萬科地產(chǎn)的規(guī)劃設計管理

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領軍企業(yè)，萬科很早就開始了規(guī)劃設計管理的探索。1994年11月，萬科設立了一個與設計單位密切溝通的平臺---萬創(chuàng)建筑設計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設計方面提煉更高的產(chǎn)品競爭力。1998年，萬科組建了設計工程部，下屬的建筑研究中心也成立了。這時萬科的注意力，開始集中于消費者的細節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。隨著萬科的進一步專業(yè)化，201*年設計工程部被分成了規(guī)劃設計部和工程管理部。規(guī)劃設計進一步獨立出來，成為集團的專業(yè)系統(tǒng)。規(guī)劃設計部的獨立對于萬科最大的變化，是促使這個部門出現(xiàn)了許多對于建筑師而言陌生的專業(yè)：相繼成立了六個中心，這六個中心都非常地產(chǎn)化，不是設計院能夠替代的。一個叫項目管理中心，即項目全過程的跟蹤。一個是新產(chǎn)品研發(fā)中心，解決地產(chǎn)與客戶、專業(yè)建筑師樓的關系，其重點不在設計，而是針對客戶需求重構一個以客戶為中心的產(chǎn)品體系。第三個是技術研究中心，即新材料、新技術、節(jié)能等在住宅中的應用。第四個部門是標準化中心，目的在于為住宅建立一個可以不斷提升的標準和底限。第五個是產(chǎn)業(yè)化中心。第六個是理論及推廣中心，如通過對萬科所開發(fā)的住區(qū)去研究發(fā)展中所面臨的問題。

201*年，萬科開始啟動“合金計劃”，提出“要做沒有質(zhì)量問題的房子”的目標。201*年3月起，《項目設計流程》、《項目設計成果標準》等一系列設計規(guī)范文件陸續(xù)出臺，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎。目前，涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬科住宅標準》已出臺，與《室外工程、環(huán)境工程標準化設計體系》、《規(guī)劃設計、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標準化設計體系》一起，構成萬科設計標準化體系。在制定產(chǎn)品標準化操作范本的同時，萬科還針對全國性房地產(chǎn)開發(fā)所存在的地域差別性，提倡“與環(huán)境共生”，根據(jù)樓盤所處的城市、環(huán)境、市場細分，在戶型設計、建材使用、采暖技術、社區(qū)配套等細節(jié)上加以變化。

（三）綠城房產(chǎn)的規(guī)劃設計管理

綠城房產(chǎn)是浙江省最大的房地產(chǎn)企業(yè)，也是長三角地區(qū)一直排名前十強的房地產(chǎn)企業(yè)。在規(guī)劃設計管理方面雖然略遜于中海和萬科，但也有其非常鮮明的特點。綠城成立了規(guī)劃設計部，主要發(fā)揮技術整合功能，整合集團內(nèi)外部資源提高產(chǎn)品品質(zhì)。規(guī)劃設計部在工作中要扮演一個評審、判定的角色，項目公司則進行深入和拓展，承擔設計管理的主要角色。

綠城定期在項目公司之間開展學術經(jīng)驗交流活動，總結交流設計管理等方面的經(jīng)驗教訓。綠城成立了規(guī)劃、建筑、景觀、戶型、精裝修五個專家小組，頒布實施了《綠城集團設計管理工作規(guī)程》，確保產(chǎn)品品質(zhì)在規(guī)劃設計上的領先和優(yōu)秀。近兩年，綠城逐漸加強了在創(chuàng)新方面的研究工作，在一些有條件的項目公司進行相關專題的研究工作，例如以桃花源公司規(guī)劃設計部為主體，進行別墅相關課題的專項研究，以中山公司精裝修管理部為主體，進行精裝修相關專題的研究工作等。

綠城規(guī)劃設計管理的一個顯著特點是建立了項目設計管理負責人聯(lián)席會議制度。綠城目前已明確了25個項目公司和2個工程項目部的共計27個項目設計管理負責人，大多數(shù)都是有豐富實踐經(jīng)驗的工程系統(tǒng)骨干。通過設計管理負責人聯(lián)席會議制度，加強項目公司相關專業(yè)人員的橫向溝通和交流，使設計管理經(jīng)驗得到共享。通過這一制度，明確集團公司和項目公司的接口關系，加強垂直對接管理。今后這支隊伍要逐漸向專業(yè)對口方向完善和發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設計管理的流程（一）并聯(lián)化設計

規(guī)劃設計過程不是一個單向的設計工作的推進，而是一個“齊頭并進”的設計，是一個立體化的、完整的設計概念。在這個階段中，開發(fā)商要適時的、盡可能提前的將各種設計內(nèi)容整合，以期達到一個理想的狀態(tài)。比如，項目在總平階段就已經(jīng)在考慮景觀了。設計師會注意到景觀的室外效果和建筑的室內(nèi)效果的銜接一個明亮的大堂，它50米內(nèi)的對景應該是什么？它不應該是一堵墻，也不應該是沒有任何景觀價值的一些單調(diào)的東西，否則，這個通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我們在以往的設計中，規(guī)劃、建筑、景觀設計會脫節(jié)，一脫節(jié)就出現(xiàn)許多情況。所以在做總平的時候就要考慮到最后做完的效果，既要考慮規(guī)劃，又要考慮建筑，又要考慮景觀。就像我曾經(jīng)經(jīng)歷過的一個對四星級酒店的評審，做室內(nèi)設計的時候，設計師看了平面后，提出了不同看法，建議對平面作重新調(diào)整，這意味著立面也要隨之改變。

（二）設計流程的規(guī)范化標準化

根據(jù)并聯(lián)化設計的原則，設計流程發(fā)生了比較大的變化。以前往往是業(yè)主拿到一塊地，就去請設計，做完設計以后，再去請銷售策劃專家做推廣，最后等主體下來，才開始做景觀。

總的來說是一個從業(yè)主設計策劃景觀的單線串聯(lián)方式。而現(xiàn)在，在規(guī)劃設計階段、甚至在方案階段，就應該開始規(guī)劃、建筑、策劃、景觀、室內(nèi)等各項設計，“齊頭并進”。設計流程的變化對開發(fā)商的統(tǒng)籌、整合、集成能力提出了非常高的要求。

一個成熟的房產(chǎn)開發(fā)公司，應該在項目的前期、項目的規(guī)劃設計階段具備整合各種資源、獲得比較理想的規(guī)劃設計成果的能力。為了達到一個理想的規(guī)劃設計成果，我們需要一個標準的程序，在這個程序里邊需要一些標準的內(nèi)容，這些內(nèi)容要有專家去把關。也就是說，經(jīng)過專家把關和確認，表明這個項目可行性是沒有問題的，項目的規(guī)劃在全國或當?shù)厥且涣魉�平的，建筑是先進的，材料也是合適的，工程實施是可行的……假設一個項目有幾十個這樣的專家來確認簽字，那么，這個項目最后一定會具有一個非常好的環(huán)境景觀、非常好的居住條件和非常高的附加值。

尤其需要指出的是，在目前職能部門力量都比較弱的現(xiàn)狀下，特別要靠各項目專業(yè)人員的共同協(xié)助，一起來建立一套規(guī)劃設計的理想程序，以尋求規(guī)劃設計階段房產(chǎn)品的品質(zhì)控制。形象的說，一個開發(fā)的設想，在經(jīng)過這個“理想程序”的運作以后，就能產(chǎn)生一套盡善盡美的圖紙。

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附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

規(guī)劃設計管理制度

一、集團規(guī)劃設計評審會管理辦法二、萬科住宅統(tǒng)一設計要求規(guī)范

三、“上報集團規(guī)劃設計部備案”制度的管理辦法四、集團單體確認管理辦法五、規(guī)劃設計過程控制程序六、設計管理程序

七、設計前期階段作業(yè)指引八、實施方案設計作業(yè)指引九、施工圖設計階段作業(yè)指引十、建筑施工現(xiàn)場配合作業(yè)指引十一、景觀設計作業(yè)指引十二、室內(nèi)設計管理程序十三、設計變更管理辦法

一、集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

1、目的

為規(guī)范集團各地產(chǎn)公司項目設計的操作，加強對《萬科集團規(guī)劃設計管理流程與成果標準》（以下簡稱《流程和標準》）中實施方案階段的“集團規(guī)劃設計評審會”這一重要節(jié)點的監(jiān)控，以達到確保質(zhì)量、進度目的，特編制此辦法。

2、主管部門

集團規(guī)劃設計部負責各項目操作公司評審會的統(tǒng)籌安排。項目評審會在總部或項目所在地召開，由集團規(guī)劃設計部或項目操作公司負責具體會務組織工作；

3、時間計劃

評審會的召開時間應以項目設計年度計劃為依據(jù)，如有變更，項目操作公司應事先知會規(guī)劃設計部。項目操作公司應在評審會召開前至少7日向規(guī)劃設計部提出正式申請，會前至少3日提交評審文件匯編。

4、評審文件匯編應包括以下內(nèi)容：（1）

《項目可行性研究報告》

其中的規(guī)劃設計部分詳《流程和標準》中的“投資分析階段成果標準”完成；

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（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）

項目設計工作控制性計劃

集團規(guī)劃設計部對設計工作總體計劃的意見集團規(guī)劃設計部對設計前期工作結論的意見概念設計方案任務書

詳《流程和標準》第23頁條文1.1；概念設計方案文本

詳《流程和標準》第24頁條文2.《項目設計指導書》

詳《流程和標準》第27頁條文3.規(guī)劃方案設計招標書規(guī)劃方案設計任務書

詳《流程和標準》第41頁條文1.1規(guī)劃方案設計文本

詳《流程和標準》第41頁條文1.1.5規(guī)劃方案分析表詳附件一

5、文件審核

集團規(guī)劃設計部對評審文件進行審核，發(fā)現(xiàn)不符要求的，可以要求評審會延期。

6、會議組織

會議組織者應在評審會召開前至少2日向參會者發(fā)出會議通知及議程。

7、評審會投票人員組成

集團主管設計領導、集團規(guī)劃設計部總經(jīng)理及總建筑師、項目操作公司總經(jīng)理、營銷部及設計部經(jīng)理、集團內(nèi)專家（屆時由集團規(guī)劃設計部確定）。

8、評審會議程：（1）（2）

整體時間安排視項目復雜程度而定，委托項目以不超過6個小時為宜，投標項目以不超過9個小時為宜；評審會具體安排：①

由項目操作公司的項目設計負責人及營銷負責人對《規(guī)劃設計工作指導書》進行講解，重點介紹項目總體開發(fā)計劃及市場、經(jīng)營、成

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本方面的分析結論，和設計工程部門的前期研究成果,以不超過60分鐘為宜;（此時投標單位應不在會場）②③

項目操作公司的項目設計及營銷負責人就所介紹項目向評審團答疑,以不超過15分鐘為宜;

投標單位分別介紹方案,并向評審團答疑,每家時間以不超過40分鐘為宜(其它投標單位應不在會場)，如果是委托一家設計單位做多方案比較,時間可以適當延長;④⑤

9、評審會組織安排注意事項（1）

會前：

①準備并檢測調(diào)試所有的會議器材：投影儀、數(shù)碼錄像機、白板和大鐵

夾（用于掛圖、板書）、白板筆、板擦、無線麥克風、插線板②如果是視頻會議，應與對方同步調(diào)試；

③準備會議過程的文件資料：評審會文件匯編（詳本文第四條）、會議

議程、選票（詳附件二）。每一位投票人員應有以上所有文件；④根據(jù)參會人員情況布置會場，投票人員的位置應用名牌指定；

（2）

會議用飲料,食品的服務安排：①會場上應備有飲用水、水果及點心；②應事先安排好會議中途所需的咖啡、茶水；③長時間的評審會應安排好工作餐事宜；

（3）（4）

會議進行過程中

開會期間組織者應注意維持會場秩序和紀律：①與會者應關閉手機以保證會場安靜；

②投標單位介紹方案時，應保證其它投標單位不在會場，條件允許情況

下，可安排休息室供投標單位等待使用；

③投標單位人員在會場內(nèi)的活動，如攝影、攝像、錄音，應受組織者的

限制。

應留出適當休息時間，以每60分鐘休息10分鐘為宜；

評審團以記名投票的方式從投標方案中選出2-3個優(yōu)選方案;如果是委托設計,可以只選一家;

評審團就所選的優(yōu)選方案發(fā)表意見，集中討論,由會議組織者形成評審結論，時間以不超過60分鐘為宜。

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10、會議紀要

由集團規(guī)劃設計部負責整理和匯總會議紀要，會議紀要應包括投票結果、方案簡評和會議結論。

11、會議結論

會議結論以如下方式給出：

①同意XX方案，建議增加XX內(nèi)容，在XX方面應予注意；

②傾向通過XX方案（可以有一個以上），應在XX方面改進后再確認規(guī)劃思

路，不需另行開會；

③各方案均難滿足要求，須在XX方面仔細考慮，完成設計后申請重新召開

評審會。

會議紀要應由規(guī)劃設計部在會議結束后3天內(nèi)發(fā)文給項目操作公司，并抄送集團領導和各與會人員。評審會后會議紀要作為資料存檔。附件：

附件1：規(guī)劃方案分析表－戶型配比部分附件2：規(guī)劃方案分析表－經(jīng)濟技術指標部分附件3：規(guī)劃方案分析表－設計成果部分

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附件1：規(guī)劃方案分析表－戶型配比部分

設計單位名稱：

某戶型的累加面積與所屬產(chǎn)品類型的累加面積比％x/X某戶型的累加套數(shù)與所屬產(chǎn)品類型的累加套數(shù)比％y/Y某產(chǎn)品類型的累加面積與所屬住宅類型的累加面積比％某產(chǎn)品類型的累加套數(shù)與所屬住宅類型的累加套數(shù)比％某住宅類型的累加面積與住宅總面積比％某住宅類型的累加套數(shù)與住宅總套數(shù)比％住宅類型產(chǎn)品類型戶型編號戶型面積m總建筑面積m套數(shù)xy獨立式住宅（別墅）XY小計雙拼式住宅低層小計1－3層聯(lián)排式住宅小計其他小計Σ1Σ2本類型合計無電梯的多層公寓小計每戶有露臺或花園的多層住宅（花園洋小計房）有電梯的多層多層公寓4~6層小計本類型合計7~11.5層小計9~11.5層小計本類型合計12~18層中高層本類型合計18層高層~100m本類型合計>100m超高層本類型合計總計ΣaΣb（注：應把我司在任務書中的戶型配比要求與設計單位成果列出）

X/Σ1Y/Σ2Σ1/ΣaΣ2/Σb100100

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附件2：規(guī)劃方案分析表－經(jīng)濟技術指標部分

指標名稱項目規(guī)劃總用地（ha）1.居住用地（ha）①住宅用地（ha）②公建用地（ha）③道路用地（ha）④公共綠地（ha）2.其他用地（ha）①市政道路用地（ha）②代征綠化用地（ha）③市政道路綠化用地（ha）④居住區(qū)規(guī)劃用地范圍內(nèi)非為居住區(qū)配建的公建用地（ha）⑤與居住區(qū)功能無直接關系的建筑和設施用地（ha）⑥其他政府保留用地或不可建設用地（ha）總建筑面積（萬m）①住宅建筑面積（m）1.②非住宅建筑面積（m）③住宅建筑面積比重（%）①計入容積率建筑面積（m）2.②不計入容積率建筑面積（%）③不計入容積率建筑面積比重（%）①不可售建筑面積（m）3.②可售建筑面積（m）③可售面積占總建筑面積比重（%）我司要求單位名稱單位名稱單位名稱住宅面積毛密度（m/ha）住宅面積凈密度（m/ha）公共服務設施面積毛密度（m/ha）住宅建筑套密度（毛）（套/ha）住宅建筑套密度（凈）人口毛密度（人/ha）人口凈密度（人/ha）綠地率（%）建筑密度（建筑覆蓋率）（%）容積率(建筑面積毛密度)總戶（套）數(shù)（戶）總人口(按3.5人/戶計)車位總數(shù)（個）車位/戶數(shù)（1：）附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

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附件3：規(guī)劃方案分析表－設計成果部分

分類序號1文字表格23設計說明經(jīng)濟技術指標表成本估算報告資料及文件名稱份單位名稱單位名稱單位名稱數(shù)4總平面圖56日照分析圖公共服務設施布置分析圖7分析圖交通分析圖8910詳圖總圖111213141516組團與管理171819其他分析圖其他彩色總平面圖總體剖面圖總體鳥瞰圖典型組團管理示意圖典型組團交通分析圖效果圖景觀結構分析圖小區(qū)管理模式分析圖小區(qū)各道路斷面圖工作模型土方平衡圖道路及豎向設計圖低、多層住宅單元/高層住宅單體20高層住宅單體地下及裙房各層平面圖21標準層平面圖22立面圖23剖面圖24效果圖25各層平面圖主要公共26立面圖建筑27剖面圖28效果圖分類技術圖紙電子文檔模型其它序號資料及文件名稱新技術、新材料應用圖紙遮陽減噪措施圖紙以上內(nèi)容的電子文檔光盤工作模型方案介紹磁帶附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

份單位名稱單位名稱單位名稱數(shù)備注：單位名稱下表格內(nèi)劃：√或X

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二、萬科住宅統(tǒng)一設計要求規(guī)范前言

1、目的

（1）方便一線公司確定審查圖紙之審查要點；

（2）編制可行、實用的住宅設計統(tǒng)一技術措施，為設計單位提供設計參考依據(jù)，使設計處于受控狀態(tài)，杜絕設計常見錯、漏、碰、缺等問題出現(xiàn)，提高萬科住宅品質(zhì)；（3）為設計部設計人員提供技術流程指導。

2、形式

（1）住宅設計統(tǒng)一技術措施（2）圖紙編制深度統(tǒng)一技術措施（3）重點部位營造作法（4）典型構造節(jié)點

3、適用范圍

（1）本《要求》適用于初步設計開始階段為設計單位提供設計參考依據(jù)和為設計部設計人員提供技術流程指導；

（2）本《要求》僅對建筑專業(yè)，其他專業(yè)要求見工程管理相應規(guī)范；（3）《要求》中涉及到的材料及部品應按《部品標準》執(zhí)行。

4、實施

本《要求》為各分公司設計部編制統(tǒng)一設計要求和習慣做法提供參考，在正常情況下，各分公司設計部應按此《要求》執(zhí)行；當出現(xiàn)特殊情況或存在更好的技術措施時，請?zhí)崆爸獣�集團設計工程部，以便集團設計工程部及時對《要求》進行改進。

5、編制單位集團設計工程部

第一部分住宅設計統(tǒng)一技術措施

1.總平面設計（1）間距

建筑平面搭接錯位時，h值（凈尺寸）不宜大于2.4m，以免影響采光。

（2）消防

①總圖中應做好消防車道及消防車登高面設計，注意人車分流；當消防車道下面為地下室時，結構應考慮消防車總重300KN荷載。②登高面

Ⅰ登高面宜在用的紅線內(nèi)解決，條件限制時可利用綠化帶作登高面，但綠化帶下應設硬地，并按消防車總重300KN計算。

Ⅱ當建筑物凹入處進深不大于4m（凈寬）時，該凹入范圍可計入1/4周邊長度算作登高面；如凹槽寬度不大于2.5m（凈寬），該寬度可不計入建筑周邊總長度。

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Ⅲ消防車道

Ⅳ高層建筑周圍宜設環(huán)形或沿建筑的兩個長邊設置消防車道；盡端式消防車道應設18m×18m回車場。

Ⅴ消防車最小轉彎半徑：高層12m，多層9m。Ⅵ消防車道最小寬度：登高面處6m，其它處4m。Ⅶ消防車道的坡度：登高面≯1％，其它處≯7％。Ⅷ消防車道距建筑物距離宜≮5m。

Ⅸ高層建筑的沿街長度超過150m或總長度超過220m時應設穿過高層建筑的消防通道。Ⅹ高層建筑應設有連通街道和內(nèi)院的人行通道，通道之間的距離不宜超過80m。

（3）流線設計

住宅出入口處應設置人車分流專用通道；當商住樓住戶大堂與流量大的商業(yè)服務空間臨近時，商業(yè)用房的貨運出入口宜設在地下室或與大堂入口異向布置，避免人、貨流交叉，減少交通安全隱患。

（4）附屬用房①總平面設計時應在小區(qū)顯著位置（如入口附近）設置管理用房。

②應在住宅（區(qū)）的下風向和較隱蔽處設垃圾站，其面積不宜小于6，與住宅距離不宜小于10m，外部與道路相連；垃圾站地面及內(nèi)壁宜貼光滑、宜清潔材料，并配置給排水設施。

③箱式變電在總圖中要綜合考慮，不應設在入口附近，建議其與主體建筑的間距不小于9m，以免影響景觀和采光。

（5）摩托車、自行車存放

①總圖中應結合綠化設置摩托車、自行車存棚（庫），其與主體建筑的間距不宜小于9m；偏低檔次的住宅項目，宜按每戶一輛自行車、每十戶一輛摩托車設置。②出于安全問題,自行車庫不宜設在地下車庫內(nèi)，應單獨考慮。

2.單元戶型設計

（1）單元戶型基本設計要求

①層高：采用分體空調(diào)的普通樓盤層高宜為2.8m，檔次較高的可為3.0m；若采用中央空調(diào)不宜小于3.3m。

②廚房、衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不小于2.2m；排水橫管下皮距樓地面的凈高不小于1.9m且不應影響門窗的開啟。

③起居廳開間不宜小于3.4m（凈寬），深寬比不宜大于2；應減少開向起居廳的門洞，布置家具的墻面直線長度不應小于3m；無陽臺的起居廳宜設計寬度大于1.8m的低窗臺觀景凸窗。

④平面有凹槽的高層住宅，其凹槽的開口寬度不應小于2.4m（凈寬），凹槽的深寬比不應大于4。

⑤避免臥室緊靠電梯井道，如無法解決則應采取相應降噪措施：相鄰的墻體為隔音墻體；大于2.5m/s井道上部應設高度大于1m的隔聲層，隔聲層設800×800進出口。⑥復式住宅頂層衛(wèi)生間設在下層臥室上方時不應采用下排式排水。

⑦戶內(nèi)通向所有房間的走道凈寬不宜小于1000；當走道長度大于201*時，應相應加

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寬至1100。

⑧戶內(nèi)樓梯寬度應注意為凈寬；當一面臨空時，墻面到樓梯扶手最小寬度應不小于800。

⑨門寬大于900的儲藏室門宜采用推拉或外開平開門以增加儲藏空間。⑩北方地區(qū)首層為架空車庫時二層地面應采取保溫措施。

（11）設于底層或靠近外墻的壁柜以及廚房、衛(wèi)生間儲物柜應采取防潮措施。

（12）嚴寒地區(qū)居室、起居廳的外窗應設置可開啟的氣窗以進行定期通風換氣，且內(nèi)門門下空隙不應小于25。

（2）玄關

①玄關內(nèi)應考慮衣帽鏡、柜的設置空間，凈寬宜≥1500。

②戶配電箱應避免與對講機、開關及門鈴一同設置，以免發(fā)生沖突；戶配電箱所龕入墻面可適當加寬為120；門鈴宜采用遙控式門鈴；對講機距門邊的距離宜大于100，其下方可設玄關燈開關。

（3）廚房

①中、高檔住宅廚房面積不應小于5m2；單排布置設備的廚房凈寬不宜小于1.6m,雙排布置時凈寬不宜小于2.2m。

②櫥柜布置應遵循洗、切、炒的流線，以間距800、單排布置為宜。爐灶應避開窗口設置；櫥柜進深宜550，長度在201*－3000之間，吊柜進深350，凈高不小于500；廚房應考慮微波爐、消毒柜的位置，并設相應的插座；電器插座應避免靠近水盆、灶具。（廚房具體設計可詳集團設計工程部之《廚廁詳圖》）廚房主要設備尺寸表

設備名稱長（mm）寬（mm）高（mm）灶臺800500-550650-700洗滌臺900-1201*00-550800操作臺400-1201*00-550800吊柜普通400-1201*00-350≮500調(diào)料400-1201*00-350350-400

抽油煙機800300-350根據(jù)油煙機型配合確定

③冰箱位寬度不小于650，若考慮美式大冰箱尺寸應為800；注意冰箱門的開啟方便及冰箱散熱。

④如洗衣機設在廚房，預留機位應不小于600x600；廚房僅在布置有洗衣機時設防止溢流和干涸的專用排水地漏地漏，地漏位于洗衣機出水口一側，離櫥柜距離不小于200。⑤洗菜盆，洗手盆建議采用底出水供水方式。⑥廚房吊柜設置時應注意避免擋窗。⑦吊頂下皮應高于窗洞上皮50。

⑧廚房應設排煙道；中高檔廚房應結合煙道設計管道井。（排煙道尺寸表詳見“二.單元戶型設計——9.油煙機”）為便于迅速排除油煙和異味，廚房外窗或外墻宜設換氣扇。⑨北方地區(qū)廚房應進行采暖設計。

⑩設于底層或靠外墻、靠衛(wèi)生間的廚房壁柜內(nèi)一定要采取防潮措施，北方地區(qū)尤其要注意。

⑾廚房樓面結構板未降板時應設門檻。

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⑿廚房門下端如設百頁通風口，其外形尺寸不小于250×450；無百頁者，門下空隙不應小于25。

（4）衛(wèi)生間

①當兩戶衛(wèi)生間位于凹槽相對布置時，窗應錯位布置避免通視；衛(wèi)生間窗宜采用磨砂玻璃。

②衛(wèi)生間門應在隱蔽處開設；直接開向起居廳的衛(wèi)生間應設前室。

③應考慮坐便器、洗臉盆等潔具上下水噪音對臥室的影響，不宜沿臥室墻面布置。④衛(wèi)生間設施（衛(wèi)生間具體設計可詳集團設計工程部之《廚廁詳圖》）Ⅰ公用衛(wèi)生間宜以柱盆或掛式臺盆為主，柱盆或臺盆邊距墻應大于150；Ⅱ主人衛(wèi)生間臺面寬度宜560－600，長度不小于900，高度850；Ⅲ臺盆鏡面寬度應與臺面長度相同且鏡面底邊距臺面的距離為200；Ⅳ毛巾架距地1200；避免與插座位置矛盾；Ⅴ坐便器凈寬宜為900，最小凈寬不小于850。

⑤淋浴間凈寬宜為1000，最小凈寬不小于900；淋浴開關距地1000－1200，淋浴噴頭由距地1680－1880上下推拉桿固定；地漏位于淋浴頭下部居中，并距墻400。

⑥浴缸尺寸宜采用750x1550，檔次較高時可考慮增加浴缸平臺尺寸；淋浴噴頭做法參上；熱水器不應設在浴缸的中部。

⑦普通有外窗的衛(wèi)生間排氣扇應安裝在窗固定扇上；高檔次宜結合吊頂設吸頂式排風扇；無外窗的衛(wèi)生間排氣扇應與通風道排風口相連。⑧不宜采用下沉式衛(wèi)生間設計；如條件限制必須采用時，衛(wèi)生間樓面應為抗?jié)B混凝土，給水管管材宜采用新型管材，水平溢流管應接至排水立管。

⑨排水設計時嚴禁將給水管明設在浴缸底部；施工時要注意浴缸底部一定做防水層。⑩大戶型主衛(wèi)生間宜洗、浴分間設，潔具設施要與戶型檔次相匹配；應設管道井。⑾暗廁應設計通風道，其位置應避免靠近給水管及設在門后。成品排風道選用表層數(shù)尺寸

≤6360×200或380×240或430×2907－9500×300或550×35010－30600×300或650×350注：

1.高層排風道宜采用“主－次－主”變壓式風道，且防止串味應采用單雙層分別排風系統(tǒng)。

2．高層排風道排風口應有防火止回閥，加工廠應隨風道統(tǒng)一供應。

⑿當下層為商用空間時，結構設計時應考慮衛(wèi)生間潔具的布置，避免潔具正下方是大梁，導致無法居中安裝。

⒀復式住宅當頂層衛(wèi)生間設在下層臥室上方時不應采用下排的排水方式。⒁衛(wèi)生間、廚房地漏的排水管應設存水彎；且洗衣機排水處應設防止溢流和干涸專用地漏。⒂衛(wèi)生間應從門口向地漏找坡度；地漏應設在室內(nèi)最低端并靠近浴盆或淋浴噴頭。⒃衛(wèi)生間結構宜沉板50－100；未降板的衛(wèi)生間應設門檻。⒄衛(wèi)生間吊頂下皮應高于窗洞上皮50。

⒅管線設計要合理，避免影響放置浴盆、淋浴房及開窗；塑料泛水管穿墻埋設時，高度應大于1500，避免因高度不合理被二次裝修打穿漏水。⑼插座應靠近鏡臺設置并避免設在毛巾桿的下方。

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⒇北方地區(qū)衛(wèi)生間散熱片位置設計時一定要與電氣專業(yè)互相配合以免互相矛盾,如將插座設在散熱片的后面。

（21）室內(nèi)的PVC管線應設置消音措施以減少上下水管道噪音。

（5）陽臺

①非封閉陽臺地面應比室內(nèi)最少低50，如有困難以及頂層露臺的門應設門檻。

②當洗衣機位于陽臺時，洗衣污水不應直接排到雨水管內(nèi)，應設防止溢流和干涸專用排水地漏；陽臺欄板要考慮洗衣機位的擺放避免鏤空；當洗衣機置于窗下時，窗臺高度不宜小于1200，以保證窗的開啟和給水管的設置。

③進深大于1500的陽臺挑梁要設計成梯形，避免挑梁高度過大影響室內(nèi)采光。

④陽臺欄板下部應設100高邊梁；陽臺欄桿嚴禁橫向設計，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。⑤觀景陽臺寬度不宜小于1500，其它陽臺不宜小于1200。

⑥頂層陽臺應設頂板；復式住宅的陽臺應考慮晾衣及遮陽的需要。⑦北方地區(qū)生活陽臺應設計為封閉陽臺，且欄板及頂層陽臺頂部要設保溫以防止產(chǎn)生結露；底為架空的封閉陽臺應在底板下面貼50厚聚苯保溫板，并設吊頂。

⑧陽臺排水禁止散排應設地漏，地漏的位置建筑專業(yè)要結合雨水管，宜靠近外墻、陽臺角端設置，不宜設在門口；陽臺地面應向地漏找坡。

⑨陽臺門應選用密閉效果好、質(zhì)量高的產(chǎn)品，不宜采用門聯(lián)窗；考慮室內(nèi)鑲地板的高度，陽臺門下門框高度不應小于50，避免使室內(nèi)完成面高于門框，影響美觀且不防水；北方地區(qū)開敞陽臺門窗應為保溫門窗。

⑩各戶毗鄰陽臺應考慮分隔，避免可以互相走通，減少不安全因素。⑾陽臺金屬欄桿應進行防銹處理；北方地區(qū)高層住宅宜采用實體欄板。⑿高層陽臺使用玻璃欄板時應充分考慮安全性，玻璃厚度不小于10厚。

（6）門

①門洞口宜按如下尺寸設計:

入戶門1000x2100（普通）1200x2100（高檔），位于門洞外樘；臥室門900x2100，位于門洞中樘；

廚房門800x2100，位于門洞內(nèi)樘；門下方宜設250×450通風百頁；無百頁者，門下空隙不應小于25。

衛(wèi)生間門750x2100，位于門洞外樘；門下方宜設300x300或250×450通風百頁；無百頁者，門下空隙不應小于25。

傭人房門800x2100，位于門洞中樘；門碰距地100。②門垛尺寸不小于50,且做構造柱加固。（施工時注意不要遺漏）外檐門應外開以防風。

住戶首層外檐門窗需考慮防盜設施。

（7）窗

①凸窗窗臺高宜400－450，進深500。

②距地900高以下應為固定窗扇，且全落地窗應設900高窗護欄（窗外為陽臺或平臺時不受此限制）。

③窗楣應設滴水槽。

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④凸窗遮陽板在墻根處應設導流槽，以免遮陽板上的水停留時間過長，導致砌體外墻滲漏；或者在遮陽板外墻挑檐位置設100高混凝土止水坎（詳?shù)谒牟糠止?jié)點詳圖）。⑤廚衛(wèi)窗臺宜900高，窗上部應設400－450高固定扇以安裝排風扇，并在相應位置設中心距地201*的電源插座，固定扇開關和頂燈開關一起設于衛(wèi)生間門口。廚衛(wèi)橫向管線應貼近樓板以免擋窗。

⑥廳臥窗上皮距樓地面高度宜為2300或以上；廚衛(wèi)考慮設備污水管不穿洞（走梁下），可降低到2200。

⑦開間大于、等于3300的房間窗寬不宜小于1800。

⑧未設陽臺的起居廳大窗開啟扇最少有兩扇，以便于空調(diào)室外機安裝。

⑨兩側未設混凝土擋板的凸窗設計時應考慮風向因素，開啟扇不應面向主導風向以免引起漏水。

⑩窗框與凸砼體結合的施工縫一定要用防水砂漿填實，避免雜物導致凸窗臺底板部及窗角處滲水。

⑾窗型設計時不應僅考慮外觀整體形象，還應考慮室內(nèi)通風,開啟扇面積不小于房間地板面積的1/20且廚房不得小于0.6；凸窗不應采用較特殊、拼接過多的窗型。

⑿北方地區(qū)凸窗上、下封板一定要貼保溫板或抹保溫砂漿，以免墻體交接處產(chǎn)生結露。⒀位于轉角處的窗（陽臺門）應避免視線干擾。

（8）空調(diào)

①采用分體式空調(diào)，空調(diào)室內(nèi)機應避免對床直吹；戶型單元平面圖應繪制家具布置圖并確定室內(nèi)機位置。②空調(diào)機位

空調(diào)機位應考慮便于安裝及維修（不必用吊籃）；不宜設在凸窗窗臺板下面，應靠近門窗洞口設置；位于凹槽處距離過近而對吹的兩個室外機應相互錯位；如空調(diào)板設于衛(wèi)生間外墻，衛(wèi)生間的窗戶開啟扇應考慮空調(diào)主機出去，寬度不小于700,高不小于1100。

③室外機位下皮距地宜1600（雙機1000）。常用分體空調(diào)室內(nèi)、室外機參考尺寸型號室內(nèi)機室外機長高厚長高厚

1匹8002501808005602401.5匹9002801808005602402匹1150320201*508803502.5匹1201*50201*90900350

注：本表為偏大機型尺寸，僅供參考；不同品牌外形尺寸略有不同。④空調(diào)洞要靠近空調(diào)插座并在同一方位。（詳?shù)谒牟糠止?jié)點詳圖）

⑤大面積起居廳要考慮大功率空調(diào)或柜機，應考慮柜機留洞位置、冷凝水管預埋，管中距地350。

⑥普通分體空調(diào)冷凝水管應預埋，避免直接插入雨水管中（特別是北方地區(qū)）；標準層留三通，距地1800；三通口留于室內(nèi)時，考慮美觀高度可適當上移。（詳?shù)谒牟糠止?jié)點詳圖）⑦空調(diào)外機不宜設置在封閉陽臺內(nèi)，夏季不散熱，易死機，噪聲大。⑧北方特別是東北地區(qū)空調(diào)板應設保溫減少冷橋。⑨低檔項目宜考慮窗式空調(diào)的安裝。

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⑩陽臺推拉門到墻邊應留不小于100寬的門垛，避免空調(diào)管穿玻璃。

（9）油煙機

廚房內(nèi)應設成品排煙道，多層550x350（外圍尺寸），高層600x400。成品排煙道選用表層數(shù)尺寸

≤6500×300或550×3507－9560×300或610×35010－24700×400或750×45025－30800×400或850×450注：

1.高層排煙道應采用“主－次－主”變壓式煙道，且防止串煙串味應采用單雙層分別排風系統(tǒng)。

2．高層排煙道排風口應有防火止回閥，加工廠應隨煙道統(tǒng)一供應。（10）熱水器

①熱水器宜設在廚房，且采用強排式，不應采用直排式；注意預留安裝空間和電源插座；廚房與衛(wèi)生間合用時宜考慮10升，安裝寬度度700；衛(wèi)生間單用，考慮6－8升，安裝寬度度500；排氣道尺寸為∮120，排風孔中距地1700。

②北方地區(qū)如熱水器設在生活陽臺內(nèi)，則陽臺應設保溫。

③熱水器與用水點管道不應過長，宜控制在2米之內(nèi)，大于2米的熱水管應設保溫。④熱水管（鋁塑管）埋墻時容易被設釘槍打穿，與之相連衛(wèi)生間安裝毛巾桿等配件時應注意。

⑤熱水器應避免設置在浴缸側面中間，影響使用。

（11）插座、開關、散熱器

①插座、開關（散熱器）應結合家具布置合理設計，避免與門的開啟方向、流線相矛盾；床頭柜、電視柜書桌處應設插座，門口、空調(diào)附近設開關；廚房應考慮微波爐、消毒柜的位置，并設相應的插座，且電器插座應避免靠近水盆、灶具。建筑專業(yè)平面門窗進行修改時應及時照會設備專業(yè)。

②北方地區(qū)采用集中供暖方案時，散熱器的設置應與水、電專業(yè)密切配合，校對散熱器、插座、開關以及給排水管位置，以免發(fā)生沖突,如將插座置于散熱器的后面。

③可視對講、門鈴、玄關燈開關離入戶門邊距離宜≥100，要考慮玄關、鞋柜的位置。④客廳電話線與電視線插座應避免設在同一方位，書房應設電話線。

⑤網(wǎng)線接口建議設在書房，不宜設在起居廳，且接口位置應結合字臺及插座設計。⑥高檔次住宅起居廳宜考慮音響線的埋設。

（12）其它

①建、結、水、暖（空調(diào)）、電各專業(yè)應在初步設計、施工圖設計時分階段進行專業(yè)會審，各留洞位置應與雨落管、排污管位置相協(xié)調(diào)以免發(fā)生沖突；大型洞口應計算洞頂標高，以免與樓板、梁發(fā)生沖突。

②結構設計時應注意校對梁、墻關系，并考慮梁對室內(nèi)環(huán)境影響，如：避免梁偏向降板房間一邊而使地面出臺；避免位于隔墻上的梁偏向起居室、餐廳一側；

避免衛(wèi)生間座廁正下方是大梁，導致無法居中安裝；

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房間中部及門頂不應見梁；室內(nèi)明梁下皮不應低于2200。③洗衣機進水龍頭應采用接口式。

3．公共空間（1）單元入口

①單元入口處應設雨篷，門洞最小尺寸宜為1500x2300，且設閉門器，地面找1％坡坡向門外。

②設置電梯的住宅單元入口臺階處應設坡道，以方便殘疾人、嬰兒車通行及用戶搬運。③管道不宜集中設在單元入口處；如設置應用輕質(zhì)隔板加以封堵，并在隱蔽位置設可拆卸的500×500壁板檢查口。④單元入口處應設信報箱。

⑤單元入口處走道凈寬不應小于1300。

⑥北方地區(qū)高層住宅首層大廳應進行采暖設計。⑦首層入戶大堂墻面應采用可擦洗材料。

(2)樓梯

①樓梯外窗宜采用推拉窗，窗臺高小于900的窗及通窗應設900高窗護欄。

②高層住宅樓梯消火栓明設在休息平臺處時，休息平臺寬度應比正常寬度加寬200，同時設計時應注意消火栓上皮與框架梁的關系。③樓梯高度

Ⅰ多層住宅小進深樓梯結構設計時應重點注意入口處以及二層休息平臺處凈高不應小于2m；

Ⅱ梯段凈高(為最低或最高一級踏步前緣線以外0.30m范圍內(nèi)至上方突出物下緣間的鉛垂高度)不應小于2.20m，應特別注意長短跑樓梯的梯段凈高（詳?shù)谒牟糠衷攬D示意）；Ⅲ計算凈高時應注意預留100施工誤差。

④與地下室合用的樓梯應在首層設乙級防火門加以分隔。

⑤當高層住宅疏散樓梯為剪刀梯時，兩個樓梯不應均與同一部消防電梯合用前室。

⑥高層建筑標準層的二部疏散樓梯到達底層時，不得合二為一共用門廳的同一個出口，兩個安全出口應均直通室外，并且兩個出口之間的距離不應小于5m。

（3）電梯

①電梯數(shù)量、噸位、速度應滿足居住人流量要求，平均等候時間不宜超過120秒，發(fā)梯間隔時間不宜超過69秒。具體設計參下表。

住宅電梯設計參數(shù)

類別數(shù)量(戶/臺)額定容量（人）速度（m/s）經(jīng)濟級80－10081常用級60-808-181-1.5舒適級40-6010-151.5-2.0豪華級<4015>2.0

②大于十一層的高層住宅，其電梯數(shù)不應少于2臺；其中，每層住40人、層數(shù)為24層以上時，應設3臺電梯；每層住40人、層數(shù)為35層以上時，應設4臺電梯，且至少設一部≥2.5s/m的電梯。

③消防電梯的速度V≥H/60≥1.5s/m，容量≥11人（800kg）。

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④當層數(shù)超過25層時，電梯宜垂直分區(qū)設計（消防電梯除外）。

⑤消防電梯井底應設排水設施，排水井容量不應小于2m3，且不宜布置在電梯井內(nèi)，而應布置在臨近消防電梯的地方，并用暗管連接；如地下室兼人防時，應注意排水井應設在染毒區(qū)。⑥電梯在人防清潔區(qū)內(nèi)使用時應設前室且前室門為防護密閉門。⑦電梯間宜自然通風采光，否則應考慮通風抽濕設施。

⑧電梯井道不宜與起居廳、居室貼臨，必須貼臨時電梯井道應為隔音墻體,且大于2.5m/s井道上部應設高度大于1m的隔聲層，隔聲層設800×800進出口。⑨速度大于2m/s的電梯應在井道底部和頂部設置不小于600×600帶百頁窗的通氣孔。⑩電梯機房樓面、墻面應采用隔音材料并考慮通風散熱，窗戶開啟扇面積不小于房間地板面積的1/10，且應設排氣扇。

⑾不應在電梯機房頂板上直接設置水箱或在機房內(nèi)直接穿越水管、蒸汽管和煙道。

⑿電梯廳旁的水表房的、垃圾房、配電間等設備或附屬用房應設門檻，且水表房、垃圾房設地漏。

⒀電梯門口應做1％反坡，防止梯井進水。

⒁北方地區(qū)電梯機房應采暖保溫，以免頂層住戶屋頂結露。

（4）裙房商鋪

①底商餐廳對外公共廚房應設通到屋頂排煙道；如前期設計時底商未定性，應在平面適當位置考慮設置集中排煙道。②底商應設集中供冷，前期設計時可將平面適當分區(qū)分段設置；如條件限制采用分體空調(diào)，設計時應在隱蔽位置考慮空調(diào)機位，避免靠近住宅入口。

③底商應設專用的貨運通道；當流量大的商業(yè)服務空間與商住樓住戶大堂臨近時，商業(yè)用房的貨運出入口宜設在地下室或與大堂入口異向布置，避免人、貨流交叉，減少交通安全隱患

（5）．地下室、半地下室

①層高設計：應保證管道下凈高2.40m；計算凈高時須預留100的設備管道安裝量。

②底層地下室地面應設置150－200寬的排水溝，間距不大于12m,溝坡度不小于0.5%；地面向排水溝找0.5%泛水；超過二層的地下室應設設計濾水層。排水溝不應跨越防火分區(qū)或人防防護單元。

③首層地面應注意預留大型設備吊裝孔洞。

④應注意計算首層電梯、自動扶梯底坑處的地下室凈高度，如高度小于2.2m,此處不宜設車位或布置設備。

⑤當?shù)叵率逸喞�大于首層平面，應注意確定超出范圍的地下室頂板標高；如此部分頂板必須與室外地坪標高相同時，應核算地下室高度是否滿足車庫或設備用房要求。⑥半地下室外窗底皮距室外地面高度不應小于300。

⑦位于室外的地下室頂板應做好防水、保溫設計(詳?shù)谒牟糠止?jié)點詳圖)；防水、保溫材料應采用抗壓耐磨型。

⑧地下室各設備專業(yè)一定要進行管線綜合，密切配合，設計時宜按（從上到下）風道、水管（噴淋）、電氣管線順序。

⑨室外庭院設置在地下室頂板上，覆土層較厚時要充分考慮其重量，花池排水可通過帶有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井，或事先在地下室頂板上預留排水孔，但應做好防水處理。

⑩當?shù)叵率疑戏綖橄�防車道時，結構計算應注意考慮消防車總重300kg荷載。

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⑾五級人防地下室主入口應設洗消間而不應設簡易洗消間。

（6）會所

①會所功能設置要根據(jù)使用者的組成考慮，不應一味求全或設置華而不實的項目，應突出特點以提高利用率。（有關會所設計可參考設計工程部之《萬科集團住宅會所科目配置研究報告》）

②會所可適當增加棋牌室、乒乓球室的數(shù)量。

③大型會所宜設計廚房，以便開展商務會議或業(yè)主租用聚會。

7.墻體

①小型空心砌塊墻體，應增加整體墻面的剛度：

Ⅰ在墻交接處、寬度大于1.8m門窗或洞口兩端等處設構造加強柱；Ⅱ長度大于3m的實體墻應每隔3m設一道構造加強柱；

Ⅲ外檐墻在窗下皮設100高現(xiàn)澆混凝土帶，內(nèi)配2Φ6，Φ6＠200，主筋與柱子（構造柱）甩筋焊接；

Ⅳ內(nèi)隔墻在距地面高1200處設100高現(xiàn)澆混凝土帶，內(nèi)配2Φ10，Φ4＠250，作法同外檐墻；

Ⅴ空心砌塊墻門窗固定宜局部砌實體磚墻，先立框，后砌墻。Ⅵ不應采用含水率大的空心砌塊，避免造成墻體開裂。②高層外維護墻體宜采用粘土空心磚。

③北方地區(qū)應注意墻體保溫，特別是加強突出墻體的重點部位如凸窗上下口、空調(diào)板與墻體交接處、閣樓外墻的保溫，避免產(chǎn)生冷橋、局部結露以及凍脹產(chǎn)生的水平力使墻體產(chǎn)生裂縫。

④澆注混凝土應注意密實度避免溫度應力造成梁、柱、墻體交接處開裂。

⑤墻體保溫層不宜內(nèi)置；如保溫層內(nèi)置，表面應加設鋼絲網(wǎng)片后再抹灰，以免墻體表面龜裂。

⑥墻體抹灰不宜在抹灰層表面進行膠水加輕鈣粉批光處理。

⑦小方塊形的外墻體瓷磚施工時應注意粘貼飽滿避免空鼓；瓷磚勾縫要均勻密實。⑧外墻砼體螺桿洞在墻體抹灰之前要將洞填密實并作防水處理。

⑨進行裝修前一定要將墻面潮氣盡量排盡避免結露現(xiàn)象產(chǎn)生，北方地區(qū)采用電熱膜采暖時應尤其注意。

⑩分戶隔墻砌塊厚度應小于200。

(8).屋面、女兒墻、屋頂欄桿

①上人屋面不應在防水層上直接澆筑40mm厚鋼筋混凝土，或整澆后再割分倉縫，以免產(chǎn)生收縮裂縫并牽帶防水層斷裂，造成屋面滲水。（屋面作法詳?shù)谌�部分營造做法）

②北方地區(qū)應注意出屋面的排氣管、人孔、豎井、閣樓側墻等處的保溫，避免遺漏以造成頂層房間頂棚、閣樓側墻結露。

③雨水口應根據(jù)不同的排水方式一個立管能承擔的最大集水面積來設置，并應注意考慮相鄰建筑排至該屋面的水量；屋面雨水口或落水管位置應與其它平面圖一致。雨水立管承擔最大集水區(qū)域面積表雨水管內(nèi)徑100mm150mm200mm外排水明管150400800內(nèi)排水明管120300600

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內(nèi)排水暗管100201*00

④每一屋面或天溝雨水管直徑不宜小于100，一般設不少于2個排水口；當內(nèi)排水只有一個排水口時，可在山墻上或女兒墻增設溢水口；小面積凹廊或陽臺可采用直徑50排水管。⑤雨水管應避免曲折，當遇到建筑腰線或其他突出墻面裝飾物時，雨水管應直通而不應繞行，以免堵塞和噪音。

⑥當屋面被防火墻隔開時，應兩側分別排水，不得在防火墻上開洞設排水孔道。8.6單向排水屋面寬度宜控制在9－12m。

⑦相鄰屋面高差大于2m時應設直通屋面的樓梯或上屋面的人孔、或外墻爬梯。

⑧種植屋面應設置人行通道，四周設圍護墻及泄水管、排水溝，并嚴防泄水孔堵塞；屋頂綠化應考慮噴灌設施。

⑨高層上人屋頂女兒墻凈高為1200（種植屋面應特別注意）。⑩露臺欄桿高度多層不應小于1050，高層為1200；垂直桿件間的凈距不應大于110且不應采用橫向設計；頂層閣樓住戶之間必須設安全防護，分隔墻高度不小于201*。

⑾平屋面與立墻或立墻窗臺處的防水層翻起高度不宜小于300；北方地區(qū)應注意此處的保溫。

(9).地下車庫及汽車坡道：①地下車庫

Ⅰ車庫凈高應為2.40m；計算凈高時一定要預留100的設備管道安裝量。

Ⅱ為避免車庫車位實用數(shù)少于設計數(shù),即有些車位不方便或根本無法使用，地下車庫結構設計時應盡量規(guī)整，柱距滿足使用要求；建議采用7500柱距。

柱間最小凈距尺寸

停車類別小轎車中型客車

兩柱間停車數(shù)123123(1中2小)

柱間最小凈距（m）2.44.77.03.16.49.3

Ⅲ機動車與非機動車出入口應分開設置，兩個出入口凈距離不宜小于5m。

Ⅳ機動車車庫出入口之間的距離不應小于10m，兩個汽車坡道毗鄰設計時應采用防火墻隔開；設有自動滅火系統(tǒng)的地下車庫防火分區(qū)最大允許建筑面積為4000。

Ⅴ兼做人防的地下車庫，防護密閉門應避免設在車庫的主入口和坡道處；通過防護單元隔墻的汽車通道寬度不應小于4000，以免造成汽車進出不便。Ⅵ車庫照明設計應采用區(qū)域控制，車道照度宜≯25lx，車位照度宜≯15lx，避免浪費。Ⅶ設備管道應避免穿越防火分區(qū)，分隔防火單元的防火卷簾門高度不應<2.2m；經(jīng)常開啟的防火卷簾門宜采用輕質(zhì)產(chǎn)品。

Ⅷ北方地區(qū)地下車庫應進行采暖設計，避免造成冬季汽車發(fā)動困難及首層地面結露。Ⅸ地下車庫應設計給排水以便保潔。

②汽車坡道Ⅰ坡道數(shù)量：

a.50輛以下地下車庫可只設一條單車道坡道；

b.51－100輛地下車庫可只設一條雙車道或二條單車道坡道；

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c.101－200輛地下車庫設二條單車道坡道；d.201－500輛地下車庫設二條雙車道坡道。Ⅱ坡道坡度

a.直坡道起始段緩坡坡度宜為6－7％，長度3.6－6.0m；b.中段坡度13－14％；

c.弧線坡道起始段應采用豎曲線半徑不小于22m的緩坡連接，中段坡度11－12％；d.直段坡道橫向找坡1％；e.弧段坡道橫向找坡5％。Ⅲ坡道寬度：

直線坡道：單車道不應小于3.6m，雙車道不應小于6.6m；

曲線坡道：單車道不應小于4.5m，雙車道不應小于8.5m,其中里圈不應小于4.5m，外圈不應小于4m。

④坡道出入口高度不小于2.4m高，具體設計時應重點注意梁的高度和避免設備管道穿過；計算凈高時應預留100的施工誤差量及考慮坡道橫坡的高度。⑤坡道地面構造應采取防滑及溶冰措施。

⑥地下室車庫入口處及坡道結束處應設置截水溝；溝蓋板要選用帶膠邊耐輪壓的金屬隔柵蓋板，而不應采用的水泥蓋板；排水溝不應直接接入市政管道以免管道的水倒流。

(10).管道井、設備表箱

①管道豎井宜在每層靠公共走道一側設不小于600×1200檢修門（高層為丙級防火門）或可拆卸的500×500壁板檢查口。

②采光井底層應設維修及清潔人員專用出入通道。

③高層住宅水、暖、強弱電等專業(yè)管線井道及設備位置，應綜合考慮抄表和檢修方式，結合樓、電梯間集中布置；各專業(yè)具體設計時，應密切配合，重點校對給排水、送排風、強弱電等井道及設備表箱位置，以免發(fā)生沖突：如電表箱應注意不要與消火栓發(fā)生矛盾。

④消火栓宜采用內(nèi)嵌式，不宜設在廳、臥的墻面并避免正對戶門設置，當嵌入墻面為住戶墻面時，消火栓應采用半暗裝式，箱入墻面140厚，箱與戶內(nèi)之間用60厚紅磚砌筑，同時注意位于樓梯休息平臺處的消火栓上皮與結構梁的關系。

⑤人防地下室清潔區(qū)內(nèi)的空調(diào)送風井應設進深不小于900的集氣室，且集氣室與風井之間設密閉門、防護密閉門雙扇門。

⑥每戶只應安裝一個水表，否則管理困難或有違地方政策。

(11)垃圾收集

高層每層應設垃圾間且垃圾間要設有清潔用水龍頭、地漏，地面及墻面為光滑、宜清潔材料。

(12)設備用房及設備選型

①屋頂穩(wěn)壓裝置應設在附屬用房屋頂，避免直接設置在住戶頂板上，以減少低頻噪音的干擾。

②屋頂正壓送風風機應選用低噪音的型號,安裝在樓板上的壓縮式冷水機組除機組所帶的減震器外，還應做“浮筑”隔振地面，水泵應作隔振臺座。

③發(fā)電機房應設計明溝排水，且發(fā)電機房上部房間地面應設防水層，避免因排水管堵塞或上部房間漏水造成發(fā)電機房進水。④水表房應設排水地漏和門檻。

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⑤設備房地面、墻面、頂棚應采用隔音材料,減少低頻噪音的干擾。⑥集中安裝于熱水器進水管應采用消音止回閥。

⑦中央空調(diào)冷卻塔應與主機聯(lián)動同步控制，各冷卻塔的循環(huán)管道長度也應均等并設一套備用泵。

⑧變頻供水設備選用時要考慮由于遠端壓力迅速減小，樓上的住戶水壓太小，而樓下的水管已經(jīng)壓力過大，造成爆裂或漏水的不利因素；住宅室內(nèi)給水系統(tǒng)最低配水點的靜水壓力宜為300－50KPA，大于400KPA時，應采取豎向分。⑨對于備有多臺變壓器的項目應考慮使用聯(lián)絡柜，根據(jù)具體用電量在可能的情況下報停不用的變壓器,節(jié)約開支。

⑩公共走廊宜選用壽命長的節(jié)能燈泡和感應開關。

⑾集中供冷空調(diào)補水箱宜采用不銹鋼或玻璃鋼材料，不宜采用鑄鐵材料，防止因銹蝕嚴重影響制冷效果，且避免箱壁被繡穿。

(13)．其它

①項目的外墻標志應設照明，有利于夜間識別。

②排水管線應直排，避免多向轉彎、銳角轉彎，造成排水不暢；北方地區(qū)嚴禁排水管在室外明露。

③首層住宅排水應自成系統(tǒng)。

4．室外工程

(1)豎向設計

①道路面層標高設計時應向雨水進水口方向找1-2％坡，避免進水口高于路面。

②園路、窨井要統(tǒng)一標高，且園路和窨井混凝土應同時澆筑，避免園路井蓋高低不平和有缺損。

(2).道路鋪地

①小區(qū)內(nèi)道路設計應一次到位，以免后加時引起客戶糾紛。

②園區(qū)內(nèi)的道路應考慮搬家車輛能夠進出，最小寬度宜為2.5m。

③園區(qū)內(nèi)的道路應設馬路牙，以免草坪高于路面，雨天泥水流到馬路上。④園路應每隔4－6m留伸縮縫。

⑤開槽埋管后應分層夯實以免出現(xiàn)停車位下沉現(xiàn)象。

⑥應加設防裂鋼筋和角偶鋼筋,避免道路混凝土半角偶及窨井周邊混凝土出現(xiàn)裂縫。

⑦混凝土抹面時應嚴禁在混凝土表面灑水或撒水泥以免混凝土路面起砂、剝落；對已出現(xiàn)的裂縫可采用1：2水泥砂漿修補。

⑧機動車道上的排水溝溝蓋板宜選用帶膠邊的鑄鐵產(chǎn)品，不宜選用水泥蓋板。

⑨室外工程如雨水管井過多而影響路面美觀，可采用雨水溝排水方式，上用卵石或溝蓋板裝飾，雨水或雨落管排入溝內(nèi)，統(tǒng)一排入市政管網(wǎng)（本方法主要適用于多層住宅）。

(3).游泳池

①室外泳池深度：深水池1.2－1.4m；按摩池0.75－0.8m；兒童嬉水池0.6－0.8m；如無特殊要求不宜設室內(nèi)溫水池。

②埋地設計的游泳池應設管溝或柔性套管，以免因沉降而造成水管破裂和檢修不便。

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(4)兒童游戲場

兒童游戲場設計時應考慮不安全因素：游戲場內(nèi)避免有堅硬的石頭等硬物；秋千等設施應留有不小于3m的活動空間，避免兒童活動時撞到硬物。

(5).綠化

①環(huán)境設計時應考慮設計灌溉點。②綠化應與地下管線留有足夠的間距綠化與地下管線最小水平距離

名稱新植喬木現(xiàn)狀喬木灌木外緣電力電纜1.503.500.50通訊電纜1.503.500.50給水管1.502.00－污水管1.503.00－雨水管1.503.00－

消防栓、消防龍頭1.202.001.20煤氣管道（低中壓）1.203.001.00熱力管2.005.002.00消防管1.503.00－

(6).其它

①各管線檢查口應設于綠化中。

②散水做法：埋入地下200，南方地區(qū)上設綠化；北方宜鋪設道路廣場磚。③室內(nèi)外高差宜600－900。

④對于各暗敷管線，施工中應注意防止灌水，回填土應分層夯實。

第二部分圖紙編制深度統(tǒng)一要求

1．圖紙目錄

(1)圖紙目錄及每次圖紙編號應注明日期（每輪圖紙修改日期要統(tǒng)一），以便新舊圖紙查閱、區(qū)分。

(2)與圖紙有關的洽商要注明在哪一輪圖紙基礎上進行的。

2．建筑設計總說明

(1)設計總說明中關于建筑面積的計算要精確，并隨設計的加深不斷核算直至最終成果，建筑面積計算應嚴格按照有關規(guī)定執(zhí)行。

(2)應加注做法厚度，并應合算找坡做法中最薄及最厚兩點厚度，與結構溝通，計算荷載。(3)應有門窗洞邊框做法。(4)應有墻身防潮做法。(5)應有電梯選型說明。

(6)應有設備、電氣管井的封堵做法說明。

(7)應有建筑圖中所設計的混凝土構件的混凝土強度、鋼筋等級說明。(8)應有消防道路面做法。

3．總平面圖

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(1)用地紅線坐標；(2)．軸線編號定位；

(3)消防車行線及消防車道，防火間距（參照消防批文），日照間距；道路網(wǎng)；(4)豎向設計，±0.000標高，入口標高；(5)指北針；(6)圖例。

4．各層平面圖

(1)注意軸線定位及軸號編寫正確。

(2)外部尺寸應包括外包總尺寸、分段尺寸、軸線尺寸、外門窗分尺寸�；ㄅ_尺寸、臺階尺寸、雨罩尺寸，花園尺寸，車道和轉彎半徑尺寸，以及各突出物尺寸。(3)各層有區(qū)別部位應突出表示。

(4)房間名稱、樓梯編號、門窗編號及標準圖索引號、詳圖索引號等。(5)檢查口、配電盤等尺寸定位及雨落管口、溢水口位置。(6)注明各層建筑面積、戶型面積、各房間使用面積、門窗表。

(7)一層平面圖中明溝、散水、踏步、窗井、院落等的尺寸及排水坡度；指北針、圖例；剖切線位置、方向及剖面圖圖號標注；綜合考慮各專業(yè)室外設備位置。

(8)屋面注明坡度、水流方向及分水線，天溝、雨水口、雨落管位置；人孔、爬梯定位及選型。

5．立面

(1)立面飾面材料選型、分隔線及尺寸、。(2)空調(diào)機、水落管等表示清楚。

(3)總高度、分層高度、屋檐、雨罩、花臺、平臺、門窗洞口等尺寸或標高

6．剖面

(1)各層樓地面、室外地坪、女兒墻上皮、煙囪頂皮、花臺、踏步、平臺、樓梯休息板、吊頂?shù)灼さ葢�注明標高�?/p>

(2)剖面圖與平面圖、墻身節(jié)點以及結構圖應相符，并注意：①各層墻厚尺寸不同時的收分關系。②門窗洞口，并表示可見部分。③注意凈高合理性。

7．戶型大樣

①各墻體、門窗洞口尺寸定位。②家具布置及空調(diào)室內(nèi)機位置。

③空調(diào)機、熱水器、油煙機、污水管、戶配電箱、消火栓等的穿墻柱的洞口尺寸定位。④房間名稱、面積、樓梯編號、門窗編號等；注明各戶型建筑面積，樓梯編號、門窗表。⑤圖例。

8．廚衛(wèi)大樣

(1)．廚衛(wèi)各用品、開關插座尺寸定位。(2)．排水方向及坡度，地漏定位尺寸。(3)．應表示四周立面。

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(4)．節(jié)點作法索引號。

9．樓梯大樣

(1)．踏步高寬尺寸及平臺尺寸標高，注意凈高合理性。(2)．欄桿高度及選型。

(3)．如有通窗或窗臺高度低于400，則應做護欄。(4)．防滑條作法選型。

10．門窗大樣及門窗表

(1)．門窗數(shù)量；門窗分格尺寸及開啟形式，注意正反窗分類。(2)．應注明框料材料、壁厚、顏色。(3)．玻璃種類、厚度、顏色。

11．外墻大樣

(1)．各層樓板及樓面墊層做法，樓地面、屋面做法表示清楚。(2)．外檐、側檐、屋脊等的構造、基礎管溝。(3)．內(nèi)外墻防潮層做法。(4)．立面線角尺寸做法。(5)．檐口底標高及坡度斜率。

(6)．窗簾盒、窗臺板、吊頂?shù)茸飨鄳�表示�?7)．注意滴水及防水措施。

12．其它細部大樣

注意索引編號與節(jié)點編號相符，一般水平尺寸應與軸線發(fā)生關系，垂直尺寸應與各層標高發(fā)生關系，所有尺寸與標高應與立面圖、剖面圖相呼應。(1)立面拼貼(2)小剖面

(3()空調(diào)機位、屋頂平臺鋪貼等做法(4)細部節(jié)點(5)欄桿大樣

13．與其他專業(yè)校對要點(1)．結構專業(yè)

①軸線、軸號及軸線間尺寸。②墻、梁、柱位置，梁高度。

③各樓板及構筑物的標高，注意墊層做法厚度及樓地面高差。④門窗洞口及專業(yè)留洞尺寸、標高及定位。

⑤外墻做法（建筑專業(yè)盡早提供外墻大樣，包括外掛石材做法）。⑥空調(diào)板尺寸、位置。⑦變形縫尺寸、位置。

⑧隔墻、院墻基礎及構造上預防開裂，加固的措施。

(2)．設備專業(yè)

①豎向設計與雨水口、井的找坡關系。

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②雨水井、室外消火栓等與室外環(huán)境的關系。

③雨水斗、雨水立管、污水立管的位置，注意避免與外窗、各留洞口及空調(diào)板發(fā)生沖突。④空調(diào)冷凝水管的位置，預留三通的高度。

⑤屋面、廚衛(wèi)、陽臺、樓電梯廳、單元入口、集水坑等的排水；各水頭、地漏的定位。⑥消火栓、送風口等留洞尺寸、高度。⑦噴淋等頂棚管線的高度。⑧煙道、通風豎井等井道留位。

⑨水平管道與結構、其它管線的交叉，注意最低點的控制。

(3)．電氣專業(yè)

①插座、開關（散熱器）應結合家具布置合理設計，避免與門的開啟方向、流線相矛盾；床頭柜、電視柜書桌處應設插座，門口、空調(diào)附近設開關；廚房應考慮微波爐、消毒柜的位置，并設相應的插座，且電器插座應避免靠近水盆、灶具。建筑專業(yè)平面門窗進行修改時應及時照會設備專業(yè)。

②各配電箱、嵌入式燈具等位置、留洞，盡量避開結構墻柱。③各房間門開啟方向。④廚衛(wèi)各用品的位置。

⑤各電纜橋架等頂棚管線的高度，與設備專業(yè)統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

第三部分重點部位營造作法

1．屋面

(1)東北地區(qū)屋面構造做法①坡屋面（≯30°）構造做法：（從上至下）Ⅰ輕質(zhì)裝飾瓦或涂料面層；

Ⅱ25厚1:2.5水泥砂漿或30厚C20細石混凝土找平層，內(nèi)設＃16鍍鋅鋼絲一層，網(wǎng)孔25x25，鋼絲網(wǎng)距保護層表面不大于1cm；(找平層設置分格縫，縫寬20，縱橫向間距≤2M。)ⅢSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）Ⅳ1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布兩涂聚氨酯涂膜）在屋面轉角及管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）Ⅴ20厚1:2.5水泥砂漿找平層；

Ⅵ100厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；Ⅶ刷聚氨脂防水涂料粘結層（兼隔氣層）；Ⅷ20厚1：2.5水泥沙漿找平層；Ⅸ鋼筋混凝土屋面板。

②上人平屋面構造做法：（從上至下）

Ⅰ10mm厚鋪地磚面層，用干水泥擦縫，設分格縫≤201*×201*留10mm寬縫，填1∶3石灰砂漿。

Ⅱ撒素水泥面（灑適量清水）

Ⅲ40厚C20細石混凝土（防水混凝土B6），內(nèi)配筋4@150雙向，設分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；Ⅳ玻纖布隔離層；

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ⅤSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅵ1.5厚一布兩涂聚氨酯涂膜在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）Ⅶ20厚1：3水泥砂漿找平層；

Ⅷ1：6水泥焦渣最薄處30厚，找2％坡，振搗密實表面抹光；（根據(jù)工程情況確定是否設排汽孔）

Ⅸ100厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：32kg/m3）；Ⅹ．氯丁膠防水乳劑一道；

Ⅺ20厚1：2.5水泥沙漿找平層；Ⅻ鋼筋混凝土屋面板

③非上人平屋面構造做法：（從上至下）Ⅰ40厚C20細石混凝土（防水混凝土B6），內(nèi)配筋4@150雙向，設分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；Ⅱ玻纖布隔離層；

ⅢSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅳ1.5厚一布兩涂聚氨酯涂膜在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）Ⅴ20厚1：3水泥砂漿找平層；（分格見88J5-X1、2）

Ⅵ1：6水泥焦渣最薄處30厚，找2％坡，振搗密實表面抹光；（根據(jù)工程情況確定是否設排汽孔）

Ⅶ100厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；Ⅷ氯丁膠防水乳劑一道；

Ⅸ20厚1：2.5水泥沙漿找平層；Ⅹ．鋼筋混凝土屋面板

④種植屋頂構造做法：（從上至下）Ⅰ250~600厚種植土；

Ⅱ聚脂無紡布濾水層（120G/M2），四周上翻100高，端部通長用粘結劑50高；Ⅲ80厚粒徑15~20陶粒排水層；

Ⅳ40厚C20細石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；Ⅴ玻纖布隔離層；

ⅥSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅶ1.5厚一布兩涂聚氨酯涂膜在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）Ⅷ20厚1：3水泥砂漿找平層；（分格見88J5-X1、2）

Ⅸ1：6水泥焦渣最薄處30厚，找2％坡，振搗密實表面抹光；（根據(jù)工程情況確定是否設排汽孔）

Ⅹ100厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：32kg/m3）；Ⅺ氯丁膠防水乳劑一道；

Ⅻ20厚1：2.5水泥沙漿找平層；Ⅻ鋼筋混凝土屋面板。

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(2)華北地區(qū)屋面構造做法①坡屋面（≯30°）構造做法：（從上至下）Ⅰ輕質(zhì)裝飾瓦或涂料面層；

Ⅱ25厚1:2.5水泥砂漿或30厚C20細石混凝土找平層，內(nèi)設＃16鍍鋅鋼絲一層，網(wǎng)孔25x25，鋼絲網(wǎng)距保護層表面不大于1cm；(找平層設置分格縫，縫寬20，縱橫向間距≤2M。)ⅢSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）Ⅳ1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布兩涂聚氨酯涂膜）在屋面轉角及管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）Ⅴ20厚1:2.5水泥砂漿找平層；

Ⅵ50厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；Ⅶ刷聚氨脂防水涂料粘結層；Ⅷ20厚1：3水泥砂漿找平層；Ⅸ鋼筋混凝土屋面板。

②上人平屋面構造做法：（從上至下）

Ⅰ10mm厚鋪地磚面層，用干水泥擦縫，設分格縫≤1500×1500留10mm寬縫，填1∶3石灰砂漿。（或根據(jù)設計部門的作法施工）Ⅱ撒素水泥面（灑適量清水）

Ⅲ25厚1:2.5水泥砂漿找平層，設分格縫≤1500×1500，縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；ⅣSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布兩涂聚氨酯涂膜）在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）Ⅵ20厚1：3水泥砂漿找平層；

Ⅶ1：1：6水泥、砂子、焦渣，最薄處30厚，找2％坡，振搗密實表面抹光；（根據(jù)工程情況確定是否設排汽孔）

Ⅷ50厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：32kg/m3）；Ⅸ鋼筋混凝土屋面板

③非上人平屋面構造做法：（從上至下）

Ⅰ25厚1:2.5水泥砂漿找平層，設分格縫≤1500×1500，縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；ⅡSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅲ1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布兩涂聚氨酯涂膜）在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）Ⅳ20厚1：3水泥砂漿找平層；

Ⅴ1：1：6水泥、砂子、焦渣，最薄處30厚，找2％坡，振搗密實表面抹光；（根據(jù)工程情況確定是否設排汽孔）

Ⅵ50厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；Ⅶ鋼筋混凝土屋面板

④種植屋頂構造做法：（從上至下）Ⅰ250~600厚種植土；

Ⅱ聚脂無紡布濾水層（120G/M2），四周上翻100高，端部通長用粘結劑50高；Ⅲ80厚粒徑15~20陶粒排水層；

Ⅳ40厚C20細石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），

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縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；Ⅴ玻纖布隔離層；

ⅥSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布兩涂聚氨酯涂膜）在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）Ⅷ20厚1：3水泥砂漿找平層；

Ⅸ1：1：6水泥、砂子、焦渣，水泥焦渣最薄處30厚，找2％坡，振搗密實表面抹光；（根據(jù)工程情況確定是否設排汽孔）

Ⅸ50厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：32kg/m3）；Ⅺ鋼筋混凝土屋面板。

(3)華東地區(qū)屋面構造做法①坡屋面（≯30°）構造做法：（從上至下）Ⅰ輕質(zhì)裝飾瓦或涂料面層；

Ⅱ25厚1:2.5水泥砂漿或30厚C20細石混凝土找平層，內(nèi)設＃16鍍鋅鋼絲一層，網(wǎng)孔25x25，鋼絲網(wǎng)距保護層表面不大于1cm；(找平層設置分格縫，縫寬20，縱橫向間距≤2M。)Ⅲ35厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；Ⅳ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在屋面轉角及管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）Ⅵ20厚1:3水泥砂漿找平層；Ⅶ鋼筋混凝土屋面板。

②上人平屋面構造做法：（從上至下）

Ⅰ10mm厚鋪地缸磚面層，用干水泥擦縫，設分格縫≤201*×201*留10mm寬縫，填1∶3石灰砂漿。

Ⅱ撒素水泥面（灑適量清水）

Ⅲ40厚C20細石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；

Ⅳ35厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：32kg/m3）；

Ⅴ體積比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶�；炷�土找坡4％并壓平，最薄處20厚；（根據(jù)工程情況確定是否設排汽孔）Ⅵ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）

ⅧC20細石混凝土找坡1％并壓平（最薄處20厚）；Ⅸ鋼筋混凝土屋面板。

③非上人平屋面構造做法：（從上至下）

Ⅰ40厚C20細石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；

Ⅱ35厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；

Ⅲ體積比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶�；炷�土找坡4％并壓平，最薄處20厚；（根據(jù)工程情況確定是否設排汽孔）

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

Ⅳ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）

ⅥC20細石混凝土找坡1％并壓平（最薄處20厚）；Ⅶ鋼筋混凝土屋面板。

④種植屋頂構造做法：（從上至下）Ⅰ250~600厚種植土；

Ⅱ聚脂無紡布濾水層（120G/M2），四周上翻100高，端部通長用粘結劑50高；Ⅲ80厚粒徑15~20陶粒排水層；

Ⅳ40厚C20細石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；

Ⅴ體積比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶�；炷�土找坡4％并壓平，最薄處20厚；（根據(jù)工程情況確定是否設排汽孔）Ⅵ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）

ⅧC20細石混凝土找坡1％并壓平（最薄處20厚）；Ⅸ鋼筋混凝土屋面板。

(4)華南地區(qū)屋面構造做法①坡屋面（≯30°）構造做法：（從上至下）Ⅰ輕質(zhì)裝飾瓦或涂料面層；

Ⅱ25厚1:2.5水泥砂漿或30厚C20細石混凝土找平層，內(nèi)設＃16鍍鋅鋼絲一層，網(wǎng)孔25x25，鋼絲網(wǎng)距保護層表面不大于1cm；(找平層設置分格縫，縫寬20，縱橫向間距≤2M。)Ⅲ40厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；Ⅳ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在屋面轉角及管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）Ⅵ20厚1:3水泥砂漿找平層；Ⅶ鋼筋混凝土屋面板。

②上人平屋面構造做法：（從上至下）

Ⅰ10mm厚鋪地磚面層，用干水泥擦縫，設分格縫≤201*×201*留10mm寬縫，填1∶3石灰砂漿。

Ⅱ撒素水泥面（灑適量清水）

Ⅲ40厚C20細石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；

Ⅳ40厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：32kg/m3）；

Ⅴ體積比1:3:8陶�；炷�土找坡2％并壓平，最薄處20厚；（根據(jù)工程情況確定是否設排汽孔）

Ⅵ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

ⅧC20細石混凝土找坡1％并壓平（最薄處20厚）；Ⅸ鋼筋混凝土屋面板。

③非上人平屋面構造做法：（從上至下）

Ⅰ40厚C20細石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；

Ⅱ40厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；

Ⅲ體積比1:3:8陶�；炷�土找坡2％并壓平，最薄處20厚；（根據(jù)工程情況確定是否設排汽孔）

Ⅳ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）

ⅥC20細石混凝土找坡1％并壓平（最薄處20厚）；Ⅶ鋼筋混凝土屋面板。

④種植屋頂構造做法：（從上至下）Ⅰ250~600厚種植土；

Ⅱ聚脂無紡布濾水層（120G/M2），四周上翻100高，端部通長用粘結劑50高；Ⅲ80厚粒徑15~20陶粒排水層；

Ⅳ40厚C20細石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；

Ⅴ體積比1:3:8陶�；炷�土找坡2％并壓平，最薄處20厚；（根據(jù)工程情況確定是否設排汽孔）

Ⅵ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時無此層）

ⅧC20細石混凝土找坡1％并壓平（最薄處20厚）；Ⅸ鋼筋混凝土屋面板。

2．衛(wèi)生間

(1)樓面構造作法（從上至下）：

①5-10厚鋪地磚，水泥漿（或彩色水泥漿）擦縫②撒素水泥面（撒適量清水）

③20厚1：2干硬性水泥砂漿粘結層

④1.5厚聚合物水性防水涂料層（或2.0厚聚氨酯），四周卷起至少250高；（淋浴、水池、浴盆處加高至1000～1800）

⑤1mm厚聚合物水性（或一布二涂聚氨酯）防水涂料在地漏、陰陽角、穿板豎管等部位局部加強，寬度250；

⑥最薄處25厚C20細石混凝土從門口處向地漏找1%坡；⑦鋼筋混凝土樓板。（注：廚衛(wèi)樓面結構標高比主體降低50～100）

(2)墻體構造：①墻體材料：

Ⅰ90厚GRC板；

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

Ⅱ90厚混凝土空心砌塊或粘土空心磚。②導墻做法：

混凝土導墻200高，寬同墻厚，與樓板一起現(xiàn)澆。③墻面防水：（從外至內(nèi)）

Ⅰ15厚水泥防水砂漿（摻防水粉）；Ⅱ墻基。

三、“上報集團規(guī)劃設計部備案”制度的管理辦法

1、目的

為規(guī)范集團各地產(chǎn)公司項目設計的操作，加強對《萬科集團規(guī)劃設計管理流程與成果標準》（以下簡稱《流程和標準》）中“上報集團規(guī)劃設計部備案”各重要節(jié)點的監(jiān)控，以達到確保質(zhì)量、進度目的，特編制此辦法。

2、上報前提

上報集團規(guī)劃設計部備案的前提是此階段成果已通過一線公司審查確認。

上報集團規(guī)劃設計部備案作為流程中的重要節(jié)點應在項目設計計劃中加以明確，如有變更，項目操作公司應事先知會規(guī)劃設計部，并確定調(diào)整計劃后的時間。

上報集團規(guī)劃設計部備案主要包括以下節(jié)點（各節(jié)點上報集團規(guī)劃設計部備案文件內(nèi)容分列如下）：

（1）.可行性研究報告規(guī)劃設計部分（詳《流程和標準》中的“投資分析階段

成果標準”）①項目基礎資料

②項目設計工作控制性計劃③規(guī)劃設計草案④經(jīng)濟技術指標分析

⑤產(chǎn)品分析

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

（2）項目設計指導書（詳《流程和標準》中的“設計前期階段成果標準”）項目概況及用地分析

①開發(fā)目標、開發(fā)計劃與項目設計總體計劃②市場定位和產(chǎn)品建議

③成本控制因素與工程管理意見④概念設計研究結論⑤方案設計需要解決的問題

⑥項目設計各環(huán)節(jié)的綜合分析

（3）實施方案（詳《流程和標準》中的“實施方案階段成果標準”）

①規(guī)劃方案設計任務書②景觀方案設計任務書③設計說明及綜合技術經(jīng)濟指標④實施方案圖紙

⑤重要節(jié)點的評審結論意見

⑥（詳規(guī)及方案）報建的政府批復意見⑦物業(yè)管理模式的建議與結論⑧銷售包裝的建議和要求

⑨相關部門在本階段的工作成果（成本測算書、工程甲供物料表、項目

材料新技術應用方案）

（4）施工圖審圖意見①施圖設計任務書②施工圖設計單位招標文件③施工圖設計合同及補充協(xié)議④施工圖條件圖會審記錄⑤基礎施工圖會審記錄⑥施工圖設計圖紙

⑦全套土建施工圖會審記錄

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

⑧相關部門在本階段的工作成果

（5）賣場的銷售包裝設計方案①銷售包裝總體計劃②銷售包裝賣場設計合同③銷售包裝設計任務書④銷售包裝賣場設計方案⑤相關部門在本階段的工作成果

（6）交樓標準室內(nèi)設計方案①交樓標準室內(nèi)設計合同②交樓標準室內(nèi)設計任務書③交樓標準室內(nèi)設計方案④相關部門在本階段的工作成果

（7）銷售資料

①開發(fā)商、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位等的情況介紹②規(guī)劃設計說明(宗地情況、規(guī)劃設計、經(jīng)濟技術指標、景觀設計)③住宅設計說明（戶型變化說明及樓棟編號、戶型建筑面積及使用面積一覽表、建材裝修及設備標準、戶型設計說明）④配套設施設計說明⑤其他

Ⅰ集團規(guī)劃設計部對一線公司上報備案文件進行審核，發(fā)現(xiàn)不符要求的，可以要求一線公司補充、完善。

Ⅱ規(guī)劃設計部在一線公司上報備案文件7天內(nèi)將審查意見回復給項目操作公司，并抄送集團領導。上報集團規(guī)劃設計部備案文件及審查意見作為資料存檔。

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

Ⅲ本管理辦法的解釋權歸集團規(guī)劃設計部。

四、集團單體確認管理辦法

1、目的

為規(guī)范集團各地產(chǎn)公司項目設計的操作，加強對《萬科集團規(guī)劃設計管理流程與

成果標準》（以下簡稱《流程和標準》）中實施方案階段的“集團單體確認”這一重要節(jié)點的監(jiān)控，以達到確保質(zhì)量、進度目的，特編制此辦法。

2、負責部門和申請時間要求

集團規(guī)劃設計部負責“集團單體確認”評審，“集團單體確認”的時間應以項目設計年度計劃為依據(jù)，如有變更，項目操作公司應事先知會規(guī)劃設計部。項目操作公司應在“集團單體確認”前至少7個工作日向規(guī)劃設計部提出正式申請，至少應提前3個工作日提交評審文件。對單體方案設計的補充要求詳見附件一。

3、評審文件應包括內(nèi)容

（1）集團規(guī)劃設計部對規(guī)劃設計評審會的結論意見；外部專家規(guī)劃設計

評審會的的結論意見（可選）；集團規(guī)劃設計部規(guī)劃確認的結論意見。（2）規(guī)劃及單體的設計文件a.建筑設計說明

b.綜合技術經(jīng)濟指標(詳《萬科集團項目設計成果標準》第四部分2.3附錄表格)

c.集團單體確認圖紙，目錄詳附件二，深度要求詳《萬科集團項目設計成果標準》第四部分3.2實施方案圖紙深度要求。

（3）市場營銷部門的意見，其要求詳附件三；

（4）成本管理部門對不同類型住宅和公共建筑單體每平米的成本估算。

4、受理申請時間

集團規(guī)劃設計部將在收到評審文件之后的3個工作日內(nèi)，依據(jù)《萬科集團項目設

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

計流程》與《成果標準》對文件的內(nèi)容、成果深度進行審核。如發(fā)現(xiàn)所提交評審文件不符要求，集團規(guī)劃設計部有權要求“集團單體確認”延期。

5、“集團單體確認”的兩種方式：

1）集團規(guī)劃設計部對提交評審的文件直接進行審查確認，并正式發(fā)文知會項目操作公司《集團單體確認意見》；該意見作為項目資料存檔。2）集團規(guī)劃設計部對提交評審的文件進行審查后，發(fā)文知會項目操作公司召開集團范圍的評審會進行確認。會議召開的地點、時間及具體會務組織工作由集團規(guī)劃設計部及項目操作公司協(xié)商確定。會議的組織要求詳附件四。

6、《集團單體確認意見》應包含內(nèi)容：

（1）總體評述：對提交評審的文件的內(nèi)容、成果深度的總體意見以及對《集團規(guī)劃確認意見》的執(zhí)行情況的評述（2）對規(guī)劃及單體設計文件的審核意見（3）下一步工作的建議及要求

7、評審會議紀要內(nèi)容

如召開“集團單體確認評審會”，由集團規(guī)劃設計部負責整理和匯總會議紀要，

應包含以下內(nèi)容：

（1）總體評述：對提交評審的文件的內(nèi)容、成果深度的總體意見以及對《集團規(guī)劃確認意見》的執(zhí)行情況的評述（2）會議中對規(guī)劃及單體設計文件的主要評審意見（3）下一步工作的建議及要求

會議紀要應由規(guī)劃設計部在會議結束后3天內(nèi)發(fā)文給項目操作公司，并

抄送集團領導和各與會人員�！都瘓F單體確認評審會議紀要》作為資料存檔。

附件：

附件1：單體方案設計補充要求附件2：集團單體確認圖紙目錄

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

附件3：市場營銷部門提交集團單體確認評審的文件要求附件4：集團單體確認評審會組織要求

附件1

單體方案設計補充要求

一、在單體方案深化的過程中，項目操作公司與集團規(guī)劃設計部雙方應保持

良好的溝通，以利于“集團單體確認”的順利進行。

二、項目操作公司提交的“集團單體確認”評審文件應已通過公司的內(nèi)部評

審，代表公司的整體意見。

三、對面積計算的要求

1.項目操作公司應了解清楚當?shù)貙�建筑面積計算的詳細規(guī)定，包括對核增核減面積的規(guī)定。

2.住宅單體標準層平面圖中應明確標出各功能空間的使用面積，完成戶型經(jīng)濟技術指標表。（詳《萬科集團項目設計成果標準》第四部分3.2實施方案圖紙深度要求）

3.在通過“集團規(guī)劃確認”節(jié)點之前應對住宅及配套公共建筑的面積進行較為準確的計算，并同當?shù)孛娣e測繪部門進行溝通。

四、對住宅單體設計的建議

1.住宅單體戶型設計應將管線及使用功能集中的廚房和衛(wèi)生間作為重點進行考慮。

2.住宅單體戶型設計需妥善考慮家庭必備電器的擺放及使用，尤其以冰箱、洗衣機、空調(diào)（室內(nèi)、室外）機為重點。

附件2

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

集團單體確認圖紙目錄

分類序號圖紙名稱比例1：500～1：10001：500～1：10001：500～1：10001：500～1：10001：100～1：200備注1項目總體總平面布置圖2某分期總平面定位圖總圖3分期總圖4分期戶型分布圖5居住區(qū)各級道路詳圖典型組團或典型住宅單元組合6底層平面圖、標準層平面圖、屋頂平面1：100圖1：1001：10074個立面圖8剖面圖9分析圖10交通分析圖（可選）管理示意圖（可選）1：3001：300圖紙要求詳?shù)�、多層住宅單體各層平面圖、1：100114個立面圖、剖面圖（需剖切到樓梯間）高層住宅標準層平面圖及有差異的各層1：201*2平面圖、4個立面圖、剖面圖（需剖切到樓梯間）13不同住宅單元入口放大平面圖14高層住宅戶型放大平面圖15公建配套1：1001：100詳《萬科集團項目設計成果標準》第四部分3.2實施方案圖紙深度要求住宅單體高層住宅交通核部分放大平面圖（標準1：100層）1：200公共建筑各層平面圖、164個立面圖、剖面圖（需剖切到樓梯間）17項目總體或某分期規(guī)劃工作模型18各住宅單體工作模型其他19各公共建筑工作模型20項目總體或某分期鳥瞰圖21各住宅單體效果圖1：10001：50或1：1001：100附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

22商業(yè)及會所效果圖附件3

市場營銷部門提交集團單體確認評審的文件要求

一、對綜合技術經(jīng)濟指標的意見，包括以下內(nèi)容

1．對規(guī)劃總體指標、容積率的意見2．對公共服務設施面積的意見3．對住宅產(chǎn)品比例及戶型分布的意見4．對停車比例及車位分布的意見

二、對各住宅戶型設計的的意見，包括以下內(nèi)容

1．對戶型面積的意見

2．對戶型平面功能安排的意見3．對住宅立面設計風格的意見和建議

三、對商業(yè)、會所等公共建筑設計的的意見，包括以下內(nèi)容

1．對功能安排及面積分配合理性的意見2．對立面風格、商業(yè)氣氛營造的的意見和建議

附件4

集團單體確認評審會組織要求

一、集團單體確認評審會人員組成

集團主管設計領導、集團規(guī)劃設計部總經(jīng)理及總建筑師、項目操作公司總經(jīng)理、營銷部及設計部經(jīng)理、集團內(nèi)專家（屆時由集團規(guī)劃設計部確定）�！凹瘓F單體確認”評審會組織者應在會議召開前至少2日向參會者發(fā)出會議

通知及議程。

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

二、集團單體確認評審會議程

1．整體時間安排視項目復雜程度而定，以不超過6個小時為宜。2．評審會具體安排：

（1）．由集團規(guī)劃設計部項目負責人陳述對所評審文件的內(nèi)容、成

果深度的初步審核意見，以不超過10分鐘為宜

（2）．由項目操作公司的項目設計負責人及營銷負責人介紹單體設計在市場、經(jīng)營、成本方面的分析結論，以及設計工程部門的研究成果,以不超過60分鐘為宜

（3）．項目操作公司的項目設計及營銷負責人就所介紹項目向評審團答疑,以不超過15分鐘為宜

（4）．設計單位介紹方案，并向評審人員答疑，以不超過40分鐘為宜；

（5）．評審人員就單體方案發(fā)表意見，集中討論，由會議組織者形成評審結論，時間以不超過60分鐘為宜

三、評審會組織安排注意事項

1．會前：

（1）．準備并檢測調(diào)試所有的會議器材：投影儀、數(shù)碼錄像機、白板和大鐵夾（用于掛圖、板書）、白板筆、板擦、無線麥克風、插線板（2）．如果是視頻會議，應與對方同步調(diào)試

（3）．準備會議資料：《集團單體確認評審會文件匯編》（詳本文第四條）、會議議程。應保證主要評審人員有完整的會議資料

（4）．根據(jù)參會人員情況布置會場，投票人員的位置應用名牌指定；2．會議用飲料,食品的服務安排：

（1）．會場上應備有飲用水、水果及點心；

（2）．應事先安排好會議中途所需的咖啡、茶水；（3）．長時間的評審會應安排好工作餐事宜；

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

3．會議進行過程中應留出適當休息時間,以每60分鐘休息10分鐘為宜；

4．開會期間組織者應注意維持會場秩序和紀律：（1）．與會者應關閉手機以保證會場安靜；

（2）．條件允許情況下，安排休息室供設計單位等待使用；（3）．設計單位人員在會場內(nèi)的活動，如攝影、攝像、錄音，應受組織者的限制。

五、規(guī)劃設計過程控制程序

1.目的

控制設計單位的設計符合規(guī)范并滿足本公司要求。2.范圍

適用于各設計階段。3.職責

（1）銷售部負責提供市場調(diào)研和營銷策略。

（2）設計部負責技術情報的收集、分析，調(diào)研設計單位的基本情況并

與之溝通。

（3）工程部負責對有關的施工工藝要求、施工限制性進行評審。（4）分管銷售的副總負責市場調(diào)查、營銷的領導和協(xié)調(diào)。（5）總經(jīng)理負責設計任務書編制工作的領導和協(xié)調(diào)。4.程序

（1）年度開發(fā)計劃的編制。

①總經(jīng)理接收總部下達的年度開發(fā)計劃。

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

②總經(jīng)理召開辦公會議。③總經(jīng)理確定年度開發(fā)計劃。④總經(jīng)理有權對計劃進行調(diào)整。（2）設計任務書的編制。

①設計部經(jīng)理負責起草設計任務書。起草依據(jù)公司年度開發(fā)計劃；銷售計劃及市場策略；

工程部對施工工藝、施工限制性提出意見；有關法規(guī)。

②總經(jīng)理批準設計任務書（3）設計過程控制

①設計單位的確定及設計過程控制

②設計文件交付后一周內(nèi)由設計部經(jīng)理組織設計評審。Ⅰ設計部經(jīng)理負責評審以下內(nèi)容有關法規(guī)的符合性；建筑設計的符合性；結構設計的符合性；

Ⅳ給排水、電氣、煤氣設計的符合性。Ⅱ預算部經(jīng)理負責評審單位造價。Ⅲ工程部經(jīng)理評審施工工藝限制性。③設計文件的確認。

Ⅰ設計部經(jīng)理匯總評審意見，并在一周內(nèi)提交給設計單位。

42

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

Ⅱ設計單位更改設計文件。

Ⅲ設計文件交付后一周內(nèi)，設計部經(jīng)理組織工程部、銷售部、預算部對設計文件進行確認。（4）工程部組織實施設計文件。5.相關文件

《有關法規(guī)文件匯編》6.相關表單

（1）《公司年度開發(fā)計劃》（2）《銷售計劃》

（3）《銷售市場需求調(diào)查分析》（4）《設計任務書》

（5）《不同結構類型單位造價分析比較表》（6）《設計評審會議紀要》

附件1：項目建筑方案設計招標文件范本

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

1：項目建筑方案設計招標文件范本

《》規(guī)劃建筑方案設計招標文件

公司名稱年月日

44

附件

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

一、工程概況：

二、設計依據(jù)及基礎資料：

三、設計要求:

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

四、評標原則及要求：

五、投標要求：

六、日程安排：

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

1、領取招標文件日期：時間：地點：。2、現(xiàn)場踏勘招標文件答疑日期：時間：地點：。3、發(fā)招標文件補充條款（有必要時）日期：時間：地點：。

4、報送標書日期及截止日期：時間：地點：。

5、開標日期：時間：地點：。6、評標決評日期：。七、其他說明事項：

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

八、評選辦法：修改記錄頁碼編制：審核：批準：日期：日期：日期：

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修改日期修改人修改狀態(tài)修改單號生效日期六、設計管理程序

1.目的

附錄A集團規(guī)劃設計評審會管理辦法

為規(guī)范設計部設計管理和操作程序，以保證設計管理和操作全過程的計劃性和有效性。2.適用范圍

適用于設計部設計管理和操作的全過程。3.職責

（1）集團規(guī)劃設計部和公司總經(jīng)理層負責整個設計流程中的審批確認。（2）設計部負責公司各項目與設計相關的過程管理和操作。

（3）相關部門，包括項目發(fā)展部、市場營銷部、成本管理部、工程管理部、材料采購部、項目經(jīng)理部、財務部、客戶服務中心、總經(jīng)理辦公室，負責在整個設計流程中的相關部門工作。4.工作程序（1）投資分析階段

①根據(jù)公司對項目進行可研工作的要求和相關部門提供的項目基礎資料（包括項目發(fā)展部的基礎資料、市場營銷部的產(chǎn)品設計要求、競爭樓盤資料和市場意見、工程管理部的工程技術資料、成本管理部的成本測算）開展投資分析階段工作，完成《項目可行性研究報告規(guī)劃設計部分》；③本階段工作詳見《設計前期作業(yè)指引》；（2）設計前期階段

①在集團立項審批通過后，開始設計前期階段工作，完成概念設計研究，并制定項目設計計劃，報集團規(guī)劃設計部確認；

④在概念設計研究結論和項目設計計劃經(jīng)公司確認后，編制《項目設計指導

書》；

⑤本階段工作詳見《設計前期作業(yè)指引》；（3）實施方案階段

①根據(jù)《項目設計指導書》完成規(guī)劃設計方案、單體方案設計、建筑、結構、設備、總圖方案深入設計，并通過公司確認，形成實施方案，詳

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