物業(yè)工作總結(jié)1

物業(yè)管理工作總結(jié)

桃花落去，梅雪冬陽……201*年在忙忙碌碌中漸漸的過去了，

201*年實訓(xùn)基地物業(yè)管理處猶如生命演化的進程，有生命誕生后的喜悅、有牙牙學(xué)語時的懵懂、有蹣跚學(xué)步中的艱辛、更有成長期的叛逆和傲氣。

實訓(xùn)基地物業(yè)管理人自己深知只有加強學(xué)習(xí)和不斷探索才是實訓(xùn)基地物業(yè)管理工作健康發(fā)展的硬道理；也只有不斷的總結(jié)提高和剔除糟粕才能鼎立于不敗之地。

當(dāng)然，201*年實訓(xùn)基地物業(yè)管理工作離不開各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，離不開延吉物業(yè)管理有限公司領(lǐng)導(dǎo)的蒞臨指導(dǎo)，更離不開基地廣大業(yè)主的包容和理解。

值此歲末，實訓(xùn)基地物業(yè)管理處將201*年物業(yè)管理工作向各級領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主作總結(jié)匯報：一、物業(yè)管理處認真組織竣工預(yù)驗收交接工作、嚴格規(guī)范二次裝修管理、全面進行培訓(xùn)提高員工的服務(wù)意識、著力疏通內(nèi)部管理流程。

（一）認真做好竣工預(yù)驗收交接工作，為業(yè)主把好竣工驗收質(zhì)量關(guān)。按照市職培中心的部署，預(yù)驗收工作由職培中心統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，楊浦區(qū)人力資源與社會保障局參與，上�，F(xiàn)代咨詢有限公司組織實施。其中上海第七建筑有限公司提供工程建設(shè)全部竣工圖紙、實物；上海建科建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司提供全部工程質(zhì)量驗收合格證明；上海第一測量師事務(wù)所有限公司提供工程審價咨詢意見；上海房屋建筑設(shè)計院有限公司提供工程設(shè)計資料；我處接受職培中心的委托對工程建設(shè)全部竣工圖紙、實物進行交接、對工程建設(shè)項目的質(zhì)量、使用功能完好程度進行交接查驗。自9月17日起我處抽調(diào)多方資深工程技術(shù)力量，共108人（次）分10批（項），按照6大建筑單元（以土建為主）、各建筑單元按系統(tǒng)的建筑項目劃分（以安裝為主）進行預(yù)驗收查驗；嚴格按照預(yù)驗收交接準備工作的要求對預(yù)驗收的條件、需核檢的資料、技術(shù)資料等進行逐項查驗；嚴格參照竣工驗收規(guī)范和標準對預(yù)驗收交接中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改辦法及復(fù)驗安排，督促施工總包方及時處置、解決問題。截至目前共向施工總包方提出整改意見共300余項，督促施工總包方已完成需要整改項目200項，竣工預(yù)驗收交接工作正在有條不紊的進行。

（二）建立二次裝修管理制度，確保二次裝修規(guī)范、有序。二次裝修是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容之一,縱觀各類物業(yè)存在的上下單元滲漏、外立面破壞、樓宇結(jié)構(gòu)受損、房屋功能改變等不一而足的問題,無不是因為前期二次裝修工程的施工不按照制度進行埋下隱患,從而造成了后期物業(yè)管理工作的困難重重、舉步維艱。為此實訓(xùn)基地物業(yè)管理處在二次裝修管理工作方面,重點加強了以下方面的工作:

一是從嚴把好二次裝修申請審批關(guān),建立完善的二次裝修管理檔案，所有二次裝修申請必須按規(guī)定提交圖紙資料,并提供區(qū)域消防審批文件，對裝修申請中的關(guān)于外立面及室內(nèi)結(jié)構(gòu)方面從嚴審核并給出審批意見與建議；二是嚴格把握二次裝修重點工作，對單元區(qū)域二次裝修的"消防測試"、"重點部位防水"、"水電管路走向"、"自用設(shè)施設(shè)備安裝"等問題作出明確的指引,讓業(yè)主與二次裝修單位提前知悉各項管理規(guī)定與要求,為后期的管理工作做好準備；三是建立二次裝修巡查簽到制度，安排各部門按規(guī)定對二次裝修單元區(qū)域開展巡檢工作,對消防管理、違章裝修、防水工程等重點內(nèi)容按部門分工開展巡檢督查工作,將違章裝修現(xiàn)象消除于萌芽狀態(tài)；四是定期組織二次裝修業(yè)主和施工單位召開二次裝修專項會議,對檢查存在未符合管理規(guī)定要求的違規(guī)現(xiàn)象,在會上限定作出整改,并按計劃實施復(fù)檢工作,此項工作得到了大部份業(yè)主的肯定；五是根據(jù)二次裝修工作的安排需要,管理處設(shè)立二次裝修專員崗位，制訂裝修巡檢專項負責(zé)制度,委托裝修專員協(xié)調(diào)各個部門組織實施,經(jīng)過相關(guān)培訓(xùn)及各項準備工作后,取得了良好的成效。

（三）認真做好員工培訓(xùn)工作，全面提高員工服務(wù)意識。羅伯特-歐文曾說過：把錢花在提高勞動者素質(zhì)上是企業(yè)最佳的投資。因為員工培訓(xùn)是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的需要；是物業(yè)管理企業(yè)管理者激勵員工的方法；是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。為此實訓(xùn)基地物業(yè)管理處把員工培訓(xùn)計劃提到管理處的中心工作日程，并持之以恒的作為一項長期性、實效性的任務(wù)來抓。管理處結(jié)合本單位的實際情況綜合公司的培訓(xùn)日程安排制定培訓(xùn)計劃、研究培訓(xùn)方法、確定培訓(xùn)內(nèi)容及分類，并對全體員工進行素質(zhì)大摸底，確切掌握員工當(dāng)前素質(zhì)存在的薄弱環(huán)節(jié)，在有序地進行常規(guī)性培訓(xùn)之外有目標性地選擇分類方法對各類員工進行強化和專項素質(zhì)教育。物業(yè)管理處項目經(jīng)理為員工培訓(xùn)第一責(zé)任人，負責(zé)員工培訓(xùn)的組織實施、培訓(xùn)的監(jiān)督管理、培訓(xùn)的效果評估。截止目前物業(yè)管理處修訂培訓(xùn)教材24套、培訓(xùn)課時88小時、各部門分類再培訓(xùn)累計課時240小時、員工培訓(xùn)率100、培訓(xùn)合格率95、培訓(xùn)淘汰率5。通過一系列培訓(xùn)制度的實施，全體員工的素質(zhì)穩(wěn)步提高，服務(wù)意識明顯增強，業(yè)主滿意度漸漸提升。

（四）著力疏通管理處內(nèi)部管理流程，增強各部門團隊意識，提高凝聚力。二、管理處下屬各部門四維合一、通力合作，緊緊圍繞管理處全新部署開展工作。（一）客戶服務(wù)

客戶服務(wù)工作既是物業(yè)管理工作中的先鋒和旗幟，也是業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容的中樞站和聯(lián)絡(luò)處，承載著溝通、協(xié)調(diào)、反饋、落實、監(jiān)察、匯報、處理、處置、統(tǒng)計的重大使命，其任務(wù)之艱、責(zé)任之大、要求之高是物業(yè)管理處工作中的首當(dāng)門面內(nèi)容，客戶服務(wù)人員的整體素質(zhì)決定著一支物業(yè)管理團隊的管理水平，反映和體現(xiàn)物業(yè)員工的精神面貌。201*年物業(yè)管理處志在組建一支與實訓(xùn)基地現(xiàn)代化物業(yè)管理要求的高端客戶服務(wù)團隊

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201*第1季度物業(yè)管理工作總結(jié)

二零一二年，是崇明分公司管理提升年，部優(yōu)爭創(chuàng)年，而第一度工作是個關(guān)鍵，是否有一個好的開局，將對201*全年工作的完成至關(guān)重要，同時，也對我們崇明運營團隊全年的信心與干勁影響巨大。

如何打贏第一度，使201*有一個良好的開端，是我們崇明分公司一班人反復(fù)斟酌和思考的問題。據(jù)此，我們根據(jù)集團“保二爭三”的目標，緊緊圍繞總公司下達的財務(wù)與管理指標，結(jié)合崇明分公司項目實際運營情況，在公司的不斷鞭策與關(guān)懷下，通過崇明分公司全體干部職工的共同努力拼搏下，縱觀第一季度工作開展情況，形式喜人，達到預(yù)期目的。為進一步抓好第二季度工作，現(xiàn)對一季度工作作總結(jié)如下：

第一季度主要工作情況一、財務(wù)指標完成情況(截止201*年3月13日):1.物業(yè)費201*938.64元；2.泊位費253441元；3.其他類收入444118.08元。主營收入總計數(shù)據(jù)為:2705497.72元。二、第一第季度管理指標完成情況1.品質(zhì)管理與安全考核指標：⑴客戶關(guān)系

□客戶滿意度≥95；□客戶日常訪談每月≥10家；□滿意度達到開發(fā)商/大業(yè)主要求；

□客戶滿意度調(diào)查問卷抽樣率，每季度1次，每次調(diào)查25%；□客戶滿意度調(diào)查問卷發(fā)放率100%，每季度一次；□客戶滿意度調(diào)查問卷回收率95%；⑵危機處理

□客戶重大投訴（法律訴訟）：無客戶重大投訴（法律訴訟）案件；

□客戶有效投訴處理：發(fā)生1起（地下車庫中保秩序維護人員服務(wù)質(zhì)量差）：已有效處理、整改完畢；

□突發(fā)危機事件處理：無突發(fā)危機發(fā)生；

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□治安事件處理：無治安事件發(fā)生；

□消防隱患整改：除開發(fā)商問題外，歸屬物業(yè)責(zé)任的均已整改。⑶目標考核

□報修處理率：100%�！鯃笮尢幚砑皶r率：100%�！蹩蛻魣笮藁卦L率：100%�！蹩蛻魣笮奚祥T回訪率：≥10%。□維修返修率：≤1%�！醴课�/設(shè)施完好率：≥98%�！醐h(huán)境清潔合格率：≥95%�！蹙G化養(yǎng)護合格率：≥95%。□消殺滅蟲合格率：≥95%�！踔刃蚓S護服務(wù)合格率：≥95%。⑷項目品質(zhì)自查（項目各級人員嚴格開展品質(zhì)自查）

□嚴格執(zhí)行《品質(zhì)監(jiān)督檢查管理規(guī)定》與《品質(zhì)現(xiàn)場考核指標》，每月編制書面自查工作計劃并有效實施，計劃報品質(zhì)管理部備案。

□項目負責(zé)人每天不少于2次巡查現(xiàn)場并記錄，休息日有代崗值班經(jīng)理巡查，每月覆蓋服務(wù)現(xiàn)場與服務(wù)工作。

□項目各部門負責(zé)人與專業(yè)主管每天不少于2次巡查本職能各管轄范圍現(xiàn)場并記錄，休息日有代崗人巡查，每二周覆蓋本職能各管轄范圍現(xiàn)場與服務(wù)工作。

□各班組領(lǐng)班每班不少于6次巡查本班組服務(wù)現(xiàn)場并記錄，當(dāng)班覆蓋班組各項工作與現(xiàn)場。

□各級巡查有書面記錄，對于巡查發(fā)現(xiàn)的問題有原因分析、整改措施并有效實施，實施有驗證記錄，記錄清晰、完整、真實、可以追溯。

⑸品質(zhì)現(xiàn)場考核：參加、接受現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量與質(zhì)量體系執(zhí)行情況定期考核⑹外審國優(yōu)考評政府部門考核：尚未發(fā)生

⑺體系文件管理：已設(shè)置專人管理體系文件；已嚴格按《文件控制程序》要求審批、發(fā)放、回收、作廢、上墻等。

⑻工作配合

□能積極配合品質(zhì)管理部開展品質(zhì)檢查、內(nèi)審、外審、滿意度調(diào)查、品質(zhì)專題活動等各項工作。

□能嚴格按規(guī)定時間、品質(zhì)管理部要求完成各類報告與報表等。⑼加分項（客戶表揚、錦旗）：無⑽安全責(zé)任事故：無安全責(zé)任事故。

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2.重大管理與服務(wù)工作推進：

⑴狠抓《崇明分公司201*年經(jīng)濟指標考核辦法》的貫徹實施。

結(jié)合總公司201*年度的各項經(jīng)濟指標，為充分發(fā)揮和調(diào)動員工的工作積極性，使員工的工作業(yè)績和收入能得到很好體現(xiàn)。根據(jù)總公司財務(wù)部指導(dǎo)、制定的《崇明分公司201*年經(jīng)濟指標考核辦法》，我們開展了以下工作跟進：

□召開客服部會議，對《崇明分公司201*年經(jīng)濟指標考核辦法》進行了解釋、指導(dǎo)與咨詢，統(tǒng)一了大家的思想，提高了大家的認識，樹立了大家的信心。

□將《崇明分公司201*年經(jīng)濟指標考核辦法》的收繳指標分解到任，責(zé)任到任，每月考核，按規(guī)定實現(xiàn)獎罰制定。

□通過《周收繳進度跟進表》、《月收繳進度匯總表》制定進行實時掌控，督促全體責(zé)任人抓緊抓早完成或超額完成收繳指標。

□對凡滿三個月拖欠的業(yè)戶單位統(tǒng)一劃入“拖欠戶黑名單”，有組織、有計劃的實施有效清繳行動。

⑵服務(wù)提升舉措

201*年是崇明分公司“管理提升年，部優(yōu)爭創(chuàng)年”,通過對遐思國際廣場項目的反復(fù)檢查、自評，以及業(yè)主單位投訴意見匯總，我們對以下幾方面服務(wù)工作進行提升：

①客梯橋箱地毯更新：準甲、LOFT樓宇所有客梯橋箱地毯已使用近三年，均已陳舊不堪，業(yè)主負面反映強烈，影響了寫字樓服務(wù)品質(zhì)，我們?nèi)�月份投資7500元，購置了17塊新的塊式地毯，對所有客梯橋箱進行了更新，具體分二批輪回使用，受到了業(yè)主的好評。

②添置準甲、LOFT樓宇大廳防滑地毯

準甲、LOFT樓宇大廳遇雨天，常發(fā)生業(yè)主（客人）滑道事件，原均無防滑地毯，應(yīng)急用的均是業(yè)主單位廢棄的舊地毯，對樓宇品質(zhì)影響很搭，影響了寫字樓服務(wù)品質(zhì)，故擬投資9565元添置樓宇防滑地，計劃4月份投入使用，提升寫字樓服務(wù)品質(zhì)。

③解決了一大歷史預(yù)留問題-北廣場地坪修繕問題

遐思國際廣場項目自投入使用以來，因廣場地坪爆出設(shè)計不合理與施工質(zhì)量問題，不斷出現(xiàn)開裂或路面下沉現(xiàn)象，尤其是北廣場地坪問題愈來愈嚴重，安全狀況堪憂，業(yè)戶投訴不斷，嚴重影響了匯創(chuàng)項目品牌的維護，也給我們物業(yè)管理工作帶來了極大壓力與被動局面。鑒于此，在201*新的一年年初之際開始，我們不斷提請（發(fā)函）至綠地

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事業(yè)一部項目部、商管部、第三區(qū)域客服部，就“遐思國際廣場”項目路面壞損的情況盡快協(xié)商、出臺解決方案。在總公司領(lǐng)導(dǎo)的支持、關(guān)懷下，通過不斷努力，在二月底，終于由商管部出資修繕了北廣場地坪。新路面的投入使用，給業(yè)主和租戶的進、出帶來諸多方便而廣為大家所稱道，也給我們物業(yè)服務(wù)工作降低了壓力。

（注：目前因發(fā)覺北廣場地坪新修復(fù)的瀝青路面已出現(xiàn)起砂情況，且面積逐步擴大之趨勢，我們已將這一情況口頭告知施工組織單位盡早安排修補外，也發(fā)函至商管部督促施工單位設(shè)法整改，以免路面起沙情況的進一步惡化）

⑶開源節(jié)流工作舉措

根據(jù)總公司領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于必須抓好商務(wù)類項目能耗節(jié)約的要求，我們開展了“開源節(jié)流金點子研討提報活動，”在廣大干部職工，尤其是工程部全體員工的“深挖{”下，本季度中，經(jīng)反復(fù)可行性評估、論證，我們實施了以下節(jié)能改造方案，并取得了明顯效果：

①201*第一能耗控（成本）制舉措：

隨著業(yè)主、商戶入駐的不斷增加，匯創(chuàng)負荷也日漸攀升，而現(xiàn)時實行的用水/用電收費基價，讓物業(yè)管理公司不堪重負。鑒于這一實際情況，為理順水電收費價格，減輕物業(yè)壓力，結(jié)合計量表具的功耗和契約電量實際變動價差等因素，我們在201*年8月份起對用電收費基價恢復(fù)調(diào)整為1.15元/千瓦時的基礎(chǔ)上，在今年二月份又再次將對用電收費基價上調(diào)整至1.20元/千瓦時。到目前為止，除少數(shù)業(yè)戶單位有意見和抵觸舉動外，大部分業(yè)主均能理解和接受用電收費基價上調(diào)整至1.20元/千瓦時之決定。這一舉措的成功，較大幅度的減緩了物業(yè)公共用電部位能耗的壓力。

②201*第二能耗（成本）控制舉措：

對準甲樓層風(fēng)機電氣實行了節(jié)能控制改造:“遐思國際廣場”中央空調(diào)系統(tǒng)樓層新風(fēng)運行控制，原先采用的是逐層人工手動控制。系統(tǒng)投入運行以來，由于各樓層業(yè)主需求的不一致和控制上的人為原因，經(jīng)常發(fā)生樓層不關(guān)情況，致使電能發(fā)生非正常的消耗。針對這一狀況，物業(yè)工程部改用風(fēng)機、漏關(guān)的了時序控制器對各樓層的新風(fēng)風(fēng)機的開、停，按空調(diào)開機的需要，實行時序自動控制，杜絕了人為疏漏因素，達到節(jié)約能源消耗的目的。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)中央空調(diào)在不同季節(jié)實際效果不同的情況，進一步對樓層新風(fēng)風(fēng)機的關(guān)、停時間，分別予以設(shè)定不同的時間段，使節(jié)約電能消耗更趨科學(xué)、合理。在二月十五日正式對準甲樓中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)樓層新風(fēng)風(fēng)機全部投入自動時序控制。節(jié)電措施的效果：按最低節(jié)電費用計算，每月可節(jié)電：2948.00*

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22=64856.00元左右。節(jié)能改造材料成本：110*34=3740.00元。

201*全年，按八個月計算預(yù)計節(jié)約電費：61116.00+64856.00*7=515108.00元。③201*第三能耗（成本）控制舉措：

準甲與LOFT兩棟高層建筑的衛(wèi)生間照明，原設(shè)計為室內(nèi)頂部四周泛光采用T5日光燈，面盆、座便器位置則采用筒燈局部照明的兩種光源方式，從衛(wèi)生間投入使用兩年的實際來看，筒燈光源的照度已完全能夠滿足衛(wèi)生間座便和洗漱的需要。從12年3月份起，嘗試將衛(wèi)生間的泛光T5日光燈，設(shè)置在OFF狀態(tài)，衛(wèi)生間投入正常使用的照明光源僅為局部照明的筒燈，從而使衛(wèi)生間的照明用電消耗有所降低，按全年保守估算，準甲樓節(jié)約電能消耗在19192(度)，LOFT樓節(jié)約電能消耗在33586度。

月節(jié)電數(shù)據(jù)合計：1071+1776+1509=4356度；年節(jié)電數(shù)據(jù)合計：4356*12=52272度；

節(jié)能改造材料成本：86型雙聯(lián)開關(guān)90只*12元/只=1080元；年節(jié)電費用計算結(jié)算：52272*1.02=53317.44元；全年預(yù)計節(jié)約電費：3363.12+4443.12*11=52237.44元。④201*第四能耗（成本）控制舉措：

今年初，我們對支出類外包服務(wù)項目進行了研究、分析，發(fā)現(xiàn)有些支出類外包服務(wù)項目報價不合理（過高）、霸王條款多（對物業(yè)不利）、服務(wù)部到位（不專業(yè)）等問題，一月份，我們對問題較大的幾個支出類外包服務(wù)項目進行了慎重評估，最后在總公司的支出下，對以下幾個明顯有問題的支出類外包服務(wù)項目進行了“切除”手續(xù)：

□降低、控制項目保費支出:

-201*年度匯創(chuàng)項目保費：中國人民財產(chǎn)保險有限公司全年保費共計RMB193777.25元（但在實際發(fā)生的幕墻玻璃、工傷等事件理賠中，因低于限額的理賠，無一生效）。

-201*年1月份，我們經(jīng)報請總公司同意，在投保項目均相同的前提下，更換了投保單位，與太平洋保險公司簽約，全年保費共計為RMB77039.38元。

通過更換投保單位舉措,201*保費總成本比201*降低了116737.87元/年。（注：但201*年未給地下車庫買保險）□降低、控制綠化外包服務(wù)費用：

-201*年度綠化服務(wù)外包單位是沭陽縣綠苑花卉園藝有限公司，全年綠化養(yǎng)護服務(wù)費為RMB8317.2元/月×12＝99806.4元。

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-201*，我們更換了服務(wù)方，上海閔梅綠化工程有限公司為201*年遐思國際廣場綠化養(yǎng)護服務(wù)單位，服務(wù)費為每月RMB3500元整。經(jīng)協(xié)商：一年中按十個月結(jié)算服務(wù)費用（除去1-2月）。年總服務(wù)費用為RMB35000元整。

通過綠化服務(wù)外包單位更換，201*年度綠化養(yǎng)護服務(wù)費總成本節(jié)省了64806.4元/年整。

（注：在開源節(jié)流、能耗控制節(jié)約工作中，對表現(xiàn)出色的部門和個人將按公司規(guī)定予以表彰、獎勵等激勵政策）

第二季度工作計劃要點一、財務(wù)指標方面計劃要點：1.四月份

□主營收入計劃:力爭達1000000元□成本力爭控制在900000元以內(nèi)，2.五月份

□主營收入計劃:力爭達1000000元□成本力爭控制在870000元以內(nèi)，3.六月份

□主營收入計劃:力爭達1000000元□成本力爭控制在880000元以內(nèi)，

總之，第二季度財務(wù)指標計劃數(shù)據(jù)：我們第二季度主營收入力爭3000000元；二、新增管理工作計劃、舉措

在貫徹執(zhí)行、有效總公司下達的品質(zhì)管理與安全考核指標同時，我們在第二季度中，新增管理工作計劃、舉措如下：

1.“打響”路面機動車輛整治“戰(zhàn)役”：

當(dāng)前,崇明項目路面機動車輛亂停放現(xiàn)象較嚴重,且由來已久,情況也錯綜復(fù)雜,據(jù)統(tǒng)計,路面停放車輛數(shù)量在60-70輛之間,其中違規(guī)停放在30-40輛之間,大部分系綠地集團系統(tǒng)、福建幫和大客戶或VIP業(yè)戶單位,要想整頓好，非一般能力所為。據(jù)此我們將有計劃/有步驟/有信心/有效果的“開打”路面機動車輛整治這一有高難度的“戰(zhàn)役”。

⑴實施步驟：

第一步：召開車輛整治專項會議，研究具體整治方案和時間表，并統(tǒng)一思想，堅定必勝信心，分工落實、推進（3月9日前）；

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第二步：車輛準確統(tǒng)計、分類（3月13日前）；

第三步：制定《匯創(chuàng)停車管理規(guī)定》，規(guī)范管理停車（3月15日前）；第四步：向業(yè)戶單位發(fā)《匯創(chuàng)停車管理規(guī)定》、更換停車證、路面禁停通知；第五步：更新《停車證》，采取分色《停車證》管理模式（3月20日前）。第六步：廣場通道設(shè)置限速、禁停標志（3月22日前）；

第七步：對保安開展機動車輛現(xiàn)場整治應(yīng)急（應(yīng)對）預(yù)案培訓(xùn)、復(fù)訓(xùn)、演練；第八步：第一至第七步工作做實、做細完畢后后，擬底開始全面打響停車管理專項整治戰(zhàn)役，克服困難，突取最終勝利。廣場通道設(shè)置限速、禁停標志（3月24日開始）。

⑵最終目的根據(jù)情況變化，將靈活機動的修正實施計劃步驟。我們的最終目的是：①規(guī)范機動車輛停放管理，確保消防通道的暢通無阻；

②將亂停放的或拒付停車費的機動車輛引導(dǎo)至地下停車庫，增收泊位費，提高主營收入（具體數(shù)據(jù)：當(dāng)前尚不能評估）。

2.第二季度開源節(jié)流，能耗節(jié)約工作計劃：

201*第四能耗（成本）控制舉措：擬四月份對地下車庫LED照明系統(tǒng)進行節(jié)能改造(具體可行性最佳方案在甑選/評估中)。

3.員工服務(wù)形象提升舉措：

擬定做員工工作服。現(xiàn)崇明分公司辦公區(qū)域員工工作服已陳舊（使用近三年），與總公司的工作服也不統(tǒng)一，加上部分新進員工無工作服，給崇明分公司的企業(yè)服務(wù)形象帶來負面影響，故擬投入8000元左右定制與總公司統(tǒng)一的工作服。計劃4月份統(tǒng)一工作服，提升物業(yè)人員的服務(wù)規(guī)范與形象。

三、歷史預(yù)留問題的根進管理與處置

目前為止，仍有以下39個開發(fā)商預(yù)留問題亟待解決，需要跟進與解決：01.B2層377車位左側(cè)墻面滲水；02.B2層399車位頂部滲水；

03.B2層413車位卷簾門及外頂部預(yù)埋鐵邊沿滲水；04.B2層421、520車位墻面滲水；05.B2層493、494車位墻面滲水；

06.B2層533、534、535車位頂部滲水；07.B1、B2層北側(cè)坡道均滲水；

08.B1層多處污、雨水管承插接頭抱箍斷裂、漏水；09.8#商鋪101室西側(cè)門口漏雨；

10.準甲、LOFT樓消防通道地坪坑洼不平；

11.北側(cè)車庫入口B層1至B2層匝道路面壞損；12.由于建筑沉降，LOFT樓北側(cè)地面拱起、開裂；

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13.廣場二層地磚路面積水、開裂；14.1#商鋪消防通道頂部滲水；15.3#商鋪玻璃幕墻有多處漏水；16.2#商鋪回味坊外立面嚴重滲水；

17.準甲樓13A東側(cè)墻體與玻璃幕墻結(jié)合處滲水；18.LOFT樓底層112室漏雨；

19.5#商鋪緣圓源消防配置未到位；20.準甲、LOFT樓消防通道防火門、閉門器存在質(zhì)量問題,消防部門11月3日已出具罰款與整改通知；

21.準甲、LOFT樓外墻面燈飾多處壞損；22.商鋪、廣場部分高桿燈、地埋燈壞損；23.配電間有0-150A；0-75A的表具壞損；24.風(fēng)機房有0-200A規(guī)格的表具壞損；25.空調(diào)主機供電柜電表配置與設(shè)計不符；

26.LOFT樓衛(wèi)生間洗手盆下水未裝“剩水彎”和角閥；

27.排水系統(tǒng)廢水處理設(shè)施存在嚴重缺陷，僅有的生化處理池?zé)o法正常投入使用；28.準甲1F弱電室溫控模塊受潮壞損；29.準甲、LOFT樓部分照明控制不正確；30.樓層風(fēng)機房保溫不到位且有漏水情況；31.屋面冷卻水管道保溫外層未敷隔熱鋁箔；32.空調(diào)系統(tǒng)改造后，系統(tǒng)圖未作相應(yīng)設(shè)計變更；33.準甲樓空調(diào)風(fēng)口為有效固定，時有跌落發(fā)生；34.中央空調(diào)并例運行時有諧振現(xiàn)象；

35.空調(diào)水質(zhì)(軟化)處理裝置漏水，無法正常使用；36.LOFT樓底層空調(diào)外機基礎(chǔ)低于路面，積水；37.LOFT樓底層空調(diào)系統(tǒng)缺電費計量裝置；38.LOFT樓3F02室樣板房室內(nèi)空調(diào)修理費；

39.項目未辦理大環(huán)評手續(xù)，餐飲經(jīng)營無法辦許可證。

以上問題已嚴重影響了我們物業(yè)工作的正常開展與服務(wù)的推進，也牽制了我們服務(wù)品質(zhì)的提升，我們擬在第二季度中，發(fā)揮堅韌性，發(fā)揚，對開發(fā)商項目部加大跟進、催辦整改力度，力求問題解決一個是一個，使我們的物業(yè)管理與服務(wù)工作阻力點、被動面不斷減少與下降。

四、著手開始做好部優(yōu)爭創(chuàng)準備工作

201*擬上報“部優(yōu)”爭創(chuàng)，201*是我們部優(yōu)”爭創(chuàng)的準備年。為了準備工作抓早抓細，我們擬在第二季度開始，重點在“部優(yōu)”爭創(chuàng)工作的軟件建設(shè)工作方面為抓手，完善制度與工作表單，結(jié)合邀請房管部門專家來場指導(dǎo)與培訓(xùn)，把能做的“部優(yōu)”爭創(chuàng)工作先做好，打基礎(chǔ)。

上海遐思置業(yè)崇明分公司

二零一二年三月十三日

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