第一篇：商品房預(yù)售許可證明

商品房預(yù)售許可證明

《商品房預(yù)售許可證》

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

《商品房預(yù)售許可證》-法律依據(jù)

依據(jù)中華人民共和國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：㈠已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;㈡持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;㈢按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;㈣向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

國(guó)務(wù)院令第248號(hào)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條：㈠已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;㈡持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;㈢按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;㈣已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

建設(shè)部令第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

《商品房預(yù)售許可證》-核發(fā)程序

一、行政許可的依據(jù)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條

二、行政許可的條件

符合《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條條件

㈠已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

㈡持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

㈢按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

三、申請(qǐng)材料目錄

1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書;

2、用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證;

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證件;

4、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;

5、商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖;

6、住宅小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)及前期物業(yè)管理方案。

7、房屋交付驗(yàn)收辦法。

四、行政許可程序

1、申請(qǐng)人向房地產(chǎn)交易管理所提出申請(qǐng)，并提交有關(guān)材料。

2、房地產(chǎn)交易管理所對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，提出初審意見，并將初審意見和全部材料上報(bào)縣建設(shè)局。

3、建設(shè)局進(jìn)行審核和現(xiàn)場(chǎng)查勘，并作出行政許可決定，準(zhǔn)于許可的，于法定時(shí)間內(nèi)向申請(qǐng)人頒發(fā)送達(dá)許可證書。

五、行政許可時(shí)限

㈠已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

㈡持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

㈢按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

六、行政許可的數(shù)量

無限制

第二篇：如何認(rèn)定開發(fā)商“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)” ？

如何認(rèn)定開發(fā)商“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)” ？

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條規(guī)定：“開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。” 開發(fā)商沒有按照該規(guī)定 ‘向買受人出示’ 和沒有在 ‘售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)’，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“故意隱瞞”行為。

王某購(gòu)買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)中的一套商品房，雙方簽訂了房屋買賣合同，王某向該房地產(chǎn)開發(fā)公司交納了購(gòu)房款10萬元。但該公司一直未辦理商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致房屋無法交付使用和辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。王某多次到該公司協(xié)商，要求某房地產(chǎn)開發(fā)公司返還購(gòu)房款。該公司工作人員為王某出具了欠條，承諾雙倍返還購(gòu)房款20萬元。但某房地產(chǎn)開發(fā)公司一直未按約定履行義務(wù)，王某向人民法院提起訴訟。

遼寧華峰律師事務(wù)所的張律師解釋，《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)工程的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(四)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明�！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第22條規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用�！薄冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第6條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”

第9條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)�！睆纳鲜龇�律、法規(guī)的規(guī)定可以看出，商品房預(yù)售許可證是進(jìn)行商品房預(yù)售、簽訂預(yù)售合同的必要條件。在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下簽訂的商品房買賣合同，因違反法律規(guī)定，按照《合同法》的規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效??(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”(第52條第5項(xiàng))。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)

認(rèn)定無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效�！北桓嬖谠�告起訴之前仍未取得商品房預(yù)售許可證，涉案的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見》第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人做出錯(cuò)誤的意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為�！彼�謂欺詐，法律上是指一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方做出錯(cuò)誤意思表示的行為。構(gòu)成欺詐行為，必須具備三個(gè)條件：第一，經(jīng)營(yíng)者主觀上有欺詐的故意。這里的故意是以當(dāng)事人對(duì)真實(shí)情況的明知為前提的，既包括故意告知虛假情況，也包括故意隱瞞真實(shí)情況。第二，一方欺詐的目的是誘使對(duì)方實(shí)施民事法律行為。第三，對(duì)方當(dāng)事人因欺詐才做出錯(cuò)誤的意思表示，也就是說，當(dāng)事人做出的意思表示是因一方當(dāng)事人提供的情況不真實(shí)所致，如果對(duì)方當(dāng)事人知道真實(shí)情況就不會(huì)做出。

本案中，被告是否故意隱瞞了未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，是否存在欺詐行為？應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任呢？最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1項(xiàng)規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明�！睆谋桓婀ぷ魅藛T給原告出具的欠條可以看出，其承諾雙倍返還購(gòu)房款

，該雙倍返還購(gòu)房款的承諾與法律規(guī)定故意隱瞞沒有商品房預(yù)售許可證承擔(dān)雙倍返還購(gòu)房款責(zé)任的規(guī)定相一致。由此可見，被告存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證事實(shí)的欺詐銷售行為，按照司法解釋的規(guī)定，原告有權(quán)要求適用懲罰性賠償，由被告承擔(dān)雙倍返還購(gòu)房款的法律責(zé)任，還可以要求其賠償其他損失。

第三篇：無預(yù)售許可證明簽訂的商品房預(yù)售合同無效嗎

無預(yù)售許可證明簽訂的商品房預(yù)售合同無效嗎？

山東泰中律師事務(wù)所 陳萬金(法學(xué)碩士)

一、背景知識(shí)

商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)公司即預(yù)售方將正在建造的尚未建成的商品房賣給預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方支付部分房款或定金的行為，商品房預(yù)售合同是買賣合同的一種，一般買賣合同之標(biāo)的物在簽訂合同時(shí)是否存在法律并不作限制規(guī)定，尤其在物流運(yùn)輸高度發(fā)達(dá)、營(yíng)銷手段高效化的今天，企業(yè)往往是依據(jù)合同訂單來組織安排生產(chǎn)，即先有合同，后有合同產(chǎn)品。但對(duì)于房屋預(yù)售合同的標(biāo)的物--房屋，由于其本身以及建造的特殊性，如房屋標(biāo)的價(jià)值較大、建造周期長(zhǎng)、開發(fā)建設(shè)的行政許可、影響人們的居住生活等基本條件等，因此，大部分國(guó)家對(duì)房屋預(yù)售行為是采取了也較嚴(yán)格的監(jiān)管措施，如澳大利亞、日本、韓國(guó)、新加坡、馬來西亞、中國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)，政府一般都規(guī)定預(yù)售條件，實(shí)施預(yù)售許可管理，對(duì)預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)管也較嚴(yán)格；當(dāng)然也有采取自由辦法的，主要是歐美多數(shù)國(guó)家和地區(qū)，預(yù)售條件比較寬松，也不實(shí)行許可管理，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預(yù)售合同并受合同法等法律的制約，新建房屋無論是否開工都允許銷售預(yù)售。我國(guó)對(duì)商品房的開發(fā)和預(yù)售從一開始便采取了較為嚴(yán)格的管理措施。１９９４年７月通過的第四十四條對(duì)預(yù)售條件規(guī)定： 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

隨后《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部也發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》確定了商品房預(yù)售許可制度。如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

而對(duì)違反規(guī)定的處罰也作了規(guī)定，第三十九條 ：違反(請(qǐng)收藏好范文 網(wǎng)www.hmlawpc.com)本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款�！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》進(jìn)一步作了明確規(guī)定并明確規(guī)定：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

２００３年６月１日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。從上述法律規(guī)定看，當(dāng)事人簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)如果沒有辦理商品房預(yù)售許可，合同便是無效的，如果開發(fā)商不具備“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明”條件時(shí)，購(gòu)房者只能要求返還購(gòu)房款了。這種處理究竟是否保護(hù)了購(gòu)房者的權(quán)益哪？這要看具體的情形而定，如當(dāng)房?jī)r(jià)升了，開發(fā)商想侵占該升值利潤(rùn)時(shí)，可能以沒有辦理商品房預(yù)售許可證為由請(qǐng)求判定預(yù)售合同無效。此時(shí)，能否辦理預(yù)售許可證控制權(quán)在開發(fā)商，如果嚴(yán)格的僵化的適用法律規(guī)定，反而成就縱容了開發(fā)商的違法行為，并且

支持了開發(fā)商從違法中獲利。下面的案例便是此種類型，購(gòu)房者如何在看似沒有法律依據(jù)的情形下維權(quán)呢？

二、案情介紹

201*年11月19日，某開發(fā)商取得了開發(fā)四幢商住樓的土出讓使用權(quán)，并辦了建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，其中三幢住宅樓已經(jīng)辦理了商品房預(yù)售許可證，開始預(yù)售，而第四幢是商住樓，建設(shè)工程已經(jīng)過半，正在辦理預(yù)售許可證。此時(shí)，開發(fā)商將商住樓預(yù)售給了35戶人家，并交納了房款總額的30%首付款 1200萬元。約定在商品房預(yù)售許可證取得之日起30天內(nèi)，即購(gòu)房人配合即售房人辦理銀行按揭手續(xù)。

時(shí)過半年后，由于該地區(qū)規(guī)劃成為商業(yè)區(qū)，房?jī)r(jià)上升了40%。開發(fā)商見利望義，于201*年5月24日向法院提起訴訟，以開發(fā)商簽訂合同時(shí)不具備法律規(guī)定的商品房預(yù)售條件，沒有辦理預(yù)售許可證，違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定為由，要求法院確認(rèn)商品房購(gòu)銷合同無效，返還被告預(yù)付款。

三、答辯意見

從法律字面規(guī)定看，原告開發(fā)商的請(qǐng)求理由是很充分的，但是從公平正義角度看，顯然是開發(fā)商利用法律的規(guī)定，以自己的違法行為來獲取額外的利益。如何突破法律規(guī)定的僵化限制，維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，是代理律師的艱巨責(zé)任。一下為律師的答辯意見。

一、答辯人與原告簽訂的商品房銷售合同已經(jīng)生效。該合同是一個(gè)附生效條件的民事法律行為，由于原告為了自己的利益不正當(dāng)?shù)貝阂庾柚沽松�效條件的成就，按照法律規(guī)定，應(yīng)視為條件已經(jīng)成就，該合同已經(jīng)生效。主要理由：

（一）答辯人與原告簽訂的合同是一個(gè)附生效條件的商品房預(yù)售合同。原告與答辯人簽訂的合同第三條規(guī)定：“在商品房預(yù)售許可證取得之日起30天內(nèi)，乙方（即購(gòu)房人）配合甲方（即售房人）辦理銀行按揭手續(xù)”。從約定可以看出，合同雙方是把房屋預(yù)售許可證的取得作為合同生效條件的。合同簽訂時(shí)，原告聲稱該宗商品房預(yù)售許可證申報(bào)材料已經(jīng)齊備，近期就能辦理完畢。只要取得商品房預(yù)售許可證，購(gòu)房者就可以辦理銀行按揭手續(xù)。

（二）有充分的事實(shí)證明，原告為了自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚沽松�效條件的成就：

1．原告已經(jīng)具備了辦理商品房預(yù)售許可登記的條件�！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工

交付日期。原告開發(fā)的商住樓已經(jīng)具備了這些條件，請(qǐng)問：同樣在一個(gè)小區(qū)，一樣的土地使用權(quán)證書；一樣的規(guī)劃許可證和施工許可證，并且已經(jīng)蓋到了第五層，該小區(qū)的北面三座樓已經(jīng)辦理完畢預(yù)售許可，為什么單單有店面的這座樓不辦理預(yù)售許可呢？實(shí)在另人費(fèi)解。

2．房產(chǎn)管理局出具的證明表明：“房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的商住小區(qū)于201*年5月20日到我局交易中心申報(bào)辦理預(yù)售許可證的有關(guān)材料，后因材料不全，交易中心未于辦理，于201*年5月23日該單位撤回了材料�！碧嵴�(qǐng)法庭注意：原告早不撤材料晚不撤材料，為什么在5月23日撤回了申報(bào)材料。這不是時(shí)間的巧合，而是欲蓋彌彰，此地?zé)o銀三百兩，充分說明了原告為達(dá)到撕毀合同目的而撤回申報(bào)材料的險(xiǎn)惡用心。

3．原告存在著一房?jī)少u，一女二嫁的惡意。我們購(gòu)房員工與原告簽訂合同的時(shí)間是201*年11月19日，而201*年3月22日原告又與中國(guó)工商銀行簽訂了商品房預(yù)售合同分別將已經(jīng)預(yù)售給答辯人的店面，在同樣沒有辦理完畢商品房預(yù)售許可的情況下，以每平方米高出原合同1820元的售價(jià)又買給銀行，并已收取了150萬元的預(yù)付款。原告這種行徑，恰好是其倉(cāng)皇將申辦商品房預(yù)售許可的材料撤回目的的有利佐證：那就是寧可自己打自己的嘴巴，寧可自己給自己臉上摸黑，也要撕毀與答辯人簽訂的合同，從而達(dá)到買給他人以攫取更多利潤(rùn)的目的。原告的這種行為，違背起碼的商業(yè)道德，從刑法角度講，是明顯的了合同詐騙行為。

4、在訴訟期間，原告繼續(xù)將沒有預(yù)售許可的商住樓預(yù)售給其他市民（見證據(jù)），從而一錯(cuò)再錯(cuò)，在惡意銷售的路上越滑越遠(yuǎn)。

（三）依照法律原告的惡意阻止辦理預(yù)售許可證的行為以使合同視為生效。＜＜合同法＞＞第45條第2款規(guī)定：當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就。由于原告為了追求商業(yè)利益，置與答辯人簽訂的合同于不顧，惡意玩弄法律，阻止合同生效。根據(jù)法律規(guī)定，該合同已經(jīng)視為生效。

二、原告履行合同沒有法律和事實(shí)上的障礙，請(qǐng)求人民法院依法判令原告繼續(xù)履行合同。＜合同法＞第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)�！钡诹�十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)．當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原 則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)�！�，第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。從這些規(guī)定可以看出。

只要合同有效，原告就要繼續(xù)履行合同，除非出現(xiàn)＜＜合同法＞＞第110條列舉的事由，當(dāng)事人履行合同應(yīng)當(dāng)以實(shí)際履行為原則。

另外，根據(jù)新修訂的《城幣商品房預(yù)售管理規(guī)定》第十三條的有關(guān)精神，開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦手續(xù)，而沒有規(guī)定以前的銷售行為無效。這一規(guī)定無疑是保護(hù)購(gòu)房人這一弱勢(shì)群體，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的重要舉措。

綜上所述，根據(jù)法律規(guī)定該合同所附的生效條件因原告的惡意阻止行為而視為合同生效；并且原告繼續(xù)履行合同也沒有法律和事實(shí)上的障礙，因此，答辯人懇請(qǐng)法院責(zé)令原告盡快辦理預(yù)售許可手續(xù)，繼續(xù)履行合同。以圓我們的住房夢(mèng)。

四、結(jié)果

經(jīng)過近六個(gè)月的努力，35戶購(gòu)房者盼來了法院的判決，法院采納了被告的抗辯意見，維護(hù)了購(gòu)房者的權(quán)益。

此案判決生效后不久，201*年4月28日最高人民法院出臺(tái)的《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第二條明確規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。大家可以想象，如果此案的審理是在該司法解釋出臺(tái)后進(jìn)行，購(gòu)房者若想維護(hù)購(gòu)房合同有效恐怕是更加困難，甚至不可能了。由此也可反觀最高法院關(guān)于未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售合同即無效規(guī)定的不科學(xué)性與不合理性。

第四篇：商品房預(yù)售許可承諾書

商品房預(yù)售許可承諾書

京山縣房地產(chǎn)管理局：

本公司開發(fā)建設(shè)的商品房項(xiàng)目已符合《城市商品房預(yù)售管理辦法》和京山縣房產(chǎn)管理局有關(guān)商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案和登記的規(guī)定，特向貴局申請(qǐng)預(yù)售許可、入網(wǎng)銷售并承諾如下：

一、遵守國(guó)家商品房預(yù)售管理規(guī)定，恪守誠(chéng)信和公平交易原則，維護(hù)本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，遵守《京山縣房地產(chǎn)管理局關(guān)于實(shí)行商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上簽約和登記備案管理工作的通知》的規(guī)定，杜絕下列有違誠(chéng)信的行為：

（一）以抬高銷售價(jià)格或者虛構(gòu)已成交信息等方式拒絕購(gòu)房者購(gòu)買可供銷售的商品房；

（二）不通過網(wǎng)上備案操作系統(tǒng)與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議；

（三）不按規(guī)定在正式合同打印、簽約并網(wǎng)上備案30日內(nèi)，為購(gòu)房者辦理實(shí)物備案手續(xù)；

（四）其他違背誠(chéng)信的商品房銷售活動(dòng)。

二、本公司向京山縣房地產(chǎn)管理局申報(bào)的本次商品房預(yù)售許可材料中所有資料是合法真實(shí)的。如有不實(shí)，由本公司承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

三、接受貴局對(duì)商品房網(wǎng)上銷售行為的監(jiān)督，妥善處理購(gòu)房客戶的訴求。貴局要求對(duì)購(gòu)房客戶訴求事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查和解釋的，本公司在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)及時(shí)反饋，確屬有違有關(guān)管理規(guī)定和所承諾事項(xiàng)的，我公司及時(shí)改正并消除影響。

四、在入網(wǎng)銷售期間，本公司有違有關(guān)管理規(guī)定和所承諾事項(xiàng)的，貴局可通過“京山縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)”網(wǎng)站予以通報(bào)并載入本公司的誠(chéng)信檔案。

申請(qǐng)人：

（蓋公章及法定代表人簽名）年月日

第五篇：北京市商品房預(yù)售許可

商品房預(yù)售許可

來源：市建委發(fā)布時(shí)間：201*-09-23

行政許可事項(xiàng)名稱: 商品房預(yù)售許可

事項(xiàng)依據(jù): 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

許可期限：商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售許可證變更10個(gè)工作日，商品房預(yù)售許可證延期3個(gè)工作日

是否收費(fèi)及收費(fèi)依據(jù)：本行政許可事項(xiàng)不收費(fèi)

許可機(jī)關(guān)：區(qū)縣建委（房管局）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可的受理、初審，預(yù)售許可證變更的受理、初審，以及商品房預(yù)售許可證延期。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可的復(fù)審、決定，預(yù)售許可證變更的復(fù)審、決定（已由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委受理的預(yù)售許可申請(qǐng)，預(yù)售許可證的變更仍由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委受理、審查）

受理方式：網(wǎng)上填報(bào)，書面受理

子項(xiàng)一：商品房預(yù)售許可

辦理程序：

（一）受理

申請(qǐng)人應(yīng)先登錄北京市房屋交易權(quán)屬管理系統(tǒng)（），在線填寫預(yù)售許可申請(qǐng)信息后，提交以下書面材料：

1、商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表（原件）；

2、開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本和資質(zhì)證書（復(fù)印件）；

3、已交付全部土地使用權(quán)出讓金證明（原件），國(guó)有土地使用權(quán)證（復(fù)印件），出讓（轉(zhuǎn)讓）合同（經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目提交銷售價(jià)格批準(zhǔn)文件和城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書）（復(fù)印件）；

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）；

5、建筑工程施工許可證（復(fù)印件）；

6、開戶銀行出具的投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上的證明（原件）；

7、招投標(biāo)管理部門出具的工程施工合同備案表（復(fù)印件）和經(jīng)施工單位確認(rèn)的施工進(jìn)度計(jì)劃；

8、屬于綠化隔離帶地區(qū)的項(xiàng)目，提交市綠化管理部門認(rèn)可機(jī)構(gòu)出具的確認(rèn)商品房范圍的證明文件（原件）；

9、已將土地使用權(quán)或土地使用權(quán)連同在建工程設(shè)定抵押的，提交抵押權(quán)人同意抵押房屋預(yù)售的證明（原件）；

10、商品房預(yù)售方案，包括：

（1）房屋預(yù)售測(cè)繪成果備案表（原件）；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；

（3）銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員情況表一式兩份（原件）；

（4）201*年3月1日后簽訂土地出讓合同的，或201*年3月1日前已簽訂土地使用權(quán)出讓合同但在201*年8月1日后進(jìn)行施工招標(biāo)的住宅項(xiàng)目，還需提交項(xiàng)目建設(shè)方案（原件）及建設(shè)方案?jìng)浒傅怯洷恚◤?fù)印件）；

（5）規(guī)劃管理部門出具的建筑物名稱批準(zhǔn)文件(復(fù)印件)；

（6）《臨時(shí)管理規(guī)約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》（附電子版）。1

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請(qǐng)人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請(qǐng)人。

標(biāo)準(zhǔn)：申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式

崗位職責(zé)及權(quán)限：

按照受理標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)申請(qǐng)材料。

符合標(biāo)準(zhǔn)的，予以受理，向申請(qǐng)人出具《受理通知書》，并將申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)審查人員。不符合標(biāo)準(zhǔn)但申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，允許申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正；不能當(dāng)場(chǎng)更正的，向申請(qǐng)人出具《補(bǔ)正材料通知書》，一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容，并將申請(qǐng)材料退回申請(qǐng)人。

申請(qǐng)事項(xiàng)不屬于本機(jī)關(guān)職權(quán)范圍或者無需取得行政許可的，向申請(qǐng)人出具《不予受理決定書》。

時(shí)限：即時(shí)

（二）審查

標(biāo)準(zhǔn)：申請(qǐng)人條件符合《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（市政府209號(hào)令）的規(guī)定。

崗位職責(zé)及權(quán)限：

按照審查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)受理人員移送的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查。并對(duì)擬預(yù)售樓棟進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度，確認(rèn)施工區(qū)域的地上物已全部拆除，制作預(yù)售項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘查報(bào)告。符合標(biāo)準(zhǔn)的，簽署意見后將申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)決定人員（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）。

不符合標(biāo)準(zhǔn)的，書面寫明審查意見及理由后將申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)決定人員（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）。

時(shí)限：5個(gè)工作日

（三）決定

標(biāo)準(zhǔn)：同審查標(biāo)準(zhǔn)

崗位職責(zé)及權(quán)限：

對(duì)行政許可申請(qǐng)作出決定。

同意審查意見的，簽署意見，轉(zhuǎn)告知人員（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）。

不同意審查意見的，書面提出意見及理由，轉(zhuǎn)告知人員（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）。時(shí)限：4個(gè)工作日

（四）告知

崗位職責(zé)及權(quán)限：

對(duì)準(zhǔn)予許可的，在1個(gè)工作日內(nèi)制作《辦理結(jié)果通知書》和《商品房預(yù)售許可證》，并在10日內(nèi)將許可證書送達(dá)申請(qǐng)人。

對(duì)不予許可的，在1個(gè)工作日內(nèi)制作《辦理結(jié)果通知書》，寫明理由和申請(qǐng)人享有的依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并將《辦理結(jié)果通知書》和申請(qǐng)材料退回申請(qǐng)人。

時(shí)限：1個(gè)工作日（不包括送達(dá)期限）

子項(xiàng)二：商品房預(yù)售許可證變更

（一）受理

提交材料：

1、開發(fā)企業(yè)名稱變更的提交下列材料：

（1）商品房預(yù)售許可證變更申請(qǐng)表（原件）；

（2）工商行政管理部門批準(zhǔn)開發(fā)企業(yè)名稱變更的文件（復(fù)印件）；

（3）名稱變更后的開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件）；

（4）名稱變更后的開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（復(fù)印件）；

（5）開發(fā)企業(yè)書面通知預(yù)購(gòu)人名稱變更的承諾（原件）；

（6）預(yù)售許可證（原件）。

2、預(yù)售項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的提交下列材料：

（1）商品房預(yù)售許可證變更申請(qǐng)表（原件）；

（2）開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（原件）；

（3）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（原件）；

（4）國(guó)有土地使用證（復(fù)印件）；

（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）；

（6）建筑工程施工許可證（復(fù)印件）；

（7）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表（復(fù)印件）；

（8）已將土地使用權(quán)或土地使用權(quán)連同在建工程設(shè)定抵押的，提交抵押權(quán)人同意抵押房屋預(yù)售的證明文件（原件）；

（9）開發(fā)企業(yè)書面通知預(yù)購(gòu)人項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的承諾（原件）；

（10）預(yù)售許可證（原件）。

3、預(yù)售項(xiàng)目規(guī)劃許可內(nèi)容變更的提交下列材料：

（1）商品房預(yù)售許可證變更申請(qǐng)表（原件）；

（2）變更后的建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）；

（3）預(yù)售許可證（原件）。

因規(guī)劃許可內(nèi)容變更涉及相關(guān)證件變更的，還需提交變更后的建筑工程施工許可證（復(fù)印件）或者出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議（復(fù)印件）或者國(guó)有土地使用證（復(fù)印件）或者已交清全部土地使用權(quán)出讓金的證明（原件）或者已備案的預(yù)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告及面積變更匯交表（原件）等。

4、預(yù)售項(xiàng)目名稱變更的提交下列材料：

（1）商品房預(yù)售許可證變更申請(qǐng)表（原件）；

（2）規(guī)劃管理部門關(guān)于建筑物名稱變更的批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）；

（3）預(yù)售許可證（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請(qǐng)人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請(qǐng)人。

標(biāo)準(zhǔn)：申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式

崗位職責(zé)及權(quán)限：

按照受理標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)申請(qǐng)材料。

符合標(biāo)準(zhǔn)的，予以受理，向申請(qǐng)人出具《受理通知書》，并將申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)審查人員。不符合標(biāo)準(zhǔn)但申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，允許申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正；不能當(dāng)場(chǎng)更正的，向申請(qǐng)人出具《補(bǔ)正材料通知書》，一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容，并將申請(qǐng)材料退回申請(qǐng)人。

申請(qǐng)事項(xiàng)不屬于本機(jī)關(guān)職權(quán)范圍或者無需取得行政許可的，向申請(qǐng)人出具《不予受理決定書》。

時(shí)限：即時(shí)

（二）審查

標(biāo)準(zhǔn)：在預(yù)售許可期限內(nèi)，并符合《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（市政府209號(hào)令）和《關(guān)于辦理商品房預(yù)售許可證內(nèi)容變更有關(guān)問題的通知》（京建交[201*]971號(hào)）

崗位職責(zé)及權(quán)限：

按照審查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)受理人員移送的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查。

符合標(biāo)準(zhǔn)的，簽署意見后將申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)決定人員（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）。

不符合標(biāo)準(zhǔn)的，書面寫明審查意見及理由后將申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)決定人員（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）。

時(shí)限：5個(gè)工作日

（三）決定

標(biāo)準(zhǔn)：同審查標(biāo)準(zhǔn)

崗位職責(zé)及權(quán)限：

對(duì)行政許可申請(qǐng)作出決定。

同意審查意見的，簽署意見，轉(zhuǎn)告知人員（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）。

不同意審查意見的，書面提出意見及理由，轉(zhuǎn)告知人員（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）。時(shí)限：4個(gè)工作日

（四）告知

崗位職責(zé)及權(quán)限：

對(duì)準(zhǔn)予許可的，在1個(gè)工作日內(nèi)制作《辦理結(jié)果通知書》和《商品房預(yù)售許可證》，并在10日內(nèi)將證書送達(dá)申請(qǐng)人。

對(duì)不予許可的，在1個(gè)工作日內(nèi)制作《辦理結(jié)果通知書》，寫明理由和申請(qǐng)人享有的依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并將《辦理結(jié)果通知書》和申請(qǐng)材料退回申請(qǐng)人。

時(shí)限：1個(gè)工作日（不包括送達(dá)期限）

子項(xiàng)三：商品房預(yù)售許可證延期

（一）受理

申請(qǐng)人登錄北京市房屋交易權(quán)屬管理系統(tǒng)（），在線填寫預(yù)售許可延期申請(qǐng)信息后，提交以下材料：

1、項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收備案的提交：

??（1）預(yù)售許可證延期申請(qǐng)（原件）；

??（2）商品房竣工驗(yàn)收備案表（復(fù)印件）；

2、商品房項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收備案且未到商品房預(yù)售合同約定的房屋交付日期的，提交：

（1）預(yù)售許可證延期申請(qǐng)（原件）；

（2）建筑工程施工許可證（復(fù)印件），如已超過竣工日期，還應(yīng)提交由建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方蓋章確認(rèn)的施工合同竣工日期延期協(xié)議書和現(xiàn)場(chǎng)照片（原件）。

3、商品房項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收備案，但已超過商品房預(yù)售合同約定的房屋交付日期的，提交：

（1）預(yù)售許可證延期申請(qǐng)（原件）；

（2）建筑工程施工許可證（復(fù)印件），如已超過竣工日期，還應(yīng)提交由建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方蓋章確認(rèn)的施工合同竣工日期延期協(xié)議書和現(xiàn)場(chǎng)照片；

（3）延期交房違約賠償和房屋交付方案（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請(qǐng)人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回

標(biāo)準(zhǔn)：申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式

崗位職責(zé)及權(quán)限：

按照受理標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)申請(qǐng)材料。

符合標(biāo)準(zhǔn)的，予以受理，向申請(qǐng)人出具《受理通知書》，并將申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)審查人員。不符合標(biāo)準(zhǔn)但申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，允許申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正；不能當(dāng)場(chǎng)更正的，向申請(qǐng)人出具《補(bǔ)正材料通知書》，一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容，并將申請(qǐng)材料退回申請(qǐng)人。

申請(qǐng)事項(xiàng)不屬于本機(jī)關(guān)職權(quán)范圍或者無需取得行政許可的，向申請(qǐng)人出具《不予受理決定書》。

時(shí)限：即時(shí)

（二）審查

標(biāo)準(zhǔn)：申請(qǐng)人條件符合《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（市政府135號(hào)令）和《關(guān)于辦理預(yù)售許可證延期有關(guān)問題的通知》（京建交【201*】1254號(hào)）的規(guī)定。崗位職責(zé)及權(quán)限：

按照審查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)受理人員移送的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查。

符合標(biāo)準(zhǔn)的，簽署意見后將申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)決定人員。

不符合標(biāo)準(zhǔn)的，書面寫明審查意見及理由后將申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)決定人員。時(shí)限：1個(gè)工作日

（三）決定

標(biāo)準(zhǔn)：同審查標(biāo)準(zhǔn)

崗位職責(zé)及權(quán)限：

對(duì)行政許可申請(qǐng)作出決定。

同意審查意見的，簽署意見，轉(zhuǎn)告知人員。

不同意審查意見的，書面提出意見及理由，轉(zhuǎn)告知人員。

時(shí)限：1個(gè)工作日

（四）告知

崗位職責(zé)及權(quán)限：

對(duì)準(zhǔn)予行政許可的，制作《辦理結(jié)果通知書》，并送達(dá)申請(qǐng)人，同時(shí)在交易權(quán)屬系統(tǒng)中延長(zhǎng)商品房預(yù)售許可證期限。

對(duì)不予行政許可的，制作《辦理結(jié)果通知書》，寫明理由和申請(qǐng)人享有的依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并將《辦理結(jié)果通知書》和申請(qǐng)材料退回申請(qǐng)人。時(shí)限：1個(gè)工作日（不包括送達(dá)期限）

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