物業(yè)工作總結(jié)

公司領(lǐng)導(dǎo)：

我從201*年6月到同仁花園任職，到201*年11月，歷時6個月。從摸索到熟悉，從茫然到自信，在我前進的每一步，都得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和同事的熱情相助，得到了大多數(shù)業(yè)主、租戶的諒解與支持。如果說這6個月的工作還有一些可取之處的話，那絕不是因為我個人有多大的能力，而應(yīng)歸功于我們有一支高素質(zhì)的隊伍，有一群有熱情、肯奉獻的物業(yè)管理人。作這個小結(jié)的目的，也決不是給自己涂脂抹粉，而是希望能達到兩個目的:其一，冷靜回顧一下這段時間的工作得失，總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)；其二，以自己的這段經(jīng)歷為案例，為公司今后鍛煉、培養(yǎng)人才提供參考。

我這6個月的工作，基本可分為三個階段。

第一階段，摸索階段。從201*年6月初到7月底。這一階段的工作，一方面是盡快掌握小區(qū)的基本情況，另一方面確保小區(qū)各項工作的正常進行。由于交接時間較短，很多事情只能邊干邊學習，在此期間，管理處的日常工作主要靠的是公司領(lǐng)導(dǎo)的有效指揮，靠的是管理人員的高度自覺。這一時期的工作，在大的事件處理上能積極向領(lǐng)導(dǎo)匯報，迅速采取措施，未出現(xiàn)嚴重錯誤，但在工作細節(jié)上還存在不少問題，好在有領(lǐng)導(dǎo)和同事及時指出并補救，均未產(chǎn)生嚴重后果。

第二階段，嘗試階段。從201*年8月初到9月底。這一階段的工作，除繼續(xù)學習，維持小區(qū)的正常運轉(zhuǎn)外，開始將自己的一些管理理念融入進去，給小區(qū)的管理加入一些個性化的色彩。主要完成的工作有:1、改善員工工作、生活環(huán)境；設(shè)立獨立監(jiān)控室、保安宿舍；2、布置建立員工檔案、業(yè)主檔案、合同檔案，對合同的執(zhí)行情況進行跟蹤；3、強調(diào)管理上要有痕跡，異常情況一定要有文字記錄，要封閉；4、調(diào)整員工工作安排，強調(diào)維修及時性、收款、合同管理工作；5、處理好與住戶的關(guān)系，爭取對方的諒解與支持。其中，第1項，設(shè)立獨立的監(jiān)控室及保安宿舍，合理利用了空間，有效利用及保護了監(jiān)控設(shè)備。第2項，深入了解住戶信息，為將來的管理工作打下基礎(chǔ)。合同跟蹤，主要是了解合同執(zhí)行情況，對未執(zhí)行條款補充說明。第3項，主要改變管理上的無報告、無記錄現(xiàn)象。第4項，工作分工后，收款工作有明顯改進，為住戶提供了方便。第5項，比較妥善的處理了物業(yè)處、住戶、開發(fā)公司三者之間的關(guān)系，婉轉(zhuǎn)的解決了一些問題。這一時期的工作，主要思路是多接觸問題，多處理問題，因此出錯的機會也更多，但一般都能及時調(diào)整過來。大膽嘗試對于自身業(yè)務(wù)能力的提高十分有幫助。

第三階段，推動階段。從201*年10月初至今。這一階段的工作，主要是推動員工按公司及管理處的計劃、安排，完成各項工作。重點抓的工作有:1、繼續(xù)快速及時的完成維修工作，做好售后服務(wù)。2、完成12月份的評比市級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的準備作。3、積極同有線電視臺聯(lián)系，盡快完成安裝工作。工4、作好今冬試氣取暖準備工作。其中，第1項包含的事情較多，涉及面廣，基本能按公司方針，落實各項維修，并結(jié)合小區(qū)實際有所補充，各方反應(yīng)良好，但有的工作還存在一些瑕疵，個別問題處理不夠果斷。第2項工作也在按計劃開展，取得了一定效果，尚有較大提升空間。第3、4項工作正在進行中。這一時期的工作，總的來說比較明晰，與同事的協(xié)調(diào)配合也較好，工作效率較高，但考慮問題時有時還不夠全面，需要改進的地方還很多。

經(jīng)過這6個月的工作，熟悉了基層管理工作流程，基本能夠?qū)⑺鶎W知識與實踐相結(jié)合，形成了自己的一套工作方式，也對公司理念有了更深的認識。我在工作中越來越感受到，以誠待人，以誠處事，從短期看也許會給自己帶來一些困擾，但從長遠看其效果是顯而易見的。無論是對公司領(lǐng)導(dǎo)、對同事還是對業(yè)主，誠實本身就是最大的尊重，才能得到真正的理解與支持，很多看起來很困難的事也因此迎刃而解。今后，由于業(yè)主本身所具備的高素質(zhì)，隨著他們對物業(yè)管理工作了解程度的加深和關(guān)注度的提高，必然要求提高管理上的透明度，使物業(yè)管理行為更加規(guī)范。因此。誠信決不僅僅是一個口號，而將成為企業(yè)生存的前提。

這6個月的工作，也暴露了自身存在的一些問題，如在設(shè)備管理上還比較薄弱，對一些細節(jié)注意還不夠，有待在今后的工作中予以改進。同時，希望能有機會到比較成熟的社區(qū)去學習、掌握更多技能，提高自己的專業(yè)水平。決心在崗位上，投入更多的時間、更大的熱情，完成公司布置的各項工作，不辜負公司領(lǐng)導(dǎo)的期望。

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物業(yè)公司上半年工作總結(jié)

上半年，公司在公司董事會決議精神指導(dǎo)下，在以陳達總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)營班子的帶領(lǐng)下，全體員工團結(jié)協(xié)作，緊緊圍繞經(jīng)營與管理這個中心，以“勵精圖治、開拓物業(yè)市場；眾志成誠，再創(chuàng)大廈輝煌；重經(jīng)營、控成本、提高經(jīng)濟效益；重管理、抓培訓(xùn)、創(chuàng)新服務(wù)理念；重品牌、拓市場、增強競爭實力；重人才、創(chuàng)機遇、擴大發(fā)展空間”為經(jīng)營管理方針，克服了目前新建寫字樓硬件設(shè)施好，價格低所帶來的市場沖擊，以及廈內(nèi)幾家大客戶由于公司自建樓宇和國家政策調(diào)整等原因的搬遷給公司造成的巨大經(jīng)營影響等困難，加大內(nèi)部物業(yè)管理和對外營銷工作力度，雙管齊下，遏制了出租率連續(xù)下滑的趨勢，使經(jīng)營工作扭轉(zhuǎn)了不利的局面，保持出租率穩(wěn)定回升，最高達到86.39%；物業(yè)管理也取得較大進展，客戶滿意率保持在98%以上；員工隊伍建設(shè)也實現(xiàn)了人員繼續(xù)精干，任務(wù)不斷加大，素質(zhì)進一步提高，精神面貌實現(xiàn)大改觀的嶄新局面。

一、上半年經(jīng)營狀況及預(yù)算執(zhí)行情況1、營業(yè)收入

截止201*年5月末完成營業(yè)收入331.12萬元（含能源費58.99萬元），占預(yù)算815萬元（含能源費149萬元）的40.63％，比上年同期減少57.98萬元。減少的主要原因是出租率低于上年同期，201*年5月出租率為83.42％，201*年5月出租率為75.95％。2、營業(yè)成本

營業(yè)成本完成3.75萬元，占預(yù)算8萬元的46.88％，比上年同期增加1.40萬元。營業(yè)成本是餐飲的外賣成本，今年餐飲收入高于上年同期收入1.6萬元。3、三項費用

三項費用即營業(yè)費用、工資及福利、行政管理及公共費用合計216.41萬元，占預(yù)算524.50萬元的41.26％，比上年同期減少10.76萬元。主要是公司通過減員增效，工資減少4.17萬元；公司開展節(jié)能降耗節(jié)余水電費2.21萬元，維修費節(jié)余1.81萬元。4、營業(yè)稅金

營業(yè)稅金完成14.60萬元，占預(yù)算41.50萬元的35.18％，比上年同期減少1.81萬元。5、毛利

毛利完成96.36萬元，占預(yù)算241萬元的39.98％，比上年同期減少46.81萬元。主要原因是營業(yè)收入低于上年同期。6、非經(jīng)營費用

非經(jīng)營費用為201.84萬元，占預(yù)算583萬元的34.62％，比上年同期減少49.59萬元。主要原因是房產(chǎn)稅繳稅期限的改變，201*年房產(chǎn)稅自用部分一次繳納，201*年改為按季繳納，此項節(jié)余24.87萬元，業(yè)主費用節(jié)余7.09萬元。7、營業(yè)外收支

營業(yè)外支出為0.45萬元。8、凈利潤

截至201*年5月末凈利潤為-105.93萬元，占預(yù)算-342萬元的30.97％，比上年同期減虧0.32萬元。

上半年經(jīng)營運營情況預(yù)測：

根據(jù)公司1-5月經(jīng)濟運營情況預(yù)測,201*年上半年大廈公司營業(yè)收入預(yù)計完成410萬元(含能源費74.5萬元),占預(yù)算815萬元（含能源費149萬元）的50.31%;營業(yè)成本預(yù)計完成4.5萬元,占預(yù)算8萬元的56.25%;營業(yè)稅金預(yù)計完成21萬元,占預(yù)算41.5萬元的50.6%;三項費用預(yù)計完成260萬元,占預(yù)算524.5萬元的49.57%;毛利預(yù)計完成124.5萬元,占預(yù)算241萬元的51.66%;非經(jīng)營費用預(yù)計完成261萬元,占預(yù)算583萬元的44.77%;利潤總額預(yù)計完成-136.95萬元,占預(yù)算-342萬元的40.04%.

二、成本費用控制及財務(wù)管理情況公司嚴格貫徹執(zhí)行預(yù)算控制的原則，將費用指標分解落實到每個部門和個人，在預(yù)算執(zhí)行過程中，按照預(yù)算完成進度每月上報資金支出計劃，報業(yè)主審核批準。工程方面在服務(wù)水平不降低的情況下，力爭節(jié)能降耗，空調(diào)運行根據(jù)每天氣溫的實際情況進行供給調(diào)整，從一點一滴節(jié)約成本費用，截止5月末，節(jié)約水電費2.21萬元；工程部加強設(shè)備的日常的維護保養(yǎng)工作，使維修費節(jié)余1.81萬元；保潔部對低值易耗品的消耗，制定了具體的量化標準（如洗滌劑的使用），使低值易耗品節(jié)余3.61萬元；在物品采購上，進一步完善了采購制度，由財務(wù)部經(jīng)理及相關(guān)部門負責人組成了采購審核委員會，首先對所有供應(yīng)商的資格進行嚴格評定，只有供應(yīng)商的資質(zhì)、所提供產(chǎn)品的質(zhì)量、所提供產(chǎn)品的價格等幾項指標都符合標準，才可能成為大廈的供應(yīng)商；其次計財部與相關(guān)部門還隨時詢價，以便隨時調(diào)整所購物品的價格，以保證所購物品質(zhì)優(yōu)價廉，降低采購成本。

公司進一步強化財務(wù)電算化管理，保證了財務(wù)高效準確及數(shù)據(jù)安全性與穩(wěn)定性；及時完成各類報表的上報工作；進一步強化對欠租客戶的清繳工作，完善了租金催繳制度，每月編制租金收取情況表，對幾家經(jīng)常交費不及時的客戶，進行重點關(guān)注，將租金的清繳落實到部門、個人，保證了各類應(yīng)收款項的及時足額收繳；積極進行了稅收籌劃工作，201*年哈爾濱市涉外分局征收自用房產(chǎn)稅時，實行一次征收，經(jīng)與稅務(wù)局協(xié)調(diào)爭取，今年自用房產(chǎn)稅實行按年征收，按季繳納，為公司節(jié)省了資金成本；針對201*年稅務(wù)檢查提出的關(guān)于能源費征稅的問題，大廈公司采取了積極的應(yīng)對措施，今年年初大廈公司與北京保利物業(yè)簽訂了授權(quán)委托合同書，所有銷售合同都加蓋了北京保利物業(yè)的公章，使所簽合同更加嚴密，從而規(guī)避了稅務(wù)風險；公司每月進行一次損益分析，對各項指標按完成預(yù)算進度情況、與上年同期進行比較，及時指出經(jīng)營中應(yīng)注意的事項，為公司的經(jīng)營發(fā)展獻技獻策；三、全力抓好銷售工作

在公司領(lǐng)導(dǎo)的重視和直接指導(dǎo)下，在其它部門的大力支持與配合下，經(jīng)銷售部全體員工的努力，上半年新、擴租面積達1985.96平米，僅上半年出租面積即超過201*年全年新擴租面積,創(chuàng)歷史新高。市場形勢及銷售策略

二00四年是公司經(jīng)營工作最為艱難的一年，年初廈內(nèi)有近10家客戶到期，因各種原因不再續(xù)租，造成公司極大的被動。出租率一再下降，加之哈爾濱市相繼投入使用的開發(fā)區(qū)管理大廈、奧維斯大廈、常青大廈等專業(yè)甲級寫字樓的低價格招商，給我廈造成了巨大沖擊�，F(xiàn)廈內(nèi)的華為公司也是我廈的最大客戶之一，但其公司作為IT行業(yè)受行業(yè)政策的影響，可能有搬遷到聯(lián)通大廈（奧維斯大廈另一半），這無疑將對我廈造成嚴重的影響，直接關(guān)系到公司全年經(jīng)營任務(wù)的完成。

另一方面新建寫字樓的低價位沖擊市場，也迫使我廈租金價格逐年下降，利潤率也隨之有所下降，經(jīng)營難度愈來愈大。

鑒于以上情況，公司決定以市場為導(dǎo)向，更新觀念，抓住突出重點，突出產(chǎn)品優(yōu)勢，依托強有力的軟件服務(wù)，堅守地域名牌，堅守高檔寫字樓這塊陣地。年初在經(jīng)過廣泛的市場調(diào)研后，制定了今年的營銷方案。以此為指導(dǎo)開展工作。

1、采取主動出擊辦法出外尋訪客戶，擺脫了過去足不出戶在廈等客戶的被動局面。銷售員對哈市寫字樓市場進行了一次全方位的調(diào)研，公司領(lǐng)導(dǎo)與大家一起針對競爭對手，逐一進行詳細分析，真正做到了知己知彼。同時對各大廈內(nèi)的入駐公司也進行了地毯式拜訪，積累了大量目標客戶，為日后銷售工作奠定了良好的基礎(chǔ)。

2、銷售部建章建制，嚴格管理，在公司領(lǐng)導(dǎo)的直接領(lǐng)導(dǎo)下每周一固定開部門例會，對廈內(nèi)客戶及意向客戶逐一分析，不放過任何可能成交的機會。3、完善內(nèi)業(yè)工作，銷售部目前已建立了《競爭對手檔案》、《目標客戶檔案》、《廈內(nèi)客戶檔案》、《每日工作計劃表》、《每日工作記錄表》、《會議紀要檔案》等，每月月末出臺《出租率一覽表》、《月租賃情況報告》、《月租金收入表》、《月客戶變動情況表》及《下月客戶變動情況預(yù)測表》等。

4、公司根據(jù)不同的出租形勢，不定期推出特惠房，在小范圍內(nèi)進行宣傳，搞促銷活動，收到了良好的效果與收益，大大提高了出租率及銷售收入。

5、依據(jù)不同的出租狀況，對空房進行整體規(guī)劃，從十余米、幾十米、上百米至幾百米的面積都可提供，以滿足不同客戶的不同需求，從而增加了客戶成交率。

6、針對每一個銷售案例，對談判流程進行剖析，讓每位銷售員從中受到啟發(fā)，分析談判技巧，從中積累經(jīng)驗與教訓(xùn)，提高銷售人員的銷售和談判技能，為日后銷售工作起到積極的促進作用。

7、對新入駐的公司送禮品、鮮花，以體現(xiàn)大廈的熱情和溫情，讓客戶感到新環(huán)境的親切和溫馨。

8、進一步完善銷售考核方案。公司依據(jù)今年的銷售指標任務(wù)，進行細化，給銷售部下達了詳細的考核方案，分為季度考核、半年考核與全年考核。同時，依據(jù)考核方案制定了不同的獎懲制度，從單價、付款方式等各方面制定不同的獎勵標準，進一步調(diào)動銷售人員積極性，增強集體主義意識，培養(yǎng)團隊精神，以促進全年銷售指標順利完成。正是由于業(yè)主公司陳總的大力支持以及公司經(jīng)營班子對市場的準確把握，制定的營銷方案和具體銷售策略切實可行，因此取得了可喜的成績，出租率由最低時的71.2%上升到86.39%。為完成今年的經(jīng)營指標奠定了良好的基礎(chǔ)。

四、全面抓好物業(yè)管理提高服務(wù)水平

為全面適應(yīng)企業(yè)“二次創(chuàng)業(yè)”的發(fā)展需要，實現(xiàn)公司201*年的經(jīng)營管理目標，經(jīng)營班子以務(wù)實、腳踏實地，抓經(jīng)營，控成本，加大銷售力度，嚴格內(nèi)部管理，細化各項服務(wù)，全面提高管理人員素質(zhì)為指導(dǎo)思想，同時確定了協(xié)助房開做好小區(qū)物業(yè)管理的籌備和運作工作，開拓物業(yè)市場、創(chuàng)物業(yè)品牌的發(fā)展目標。加強隊伍建設(shè)和基礎(chǔ)管理，努力向規(guī)范化邁進，加速推進各項工作。

（一）、完善制度建設(shè)加強行政管理

公司在年初即著手規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理制度，針對日常管理運作中存在的不足，先后完善了旨在加強標準化服務(wù)管理的質(zhì)檢工作管理方案，增加了兼職質(zhì)檢人員，加大了工作力度；并組織修訂了《員工獎懲條例》、《員工手冊》，年初完善并下發(fā)了人員招聘、入職聘用、培訓(xùn)考核管理規(guī)定，推行360度綜合考評制度，中層以上管理人員述職考評制度。

建立并修訂了員工儀容儀表管理、員工勞動紀律、考勤管理、車輛管理及出車審批制度、企業(yè)合格分供方審批制度、統(tǒng)一文件格式管理等。制定并下發(fā)了物業(yè)管理《定置管理》、二次裝修管理、客戶入駐退租管理等，下發(fā)并執(zhí)行大廈員工培訓(xùn)規(guī)劃等，制定并下發(fā)了租金催繳方案、大廈鑰匙管理方案、消防應(yīng)急預(yù)案、采購審核制度；建立健全了公司各級例會制度，包括總經(jīng)理辦公會和各部門例會、服務(wù)分析會、損益分析會等，使制度建設(shè)與公司各項管理同步發(fā)展，促進企業(yè)向更高的目標邁進。

公司進一步強化人力資源管理，堅持減員增效的基本原則，嚴格控制人員總數(shù)，在用工形式上，盡量使用臨時工，以減少人力成本；現(xiàn)公司正式員工57人、業(yè)主部3人；加臨時員工合計90人，由于接管頤和家園售樓中心暫增加3人。

（二）、加強企業(yè)管理提高服務(wù)水平

大廈公司始終保持在哈市物業(yè)行業(yè)尤其是寫字樓管理的領(lǐng)先地位，得益于企業(yè)在軟件服務(wù)上保持優(yōu)勢和管理理念的不斷超前更新，因此，針對客戶服務(wù)如何再上臺階，進一步實現(xiàn)服務(wù)外延的擴展和內(nèi)涵的深化，公司采取了一系列措施：從上半年起開始推行服務(wù)分析會制度，集中研究討論、綜合分析協(xié)調(diào)處理服務(wù)工作中遇到的困難和問題，使一些難以解決的問題得到妥善落實，服務(wù)效率也得到明顯的提高。并加強大廈保安、工程的服務(wù)能力和處理突發(fā)事件能力。使公司整體綜合服務(wù)水平有了更大的提高。

公司今年特別強調(diào)對中層管理人員能力的培養(yǎng),重在提高中層管理人員的素質(zhì)，發(fā)揮中層管理人員作用,為此年初時公司領(lǐng)導(dǎo)班子即對中層管理人員提出了十項要求：即①要有時間觀念，要提高工作效能。②要務(wù)實。③要能獨當一面。④專業(yè)技術(shù)和知識水平夠不夠。⑤要認真負責，勇于承擔責任。⑥要做到成熟和專業(yè)化，從現(xiàn)象中能看到本質(zhì)。⑦要具備應(yīng)付緊急情況的能力。⑧要有思想，有工作的方式方法和工作思路，要能拿出完整的方案，并能組織實施，執(zhí)行，并跟蹤完成情況。⑨各部門間的相互合作和補臺。⑩要了解和掌握基本的財務(wù)知識，學會看財務(wù)報表。使管理人員工作有了新目標、新標準和更大的壓力。形成了一種學習的氛圍，工作干勁有所增加，管理能力也有所提高。1、

抓好客務(wù)服務(wù)與管理

公司進一步發(fā)揮客務(wù)中心的協(xié)調(diào)作用，定期走訪客戶，及時聽取客戶意見和建議，做到及時反饋、及時整改，使客戶永遠感受到大廈高素質(zhì)、高效率的服務(wù)水平。在內(nèi)部管理中加強日常巡檢頻次，做到隨時發(fā)現(xiàn)問題隨時處理，提高地毯的清洗頻率，以解決大廈地毯年久陳舊易臟的問題；提高了送水送報及郵件工作效率，使客戶感到了新變化。5月份又完成了大廈樓體的清潔，使大廈保持了整潔美觀的良好環(huán)境。2、

強化工程管理

今年上半年公司重點強化工程管理，先后完成大廈程控交換機電腦話務(wù)軟件升級，變電低壓柜保養(yǎng)升級；改造消防控制電纜等項目。對外樓體部分損壞鋁板進行維修更換；維修外車場地面伸縮縫等，并按計劃全面搞好各大機電、空調(diào)的維護和檢修，以一流的完好率保證了大廈的正常運營。在日常服務(wù)中進一步推行限時服務(wù)制，即要求三分鐘必須趕到客戶報修現(xiàn)場，對發(fā)現(xiàn)的問題進行全過程的跟蹤，對每一步落實的情況或計劃執(zhí)行情況進行反饋，直到落實。與此同時，工程部進一步加強客戶二次裝修的監(jiān)理與服務(wù)工作，即保證了大廈的安全及正常的秩序，保證了客戶的良好辦公環(huán)境，也保證了裝修客戶的工期和施工質(zhì)量，受到客戶的一致好評。3、

加強餐飲管理增強服務(wù)特色

公司根據(jù)年初客戶調(diào)查意見反饋，及時調(diào)整菜肴的花色品種，轉(zhuǎn)變觀念，設(shè)計創(chuàng)新了不少新菜品，滿足了客戶的要求，今年新增加熱菜30種、涼菜20余種，每日4熱4涼輪換；增加主食10余種，并增加了早餐品種，豐富了書吧書籍，改善了餐廳的就餐環(huán)境，受到了新、老客戶的歡迎。僅午餐客流量就由過去的200人次/天上升到300多人次/天。4、

加強安保工作力度確保大廈安全

大廈時時把安全工作放在首位，在強化標準化、制度化建設(shè)同時，加強日常的檢查和巡視，并定期進行安全大檢查，加大對隱患部位的整改和防范力度，積極配合公安消防部門搞好治安消防防范工作。除加強人防管理外，客務(wù)保安部與工程部門配合，定期對廈內(nèi)消防、監(jiān)控等設(shè)施進行檢查和維護，保證設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。在內(nèi)部管理中，今年一方面是側(cè)重對外來人員的有效控制和管理，大大減少了外來人員的推銷。另一方面加強準軍事化管理和禮儀禮貌培訓(xùn)，提高了保安人員的整體素質(zhì)，也提升了大廈的整體服務(wù)形象。（三）、加強員工培訓(xùn)提高綜合素質(zhì)公司年初即制定了員工培訓(xùn)計劃，并已按計劃逐步實行。今年的培訓(xùn)計劃突出了兩個主題：一是中層管理人員的培訓(xùn)，年初首先在主管以上管理人員中開展提高責任心、提高服務(wù)意識培訓(xùn)，通過開展形勢任務(wù)教育激發(fā)管理人員的斗志，統(tǒng)一了思想。針對公司對中層管理人員提出的十項管理要求，從管理人員基本素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)和技能以及管理理念和水平等各方面制定了系統(tǒng)的培訓(xùn)課題。通過請進來，走出去，交流學習等形式提高管理人員素質(zhì)和水平。4月請國家建設(shè)部培訓(xùn)中心的老師來廈與中層以上領(lǐng)導(dǎo)干部進行交流，6月份邀請北京保利物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)來廈就招投標管理、物業(yè)發(fā)展趨勢等進行專題的培訓(xùn)，這些培訓(xùn)和交流為提升大廈管理人員綜合管理水平、開闊視野，提供了很好的機會，也收到了良好的效果。二是針對保潔保安人員相對流動性大的特點，規(guī)范和加強了新員工崗前培訓(xùn)，使新員工能盡快進入角色，以最佳的培訓(xùn)達到了最好的效果；同時按照全年培訓(xùn)計劃實施部門的崗位技能培訓(xùn)，崗位練兵及崗位競賽等各種形式的活動與培訓(xùn)，不斷提高全員的服務(wù)意識和服務(wù)水平。

（四）抓住宅物業(yè)管理提升管理水平

目前住宅小區(qū)物業(yè)管理主要是承接本系統(tǒng)即哈爾濱保利房地產(chǎn)公司開發(fā)的物業(yè)項目，201*年承接了該公司二期麗麓園項目，因此公司把強化小區(qū)物業(yè)管理、提高整體水平作為重點工作來抓。重點在小區(qū)綜合管理上下功夫，使保潔、保安、保暖“三保”又有新的起色。綠化工作也實現(xiàn)了較大改觀。公司對小區(qū)物業(yè)是實行單獨核算管理，但在管理與服務(wù)質(zhì)量考核上納入統(tǒng)一管理。今年小區(qū)在公司的要求和帶動下，在完善內(nèi)業(yè)建設(shè)，實現(xiàn)規(guī)范管理，快速反應(yīng)、快捷服務(wù)等方面都有較大的進展。

一是在營造小區(qū)文化氛圍上進行了有益的探索。設(shè)立了小區(qū)文化活動站，使小區(qū)老年人有了休閑、娛樂的場所。

二是服務(wù)及時周到。對日常報修及時熱情，急修立即搶修，非急修項也盡量安排當天報修當日完畢，讓業(yè)主滿意。凡有市政通知停電、水及大修等事項都進行積極地宣傳公告，提早告之業(yè)戶，增強了服務(wù)意識，受到了廣大業(yè)主的好評。

三是強化鍋爐房、辦公室的環(huán)境衛(wèi)生管理，強化定置管理，樹立文明禮貌服務(wù)形象，把轉(zhuǎn)變作風落實到各項工作中，收到了一定效果。四是加強內(nèi)業(yè)檔案管理，按市級優(yōu)秀小區(qū)標準健全各項管理制度與工作程序，爭取逐步發(fā)展并保持市級示范小區(qū)的榮譽和管理水平。五、加強資產(chǎn)管理做好相關(guān)工作

（一）、利用大廈抵押融資，支持房地產(chǎn)項目的開發(fā)，根據(jù)三屆一次董事會決議，上半年大廈公司在南方集團以大廈資產(chǎn)抵押貸款過程中，配合集團公司財務(wù)部，提供了大廈公司年租金收入情況表及公司章程、房地產(chǎn)證書等有關(guān)資料，同時向廣州銀行的同志介紹了大廈公司資產(chǎn)情況及當年經(jīng)營情況，得到了銀行的初步認可，為南方集團公司辦理抵押貸款創(chuàng)造了條件。

（二）、及時與南方集團公司企劃部溝通確保年度經(jīng)營計劃指標的落實。根據(jù)南方集團關(guān)于下達201*年度經(jīng)營計劃指標的通知，大廈公司結(jié)合歷年財務(wù)指標完成情況，考慮到201*年度內(nèi)部分IT行業(yè)的客戶，由于行業(yè)政策的調(diào)整，退租面積達2700多米的實際困難，起草了”關(guān)于申請調(diào)整201*年度經(jīng)營計劃指標的請示”，并上報集團公司企業(yè)發(fā)展部，經(jīng)過多方努力，集團公司同意將201*年計劃指標進行調(diào)整，由原下達的虧損指標250萬元，調(diào)整為虧損342萬元，為大廈完成或超額完成集團公司下達的經(jīng)營指標奠定了基礎(chǔ)，同時也有效地調(diào)動了經(jīng)營的積極性。

（三）、摸清企業(yè)家底，做好清產(chǎn)核資工作。根據(jù)[201*]保南字134號”關(guān)于下發(fā)保利南方集團公司清產(chǎn)核資工作實施方案”的通知要求，大廈公司成立了清產(chǎn)核資工作領(lǐng)導(dǎo)小組和辦事機構(gòu)，先后對企業(yè)的各項資金往來、銀行賬戶、存貨及固定資產(chǎn)進行了全面的清查盤點，對照有關(guān)報損規(guī)定，經(jīng)清查核實，我公司無需申報資產(chǎn)損失，在此次清產(chǎn)核資工作中，大廈公司還根據(jù)公司的實際情況，針對在資產(chǎn)管理中存在的問題，健全并完善了日常資產(chǎn)的出入庫、及資產(chǎn)的維護、保養(yǎng)、檢修等制度，從而為企業(yè)做好業(yè)績考核創(chuàng)造了條件。

（四）、積極配合大廈物業(yè)開展月份經(jīng)濟活動分析。為確保大廈公司年度經(jīng)營計劃的完成，大廈業(yè)主公司除每月認真審核物業(yè)公司上報的資金支出計劃外，在計劃的執(zhí)行過程中，業(yè)主公司嚴格控制資金支出，超計劃一律不予轉(zhuǎn)款，由于措施得力，截止5月末節(jié)省計劃內(nèi)資金開支32.9萬元。同時業(yè)主公司還堅持執(zhí)行了經(jīng)濟運行跟蹤分析制度，如發(fā)現(xiàn)本月收入、費用或現(xiàn)金流量指標與年預(yù)算及同期有差距時，做到及時與物業(yè)公司溝通，并建議采取有效的改進措施，為實現(xiàn)全年經(jīng)營指標起到了促進作用。

（五）、繼續(xù)妥善解決大廈工程土地出讓金的償付問題。由于哈爾濱市政府加大了對全市土地出讓金欠款的清繳工作力度，今年6月上旬，公司支付土地出讓金30萬元，目前尚欠哈爾濱市政府土地出讓金665.59萬元。市政府仍在派人多次催繳，并要求從201*年開始每年償付額至少100萬元。為此，公司繼續(xù)堅持”細水長流”逐步償還的辦法，不定期的償付一定數(shù)額，使政府部門了解并體會到公司的合作態(tài)度和還款誠意，從而達到事實上延期償還的目的。

（六）、清理大廈工程欠款。保利科技大廈工程于1996年末竣工投入使用，結(jié)算、審計工作已經(jīng)完成，同時陸續(xù)支付了部分工程款。今年上半年，公司工程部門與財務(wù)部門共同對未付工程款部份進行了清理和確認，目前總金額為298萬元。對此部分未付工程款，公司仍將根據(jù)實際情況，繼續(xù)實行實物與現(xiàn)金相結(jié)合的原則分階段進行償付。

（七）、做好大廈公司土地證書的檢驗工作。哈爾濱市政府進行的土地證書檢驗工作已于201*年初開始，為配合哈保房地產(chǎn)項目的融資工作，大廈公司曾于201*年4月、12月兩次向市國土資源局香坊分局申請延期檢驗并予批準。今年6月初，在哈保房地產(chǎn)項目以大廈抵押融資工作尚未完畢和市政府土地證書檢驗換證工作已經(jīng)尾聲的情況下，為保證大廈土地證書的有效性，大廈公司正式申報土地證書檢驗換證。由于大廈工程尚欠市政府土地出讓金665.59萬元，已被市政府國土資源局列入清繳土地出讓金欠款單位在系統(tǒng)內(nèi)通報，使本次檢驗換證工作無法正常進行。為此，公司已向市政府報文，申請在公司經(jīng)營困難并承諾陸續(xù)還款的情況下，給予土地證檢驗合格并換證。目前，此項工作正待批復(fù)中。

（八）、解決了大廈公司繳納租賃手續(xù)費的遺留問題，爭取到了201*年租賃手續(xù)費按4.2萬元繳納的優(yōu)惠，比前三年優(yōu)惠期年均6.5萬元減少了2.3萬元，比201*年預(yù)算10萬元減少了5.8萬元，降低了費用的支出，為實現(xiàn)全年經(jīng)營計劃做出了積極的努力。在減少費用支出的同時，為配合并支持大廈物業(yè)的出租銷售工作，大廈業(yè)主公司積極與市政府有關(guān)業(yè)務(wù)部門的領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)人員聯(lián)系，就出租合同的登記備案工作中的程序問題進行協(xié)商，爭取到了簡化有關(guān)程序和手續(xù)的關(guān)照，為大廈物業(yè)銷售工作融通了方便之路。六、加強黨的組織建設(shè)和思想建設(shè)

黨建工作是實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展的重要保證。因此，緊緊圍繞提高企業(yè)經(jīng)濟效益這個中心任務(wù)，積極探討在新形勢下全面加強基層企業(yè)黨的建設(shè)的新思路，成為公司黨支部今年的主要工作。公司黨支部在加強黨組織自身建設(shè)、加強思想政治工作和精神文明建設(shè)中，教育廣大黨員干部發(fā)揚企業(yè)主人翁精神，帶動全體員工積極投身到企業(yè)的經(jīng)濟建設(shè)和改革發(fā)展的事業(yè)中。

1、公司黨建工作今年得到了進一步加強，宣傳、組織等工作都有所進展。黨支部做到了按時收繳黨費、定期組織黨員學習，參加上級組織的活動，基層的組織建設(shè)和黨員的思想建設(shè)得到加強和改進。

2、圍繞開展學習“三講”“三個代表”等重要思想，學習黨的十六大精神等重大學習活動，觀看錄像等，黨支部均要求黨員干部深入結(jié)合自己的工作實際，使學習活動與管理服務(wù)工作與提高黨員素質(zhì)結(jié)合起來，做到有計劃、有組織的學習并要有個人學習心得體會，從而促進了公司精神文明建設(shè)和物質(zhì)文明建設(shè)的同步發(fā)展。

今年六月上旬選派4名積極分子到開發(fā)區(qū)黨工委進行培訓(xùn)學習，為公司組織發(fā)展進行儲備。七、加強企業(yè)文化建設(shè)

公司把關(guān)心職工教育職工寓于企業(yè)文化之中，每月除為員工開展集體生日活動外，還利用春節(jié)、婦女節(jié)、五一勞動節(jié)、五四青年節(jié)、六一兒童節(jié)開展活動，成功的舉辦了大廈員工春節(jié)聯(lián)歡會；客戶聯(lián)歡會；在三八節(jié)和六一兒童節(jié)為員工開展小的福利活動；在五四青年節(jié)選派公司優(yōu)秀歌手參加哈爾濱開發(fā)區(qū)卡拉ok比賽，并取得三等獎的好成績。公司堅持搞好企業(yè)日常宣傳，充分利用好大廈宣傳廊這塊陣地，及時通報公司各項會議精神；側(cè)重搞好企業(yè)管理經(jīng)驗、學習心得體會交流、政治學習交流，以及企業(yè)文化動態(tài)、工作動態(tài)報道。達到了活躍企業(yè)文化、統(tǒng)一員工思想、調(diào)動積極性、振奮員工精神的效果。八、加強宣傳和外聯(lián)工作

為開拓銷售市場與物業(yè)管理行業(yè)市場，今年公司將公關(guān)宣傳工作也作為一項重要工作來抓。為擴大企業(yè)影響，公司除在廈內(nèi)組織開展與客戶聯(lián)誼活動，如元旦、春節(jié)客戶聯(lián)誼會以外，還在黑龍江省電視臺《都市選房》欄目錄制轉(zhuǎn)播了大廈新春拜年宣傳片，在省臺連續(xù)播放，產(chǎn)生了較大的反響。公司又錄制了保利物業(yè)管理專題片，為項目開發(fā)及洽談做資料準備。另外上半年公司也較重視外聯(lián)工作，接待了由市物業(yè)管理協(xié)會組織的參觀團來我廈學習，并進一步加強了公司與房產(chǎn)局、房協(xié)等部門的聯(lián)系和溝通，通過這些舉措，不斷加深保利在行業(yè)內(nèi)的影響力。

九、物業(yè)拓展情況

公司在對外拓展方面上半年重點與大慶建設(shè)大廈取得聯(lián)系，對其項目進行了考察和摸底，與有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行了接觸，展示了我公司的實力和形象，使大慶建設(shè)大廈的領(lǐng)導(dǎo)加深了對我公司的了解和認識以及我方投標的意愿，為明年該項目的到期接管投標奠定了基礎(chǔ)。公司于4月先行接管了保利房地產(chǎn)開發(fā)的頤和家園售樓中心項目，保安已進駐管理，保潔和工程實行定期服務(wù)，公司根據(jù)房開公司的要求各方面均實行高效快捷的管理，達到了高標準的要求。

公司將于該項目開工建設(shè)前期派駐物業(yè)管理人員先期介入，掌握情況并為房開公司當好參謀，以便為后期的物業(yè)管理打下堅實的基礎(chǔ)。十、工作中存在的主要問題

1、大廈現(xiàn)有的一些設(shè)施已老化，更新改造投入少，很大程度上已影響到公司的出租和形象。2、大廈物業(yè)沒有成立管理公司，仍借業(yè)主公司牌子對外經(jīng)營，既給合理避稅帶來困難，也給企業(yè)拓展物業(yè)項目帶來影響。

十一、下半年工作目標及經(jīng)營預(yù)測

1、完成公司董事會確定的全年經(jīng)營指標；

2、繼續(xù)抓好創(chuàng)建工作，保持國家級物業(yè)管理示范大廈稱號；

3、加強人力成本控制，大廈及現(xiàn)小區(qū)的總?cè)藬?shù)控制在90人以內(nèi)，新項目正式介入后另行核定人員，再報集團審批；

4、做好接管頤和家園物業(yè)項目的各項工作；5、客戶滿意率保持在98%以上；

下半年經(jīng)營預(yù)測：

根據(jù)公司廈半年經(jīng)濟運營情況預(yù)測,201*年全年大廈公司營業(yè)收入預(yù)計完成818萬元(含能源費149萬元),占預(yù)算815萬元的100.37%;營業(yè)成本預(yù)計完成7.95萬元,占預(yù)算8萬元的99.38%;營業(yè)稅金預(yù)計完成41萬元,占預(yù)算41.5萬元的98.8%;三項費用預(yù)計完成522萬元,占預(yù)算524.5萬元的99.52%;毛利預(yù)計完成247.05萬元,占預(yù)算241萬元的102.51%;非經(jīng)營費用預(yù)計完成579萬元,占預(yù)算583萬元的99.31%;利潤總額預(yù)計完成-331.95萬元,占預(yù)算342萬元的97.06%.

十二、下半年工作計劃及措施

1、強化物業(yè)管理，切實抓好大廈工程、保安、保潔的管理與服務(wù)，進一步貫徹落實好各項規(guī)章制度，保持高水平、高效率的服務(wù)。

2、強化財務(wù)考核與管理。突出在核算、費用控制上下功夫，重點抓好預(yù)算管理，計劃采購管理，降耗成本費用控制管理。對費用支出過大的項目，采取超常規(guī)管理辦法進行控制，如煤氣消耗、水、電等。開展全員節(jié)約活動，堵住管理漏洞，向管理要效益。

3、抓好落實考核工作，按照與各部門簽訂的考核指標文件，嚴格管理，把指標分解落實到班組、個人，確保完成任務(wù)。

4、做好新項目的接管策劃、組織管理、人員配備、培訓(xùn)等工作，做好房開公司的顧問工作，促進房地產(chǎn)營銷。

5、抓好ISO9000的換版升級工作，進一步完善大廈的內(nèi)部管理，提高各項服務(wù)水平。6、根據(jù)公司董事會確定的更新改造資金額度，分輕重緩急有計劃的抓好更新改造項目的落實。

7、抓好營銷工作開拓營銷工作新局面：

①從銷售員抓起要做到至少每季度拜訪客戶一次，把客戶對大廈經(jīng)營狀況的評價及反應(yīng)出的問題反饋成文字或表格，解決問題后，客務(wù)中心人員與銷售員、銷售經(jīng)理及公司領(lǐng)導(dǎo)一并回訪客戶。

②邀請客戶參與大廈組織的活動，讓客戶與大廈之間產(chǎn)生互動，增進友誼。如我廈每年舉辦的文化月活動、春游活動等。

③組織企業(yè)家俱樂部，以廈內(nèi)各公司的老總為主，定期組織活動，交流心得、進行業(yè)務(wù)溝通，給客戶搭一個橋梁，為客戶營造一個聯(lián)絡(luò)的空間，讓廈內(nèi)客戶在保利內(nèi)部就有自己的客戶群，有業(yè)務(wù)可做，讓客戶感到足不出廈就能搛錢，借以提高續(xù)租率。

8、抓好對廈外客戶的公關(guān)活動：針對有競爭力的其他寫字樓及星級酒店的長包房，進行全面拜訪，大力開發(fā)新客戶資源并積極跟進；

9、根據(jù)《201*年哈爾濱市寫字樓市場調(diào)研分析》，采取靈活的促銷政策開展銷售，具體措施是：

①采用靈活多變的銷售策略：以聯(lián)絡(luò)客戶情感作為業(yè)務(wù)洽談的輔助手段，能起到事半功倍的效果。既提高成交的可能性，又能增強客戶的忠實度。

②定期出臺優(yōu)惠政策：我們根據(jù)不同的出租形勢，不定期推出特惠房，在小范圍內(nèi)進行宣傳，搞促銷活動。還可利用報紙或雜志做廣告宣傳，加大招租力度。③不斷規(guī)劃出租格局，從而增加了客戶成交率。④促銷的同時加強公關(guān)意識以提高成功率。

10、定制客戶專用公關(guān)禮品，作為銷售過程中聯(lián)絡(luò)客戶感情的一種方式，又有效宣傳我廈的服務(wù)品牌。

11、加大宣傳力度：充分利用省電視臺《都市選房》欄目，每期錄播不同形式的內(nèi)容，如即時的優(yōu)惠條件、企業(yè)文化宣傳、企業(yè)最新動態(tài)等，達到名利雙收的效果。

12、組織學習最新的專業(yè)知識及物業(yè)管理知識：根據(jù)拓展物業(yè)項目需要，公司將組織中層管理干部和銷售員走出去，學習專業(yè)化的銷售知識及最先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，以提高物業(yè)管理能力和營銷能力。

13、加大培訓(xùn)工作力度，以培訓(xùn)推動公司總體服務(wù)理念、管理意識的提升和工作方式方法的改進。采取多種形式的培訓(xùn)提高公司的管理能力和增強員工適應(yīng)發(fā)展的能動性。提高培訓(xùn)標準、服務(wù)標準、管理標準，體現(xiàn)與時俱進的思想和要求。14、加強人力資源管理，保持現(xiàn)有總額，實現(xiàn)內(nèi)部需求內(nèi)部合理調(diào)配，因事設(shè)人，定職定崗，充分調(diào)動員工積極性，提高工作效能和工作效率。

公司在上半年工作中，努力工作積極進取，扎扎實實的走過了一段路程，取得了一定成績的同時也看到了不足，公司上下決心在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，進一步解放思想，腳踏實地，克服困難，再接再厲，積極落實董事會確定的各項工作，與時俱進，開拓進取，全面完成今年的各項經(jīng)營管理目標。

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