī)劃》(修編)和《成都市城市園林綠地系統(tǒng)規(guī)劃》已將明十陵所在地規(guī)劃為歷史文化風景區(qū)，成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略綱要．更是把明十陵風景區(qū)列為開發(fā)重點之一，井明確劃定明十陵占地為六平方公里．

(二)項目的必要性和重要性

l、我市城市建設發(fā)展迅速，作為城市基礎設施之一的園林綠地也得到了較快發(fā)展，人均公共綠地已達3平方米，但和深圳、北京、杭州等先進城市相比(北京人均6．4mi，深圳人均37．9m2)，同國家要求園林城市的最低指標人均7平方米相比，差距很大，這就要求我市必須以更快的速度，大手筆地發(fā)晨園林綠地，而明十陵風景區(qū)的建設，將便我市公共綠地有較大增加．人均可增加2—3mz。

2、城市東部現(xiàn)狀公共綠地較少，城市向東發(fā)展如不同步井超前發(fā)展公共綠地，東部綠地比例將嚴重失衡。因此，建設明十陵是綠地合理布局之必須．

3、城市東部是城市的次上風方向，建立大片綠地將有利于城市吸收新鮮空氣，有利于—緩解市區(qū)熱島效應．

(三)項目的可行性

l、成都明十唆規(guī)劃用地6平方公里，已由城市總體規(guī)劃確定為城市公共綠地。

2、規(guī)劃區(qū)人文、自然景觀兼具，山丘，河流地貌具佳，土地、氣侯適宜多種植物生長，具備建設城市綠地的良好條件．

3、明十陵風景區(qū)建設可分期進行，以利實施。近期開發(fā)100公頃，其范圍為規(guī)劃區(qū)北部，古湖泊及濱湖陵區(qū)，其余規(guī)劃范圍201*年-201*年內建設．

4、明十陵用地均為農村集體耕作農地，綠地建設可不采用以前通常采用的征地的方式，而采用明十陵開發(fā)建設單位與區(qū)鄉(xiāng)共同組建開發(fā)公司的方式運作．從而減少國家的投入，促使明十陵風景區(qū)加快開發(fā)速度．

5、明十陵位于三環(huán)路和外環(huán)路之間，其周邊均為城市干道，方便市民游覽，將會產生巨大的社會效益、環(huán)境效益和經濟效益。

四、開發(fā)規(guī)劃要點

(一)明十陵的開發(fā)建設應嚴格按國家有關風景區(qū)和城市公園的法規(guī)、規(guī)范進行，嚴禁無關項目進入，嚴格按規(guī)劃建設程序運作，避免烷花風景區(qū)類似的失誤．

(二)陵墓群核心區(qū)，應以保護、重修、整理、修舊如舊為規(guī)劃原則．保護文物、保護山形水系總體布局；重修僖王陵、成王陵等3--5座陵墓地上建筑，主神道及相關塑雕等。其余陵墓只作妥善整理、清除碴土、殘件就位，按遺址處理。

(三)恢復古湖泊，重現(xiàn)明代陵區(qū)舊貌，也為開展水上娛樂活動提供條件。

(四)規(guī)劃總體布局為；一湖、二軸、三區(qū)，一湖即重建古湖泊，二軸即以主神道為中樞形成陵區(qū)軸，以東風渠為紐帶形成自然和田園風景軸；三區(qū)即陵墓區(qū)、綜合服務區(qū)、觀光園藝區(qū)。

(五)陵墓區(qū)應全面退耕還林、形成“樹山”、“林�！眽丫�，其中“陵寢儀樹、關系重大”，必須嚴格選用柏木。觀光園藝區(qū)則宜結合農業(yè)生產和特色旅游突出林盤及各種觀花、觀果植物。

(六)道路系統(tǒng)：陵墓區(qū)嚴格按原神道及輔道系統(tǒng)重修，路面及材料盡可能按原樣式，禁止游園車輛進入．

(七)在服務區(qū)和觀光園藝區(qū)設專用停車場，游覽車輛不能進入陵區(qū)．

五、建設計劃及資金渠道

明十陵風景區(qū)規(guī)劃用地6平方公里，是成都市最大的城市園林，開發(fā)建設明十唆風景區(qū)投資大、任務重、起點和質量要求高，速度要求快，是一項跨世紀的城市園林和環(huán)境生態(tài)工程。開發(fā)應統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施，投資渠道實行國家和區(qū)鄉(xiāng)共同投資基礎設施和陵墓核心區(qū)，與分項招商引資相結合，盡力加快建設，邊建設邊開放。

開發(fā)建設分三期進行：

近期：1999年—201*年

建設項目：陵墓核心區(qū)100公頃，土地征用及拆遷住戶，綠化工程、水電基礎設施、圍墻及大門，僖王陵地面建筑，古湖泊重建，初步開放游覽，估算投資201*萬元．

中期；201*年--201*年

建設項目：成王陵地面建筑，公共神道，全面綠化，其他陵墓整理，服務設施建設，6平方公里范圍全面開發(fā)，構成風景區(qū)框架，估算投資5000萬元．遠期：201*年--201*年

建設項目：全面完成風景區(qū)景點建設，基礎設施、服務設施及娛樂、游樂項目。使明十陵風景區(qū)成為市區(qū)最大的城市公園，全國一流的文物園林，估算投資1300萬元．

第三篇：制藥廠可行性研究報告

關于創(chuàng)辦(天鵝山制藥廠)可行性研究報告(草稿)

第一章概況

企業(yè)的名稱：(天鵝山制藥廠)

企業(yè)的地址：

企業(yè)法人代表：

產品的名稱：天鵝山牌千錘膏

產品的配方: 杏仁、桃仁、生巴豆、陳銅綠、冰片、香油

產品的類型：非處方外貼用膏藥

產品的功效：消腫除毒，專治一切癰疽、各種瘡疔、無名腫毒。無毒副作用。產品的規(guī)格：每張大小：5cm*3cm(7cm*5cm)；

產品的包裝：散裝為塑料袋裝，一袋一張；精裝為盒裝，一盒五袋。

生產目的意義：千錘膏是中華醫(yī)藥寶庫中的一朵奇葩(少林秘方中有記載)，天鵝山牌千錘膏是湖南地方名醫(yī)張護國老先生的師傳秘方，歷經數(shù)十載精制提煉，凝聚了老先生的畢生心血，將之發(fā)揚光大并造福于人類是老先生的夙愿；千錘膏物美價廉、療效顯著，深受廣大患者好評！迅速上規(guī)模生產上市，急群眾所需，滿足市場需要，提高經濟效益，對弘揚祖國醫(yī)藥文化，發(fā)掘中華醫(yī)藥寶庫，促進地方經濟建設，有著非常重要的意義。

項目具備的條件：

一、藥材條件：生產千錘膏的藥材可從各地醫(yī)藥公司（醫(yī)藥市場）采購或從地方收購，原材料極為豐富。

二、外部條件及配合條件

1、國家醫(yī)藥行業(yè)近年來發(fā)展迅速，中醫(yī)藥源自中國，但我國的中藥生產技術、規(guī)模遠遠落后于外國，中藥市場主要依賴進口；國家積極支持中醫(yī)藥事業(yè)發(fā)展，鼓勵企業(yè)做大做強。天鵝山牌千錘膏療效顯著，原材料豐富，經濟實惠易用，生產工藝簡單獨特。

2、本廠所在地(天鵝山村)，屬山區(qū)地區(qū)，四面環(huán)山，沙石地質，土地堅硬，常年雨水充足、四季分明，歷史上無地震洪水災難。地方電力充足，供電有保證。

3、本廠以機械化生產為主，工業(yè)耗水量少，地方可保障用水。

4、本廠前有新修的水泥公路連接106國道，交通運輸極為便利；通信聯(lián)絡十分方便。

5、本廠的生產工藝配方由名醫(yī)張老先生提供并指導，他有獨特的制作技術和傳統(tǒng)秘方。

第二章企業(yè)的經營目標及組成方案

企業(yè)的性質：私營合資企業(yè)。

經營的規(guī)模：本廠計劃先期投資二十萬元。正常生產平均每天生產兩千張?zhí)禊Z山牌千錘膏，一年生產六十余萬張。以后根據(jù)形勢的發(fā)展及市場需要，預備投資五十萬元，成立(天鵝山制藥有限公司)，向更高層次更大規(guī)模發(fā)展。

生產工藝流程：藥材采購→精選干燥→打磨粉碎→調配攪拌→加工制作→包裝入庫。

市場預測：國家政策大力支持醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展，醫(yī)藥行業(yè)生產銷售市場廣闊。天鵝山牌千錘膏乃獨門配方，獨家生產，無競爭對手；兩元一張，物美價廉，患者輕松消費；它消腫拔毒，對各種瘡疔腫毒，頗具療效，乃家庭備用、患者急需之良藥；市場前景十分廣闊，特別是南方地區(qū)夏天需求量更大。每兩人一年平均消費一張，五千萬人口的湖南，其龐大市場可想而知。

產品銷售方案：產品銷售通過各地的醫(yī)藥公司及零售藥店進行直銷。先期進行試產試銷，采取優(yōu)惠促銷或代銷的形式，與各地客戶（主要是藥店）進行廣泛的聯(lián)系，讓客戶（或者是病人）了解認同我們的產品，待打開了一定的市場，建立了比較穩(wěn)定的銷售渠道，再大力進行網絡、電視、報刊、傳單等廣告宣傳，提高知名度，在全國各大中城市設立經銷商，統(tǒng)一全國批發(fā)零售價，統(tǒng)一營銷策略。以銷定產確保全年無貨積壓或少量存貨；現(xiàn)款交易，不做賒帳生意。計劃第一年立足本縣打開本市之市場，第二年開辟本省之市場，以后逐步進軍全國乃至走向世界，最終使天鵝山牌千錘膏名揚海外，惠及全球。

人員機構：企業(yè)法人代表(黃非紅)，本廠暫設廠長(黃非紅)一人，副廠長一人，專家（張護國）一人，技術員（聘請）一人，會計一人，業(yè)務員兩人，技術工人（藥士）一人、普通工人兩人，合計十人。

技術培訓：員工要求身心健康，有一定文化技能，為人做事誠實勤懇。聘請醫(yī)藥生產技術員（工程師，�？埔陨蠈W歷）一名，技術工人（醫(yī)藥中專學歷以上）一名。管理、技術人員先到有關企業(yè)進行學習取經；工人由技術員先期進行生產操作培訓。

工資薪金：廠長、專家每人每月三千元，技術員每月兩千五百元，會計每月二千元，業(yè)務員、技術工人一千五百元，普通工人一千元。

第三章 生產原料供應方案

1、主要藥材：杏仁、桃仁、生巴豆、陳銅綠、冰片、香油。每天消耗合計40kg（按一天生產201*張計算），一年大約消耗藥材12,000kg。所需藥材可全部從醫(yī)藥公司（醫(yī)藥市場）采購或部分從地方收購，原材料供應充足。

2、水、電：每日耗水5t，自建水井可解決藥廠用水之問題。動力用電7.5kwww.hmlawpc.com)廠

19xx年xx月xx日

第五篇：項目可行性研究報告

《項目可行性研究報告》（基本內容）

csc/pdp/002/a001

一、項目概況

包括但不限于以下內容：

1.1 項目背景：含項目來源、土地性質、權屬情況，項目合作方情況介紹等。

1.2地塊位置、素質及現(xiàn)狀：含地理位置、四至范圍、土地面積、地面現(xiàn)狀、

宗地形狀、地勢地貌、地質水文狀況、景觀資源、地下情況、規(guī)劃控制條件等。

1.3周邊環(huán)境：包括人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)生活配套，治安情況、空氣

狀況、各類污染情況、各種危險源等，以及周邊土地用途規(guī)劃等。

1.4 市政配套設施：道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展情況；供水、排水、供電、通訊、

燃氣、供熱情況。

1.5 項目宗地分析結論。

1.6 項目獲取及合作模式：

土地獲取方式與路徑；主要合約條款、投資各方股權比例；付款進度及與土地過戶程序的配合；項目涉及的法律問題，合法合規(guī)性分析；法律可行性分析結論。

如屬收購的項目，需詳細說明相關公司的法律及財務盡職調查情況，盡職調查報告中不清楚、未經查明、風險較大的事項，相應的應對措施；相關公司的債權債務情況、資產抵押情況、股權或產權過戶程序。 如屬工程換土地項目，需詳細說明土地過戶相關程序等。

1.7 項目手續(xù)辦理情況：

土地使用權辦理程序、所需時間；如涉及土地變性，需說明相關程序、

問題及所需時間等；如涉及規(guī)劃更改，需說明相關問題或障礙、所需時間等；其它手續(xù)問題。

附圖：地塊位置示意圖，地形圖

地塊現(xiàn)狀與周邊景觀照片或圖例

地塊周邊土地用途規(guī)劃圖

交通狀況示意圖

商業(yè)、生活配套分布圖

市政配套設施的管線走向、容量及接口位置示意圖

(以上信息可以在一張或多張圖紙上同時反映)

項目交易流程、股權結構圖（如交易程序復雜，需提供相關示意圖）

二、市場調查

包括但不限于以下內容：

2.1地塊所在城市經濟發(fā)展狀況：所在城市的人口、經濟結構、主要產業(yè)，

近幾年城市經濟總量、居民收入與消費情況、固定資產投資等。

2.2 地塊所在城市的規(guī)劃發(fā)展方向。

2.3 地塊所在城市及地塊周邊的土地市場狀況：土地供需情況及價格走勢，

須提供最近一年土地公開出讓市場成交情況匯總表；周邊可比樓盤的拿地時間及拿地價格等。

2.4 地塊所在城市及片區(qū)房地產市場情況：主要消費群體分析；近幾年房地

產投資、開發(fā)建設及銷售情況，同類物業(yè)供給、需求及價格走勢等；可供租售的同類物業(yè)面積、庫存率、空置率等；現(xiàn)時的及潛在的競爭性樓盤情況。

2.5可比樓盤分析：選取同區(qū)域若干可比樓盤進行介紹，包括但不限于項目

位置、開發(fā)商、物業(yè)類型、建筑規(guī)劃指標、項目特征、優(yōu)勢與劣勢、銷售價格、戶型結構、裝修標準、銷售情況等。

2.6同類物業(yè)的平均建筑成本分析：結合當?shù)卦�材料價格、人工成本等因素，

詳細說明同類物業(yè)建筑成本情況。

2.7政策因素分析：國家及地方關于該類型房地產開發(fā)項目的有關法規(guī)和特

殊政策，地方政府給本項目的優(yōu)惠政策或特殊限制等。

2.8 市場調查結論。

附圖：地塊與可比樓盤的位置示意圖

三、開發(fā)規(guī)劃和營銷規(guī)劃

包括但不限于以下內容：

3.1基本數(shù)據(jù)：包括土地面積、容積率、總建筑面積、建筑密度；各功能部

分的樓面面積、戶型結構、車位數(shù)量；可售面積、公建面積、經營性公建面積等指標。

3.2規(guī)劃的要求與限制：包括代征地、代征道路占地面積，公建物業(yè)占地面

積和建筑面積，退紅線要求及建筑物限高等；結合人防工程和車位配置要求對地下面積做一專項說明。

3.3 開發(fā)方案的初步設想：項目規(guī)劃設計分析報告作為附件，就項目的規(guī)劃

設計可行性、基本建筑形態(tài)做初步分析。

3.4 計劃開發(fā)期：包括從項目開始投資到項目竣工全部投入使用的全部周

期。

3.5 項目的優(yōu)劣勢分析：從地段、環(huán)境、交通、配套設施、設計、景觀、規(guī)

模、品質等方面將本項目與可比樓盤進行比較。

3.6 目標市場的確定和開發(fā)定位：目標客戶群分析、產品定位、預計售價等；

項目初步市場定位報告作為附件。

3.7 租售方案：項目銷售計劃，預測銷售速度和消化期等。

3.8 主要營銷策劃和促銷手段。

附件：初步市場定位報告

規(guī)劃設計分析報告

四、開發(fā)成本

包括但不限于以下內容：

4.1 稅費標準：所在區(qū)域房地產開發(fā)各項稅費及征收標準。

4.2土地費用：包括政府土地有償出讓價、基礎設施配套設施等、拆遷補償

費、土地辦證費、合作方補償費（收購溢價）、中介費、物業(yè)分成或分利費用在內的土地費用。

4.3 前期費用：包括三通一平費、調研評估費、勘察設計費、報規(guī)報建費、

開辦費等。

4.4建筑安裝費：包括前期工程費，可售物業(yè)、不可售物業(yè)以及地下建筑的

建筑安裝費，紅線內配套設施費、配套工程費，室外工程費用、精裝修工程費等。

4.5 其它直接費：包括工程管理費、項目（地盤）管理費、水電增容費、物

業(yè)管理基金等。

4.6 銷售費用：包括項目營銷費用、售后服務費等。

4.7 其它間接費用：包括公司管理費、財務費（利息等）等。

4.8 不可預見費：由不確定因素引起的不可預見費。

4.9 成本分析：總投資構成和各部分所占比重分析，與以往已開發(fā)完工的項

目或其它公司的項目做橫向比較。

五、財務評價

包括但不限于以下內容：

5.1 項目銷售收入測算。

5.2 項目各項稅金測算。

5.3 項目成本利潤分析。

5.4 項目資金來源與運用分析。

5.5 項目資金回收與貸款償還分析。

5.6 項目現(xiàn)金流量分析與效益預測。

5.7 財務評價結論。

六、風險分析與對策

包括但不限于以下內容：

6.1 項目盈虧平衡點分析。

6.2 項目敏感性分析。

6.3項目風險因素分析：包括市場風險、政策風險、法律風險、財務風險、

管理風險等。

6.4 風險分析基本結論及應對措施。

七、綜合分析與建議

包括但不限于以下內容：

7.1 綜合分析：項目的優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅（swot分析），可從以下方

面論述：項目宗地情況；市政配套、生活配套；地區(qū)優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃；地區(qū)房地產市場發(fā)展趨勢；本項目規(guī)劃設計、產品品質和特征、市場競爭情況；項目合作方式；項目資金平衡、經濟效益；啟動速度、開發(fā)進度；本企業(yè)財務狀況、戰(zhàn)略規(guī)劃等。

7.2 基本結論。

7.3 存在的問題。

7.4 投資建議。

八、附件

8.0 項目地形圖、交通圖等

8.1 項目可比樓盤調查表

8.2 項目與可比樓盤定價因素比較表

8.3 項目開發(fā)進度計劃表

8.4 項目銷售進度及收入估算表

8.5 項目成本及盈利測算表

8.6 項目成本科目說明

8.7 項目投資支出與資金籌措計劃表

8.8 項目借款還本付息計劃表

8.9 項目資金來源與運用表

8.10 項目現(xiàn)金流量預測表（全投資）

8.11 項目現(xiàn)金流量預測表（自有資金）

8.12 項目投資各方現(xiàn)金流量預測表（股東甲）

8.13 項目敏感性分析表

8.14 項目初步市場定位報告

8.15 項目規(guī)劃設計分析報告

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