歷年初三電學(xué)期末計(jì)算題總結(jié)

09年R1．（4分）在如圖24所示的電路中，電源兩端的電壓保持不變，定值電阻R的阻值為AS10Ω。閉合開關(guān)S后，電流表示數(shù)為1A。求：（1）電源兩端的電壓U；圖24（2）定值電阻R通電10s產(chǎn)生的熱量Q。

額定電壓220VRS22．（6分）小明看到家里的電吹風(fēng)機(jī)，發(fā)現(xiàn)其上的銘牌如圖25所示，

S1并進(jìn)一步查閱說明書發(fā)現(xiàn)其內(nèi)部電路如圖26所示（其中為電吹風(fēng)機(jī)中頻率50HzM吹熱風(fēng)時(shí)功率460W帶動(dòng)風(fēng)扇的電動(dòng)機(jī)）。他認(rèn)為當(dāng)只閉合開關(guān)S時(shí)，電熱絲R不工作，電吹M1

220V風(fēng)機(jī)吹冷風(fēng)；當(dāng)S1和S2都閉合時(shí)，電熱絲R工作，電吹風(fēng)機(jī)吹熱風(fēng)。吹冷風(fēng)時(shí)功率20W

圖26

圖25（1）求這個(gè)電吹風(fēng)機(jī)正常工作并且吹冷風(fēng)10s，它消耗多少電能？

（2）求這個(gè)電吹風(fēng)機(jī)正常工作并且吹熱風(fēng)時(shí)，通過電熱絲R的電流為多大？

07年

3．生活中我們有時(shí)遇到這樣的情況：當(dāng)燈泡的燈絲斷后，重新將燈絲搭接起來，

燈會(huì)比燈絲斷前還亮。燈絲搭接后的實(shí)際功率比搭接前的實(shí)際功率大了，還是小了？功率變化的原因是什么？4．一個(gè)燈泡的額定電壓是12V，測(cè)得其正常工作的電流是0.4A，這盞燈正常工作100s，電流通過它做的功是多少？

5．圖23是某課外小組的同學(xué)設(shè)計(jì)的電熱水壺的電路圖，R0是電熱水壺中的電熱管，R是與電熱水壺的電熱管串聯(lián)的電阻，阻值為319Ω。此熱水壺是在熱膽中儲(chǔ)水，由電熱管加熱工作。電熱管的銘牌上標(biāo)有“220V，400W”的字樣，S是控制電熱水壺處于加熱狀態(tài)和保溫狀態(tài)的開關(guān)，求：R（1）S閉合時(shí)，電熱水壺處于加熱狀態(tài)還是保溫狀態(tài)？

電熱管（2）電熱水壺處于加熱狀態(tài)時(shí)通過電熱管的電流是多少？

S（3）電熱水壺處于保溫狀態(tài)時(shí)，通過電熱管的電流是多少？R

220V

圖23

08年

6．220V25W和220V100W白熾燈泡的燈絲均是由金屬鎢材料制成的，其長(zhǎng)度基本相同，但是粗細(xì)不同，因而在點(diǎn)亮后的亮度也不同。試回答：哪個(gè)燈泡的電阻絲較粗？為什么？

7．有一種車床用的照明燈泡，它的額定電壓為36V，正常工作時(shí)燈絲的電阻為36Ω。（1）這個(gè)燈泡正常工作時(shí)通過燈泡的電流為多大？（2）若該燈泡兩端的電壓為30V，則它的實(shí)際電功率為多大？（忽略燈絲溫度的變化）

a8．圖28是一種小型電熱式燒制爐的電路示意圖，其加熱元件由八段相同的電阻絲組1～

成，每段電阻絲的阻值均為4Ω。燒制爐使用的電源電壓為220V，設(shè)有高溫、低溫兩檔，0Sb2通過開關(guān)S實(shí)現(xiàn)兩檔的轉(zhuǎn)換。

（1）在低溫檔時(shí)，通過該燒制爐的電流是多少？圖28（2）在高溫檔時(shí)，該燒制爐的電功率是多少？(計(jì)算結(jié)果均保留整數(shù))

10年

9．如圖27所示，小燈泡L上標(biāo)有“6V3W”字樣。閉合開關(guān)S，小燈泡正常發(fā)光，電流表示數(shù)為1.5A。求：

L（1）小燈泡L正常發(fā)光時(shí)通過燈絲的電流；（2）定值電阻R的阻值。RA1

S圖S210．在“家電下鄉(xiāng)”活動(dòng)中，小明家買了一臺(tái)電烤箱，其內(nèi)部簡(jiǎn)化電路如圖28所示，R1和R2

R1R2均為電熱絲。電烤箱說明書中的銘牌如下表所示，根據(jù)表格中的參數(shù)，回答下列問題：

220V（1）電路中R1的阻值；S1圖28（2）電烤箱在高溫檔正常工作5min所消耗的電能；

XX牌電烤箱（3）電烤箱在低溫檔正常工作時(shí)，R2的功率。

220V額定電壓

1100W額定高溫檔

功率440W低溫檔

50Hz電源頻率11年

11．圖24甲為某電熱水器內(nèi)部簡(jiǎn)化電路圖，R為電熱絲，圖24乙為其銘牌。根據(jù)銘牌上的信息，求：

（1）熱水器正常工作時(shí)通過它的電流；

（2）熱水器正常工作50s產(chǎn)生的熱量。R

220V

S

甲乙

圖24

12．如圖25甲所示，電源電壓恒定，R1是一個(gè)定值電阻，R2是滑動(dòng)變阻器，小燈泡L的額定電壓為6V，圖25乙是通過小燈泡L的電流隨兩端電壓變化的曲線。當(dāng)開關(guān)S1閉合，S2斷開，滑動(dòng)變阻器的滑片P滑至最左端時(shí)，小燈泡L恰好正常發(fā)光；滑動(dòng)變阻器的滑片P滑至最右端時(shí)，電壓表的示數(shù)為5V。當(dāng)開關(guān)S1、S2都閉合，滑動(dòng)變阻器的滑片P滑至最左端時(shí)，電流表的示數(shù)為0.8A，R1消耗的功率為P1；求：I/A0.5（1）小燈泡的額定功率PL；

（2）滑動(dòng)變阻器的最大阻值R2；0.4S1（3）定值電阻R1消耗的功率P1。

0.3ALP0.2R2R1S20.1V

123456U/V0乙甲難題圖25

09年

VS11．（6分）如圖27所示電路中，電源兩端的電壓和燈絲的電阻均保持不變，定值電阻R1=20。L只閉合開關(guān)S1時(shí)，燈L正常發(fā)光；只閉合開關(guān)S3時(shí)，燈L的實(shí)際功率為其額定功率的1，R2

16R1R2S3AS2消耗的功率為0.9W；改變?nèi)齻�(gè)開關(guān)的狀態(tài)，在保證R1工作的條件下，若R1消耗的最大功率和

圖27最小功率之比為4∶1。求：

（1）燈絲的電阻R燈；10（2）電源兩端的電壓U；12

（3）改變?nèi)齻�(gè)開關(guān)的狀態(tài)，保證電流表示數(shù)不為零的條件下，求通過電流表的最大電流與最小電流之比。3:1

07年

2．光敏電阻是一種薄膜電子器件，當(dāng)沒有光照射到電阻上時(shí)，光敏電阻在電路中相當(dāng)于斷路；當(dāng)光的照射達(dá)到一定

強(qiáng)度時(shí)，光敏電阻可以在電路中正常工作，并且對(duì)應(yīng)的光敏電阻的阻值隨著光源強(qiáng)度的增加而變小。下表是某種光敏電阻的阻值與光照射強(qiáng)度（單位是勒克斯LX）的關(guān)系。取三個(gè)完全相同的這種光敏電阻R1、R2、R3組成如圖24所示的電路。燈L1標(biāo)有“4V4W”的字樣，當(dāng)以第一組強(qiáng)度照射R3，同時(shí)以第二組強(qiáng)度照射R1，沒有光照射到R2時(shí)，燈L1剛好正常發(fā)光；當(dāng)以第一組強(qiáng)度同時(shí)照射R1、R3，沒有光照射到R2時(shí)，燈L1的實(shí)際功率為

它額定功率的

16；當(dāng)以第一組強(qiáng)度照射R3，同時(shí)以第四組強(qiáng)度照射R2，沒有光照射到R1時(shí)，電流表的示數(shù)1A，25第一組1×10-4R第二組2×10-4第三組3×10-4第四組4×10-4燈L2剛好正常發(fā)光。求：（1）電源電壓；16（2）燈L2的額定功率。6

光照射強(qiáng)度/LX光敏電阻的阻值/Ω

R1L1R3

R2L2V

A08年圖24

3．如圖29所示，燈泡L1、L2的銘牌可能是“1.5V×”、“2.5V×”、“3.8V×”。當(dāng)閉合開關(guān)S1和S2后，調(diào)節(jié)滑動(dòng)變阻器的滑片P至某點(diǎn)時(shí)，滑動(dòng)變阻器的電阻為Ra，電壓表的示數(shù)Ua＝6.5V，燈泡L1正常發(fā)光，功率為P1；當(dāng)閉合開關(guān)S1，斷開開關(guān)S2，調(diào)節(jié)滑動(dòng)變阻器的滑片P至另一點(diǎn)時(shí)，滑動(dòng)變阻器的電阻為Rb，燈泡L1的功率為0.25W，且為0.25P1，燈泡L2正常發(fā)光，電壓表的示數(shù)Ub=6.25V。若電源兩端電壓保持不變，燈絲電阻不隨溫度改變。（1）求燈泡L2的額定電壓。1.5（2）求電源兩端的電壓。9

S2（3）將這兩個(gè)燈泡的銘牌補(bǔ)充完整。2.5V1W1.5V0.3W

S1L2L1

VPR

10年圖294．圖29所示的電路中，電源兩端電壓U保持不變。當(dāng)滑動(dòng)變阻器的滑片P置于a端時(shí)，

閉合開關(guān)S，電壓表的示數(shù)為U1，電流表的示數(shù)I1=1A，電阻R1消耗的電功率P1=4W，電阻R2消耗的電功率為P2；當(dāng)滑動(dòng)變阻器的滑片P置于b端時(shí)，電壓表的示數(shù)為U2，電流表的示數(shù)為I2，電阻R2消耗的電功率為P2′。已知P2:P2′=1:4，U1：U2=2:1。求：（1）電阻R1的阻值；4（2）電源兩端的電壓；12

（3）滑動(dòng)變阻器滑片P從a移到b過程中，整個(gè)電路消耗的電功率范圍。12WP24W

R1

PR2S1aRbS

3

圖29

R2R3R11年

5．如圖26所示電路，電源兩端電壓一定。當(dāng)開關(guān)S斷開，滑動(dòng)變阻器接入電路的電阻為Ra時(shí)，通過電阻Ra的電流為I1，電阻R1和電阻R2消耗的功率之和P1＝10W，電壓表V1、V2的示數(shù)之比U1∶U2＝5∶4；當(dāng)開關(guān)S閉合，滑動(dòng)變阻器接入電路的電阻為Rb時(shí)，通過電阻Rb的電流為I2，滑動(dòng)變阻器消耗的功率Pb＝5W，電壓表V2的示數(shù)為

＝U1。求：，且U2U2（1）電流I1和I2的比值；

（2）電阻Ra和Rb的比值；1:10

（3）開關(guān)S閉合，滑動(dòng)變阻器接入電路的電阻為Ra時(shí)消耗的功率Pa。

V1R1R2PS1RSV238．小明家的電熱砂鍋在燉湯時(shí)能夠自動(dòng)控制燉湯的溫度，因此燉湯味道香醇，而且節(jié)約能源。此電熱砂鍋有“大

火”和“小火”兩個(gè)檔位。小明根據(jù)電熱砂鍋的工作特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出如圖22所示的模擬電路圖，加熱電阻R1和R2阻值均為50Ω。當(dāng)兩個(gè)開關(guān)均閉合，開始“大火”燉煮；當(dāng)湯的溫度達(dá)到沸點(diǎn)時(shí)一個(gè)開關(guān)會(huì)自動(dòng)斷開，另一個(gè)開關(guān)仍閉合，

可以維持“小火”燉煮。求：

（1）在湯沸騰之前，電熱砂鍋消耗的電功率；（2）在維持“小火”燉煮時(shí)，電路中的電流；

（3）在湯沸騰之后，電熱砂鍋通電30min消耗多少度電？

S2R2

220VS1R1

圖26

圖22

39．如圖23所示的電路中，電源兩端的電壓不變。閉合開關(guān)S，當(dāng)滑動(dòng)變阻器接入電路中的電阻為RA時(shí)，電壓表示

數(shù)為U1，電流表示數(shù)為I1，電阻R1與滑動(dòng)變阻器消耗的電功率之和為P1；當(dāng)滑動(dòng)變阻器接入電路中的電阻為RB時(shí)，電壓表示數(shù)為U2，電流表示數(shù)為I2，電阻R1與滑動(dòng)變阻器消耗的電功率之和為P2，且電阻R2消耗的電功率變化了0.75W。已知：電阻R1:R2=1:2；U1:U2=2:3；I2=0.1A；P1=P2。求：（1）電流表的示數(shù)I1與I2的比值；（2）電阻R2的阻值；（3）電阻RB與R1的比值；

（4）電路所消耗的最大電功率Pmax。（請(qǐng)畫出相關(guān)電路狀態(tài)的等效電路圖）．．．．．．．．．．．．

4

圖23

SR1R2P12年

37．右表是某電視機(jī)的部分技術(shù)參數(shù)，根據(jù)表格提供信息，通過計(jì)算回答下列問題。（1）該電視機(jī)正常工作時(shí)的電流多大；

（2）若該電視機(jī)處于待機(jī)狀態(tài)，則該電視機(jī)10h消耗的電能是多少度。產(chǎn)品型號(hào)總質(zhì)量整機(jī)尺寸mm額定功率待機(jī)功率額定電壓

38．如圖27甲所示，電源兩端的電壓恒定。當(dāng)開關(guān)S1、S2閉

合，滑動(dòng)變阻器的滑片P在C位置時(shí)，電壓表V1的示數(shù)為U1；電

S1PA壓表V2的示數(shù)為U2；當(dāng)開關(guān)S1閉合，S2斷開，滑動(dòng)變阻器的滑

V3R1V2V1片P在B位置時(shí)，電壓表V3的示數(shù)為U3，電流表示數(shù)為0.3A。圖LS227乙中圖線①反映的是定值電阻R1兩端電壓與通過其電流關(guān)系；

甲

圖線②反映的是小燈泡L兩端的電壓與通過它的電流的關(guān)系。已知：

U/V②U1∶U2＝2∶1，U1∶U3＝4∶3。求：12①（1）定值電阻R1的阻值；20

10（2）當(dāng)通過小燈泡L的電流為0.3A時(shí)，小燈泡L的電阻值；12

（3）滑動(dòng)變阻器的滑片P在B位置時(shí)滑動(dòng)變阻器接入電路的8

6電阻值。20

42

00.10.20.30.40.50.60.70.8I/A

乙

圖27

39．在如圖28所示的電路中，電源兩端的電壓U保持不變，將滑動(dòng)變阻器的滑片P置于某位置a，其接入電路的電阻值為Ra，閉合開關(guān)S1、斷開開關(guān)S2、S3，電阻R1消耗的電功率P1=0.8W，電壓表V1的示數(shù)為U1，電流表A的示數(shù)為I1；將滑動(dòng)變阻器的滑片P置于最左端，閉合開關(guān)S1、斷開開關(guān)S2、S3，電阻R1消耗的電功率P′1=1.8W，電路消耗的總功率為P，電流表A的示數(shù)為I2；將滑動(dòng)變阻器的滑片P置于某位置b，其接入電路的電阻值為Rb，閉合開關(guān)S1、斷開開關(guān)S2、S3，電路消耗的總功率為P′，電壓表V2的示數(shù)為U2。已知：P:P′=2:1，U1:U2=4:5。求：

S1（1）I1與I2的比值；2:3（2）Ra與Rb的比值；1:2

S3（3）當(dāng)滑動(dòng)變阻器的滑片P置于位置a或位置b，并通過開R2P關(guān)的斷開或閉合改變電路結(jié)構(gòu)，使電路消耗的電功率最大，則

R1此最大電功率為多大。17.6W

S2

V1V2

圖28

29**50kg665×622×494132W5W220V

擴(kuò)展閱讀：歷年綜合計(jì)算題總結(jié)3.0

好運(yùn)歷年綜合計(jì)算題總結(jié)3.0

根據(jù)對(duì)于98~04年真題中綜合計(jì)算題的分析，總結(jié)如下。一、審題

(1)明確題目要求。確定題目要求的估價(jià)時(shí)點(diǎn)（注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)距土地取得時(shí)間的間隔，明確剩余土地使用年限[02實(shí)務(wù)第一題]）、

估價(jià)結(jié)果的形式（單位地價(jià)、樓面地價(jià)、總價(jià)）、年期、地價(jià)內(nèi)涵（劃撥使用權(quán)價(jià)[04年實(shí)務(wù)第3題]、承租土地使用權(quán)價(jià)格[02年實(shí)務(wù)第3題]、抵押價(jià)格[00年實(shí)務(wù)第1題]、開發(fā)程度[04年實(shí)務(wù)第3題]等）。

(2)梳理有關(guān)資料。題中給出的信息交錯(cuò)在一起，審題時(shí)應(yīng)注意分類。

有關(guān)信息包括：①土地及其地上建筑物的信息，如土地面積、土地取得時(shí)間、土地出讓年限、容積率、物業(yè)分割情況、建筑物經(jīng)濟(jì)耐用

年限等；②市場(chǎng)上同類物業(yè)經(jīng)營(yíng)信息，如租金水平、出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等；③房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)信息，如建安綜合造價(jià)、開發(fā)周期、分期投入情況等；④其他信息，如土地還原率、綜合還原率、利息率等。在解題過程中，一些參數(shù)(如建筑面積、相應(yīng)的商場(chǎng)、辦公樓面積分?jǐn)偟?必須通過指標(biāo)換算才可能取得，一些信息(如計(jì)劃自留201*平方米作辦公用房使用等)往往產(chǎn)生迷惑作用，因此，需要對(duì)信息進(jìn)行分析歸類，根據(jù)答題要求，逐步處理。

也可將題目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料，審題時(shí)需留意估價(jià)期日、估價(jià)對(duì)象范圍(是否含地上建筑物)、權(quán)利狀況、土地

出讓時(shí)間及出讓年期等地價(jià)影響因素；二是市場(chǎng)調(diào)查資料，該類資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)。收益法一般會(huì)給出了同類物業(yè)的客觀收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，建筑物的重置價(jià)格等資料，審題時(shí)需留意所給資料的具體說明；還要注意題目中給出了哪兩種還原率，這對(duì)確定解題思路至關(guān)重要。

(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，考慮資料取舍。一般收益法所給資料較多，既有房屋實(shí)際造價(jià)，又有房屋重置價(jià)格；既有寫字樓的實(shí)際租金，又有市

場(chǎng)客觀租金。審題時(shí)要考慮哪些資料能用，哪些資料不能用，做出初步判斷。另外，題目中一般對(duì)各項(xiàng)出租費(fèi)用(如管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅等)的費(fèi)率取值基數(shù)作了詳細(xì)說明，審題時(shí)應(yīng)注意。

二、題型分析

第一部分綜合計(jì)算題[共8道題]

綜合計(jì)算題:該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條

件未直接給出，需借助其他方法計(jì)算得到。（一）、剩余法+收益法（2道例題）

以剩余法為主線，其中預(yù)期開發(fā)價(jià)值需借助收益還原法求得；

[典型例題：00年實(shí)務(wù)第1題]

解析：折舊年期，計(jì)息期。

[00年實(shí)務(wù)第1題]

某公司于1998年10月通過出讓方式獲得一宗5000平方米土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于1999年10月動(dòng)工興建一座鋼混結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于201*年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70％貸款，請(qǐng)問該公司可貸多少款?項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下：

(1)該大樓1～3層為商場(chǎng)，建筑面積為3000平方米，4-15層為辦公樓。(2)大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60％，第二年投入40％。

(3)大樓建成后該公司計(jì)劃自留201*平方米用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)商場(chǎng)與辦公樓的出租率分別為90％和80％。目前同類建筑物的建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類物業(yè)的商場(chǎng)市場(chǎng)租金水平每月為300元／平方米，辦公樓市場(chǎng)租金水平每月為150元／平方米。

(4)經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中管理費(fèi)為年租金的10％，維修費(fèi)為租金的8％，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的2％0，稅金為年租金的12％；項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30％；建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2％。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡�原率為8％，綜合還原率為10％，銀行貸款利息率為10％。標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題

(1)明確估價(jià)對(duì)象，正確選擇方法。本題名義上估算貸款，實(shí)際上是計(jì)算地價(jià)，對(duì)象是有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格。由于涉及到房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，存有收益，以及經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)建成綜合樓，需要倒算地價(jià)，因此，應(yīng)考慮收益還原法和剩余法的結(jié)合使用。(2)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。本題的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為201*年10月，距土地經(jīng)出讓取得的時(shí)間間隔有2年，剩余土地使用年限為48年。

(3)明確價(jià)格類型。由于需估算的貸款和總地價(jià)對(duì)應(yīng)，因此，在估算過程中，除了需要估算單位面積地價(jià)外，最終結(jié)果應(yīng)體現(xiàn)出土地使用權(quán)

年限為48年的總地價(jià)及相應(yīng)推算的貸款額。

(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的信息交錯(cuò)在一起，審題時(shí)應(yīng)注意分類。有關(guān)信息包括：①土地及其地上建筑物的信息，如土地面積、土地取得時(shí)間、土地出讓年限、容積率、物業(yè)分割情況、建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限等；②市場(chǎng)上同類物業(yè)經(jīng)營(yíng)信息，如租金水平、出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等；③房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)信息，如建安綜合造價(jià)、開發(fā)周期、分期投入情況等；④其他信息，如土地還原率、綜合還原率、利息率等。在解題過程中，一些參數(shù)(如建筑面積、相應(yīng)的商場(chǎng)、辦公樓面積分?jǐn)偟?必須通過指標(biāo)換算才可能取得，一些信息(如計(jì)劃自留201*平方米作辦公用房使用等)往往產(chǎn)生迷惑作用，因此，需要對(duì)信息進(jìn)行分析歸類，根據(jù)答題要求，逐步處理。(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

估價(jià)對(duì)象為一宗正在建設(shè)中的房地產(chǎn)，并將通過出租經(jīng)營(yíng)的方式產(chǎn)生收益，而要求評(píng)估的是包含在整個(gè)房地產(chǎn)中的有一定使用年期的土地使用權(quán)價(jià)格，進(jìn)而推算由此可以得到的貸款額度。有收益的房地產(chǎn)估價(jià)適合采用收益還原法，而在建設(shè)中的土地價(jià)格也適合采用剩余法。在這種情況下，必須注意審題，對(duì)方法選擇作出判斷，主要依據(jù)是假定僅采用一種方法估價(jià)是否可行，否則應(yīng)考慮兩種方法的綜合應(yīng)用。在本題中，若只用收益還原法，難于估算建筑物年純收益等；若只用剩余法，房地合一的價(jià)格無法直接得到。因此，必須考慮收益還原法和剩

余法的共同使用。

2．解題思路

(1)運(yùn)用收益還原法估算房地合一的房地產(chǎn)價(jià)格。(2)運(yùn)用剩余法估算土地價(jià)格。

(3)根據(jù)題目提供的貸款要求推算可以貸款的額度。(三)公式與計(jì)算步驟1．本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式(1)收益還原法涉及的主要公式：

年房地純收益=年出租總收入－年房地費(fèi)用

式中：年出租總收人=商場(chǎng)年出租總收人+辦公樓年出租總收入年房地費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+折舊

式中：年折舊=建安造價(jià)÷按土地剩余使用年限計(jì)算的折舊期采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格公式：P=a/r[1-1/（1+r）n]

式中：P為房地產(chǎn)價(jià)格，a為年房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期。(2)剩余法涉及的主要公式：

地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格－總建筑成本－利息－利潤(rùn)(3)可抵押貸款額計(jì)算涉及的主要公式：可抵押貸款額=地價(jià)×可貸款比例2．計(jì)算步驟

(1)用收益還原法測(cè)算房地產(chǎn)總價(jià)●計(jì)算年出租總收入

在計(jì)算年出租總收入時(shí)，應(yīng)明確：①房地產(chǎn)的總建筑面積以及不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)面積分割情況；②辦公樓自留使用部分應(yīng)按市價(jià)計(jì)算虛擬其出租收入；③對(duì)與出租收入有關(guān)的各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)用。

在這一步驟中需要注意，該房地產(chǎn)建成并投入經(jīng)營(yíng)使用的時(shí)間為201*年10月，此時(shí)距通過出讓方式取得土地使用權(quán)的時(shí)間已歷經(jīng)3年，故在201*年10月這一時(shí)點(diǎn)上的剩余土地使用年限為47年，雖然題目給出的建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，但按照有關(guān)法律規(guī)定，實(shí)際建筑物的可使用年限為47年，并且整個(gè)建筑物投資必須在可使用期內(nèi)全部收回。在本題中，還原率為綜合還原率(10％)，項(xiàng)目建成后使用年限應(yīng)和剩余土地使用年限一致，為50－3=47年

在此應(yīng)當(dāng)注意，從土地出讓取得到開發(fā)建設(shè)完成經(jīng)過3年時(shí)間，故地價(jià)計(jì)息周期為3年；而開發(fā)建設(shè)到完成是2年時(shí)間，其中第一年投入60％，第二年投入40％，往往假定在相應(yīng)年度內(nèi)均勻投入，則相當(dāng)于第一年投入集中發(fā)生在第一年年中，第二年投入則集中發(fā)生在第二年年中，故二者距開發(fā)建設(shè)完成時(shí)間分別為1．5年和0．5年。

●該地價(jià)為50年期土地使用權(quán)價(jià)格。而考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)為201*年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要進(jìn)行年期修正，故估價(jià)時(shí)點(diǎn)的地價(jià)為：

8494．26×[1-1/(1+8%)48]/[1-1/(1+8%)50]=8463.47(萬元)(3)計(jì)算可抵押貸款額

可抵押貸款額；地價(jià)×70％=8463．47×70％=5924．43(萬元)(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析1．試題難點(diǎn)

(1)方法的綜合應(yīng)用。本題涉及到收益還原法和剩余法的綜合應(yīng)用，因此在解題時(shí)，必須牢記各種地價(jià)評(píng)估方法的操作步驟，并且能對(duì)計(jì)算步驟作簡(jiǎn)要說明，答題時(shí)按順序進(jìn)行，避免跳步被扣分。

(2)信息的龐雜與取舍。由于作為綜合計(jì)算題命題，內(nèi)容覆蓋面廣，提供的信息有交叉，需要根據(jù)題目要求并結(jié)合必要的法律法規(guī)作出判斷，如自有辦公用房是否要虛擬作為有收益的辦公用房，建筑物年折舊額的計(jì)算如何考慮建筑物自身的經(jīng)濟(jì)耐用年限和土地使用年限的關(guān)系，等等。

(3)有關(guān)假設(shè)前提和相關(guān)時(shí)點(diǎn)、年限的確定。本題是為抵押目的而評(píng)估在建工程中的土地使用權(quán)價(jià)格，涉及到針對(duì)這一目的的估價(jià)原則和前提假定。首先，從為抵押目的評(píng)估而言，通常遵循保守、謹(jǐn)慎原則，由于房地產(chǎn)尚未建成，有關(guān)土地投資中的利潤(rùn)是否計(jì)入土地價(jià)格應(yīng)該慎重；其次，盡管本題僅應(yīng)用了收益還原法和剩余法，但是作為土地估價(jià)的基本原則之一替代原則一直貫穿在估價(jià)過程中，實(shí)際上應(yīng)試者可以假定有一塊空地，除了土地使用年限為50年外，其他條件與本宗土地一致，包括土地取得、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程以及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲益方式都完全一致，而且這些假定應(yīng)符合市場(chǎng)的一般情況并保持不變，那么，應(yīng)試者則可以應(yīng)用常規(guī)的剩余法估價(jià)方法和步驟評(píng)估該塊空地在本題設(shè)定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)擁有50年使用年期的土地使用權(quán)價(jià)格，然后進(jìn)行必要的年期修正來評(píng)估待估宗地在本題要求的估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的相應(yīng)土地使用年期的地價(jià)；最后，對(duì)于在建工程的土地價(jià)格評(píng)估，可能涉及到減價(jià)或增價(jià)修正的情形，由于本題對(duì)此類條件沒有明確，只能暫且忽略。此外，本題的時(shí)點(diǎn)涉及到土地取得時(shí)點(diǎn)、開始動(dòng)工興建時(shí)點(diǎn)、土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)(即擬向銀行貸款時(shí)點(diǎn))，還隱含著開發(fā)建設(shè)完成投入經(jīng)營(yíng)使用的時(shí)點(diǎn)；在相關(guān)利息計(jì)算時(shí)，還涉及假定第一年投入、第二年投入所集中發(fā)生的時(shí)點(diǎn)。相應(yīng)地，從土地使用年限和各類投資的計(jì)息年限上存在著多種情況，必須予以清楚的界定。所以建議應(yīng)試者在涉及到剩余法應(yīng)用的試題時(shí)，通過現(xiàn)金流量圖來表示各項(xiàng)收支的情況，以幫助答題。(4)關(guān)于剩余法應(yīng)用中的銷售稅費(fèi)問題。對(duì)于出售型房地產(chǎn)，在應(yīng)用剩余法進(jìn)行估價(jià)扣除有關(guān)項(xiàng)目求取地價(jià)時(shí)，必須扣除相應(yīng)的銷售稅費(fèi)。由于本題作為出租經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)考慮，題目給定條件中也未涉及有關(guān)銷售稅費(fèi)因素，答題時(shí)可以不考慮這項(xiàng)因素。(5)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格的年期修正。從本題估價(jià)時(shí)點(diǎn)到土地使用權(quán)到期時(shí)點(diǎn)相隔48年，需要進(jìn)行年期修正。2．常見錯(cuò)誤分析

(1)審題不夠細(xì)致，方法選用不當(dāng)。由于信息量大且互相交織在一起，審題時(shí)容易只及一點(diǎn)，倉促選用單一方法來答題，往往出現(xiàn)“有頭無尾”的答案。

(2)基本概念不清。如建筑面積、土地面積和容積率的關(guān)系、建筑層數(shù)和建筑面積的關(guān)系比較混亂，導(dǎo)致分類物業(yè)面積分割錯(cuò)誤。(3)指標(biāo)計(jì)算漏項(xiàng)。如某項(xiàng)物業(yè)年出租收入的計(jì)算缺少出租率或12個(gè)月等。(4)計(jì)量單位不統(tǒng)一。常見的是金額計(jì)量單位萬元和元混用，造成計(jì)算結(jié)果偏差。

(5)關(guān)于辦公樓自留部分，在本題中要假設(shè)將其按出租方式經(jīng)營(yíng)，并計(jì)算虛擬收入，否則可能造成漏算。

(6)計(jì)算折舊問題。雖然本題條件中建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，但受土地使用年限的影響，具體計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)按房地產(chǎn)建成后尚可使用年限47年計(jì)算。

(7)時(shí)點(diǎn)和有關(guān)年限的選用混亂。

(8)利息計(jì)算中，未注意涉及到的各項(xiàng)費(fèi)用和發(fā)生時(shí)點(diǎn)，或未采用動(dòng)態(tài)計(jì)息方法。(9)未進(jìn)行剩余土地使用年期修正。

[典型例題：98年實(shí)務(wù)第3題]（解析：[98年實(shí)務(wù)第3題]

某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)。具體條件如下：宗地面積4500平方米，商住綜合樓用途，出讓年限為50年；規(guī)劃限制條件和涉及方案為總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設(shè)備層；地下一層1000平方米為停車場(chǎng)，設(shè)有汽車位60個(gè)。地上1～4層為商場(chǎng)，面積4000平方米，516層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個(gè)。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，交足40％地價(jià)款后即可開工，剩余地價(jià)款應(yīng)在建筑物建成后一次性交清。

又根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價(jià)為5000元／平方米，銷售稅費(fèi)為售價(jià)9％；商場(chǎng)和車位用于出租，同類型、同檔次商場(chǎng)日租金按可出租面積計(jì)算為5元／平方米，可出租面積占總建筑面積的70％，每個(gè)汽車位租金為地下480元／月，地上400元／月，有關(guān)稅費(fèi)及經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)按租金的30％計(jì)。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場(chǎng)及地下部分2500元／平方米，住宅201*元／平方米，地上車位平均為500元／個(gè)，專業(yè)費(fèi)為建安綜合成本的3％，假設(shè)資金投入方式為第一年60％，第二年40％。目前貸款年利率為8％，投資回報(bào)率為20％，土地還原率為7．5％，商場(chǎng)的房地產(chǎn)綜合還原率為7％，建筑物還原率為8．5％，試算該開發(fā)公司開工時(shí)應(yīng)交納的最低地價(jià)款。

標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題

該題與上述綜合計(jì)算題5有許多類似之處，所不同的是：①對(duì)預(yù)期開發(fā)價(jià)值題目中給出的是銷售和租金資料，而不是交易案例，在求取方法上存在差異；②投資回報(bào)率未給出計(jì)算基數(shù)。審題時(shí)還要特別注意題目中所提到的“地價(jià)款”的具體含義。(二)解題思路與方法選擇

根據(jù)題目所給條件可想到采用剩余法，預(yù)期開發(fā)價(jià)值可通過收益還原法間接求出。因地價(jià)款為分期支付，可能會(huì)給應(yīng)試者帶來疑惑，是否需要分期計(jì)算利息。但仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，盡管地價(jià)款為分期支付，但實(shí)際上題目中所提到的“地價(jià)款”即為開發(fā)前一次性投入的地價(jià)款。因此，仍可按正常情況，用剩余法求得所應(yīng)支付的地價(jià)款總額，乘以40%即可得到開工時(shí)應(yīng)交納的地價(jià)款。(三)公式與計(jì)算步驟1．適用公式

全額地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)建安費(fèi)專業(yè)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)利息稅金利潤(rùn)2．計(jì)算步驟

(1)解題思路：先用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，再用剩余法計(jì)算土地價(jià)格。(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析1．試題難點(diǎn)

(1)剩余法中利息、利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)與計(jì)息期的確定。該題計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)應(yīng)為待估地價(jià)、建安成本與專業(yè)費(fèi)之和，關(guān)于利息計(jì)算基數(shù)及計(jì)息期的確定，參見綜合計(jì)算題5中的有關(guān)說明。

(2)收益還原法計(jì)算中收益年期和還原率的取值，參見簡(jiǎn)單計(jì)算題7中的有關(guān)說明。2．常見錯(cuò)誤

應(yīng)試者常犯的錯(cuò)誤是：①被分期支付地價(jià)款所迷惑，僅對(duì)地價(jià)款的40％計(jì)算利息；

②在計(jì)算地上停車位價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的采用了綜合還原率；③對(duì)用于出租的商場(chǎng)、停車位也計(jì)算了銷售稅費(fèi)。

（二）、剩余法+市場(chǎng)比較法（0道例題）

以剩余法為主線，其中預(yù)期開發(fā)價(jià)值需借助市場(chǎng)比較法求得；[此類題型還沒出現(xiàn)過]

（三）、剩余法+成本法（1道例題）[典型例題：04年實(shí)務(wù)第3題]解析：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

[04實(shí)務(wù)第3題]

某制藥企業(yè)為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，準(zhǔn)備將位于W市城區(qū)的老工廠遷出。根據(jù)當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定，老廠區(qū)土地由政府按一定價(jià)格收購后，重新開發(fā)利用。該企業(yè)擬用政府收購老廠區(qū)的補(bǔ)償價(jià)格在郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)購置土地，建設(shè)新的現(xiàn)代化制藥廠。

經(jīng)調(diào)查，該企業(yè)老廠區(qū)土地為1987年以無償劃撥方式取得的國(guó)有土地，土地面積為3000平方米，重新開發(fā)后，規(guī)劃建設(shè)商務(wù)辦公樓，規(guī)劃容積率為2．4。該辦公樓建成后，預(yù)計(jì)售價(jià)為11000元／平方米，開發(fā)期為兩年，建筑費(fèi)為4500元／平方米，專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)分別為建筑費(fèi)的5％和3％，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年內(nèi)均勻投入，建成后即可全部售出。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資回報(bào)率為房地產(chǎn)售價(jià)的15％；稅金為房地產(chǎn)售價(jià)的6％，年貸款利率為8％，土地還原利率為6％。

W市郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為1800元／畝，因當(dāng)?shù)厝硕嗟厣�，故征地時(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的最高值。青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年產(chǎn)值補(bǔ)償。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，征地過程中的征地管理費(fèi)按照征地費(fèi)總額的4％征收；耕地占用稅按5元／平方米計(jì)收；耕地開墾費(fèi)按10元／平方米計(jì)收。開發(fā)區(qū)平均土地開發(fā)程度達(dá)到“五通一平”(通路、通水、通訊、通電、排水，場(chǎng)地平整)，土地開發(fā)費(fèi)為60元／平方米，開發(fā)周期為1年，開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入；土地開發(fā)的投資回報(bào)率為15％，經(jīng)調(diào)查，該市土地增值收益與當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)一致。根據(jù)該市規(guī)定，開發(fā)區(qū)工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于150元／平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于300元／平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于600元／平方米。市區(qū)老廠區(qū)所在區(qū)域工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于300元／平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于500元／平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于930元／平方米。1.請(qǐng)測(cè)算老廠區(qū)用地在規(guī)劃用途條件下、法定最高年期的土地使用權(quán)單價(jià)和總價(jià)。

2.經(jīng)協(xié)商，當(dāng)?shù)卣�府同意�?duì)老廠區(qū)按規(guī)劃用途條件下劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的60％給予補(bǔ)償，試問，該企業(yè)最高可以得到多少補(bǔ)償。3.該企業(yè)如以該補(bǔ)償價(jià)購置開發(fā)區(qū)的土地，可以最多購買多少面積的土地。標(biāo)準(zhǔn)答案：

1、方法選擇

根據(jù)題目要求和所提供的資料，老廠區(qū)土地宜采用剩余法評(píng)估，工業(yè)開發(fā)區(qū)土地宜采用成本逼近法評(píng)估。2、．適用公式

(1)老廠區(qū)規(guī)劃條件下，出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估公式：

土地價(jià)格=開發(fā)完成后的樓價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)利息利潤(rùn)銷售稅費(fèi)(因題目中未給出購地稅費(fèi)比率，在此不考慮購地稅費(fèi))(2)老廠區(qū)規(guī)劃條件下，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估公式：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格土地出讓金(3)工業(yè)開發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估公式：

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)十稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)十土地增值3、難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析A．試題難點(diǎn)

(1)評(píng)估思路的確定。本題設(shè)問較多，且涉及老廠區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)兩類用地，要求應(yīng)試者能通過分析各問題之間的內(nèi)在聯(lián)系，理出其中的關(guān)鍵點(diǎn)，即：求取老廠區(qū)規(guī)劃條件下地價(jià)和工業(yè)開發(fā)區(qū)地價(jià)。有了這兩種地價(jià)，結(jié)合土地出讓金資料，則不難求出企業(yè)的最高補(bǔ)償金額和可購置的開發(fā)區(qū)土地面積。

(2)剩余法評(píng)估中利息的計(jì)算，尤其是計(jì)息項(xiàng)目和計(jì)息期的確定。除各項(xiàng)建造成本需要計(jì)算利息外，待估地價(jià)也應(yīng)計(jì)息。只是這兩項(xiàng)費(fèi)用由于投入時(shí)間不同，計(jì)息期存在差異。根據(jù)題意，項(xiàng)目開發(fā)期為兩年，建造成本第一年投入45％，第二年投入55％，年內(nèi)均勻投入，則第一年投入建造成本的計(jì)息期為1．5年，第二年投入建造成本的計(jì)息期為0．5年；而土地取得費(fèi)用(地價(jià)款)通常在項(xiàng)目開發(fā)前一次性投入，待估地價(jià)的計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開發(fā)期2．0年。

(3)成本逼近法評(píng)估中土地取得費(fèi)的計(jì)算。本題并未直接給出土地取得費(fèi)數(shù)值，而是給出了農(nóng)作物年產(chǎn)值和各項(xiàng)費(fèi)用的取值標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)試者需根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，按相應(yīng)補(bǔ)償倍數(shù)計(jì)算確定。B．常見錯(cuò)誤分析

(1)缺少評(píng)估思路或敘述不清。說明評(píng)估思路是解答綜合計(jì)算題的重要步驟，也是進(jìn)行具體測(cè)算的基礎(chǔ)，應(yīng)試者不容忽視。

(2)剩余法測(cè)算中易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：①利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤。誤將銷售利潤(rùn)率當(dāng)作成本利潤(rùn)率，造成利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤；②利息計(jì)算錯(cuò)誤。未計(jì)算待估地價(jià)利息，或計(jì)息期有誤。

(3)成本逼近法測(cè)算中易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：①未統(tǒng)一費(fèi)用單位或換算錯(cuò)誤；②利息計(jì)算錯(cuò)誤。未計(jì)算征地稅費(fèi)利息，或計(jì)息期有誤；③缺少土地使用年期修正或修正有誤。

（四）、收益法+重置成本法（2道例題）

以收益還原法為主線，房屋現(xiàn)值需借助重置成本法得到；

解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主，還有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會(huì)給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時(shí)不能采用，如實(shí)際租金、實(shí)際建安造價(jià)、實(shí)際土地取得費(fèi)、實(shí)際出讓地價(jià)等。應(yīng)試者一定要注意甄別，除非實(shí)際情況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀標(biāo)準(zhǔn)一致，或是評(píng)估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無論收益還是成本費(fèi)用，均應(yīng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn)，而不能用實(shí)際值。

但同時(shí)也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實(shí)際支付費(fèi)用或獲取收益情況符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)客觀標(biāo)準(zhǔn)，直接采用實(shí)際值也未嘗不可，這就要求應(yīng)試者仔細(xì)閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。

[典型例題：環(huán)球的第19題]

解析：該題求保險(xiǎn)損失價(jià)格，思路為收益法+市場(chǎng)比較法+成本法

計(jì)算題19．

某市一工業(yè)企業(yè)于1998年10月以出讓方式取得一宗國(guó)有土地，建造了廠房進(jìn)行生產(chǎn)，土地面積6000，建筑面積4800，出讓年限50年。該企業(yè)對(duì)地上建筑物辦理了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，根據(jù)《保險(xiǎn)合同》規(guī)定，若地上建筑物毀損，保險(xiǎn)公司將按建筑物毀損價(jià)值的80％進(jìn)行賠償。201*年4月，因生產(chǎn)事故造成地上建筑物毀損70％，該企業(yè)向保險(xiǎn)公司提出索賠。保險(xiǎn)公司經(jīng)過核實(shí)，認(rèn)為符合理賠條件，特委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)地上建筑物毀損價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并確定理賠額度。為此，該估價(jià)機(jī)構(gòu)搜集了如下可用資料：

(1)該地塊所處區(qū)域內(nèi)兩幢類似物業(yè)的近期交易價(jià)格分別為：實(shí)例A：1250元／

實(shí)例B：1420元／

(2)該地塊所處區(qū)域于201*年10月出租的一工業(yè)廠房(實(shí)例C)，房地年出租凈收益為105元／，可收益年限50年。(3)該地塊與三個(gè)可比實(shí)例A、B、C的影響因素修正指數(shù)如下表1，表中數(shù)值表示各案例條件與待估房地產(chǎn)比較，負(fù)號(hào)表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號(hào)表示案例條件比待估房地產(chǎn)好。表1

比較因素交易時(shí)間交易情況使用年期區(qū)域因素個(gè)別因素待估房地產(chǎn)100100100100100比較實(shí)例A+3201*比較實(shí)例B0+8一1十3+5比較實(shí)例C20+21+7(4)該地塊所處區(qū)域目前征地費(fèi)(包括土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi))為18萬元／畝，土地開發(fā)費(fèi)1．5億元／k表1，土地開發(fā)周期為1年，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率6％，土地開發(fā)利潤(rùn)率12％，土地增值收益率20％，土地還原利率7％，綜合還原利率8％。解：

(1)解題思路：首先根據(jù)出租資料采用收益還原法計(jì)算出租廠房即實(shí)例C價(jià)格；然后采用市場(chǎng)比較法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；用成本逼近法計(jì)算土地總價(jià)，最后根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=土地總價(jià)+建筑物現(xiàn)值，計(jì)算建筑物現(xiàn)值，從而最終得到建筑物毀損價(jià)值及理賠額度。

收益還原法計(jì)算公式為：(a÷r)×[1-l÷(1十r)]式中a純收益；r土地還原利率；n土地產(chǎn)收益年期。市場(chǎng)比較法基本公式為：

待估宗地價(jià)格＝比較實(shí)例宗地價(jià)格×待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)×待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)×待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)×待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)成本逼近法測(cè)算地價(jià)公式：

土地價(jià)格＝(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)十投資利息+投資利潤(rùn)+稅費(fèi)十土地出讓金)×年期修正系數(shù)(2)用收益還原法計(jì)算實(shí)例C價(jià)格

(105÷8％)×[1l÷(1+8％)]＝]284．516元／(3)用市場(chǎng)比較法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)P第一步：分別計(jì)算三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格

A＝1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100＝1250．868元／B＝1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105＝1228．013元／C＝1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107＝1213．094元／第二步：采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

單位面積不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格＝(1250．868+1228．013+1213．094)／3＝1230．658元／不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)＝1230．658×4800＝590．716萬元(4)應(yīng)用成本逼近法計(jì)算土地總價(jià)

第一步：土地取得費(fèi)：18萬元／畝＝270元／第二步：土地開發(fā)費(fèi)：1．5億元／k＝150元／

第三步：計(jì)算利息：270×[(1+6％)+150×[(1+6％)－1]＝20．634元／第四步：計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)：(270+150)×12％＝50．400元／第五步：成本地價(jià)：270+150+20．634+50．400＝491．034元／第六步：土地增值收益：491．034×20％＝98.207元／第七步：目前剩余年期44．5年的土地使用權(quán)現(xiàn)值(49l.034+98.207)×[1一1／(1+7％)

44.51

0.5

50n

]＝560．219元／

第八步：土地使用權(quán)總價(jià)＝560．219×6000＝336。131萬元(5)計(jì)算建筑物現(xiàn)值

建筑物現(xiàn)值＝不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－土地總價(jià)＝590．716336.131＝254．585萬元(6)計(jì)算建筑物毀損價(jià)值254．585×70％＝l78．21萬元(7)保險(xiǎn)公司理賠額度178．21×80％＝142．57萬元

[典型例題：環(huán)球的第20題]

解析：特點(diǎn)求綜合還原率。成本法+收益法

計(jì)算題20．

某甲房地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)過調(diào)查，于1998年以出讓方式取得某市一片生地50年土地使用權(quán)。該地塊面積為1．8k，進(jìn)行“七通一平”開發(fā)后，按照規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)道路、綠地等公益事業(yè)占地面積為30％。根據(jù)調(diào)查，該市同類土地取得費(fèi)用為10萬元／畝，將生地開發(fā)成“七通一平”土地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等為1.4億元／k。開發(fā)期為3年，每年開發(fā)費(fèi)用及管理費(fèi)用在期初均勻投入，第一年、第二年、第三年分別投入40％、30％，20％。貸款年利率一年期為6％、二年期為7％、三年期為8％；投資利潤(rùn)率為12％。當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媸峭恋爻杀緝r(jià)格的20％，土地還原利率為6％。1998年起至201*年地價(jià)上漲幅度為每年增長(zhǎng)2％。

201*年某乙房地產(chǎn)開發(fā)公司在其中3000的A地塊上建成綜合寫字樓并對(duì)外出租。寫字樓面積6200，耐用年限50年，殘值率為4％。目前該類建筑的重置價(jià)格為1800元／，建筑物還原利率為8％。201*年，某丙咨詢公司以此作為典型案例，測(cè)算出該市同類房地產(chǎn)的綜合還原利率為7．42％，請(qǐng)問是否正確?解：

(1)用成本逼近法計(jì)算土地價(jià)值①計(jì)算土地取得費(fèi)及稅費(fèi)

l.8×1000×1000×150＝2．7億元②計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)

1．4×1．8÷[1．8×(130％)]＝200元／總開發(fā)費(fèi)用：200×1．8×0．7=2．52億元③計(jì)算利息

2.7×8％×3+2．52×40％×[(1+8％)－1]+2.52×35％×[(1+7％)－1]+2．52×25％×[(1+6％)－1]＝0．648+0．21386+0．09421+0．01862＝0．97469億元④計(jì)算利潤(rùn)

(2．7十2．52)×12％＝0．6264億元⑤計(jì)算土地增值

(①+②+③+④)×20％＝1．36422億元⑥無限年期地價(jià)①+②+③十④+⑤＝8．18531億元⑦50年期地價(jià)

P＝(①+②+③十④+⑤)×[11／(1十6％)]＝7．7409億元⑧地價(jià)修正到201*年：7．7409×(1+6％×2)＝8．6698億元⑨單位面積地價(jià)8．6698÷[1．8×(1-30％)]＝688．08元／總地價(jià)：3000×688．08＝2064240元(2)計(jì)算建筑物現(xiàn)值

建筑物年折舊：1800×6200÷46=242609元。建筑物現(xiàn)值：1800×6201*42609×2＝10674782元(3)計(jì)算綜合還原利率應(yīng)用公式：

R＝(r1L+r2B)／(L十B)＝(6％×2064240+8％×106747822)／(2064240+10674782)＝7．68％

因此丙咨詢公司測(cè)算的房地綜合還原利率不正確。

750

2.5

1.5

0.

（五）、收益法+市場(chǎng)比較法（2道例題）

[典型例題：04實(shí)務(wù)的第2題]

[04實(shí)務(wù)第二題]

某房地產(chǎn)開發(fā)公司于201*年10月以出讓方式取得一宗地，土地面積為4000平方米，出讓年期40年，出讓用途為商業(yè)，規(guī)劃建設(shè)一座六層商場(chǎng)，各層建筑面積相同，建筑容積率為3．0。201*年10月商場(chǎng)建成后，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將第一層出售給公司乙，市場(chǎng)售價(jià)為6500元／建筑平方米，其余建筑由該房地產(chǎn)開發(fā)公司出租經(jīng)營(yíng)，相關(guān)手續(xù)均已辦理。

1．根據(jù)以下條件采用市場(chǎng)比較法(至少選擇三個(gè)比較案例)測(cè)算公司乙于201*年10月所占用土地的總價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該商場(chǎng)周邊區(qū)域有若干正常情況下的土地成交案例，各案例的條件見下表

上表中有關(guān)系數(shù)均為比較案例與待估宗地比較所得，數(shù)值為負(fù)值表示案例的條件比待估宗地條件差，數(shù)值為正值表示案例的條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值表示對(duì)宗地價(jià)格的修正幅度。

該城市商業(yè)用地價(jià)格在201*年6月至201*年6月間，平均每月比201*年6月的價(jià)格上漲0．2個(gè)百分點(diǎn)；201*年7月至201*年10月間，平均每月比201*年6月的價(jià)格上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)。土地還原利率取6％。

2.因登記需要，需測(cè)算公司乙所應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e，請(qǐng)按其首層建筑面積占整座商場(chǎng)建筑面積的比例計(jì)算公司乙應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。3.若該商場(chǎng)第一層再出租時(shí)，請(qǐng)測(cè)算其所占用土地的單位土地面積市場(chǎng)年租金。標(biāo)準(zhǔn)答案：2．方法選擇

根據(jù)本題所提供資料，評(píng)估乙公司占用的土地價(jià)格適用于市場(chǎng)比較法；評(píng)估乙公司占用土地的市場(chǎng)年租金適用于收益還原法。(三)公式與計(jì)算步驟1．適用公式

估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格=比較低案例土地價(jià)格×交易情況修正×日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正×年期修正土地市場(chǎng)年租金=土地單位面積價(jià)格×土地還原率÷[1-1/（1+土地還原率）土地收益年期]2．計(jì)算步驟

(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析1．試題難點(diǎn)

(1)市場(chǎng)比較法測(cè)算中，交易日期修正指數(shù)(地價(jià)指數(shù))的確定。在計(jì)算地價(jià)指數(shù)時(shí)，應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是根據(jù)不同時(shí)段的地價(jià)變動(dòng)差異，分段計(jì)算；二是根據(jù)地價(jià)變動(dòng)的不同規(guī)律，采用不同的公式計(jì)算。

1)如果某類用地的地價(jià)變動(dòng)用百分點(diǎn)形式表示，通常表述為地價(jià)以某年為基期，以后平均每年(或每月)增加幾個(gè)百分點(diǎn)。則基期年的地價(jià)指數(shù)為100，以后某一時(shí)點(diǎn)的地價(jià)指數(shù)為：

地價(jià)指數(shù)=∑ni×ri+100(i=1t)

式中：n代表年(月)數(shù)；r表示每年(月)增加的百分點(diǎn)；i表示不同期間；t表示期間數(shù)。

2)如果地價(jià)變動(dòng)用環(huán)比形式表示，通常表述為地價(jià)在某一期間平均每年(月)遞增百分之幾，則基期年的地價(jià)指數(shù)為100(基期年可根據(jù)情況確定，不影響計(jì)算結(jié)果，但只能有一個(gè)基期年)，以后某一時(shí)點(diǎn)的地價(jià)指數(shù)計(jì)算公式為：地價(jià)指數(shù)=∏(1+ri)ni×100(i=1t)

式中：n代表年(月)數(shù)；r表示年(月)遞增百分比；i表示不同期間;t表示期間數(shù)。根據(jù)本題所提供資料，估價(jià)對(duì)象所在城市商業(yè)用地價(jià)格以201*年6月為基期，在

201*年6月至201*年6月間，平均每月上漲0．2個(gè)百分點(diǎn)，在201*年7月至201*年10月間，平均每月上漲0．1個(gè)百分點(diǎn)，則地價(jià)指數(shù)的計(jì)算應(yīng)采用上述第一個(gè)累加公式。

例如，交易實(shí)例A2的交易日期為201*年7月，則其地價(jià)指數(shù)為：地價(jià)指數(shù)=24×0．2+1×0．1+100=104．9

(2)土地市場(chǎng)年租金的計(jì)算。與一般收益還原法不同，求取土地市場(chǎng)年租金，是在土地價(jià)格已知的情況下，用適當(dāng)?shù)耐恋剡�原率，反求土地純收益(年凈租金)，本題未明確租賃費(fèi)用問題，在此假定年凈租金即為市場(chǎng)年租金。計(jì)算中有兩個(gè)難點(diǎn)。1)選擇計(jì)算公式。應(yīng)選用有限年期土地還原法計(jì)算公式，并將其形式變化為：a=P×r÷[11/(1+r)n]

2)確定土地收益年期。土地未來收益年期應(yīng)從估價(jià)期日起計(jì)，至土地使用年期屆滿為止。待估土地出讓時(shí)間為201*年10月，出讓年期40年，估價(jià)期日為201*年10月，則土地收益年期為36年。2．常見錯(cuò)誤分析

(1)市場(chǎng)比較法測(cè)算中地價(jià)指數(shù)取值錯(cuò)誤。應(yīng)試者往往忽略地價(jià)變動(dòng)表述上的差異，將兩種不同的增長(zhǎng)方式相混淆，造成地價(jià)指數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤。(2)土地使用年期修正錯(cuò)誤。當(dāng)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的土地使用年期不一致時(shí)，應(yīng)將比較實(shí)例土地使用年期下價(jià)格統(tǒng)一修正為估價(jià)對(duì)象土地使用年期下價(jià)格。常見錯(cuò)誤是作了反向修正，誤將估價(jià)對(duì)象價(jià)格修正為各比較實(shí)例土地使用年期下價(jià)格。

(3)計(jì)算土地市場(chǎng)年租金時(shí)，土地收益年期取值錯(cuò)誤，誤用了土地出讓年期40年。土地年租金評(píng)估與土地價(jià)格評(píng)估類似，土地年租金也對(duì)應(yīng)某一估價(jià)期日。因此，在測(cè)算年租金時(shí)，土地收益年期應(yīng)從估價(jià)期日開始計(jì)算，本題中的土地收益年期應(yīng)為36年。

[典型例題：00實(shí)務(wù)的第2題]

解析：收益法+市場(chǎng)計(jì)較法注意比較案例的選擇，建立可比基礎(chǔ)、估價(jià)結(jié)果的確定。

[00年實(shí)務(wù)第2題]

C市的某企業(yè)擬購進(jìn)A市的宗地H，委托某土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)宗地H的轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委估宗地進(jìn)行調(diào)查并取得了相關(guān)資料。請(qǐng)依據(jù)下面所列資料，評(píng)估出宗地H于1999年7月31日的市場(chǎng)價(jià)格(計(jì)算地價(jià)時(shí)，案例選擇不少于4個(gè))。

開發(fā)程度說明：“表示宗地外”七通一平”和宗地內(nèi)“三通一平”；表示宗地外“七通一平”和宗地內(nèi)“五通一平”；表示宗地內(nèi)外“七通一平”。

區(qū)域因素和個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的修正系數(shù)說明(有關(guān)系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得)：數(shù)字為負(fù)的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差；數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好；數(shù)值表示對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。

(2)其他資料：A市的地價(jià)指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎(chǔ)上增加10個(gè)百分點(diǎn)。A市的容積率對(duì)地價(jià)的影響是：容積率以2為100％，

當(dāng)容積率每升高或降低0．1時(shí)，宗地單位地價(jià)上漲率增加或減少4個(gè)百分點(diǎn)。A市商業(yè)用地還原率為4％。1997年和1998年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從“三通一平”到“五通一平”的費(fèi)用平均為每平方米45元。標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題

1．明確題目要求。本題要求評(píng)估宗地H于1999年7月31日的土地使用權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，并要求評(píng)估過程中，比較案例選擇不少于4個(gè)。2．梳理及篩選有關(guān)資料。首先需明確估價(jià)對(duì)象情況，如估價(jià)時(shí)點(diǎn)、所在城市、土地用途、擬交易方式等。然后，按照市場(chǎng)比較法選擇比較案例的有關(guān)技術(shù)要求(相同市場(chǎng)條件、相同供需圈、相同用途、相同交易類型等)，對(duì)題目中給出的9個(gè)交易案例進(jìn)行篩選，容易選出的是A01、A04、A063個(gè)比較案例，A03因交易類型為租賃，很容易漏選。但仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，A03給出的雖為租金水平，但很容易轉(zhuǎn)化為價(jià)格，也可作為比較案例。

3．審查關(guān)鍵點(diǎn)，謹(jǐn)防誤用。審題過程中還要弄清某些細(xì)節(jié)問題，如：①各比較案例的價(jià)格類型是否統(tǒng)一，本題中各案例價(jià)格既有單位面積地價(jià)，也有樓面地價(jià)，計(jì)算過程中需按照題目要求進(jìn)行統(tǒng)一，在沒有要求的情況下，可統(tǒng)一為單位面積地價(jià)；②弄清修正系數(shù)的比較基準(zhǔn)，要特別注意區(qū)域因素和個(gè)別因素對(duì)地價(jià)的修正系數(shù)說明，這直接關(guān)系到因素條件指數(shù)的取值正確與否。(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

從題目要求和已知條件，很容易想到應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主，但比較案例A03未直接給出地價(jià)，需借助收益還原法將其租金還原為價(jià)格。2．解題思路

①首先根據(jù)市場(chǎng)比較法技術(shù)要求，對(duì)各交易案例進(jìn)行篩選，選出4個(gè)符合要求的案例作為比較案例；②對(duì)所選各比較案例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。將樓面地價(jià)換算為單位面積地價(jià)，利用收益還原法，將案例A03的租金還原為價(jià)格；③根據(jù)地價(jià)增長(zhǎng)情況及容積率與地價(jià)的關(guān)系，編制地價(jià)指數(shù)表和容積率修正系數(shù)表；④對(duì)各比較案例地價(jià)進(jìn)行開發(fā)程度修正；⑤根據(jù)所確定的各因素修正指數(shù)，按照市場(chǎng)比較法計(jì)算公式，分別對(duì)4個(gè)比較案例進(jìn)行土地使用年期、容積率、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，得到4個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格；⑥采用適當(dāng)方法，將4個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格綜合為待估宗地地價(jià)。(三)公式與計(jì)算步驟1．本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式(1)市場(chǎng)比較法適用公式

比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×年期修正×容積率修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正(2)收益還原法基本公式P=a÷r×[11/（1+r）n]

式中：P為土地價(jià)格；a為土地凈收益，即年凈租金；r為土地還原率；n為土地使用年期，本題可直接采用待估宗地土地使用年期。2．計(jì)算步驟(1)解題思路

先選擇比較案例，然后建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，再應(yīng)用市場(chǎng)比較法等評(píng)估宗地地價(jià)。(2)案例選擇

根據(jù)比較法評(píng)估需要，按照相同市場(chǎng)條件、相同供需圈、相同用途的要求，根據(jù)題目給的各案例條件，可以作為本評(píng)估對(duì)象的比較案例是A01、A03、A04、A06，將此4個(gè)案例作為初選案例。(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析1．試題難點(diǎn)

本試題旨在綜合考察采用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)案例選擇的要求、統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)的方法及比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算步驟等。這種綜合計(jì)算題的題目?jī)?nèi)容往往較多，在審題過程中應(yīng)注意抓住主要精神，對(duì)于本題來說，首先應(yīng)明確其主要考察的估價(jià)方法為市場(chǎng)比較法；其次要明確考察的具體內(nèi)容，包括如何選擇案例、如何統(tǒng)一交易價(jià)格基礎(chǔ)、如何進(jìn)行修正等。明確了這些內(nèi)容，即可以進(jìn)行解題。2．常見問題分析

(1)選擇案例的原則和要求是本題要考察的主要內(nèi)容之一。根據(jù)市場(chǎng)比較法的技術(shù)要求，比較案例應(yīng)與評(píng)估對(duì)象處于相同的市場(chǎng)條件、相同供需圈范圍，并且用途相同，因此在題目提供的9個(gè)案例中，只有A01、A03、A04、A06能夠作為比較案例。應(yīng)試者比較容易漏選的是A03案例，因?yàn)锳03是租賃案例，許多應(yīng)試者認(rèn)為其交易方式與評(píng)估目的不同，因此不能作為比較案例。其實(shí)A03雖然是租賃案例，但是可以通過一定的計(jì)算方法將其租金轉(zhuǎn)化為價(jià)格，即利用收益還原法將其土地租金還原為土地價(jià)格，使其變?yōu)榭杀劝咐�。容易誤選的案例是B01，選擇這一案例的問題在于一方面交易類型不同，抵押。與轉(zhuǎn)讓在價(jià)格關(guān)系上存在著較大的區(qū)別；二是處于不同的城市，不屬于同一供需圈，在價(jià)格上不可比，因此不能作為比較案例。

(2)由于A06案例的交易價(jià)格是樓面地價(jià)，而其他案例交易價(jià)格和評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)格都是單位土地面積價(jià)格，因此應(yīng)將A06的樓面地價(jià)修正為單位土地面積價(jià)格。

(3)由于A03是租賃案例，應(yīng)將其租金還原為價(jià)格。為了不用進(jìn)行年期修正，可直接將其還原為38年(評(píng)估對(duì)象的土地使用權(quán)年限)期的價(jià)格。當(dāng)然也可以將其還原為商業(yè)用地40年期的價(jià)格，但后面需進(jìn)行年期修正。許多應(yīng)試者將其按40年還原價(jià)格，但后面不進(jìn)行年期修正，從而造成錯(cuò)誤。

(4)編制期日修正指數(shù)相對(duì)比較簡(jiǎn)單，按每年增加10個(gè)百分點(diǎn)進(jìn)行計(jì)算。

(5)容積率修正容易出現(xiàn)錯(cuò)誤的是少數(shù)應(yīng)試者將A06的樓面地價(jià)不轉(zhuǎn)化為地面地價(jià)直接進(jìn)行修正，或不進(jìn)行修正，這都是不正確的。(6)開發(fā)程度調(diào)整主要涉及A01和A06，根據(jù)題意由宗地內(nèi)“三通一平”到“五通一平”開發(fā)費(fèi)為45元／平方米，因此應(yīng)將該兩宗地的單位地價(jià)分別加45元／平方米；A03和A04的開發(fā)程度與評(píng)估對(duì)象一致，不用進(jìn)行修正。

(7)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正是最容易出錯(cuò)的地方，這里的問題同樣是如何確認(rèn)待估宗地與比較案例之間的比較關(guān)系問題，許多應(yīng)試者不注意或弄不清是以誰為比較基礎(chǔ)、修正系數(shù)的正負(fù)分別表示什么優(yōu)劣關(guān)系等，這方面內(nèi)容可參見前面所講的試題。

(8)各案例比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算是將所確定的修正指數(shù)代人修正公式進(jìn)行計(jì)算。這方面的問題與要求可參見簡(jiǎn)單計(jì)算題試題5的點(diǎn)評(píng)。(9)最終價(jià)格的確定可采用不同的方法，但不管采用什么方法均應(yīng)充分說明理由。本題案例A06的比準(zhǔn)價(jià)格與另外三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格相差較大，因此許多應(yīng)試者往往不注意這一情況而直接進(jìn)行簡(jiǎn)單平均，從而引起錯(cuò)誤。

（六）、市場(chǎng)比較法+成本法（1道例題）

以市場(chǎng)比較法為主線，其各比較案例地價(jià)需借助其他方法(如成本逼近法、收益還原法等)得到。[典型例題：02實(shí)務(wù)的第3題]

解析：承租土地使用權(quán)評(píng)估。市場(chǎng)比較法+成本法+收益法，注意年期修正。

[02實(shí)務(wù)第三題]

某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán)，并于201*年9月1日與當(dāng)?shù)卣�府簽訂了該宗地的�?guó)有土地租賃協(xié)議，租期20年，實(shí)際支付的年租金為10元／平方米。A宗地土地面積為30000平方米，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下：

(1)B宗地：占地45畝，于1998年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時(shí)根據(jù)所在區(qū)域的市場(chǎng)行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費(fèi)，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到七通一平的開發(fā)程度，共花費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)540萬元。據(jù)調(diào)查，從1998年9月1日到201*年9月1日期間，征地費(fèi)用和達(dá)到七通一平的土地開發(fā)費(fèi)用分別上漲了20％和30％。

(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到三通一平的開發(fā)程度。按照201*年9月的市場(chǎng)行情，該宗地若出租經(jīng)營(yíng)，每年土地凈收益可達(dá)55萬元。

(3)D宗地：占地3．5公頃，于201*年9月以國(guó)家作價(jià)入股方式取得，40年期、"七通一平"條件下作價(jià)425元／平方米。宗地交易情況區(qū)域因素個(gè)別因素B宗地-4％-2％5％C宗地05％-1％D宗地2％-7％-5％

表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負(fù)值表示案例宗地比A宗地的對(duì)應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。根據(jù)當(dāng)?shù)?01*年9月的土地市場(chǎng)狀況，從征地到完成七通一平的土地開發(fā)需要1年的時(shí)間，土地開發(fā)費(fèi)分季度投入，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投入；設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為1．5％，需按季度按復(fù)利計(jì)算利息；土地開發(fā)的投資回報(bào)率為10％；土地增值收益率為20％；土地還原率取6％。

相對(duì)A宗地而言，其50年土地使用權(quán)價(jià)格因開發(fā)程度不同而有差異：達(dá)到七通一平時(shí)地價(jià)比五通一平高100元／平方米，達(dá)到五通一平時(shí)地價(jià)比三通一平高60元／平方米。根據(jù)以上條件，試回答以下問題：

(1)以B、C、D作為比較案例，利用市場(chǎng)比較法測(cè)算宗地A于201*年9月1日的土地價(jià)格；(2)測(cè)算宗地A于201*年9月1日的市場(chǎng)年租金；

(3)測(cè)算宗地A于201*年9月1日的承租土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)準(zhǔn)答案：綜合計(jì)算題

該題型主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計(jì)算得到。如以剩余法為主線，其中預(yù)期開發(fā)價(jià)值需借助市場(chǎng)比較法或收益還原法求得；再如以收益還原法為主線，房屋現(xiàn)值需借助重置成本法得到；或以市場(chǎng)比較法為主線，其各比較案例地價(jià)需借助其他方法(如成本逼近法、收益還原法等)得到。解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主，還有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會(huì)給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時(shí)不能采用，如實(shí)際租金、實(shí)際建安造價(jià)、實(shí)際土地取得費(fèi)、實(shí)際出讓地價(jià)等。應(yīng)試者

一定要注意甄別，除非實(shí)際情況與估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀標(biāo)準(zhǔn)一致，或是評(píng)估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無論收益還是成本費(fèi)用，均應(yīng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn)，而不能用實(shí)際值。

但同時(shí)也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實(shí)際支付費(fèi)用或獲取收益情況符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)客觀標(biāo)準(zhǔn)，直接采用實(shí)際值也未嘗不可，這就要求應(yīng)試者仔細(xì)閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

從題目要求和已知條件，很容易想到應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主，但各比較案例價(jià)格并未直接給出，需要借助其他方法間接求得，宗地B、C分別給出了征地資料和出租資料，可分別利用成本逼近法和收益還原法測(cè)算得到地價(jià)，宗地D地價(jià)需做年期修正。至于宗地A的市場(chǎng)租金和承租土地使用權(quán)價(jià)格，則可在評(píng)估得到宗地A地價(jià)的基礎(chǔ)上，利用收還原法進(jìn)一步測(cè)算得到。2．解題思路

(1)首先測(cè)算各比較案例(宗地B、C、D)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的50年期土地使用權(quán)價(jià)格。即：①利用成本逼近法推算宗地B價(jià)格；②利用收益還原法推算宗地C價(jià)格；③通過年期修正得到宗地D價(jià)格。

(2)利用市場(chǎng)比較法，對(duì)通過測(cè)算得到的B、C、D宗地價(jià)格分別進(jìn)行交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素及開發(fā)程度修正，得到三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格；采用適當(dāng)方法對(duì)三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行平均，計(jì)算得到待估宗地A價(jià)格。

(3)在評(píng)估得到宗地A價(jià)格基礎(chǔ)上，利用收益法測(cè)算其年市場(chǎng)租金。因試題未明確土地租賃費(fèi)用問題，故假定年凈租金即為市場(chǎng)年租金。(4)計(jì)算宗地A市場(chǎng)租金與實(shí)際租金的差額得到年盈余租金，選擇適當(dāng)?shù)某凶馔恋厥褂脵?quán)還原率，利用收益還原法將年盈余租金還原為承租土地使用權(quán)價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟1．本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式(1)成本逼近法基本公式：

土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益)×年期修正系數(shù)(2)市場(chǎng)比較法基本公式：

比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正(3)收益還原法涉及的基本公式：

1)求取C宗地50年期土地使用權(quán)價(jià)格公式：P=a/r×[1-1/（1+r）n]

式中：P為土地價(jià)格；a為土地凈收益；r為土地還原率；n為土地使用年期。2)求取宗地A市場(chǎng)年租金公式：a=P×r/[1-1/（1+r）n]

式中：a為土地年租金(不含各項(xiàng)費(fèi)用)；P為宗地A價(jià)格；r為土地還原率；n為土地使用年期。

3)求取宗地A承租土地使用權(quán)價(jià)格公式：P=PR/r×[1-1/（1+r）n]

式中：P為承租土地使用權(quán)價(jià)格；PR為土地盈余租金；r為承租土地使用權(quán)還原率；n為收益年期。2．計(jì)算步驟題解一：(1)確定評(píng)估思路

1)明確地價(jià)定義。為五通一平條件下、50年期、工業(yè)用地、于201*年9月1日的土地使用權(quán)價(jià)格。

2)確定評(píng)估思路。先選用成本逼近法和收益還原法分別測(cè)算宗地B、C土地使用權(quán)價(jià)格；然后選用市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地A價(jià)格。利用收益法測(cè)算宗地A的市場(chǎng)租金。

利用收益還原法測(cè)算宗地A的承租土地使用權(quán)價(jià)格。(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析1，試題難點(diǎn)

(1)評(píng)估思路的確定。本題設(shè)問較多，且交易案例資料并未直接給出地價(jià)，要求應(yīng)試者能夠透過復(fù)雜的信息，抓住關(guān)鍵問題(求取A宗地地價(jià))，并理出解決問題的主線(采用市場(chǎng)比較法)；然后再考慮哪些條件還不具備，需借助什么方法間接求出；最后考慮A宗地年租金及承租土地使用權(quán)價(jià)格的求取方法。

(2)利用成本逼近法測(cè)算B宗地地價(jià)過程中利息的計(jì)算，尤其是計(jì)息期的確定。根據(jù)題意，土地開發(fā)費(fèi)按季度等額均勻投入，按季度、復(fù)利

計(jì)息，整個(gè)開發(fā)期為1年，在均勻投入的前提下(可等同于在各季度中點(diǎn)投入)，則第一季度投入開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期為3．5(0．5+3)季度，以后各季度投入開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期依次為2．5、1．5和0．5季度。土地取得費(fèi)的計(jì)息期則應(yīng)為4個(gè)季度。

(3)承租土地使用權(quán)價(jià)格測(cè)算。求取承租土地使用權(quán)價(jià)格關(guān)鍵在于合理確定盈余租金、收益年期和承租土地使用權(quán)還原率。盈余租金即為市場(chǎng)租金與實(shí)際租金的差額，市場(chǎng)租金可根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格還原得到；收益年限為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余租期，即20年；依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高1個(gè)百分點(diǎn)左右，故承租土地使用權(quán)還原率取7％較為合理。2．常見錯(cuò)誤分析

(1)缺少評(píng)估思路或敘述不清。說明評(píng)估思路是解答綜合計(jì)算題的重要步驟，也是進(jìn)行具體測(cè)算的基礎(chǔ)，應(yīng)試者不容忽視。

(2)成本逼近法測(cè)算中易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：①未統(tǒng)一費(fèi)用單位或換算錯(cuò)誤；②利息計(jì)算錯(cuò)誤，如未按季度計(jì)息或計(jì)息期有誤；③缺少土地使用權(quán)年期修正等。

(3)在市場(chǎng)比較法評(píng)估中，未看清各因素條件的比較基準(zhǔn)，造成條件指數(shù)取值錯(cuò)誤。本題中交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正均以待估宗地為基準(zhǔn)，即待估宗地條件指數(shù)為100，亦即這三項(xiàng)因素修正其分子為100，分母為比較案例宗地條件指數(shù)。

(4)未進(jìn)行土地開發(fā)程度修正或修正錯(cuò)誤。待估宗地A與各比較案例土地開發(fā)程度存在差異，需根據(jù)題目所給資料，以宗地A為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。土地開發(fā)程度修正既可在交易情況及區(qū)域因素、個(gè)別因素修正之前進(jìn)行，也可在其后進(jìn)行，計(jì)算結(jié)果會(huì)略有不同。

但題目中明確了土地開發(fā)程度修正取值是基于50年期土地使用權(quán)考慮的，因此，必須先將各比較案例價(jià)格統(tǒng)一為50年期價(jià)格后，再進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。

(5)承租土地使用權(quán)價(jià)格測(cè)算中易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：①不考慮投資風(fēng)險(xiǎn)差異，承租土地使用權(quán)還原率直接采用出讓土地使用權(quán)還原率6％；②收益年期錯(cuò)誤地采用了50年，正確的應(yīng)為租約年期20年。

第二部分簡(jiǎn)單計(jì)算題[共10道題]（一）、收益法（3道例題）[典型例題：04年實(shí)務(wù)第1題]解析：自用部分虛擬收益、年期修正。

[04實(shí)務(wù)第一題]

M公司于201*年11月1日以13428萬元在A市購買了一棟寫字樓，總建筑面積為15000平方米，占用土地面積12480平方米，該寫字樓除10000平方米自用外，其余部分用于出租。201*年11月1日，M公司為核實(shí)資產(chǎn)，需對(duì)該土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

經(jīng)調(diào)查，該寫字樓所占土地為201*年11月1日取得的國(guó)有出讓土地，出讓年期為50年，寫字樓于201*年11月1日建成，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為每建筑平方米2300元，房屋耐用年限為60年，殘值率為2％。該寫字樓現(xiàn)時(shí)出租部分的月租金為每建筑平方米60元，比市場(chǎng)同類物業(yè)平均月租金低5元，市場(chǎng)平均空置率為10％，出租經(jīng)營(yíng)過程中的營(yíng)業(yè)稅為年租金的5％，維修費(fèi)為重置價(jià)的2％，管理費(fèi)為年租金的3％(以實(shí)有建筑面積計(jì)算，不考慮空置)，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0．2％，房產(chǎn)稅為原造價(jià)70％的1．2％。目前該類物業(yè)的建筑造價(jià)為每平方米2500元，房屋還原利率及土地還原利率分別為8％和6％。請(qǐng)根據(jù)上述資料測(cè)算該土地于201*年11月1日的單位面積地價(jià)和總地價(jià)。

2．解題思路

由于題目中并未直接給出土地的收益費(fèi)用資料，需從房地純收益中剝離出土地純收益，再采用適當(dāng)?shù)氖找孢�原法公式計(jì)算土地價(jià)格。具體思路為：①從房地總收益中扣除房地總費(fèi)用得到房地純收益；②根據(jù)房屋重置價(jià)格計(jì)算房屋現(xiàn)值，結(jié)合房屋還原率計(jì)算房屋純收益；③從房地純收益中扣除房屋純收益得到土地純收益；④根據(jù)土地純收益、土地還原率計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟1．適用公式

土地價(jià)格=土地純收益／土地還原率×[11／(1+土地還原率)土地收益年期]土地純收益=房地純收益房屋純收益房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析1．試題難點(diǎn)

本題的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

(1)資料選用。①題目中分別給出了寫字樓的實(shí)際租金和市場(chǎng)租金，房屋建造時(shí)的實(shí)際造價(jià)和估價(jià)期日的客觀造價(jià)，應(yīng)試者需根據(jù)收益還原法原理，從中選取恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)用于計(jì)算；

②根據(jù)題意，寫字樓除10000平方米自用外，其余部分用于出租，自用部分是否計(jì)算收益是本題的一個(gè)難點(diǎn)。

(2)房屋折舊的計(jì)算。如果不考慮土地使用年期的影響，房屋折舊年限通常采用房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限。但當(dāng)房屋的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束時(shí)，考慮到現(xiàn)行法律對(duì)土地使用年期屆滿的有關(guān)規(guī)定，房屋折舊年限應(yīng)從房屋建成年月起計(jì)至土地使用年期屆滿為止，且不計(jì)殘值，這一點(diǎn)應(yīng)試者很容易忽略。2．常見錯(cuò)誤分析

(1)解題步驟不清或缺少某些步驟。如缺少方法選擇說明、缺少算式等。

(2)房地年總收益計(jì)算錯(cuò)誤。①在計(jì)算房地總收益時(shí)，錯(cuò)誤地選用了實(shí)際租金，或?qū)⒃伦饨甬?dāng)作了年租金；②未計(jì)算寫字樓自用部分的收益；③未考慮寫字樓的正�？罩玫取�

(3)房地年費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤。①計(jì)算管理費(fèi)時(shí)誤扣了空置建筑面積；②計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)誤用了重置價(jià)乘以相應(yīng)稅率；③計(jì)算房屋年折舊額時(shí)，未考慮土地使用年期的影響等。

(4)房屋現(xiàn)值計(jì)算錯(cuò)誤。計(jì)算房屋現(xiàn)值時(shí)，錯(cuò)將房屋的原造價(jià)當(dāng)作了重置價(jià)。

(5)土地收益年期確定錯(cuò)誤。土地收益年期誤用了土地出讓年期50年或房屋折舊年期49年，正確的應(yīng)從估價(jià)期日開始計(jì)算，至土地使用年期屆滿為止，應(yīng)為46年。

(6)地價(jià)結(jié)果不符合題目要求，只計(jì)算了土地單位面積價(jià)格或總價(jià)格中的一種。

[典型例題：00年理論第2題]

解析：注意押金收益，典型收益法計(jì)算題。

[00年理論第二題]

現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。201*年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下：(1)在當(dāng)?shù)�，�?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費(fèi)用15萬元，此外出租時(shí)可收取押金60萬元，押金收益率為5％；(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價(jià)為每建筑平方米4000元；(3)土地還原率為6％，建筑物還原率為8％。

試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于201*年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格。標(biāo)準(zhǔn)答案：

(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

分析估價(jià)對(duì)象，這是一宗房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生收益，而評(píng)估其中土地價(jià)格的案例。有收益的房地產(chǎn)一般適用收益還原法。題中沒有關(guān)于估價(jià)對(duì)象土地的成本、市場(chǎng)上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價(jià)方法應(yīng)選用收益還原法。(三)公式與計(jì)算步驟1．本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式

房地年純收益：房地年總收益年總費(fèi)用。建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率土地年純收益：房地年純收益建筑物年純收益

有限年期土地價(jià)格=土地年純收益/土地還原率[1-1/（1+土地還原率）剩余使用年數(shù)]2．計(jì)算步驟

(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析1．難點(diǎn)

(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地剩余使用年限的關(guān)系，對(duì)未來土地價(jià)格的年期修正將產(chǎn)生影響。

(2)土地年純收益的計(jì)算。本題的土地純收益應(yīng)通過土地剩余技術(shù)從房地純收益中分離出來，而房地純收益又由房地年總收益中分離。其中有3個(gè)難點(diǎn)：

●計(jì)算房地年總收益時(shí)，應(yīng)考慮押金應(yīng)用等各類可收益因素。

●計(jì)算土地純收益時(shí)，不宜直接從房地年總收益中扣除建筑物年純收益。盡量先分步計(jì)算房地年純收益，在扣除建筑物年純收益之后計(jì)算出土地年純收益。

●計(jì)算建筑物年純收益時(shí)，涉及建筑物現(xiàn)值和建筑物還原率的計(jì)算或選用。其中，建筑物現(xiàn)值計(jì)算可能涉及通過折舊或成新度計(jì)算方式的選擇、經(jīng)濟(jì)耐用年限和剩余土地使用年限的關(guān)系等問題，應(yīng)加以注意。

(3)資料涉及對(duì)象的分類。在審題時(shí)就要明確所給收益、費(fèi)用等資料往往是房地合一的，重置價(jià)格、耐用年限等則針對(duì)建筑物，應(yīng)將資料按照其對(duì)應(yīng)的對(duì)象分清類別，這樣有助于理清思路。2．常見錯(cuò)誤分析

(1)沒有解題思路說明。本題所給條件既有收益、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等收益還原法必須的資料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的資料，所以解題思路是必須說明的。

(2)房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算。收益還原法要求純收益必須以年計(jì)算，這是收益還原法幾乎必考的項(xiàng)目，例如租金水平按日、月計(jì)算，都必須相應(yīng)折算成年租金收益。

(3)房地總收益計(jì)算中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤，這是對(duì)出租型房地產(chǎn)收入構(gòu)成理解不全面、不準(zhǔn)確的表現(xiàn)。押金運(yùn)用收益的處理也是收益還原法常見的考點(diǎn)。有的答卷不是計(jì)算一年的押金運(yùn)用收益，而是直接加上押金，或者不在房地總收益中計(jì)算押金運(yùn)用收益，而將年押金運(yùn)用收益進(jìn)行還原，加在最后價(jià)格計(jì)算結(jié)果中，這些處理都是錯(cuò)誤的。(4)建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率。

有的答卷以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)，這是對(duì)建筑物年純收益理解錯(cuò)誤的結(jié)果。建筑物現(xiàn)值計(jì)算方法錯(cuò)誤。

(5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤。土地使用權(quán)獲得時(shí)間與估價(jià)期日不是同一時(shí)間，即在估價(jià)期日土地剩余使用年限要經(jīng)過判斷、計(jì)算，這是收益還原法必考項(xiàng)目，要特別注意題中關(guān)于這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的交代。本題土地剩余使用年限為505=45年。

(6)沒有計(jì)算土地單位面積價(jià)格。題中沒有明確要求計(jì)算土地單位面積價(jià)格，但是土地估價(jià)工作的一般要求是在條件允許的情況下，既要有總價(jià)格形式，也要有單價(jià)形式，每道計(jì)算題都要檢查是否有土地面積，能否計(jì)算土地單位面積價(jià)格。

(7)解題思路混亂。這種情況一般是沒有判斷出估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)方法，因此也沒有正確的解題思路和步驟，在關(guān)鍵步驟上項(xiàng)目搭配混亂，這種情況一般得分很低。遇到不能理解的題時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照記憶爭(zhēng)取盡量多地計(jì)算出部分步驟，算對(duì)一步是一步，爭(zhēng)取得分。

[典型例題：環(huán)球習(xí)題第15題]

解析：年總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括年折舊，月租金要轉(zhuǎn)換成年租金。

計(jì)算題15、

現(xiàn)有一宗地，占地面積為100平方米，1999年11月通過出讓方式取得土地使用權(quán)，使用年期為50年。201*年11月建成一房屋，該房屋建筑面積為250平方米，現(xiàn)全部用于出租。根據(jù)以下資料，評(píng)估該宗土地201*年11月的價(jià)格。(1)該房屋用于出租，每年收取押金6萬元，平均每月租金收入為4萬元，平均每月總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為2萬元；(2)該房屋耐用年限為50年，目前的重置價(jià)格為每建筑平方米6000元，假設(shè)殘值率為0；(3)押金收益率為9％；

(4)土地還原利率為6％，建筑物還原利率為8％。[解]該宗土地有收益，適合于運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估。(1)計(jì)算該不動(dòng)產(chǎn)總收益：年租金收益：4×12=48(萬元)年押金收益：6×9％＝0．54(萬元)年總收益；48+0．54＝48．54(萬元)(2)計(jì)算該不動(dòng)產(chǎn)的年總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：年總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝2×12＝24(萬元)

(3)該房地產(chǎn)的年凈收益＝48．5424＝24．54(萬元)

(4)建筑物現(xiàn)值采用成本法測(cè)算，房屋的建成比土地使用權(quán)晚兩年，因此，

房屋的使用年限為48年。所以建筑物現(xiàn)值＝6000×250×(48-3)/48=140.625萬元。(5)建筑物年凈收益＝140．625×8％=11.25(萬元)

(6)土地年凈收益＝24．5411．25=13．29(萬元)

（二）、成本法（3道例題）

[典型例題：02年實(shí)務(wù)第1題]

解析：年期的分別修正，典型該考點(diǎn)特色題目，計(jì)息期。

[02實(shí)務(wù)第一題]

某企業(yè)于201*年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國(guó)有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元／平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到"五通一平"(通路、通電、通水、通訊、排水及場(chǎng)地平整)。

201*年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))平均為10萬元／畝，"五通一平"土地開發(fā)費(fèi)為8萬元／畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5．5％，投資利潤(rùn)率為10％，土地還原率為6％，50年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于201*年12月31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)答案：(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

本題主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法評(píng)估。2．解題思路

由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應(yīng)與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年。

基本思路：先根據(jù)題目所給條件確定評(píng)估方法；然后分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息和利潤(rùn)；將以上各項(xiàng)相加得到無限年期土地成本價(jià)格；將無限年期土地成本價(jià)格和50年期土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，均修正為49年期價(jià)格；將修正后價(jià)格加總得到所求地價(jià)。(三)公式與計(jì)算步驟1．適用于該宗地的計(jì)算公式

土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn))×年期修正系數(shù)+土地出讓金×年期修正系數(shù)：(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析1．試題難點(diǎn)

對(duì)于成本逼近法應(yīng)用的測(cè)試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的是，本題更偏重對(duì)應(yīng)試者估價(jià)能力的考察，且在以下兩方面增加了難度：(1)某些條件比較隱諱。本題未給出土地增值收益率，土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn)，要求應(yīng)試者能夠做出判斷。

(2)土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，需確定土地剩余使用年期并做相應(yīng)修正。因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年。在對(duì)土地成本價(jià)格和土地出讓金進(jìn)行年期修正時(shí)，要考慮成本價(jià)格(無限年期)和土地出讓金(50年期)在土地使用年期上的差異，采用不同的修正公式。2．常見錯(cuò)誤分析

(1)解題步驟不夠清晰或缺少某些步驟。如對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)的計(jì)算只用一個(gè)算式表述，或前面缺少解題方法說明等。

(2)未統(tǒng)一價(jià)格單位或面積換算錯(cuò)誤。解題過程中各項(xiàng)費(fèi)用與價(jià)格單位要統(tǒng)一，中間過程既可使用"元／平方米"，也可使用"萬元／畝"，但最終單位地價(jià)要換算成"元／平方米"。面積換算是成本逼近法考題中的一個(gè)重要考點(diǎn)，歷次考試多有涉及，""畝"與"平方米"之間的換算，可采用"1畝=666．67平方米"或"1畝=1/0．0015平方米"。

(3)利息計(jì)算中計(jì)息期取值錯(cuò)誤。需計(jì)算利息的項(xiàng)目為土地取得費(fèi)與土地開發(fā)費(fèi)，但計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期即1年，土地開發(fā)費(fèi)在均勻投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其計(jì)息期為0．5年。應(yīng)試者往往不考慮土地取得費(fèi)與土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息差異，計(jì)息期均按一年或半年計(jì)算。

本題土地開發(fā)周期未超過1年，在按年計(jì)息的前提下，可按單利計(jì)算利息，若開發(fā)周期在一年以上，則需按復(fù)利計(jì)算。

(4)利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地開發(fā)費(fèi)與土地取得費(fèi)之和，利息一般不作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)。

(5)未做年期修正或修正錯(cuò)誤。如：未考慮土地成本價(jià)格與土地出讓金在使用年期上的不同，均按無限年期將兩者一并修正為49年期價(jià)格；或僅對(duì)土地成本價(jià)格進(jìn)行年期修正；或錯(cuò)將土地剩余使用年期確定為50年。

[典型例題：00年理論第1題]

解析：新開發(fā)土地，注意可供出讓系數(shù)。

[00年理論第一題]

某開發(fā)區(qū)土地開發(fā)完成后，需評(píng)估出讓土地的底價(jià)。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達(dá)到“七通一平”，可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80％。出讓土地使用年限為50年。

開發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))為15萬元／畝；土地開發(fā)費(fèi)為10萬元／畝，在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期20個(gè)月，貸款月利率為1％，按月計(jì)算復(fù)利；土地開發(fā)的投資回報(bào)率要求達(dá)到20％，土地增值收益率要求達(dá)到10％，土地還原率取8％。請(qǐng)根據(jù)以上資料評(píng)估出該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題

(1)明確估價(jià)對(duì)象，考慮方法選用。本試題中的估價(jià)對(duì)象為開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的可供出讓的土地，適合采用成本逼近法。(2)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。題中沒有具體要求估價(jià)期日，相當(dāng)于開發(fā)完成后直接出讓，不需要另外的時(shí)間修正。

(3)明確價(jià)格類型。要求評(píng)估出讓土地使用權(quán)年限為50年的開發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)，通常情況下應(yīng)計(jì)算單位面積的價(jià)格，價(jià)格單位表述為元／平方米。

(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的都是有關(guān)土地開發(fā)過程中的土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)、土地增值收益率、出讓年限、土地還原率等資料和數(shù)據(jù)，可直接滿足成本逼近法計(jì)算的需要。(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的土地估價(jià)(特別是針對(duì)出讓底價(jià)評(píng)估)多采用成本逼近法。根據(jù)題意，這是一道典型的采用成本逼近法來評(píng)估成片開發(fā)、分塊出讓的地價(jià)的計(jì)算題。2．解題思路

(1)理清成本逼近法應(yīng)用時(shí)涉及的各項(xiàng)估算內(nèi)容，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、土地增值收益等，根據(jù)計(jì)算單位面積地價(jià)的需要，統(tǒng)一各項(xiàng)將涉及到的計(jì)量單位，并且明確各項(xiàng)內(nèi)容的計(jì)算方法，按相應(yīng)方法分別計(jì)算，進(jìn)而將各項(xiàng)結(jié)果累加。

(2)考慮成本逼近法各項(xiàng)累加結(jié)果往往是無限年期的土地價(jià)格，解題時(shí)應(yīng)考慮到是否存在年期修正的因素；同時(shí)，應(yīng)注意將全部累加結(jié)果分?jǐn)偟娇晒┏鲎尣糠滞恋厣�，進(jìn)而計(jì)算可供出讓部分的土地價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟

1．新開發(fā)區(qū)成片開發(fā)分塊出讓的土地價(jià)格公式

出讓土地價(jià)格=[（土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤(rùn)+土地增值收益）/可出讓土地面積比率]×年期修正系數(shù)2(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析1．難點(diǎn)

本試題的考點(diǎn)重在對(duì)地價(jià)含義和類型的理解。

(1)是有限年期價(jià)格還是無限年期價(jià)格?題中土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的數(shù)據(jù)，因此通過成本累加計(jì)算得到的價(jià)格結(jié)果是無限年期的土地價(jià)格，在出讓地價(jià)估算時(shí)要進(jìn)行使用年期修正。

(2)是針對(duì)部分用地可出讓還是全部用地可出讓的地價(jià)?該題是開發(fā)區(qū)成片開發(fā)、分塊出讓土地的模式，開發(fā)區(qū)總投入所形成的價(jià)值要分?jǐn)偟娇沙鲎屆娣e上。

(3)是計(jì)算單位面積地價(jià)還是總地價(jià)?本題顯然只是涉及單位面積地價(jià)，應(yīng)注意地價(jià)計(jì)量單位的選用。

此外，還應(yīng)注意掌握成本逼近法的計(jì)算公式和分項(xiàng)內(nèi)容的計(jì)算方法，特別是利息的計(jì)算：①計(jì)息周期的考慮。通常情況下，土地取得費(fèi)或稅費(fèi)的計(jì)息期按照整個(gè)開發(fā)周期計(jì)，開發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期在均勻投入的情況下按折半計(jì)算，主要基于的考慮是假定將資金集中在開始投入和結(jié)束這一時(shí)間段的中點(diǎn)；②計(jì)息方式。注意是采用單利還是復(fù)利計(jì)息。2．常見錯(cuò)誤分析

(1)計(jì)算不分步驟，或者步驟不夠細(xì)。常見的是將各項(xiàng)目直接代人成本逼近法公式，直接計(jì)算出一個(gè)結(jié)果。必須了解在閱卷評(píng)分中計(jì)算題的步驟是劃分很細(xì)的，每個(gè)步驟的公式和計(jì)算結(jié)果都有對(duì)應(yīng)的分值。一旦計(jì)算錯(cuò)誤，不分步驟的試卷肯定多丟分。

(2)面積換算錯(cuò)誤。在計(jì)算的前兩個(gè)步驟，主要考察面積單位的換算，這是成本逼近法計(jì)算題中幾乎必考的項(xiàng)目。在估價(jià)中，面積一般以平方米為單位。應(yīng)熟悉平方公里、公頃、畝和平方米之間的換算關(guān)系和方法，如1畝=666．67平方米；1公頃=15畝=10000平方米。

(3)利息構(gòu)成的遺漏。利息由土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))、開發(fā)費(fèi)用產(chǎn)生的兩部分利息構(gòu)成。有的應(yīng)試者在計(jì)算時(shí)，將兩部分利息分開公式計(jì)算，但最后在總公式的利息項(xiàng)中遺漏土地取得費(fèi)的利息。所以應(yīng)注意將兩部分利息寫在一個(gè)步驟一個(gè)算式中。

(4)利息項(xiàng)不單獨(dú)計(jì)算。有的應(yīng)試者將土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、利息不單獨(dú)計(jì)算，而是分別計(jì)算土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用的本息合計(jì)值，認(rèn)為這樣步驟少，計(jì)算簡(jiǎn)便。但經(jīng)常發(fā)生的錯(cuò)誤有兩個(gè)：一是當(dāng)兩部分利息的計(jì)息期計(jì)算錯(cuò)誤時(shí)，由于缺乏土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用的分步結(jié)果而導(dǎo)致多丟分；二是在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)，將土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用的本息合計(jì)值作為基數(shù)代人公式計(jì)算，導(dǎo)致利潤(rùn)項(xiàng)計(jì)算錯(cuò)誤。(5)計(jì)息期確定錯(cuò)誤。計(jì)息期的確定也是成本逼近法必考的項(xiàng)目。土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)用是假設(shè)在取得土地時(shí)一次付清的，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期20個(gè)月；開發(fā)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)其投人情況具體分析，當(dāng)開發(fā)費(fèi)用在整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)均勻投入時(shí)，則假設(shè)所有開發(fā)費(fèi)用是在開發(fā)周期中間時(shí)點(diǎn)一次投入的，因此計(jì)息基數(shù)是全部開發(fā)費(fèi)用，計(jì)息期是開發(fā)周期的一半10個(gè)月。本題中明確要求以復(fù)利計(jì)息，因此計(jì)息方式出錯(cuò)的機(jī)會(huì)減少了。

(6)利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。常見的是將利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)確定為土地取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用及利息之和。應(yīng)明確利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)是土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用兩項(xiàng)之和。

(7)年期修正錯(cuò)誤。一種是未進(jìn)行年期修正，這是對(duì)地價(jià)內(nèi)涵和題目中所給資料理解上出現(xiàn)錯(cuò)誤。另一種是公式應(yīng)用錯(cuò)誤：有限年地價(jià)=無限年地價(jià)÷土地還原率×年期修正系數(shù)，實(shí)際上這是將地價(jià)的年期修正與收益還原法混淆了，一看到土地還原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。

(8)未考慮可供出讓土地面積和全部開發(fā)區(qū)土地的關(guān)系。(9)計(jì)算過程和結(jié)果未按題目要求保留必要的小數(shù)。

[典型例題：環(huán)球習(xí)題第17題]

解析：新開發(fā)土地，注意可銷售面積修正、年期修正。

計(jì)算題17、

某工業(yè)開發(fā)區(qū),于1999年5月底取得農(nóng)地使用權(quán)年限為50年,開發(fā)成“五通一平”后分塊出售。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)地取得費(fèi)用(含征地、拆遷安置補(bǔ)償和稅費(fèi))平均為15萬元／畝，土地“五通一平”開發(fā)費(fèi)用(含稅費(fèi))平均為2億元／平方公里。征地完成后，“五通一平”土地開發(fā)周期平均為2年，如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的40％，第二年投人60％，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率10％，交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6％，當(dāng)?shù)卦试S的開發(fā)商投資利潤(rùn)率為土地取得費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用之和的15％。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的70％。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為20％，土地資本化率

為12％。試根據(jù)以上資料估算201*年5月底開發(fā)完成后出售土地的平均單價(jià)。

所以，201*年5月底開發(fā)完成后出售土地48年使用權(quán)的平均單價(jià)為933元/平方米。

（三）、市場(chǎng)比較法（1道例題）

[典型例題：環(huán)球習(xí)題第16題]

解析：市場(chǎng)比較法，注意容積率修正。

計(jì)算題16、

有某市一待估宗地G需評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6塊宗地，具體情況見表1。表1各宗地的具體情況

宗地ABCDE

成交價(jià)(元／平方米)680610700750700199919991998201*201*

交易情況+1％0+5％1％0容積率1．31．11．41．61．319

區(qū)域因素0000十1％個(gè)別因素+1％1％2％+2％0交易年份F201*01．100該市地價(jià)指數(shù)見表2。表2地價(jià)指數(shù)表

年份指數(shù)1996100199710319981071999110201*108201*107201*112另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系比為：當(dāng)容積率在1～1.5之間時(shí)，容積率每增加0．1，宗地單位地價(jià)比容積率為1．0時(shí)的地價(jià)增加5%；超過1．5時(shí)，超出部分的容積率每增加0．1，單位地價(jià)比容積率為1．0時(shí)的地價(jià)增加3％。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表2中負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評(píng)估宗地G201*年的價(jià)格。[解]建立容積率地價(jià)指數(shù)表，見表3。表3容積率地價(jià)指數(shù)表

容積率地價(jià)指數(shù)1．01001．11051．21101．31151．41201．51．6125128可比實(shí)例A：680×(112/110)×(100/101)×(105/115)×(100/100)×(100/101)＝620可比實(shí)例B：610×(112/110)×(100/100)×(105/105)×(100/100)×(100/99)＝627可比實(shí)例c：700×(112/107)×(100/105)×(105/120)×(100/100)×(100/98)＝623可比實(shí)例d：750×(112/107)×(100/99)×(105/128)×(100/100)×(100/102)＝638可比實(shí)例E:

700×(112/112)×(100/100)×(105/115)×(100/101)×(100/100)=633因此，待估宗地G的評(píng)估結(jié)果為：

(620+627+623+638+633)/5=628(元／平方米)．

（四）、剩余法（3道例題）

[典型例題：02年實(shí)務(wù)第2題]

解析：建筑費(fèi)分別計(jì)算，利息利潤(rùn)的計(jì)算。

[02實(shí)務(wù)第二題]

企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國(guó)有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4萬平方米綜合大樓和2萬平方米公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。

經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價(jià)為6000元／平方米，公寓售價(jià)為4500元／平方米，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)為2100元／平方米，公寓為1800元／平方米，在建筑期間，建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)第1年投入40％，第二年投入60％，銀行貸款年利率為5．5％，開發(fā)利潤(rùn)為總售價(jià)的15％，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5．5％。根據(jù)以上條件，試計(jì)算：(1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格；

(2)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)商乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90％給甲作為地價(jià)的補(bǔ)償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，試問甲除可得到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。標(biāo)準(zhǔn)答案：(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

本題主要提供了有關(guān)房地產(chǎn)售價(jià)和開發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，不難想到可采用剩余法倒算地價(jià)。(三)公式與計(jì)算步驟1．適用公式

地價(jià)：房地產(chǎn)售價(jià)-建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)-投資利息-開發(fā)利潤(rùn)-銷售稅費(fèi)(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析1．試題難點(diǎn)

本題的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

(1)用剩余法測(cè)算地價(jià)過程中，利息、利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)與計(jì)息期的確定。利息的計(jì)算基數(shù)應(yīng)為待估地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)，但計(jì)息期不同，

待估地價(jià)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期即2年；而建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的計(jì)息期則視其投人情況而定，在分段均勻投入的前提下(等同于在各段中點(diǎn)一次性投入)，第一年投入的40％，計(jì)息期應(yīng)為1．5年；第二年投入的60％，計(jì)息期為0．5年。利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)為房地產(chǎn)總售價(jià)。對(duì)于待估地價(jià)利息的計(jì)算，既可在投資利息計(jì)算中考慮，也可在最后求取地價(jià)時(shí)考慮，兩種方法的計(jì)算結(jié)果完全相同。

(2)甲方應(yīng)得公寓面積求取思路。一是要考慮等價(jià)交換原則；二是要以雙方認(rèn)可為前提，即按照雙方約定的價(jià)格作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，不一定與公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)完全吻合。根據(jù)題意，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致：乙用部分房地產(chǎn)來補(bǔ)償甲的地價(jià)款，房地產(chǎn)價(jià)格按售價(jià)的90％確定，房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙方統(tǒng)一支付。其中暗含的意思是：在乙方承擔(dān)銷售稅費(fèi)的前提下，雙方認(rèn)同的約定價(jià)格為市場(chǎng)售價(jià)的90％。為此，在測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不必考慮稅費(fèi)給付問題。2．常見問題分析

(1)關(guān)于利息計(jì)算。在利息測(cè)算過程中，應(yīng)試者經(jīng)常會(huì)犯如下錯(cuò)誤：①待估地價(jià)漏計(jì)利息；②在開發(fā)期超過1年的情況下，錯(cuò)誤地采用單利計(jì)息；③忽略了地價(jià)款與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)投入時(shí)間與方式的差異，造成計(jì)息期取值錯(cuò)誤。(2)利潤(rùn)計(jì)算。未看清題中所給利潤(rùn)率的真實(shí)內(nèi)涵，誤將銷售利潤(rùn)率當(dāng)作投資利潤(rùn)率，將待估地價(jià)與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)。

(3)交換房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)問題�？晒┻x擇的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有市場(chǎng)價(jià)格、賣方實(shí)際得到價(jià)格、雙方約定價(jià)格等，本題中用于交換房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)應(yīng)采用雙方約定價(jià)格。應(yīng)試者往往在這一問題上含糊不清，要么直接采用市場(chǎng)價(jià)格，要么采用賣方實(shí)際得到價(jià)格(扣除銷售稅費(fèi)后價(jià)格)。

[典型例題：00年理論第3題]

解析：建筑費(fèi)分別計(jì)算，利息利潤(rùn)的計(jì)算。

[00年理論第三題]

某城市有一宗住宅用地，需要評(píng)估其土地使用權(quán)價(jià)格。經(jīng)調(diào)查收集到以下資料：

(1)與待估宗地處于同一供需圈、相同用途、相同交易類型的四宗土地交易案例，待估宗地與各交易案例的條件以及各交易案例的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正情況如下表所示，其中區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正皆是與待估宗地相比較，表中修正系數(shù)為正數(shù)的，表示交易案例的條件優(yōu)于待估宗地，表中系數(shù)為負(fù)數(shù)的，表示交易案例條件比待估宗地差。

(2)土地還原率為7％；

(3)該城市住宅地價(jià)指數(shù)以1999年9月1日為100，以后平均每月上漲1個(gè)百分點(diǎn)；(4)該城市住宅地價(jià)的容積率修正系數(shù)如下表：

請(qǐng)根據(jù)上述資料

1．編制該城市地價(jià)指數(shù)表。

2．采用市場(chǎng)比較法估算出待估宗地于201*年10月1日土地使用年限為70年的單位土地面積價(jià)格。標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題

(1)明確題目要求。本題有兩項(xiàng)要求，即編制地價(jià)指數(shù)表和求取宗地在201*年10月1日70年期的單位土地面積價(jià)格，審題時(shí)要注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地使用年期和價(jià)格類型。

(2)了解有關(guān)資料。本題主要提供了4個(gè)案例的交易價(jià)格及宗地狀況資料，并說明了地價(jià)增長(zhǎng)情況及容積率與地價(jià)的關(guān)系，這為構(gòu)思解題方法提供了依據(jù)。

(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防誤用。在審題過程中應(yīng)密切注意各案例所給定的因素條件及因素比較說明，這是能否正確地進(jìn)行計(jì)算的關(guān)鍵。要明晰

比較的基準(zhǔn)，是以待估宗地為基準(zhǔn)，還是以比較案例為基準(zhǔn)，否則很容易造成條件指數(shù)取值錯(cuò)誤。(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況及題目所提供資料，本題適用于市場(chǎng)比較法。2．解題思路

(1)先根據(jù)地價(jià)增長(zhǎng)情況編制地價(jià)指數(shù)表。

(2)根據(jù)所確定的各因素條件指數(shù)，按照市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式，分別對(duì)A、B、C、D、E5個(gè)交易案例進(jìn)行各項(xiàng)因素修正，得到5個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。(3)采用適當(dāng)方法對(duì)5個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行平均，計(jì)算得到待估宗地價(jià)格。(三)公式與計(jì)算步驟1．適用公式

待估宗地價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正2．計(jì)算步驟

(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析

本題主要考察應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估的基本步驟及各修正指數(shù)的計(jì)算方法。在審題過程中應(yīng)密切注意各案例所給定的因素條件及因素比較說明，這是能否正確地進(jìn)行計(jì)算的關(guān)鍵。同時(shí)應(yīng)注意下述問題：

(1)在答題過程中一定要清楚地寫出各計(jì)算步驟及計(jì)算公式，包括題目給定的修正指數(shù)也應(yīng)在相應(yīng)的步驟中進(jìn)行簡(jiǎn)單的說明，使整個(gè)答題步驟是完整的。

(2)兩種編制土地使用權(quán)年期修正指數(shù)方法的計(jì)算結(jié)果完全相同，在答題過程中采用任何一種方法均可，后一種方法稍微簡(jiǎn)單一點(diǎn)。(3)各比較案例的區(qū)域因素條件指數(shù)和個(gè)別因素條件指數(shù)是根據(jù)題目給定的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)進(jìn)行計(jì)算確定的。這里一定要注意題目中關(guān)于待估宗地與比較案例之間的比較關(guān)系的說明，要弄清是以誰為比較基礎(chǔ)、修正系數(shù)的正負(fù)分別表示什么優(yōu)劣關(guān)系等，這是應(yīng)試者非常容易出錯(cuò)的地方。一般情況下，不管是待估宗地還是比較案例，以誰為比較基礎(chǔ)，就將誰的修正指數(shù)確定為100，另外一方的修正指數(shù)根據(jù)相應(yīng)的修正系數(shù)和正負(fù)數(shù)所對(duì)應(yīng)的優(yōu)劣關(guān)系進(jìn)行計(jì)算。

(4)所有的修正指數(shù)確定以后，就按照市場(chǎng)比較法的修正公式計(jì)算各案例的比準(zhǔn)價(jià)格。計(jì)算過程中要寫清楚計(jì)算公式。這里也有一個(gè)比較關(guān)系的問題，即哪個(gè)修正指數(shù)在分子，哪個(gè)修正指數(shù)在分母，甚至許多應(yīng)試者經(jīng)常問“是變分子還是變分母?”或者問“100是在分子還是在分母?”其實(shí)市場(chǎng)比較法修正公式的最基本原理是“待估宗地的修正指數(shù)／比較案例的修正指數(shù)”，只要按照這一原理將相應(yīng)的修正指數(shù)代入公式進(jìn)行計(jì)算，就不會(huì)將比較關(guān)系弄錯(cuò)。

(5)最終評(píng)估結(jié)果一般是采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求得，但若有個(gè)別比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算結(jié)果相差太大，應(yīng)進(jìn)行分析，并采用加權(quán)平均或其他方法進(jìn)行計(jì)算，同時(shí)要充分說明理由。即使各比準(zhǔn)價(jià)格相差不大，也可以采用其他方法確定最終價(jià)格，但同樣必須說明采用該方法的理由。

[典型例題：00年理論第4題]

解析：利息利潤(rùn)的計(jì)算。

[00年理論第4題]

某市現(xiàn)有一宗面積為201*平方米的住宅用地，某開發(fā)公司擬建造一棟塔式住宅樓，預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)期2年，建成后即可全部售出。根據(jù)當(dāng)?shù)赝�類住宅市�?chǎng)行情，平均售價(jià)可達(dá)3800元／平方米；開發(fā)建設(shè)過程中，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)可控制在1500元／平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，并在各年內(nèi)均勻投入。貸款年利息率為5．85％，銷售稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6％。

若開發(fā)公司要以不高于700萬元的代價(jià)取得該宗地70年期的土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)18％的利潤(rùn)率，請(qǐng)計(jì)算建筑容積率最低應(yīng)為何值?

標(biāo)準(zhǔn)答案：(一)審題

(1)明確題目要求。本題要求計(jì)算最低建筑容積率，即在假定地價(jià)已知的情況下，要保證一定的利潤(rùn)率，容積率需達(dá)到多少?與容積率直接相關(guān)的是總建筑面積，總建筑面積又直接影響到不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。

(2)了解有關(guān)資料。本題主要提供了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格、各項(xiàng)成本費(fèi)用(包括地價(jià))及其投人情況、利息率、利潤(rùn)率、銷售稅費(fèi)率等有關(guān)參數(shù)，只是與不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)有關(guān)的容積率為未知。了解這些內(nèi)容有助于構(gòu)思解題方法。

(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防誤用。對(duì)所提供資料要仔細(xì)審查，弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵及費(fèi)用投入情況。如本題中給出的利潤(rùn)率為銷售利潤(rùn)率，計(jì)算利潤(rùn)時(shí)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)為基數(shù)；建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)為分段均勻投入，需分段計(jì)算利息。(二)解題思路與方法選擇1．方法選擇

本題從表面看是計(jì)算最低建筑容積率，實(shí)質(zhì)上是考察剩余法的另一種應(yīng)用。與以往不同的是，本題不是要求評(píng)估土地價(jià)格，而是假定在地價(jià)

已知的情況下，要保證一定的利潤(rùn)率，容積率需達(dá)到多少?屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析問題。2．解題思路

采用設(shè)未知變量和解方程的方式進(jìn)行求解，即設(shè)最低容積率為x，得到總建筑面積201*x平方米，然后分步計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)、利息、利潤(rùn)、銷售稅費(fèi)等；將各項(xiàng)計(jì)算結(jié)果和地價(jià)代人剩余法計(jì)算公式，可得到一個(gè)含未知數(shù)x的等式，求解后即可得到建筑容積率數(shù)值。(三)公式與計(jì)算步驟1．基本公式

地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)等利息利潤(rùn)銷售稅費(fèi)2．計(jì)算步驟(1)選擇計(jì)算方法

本題適宜采用剩余法進(jìn)行計(jì)算(2)計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)

設(shè)最低容積率為x，則總建筑面積為：201*x平方米3800×201*x÷10000=760x(萬元)(3)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)等

1500×201*x÷10000=300x(萬元)(4)利息

地價(jià)利息=700×[(1+5．85％)21]=84．30(萬元)

建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)等利息=300x×40％×[(1+5．85％)1.51]+300x×60％×[(1+5．85％)0．5－1]=15．87x(萬元)(5)銷售稅費(fèi)

760x×6％=45．60x(萬元)

(6)利潤(rùn)760x×l8％=136．80x(萬元)(7)代人公式進(jìn)行計(jì)算

地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息銷售稅費(fèi)利潤(rùn)700=760x300x(84．30+15．87x)45．60x136．80x261．73x=784．30x=3．0

即該開發(fā)公司若要實(shí)現(xiàn)18％的利潤(rùn)率，最低建筑容積率應(yīng)達(dá)到3．0。(四)難點(diǎn)及常見問題分析

(1)在答題過程中應(yīng)先設(shè)最低容積率x，并根據(jù)題目所給的土地面積列出總建筑面積的算式，否則是難以進(jìn)行計(jì)算的。

(2)在本題中由于給的是房屋單位面積售價(jià)，因此利用房屋單位面積售價(jià)和總建筑面積計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)，如果題目給的條件是房屋租金，則可利用所給租金采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)。

(3)利息的計(jì)算應(yīng)區(qū)分不同投資的資金投入時(shí)間和投入方式，因此一般至少應(yīng)將地價(jià)利息與建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)利息分開計(jì)算，且投資在一年以上就應(yīng)計(jì)算復(fù)利。常見的錯(cuò)誤是地價(jià)利息和建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)利息不分開計(jì)算，或者即使分開計(jì)算而計(jì)息期算錯(cuò)。

(4)銷售稅費(fèi)和利潤(rùn)的計(jì)算主要應(yīng)注意計(jì)算基礎(chǔ)，計(jì)算基礎(chǔ)必須按照題目給定的條件進(jìn)行確定。本題銷售稅費(fèi)和利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)均是不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，有時(shí)利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)也可以是預(yù)付總資本，因此應(yīng)根據(jù)題目的說明確定計(jì)算公式。

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