完》學(xué)校物業(yè)管理模式
學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)模式
就目前物業(yè)管理狀況而言，學(xué)校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。那里沒(méi)有業(yè)主"論壇"、那里沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的"硝煙"。開(kāi)拓學(xué)校物業(yè)管理市場(chǎng)，是物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新契機(jī)。
1、專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。
由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，絕大多數(shù)學(xué)校的后勤工作都是學(xué)校辦社會(huì)的運(yùn)作模式，即學(xué)校不顧自身實(shí)際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟(jì)效益、不講求管理效率，只要學(xué)校存在什么勞務(wù)需求，就立即設(shè)一個(gè)勞動(dòng)崗位，工資都是由國(guó)家來(lái)掏錢(qián)。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學(xué)校辦成了一個(gè)“小社會(huì)”，結(jié)果是學(xué)校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學(xué)校甚至還辦起了托兒所，這種運(yùn)作模式非常類(lèi)似于農(nóng)業(yè)時(shí)代的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢(shì)是完全相違悖的。所以專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專(zhuān)業(yè)、規(guī)范、個(gè)性化的后勤管理服務(wù)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。
2、學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。
介入學(xué)校后勤管理工作，首先應(yīng)探索我們的客戶“教師、學(xué)生”，他們需要我們提供什么服務(wù)？我們能為他們提供些什么服務(wù)？我們應(yīng)該怎樣服務(wù)？怎樣管理？這些都需要我們確立學(xué)校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)理念；個(gè)性化、科學(xué)創(chuàng)新的管理服務(wù)模式；精益求精的工作作風(fēng)；規(guī)范化的操作來(lái)實(shí)現(xiàn)。從而贏得師生的認(rèn)同。學(xué)校物業(yè)與常規(guī)的商住物業(yè)在管理上有以下幾個(gè)方面不同：
a、對(duì)象不同：商住型物業(yè)中我們服務(wù)對(duì)象是社會(huì)各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對(duì)的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬(wàn)，學(xué)校物業(yè)服務(wù)對(duì)象是老師和學(xué)生，單純知識(shí)型，遠(yuǎn)沒(méi)有住宅小區(qū)那樣人員層次復(fù)雜，單一業(yè)主。有利于服務(wù)的針對(duì)性。
b、管理的模式不盡相同：商住型小區(qū)有“業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理的共管式”模式、有酒店式管理、無(wú)人化管理、智能化管理等管理模式，使用這些模式顯然不完全適用于學(xué)校的管理，學(xué)校管理面對(duì)的單一業(yè)主，管理上必須服從學(xué)校管理需要從屬性，更強(qiáng)調(diào)根據(jù)需求提供服務(wù)，根據(jù)學(xué)校的自身特點(diǎn)，“量身定制”的管理模式有深厚學(xué)校特點(diǎn)的“共管式”模式。
c、管理側(cè)重點(diǎn)不同：商住小區(qū)的管理重點(diǎn)是設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)及大樓安全，管理的側(cè)重點(diǎn)是物（設(shè)備、設(shè)施、區(qū)域），對(duì)住戶是提供服務(wù)，而學(xué)校則注重滿足教學(xué)需要和學(xué)生的安全。管理的側(cè)重點(diǎn)包括物以外，還要加強(qiáng)對(duì)學(xué)生安全的管理（特別是十八歲以下的學(xué)生）。在對(duì)學(xué)生的服務(wù)中增加了管理職責(zé)。在對(duì)學(xué)生管理與服務(wù)相矛盾時(shí)，與學(xué)校的要求保持一致，偏重管理。
d、管理服務(wù)的目標(biāo)不同：商住物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學(xué)校管理的目標(biāo)是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升學(xué)校的整體實(shí)力。
e、管理服務(wù)資金的來(lái)源和使用存在明顯的差異：商住物業(yè)管理的資金來(lái)源于多個(gè)方面，它包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專(zhuān)用維護(hù)基金、多種經(jīng)營(yíng)收入等，服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依政府主管部門(mén)制定的管理服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)⑤，由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標(biāo)準(zhǔn)的局限性和市場(chǎng)的規(guī)范程度，還達(dá)不到按質(zhì)論價(jià)，市場(chǎng)化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專(zhuān)用基金的使用必須獲準(zhǔn)后方可使用，合理、順利、及時(shí)的使用與業(yè)主和業(yè)委會(huì)的專(zhuān)業(yè)能力有直接關(guān)系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。而學(xué)校物業(yè)中管理服務(wù)費(fèi)來(lái)源較為單一，即學(xué)校的經(jīng)營(yíng)管理者。物業(yè)公司可以采用菜單式來(lái)制定服務(wù)項(xiàng)目，分項(xiàng)測(cè)算費(fèi)用，經(jīng)雙方協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容，以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場(chǎng)化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)提供了充足的空間。
3、學(xué)校物業(yè)管理模式特點(diǎn)
通過(guò)分析掌握學(xué)校物業(yè)的不同之處，針對(duì)學(xué)校物業(yè)的管理特點(diǎn)，確定物業(yè)管理服務(wù)模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學(xué)校的后勤保障作用。
a、顧客的需求為導(dǎo)向，提供個(gè)性化的服務(wù)。這在學(xué)校物業(yè)中尤其突出。按學(xué)校對(duì)公共設(shè)施、清潔、綠化、人員、車(chē)輛、物資的管理要求，量身定制服務(wù)。比如按課時(shí)安排的時(shí)間，滿足教學(xué)要求的前提下，提供教室的開(kāi)門(mén)、設(shè)備維護(hù)和安全的管理服務(wù)等。
b、學(xué)校物業(yè)管理人力資源配上追求簡(jiǎn)練、精干，降低運(yùn)作成本。學(xué)校物業(yè)管理從屬于學(xué)校整體管理，學(xué)校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責(zé)設(shè)立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學(xué)校方面都不能承受的，學(xué)校物業(yè)的從屬性決定他無(wú)需面對(duì)眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營(yíng)上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配。
c、重視學(xué)校主管領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，管理思路，特別是處理好與關(guān)鍵人物的關(guān)系，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)該類(lèi)信息的收集，及時(shí)調(diào)整方式，及時(shí)跟進(jìn)。確保管理的一致性。體現(xiàn)學(xué)校特點(diǎn)的共管模式。
d、在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時(shí)應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學(xué)校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學(xué)校發(fā)展壯大的需要。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)各類(lèi)規(guī)范的溫馨標(biāo)識(shí)、提示性、警示性和說(shuō)明性標(biāo)識(shí)，為學(xué)校氛圍的營(yíng)造起到了畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用。
e、學(xué)校物業(yè)在接管項(xiàng)目前，必須對(duì)接管原有問(wèn)題或其他涉及面大、影響大的問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估。在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項(xiàng)關(guān)系，并盡量在此期間將重大問(wèn)題予以明確，包括崗位設(shè)、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項(xiàng)目，設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費(fèi)用、支付方式及其它費(fèi)用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。
f、物業(yè)管理更注重服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化�？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護(hù)和指導(dǎo)、節(jié)假日環(huán)境氛圍營(yíng)造、組織特色活動(dòng)、教室管理、電教辦公設(shè)備維護(hù)等專(zhuān)業(yè)化、全方位的服務(wù)，提供行政后勤等方面業(yè)務(wù)的保障。
g、技術(shù)含量高，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。學(xué)校物業(yè)人力資源配的特點(diǎn)，確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高，技術(shù)上一專(zhuān)多能復(fù)合型人才。
h、顧客意見(jiàn)的調(diào)查需關(guān)注各個(gè)不同層面的意見(jiàn)，還需建立定期溝通機(jī)制。重要溝通整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進(jìn)管理服務(wù)的水平的提高。
4、學(xué)校后勤社會(huì)化的管理優(yōu)勢(shì)
a、后勤社會(huì)化在推動(dòng)學(xué)校整體辦學(xué)工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學(xué)校后勤社會(huì)化后，學(xué)校的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣?guó)家管方針，校長(zhǎng)管辦學(xué)，支部管監(jiān)督，社會(huì)辦后勤”，新型社會(huì)分工，物業(yè)公司在進(jìn)駐以后，深入、詳細(xì)的可行性研究，詳盡分析了學(xué)校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，并針對(duì)學(xué)校管理的特點(diǎn)、難點(diǎn)和學(xué)校的實(shí)際情況制定與之相適應(yīng)的管理方案，以確保專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)能在學(xué)校得到充分發(fā)揮，為全校師生營(yíng)造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的生活、學(xué)習(xí)環(huán)境。在實(shí)際操作中，注重保持雙方思想一致性。實(shí)行后勤社會(huì)化，使學(xué)校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務(wù)上，學(xué)校無(wú)須設(shè)立專(zhuān)門(mén)分管后勤工作的校級(jí)干部，行政環(huán)節(jié)少，學(xué)校完全可以根據(jù)工作需要隨時(shí)向物業(yè)公司提出服務(wù)要求，其它學(xué)校需要通過(guò)召開(kāi)專(zhuān)門(mén)會(huì)議或需三令五催才能解決的問(wèn)題，只需要一個(gè)電話就可以得到妥善的辦理。實(shí)行后勤社會(huì)化，校領(lǐng)導(dǎo)干部不需要在后勤工作花費(fèi)什么精力，后勤人員與一線教師爭(zhēng)待遇或一線教師對(duì)后勤人員抱怨不滿等問(wèn)題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領(lǐng)導(dǎo)重點(diǎn)放在狠抓教學(xué)質(zhì)量上，獲得了學(xué)校、物業(yè)公司雙贏結(jié)果。
b、有利于學(xué)校降低管理成本。節(jié)省工程耗費(fèi)，獲取長(zhǎng)期利益。物業(yè)公司充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)技術(shù)方面的特長(zhǎng)，積極為學(xué)校做好技術(shù)參謀，利用自身多年積累下來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)，為學(xué)校介紹專(zhuān)業(yè)施工公司，確保其最合理的價(jià)格，選擇施工質(zhì)量最好的公司來(lái)施工，并在工程中進(jìn)行中全程控制，確保施工質(zhì)量。根據(jù)實(shí)際情況，物業(yè)公司對(duì)整改提出合理化建議，協(xié)助完善學(xué)校的整改方案，為學(xué)校節(jié)省整修費(fèi)用。學(xué)校獲得了高質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)化后勤服務(wù)。實(shí)現(xiàn)后勤社會(huì)化使學(xué)校的管理具有活力、降低了管理成本的同時(shí)，學(xué)校也獲得了較高的后勤服務(wù)質(zhì)量。學(xué)校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務(wù)。管理工作得到社會(huì)認(rèn)可，促進(jìn)學(xué)校整體實(shí)力的提高。
c、完全市場(chǎng)化的運(yùn)作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)提供了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務(wù)、管理創(chuàng)新。在學(xué)校物業(yè)這種獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、單一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對(duì)各方義務(wù)和權(quán)利，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)、責(zé)任的界限的劃分都寫(xiě)入的合同中，為以后的管理提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實(shí)施服務(wù)和管理。比如在學(xué)校內(nèi)的綠化改造、解決學(xué)校空調(diào)冷凝水的集中排放問(wèn)題，由物業(yè)公司拿出切實(shí)可行的實(shí)施方案，很快就獲準(zhǔn)實(shí)施。這在商住物業(yè)中是完全做不到的。
5、學(xué)校物業(yè)管理創(chuàng)新突顯“個(gè)性化”。
a、在學(xué)校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個(gè)性化的需求基礎(chǔ)上，著身為客戶“定做”服務(wù)模式及服務(wù)項(xiàng)目，在專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的基礎(chǔ)上更突出個(gè)性化服務(wù)。b、學(xué)校環(huán)境管理方面：根據(jù)校園須適合學(xué)生學(xué)習(xí)、交流的特點(diǎn)，重點(diǎn)放在營(yíng)造校園內(nèi)濃厚的學(xué)習(xí)環(huán)境，比如針對(duì)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校特點(diǎn)，建議積極策劃建成適合外語(yǔ)學(xué)校特點(diǎn)的“英語(yǔ)角”，營(yíng)造學(xué)習(xí)氛圍；綠化養(yǎng)護(hù)中，品種選用需適合學(xué)校特點(diǎn)（木棉樹(shù)、刺海棠等容易對(duì)運(yùn)動(dòng)中學(xué)生造成傷害，就不適宜在學(xué)校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養(yǎng)護(hù)安排在寒暑假期間進(jìn)行；清掃時(shí)間避開(kāi)上下班和課間時(shí)間，衛(wèi)生間的清潔頻率和時(shí)間參照課時(shí)安排制定；在每個(gè)細(xì)節(jié)充分考慮學(xué)校特點(diǎn)，滿足客戶對(duì)環(huán)境的要求。
c、學(xué)校安全管理：作為顧客較為關(guān)注的學(xué)校安全管理，不僅要制定針對(duì)性的車(chē)輛、人員、物資進(jìn)出管理及教室管理制度，還要根據(jù)學(xué)校特點(diǎn)，積極與校方、政府機(jī)關(guān)聯(lián)絡(luò)配合，維護(hù)學(xué)校和周邊的治安環(huán)境。制止了學(xué)校周邊不良人員勒索學(xué)生財(cái)物、亂擺賣(mài)等嚴(yán)重影響學(xué)生人身財(cái)產(chǎn)安全事件，維護(hù)了學(xué)校聲譽(yù)。形成了針對(duì)學(xué)校特點(diǎn)的安全管理模式。
d、房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)：它是維護(hù)學(xué)校正常的教學(xué)工作的基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)充分發(fā)揮在設(shè)備維護(hù)上專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，針對(duì)學(xué)校特點(diǎn)制定設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃，使學(xué)校設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行狀況得到根本性的改變，確保了學(xué)校正常的教學(xué)工作的開(kāi)展，另外為客戶著想，在養(yǎng)護(hù)的同時(shí)注重降低設(shè)備的運(yùn)行成本，對(duì)學(xué)校的水電氣實(shí)施監(jiān)控，定期上報(bào)《水電氣用量分析報(bào)告》，提出節(jié)能的合理化建議，實(shí)施后為學(xué)校節(jié)約多項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行開(kāi)銷(xiāo)。獲得了合作雙方“雙贏”效果。
6、物業(yè)管理公司在學(xué)校后勤管理的更高目標(biāo)為學(xué)校提供一體化的后勤服務(wù)。物業(yè)管理在全國(guó)發(fā)展是不均衡的，這幾年來(lái)物業(yè)管理已有突飛猛進(jìn)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。特別是深圳，物業(yè)管理市場(chǎng)在不斷完善，物業(yè)管理已由當(dāng)初的簡(jiǎn)單式服務(wù)，走向全方位、多元化的服務(wù)。在物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的形勢(shì)下，如何適應(yīng)市場(chǎng)的需求，科學(xué)準(zhǔn)確地確定，并切實(shí)有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益，已經(jīng)成為廣大物業(yè)管理企業(yè)普遍關(guān)心的問(wèn)題。學(xué)校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的又一新契機(jī)，必將受到關(guān)注，然而，在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與行業(yè)環(huán)境，還承受著諸多的"瓶頸"制約。
從當(dāng)初物業(yè)管理公司提供什么服務(wù)給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么服務(wù)；發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務(wù)，物業(yè)管理公司就能提供什么服務(wù)，這一定是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變的必然過(guò)程。
促步追求的一體化學(xué)校后勤管理承辦學(xué)校所有的后勤保障、服務(wù)，實(shí)現(xiàn)地域性的多所學(xué)校統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)�；�，進(jìn)一步為學(xué)校降低管理成本。提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，擴(kuò)大管理規(guī)模。作為政府及公共事業(yè)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展方向。學(xué)校的物業(yè)管理正為物業(yè)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展增添了活力，也將為學(xué)校后勤社會(huì)化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。
擴(kuò)展閱讀：高校物業(yè)管理的模式
高校物業(yè)管理的模式
詞條注釋
高等教育的改革，特別是高校后勤社會(huì)化的改革，要求我們建立一種適應(yīng)學(xué)校改革發(fā)展的社會(huì)化的新型高校后勤服務(wù)保障體系。在探索承擔(dān)這種高校后勤服務(wù)保障職能的管理形式中，我們最早在教工生活區(qū)的管理上導(dǎo)入了物業(yè)管理的概念。為保證高校物業(yè)管理事業(yè)的快速健康的發(fā)展，我們有必要對(duì)高校物業(yè)管理的模式和體制進(jìn)行認(rèn)真的研究。本文就此內(nèi)容談一點(diǎn)粗淺的認(rèn)識(shí)。
一、高校物業(yè)管理的模式
1、社會(huì)物業(yè)管理已發(fā)展到相對(duì)比較成熟的階段，剛剛起步的高校物業(yè)管理從中吸取其經(jīng)驗(yàn)是可行的。
隨著房產(chǎn)管理體制的改革，中國(guó)物業(yè)管理在深圳于1981年初率先拉開(kāi)了帷幕，后經(jīng)過(guò)規(guī)范化發(fā)展的階段，現(xiàn)已進(jìn)入了快速發(fā)展的時(shí)期，形成了物業(yè)管理比較成熟的模式。社會(huì)物業(yè)管理這種企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制，集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)一體的綜合有償服務(wù)形式，適應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，體現(xiàn)出了較高的效率和效益。
高校物業(yè)是指高校的各類(lèi)教工住宅、學(xué)生公寓、辦公樓、教學(xué)樓、科研實(shí)驗(yàn)樓等及其相關(guān)的附屬建筑、附屬設(shè)備、道路和場(chǎng)地。高校物業(yè)管理可分為教工生活區(qū)的物業(yè)管理、學(xué)生生活區(qū)的物業(yè)管理和教學(xué)區(qū)的物業(yè)管理三大類(lèi)。就其管理服務(wù)的主要具體內(nèi)容而言，包括：(1)房屋及其基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理。包括房屋維護(hù)與修理、庭院綠化、道路及水、電、暖等的管理與維修。(2)地產(chǎn)管理。禁止在所管轄范圍內(nèi)私搭亂建、亂占、亂堆等非法使用土地的情況。(3)綜合服務(wù)。包括轄區(qū)的環(huán)衛(wèi)、治安、生活服務(wù)等。另外還可根據(jù)師生的特殊需要，提供其它專(zhuān)項(xiàng)、特約、代辦等多種服務(wù)，開(kāi)展有益于師生的商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。利用社會(huì)物業(yè)管理現(xiàn)成的社會(huì)化、企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的管理模式，就能在較短的時(shí)間內(nèi)發(fā)揮高校物業(yè)管理的功能，達(dá)到為學(xué)校、師生服務(wù)的良好效果。
2、高校物業(yè)管理實(shí)行社會(huì)化、企業(yè)化的管理，順應(yīng)了住房制度的改革和高校后勤社會(huì)化的改革。
隨著房改政策的出臺(tái)和發(fā)展，高校系統(tǒng)的住宅已大部分出售給了教工個(gè)人，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)發(fā)生了根本的變化，公房變成了私房，公有財(cái)產(chǎn)變成了私有財(cái)產(chǎn)，作為國(guó)家事業(yè)單位的學(xué)校，顯然不可能用行政的撥款來(lái)為私有的房屋服務(wù)，只能按公私房屋的比例分?jǐn)偨鉀Q房屋維修和公共設(shè)施的改建，這時(shí)繼續(xù)沿襲傳統(tǒng)的行政福利性房屋管理模式已成為不可能了，對(duì)教工生活區(qū)的管理出現(xiàn)了社會(huì)化的客觀要求。同時(shí)，隨著人們生活水平的不斷提高，廣大教工不僅對(duì)自己擁有的產(chǎn)業(yè)和附屬設(shè)施要求保持完好，以達(dá)到保值、增值的作用，而且更加關(guān)注社區(qū)的環(huán)境，更加關(guān)注社區(qū)的服務(wù)質(zhì)量，房屋產(chǎn)權(quán)的多元化、教工需求的多樣化所帶來(lái)的各種各樣而水平又較高的需要，為高校物業(yè)管理的社會(huì)化提供了條件。高校物業(yè)管理部門(mén)將房屋、水電、清潔、保安、綠化等諸多項(xiàng)目匯集起來(lái)統(tǒng)一管理，不僅避免了住房私有化后的管理真空，為各業(yè)主找到了一個(gè)“總管家”，使每位業(yè)主只需面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有物業(yè)和工作、生活環(huán)境的日常事宜辦妥，而且也克服了舊體制下對(duì)外是封閉、是排斥，對(duì)內(nèi)又是多家管理、各自為政、扯皮推諉的弊端，提高了服務(wù)的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。
高校物業(yè)管理企業(yè)屬于后勤經(jīng)營(yíng)型服務(wù)實(shí)體，是一個(gè)具有獨(dú)立法人資格的自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，就應(yīng)該按照《公司法》和合同的規(guī)定進(jìn)行企業(yè)運(yùn)作。高校物業(yè)管理企業(yè)依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與高校物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)及寓管理、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)中的手段，實(shí)施有償服務(wù)，依靠自己的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)爭(zhēng)取自己的位置和拓展校內(nèi)教工生活區(qū)、學(xué)生生活區(qū)、教學(xué)區(qū)及校外的業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績(jī)贏得良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和商業(yè)信譽(yù)，使高校物業(yè)管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展，既減輕了學(xué)校的壓力和負(fù)擔(dān)，又使得管理經(jīng)費(fèi)有穩(wěn)定的來(lái)源，促進(jìn)高校物業(yè)管理的發(fā)展。
3、高校物業(yè)管理實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的管理有利于服務(wù)質(zhì)量的提高。
社會(huì)越發(fā)展，社會(huì)分工就越細(xì)，專(zhuān)業(yè)化程度就越高，工作效率和工作質(zhì)量就越高。高校物業(yè)管理將轄區(qū)內(nèi)的各種服務(wù)綜合辦理，極大地方便了學(xué)校和每位教工，同時(shí)通過(guò)專(zhuān)業(yè)人員的配備、專(zhuān)門(mén)工具的使用、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，不僅使高校物業(yè)發(fā)揮正常的功能，延長(zhǎng)物業(yè)的壽命，而且也使高校師生享受到了專(zhuān)業(yè)性的服務(wù)，提高了服務(wù)的質(zhì)量。另外需要指出，高校物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化是指物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)都應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司來(lái)完成，各高校物業(yè)管理公司可以根據(jù)自己規(guī)模的大小采取不同的方式進(jìn)行專(zhuān)業(yè)服務(wù)。實(shí)力強(qiáng)的高校物業(yè)管理公司可以自己成立專(zhuān)業(yè)公司，不僅對(duì)本公司物業(yè)管理進(jìn)行分類(lèi)管理，而且還可以承接對(duì)外物業(yè)項(xiàng)目;規(guī)模較小的高校物業(yè)管理公司可以把自己優(yōu)勢(shì)以外的物業(yè)管理項(xiàng)目以分包的方式委托給不同的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理，如將環(huán)境綠化承包給專(zhuān)業(yè)綠化隊(duì)、向?qū)I(yè)保安公司雇聘保安人員等，以達(dá)到物業(yè)管理統(tǒng)一管理的專(zhuān)業(yè)化。
高校物業(yè)管理的規(guī)范化，就是物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)，在工商行政管理部門(mén)正式登記注冊(cè)，依法經(jīng)營(yíng);要根據(jù)物業(yè)管理的文件和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建立一套完整的、科學(xué)的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)程序、監(jiān)督機(jī)制和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);要主動(dòng)接受主管部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督檢查，以確保管理的高效和高質(zhì)量的服務(wù)。
4、高校物業(yè)管理走規(guī)模化、集團(tuán)化發(fā)展之路。
在我國(guó)，高校物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有一定的規(guī)模，就會(huì)造成管理成本增加，無(wú)法最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，因此規(guī)模效益在高校物業(yè)管理中就顯得尤為重要，客觀上要求高校物業(yè)管理企業(yè)走規(guī)�；�、集團(tuán)化發(fā)展之路。高校物業(yè)管理企業(yè)之間可以通過(guò)聯(lián)合、兼并等方式，形成高校物業(yè)管理集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。
因此，高校物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)走社會(huì)化、企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、集團(tuán)化之路，從而推動(dòng)高校物業(yè)管理穩(wěn)定、快速地發(fā)展。
二、高校物業(yè)管理的體制
在舊體制下，高等學(xué)校不但要管教學(xué)、科研，還要管每個(gè)職工的衣食住行、生老病死、婚喪嫁娶等等，在這種行政性、福利化的模式下，學(xué)校對(duì)校內(nèi)各方面的事情都是統(tǒng)包統(tǒng)攬，因此對(duì)學(xué)校后勤事務(wù)，乃至教工生活區(qū)的事務(wù)都是絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)。這種體制一方面使得高校無(wú)精力抓好教學(xué)科研的本職工作，又造成本該用于教學(xué)科研工作的資金被分散，另一方面學(xué)校后勤市場(chǎng)資源又被白白地浪費(fèi)掉，因而高校后勤社會(huì)化成為必然，高校物業(yè)管理的社會(huì)化不可避免。高校物業(yè)管理的社會(huì)化又勢(shì)必帶來(lái)高校物業(yè)管理體制的變化。
1、高校物業(yè)管理的社會(huì)化，使高校物業(yè)管理公司成為了一個(gè)具有企業(yè)特征的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)組織，賦予了企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。
高校后勤社會(huì)化的改革，使高校后勤服務(wù)單位成為高校后勤服務(wù)實(shí)體，打破了高校后勤所需經(jīng)費(fèi)由學(xué)校全額撥付、后勤服務(wù)不計(jì)成本的無(wú)償服務(wù)的惡性循環(huán)狀況，促使高校后勤實(shí)體更多地引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行企業(yè)改制和運(yùn)營(yíng)，迅速根除了人浮于事、浪費(fèi)資源的現(xiàn)象，強(qiáng)化了主動(dòng)服務(wù)、自我發(fā)展的意識(shí)，實(shí)現(xiàn)了運(yùn)用市場(chǎng)法則調(diào)節(jié)的優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多服務(wù)多收益的有償服務(wù)收費(fèi)，從學(xué)校和師生的需求配置高校后勤資源，獲取企業(yè)需要的能量和發(fā)展機(jī)會(huì)，使高校后勤服務(wù)融入了社會(huì)大市場(chǎng)，搞活了企業(yè)，減輕了學(xué)校的負(fù)擔(dān)。
高校物業(yè)管理企業(yè)是提供高校后勤服務(wù)的一個(gè)重要組成部分，它以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以效益為目的，集服務(wù)、管理、經(jīng)營(yíng)于一體，寓管理、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)中。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這種服務(wù)、管理也是一種特殊的商品，是一種有償勞動(dòng)，就需要依照社會(huì)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，建立起與社會(huì)市場(chǎng)相接軌的社會(huì)化收費(fèi)機(jī)制。教工生活區(qū)要按物業(yè)產(chǎn)權(quán)的比例合理分?jǐn)傎M(fèi)用，學(xué)生生活區(qū)、教學(xué)區(qū)也要按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)、特殊服務(wù)費(fèi)等，從而達(dá)到以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我補(bǔ)血的目的。高校物業(yè)管理企業(yè)要合法經(jīng)營(yíng)、自主運(yùn)作，就需要按合法程序建立，在工商管理部門(mén)登記注冊(cè)，獲得從業(yè)的資質(zhì)，并接受?chē)?guó)家物業(yè)管理企業(yè)主管機(jī)關(guān)的監(jiān)督檢查;就需要按照“產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)，管理科學(xué)”的現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展。只有這樣，高校物業(yè)管理企業(yè)才能依法經(jīng)營(yíng)，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，成為獨(dú)立的企業(yè);才能在“一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)”的指導(dǎo)思想下，立足學(xué)校服務(wù)市場(chǎng)，拓展社會(huì)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展的目的，更好的為學(xué)校服務(wù)，為師生服務(wù)，為業(yè)主服務(wù)。
2、高校物業(yè)管理的社會(huì)化，使得高等學(xué)校對(duì)高校物業(yè)管理企業(yè)的管理將主要體現(xiàn)在以合同的形式進(jìn)行監(jiān)管，逐漸消除學(xué)校行政干預(yù)企業(yè)的行為。
高校物業(yè)管理社會(huì)化有三種途徑：一是高校將高校物業(yè)管理直接推給社會(huì)物業(yè)管理公司，但這種方式一方面會(huì)造成原高校后勤職工大批下崗，產(chǎn)生社會(huì)再就業(yè)的壓力，給高校后勤社會(huì)化改革帶來(lái)負(fù)面影響，另一方面社會(huì)物業(yè)管理公司良莠不齊，又不熟悉高校情況，要真正管好高校物業(yè)尚需時(shí)日，高校對(duì)此也很擔(dān)心，因此這種方式學(xué)校一般不敢采用。二是各高校成立物業(yè)管理公司，發(fā)展到一定程度再進(jìn)行聯(lián)合，逐步推進(jìn)社會(huì)化的進(jìn)程，這是一種積極而又穩(wěn)妥的方式，大多數(shù)高校普遍采取了這種方式。三是高校間聯(lián)合成立高校物業(yè)管理公司，這是一種社會(huì)化程度較高、一步到位的方式，少數(shù)發(fā)達(dá)地區(qū)的高校就采取了這種方式。
高校后勤社會(huì)化改革之初，各高校普遍成立了高校物業(yè)管理企業(yè)，盡管各高校物業(yè)管理的范圍有很大差別，有的只管教工生活區(qū)，有的管理教工生活區(qū)和學(xué)生公寓，有的則把教工生活區(qū)、學(xué)生生活區(qū)、教學(xué)區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，包括教工住宅、學(xué)生公寓、辦公樓、教學(xué)樓、科研實(shí)驗(yàn)樓、教室管理、環(huán)境綠化、衛(wèi)生保潔、道路養(yǎng)護(hù)、水、電、暖維修等集中實(shí)施管理，但在學(xué)校內(nèi)部都形成了監(jiān)管和經(jīng)營(yíng)的契約。高等學(xué)校利用行政手段管理的方式開(kāi)始淡化，代之以更多的經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)動(dòng)和約束，高校物業(yè)管理企業(yè)則通過(guò)引入市場(chǎng)機(jī)制和企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了初步的獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。這時(shí)的高校與高校物業(yè)管理企業(yè)之間仍是一對(duì)一的關(guān)系，仍具有領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，但這種領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系發(fā)生了深刻的變化。
隨著高校物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，由于物業(yè)管理是一種微利性經(jīng)營(yíng)行業(yè)，促使高校物業(yè)管理企業(yè)自身走向聯(lián)合之路，以求形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)、降低服務(wù)成本。高校物業(yè)管理企業(yè)之間通過(guò)聯(lián)合、兼并等形式，以資產(chǎn)多元化組合為紐帶，承擔(dān)起區(qū)域性的高校物業(yè)管理服務(wù)。這種區(qū)域性的規(guī)模服務(wù)，優(yōu)化了高校物業(yè)管理資源的配置，提高了高校物業(yè)管理的社會(huì)化程度，打破了校校辦物業(yè)的格局。這時(shí)的高校物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)權(quán)已是多元化，人員也不再是來(lái)自單一的某一高校，甚至還有社會(huì)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)人員的融合，所對(duì)的也不再是單一高校的服務(wù)，與高等學(xué)校形成了委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，高等學(xué)校直接行政干預(yù)高校物業(yè)管理企業(yè)的約束力下降了，只能以程序化的股東權(quán)和管理合同進(jìn)行監(jiān)管，各自理順了事業(yè)與企業(yè)的關(guān)系，學(xué)校退出了直接管理企業(yè)的范圍。
3、高校物業(yè)管理企業(yè)不是一般的社會(huì)企業(yè)，仍具有教育屬性，必須接受?chē)?guó)家教育主管部門(mén)和高校物業(yè)管理行業(yè)組織(中國(guó)高校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)委員會(huì))的指導(dǎo)。
陳至立同志在歷次全國(guó)高校后勤社會(huì)化改革工作會(huì)議上都明確指出，高校后勤系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了與行政系統(tǒng)的規(guī)范分離后組建的各類(lèi)高校后勤服務(wù)實(shí)體，是新型高校后勤保障體系的重要組成部分。李嵐清同志也提醒我們，高校后勤企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)和處理好市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律與教育規(guī)律之間的關(guān)系、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益之間的關(guān)系、眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益之間的關(guān)系，既要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，又要注意適應(yīng)教育工作的特點(diǎn)和我國(guó)國(guó)情，重視社會(huì)效益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。因此高校后勤系統(tǒng)改革前后的實(shí)質(zhì)性變化，僅在于改革前是運(yùn)用行政手段管理后勤，而改革后則是從后勤工作的經(jīng)濟(jì)屬性出發(fā)，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)機(jī)制和經(jīng)濟(jì)手段管理后勤，其為教學(xué)、科研和師生服務(wù)的根本宗旨沒(méi)有變。無(wú)論是從高校分離出來(lái)的高校后勤企業(yè)，還是新進(jìn)入高校的社會(huì)企業(yè)，都必然要遵循教育規(guī)律，在經(jīng)營(yíng)中受到國(guó)家教育政策的制約，不能以追求企業(yè)利益最大化為目的，因此高校物業(yè)管理企業(yè)仍具有教育屬性。
作為高校后勤企業(yè)的高校物業(yè)管理企業(yè)，當(dāng)然也不可能完全按社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律經(jīng)營(yíng)，其教學(xué)區(qū)、學(xué)生生活區(qū)的服務(wù)更是保證學(xué)校正常教學(xué)秩序和營(yíng)造良好育人環(huán)境的基礎(chǔ)性服務(wù)工作，教育屬性明顯。為確保高校物業(yè)管理的正確方向，因此高校物業(yè)管理企業(yè)理應(yīng)接受教育主管部門(mén)和高校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)委員會(huì)的指導(dǎo)，而且隨著高校物業(yè)管理社會(huì)化程度的提高，這種指導(dǎo)作用也將越來(lái)越重要。
因此，隨著高校后勤社會(huì)化改革的深入，高校物業(yè)管理的體制發(fā)生了根本性的變化，高校物業(yè)管理企業(yè)不再是依附于某一高校的實(shí)體，而是形成了在國(guó)家教育主管部門(mén)和高校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)委員會(huì)指導(dǎo)下的、高等學(xué)校利用管理合同進(jìn)行監(jiān)管的、自主經(jīng)營(yíng)的高校物業(yè)管理企業(yè)。
高校物業(yè)管理主要是為高等教育服務(wù)，探索具有中國(guó)特色、符合高等教育特點(diǎn)與需要、有利于新型高等學(xué)校后勤服務(wù)保障體系建立的高校物業(yè)管理的模式和體制是十分有意義的。隨著高校物業(yè)管理社會(huì)化程度的提高和高校物業(yè)管理企業(yè)的強(qiáng)盛，高校物業(yè)管理必將對(duì)教工小區(qū)、校園的建設(shè)起到積極的作用，為高等教育的快速發(fā)展貢獻(xiàn)較大的力量。
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