蓮花湖社區(qū)201*年度物業(yè)工作總結(jié)

蓮花湖社區(qū)201*年度物業(yè)工作總結(jié)蓮花湖社區(qū)地處漢陽(yáng)東端，與長(zhǎng)江為鄰，結(jié)蓮花湖作伴，北仰龜山，南靠鳳凰，擁蒼翠，浮白云，交通便利，空氣清新。轄區(qū)面積0.12平方公里，社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有居民1890戶，4890人，房屋68棟。專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司2個(gè)。蓮花湖社區(qū)于201*年進(jìn)行了物業(yè)全覆蓋工作，并將物業(yè)服務(wù)分為A、B、C三個(gè)區(qū)域，其中的A區(qū)目前正在進(jìn)行全封閉收費(fèi)式自管物業(yè)服務(wù)的管理模式。蓮花湖社區(qū)201*年物業(yè)工作在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷與大力支持下，取得了驕人的成績(jī)。在經(jīng)過(guò)了201*年老舊城區(qū)物業(yè)服務(wù)全覆蓋工作和尚201*年物業(yè)服務(wù)提檔升級(jí)工作，蓮花湖社區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作已初顯成效。在上級(jí)有關(guān)部門的正確領(lǐng)導(dǎo)下，蓮花湖社區(qū)201*年物業(yè)工作確立了老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)效管理工作目標(biāo)，在前兩年物業(yè)服務(wù)工作基礎(chǔ)的前提下，著重加強(qiáng)了社區(qū)物業(yè)制度機(jī)制的建設(shè)，著重加強(qiáng)了社區(qū)居民居住環(huán)境的整治，著重加強(qiáng)了社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的落實(shí)，著重加強(qiáng)了社區(qū)物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)效管理工作目標(biāo)管理。要完成好物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)效管理的工作目標(biāo)，除了領(lǐng)導(dǎo)重視和有一套可供實(shí)施的方案外，還要專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的落實(shí)和健全的工作制度，以及必要的宣傳陣地。有了這些，還必須有“五有”“四率”做根本保證。我社區(qū)201*年物業(yè)工作重點(diǎn)主要落實(shí)“五有”“四率”工作內(nèi)容。201*年蓮花湖社區(qū)物業(yè)工作各級(jí)政府共投入經(jīng)費(fèi)32萬(wàn)元，社區(qū)粉刷樓道3100平方米，粉刷外墻上3800平方米，安裝樓道燈光18盞，安裝接受油盤錦33個(gè)，涂刷油漆2200平方米，在便民設(shè)施上，安裝曬衣架31個(gè)，石桌椅2套，石凳2條，社區(qū)翻新花壇并綠化30處，搭建涼棚1處，修補(bǔ)破損道路4000平方米，理順管線1500米，清理樓道25門棟，清理亂堆放和垃圾死角8處，共清運(yùn)生活垃圾和雜物36翻斗車，相關(guān)部門支持管網(wǎng)改造50米，在夏季來(lái)臨前疏通了社區(qū)所有下水管網(wǎng)1500米，確保了社區(qū)無(wú)污水漫溢現(xiàn)象，建造窨井7個(gè)。201*年蓮花湖社區(qū)僅有一個(gè)便民車棚進(jìn)行收費(fèi)服務(wù)，201*年在此基礎(chǔ)上增加了兩個(gè)門棟的樓道燈收費(fèi)，增加了管道疏通等多項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目。今年社區(qū)物業(yè)工作以“五有”“四率”為重點(diǎn)，要求社區(qū)建筑面積不小于20平方米的物管用房，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有點(diǎn)公共保潔，服務(wù)區(qū)域內(nèi)無(wú)暴露垃圾，樓道整潔。服務(wù)區(qū)域內(nèi)有秩序維護(hù)并有值班記錄，服務(wù)區(qū)域內(nèi)的綠化有責(zé)任人專門養(yǎng)護(hù)，服務(wù)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施有專人巡查并有記錄。為鞏固覆蓋率，使社區(qū)物業(yè)服務(wù)日常工作運(yùn)轉(zhuǎn)正常，蓮花湖社區(qū)成立了社區(qū)便民服務(wù)社，并在區(qū)民政局登記注冊(cè)，辦理了稅務(wù)登記證和法人代碼證以及監(jiān)審證，使物業(yè)機(jī)構(gòu)組織健全、制度完善。在擴(kuò)大參與率方面，蓮花湖社區(qū)與專業(yè)化物業(yè)公司鳳凰華庭置業(yè)公司簽訂了“一對(duì)一”幫扶協(xié)議，多次開展幫扶活動(dòng)。在提高收費(fèi)率方面，我社區(qū)本著先服務(wù)居民再收費(fèi)的原則，在轄區(qū)公示物價(jià)部門核準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三年來(lái)，我社區(qū)物業(yè)服務(wù)對(duì)象由201*年的0%,提升至201*年的10%，201*年覆蓋率達(dá)到81%,成績(jī)顯著。物業(yè)收費(fèi)方面，收費(fèi)率達(dá)30%以上。通過(guò)以上工作的逐步落實(shí)，我社區(qū)居民享受到了物業(yè)服務(wù)管理帶來(lái)的實(shí)惠。由于經(jīng)費(fèi)不足，我社區(qū)合理按排，用好每一分錢，以“五有”“四率”工作要求為目標(biāo)，完善服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)服務(wù)實(shí)效，改變了居民居住環(huán)境，提高了居民的居住質(zhì)量，提升了社區(qū)居民的滿意度。下一步工作打算（一）、發(fā)動(dòng)社區(qū)進(jìn)一步加大推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的宣傳力度，讓居民群眾真正了解開展物業(yè)服務(wù)給群眾帶來(lái)的實(shí)惠和便利，提高居民群眾認(rèn)同感。（二）、在鞏固現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，擴(kuò)大覆蓋面，并逐步提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率，實(shí)現(xiàn)保本的目標(biāo)。（三）、堅(jiān)持例會(huì)制度，及時(shí)了解社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作推進(jìn)情況，并協(xié)調(diào)解決存在問(wèn)題。（四）、豐富社區(qū)文化生活。經(jīng)常開展文化娛樂(lè)活動(dòng)，增進(jìn)居民與物業(yè)服務(wù)人員的溝通與聯(lián)系，使他們相互之間相處的更加融洽、和諧。老舊城區(qū)物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)效管理工作是一項(xiàng)惠民利民的工作，老百姓從這項(xiàng)工作中得到了切實(shí)貼心的實(shí)惠，極大的改善了廣大居民群眾的居住環(huán)境和質(zhì)量。我社區(qū)發(fā)揚(yáng)不怕苦、不怕累，勇于進(jìn)取的精神，努力做好物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)效管理工作。漢陽(yáng)區(qū)建橋街蓮花湖社區(qū)201*年12月8日

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XX物業(yè)二一一年度工作總結(jié)

201*年是我部門在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)與各兄弟部門大力支持下，全面提高服務(wù)質(zhì)量尋求突破發(fā)展的一年。本著與時(shí)俱進(jìn)、開拓進(jìn)取，努力營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念。我部門堅(jiān)持科學(xué)管理、顧全大局、持續(xù)改進(jìn)、效益優(yōu)先的原則，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中謀求生存與發(fā)展。為了使我部門能緊跟公司發(fā)展的步伐，今年我部門進(jìn)一步完善了各項(xiàng)管理制度，使我們的規(guī)章制度更加具有合理性、實(shí)效性和可操作性，并強(qiáng)化了各項(xiàng)制度執(zhí)行環(huán)節(jié)。201*年，XX在全體員工的不懈努力下，各方面工作都取得了可喜的成績(jī)，為我部門201*年的工作能有更大發(fā)展，打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

為了總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，查找不足，制定發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)201*年的工作再上新臺(tái)階，現(xiàn)將201*年的工作總結(jié)如下：

一、安全第一常抓不懈

1、堅(jiān)持培訓(xùn)不斷提高安全和服務(wù)意識(shí)

強(qiáng)化安全防范意識(shí)，提高安全防范技能，嚴(yán)守紀(jì)律，熱情服務(wù)，是我們做好小區(qū)秩序維護(hù)工作的前提。今年，我部門為加強(qiáng)小區(qū)安全工作，應(yīng)廣大業(yè)主的要求，更換了新的保安公司。為使新的保安隊(duì)能迅速進(jìn)入角色，我部門同保安公司一起組織保安員系統(tǒng)地學(xué)習(xí)了有關(guān)的法律法規(guī)、服務(wù)規(guī)范、文明用語(yǔ)、消防知識(shí)、滅火技能和住宅物業(yè)服務(wù)技巧等知識(shí)。大幅度提高了保安員的素質(zhì)，樹立了做好小區(qū)秩序維護(hù)工作的責(zé)任心。從根本上扭轉(zhuǎn)了小區(qū)居民對(duì)上一批保安隊(duì)素質(zhì)不高的印象。

2、小區(qū)秩序維護(hù)工作

結(jié)合去年的工作經(jīng)驗(yàn)，我們確立了外包保安公司是我們?cè)诎踩�管理方面的外延，而不是安全管理�?zé)任主體的思想定位。工作中堅(jiān)持“依靠而不依賴”的原則。將我們的管理觸角深入到安全工作的細(xì)微環(huán)節(jié)，在小區(qū)秩序維護(hù)工作中發(fā)揮主導(dǎo)作用。與保安公司采取“先解決問(wèn)題，再提出要求”的合作方式。建立良好的長(zhǎng)效溝通機(jī)制。對(duì)具體業(yè)務(wù)直接進(jìn)行監(jiān)督管理。隨時(shí)保持與保安隊(duì)長(zhǎng)的溝通，掌握隊(duì)員動(dòng)態(tài)，及時(shí)采取措施，協(xié)助其解決困難，促進(jìn)保安隊(duì)伍的穩(wěn)定。在這一管理思路的指導(dǎo)下，外包保安公司與我們契合緊密步調(diào)一致。在春節(jié)“限放”工作中，在處理XXX工作中，均做到了反應(yīng)迅速應(yīng)對(duì)得當(dāng)。在給小區(qū)住戶們帶來(lái)安全感的同時(shí)，有效地震懾了對(duì)小區(qū)懷有不良企圖的犯罪分子。結(jié)合我們今年對(duì)小區(qū)南側(cè)圍墻的改造和針對(duì)小區(qū)東南側(cè)僻靜之處實(shí)施重點(diǎn)布控，至今小區(qū)還未出現(xiàn)一起入室盜竊的案件。

3、交通疏導(dǎo)與車輛管理工作

由于今年小區(qū)周邊停車收費(fèi)價(jià)格普遍上調(diào)，業(yè)主們都想把車輛停放在小區(qū)內(nèi)，使本來(lái)就稀缺的小區(qū)車位更加緊張。在這種情況下，我們要求保安員在各個(gè)崗位上團(tuán)結(jié)協(xié)作，密切的配合，做到了車動(dòng)人動(dòng)。同時(shí)掌握小區(qū)車輛出入規(guī)律。在保證固定車位車主車輛停放的前提下，最大限度地提高車位的利用率。上下班高峰時(shí)，做到及時(shí)認(rèn)真正確的疏導(dǎo)交通，防止了在小區(qū)內(nèi)發(fā)生交通堵塞，為小區(qū)的業(yè)主出行創(chuàng)造了良好的條件。在勸說(shuō)車主占用消防通道、清理樓道雜物和制止個(gè)別業(yè)主踐踏草坪破壞公共設(shè)施的行為時(shí)，保安員們擺事實(shí)，講道理，真正的做到打不還手，罵不還口，不激化矛盾，做到有理有利有節(jié)。通過(guò)我們與保安員們的共同努力，小區(qū)大部分業(yè)主對(duì)我們的秩序維護(hù)工作給予了理解和支持。一年來(lái)，小區(qū)的車輛停放有序，相互的刮蹭事件明顯減少。

4、消防管理工作

在公司的統(tǒng)一部署和領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)《關(guān)于組織開展消防安全檢查的通知》精神，我部門樹立“安全第一，防患于未然”的安全觀念，力求將所有消防安全隱患消除在萌芽狀態(tài)。我們對(duì)我部門負(fù)責(zé)提供服務(wù)的小區(qū)小區(qū)和XXXX號(hào)樓進(jìn)行了拉網(wǎng)式全覆蓋的消防安全檢查。內(nèi)容包括：消防安全管理情況、安全用電情況、用火用氣情況、可燃物的清理、消防疏散通道暢通情況、消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況。部門上下牢記各自的安全職責(zé)，落實(shí)消防安全責(zé)任制。同時(shí)在工作中著力做好對(duì)消防安全的重要性和居民的參與性的宣傳。通過(guò)板報(bào)、《溫馨提示》等方式大力宣傳消防安全知識(shí)。加強(qiáng)消防安全管理，定期組織疏散演練和火災(zāi)撲救訓(xùn)練，自己動(dòng)手恢復(fù)XX號(hào)樓地下室消火栓系統(tǒng)。使員工們真正具備檢查“消除火災(zāi)隱患的能力、撲救初起火災(zāi)的能力、組織引導(dǎo)人員疏散逃生的能力和自我宣傳教育培訓(xùn)的能力”。在平時(shí)，我們對(duì)各樓消防水泵、排煙風(fēng)機(jī)按期進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)試驗(yàn)，按計(jì)劃對(duì)滅火器器材進(jìn)行年檢，保證室內(nèi)外消防栓器材齊全，巡檢到位，有效地防止火災(zāi)的發(fā)生。

二、工程管理日常維修保證各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常1、日常工作

截止到今年11月中旬，我部門工程部共計(jì)入戶維修XX次。維修及時(shí)率達(dá)到XX%，有效處理率達(dá)到X%。業(yè)主在維修單上提出表?yè)P(yáng)共XX次，收到書面表?yè)P(yáng)信X封。

日常工作中我們堅(jiān)持做好公共區(qū)域的巡視工作，每棟樓宇均設(shè)專人負(fù)責(zé)，定期巡視，共計(jì)巡視XX次，確保了樓內(nèi)設(shè)施的完好。外管線巡視XX次，做到及時(shí)清洗疏通，保證了管道暢通，無(wú)堵塞現(xiàn)象。今年我們延續(xù)去年加強(qiáng)對(duì)住戶裝修過(guò)程的巡視與管理，及時(shí)制止個(gè)別業(yè)主破壞公共設(shè)施的行為，杜絕公共設(shè)施損壞事件的發(fā)生。在保證物業(yè)公用設(shè)施完好的同時(shí)，有效地降低了物業(yè)維修成本。全年共對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行檢修XX次，集中疏通清洗下水主管道5次。公共區(qū)域更換燈泡XX只，日光燈管XX根，啟輝器XX個(gè)，路燈節(jié)能燈管XX根，門口射燈管XX只，光控?zé)艨赬X個(gè)，光控面板開關(guān)XX個(gè)。

今年，在處領(lǐng)導(dǎo)的大力倡導(dǎo)下，我們?cè)诓块T內(nèi)實(shí)施了《XX維修工工時(shí)考核辦法》。解決了長(zhǎng)期以來(lái)維修工忙閑不均的問(wèn)題。他們每個(gè)月都有XX個(gè)小時(shí)的工時(shí)定額，不能完成規(guī)定的工時(shí)就不能拿到全額獎(jiǎng)金。《辦法》的出臺(tái)，很好地刺激了維修工的工作熱情。工程部里，變以前的派活成為現(xiàn)在的找活。一個(gè)月下來(lái)，干出的活會(huì)超出以前工作量的一倍。

2、設(shè)備運(yùn)行和保養(yǎng)工作

設(shè)備設(shè)施巡視，由專職設(shè)備巡檢員按規(guī)定定期完成，全年共計(jì)巡檢XX次。做到設(shè)備問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)，早解決。確保設(shè)備全部處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。設(shè)備的保養(yǎng)工作優(yōu)先安排力量切實(shí)落實(shí)，按照《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃》對(duì)運(yùn)行設(shè)備逐臺(tái)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，全年完成重大設(shè)備保養(yǎng)XX次。設(shè)備設(shè)施完好率保持在XX%。

（1）配電設(shè)備和設(shè)施

為保證供電設(shè)備的正常運(yùn)行，我部門于4月14日對(duì)小區(qū)高壓配電室進(jìn)行清掃檢修。在清掃過(guò)程中，對(duì)供電設(shè)備和儀器儀表進(jìn)行了全面的清掃和檢修，防止閃絡(luò)放電事故的發(fā)生。提高了小區(qū)供電的安全性和可靠性。并對(duì)小區(qū)各樓層配電箱，電表箱的接線端子、空氣開關(guān)接線端子進(jìn)行了檢查緊固。并且堅(jiān)持每天三次對(duì)高壓運(yùn)行設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，共計(jì)XX次，樓內(nèi)配電室X個(gè)配電室每周巡視，全年共計(jì)巡視XX次。

（2）配合市場(chǎng)開發(fā)部做好供暖工作

按照公司的部署，從今年四月份開始，我公司市場(chǎng)開發(fā)部對(duì)我小區(qū)鍋爐房進(jìn)行設(shè)備設(shè)施改造。我部門調(diào)集人力物力全力配合這項(xiàng)改造工程。同時(shí)，配合外包供暖單位對(duì)小區(qū)小區(qū)的供暖系統(tǒng)進(jìn)行檢修。徹底解決了各高層樓宇衛(wèi)生間立管腐蝕嚴(yán)重的問(wèn)題。供暖伊始，我部門根據(jù)公司新出臺(tái)的《供暖管理辦法》，要求部門副經(jīng)理以上人員和工程部主管停止休假，維修人員24小時(shí)手機(jī)開機(jī)。遇跑水事故時(shí)，做到首問(wèn)負(fù)責(zé)制，必須第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行應(yīng)急處。在11月13日，XX室暖氣跑水事件中，當(dāng)值的XX傅接到業(yè)主求助后，立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行止水?dāng)嚯姷葢?yīng)急處，及時(shí)通知供暖維修到場(chǎng)處理。使此次跑水事故的過(guò)水面積僅有2平方米左右，有效地降低住戶的損失和事件對(duì)公司的影響。我們與供暖外包方密切配合，積極地參與到小區(qū)供暖工作中，協(xié)調(diào)不在家的業(yè)主回來(lái)配合維修，及時(shí)走訪住戶將問(wèn)題反饋給外包方�？吹叫�區(qū)業(yè)主們真正的過(guò)上了溫暖的冬天，我們心中也能感到那融融的暖意。（3）生活飲用水的運(yùn)行保障工作

我部門管理的高層樓宇供水設(shè)備共有3組，為保證居民飲用水安全，每組設(shè)備都有專人定期負(fù)責(zé)檢查巡視。監(jiān)督維保單位，按時(shí)請(qǐng)防疫部門進(jìn)行水質(zhì)檢測(cè)，保證衛(wèi)生符合飲用水要求。按時(shí)檢查和更換生活飲用水的消毒柜紫外線燈管，確保消毒設(shè)施正常運(yùn)行。同時(shí)，我部門繼續(xù)推行機(jī)房規(guī)范化管理，將各樓頂層水表間和水箱間的管線、閥門規(guī)整除銹，防腐刷漆，噴涂管線流向標(biāo)識(shí)。讓小區(qū)業(yè)主真正的喝上放心水。

（4）消防試驗(yàn)及設(shè)施檢修

為保證火災(zāi)發(fā)生時(shí)，防火門能夠切實(shí)發(fā)揮作用，今年我部門對(duì)小區(qū)所有防火門的閉門器進(jìn)行檢修更換，并向樓內(nèi)業(yè)主宣傳關(guān)閉防火門的重要性和使用常識(shí)。這也是我部門今年最重要的消防整改舉措之一。同時(shí)，為了保證消防安全設(shè)備設(shè)施能夠隨時(shí)啟動(dòng)，我們堅(jiān)持每半月對(duì)消防設(shè)備手動(dòng)盤車一次，每月點(diǎn)動(dòng)一次。季度進(jìn)行保安消防試驗(yàn)，保障消防水的有效射程。為小區(qū)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)增添了一份保證。

（5）避雷系統(tǒng)的檢測(cè)與維修

為使樓宇在雷雨季節(jié)免遭雷擊。三月份，我部門邀XX市避雷裝安全檢測(cè)中心于對(duì)我部門管轄范圍內(nèi)的防雷裝進(jìn)行了安全檢測(cè)。并根據(jù)檢測(cè)結(jié)果對(duì)各樓宇防雷裝進(jìn)行了進(jìn)一步的完善，增強(qiáng)了樓宇的防雷可靠性。

3、協(xié)調(diào)合作單位搞好維修改造工作樓宇對(duì)講的維保工作我部門委托給XX安全防范系統(tǒng)集成有限公司進(jìn)行，在工作中我們嚴(yán)格按照《維保合同》監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)聯(lián)系該公司進(jìn)行修理，全年共計(jì)聯(lián)系維保廠家41次，及時(shí)地把問(wèn)題圓滿解決。

與XX有限公司合作，定期對(duì)電梯的安全運(yùn)行進(jìn)行檢查和監(jiān)控，確保電梯運(yùn)行處于良好狀態(tài)。并監(jiān)督實(shí)施年度電梯年檢工作。經(jīng)多方努力，在21號(hào)樓電梯大修工作開始后，安排專人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督和配合，每天對(duì)施工情況和施工進(jìn)度進(jìn)行記錄。

委托XX防水公司對(duì)漏雨住戶進(jìn)行修理，全年共修繕?lè)浪?67平方米。每次我部門都全程監(jiān)督施工過(guò)程。

與北京通潔利清洗服務(wù)有限公司合作，對(duì)本小區(qū)5座化糞池徹底清掏1次，常規(guī)清掏3次。

4、防訊工作

我部門按照公司的要求和統(tǒng)一部署，堅(jiān)持“安全第一、常備不懈、以防為主、全力搶險(xiǎn)”的防汛減災(zāi)工作方針。成立以部門經(jīng)理為組長(zhǎng)的防汛工作領(lǐng)導(dǎo)小組。并將防汛物資器材的準(zhǔn)備與保管、排水設(shè)施的清通與巡視、搶險(xiǎn)疏散減災(zāi)的實(shí)施等具體工作落實(shí)到人。確保出現(xiàn)汛情時(shí)，將損害降到最低。同時(shí)結(jié)合我部門的實(shí)際情況重點(diǎn)抓好“組織領(lǐng)導(dǎo)、制定措施、落實(shí)任務(wù)、督促檢查”四項(xiàng)工作，真正做到組織到位、人員到位、措施到位。按照我部門《防汛工作應(yīng)急處預(yù)案》，我們編制了XX汛期領(lǐng)導(dǎo)帶班表，建立突發(fā)事件報(bào)告機(jī)制。平時(shí)，密切關(guān)注天氣變化，大雨來(lái)襲時(shí)，部門經(jīng)理到崗值班提前早布防，對(duì)于重點(diǎn)部位嚴(yán)防死守，隨時(shí)準(zhǔn)備處理突發(fā)險(xiǎn)情。使部門對(duì)防汛減災(zāi)工作的管理做到了24小時(shí)全天候。由于我門及早著手，組織力量對(duì)小區(qū)和XX號(hào)樓的防雷、屋面、排水設(shè)施進(jìn)行檢修清掃。并堅(jiān)持對(duì)重要排水設(shè)施每日巡視及時(shí)排除故障。在今年數(shù)次幾十年不遇的強(qiáng)降雨中，我部門上下一心，積極工作，確保了物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)未出現(xiàn)一起內(nèi)澇和倒灌事件。得到了小區(qū)居民和各政府職能部門一致肯定。

5、改造和安裝施工

在完成日常維修保養(yǎng)工作的同時(shí)，我部門還利用舊料和吸引社會(huì)資金自己動(dòng)手對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施和環(huán)境進(jìn)行了一系列改造。

（1）為小區(qū)南側(cè)柵欄圍墻裝設(shè)防盜滾網(wǎng)，同時(shí)將圍墻加高，為業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全增添一份保證。

（2）向?qū)�業(yè)廠商學(xué)習(xí)不銹鋼焊接技術(shù)，自己動(dòng)手對(duì)小區(qū)內(nèi)損壞的不銹鋼信報(bào)箱進(jìn)行統(tǒng)一維修。

（3）對(duì)小區(qū)XX號(hào)樓前殘疾人坡道與道路連接處的臺(tái)階進(jìn)行改造，使殘障業(yè)主真正實(shí)現(xiàn)了無(wú)障礙出行。

（4）運(yùn)用社會(huì)資金，在XX號(hào)樓中間的空地上，自己動(dòng)手鋪設(shè)一處自行車臨時(shí)存放點(diǎn)，對(duì)兩樓門外亂放的自行車、電動(dòng)車進(jìn)行規(guī)整。同時(shí)，在XX號(hào)樓前修建雨水井，徹底解決雨后樓門前積水的問(wèn)題。

（6）在小區(qū)僅有的幾塊空地上，自己動(dòng)手安裝石桌、石凳，供業(yè)主們休息納涼。（7）對(duì)車位號(hào)進(jìn)行統(tǒng)一噴漆，使其清晰、整齊、規(guī)范，得到了業(yè)主的交口稱贊。

（8）為滿足小區(qū)居民晾曬衣物被褥的需求，利用維修中拆下來(lái)的舊管，在XX號(hào)樓南側(cè)柵欄墻內(nèi)陽(yáng)光充裕處搭設(shè)晾衣桿設(shè)公共晾曬區(qū)。

三、綠化養(yǎng)護(hù)使小區(qū)生機(jī)勃勃

綠化保潔部在做好日常庭院綠化保潔工作同時(shí)，還為建立整潔清新,生氣勃勃的小區(qū)環(huán)境，完成了各項(xiàng)延伸服務(wù)工作。

1、小區(qū)小區(qū)的節(jié)日布工作

201*年度的春節(jié)、“五一”“十一”等節(jié)日中，我部門員工親自動(dòng)手安裝小區(qū)大門口兩側(cè)彩燈XX處，在XX號(hào)樓甲乙門大廳、XX號(hào)樓大廳、2XX號(hào)樓過(guò)道兩側(cè)安裝多條彩燈，還在庭院門口及庭院內(nèi)擺放布花壇、綠植XX處，使其組合在一起，烘托出節(jié)日氛圍。

2、辛苦工作勤于灑掃

無(wú)論寒暑，每天最早在小區(qū)里忙碌的就是保潔綠化部的員工。清掃庭院，修剪草坪樹木，日復(fù)一日總是忙碌不停。用汗水換來(lái)了清潔的院落和小區(qū)盎然的生機(jī)。他們的工作成績(jī)?cè)谛�區(qū)里沒有爭(zhēng)議，在滿意度調(diào)查中全體受訪業(yè)主給出了100%的滿分。為了給小區(qū)創(chuàng)造出干凈宜人的環(huán)境，他們?cè)谕瓿扇粘１�潔和綠化工作的同時(shí)，隔月就會(huì)對(duì)小區(qū)庭院進(jìn)行徹底的清理，拔除雜草清理衛(wèi)生死角。入秋以來(lái)樹葉飄落，為了保持清潔及時(shí)清掃落葉更是得不到片刻清閑。每逢雨雪天氣，綠化保潔工都會(huì)全部出動(dòng)及時(shí)掃水掃雪，在各樓前擺放防滑墊、警示牌。在各部門員工的配合下，用實(shí)際的工作保證了小區(qū)業(yè)主的出行安全。為保證花草樹木茂盛地生長(zhǎng)，保潔綠化部對(duì)草坪、綠籬按時(shí)修剪灌溉打藥施肥。全年共對(duì)所有綠植施肥2次，噴灑各類農(nóng)藥45次，確保小區(qū)內(nèi)植物健康成長(zhǎng)，防止病蟲害的發(fā)生。

3、加強(qiáng)檢查細(xì)致工作

今年我們與北京九天陽(yáng)保潔服務(wù)有限公司重新簽訂了保潔服務(wù)合同。重新規(guī)范了雙方的權(quán)利和義務(wù)。在工作中強(qiáng)化了對(duì)樓內(nèi)公共區(qū)域的保潔監(jiān)督力度。每天由綠化保潔主管，負(fù)責(zé)檢查外包保潔工作情況。發(fā)現(xiàn)不合格的立即通知其返工。使樓內(nèi)保潔工作較去年較大的提升。

4、自己動(dòng)手美化小區(qū)

為給小區(qū)居民提供潔凈優(yōu)美的生活環(huán)境。年初，我部門結(jié)合實(shí)際情況業(yè)委會(huì)共同制訂了《小區(qū)規(guī)整方案》。將草坪內(nèi)業(yè)主自種的8棵香椿樹集中移種到XX號(hào)樓南側(cè)，還草坪以本來(lái)的面目。在庭院規(guī)整過(guò)程中，還移栽櫻花樹4棵、紫薇樹3棵，從外部門引進(jìn)棗樹1顆、牡丹3棵、核桃樹1棵、臘梅1棵，使庭院更加整齊美觀。自己動(dòng)手制做預(yù)制板72塊，自建月季園一處，扦插培養(yǎng)月季1000余棵，用于改造XX號(hào)樓西南側(cè)和XX號(hào)樓南側(cè)綠化隔離帶100米。改造中，種植草坪（草籽）150平方米，起草補(bǔ)種250平方米，移栽蘭花100平方米。5、消殺滅鼠工作

為防止夏季濕熱天氣下蚊蠅大量滋生。我部門制定了防蚊滅蠅工作方案，工作主要針對(duì)各地下室、雨水井、地溝、垃圾桶等容易滋生蚊蠅的地方，采用高效低毒的藥劑進(jìn)行消殺。整個(gè)夏秋季節(jié)，我部門對(duì)公共區(qū)域滅蚊5次，滅蟑3次。對(duì)所有出現(xiàn)鼠洞的地方投放滅鼠藥3次，并插上告示牌，做好宣傳工作。力求做到“面面俱到，不留死角”。

四、宣傳與服務(wù)并行

我們以“XX”為宗旨，深入開展宣傳溝通工作，拉近我們

與業(yè)主及政府職能部門和大產(chǎn)權(quán)單位之間的距離。開展便民服務(wù)，設(shè)法解決住戶們關(guān)心的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。提高業(yè)主們對(duì)我部門的滿意率。

1、與小區(qū)客服中心緊密配合共同做好服務(wù)管理工作去年10月，舊有小區(qū)客服中心正式成立。我部門大部分客戶服務(wù)工作都移交給了客服中心。為及時(shí)地掌握部門員工的服務(wù)狀態(tài)，我們與客服中心建立了密切的合作關(guān)系。利用客服中心就在小區(qū)小區(qū)的便利條件。在去年實(shí)現(xiàn)“無(wú)縫對(duì)接”的基礎(chǔ)上密切配合。我部門所有的管理舉措、小區(qū)里出現(xiàn)的大事小情我們都第一時(shí)間通報(bào)給客服中心。在業(yè)主打電話詢問(wèn)時(shí)請(qǐng)他們代為解釋，并請(qǐng)他們留意收集業(yè)主的反應(yīng)。客服中心也給予了我們極大的支持。只要與我部門有關(guān)的信息都會(huì)及時(shí)地反饋給我們，便于我們及時(shí)對(duì)工作作出調(diào)整。每月他們統(tǒng)計(jì)的維修工時(shí)，也是我們校核工程部統(tǒng)計(jì)工作量依據(jù)。

2、促成《裝修垃圾管理規(guī)定》的出臺(tái)規(guī)范裝修管理為提高小區(qū)的管理水平，經(jīng)與小區(qū)業(yè)委會(huì)多次溝通，今年我們促成了業(yè)主委員會(huì)《裝修垃圾管理規(guī)定》的出臺(tái)。邁出了利用業(yè)主自治管理規(guī)范個(gè)別業(yè)主行為的第一步。新的管理規(guī)定從全體業(yè)主利益出發(fā)，要求裝修戶從材料進(jìn)場(chǎng)到垃圾清運(yùn)，均不得在小區(qū)公共區(qū)域長(zhǎng)期堆放。減少對(duì)庭院和樓道的污染，避免綠地和公共設(shè)施被損壞，如個(gè)別業(yè)主執(zhí)意違反，業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)公司進(jìn)行清除，費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主的裝修押金中予以扣除。有了這個(gè)管理依據(jù)，既減少了我們與業(yè)主之間容易產(chǎn)生的糾紛，又方便了我們的管理。一改以前總是央求業(yè)主盡快清除垃圾的尷尬境地。在我們的努力下，業(yè)主在公共區(qū)域隨意堆放垃圾的現(xiàn)象已基本得到遏制。以前被亂堆垃圾的空地現(xiàn)在變成了花香四溢月季園。

3、積極開展宣傳工作避免業(yè)主誤解

以往我們與住戶間的糾紛往往源于住戶對(duì)我們的工作范圍、質(zhì)量要求存在誤解。為了消除這些隔閡，順利收繳費(fèi)用。從三月開始，我部門加大了對(duì)于物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度。在“201*年收支公示”的基礎(chǔ)上，按照物業(yè)服務(wù)合同將我部門服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和與之對(duì)應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)明顯的位進(jìn)行公示。同時(shí)，利用各種機(jī)會(huì)向住戶們積極宣講物業(yè)管理方面的法律法規(guī)。讓住戶們從根本上了解我們的物業(yè)服務(wù)工作，養(yǎng)成良好的居住習(xí)慣，積極地參與到物業(yè)管理工作中來(lái)。4、重視宣傳引導(dǎo)工作贏得業(yè)主理解支持

為使小區(qū)的管理更加透明。七月，我部門與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在今年新春茶話會(huì)的基礎(chǔ)，上再次合作召開“小區(qū)小區(qū)業(yè)主座談會(huì)”。邀請(qǐng)小區(qū)業(yè)主就小區(qū)的物業(yè)服務(wù)與管理進(jìn)行座談。會(huì)上，業(yè)主們聽取了我部門201*年上半年物業(yè)服務(wù)工作總結(jié)和下半年的工作設(shè)想。并就小區(qū)內(nèi)車位緊張；樓內(nèi)外堆積雜物；個(gè)別業(yè)主不愛護(hù)小區(qū)草坪和公共設(shè)施等問(wèn)題的解決方法進(jìn)行了討論。會(huì)上，業(yè)主們獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，提出了許多積極的建議。小區(qū)業(yè)委會(huì)和各位與會(huì)代表對(duì)日后小區(qū)的建設(shè)和發(fā)展充滿信心。近期物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)所做的工作，也得到了大多數(shù)業(yè)主的一致好評(píng)。希望以后物業(yè)公司能這些工作堅(jiān)持下去，為居民多做好事、多做實(shí)事。

五、開展社區(qū)文化活動(dòng)，創(chuàng)建和諧社區(qū)。1、小區(qū)宣傳工作

全年共計(jì)出板報(bào)12期，內(nèi)容包括：節(jié)日專版、生活養(yǎng)生、衛(wèi)生救護(hù)知識(shí)、防火與安全、垃圾分類等等。使小區(qū)小區(qū)門口的宣傳欄，成為業(yè)主掌握信息和知識(shí)，了解我部門工作的窗口，成為宣傳物業(yè)管理服務(wù)工作，展示我公司風(fēng)貌的陣地。

2、對(duì)外活動(dòng)

201*年我部門共組織文化活動(dòng)5次，分別為：

（1）召開XX地區(qū)部產(chǎn)權(quán)宿舍業(yè)主代表“新春茶話會(huì)”。主持召開小區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)茶話會(huì)。

（2）完成春節(jié)期間煙花爆竹的限放宣傳工作。（3）根據(jù)《關(guān)于創(chuàng)建文明城區(qū)物業(yè)管理實(shí)地考察工作部署》的通知，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，我部門在小區(qū)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行了201*年物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支公示。公示期間業(yè)主反映平靜。

（4）與小區(qū)攝影協(xié)會(huì)和潘南社區(qū)聯(lián)合舉辦了第四屆攝影藝術(shù)展。

（5）配合街道辦事處開展“垃圾減量、垃圾分類”主題宣傳工作。

六、開源節(jié)流節(jié)能降耗降低成本

物業(yè)管理是一個(gè)高成本、低回報(bào)的服務(wù)性行業(yè)。要確保部門工作持續(xù)正常開展，就必須做好物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的控制，并保證按時(shí)足額收繳物業(yè)費(fèi)。

受物價(jià)上漲和北京市人員最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)的影響，較之去年，今年物業(yè)成本大幅提高。保安、保潔、水質(zhì)化驗(yàn)、避雷檢測(cè)等相關(guān)費(fèi)用都有了不同程度的上調(diào)。人員工資上調(diào)加之今年開始為全體員工繳納公積金等因素。經(jīng)核算成本較上一年度上漲了XX萬(wàn)余元。

為了降低物業(yè)管理工作的運(yùn)行成本，騰出資金完成那些與業(yè)主生活息息相關(guān)的維修與保養(yǎng)和改善員工的待遇。我部門精確核定各崗位人數(shù)，利用人員外派出國(guó)的機(jī)會(huì)對(duì)部門進(jìn)行精簡(jiǎn)。同時(shí)號(hào)召全體員工發(fā)揚(yáng)我公司勤儉節(jié)約的優(yōu)良傳統(tǒng)，時(shí)刻樹立成本意識(shí)和節(jié)約意識(shí)。嚴(yán)格控制各項(xiàng)管理費(fèi)用的支出，只要能利用舊材料的就決不購(gòu)買新材料，只要能自己動(dòng)手完成的就決不委托給他人，盡力使各項(xiàng)費(fèi)用支出降低到最低限度。

此外，我們積極尋找社會(huì)資源為我部門創(chuàng)收，先后簽訂了檔桿廣告合同、自動(dòng)售水機(jī)合同和小區(qū)網(wǎng)絡(luò)合作合同。對(duì)長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主采取了更加靈活的催繳策略。以電話聯(lián)系，入戶走訪等多種形式積極催繳。通過(guò)分析原因，根據(jù)業(yè)主各種不同的欠費(fèi)理由，采取與之相應(yīng)的催費(fèi)方式，一邊解決問(wèn)題，一邊回收費(fèi)用，使今年的收費(fèi)工作大大好于往年。然而，隨著我們清欠工作接近尾聲，每年收繳的物業(yè)費(fèi)中清繳往年欠款的比例正在逐年減少。每年的物業(yè)費(fèi)收入會(huì)越來(lái)越接近XX萬(wàn)元的理論值�？梢赃@樣講，越往后我們的經(jīng)營(yíng)壓力就會(huì)越大。201*年，我們將在今年對(duì)員工工作量考核的基礎(chǔ)上，繼續(xù)對(duì)部門在崗人員人數(shù)進(jìn)行總量控制。積極探索新的勞動(dòng)用工方式，精確控制成本，并努力在商定新的《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)尋求費(fèi)用上的突破，以擴(kuò)大我們的經(jīng)營(yíng)成果。

全年總收入:XX萬(wàn)元。其中：

1、物業(yè)費(fèi)收入XX萬(wàn)元；2、停車費(fèi)收入XX萬(wàn)元；3、廣告費(fèi)收入X萬(wàn)元；4、服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)收入X元；5、利息收入X萬(wàn)元；6、營(yíng)業(yè)外收入X萬(wàn)元全年總支出:X萬(wàn)元。其中：1、成本支出:X萬(wàn)元；(含：電梯、保安、保潔、水

電、XX號(hào)樓物業(yè)費(fèi)、自行車管理費(fèi)、材料費(fèi)等)2、管理費(fèi)用:XX萬(wàn)元；(含：工資、保險(xiǎn)費(fèi)、固定資

產(chǎn)折舊、審計(jì)費(fèi)、辦公費(fèi)等)3、營(yíng)業(yè)外支出X萬(wàn)元；4、稅金及附加稅：X萬(wàn)元；5、所得稅：X萬(wàn)元。利潤(rùn)：X萬(wàn)元。

七、二一二年的工作設(shè)想

1、繼續(xù)利用社會(huì)力量，對(duì)小區(qū)和XX號(hào)樓的環(huán)境進(jìn)行規(guī)整。

2、以“創(chuàng)造安全居住環(huán)境”為主題，對(duì)小區(qū)和XX號(hào)樓實(shí)施安全和無(wú)障礙改造。

3、完成申報(bào)啟用專項(xiàng)維修基金進(jìn)行XX、XX、XX號(hào)樓電梯大修工作，監(jiān)督完成XX號(hào)和XX號(hào)樓高層供水設(shè)備的改造。

4、繼續(xù)開展多種形式的員工培訓(xùn)工作。

5、繼續(xù)大力宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，利用各種機(jī)會(huì)加強(qiáng)和業(yè)主的溝通，贏得業(yè)主們的支持與理解。

6、完成今年與XX布業(yè)有限公司地下室的租賃意向，為部門增加每年近XX萬(wàn)元的非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

7、利用小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆的機(jī)會(huì)，積極開展工作。以期在明年重新商定《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，爭(zhēng)取在費(fèi)用方面有所突破。8、進(jìn)一步加強(qiáng)小區(qū)安全工作。

9、加強(qiáng)部門勞動(dòng)紀(jì)律。進(jìn)一步提高員工整體的業(yè)務(wù)水平。

幾分耕耘幾分收獲，在即將過(guò)去的201*年，我部門全體員工每天用默默地奉獻(xiàn)換取著業(yè)主們的滿意。使今年的客戶滿意度上升至98.71%�？墒俏覀儧]有感到絲毫的輕松，由于現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)環(huán)境的嚴(yán)峻，社會(huì)上的物業(yè)公司都在面臨著生死洗禮，我們也深感肩上壓力的沉重。但是我們有勇氣去積極應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。在新的一年里我們將緊跟公司前進(jìn)的步伐，上下一心，團(tuán)結(jié)一致，努力做好各項(xiàng)工作。相信在公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，一定會(huì)在201*年的工作中譜寫出更加美好的篇章。

XXXX

二○一一年十一月十六日

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