成品房入住工作總結

成品房入住工作總結

在太陽城成品房入住過程中，物業(yè)公司在做好基礎服務的基礎上，協(xié)助發(fā)展公司售后服務部進行使用功能驗收及帶客驗房服務。在此過程中，通過與業(yè)主的交流，我們總結、歸納了在成品房屋管理方面一些建議。一、接管驗收1、使用功能

房屋的使用功能缺陷解決不利。

序號存在問題所占比例問題原因解決辦法在紗門框外側添加鑲嵌式暗把手。1、窗口預留尺寸應大于紗扇厚度；如毛坯房應考慮貼瓷磚的厚度。2、現(xiàn)狀的應改成鑲嵌式合葉、或改變紗扇厚度。空調問題。首層南面無空調機位板，二層以上機位板尺寸小，藍山園部分樓宇外漂窗下無法安裝外機（空的），空調眼與暖氣片沖突。紫玉園的樓宇無散水。樓宇散水是必要的，應增加散水；散水標高應高于草地8CM紫玉園小園圍欄安裝不牢固無自行車遮雨棚，由于景觀設計原因造成自行車車架少，只能滿足120輛自行車存放。（紫玉園）小區(qū)路面排水不暢。造成湖體污染嚴重。前期開發(fā)時應預留景觀式車棚，便于存放電動車和摩托車。在前期開發(fā)設計時，應適當增加收水井。陽臺推拉門的紗門沒有把手。從100%陽臺外側不能將紗門打開衛(wèi)生間及露臺紗扇不能開啟90度。紗扇與窗口相碰。100%

：

a)

建議：b)

建議：

c)一樓業(yè)主小院排水不暢造成存水。此現(xiàn)象存在率100%

建議：應考慮增加一樓小院排水設施，完善排水功能。

d)露臺相連，且隔墻低，易于攀爬，易發(fā)生連鎖盜竊案件。此現(xiàn)象存在率100%

建議：1、在房屋設計時應考慮到露臺的美觀和安全性，

2、就目前紫玉園、藍山園隔斷墻應在考慮美觀的同時適當加高；

3、由物業(yè)統(tǒng)一封露臺設計方案，業(yè)主自費封閉。

e)北面凹式明廁窗相連太近，易于相鄰兩家攀爬，易發(fā)生連鎖盜竊案件。

建議：將明廁窗封閉，安裝護欄。

f)部分外漂窗為一可開啟扇，另一為死扇，不利于清潔。此現(xiàn)象存在率為95%除21、

22號樓外（紫玉園）

建議：在窗戶設計時，應在美觀的同時考慮其使用功能。

g)露臺上煙道設置位置不當，影響頂層業(yè)主居住環(huán)境。此現(xiàn)象存在率100%

建議：1、露臺上的通風道在滿足安全結構的條件下，適當長高，標高應超過頂層標

高；

2、在前期露臺設計時，盡量不采用廚房、衛(wèi)生間的退臺方案。h)衛(wèi)生間洗衣機預留空間小，只能放置小型洗衣機，不滿足業(yè)主需求。

建議：前期設計考慮業(yè)主的實際生活需求。

i)藍山園8、25號樓4樓相鄰兩家有一塊平臺可以跨越。

j)樓梯口的遮雨檐太窄，對講主機容易被雨淋，造成損壞。此現(xiàn)象存在率100%

建議：增加防雨罩。

k)小區(qū)道路鋪設用料與小區(qū)樓宇不匹配，不美觀。

建議：小區(qū)環(huán)路應鋪設柏油路面。

l)躍層戶型共享空間玻璃窗為死扇，給業(yè)主做清潔帶來困難。

建議：

m)公用樓梯間頂層玻璃為死扇，既不通風又不好清潔。此現(xiàn)象存在率100%

建議：將樓梯間頂層死扇玻璃改為活扇。

n)各小區(qū)的出入口設計不明顯，無照明設備，不符合大盤風范。

建議：增加鐵藝拱形門洞，增加小區(qū)入口視覺美觀。o)小區(qū)未預留兒童及老年活動場地。

建議：1、前期設計時，在不擾民的地方預留兒童及老年活動場地p)方廳預留柜機空調眼打得太高，不利于冷凝水的排放。

建議：應設在距地面10公分處。

q)預留空調孔應做到外低內高，防止下雨倒灌。

建議：施工時嚴格按照施工工藝操作。

對成品房的整體性重視不夠。入住前將驗房程序消除，致使房屋使用功能等方面沒有得到驗收，即開始入住,形成隱患。（暖氣的打壓、下水的通球、通風道的暢通，衛(wèi)生間的避水試驗）

建議：在成品房裝修過程中，應充分想到后期的施工隱患（可借鑒毛坯房裝修管理經(jīng)驗），減少二次施工的可能。

要求各施工企業(yè)按樣板間位置施工，并可在銷售合同后附加位置說明，避免此類問題的投訴。

2、配套工程

針對成品房即入住即居住的特點，項目的整體操作時間前移，配套設施的到位時間也應隨入住時間一并到位，使物業(yè)具備居住資格。3、房屋驗收

一對一看房活動沒有達到預期目的，業(yè)主看房留下的問題解決落實速度比較慢，造成業(yè)主不滿意，激化了業(yè)主情緒。

公司在成品房施工中缺乏經(jīng)驗，主要表現(xiàn)為；a)

施工工藝與流程的把握力度小，造成拖工期，各工種交叉施工，破壞嚴重，違反工藝流程施工等。b)c)d)

工程監(jiān)理未能起到裝修監(jiān)理的作用。施工隊伍沒有體現(xiàn)文明施工把控好甲控材料。

4、裝修材質

裝修用料不統(tǒng)一，與前期承諾與樣板間展示效果不符。建議在項目開盤初期，即設立“裝

修材料展示廳”及補充材料標準，避免此類問題的爭議。二、入住管理1、成品保護

一對一看房要定時，不可隨意。要適時的進行封樓，避免業(yè)主看到施工工藝，造成業(yè)主的誤區(qū)。

由于入住時間緊，發(fā)展公司取消了驗房流程，此時物業(yè)處對先期反映的問題沒有進行很好的跟進與監(jiān)督，而且一味的隨從，將就了發(fā)展公司，使房屋裝修、成品保護等使用功能上的缺陷直接暴露給業(yè)主。2、交驗方式及標準

客服與工程溝通不及時�？蛻舴�務人員無法對回修總包和分包加以控制，造成回修不及時。其次，施工單位沒有將回修問題重視，回修人員少，材料短缺。a)b)c)

接管驗收流程的補充完善

沒有明確的房屋交驗標準及驗收方法。返修時間過長，復驗不到位。

過于使用功能的建議，沒有得到完全落實

3、統(tǒng)一口徑

將現(xiàn)有統(tǒng)一口徑，更加細化、全面化，如物業(yè)接待類、維修類（驗房）、工程類、銷售類等，由各分管部門統(tǒng)一管理，并不斷完善，避免應口徑不一致造成業(yè)主投訴。4、入住手續(xù)的辦理

銷售、售后、工程部門，對可發(fā)入住通知房屋裝修的確認程序不順暢，應得到工程確認房屋合格后，方可通知。

對于各類裝修材料的保修期及二次維修后的保修期，應做明確的文字規(guī)定。

三、物業(yè)管理服務1、物業(yè)公司的前期介入

針對成品房居住時間前移的特點，物業(yè)公司應在管理設施的準備工作提前，保證物業(yè)服務的準時到位。

物業(yè)公司的超前介入的另一方面就是與客戶的超前溝通，以服務為第一突破口，從直觀上避免了業(yè)主與物業(yè)公司以收費為第一印象，增加了物業(yè)與業(yè)主的親和力，合理降低物業(yè)費預收的投訴。2、前期合同的確定

在政府“雙確認”制度的指導下，上述文件進行了全面公示，并對服務標準進行現(xiàn)場講解，保證了各項目在入住期間無一例物業(yè)服務標準投訴。此外，針對成品房維修的特點，應在相應的條款上進行調整。

3、業(yè)主委員會的成立

針對新物業(yè)條例中要求及成品房的特點，業(yè)主入住達到50%以上，即可成立業(yè)主委員會。物業(yè)公司應在購房后，即與業(yè)主建立溝通的渠道，充分的了解業(yè)主，為今后業(yè)主委員會的人員選拔奠定基礎。4、空房巡查管理

針對項目為精裝修，空房巡查管理尤為重要，根據(jù)特性制定管理方案。定時通風，注意防雨，定期保潔養(yǎng)護。

空房鑰匙的管理。對于施工隊借閱鑰匙的要有跟進，返還時要對房屋進行檢查，注意成品保護及器具的丟失。

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塞納春天成品房樣板間裝修總結

此次洛陽成品房樣板間裝修共計3套，兩套展示樣板間，一套交房標準。樣板房硬裝造價800元/平方米左右，涵蓋室內墻地頂及廚衛(wèi)配套裝修等。工程于201*年3月1日開工，5月20日竣工并交付，合計工期80日歷天。對此次成品房樣板間裝修分成三個部分來總結。一、好的經(jīng)驗

1、初步磨合形成了一個成品房管理運作體系，就是以景觀裝飾部為主導，成本、合約、項目部、物業(yè)等各個部門配合的設計采購施工交房的連貫體系。2、通過此次裝修，使我們對成品房的概念有了一個初步的認識和理解。

3、積累了一定的合作資源，如設計單位、總包單位、分包單位、材料供應等。尤其是材料方面，裝修結構、基層、面層、成品半成品等材料初步形成了低中高的供應選擇渠道。二、暴露的不足。1、設計方面

A、總包設計：未完全考慮暖氣片處理方案、包管道處理方案、封亮子、排磚窗臺調整原則、客廳無吊頂卻有射燈、衛(wèi)生間無浴霸？洗衣機不放陽臺？浴缸淋浴房須同時設置？B、分包設計：浴室柜、衣柜、鏡柜等尺寸及收口處理有欠缺。C、土建線路與裝修線路銜接不充分，無水電路系統(tǒng)圖。以上問題反映出設計總體把控不充分。2、采購方面

A、總包單位異地單位，資源不能充分支持實際需要。

B、浴室柜、衣柜、鏡柜等分包單位加工生產能力有限，成品半成品質量有瑕疵。C、油煙機、灶具無成品房裝修概念意識，以一種家裝化的供貨安裝模式，業(yè)務、供貨、安裝分離，根本滿足不了工程化管理的實際需求。D、主材認價慢，價格偏低，指定單一。

E、總包分包無連貫，分包合同未完全承接總包合同，前期配合交底不充分，總分包意識在采購環(huán)節(jié)有待宣貫。3、施工方面

A、裝修施工前置化過于提前，土建當時部分主要項目尚未完工，不完全具備裝修條件。B、土建部分質量有欠缺、如房間部分尺寸偏差較大、粉刷質量有問題、部分點位錯誤等等。C、項目上在協(xié)調土建單位為裝修單位提供作業(yè)環(huán)境方面的協(xié)調力度有待溝通。4、交房方面

A、軟裝進場及交房時，物業(yè)配合意識有待加強。

B、交房是房屋的整體移交，不僅涵蓋裝修，而且涵蓋土建及安裝，交房時項目的意識及配合有待溝通。5、成本方面

A、應綜合考慮施工單位的成本，當前人工費比較透明，成品房一般沒有太多的造型，故如果主材認價方面不給施工單位留有一定的利潤的話，在選取優(yōu)質的合作單位方面，會比較難實現(xiàn)。

B、人工單價需按照實際情況進行一定程度的調整。

C、沒有一定利潤的工程，施工質量是難以保證的，這是當前裝修行業(yè)的現(xiàn)實。人工費、材料費、措施費、管理費等不應都單獨分割和分離的壓價，應通盤考慮，給合作單位留有一定的利潤。6、管理主線方面

A、鑒于景觀裝飾部內部的人員不足和經(jīng)驗欠缺，設計施工不應分的過細，施工管理人員應前置化參與。

B、在合約、成本、項目、物業(yè)協(xié)調等方面，需進一步在認識和體系進一步明確景觀裝飾部的主導地位，并保證在實際工作中能夠推行。

C、在賦予大規(guī)模戰(zhàn)線較長的成品房裝修職責的同時，應確保能提供相應的資源支持。三、提出的建議1、施工單位采購及管理

采購本地總包單位，取消分包，采用完全的總承包管理模式，相關合同及附件評審一定要過工程口審核。2、設計管理

先前的甲分包設計方案統(tǒng)一納入總設計單位審核管理，總設計單位深化圖紙，包括先前甲分包設計方案及自身遺漏處理方案的深化設計。3、主材采購及管理

主材認質認價應充分調動總包單位的資源，聽取或采用總包單位的合理建議或意見，主材供貨應簽訂合同，合同并傳遞至景觀裝飾部審核，主材盡量采取3選1模式。4、成本控制總成本控制要給予施工單位合理利潤，如果是戰(zhàn)略合作單位可以采用成本+酬金合同。5、土建裝修交接

土建安裝應提供較好的基層質量，強化并執(zhí)行裝修對土建的復查驗收并使問題整改能在項目上得以執(zhí)行落實。6、裝修工期

裝修應有工期保證，成品房工期按100天左右考慮，并充分考慮裝修季節(jié)的影響及交房時間的把握。7、交房準備

召開相關會議，提前安排好物業(yè)、客服、項目等相關部門交房的配合分工事項。8、人員分工

設立成品房裝修小組或類似功能，類似項目部，明確主責人員，然后在進行合理分工。9、資源支持

投入資源支持，人財物配置落差不能太大。10、流程設置

體系上合約裝修采購、成本裝修預算、項目部水電工程師、造價工程師應在流程上更加明確裝修方面各自的職責，并強化成品房裝修知識及主動意識。

完畢

201*年7月15日

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