物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備接管驗(yàn)收工作總結(jié)
中鐵六局設(shè)備接管驗(yàn)收工作總結(jié)
根據(jù)中鐵六局（下稱(chēng)甲方）傳達(dá)的精神，大唐物業(yè)管理有
限公司（下稱(chēng)乙方）受甲方委托，對(duì)中鐵六局大廈設(shè)備進(jìn)行接管驗(yàn)收工作。在甲方組織下，經(jīng)與總包及各分包商協(xié)商后，乙方積極組織驗(yàn)收小組且制定了驗(yàn)收日程，并以書(shū)面形式呈交給甲方及總包，由總包協(xié)調(diào)各分包商于201*.2.5開(kāi)始按驗(yàn)收日程配合乙方驗(yàn)收小組進(jìn)行驗(yàn)收工作。
此次驗(yàn)收工作乙方高度重視在許多相關(guān)資料沒(méi)有到位的情況下，為了盡快熟悉各個(gè)系統(tǒng)從而使驗(yàn)收工作得以順利進(jìn)行，乙方由總公司抽調(diào)了各個(gè)涉及驗(yàn)收系統(tǒng)的業(yè)務(wù)骨干組成了一支高素質(zhì)、高專(zhuān)業(yè)的驗(yàn)收小組，同時(shí)物業(yè)工程部也組織各專(zhuān)業(yè)人員展開(kāi)了數(shù)次地毯式的摸排工作，發(fā)現(xiàn)了大量遺留問(wèn)題，并將這些問(wèn)題匯集成表格并注明維修等級(jí)，以書(shū)面形式呈交甲方及總包。
在此次驗(yàn)收過(guò)程中，為了配合人防的驗(yàn)收，乙方及時(shí)調(diào)整驗(yàn)收日程，將驗(yàn)收工作進(jìn)行了壓縮調(diào)整，且以書(shū)面形式呈交給甲方及總包，由此可見(jiàn)乙方對(duì)驗(yàn)收工作采取了積極主動(dòng)的準(zhǔn)備工作。但盡管如此，在實(shí)際驗(yàn)收工作過(guò)程中還是出現(xiàn)了種種令人意想不到的事情，其結(jié)果直接導(dǎo)致驗(yàn)收工作無(wú)法順利開(kāi)展完成，例如承接上下水及排污系統(tǒng)的分包商派來(lái)的并非是熟知系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)人員，而是簡(jiǎn)單的故障記錄員；承接土建及玻璃幕墻工程的分包商始終沒(méi)有派遣相關(guān)人員到場(chǎng)；承接消防系統(tǒng)的分包商對(duì)驗(yàn)收小組提出的問(wèn)題拒絕回答，配合不力；另外還有部分系統(tǒng)未竣工完善，如視頻會(huì)議系統(tǒng)由于硬件問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法調(diào)試使用，在驗(yàn)收工作進(jìn)行中，電梯系統(tǒng)的調(diào)試由于廠家還在進(jìn)行，因此只得將初步發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了檢查并提出了整改意見(jiàn)，且以書(shū)面形式通知了廠家并呈交甲方；消防水箱消毒柜電源未安裝到位；中控系統(tǒng)局部未安裝到位；初步經(jīng)排查發(fā)現(xiàn)的故障通知后維修維護(hù)未能盡快落實(shí)到位。凡此種種，使得驗(yàn)收工作難以順利進(jìn)行完成。
綜上所述，由甲方委托乙方的驗(yàn)收工作難以進(jìn)行完成，但為了保證中鐵六局大廈設(shè)備的正常運(yùn)行，乙方將一如既往地積極開(kāi)展摸排工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)故障尋根求源，對(duì)各個(gè)系統(tǒng)加深了解，同時(shí)也期盼甲方對(duì)總包及各分包商進(jìn)行督促，為完成驗(yàn)收工作打下基礎(chǔ)。
北京大唐物業(yè)管理有限公司201*.2.
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物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)注意的問(wèn)題
摘要：物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作執(zhí)行得好與壞，直接影響到未來(lái)物業(yè)管理工作的正常開(kāi)展。所以，把握物業(yè)管理接管驗(yàn)收的要點(diǎn)，具有重大的實(shí)際意義。物業(yè)管理項(xiàng)目接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作、物業(yè)管理公司項(xiàng)目接管驗(yàn)收時(shí)需要接收的資料、項(xiàng)目接管驗(yàn)收的程序是物業(yè)管理項(xiàng)目接管工作中應(yīng)注意的三個(gè)問(wèn)題。
一、項(xiàng)目接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作
1．建立健全項(xiàng)目接管驗(yàn)收的組織與機(jī)構(gòu)。
在物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收中，首先應(yīng)根據(jù)分類(lèi)建立不同專(zhuān)業(yè)人員的驗(yàn)收小組。制定和安排物業(yè)的驗(yàn)收計(jì)劃，還應(yīng)對(duì)驗(yàn)收組成員根據(jù)分工進(jìn)行必要的培訓(xùn)，提出要求，掌握標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，列出遺漏工程項(xiàng)目，從物業(yè)管理角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)。2．在物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收前就做好財(cái)務(wù)方面準(zhǔn)備。
籌措物業(yè)管理維修基金；制定財(cái)務(wù)預(yù)算方案，提交開(kāi)發(fā)單位審批；并建立完善的財(cái)務(wù)制度，有效控制管理費(fèi)及基金收支；制定第一年的管理收支預(yù)算，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，包括管理按金及其他管理款項(xiàng)的建議。3．確定驗(yàn)收的主要項(xiàng)目和重點(diǎn)環(huán)衛(wèi)。
在物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收中，應(yīng)該大致掌握以下重點(diǎn)環(huán)節(jié)：
①土建工程：包括屋面排水、伸縮縫、地面有無(wú)滲水，地下室墻面有無(wú)滲水；地面有無(wú)氣鼓及滲水、開(kāi)裂；消防門(mén)、通道、樓梯等有無(wú)問(wèn)題。②裝飾工程：包括各地面、護(hù)墻板、門(mén)和門(mén)框護(hù)欄及扶手、燈具及其他水電設(shè)施、外墻面（裝飾、涂料、玻幕）公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的裝飾、公共洗手間、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。
③供配電系統(tǒng)：包括供配電設(shè)備，應(yīng)急供配電設(shè)備、各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱、避雷裝置、公共照明、用電器具等④給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等、各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及接門(mén)等，檢查井內(nèi)管線、水表及閥門(mén)等，化糞池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門(mén)等、人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。⑤電梯系統(tǒng)：各電梯運(yùn)行、梯門(mén)、井道、機(jī)房及電機(jī)等。
⑥空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)制冷機(jī)組、風(fēng)柜、各盤(pán)管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口，空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、鼓風(fēng)機(jī)、暖風(fēng)系統(tǒng)，空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷機(jī)塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等，避風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。⑦弱電系統(tǒng)：消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾�、警鈴及手�?dòng)按鈕、防火卷簾門(mén)），樓宇自動(dòng)化（模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等）弱電檢查井內(nèi)的管線、接線箱等。
二、物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收時(shí)需要接收的資料
在物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收中，資料交接是項(xiàng)目接管驗(yàn)收中的薄弱環(huán)節(jié)。許多事實(shí)證明，往往是資料不齊、或資料交接不完整，影響了后期的物業(yè)管理。因而，物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收中，資料交接也是應(yīng)該特別注意的方面。1．產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開(kāi)工有關(guān)資料、報(bào)告等
2．技術(shù)資料：竣工圖（包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等），各類(lèi)公共設(shè)施、設(shè)備說(shuō)明書(shū)及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、故障觀察記錄（布置圖）、竣工驗(yàn)收證明書(shū)等等。
3．驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書(shū)、用電許可證、供電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)、電梯使用合格證書(shū)、電話、網(wǎng)絡(luò)保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等三、物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收的程序
程序是物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作順利完成的保障。在實(shí)際工作中，要區(qū)分新建物業(yè)和緣由舊物業(yè)接管驗(yàn)收兩種情況。1．新建房屋的接管驗(yàn)收程序。
①建設(shè)單位書(shū)面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收；
②接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)具體條件的，應(yīng)在巧日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；③接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行驗(yàn)收；④對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，按質(zhì)量問(wèn)題處理辦法處理；
⑤經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證簽發(fā)接管文件。2．原有房屋接管驗(yàn)收程序。
①移交人書(shū)面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收；
②接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核；③接管單位會(huì)同移交人對(duì)原有房屋的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)；④對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問(wèn)題，按危險(xiǎn)和損壞為題的處理辦法處理；
⑤交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋使用狀況；
⑥經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
四、物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收實(shí)際工作中的幾個(gè)要點(diǎn)
在物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收中的實(shí)際工作中，物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收往往得不到足夠的重視，要么是沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收就接管物業(yè)，要么物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收不能?chē)?yán)格按標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行，流于形式，也給日后的物業(yè)管理工作留下很多隱患和問(wèn)題。因而，要把握以下幾個(gè)要點(diǎn)：
1．在接管驗(yàn)收前，物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要協(xié)商接管驗(yàn)收的相關(guān)問(wèn)題，如：交接雙方的人員、驗(yàn)收各分類(lèi)的
時(shí)間、注意事項(xiàng)等。統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確驗(yàn)收程序，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
2．接管驗(yàn)收不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應(yīng)該認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品
等數(shù)量、類(lèi)型，并經(jīng)交接雙方在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告簽字后生效。
3．對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，屬于必須改正和返修的，應(yīng)書(shū)面報(bào)請(qǐng)建設(shè)施工單位返修，一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維
修期限，屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目，應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)形成備忘錄備案。
4．為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)接管驗(yàn)收之后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測(cè)試。在此期間，工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由驗(yàn)收交
接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移。物業(yè)管理項(xiàng)目接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題
摘要:項(xiàng)目接管驗(yàn)收，是物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也是服務(wù)的基礎(chǔ)。做好這項(xiàng)工作，既是企業(yè)和業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）共同了解項(xiàng)目現(xiàn)狀的需要，也是企業(yè)與業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）分清責(zé)任、減少糾紛的需要，更是企業(yè)彌補(bǔ)其缺陷和不足、完善設(shè)備設(shè)施、為業(yè)主和使用人提供滿(mǎn)意服務(wù)的需要；為做好這項(xiàng)工作，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：
一、業(yè)主的重視與支持，是做好接管驗(yàn)收工作的前提
就一個(gè)具體的物業(yè)管理項(xiàng)目而言，企業(yè)和業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）是一個(gè)利益共同體，企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主或物業(yè)使用人通過(guò)接受服務(wù)使物業(yè)保值增值，可謂各有所需、各有所得。雙方在委托合同中，原則只有一個(gè)，即物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)價(jià)相符。物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，需要得到業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）的理解、支持、配合。同樣，作為物業(yè)管理服務(wù)組成部分之一的項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作也離不開(kāi)業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）的理解、支持、配合。可以說(shuō)，沒(méi)有業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）的重視與支持，接管驗(yàn)收工作就無(wú)法開(kāi)展。在接管驗(yàn)收過(guò)程中，企業(yè)要不斷地和業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）進(jìn)行溝通，引起他們對(duì)工作的重視和支持，從而促進(jìn)工作的開(kāi)展。
項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作，一方面是物業(yè)管理企業(yè)做好自身服務(wù)工作的需要，另一方面也是業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）了解物業(yè)管理項(xiàng)目現(xiàn)狀，進(jìn)而確定物業(yè)管理費(fèi)和維修、改造投入的需要，同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）雙方分清各自責(zé)任、減少糾紛的需要。接管驗(yàn)收絕不僅僅是企業(yè)單方面的工作，而應(yīng)當(dāng)是企業(yè)和業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）雙方共同的工作。業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）應(yīng)當(dāng)重視和支持物業(yè)管理項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作。
二、制定工作方案是做好接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)
項(xiàng)目接管驗(yàn)收不僅是一項(xiàng)重要工作，而且是一項(xiàng)艱巨而復(fù)雜的工作，這就要求物業(yè)管理企業(yè)要精心策劃，制定詳細(xì)的工作方案，確保工作有序進(jìn)行并按時(shí)完成。
工作方案一般包括：接管驗(yàn)收的工作原則、組織機(jī)構(gòu)及人員分工、范圍和事項(xiàng)、工作計(jì)劃、注意事項(xiàng)、接管驗(yàn)收記錄、工作的準(zhǔn)備等。由于接管驗(yàn)收工作大都是在時(shí)間緊迫的情況下進(jìn)行的。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選派懂業(yè)務(wù)、有經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平高的人員，必要時(shí)，還可聘請(qǐng)社會(huì)上的專(zhuān)家組成專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作。待接管驗(yàn)收工作結(jié)束，再回到各自的崗位。在組織機(jī)構(gòu)內(nèi)，應(yīng)當(dāng)做到分工明確、各司其職。
制定工作方案，有助于接管驗(yàn)收工作，但由于它是企業(yè)和業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）雙方共同的工作，所以，工作方案要事先和業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）進(jìn)行溝通、洽談，并得到他們的認(rèn)可。對(duì)于已經(jīng)委托過(guò)企業(yè)管理的項(xiàng)目，業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）還需和原企業(yè)溝通、協(xié)商。
工作方案是企業(yè)和業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）雙方開(kāi)展項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作的依據(jù)，一經(jīng)確定，雙方即應(yīng)照此辦理。
三、牢記宗旨、不越雷池、學(xué)會(huì)溝通，是做好接管工作的保證
物業(yè)管理企業(yè)的宗旨就是全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)，企業(yè)通過(guò)自身服務(wù)，不斷滿(mǎn)足業(yè)主和物業(yè)使用人的現(xiàn)實(shí)需求和潛在期望。所以企業(yè)應(yīng)當(dāng)一門(mén)心思地做好服務(wù)，而不應(yīng)當(dāng)陷入其他是非之中，企業(yè)在項(xiàng)目接管驗(yàn)收過(guò)程乃至整個(gè)服務(wù)過(guò)程中，都應(yīng)當(dāng)牢記這一點(diǎn)。企業(yè)在項(xiàng)目接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循一個(gè)基本原則：即僅僅對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀作詳盡的、細(xì)致的客觀描述；對(duì)問(wèn)題和缺陷，既不夸大，也不縮��；不對(duì)現(xiàn)狀作任何分析和推測(cè)；不涉及與接管驗(yàn)收和服務(wù)有關(guān)的其它事項(xiàng)。一旦違反這個(gè)原則，就會(huì)造成企業(yè)接管驗(yàn)收工作的被動(dòng)。如果企業(yè)參與接管驗(yàn)收的工作人員，隨意議論項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中或原物業(yè)企業(yè)服務(wù)過(guò)程中相關(guān)方的是是非非，甚至“摻和”在其中，勢(shì)必引起反感和不滿(mǎn)，從而導(dǎo)致其對(duì)項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作不積極配合，造成對(duì)項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作質(zhì)量與進(jìn)度的負(fù)面影響，嚴(yán)重的還會(huì)影響到企業(yè)和業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）的關(guān)系，對(duì)企業(yè)在接管后的服務(wù)中產(chǎn)生負(fù)面作用。
項(xiàng)目接管驗(yàn)收畢竟不是企業(yè)單方面的工作，需要各相關(guān)方的支持與配合才能完成。所以，參與項(xiàng)目接管驗(yàn)收人員，應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)和業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）及有關(guān)人員溝通，取得其對(duì)工作的支持與配合，順利完成項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作。
四、認(rèn)清并解決歷史遺留問(wèn)題，是做好項(xiàng)目接管驗(yàn)收及接管工作的關(guān)鍵
物業(yè)管理項(xiàng)目的接管主要包括三個(gè)方面內(nèi)容：一是建設(shè)文件、工程圖紙及其它資料的接管；二是合同（協(xié)議）的接管;三是房屋、場(chǎng)地及其設(shè)備設(shè)施的接管。項(xiàng)目的接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收不一樣，雖然竣工驗(yàn)收具有法定作用，但它是按一定比例進(jìn)行的抽驗(yàn)，只反映項(xiàng)目的總體情況，對(duì)細(xì)部關(guān)注不夠。而接管驗(yàn)收是百分之百的查驗(yàn)，不僅關(guān)注總體，而且關(guān)注局部；查驗(yàn)的越細(xì)越全，遺留的問(wèn)題也就說(shuō)得越清，以后企業(yè)與業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)和開(kāi)發(fā)商）的糾紛也就越少。遺留問(wèn)題要說(shuō)得清，就要求企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收要細(xì)致、全面、不留死角。
首先要查驗(yàn)主要的文件、圖紙及其它資料、合同（協(xié)議）是否齊全；其次再對(duì)現(xiàn)有的文件、圖紙及其資料、合同（協(xié)議）要一頁(yè)一頁(yè)查驗(yàn)，看有無(wú)缺損等瑕疵，并做好記錄。對(duì)房屋、場(chǎng)地及設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收，要逐項(xiàng)逐室進(jìn)行，力爭(zhēng)做到百分之百的查驗(yàn)，并將存在的問(wèn)題，記錄在統(tǒng)一的表格內(nèi)。對(duì)本企業(yè)有查驗(yàn)困難的專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目，可委托社會(huì)上的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行查驗(yàn)。最后對(duì)項(xiàng)目接管驗(yàn)收的結(jié)果一定要記錄準(zhǔn)確、完整，并制作接管驗(yàn)收清單，由雙方相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，作為企業(yè)接管項(xiàng)目和移交項(xiàng)目的依據(jù)。
項(xiàng)目的接管驗(yàn)收工作，必須制作交接文件，由企業(yè)和業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商）雙方代表簽字。交接文件要闡明交接時(shí)間、交接內(nèi)容及事項(xiàng)（含建設(shè)文件、工程圖紙及其它資料、合同、設(shè)備設(shè)施清單等）、管理責(zé)任的時(shí)點(diǎn)劃分、項(xiàng)目存在的問(wèn)題及解決方案等。把遺留問(wèn)題的解決落到實(shí)處，就是要求企業(yè)要隨時(shí)隨地和有關(guān)方溝通、協(xié)商，落實(shí)解決遺留問(wèn)題的單位、責(zé)任人、時(shí)間、費(fèi)用承擔(dān)者等。對(duì)于項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作，只要本著科學(xué)、客觀、公正的態(tài)度，就一定能妥善解決，并最終保障整個(gè)服務(wù)過(guò)程的圓滿(mǎn)順利。新小區(qū)物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備
（一）人員準(zhǔn)備
（1）組建接管驗(yàn)收小組。由物業(yè)管理企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃部有關(guān)人員參加。各部門(mén)應(yīng)選派既精通業(yè)務(wù)，又責(zé)任心強(qiáng)的技術(shù)人員參加，并且一般要有不同專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)的工程技術(shù)人患參加。規(guī)模一般為5～8人。（2）指定負(fù)責(zé)人,最好是由本項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。（二）接管驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備
（1）驗(yàn)收支出國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。
（2）圖紙：該物業(yè)的設(shè)計(jì)圖和施工圖紙，特別顯隱蔽工程的圖紙及施工現(xiàn)場(chǎng)記錄
（3）針對(duì)該物業(yè)驗(yàn)收的內(nèi)容事先設(shè)計(jì)一些驗(yàn)收記錄的表格，諸如房屋接管驗(yàn)收表、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表、室內(nèi)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表、接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表等。（三）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步勘察
根據(jù)設(shè)計(jì)圖和施工圖紙，派接管驗(yàn)收小組的工程技術(shù)人員到物業(yè)些絕絕招馬為接管驗(yàn)收工作的開(kāi)展打下基礎(chǔ)。新建物業(yè)接管驗(yàn)收的程序
（1）建設(shè)單位書(shū)面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。
（2）接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)單位提交的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)
收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。
（3）接管單位會(huì)同建設(shè)按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。（4）驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，按質(zhì)量問(wèn)題的處理辦法處理。
（5）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。
新建物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（質(zhì)量與使用功能）
1、主體結(jié)構(gòu)
（1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。（2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。（3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。
（4）木結(jié)構(gòu)應(yīng)給點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定。（5）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有先規(guī)定。2、外墻不得滲水3、屋面
（1）各類(lèi)屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲水。（2）平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。
（3）陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。4、樓地面
（1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、
接縫均勻順直，無(wú)缺校掉角。
（2）衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。（3）木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。5、裝修
（1）鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度。（2）進(jìn)戶(hù)門(mén)不得使用膠合板制作，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進(jìn)戶(hù)門(mén)的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。（3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須打牢。（4）門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝乎整，油灰飽滿(mǎn)，粘貼牢固。（5）抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。
（6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無(wú)缺校掉角。（7）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏劇現(xiàn)象。6、電氣
（1）電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用
管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV。
（2）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。
（3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。
（4）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。（5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的
規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。
（6）對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。（7）除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性《低壓電器裝置規(guī)程》的有關(guān)要求。7、水、問(wèn)聲、消防
（1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)
范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。（2）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。
（3）衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶(hù)管長(zhǎng)不宜超高壓sin，并不應(yīng)使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、
檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。
（4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。（5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。
（6）消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火現(xiàn)嫩要求。并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。8．采暖
（1）采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。
（2）鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專(zhuān)
業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格簽證。
（3）爐排必須進(jìn)行12小時(shí)以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩且無(wú)雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。（4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。
（5）爐門(mén)、灰門(mén)、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。
（6）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，
管架、支架、吊架應(yīng)牢固。
（7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定。（8）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放
濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。
（9）經(jīng)過(guò)48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采曖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。9、附屬工程及其他
（1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）、設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。管道應(yīng)順
直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。
（2）化糞池應(yīng)接排滿(mǎn)量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠
坡度，一但不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。
（3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。
（4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。（5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。
（6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無(wú)阻塞物。
（7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。（8）群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料
根據(jù)201*年國(guó)務(wù)院第379號(hào)令《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定和1991年建設(shè)部公布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP30001---90）建設(shè)單位應(yīng)向接管單位移交有關(guān)資料。新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料1、產(chǎn)權(quán)資料
（l）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。（2）用地批準(zhǔn)文件。（3）建筑執(zhí)照。（4）拆遷安置資料。2、竣工驗(yàn)收資料
（1）竣工圖一包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、”設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。（2）地質(zhì)勘察報(bào)告。
（3）工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告。（4）工程預(yù)決算。（5）圖紙會(huì)審記錄。
（6）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗(yàn)收簽證。（8）沉降觀察記錄。
（9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)。（l0）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告。（1l）竣工驗(yàn)收證明書(shū)。3、技術(shù)資料
（1）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)。（2）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)。
（3）供水、供暖的試壓報(bào)告。（4）各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。企業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)。
物業(yè)接管驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任建設(shè)單位的責(zé)任
（1）提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備。房屋竣工后要及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)，未經(jīng)接管驗(yàn)收的新建房屋一律不得分配使用。（2）在接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的負(fù)責(zé)返修。
（3）房屋接管交付使用，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。（4）按規(guī)定負(fù)責(zé)保修，并應(yīng)向接管單位預(yù)付保修保證金和保修費(fèi)。
（5）新建房屋接管后，負(fù)責(zé)在3個(gè)月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。接管單位的責(zé)任
（1）對(duì)建設(shè)單位提出的驗(yàn)收申請(qǐng)，應(yīng)雜一15日內(nèi)審核完畢、及時(shí)簽發(fā)接管驗(yàn)收文件。（2）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管驗(yàn)收文件。
（3）接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收條件進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)明確記錄在案，并會(huì)同建設(shè)單位共同
協(xié)議處理辦法，商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間，督促施工單位限期改正。
（4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)會(huì)同建設(shè)。設(shè)計(jì)。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬
管理不善的原因，應(yīng)負(fù)責(zé)處理。（5）根據(jù)協(xié)議，可負(fù)責(zé)代修、保修。
接管驗(yàn)收時(shí)如有爭(zhēng)議，交接雙方應(yīng)盡可能協(xié)商解決，如不能協(xié)商解決時(shí)雙方應(yīng)申請(qǐng)市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。
開(kāi)發(fā)商要給物業(yè)的資料：物業(yè)小區(qū)的竣工圖；全部房間的鑰匙；所有市政設(shè)備站點(diǎn)，包括水泵，安防機(jī)房、消防機(jī)房以及中控設(shè)備；業(yè)主名單和聯(lián)系方式；房間的使用說(shuō)明書(shū)。
物業(yè)管理費(fèi)用支出包括哪些？
職工工資、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷(xiāo)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、印花稅、職工教育經(jīng)費(fèi)、排污費(fèi)、存貨盤(pán)虧或盤(pán)盈等。同時(shí)還可根據(jù)企業(yè)需要，在不違背會(huì)計(jì)原則的前提下自行設(shè)置部分明細(xì)科目一、人員費(fèi)用（元）：（一）工資（二）社會(huì)保障費(fèi)（三）其他支出二、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)（元）
（一）電梯日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)：1、電費(fèi)2、維護(hù)費(fèi)3、設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)4、年安檢費(fèi)5、其他支出（二）二次供水設(shè)施日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)（元）：1、電費(fèi)2、日常維護(hù)費(fèi)3、其他支出三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)四、清潔衛(wèi)生費(fèi)五、秩序維護(hù)費(fèi)
六、物業(yè)共用部位共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)（元）七、辦公費(fèi)（元）八、管理費(fèi)分?jǐn)偅ㄔ┚拧⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊（元）十、其他費(fèi)用（元）
十一、扣除電梯及二次供水設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)運(yùn)行總成本（元）
十二、服務(wù)小區(qū)應(yīng)收費(fèi)面積（平方米）：1、配有電梯物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積2、配有二次供水設(shè)施物業(yè)應(yīng)收費(fèi)面積十三、扣除電梯及二次供水設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的平均單位面積物業(yè)服務(wù)成本（元/平方米）十四、平均單位面積電梯服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米）十五、平均單位面積二次供水服務(wù)運(yùn)行成本（元/平方米）
物業(yè)公司的服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分
1.直接人工費(fèi)包括：企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金、社會(huì)保險(xiǎn)及職工福利待遇等。
2.直接材料費(fèi)包括：企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。3.間接費(fèi)用包括：企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)及其他費(fèi)用等。4．物業(yè)管理區(qū)域保潔費(fèi)用；5．物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；6．物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
7、公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；（健身器材，活動(dòng)室，物業(yè)用房等）
8、公共設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；（配電室，發(fā)電機(jī)，水泵設(shè)備，消防設(shè)備，熱交換機(jī)，電梯等）9、公共設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)費(fèi)用；10．辦公費(fèi)用；
11．物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；12、和住戶(hù)約定同意的特約服務(wù)費(fèi)用；
企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)。在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)具體是指哪幾方面的收費(fèi)
一、物業(yè)公司何時(shí)開(kāi)始收取物業(yè)管理費(fèi)？
答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購(gòu)房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開(kāi)始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)；也有物業(yè)管理公司以住戶(hù)辦理入住手續(xù)時(shí)開(kāi)始計(jì)取管理費(fèi)的。如果購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人雙方對(duì)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)取另有約定的除外。例如：有的開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)承諾免第一年物業(yè)管理費(fèi)，就屬于這種情況。二、開(kāi)發(fā)商的空置房是否應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)？
答：目前，沒(méi)有明文規(guī)定。但從行業(yè)慣例來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。至于交納管理費(fèi)的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
三、對(duì)于自來(lái)水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶(hù)收取這些資源費(fèi)用時(shí)，是否可以自行加價(jià)？
答：自來(lái)水公司，供電局、煤氣公司是上述資源的供應(yīng)者，住戶(hù)是消費(fèi)者。物業(yè)公司并不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電、氣等費(fèi)用的代收者，而且是受專(zhuān)業(yè)部門(mén)委托后，方可代收資源費(fèi)。水、電、氣是由國(guó)家定價(jià)，不能隨意加價(jià)。至于物業(yè)公司的代收酬勞，以北京市來(lái)說(shuō)，按市物價(jià)局頒布的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(京價(jià)(房)字〔1997〕第196號(hào))，統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)1元／戶(hù)月，由物業(yè)公司向住戶(hù)收取。四、在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？
答：計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是室內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對(duì)于還沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同上的銷(xiāo)售面積為準(zhǔn)。五、公共區(qū)域的照明費(fèi)用，誰(shuí)來(lái)負(fù)擔(dān)？
答：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門(mén)廳、走廊等地方的照明，這部分能源費(fèi)用應(yīng)由受益人承擔(dān)，一般慣例是，按單元門(mén)進(jìn)行分?jǐn)傎M(fèi)用。因此，住戶(hù)除了繳納本戶(hù)所用能源費(fèi)用外，還應(yīng)繳納分?jǐn)偟哪茉促M(fèi)用。六、電梯費(fèi)用，低層住戶(hù)是否應(yīng)承擔(dān)？
答：電梯是樓內(nèi)全部產(chǎn)權(quán)人的共用財(cái)產(chǎn)，因此電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用理應(yīng)由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人共同承擔(dān)。但作為電梯運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)，必須保證政府規(guī)定的電梯運(yùn)行時(shí)間，即6：00-24：00不間斷運(yùn)行，24：00-6：00應(yīng)有人值班，而且必須保證層層停梯。如果服務(wù)有折扣的，收費(fèi)也應(yīng)有折扣。七、住戶(hù)裝修時(shí)，是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金？
答：住戶(hù)對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證住戶(hù)裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，住戶(hù)在裝修時(shí)，必須向物業(yè)公司提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容。對(duì)于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金，應(yīng)按照購(gòu)房人在買(mǎi)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商雙方約定為準(zhǔn)，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。八、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)費(fèi)用到底是什么費(fèi)用？
答：規(guī)定的是“機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)費(fèi)”，而不是“占地費(fèi)”。在小區(qū)里能收取此項(xiàng)費(fèi)用的只能是具備《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》的物業(yè)管理公司，其他單位和個(gè)人不得收取此項(xiàng)費(fèi)用。物業(yè)公司收取存車(chē)費(fèi)后，雙方應(yīng)簽訂存車(chē)看管協(xié)議書(shū)，物業(yè)公司履行看管責(zé)任，發(fā)生丟失時(shí)，按照雙方簽訂的協(xié)議進(jìn)行處理。
小區(qū)物業(yè)收費(fèi)都有哪些
居民普遍反映：繳了物業(yè)費(fèi)，不知道自己是否多繳了，繳的錢(qián)到底被用到了什么地方。
由于不清楚物業(yè)管理費(fèi)的用途，很多小區(qū)居民對(duì)此都有抵觸情緒，居民拒交或拖欠物業(yè)費(fèi)的事時(shí)有發(fā)生。那么，我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)現(xiàn)狀如何，不同住宅小區(qū)該交多少物業(yè)費(fèi)，物業(yè)部門(mén)收費(fèi)后應(yīng)該為居民提供哪些服務(wù)，除了物業(yè)費(fèi)還須繳別的費(fèi)用嗎？帶著這些問(wèn)題，昨日，記者采訪了市物價(jià)局等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了解。物業(yè)收費(fèi)劃分四個(gè)等級(jí)
據(jù)悉，目前我市物業(yè)收費(fèi)依據(jù)的是201*年末市物價(jià)局和市建設(shè)局下發(fā)的《關(guān)于貫徹〈黑龍江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法〉的實(shí)施意見(jiàn)》，本實(shí)施意見(jiàn)適用于我市城區(qū)內(nèi)具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)和具備業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)小區(qū)�，F(xiàn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的各類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，根據(jù)物業(yè)小區(qū)的配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)施和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)質(zhì)量等因素，實(shí)施分級(jí)管理、等級(jí)收費(fèi)。共劃分為四個(gè)等級(jí)，即一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)，每個(gè)等級(jí)對(duì)應(yīng)相當(dāng)?shù)燃?jí)的基準(zhǔn)價(jià)格，即每平方米0.90元、0.70元、0.45元、0.30元。按業(yè)主法定房屋產(chǎn)權(quán)面積收取，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)核定后的基準(zhǔn)價(jià)格可上浮10%，下浮不限。
記者了解得知，目前我市住宅小區(qū)基本都按這幾個(gè)等級(jí)進(jìn)行物業(yè)管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按相應(yīng)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行下浮，物業(yè)費(fèi)最高的是每平方米0.90元，像王仔花苑、興�；▓@、錦湖名苑等個(gè)別高檔小區(qū)。而多數(shù)住宅小區(qū)實(shí)行的是三級(jí)物業(yè)管理，收取的物業(yè)費(fèi)按照每平方米0.45元上下浮動(dòng)。另外還有相當(dāng)部分不封閉小區(qū)(即老舊小區(qū))按照四級(jí)管理。物業(yè)管理有哪些服務(wù)
居民繳納物業(yè)費(fèi)后，這筆錢(qián)到底用在哪里，物業(yè)部門(mén)應(yīng)提供哪些服務(wù)，這是居民最為關(guān)心的。據(jù)了解，根據(jù)實(shí)施意見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)支出除了管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保障和福利費(fèi)等外，基本用在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用上。
目前實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的等級(jí)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括：清潔衛(wèi)生管理，包括小區(qū)內(nèi)庭院、道路以及樓宇內(nèi)公共樓道在內(nèi)的公共部分衛(wèi)生清潔及經(jīng)常性的保潔。綠化養(yǎng)護(hù)管理，對(duì)綠化物進(jìn)行定期修剪、施肥、澆水、噴藥、更新、保護(hù)綠化物生長(zhǎng)。公共秩序維護(hù)管理，設(shè)專(zhuān)職秩序維護(hù)人員堅(jiān)持巡邏值勤，維護(hù)小區(qū)的公共秩序。屋頂、樓道、梁板、柱、內(nèi)外承重墻體、煙囪、基礎(chǔ)、樓道內(nèi)外門(mén)(含電子門(mén))窗、聲控?zé)羧粘＞S護(hù)養(yǎng)護(hù)，清疏和維修共用上下水管道、化糞池。小區(qū)內(nèi)的道路、景點(diǎn)、護(hù)欄、庭院燈(含電費(fèi))、公益性文體設(shè)施等日常維護(hù)。高層樓宇增設(shè)的消防、通風(fēng)、監(jiān)控管理服務(wù)項(xiàng)目。物業(yè)費(fèi)外還有啥費(fèi)用
據(jù)了解，居民除繳納物業(yè)費(fèi)外，高層住宅電梯運(yùn)行費(fèi)用(含電費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)等)，獨(dú)立核算，在物業(yè)費(fèi)之外另行收取，收取標(biāo)準(zhǔn)也有相應(yīng)的電梯收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格，現(xiàn)基本按戶(hù)均攤收取。
此外，居民每月還應(yīng)向垃圾處理部門(mén)繳納生活垃圾處理費(fèi)，收取標(biāo)準(zhǔn)為每人每月0.5元。
【物業(yè)費(fèi)包括哪些費(fèi)用】小區(qū)物業(yè)服務(wù)達(dá)到收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)了嗎
近幾年，隨著新建小區(qū)的不斷增加，物業(yè)也成為了業(yè)主關(guān)注度較高的一個(gè)地方，而業(yè)主與物業(yè)的矛盾更成為了大家熱議的話題。物業(yè)與業(yè)主的矛盾有些是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)階段遺留的問(wèn)題，最終造成業(yè)主將矛盾轉(zhuǎn)移到物業(yè)身上，有些是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不到位造成的。近期，不少業(yè)主也致電晚報(bào)《大樓市》欄目，詢(xún)問(wèn)物業(yè)收費(fèi)雖然是由政府部門(mén)批準(zhǔn)，但收取費(fèi)用的問(wèn)題、服務(wù)的內(nèi)容到底包括哪些?服務(wù)的物業(yè)到底是否達(dá)標(biāo)該如何判斷?■多數(shù)市民不了解物業(yè)費(fèi)中包含哪些服務(wù)
住在機(jī)場(chǎng)附近的劉女士表示，小區(qū)物業(yè)費(fèi)是0.9元/平方米，但從他們?nèi)胱〉膬赡甓鄷r(shí)間里，小區(qū)私搭亂建的情況特別嚴(yán)重，有幾戶(hù)住在一樓的業(yè)主，竟然將門(mén)前百余平方米的綠化全部毀壞，將地圈入自家院內(nèi)。物業(yè)雖多次制止，但沒(méi)有任何效果。除此之外，小區(qū)的綠地雜草叢生，無(wú)人打理。為此，她已經(jīng)一年沒(méi)有交納物業(yè)費(fèi)了�！拔也皇遣唤晃飿I(yè)費(fèi)，而是覺(jué)得物業(yè)并沒(méi)有盡到其應(yīng)盡的職責(zé)。”劉女士表示。
而住在西山水庫(kù)附近的趙先生說(shuō)，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)是1.3元/平方米，但他認(rèn)為，物業(yè)在安全服務(wù)上根本達(dá)不到這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。趙先生稱(chēng)，幾天前，小區(qū)一業(yè)主養(yǎng)的大白狗在小區(qū)內(nèi)“失蹤”了。通過(guò)小區(qū)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，是被人牽上車(chē)帶走了，而這輛外來(lái)車(chē)竟然是物業(yè)人放入小區(qū)的。后來(lái)，在物業(yè)經(jīng)理的協(xié)調(diào)下，次日，這輛車(chē)又把狗給送了回來(lái)。在采訪中，多數(shù)市民對(duì)于在交納物業(yè)費(fèi)后，物業(yè)到底該屢行什么樣的職責(zé)以及物業(yè)費(fèi)到底如何核定并不清楚�！鑫飿I(yè)服務(wù)分為5個(gè)等級(jí)
據(jù)了解，在201*年9月28日，由大連市發(fā)展和改革委員會(huì)與大連市國(guó)土資源和房屋局聯(lián)合下發(fā)的《大連市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》中，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有著明確的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
根據(jù)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)和特點(diǎn)等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);商廈、寫(xiě)字樓、公寓和別墅區(qū)及其他非住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)的配套設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)質(zhì)量等因素不同，有關(guān)部門(mén)將住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)分成5個(gè)收費(fèi)等級(jí)。特級(jí)服務(wù)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本及相關(guān)情況核定;一級(jí)為每月每建筑平方米為1.00元～1.30元(含1.00元);二級(jí)為每月每建筑平方米為0.70元～1.00元(含0.70元);三級(jí)為每月每建筑平方米為0.40元～0.70元(含0.40元);四級(jí)為每月每建筑平方米為0.40元以下。其中，每個(gè)等級(jí)的費(fèi)用中都不包含電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。■收費(fèi)評(píng)定與服務(wù)滿(mǎn)意率掛鉤
在這份細(xì)則中可以看到，5個(gè)等級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，服務(wù)項(xiàng)目均為7項(xiàng)，分別是基本配套條件、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、公共衛(wèi)生保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、綜合管理服務(wù)。而每一項(xiàng)中，都包含具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及基本條件。其中，特級(jí)、一級(jí)、二級(jí)除了在小區(qū)環(huán)境和硬件設(shè)施有細(xì)微差別，但像管理人員需要統(tǒng)一著裝、有一定規(guī)模的休閑活動(dòng)場(chǎng)地和固定的活動(dòng)館所等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是相同的，而綠化率的比例以及配置可視對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)和電子巡更系統(tǒng)等安全防范設(shè)施中，特級(jí)和一級(jí)都比其他幾個(gè)級(jí)別要求相對(duì)較高。而在綜合管理服務(wù)一項(xiàng)中，每年至少征求一次業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，特級(jí)的滿(mǎn)意率為85%以上，一級(jí)的滿(mǎn)意率為80%以上，二級(jí)的滿(mǎn)意率為75%以上。這就意味著，小區(qū)的收費(fèi)評(píng)定與物業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意率直接掛鉤，業(yè)主也對(duì)物業(yè)服務(wù)起到了一定的監(jiān)督作用。經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理現(xiàn)狀問(wèn)題
201*年1月1日起，北京市發(fā)改委、北京市建委聯(lián)合發(fā)布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》和《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施。經(jīng)濟(jì)適用房管理收費(fèi)從原有的定價(jià)模式轉(zhuǎn)變?yōu)檎笇?dǎo)價(jià)，不能上浮，下浮不限。經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理的實(shí)施和完善對(duì)其良性發(fā)展運(yùn)行具有重要意義。但是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房住宅的物業(yè)管理情況不容樂(lè)觀，存在諸多問(wèn)題，不僅影響了業(yè)主的居住質(zhì)量，同時(shí)也阻礙了整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。1.價(jià)格機(jī)制不合理
從經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理政策來(lái)看，政府考慮到經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主對(duì)象多為中低收入家庭，為切實(shí)起到緩解中低收入人群的經(jīng)濟(jì)困難問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理費(fèi)一直是由政府定價(jià)或執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直低于一般商品住房的收費(fèi)，這使得以勞動(dòng)密集型為主的物業(yè)管理企業(yè)在本來(lái)就非常微利的經(jīng)營(yíng)中更加舉步維艱，難以生存，低廉的物管費(fèi)用很難維持物業(yè)公司正常的經(jīng)營(yíng)開(kāi)支，政府限價(jià)與企業(yè)追求利益形成了不可調(diào)和的矛盾，所以造成管理經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)公司不得不通過(guò)減少服務(wù)項(xiàng)目、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)減少開(kāi)支、控制成本，從而出現(xiàn)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差，拒繳物業(yè)管理費(fèi)的局面。2.缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
目前，大部分經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理都是由政府房管部門(mén)下屬企業(yè)改制后的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，由政府支撐的物業(yè)企業(yè)，在服務(wù)上大都抱著“國(guó)有企業(yè)”，混一天算一天得過(guò)且過(guò)的思想，所以在服務(wù)質(zhì)量上也得不到較高的提升，造成經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理始終停留在看看門(mén)、掃掃地而已的狀態(tài)，還有部分大中型企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房受“自行開(kāi)發(fā)、自行管理”和“肥水不流外人田”等陳舊觀念的束縛和影響，通常不愿將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目推向社會(huì)和市場(chǎng)管理，使經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理不能像商品住宅區(qū)一樣通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式進(jìn)行管理，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制難以建立并發(fā)揮作用。3.提供服務(wù)缺乏針對(duì)性
經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)居住人群的特殊性決定了其在物業(yè)管理模式上要區(qū)別于一般商品房小區(qū)，要依據(jù)服務(wù)對(duì)象的特殊性判斷業(yè)主的需求，有針對(duì)性地開(kāi)展服務(wù)，不能只注重物管企業(yè)本身的經(jīng)濟(jì)利益，脫離大多數(shù)業(yè)主的實(shí)際需求，盲目推出一些投入小、產(chǎn)出高的有償服務(wù)。應(yīng)根據(jù)廣大業(yè)主的實(shí)際需要，有針對(duì)性地提供適用經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的管理服務(wù)。4.業(yè)主經(jīng)濟(jì)水平受限和消費(fèi)觀念落后并存
經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的不少業(yè)主由于自身的經(jīng)濟(jì)水平和專(zhuān)業(yè)知識(shí)所限，只強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理費(fèi)的收取高低問(wèn)題，只關(guān)注小區(qū)的綠化、保潔等表面現(xiàn)象，而對(duì)于需要花費(fèi)大量資金的樓房主體的硬件維護(hù)、設(shè)施設(shè)備的安全維修等專(zhuān)業(yè)問(wèn)題關(guān)注甚少。如果物業(yè)公司只按照業(yè)主意愿收取過(guò)于低廉的物業(yè)管理費(fèi)將勢(shì)必在一定程度上限制物業(yè)管理公司進(jìn)一步提高服務(wù)的質(zhì)量和水平，放棄對(duì)小區(qū)物業(yè)的妥善維修和保養(yǎng)，長(zhǎng)此以往必將造成經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)出現(xiàn)“未老先衰”的可怕后果。
物業(yè)管理發(fā)展中存在的主要問(wèn)題及面臨的困難
物業(yè)管理發(fā)展中存在的主要問(wèn)題是：
1、法制建設(shè)滯后。物業(yè)管理涉及物業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司之間諸多權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡管這些年國(guó)家和地方出臺(tái)了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)政策，但目前物業(yè)管理中發(fā)生的大量矛盾糾紛仍得不到及時(shí)解決，司法機(jī)關(guān)也缺乏法律依據(jù)難以及時(shí)處理。因此，加快物業(yè)管理的立法程序，建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。2、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰。受產(chǎn)權(quán)人的委托實(shí)行管理，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。但是行業(yè)住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設(shè)施設(shè)備及小區(qū)配套的房屋、設(shè)施設(shè)備、道路、場(chǎng)地等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責(zé)、權(quán)、利難以界定，給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來(lái)困難。3、建管之間缺乏有效銜接。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)階段遺留下較多的問(wèn)題，建與管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。有的工程質(zhì)量低劣，配套設(shè)施因超投資計(jì)劃而不夠完善，有的建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理作出不切合實(shí)際的承諾，都將給后續(xù)的管理帶來(lái)許多困難。4、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制尚未建立。在大多數(shù)地區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)環(huán)境還沒(méi)有形成一定的氣候。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制尚未建立，缺乏競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)沒(méi)有活力，企業(yè)沒(méi)有壓力，廣大業(yè)主沒(méi)有選擇管理者的權(quán)利。5、物業(yè)管理的收費(fèi)亟待規(guī)范、完善。目前，由于職工工資中還沒(méi)有足夠的住房消費(fèi)含量，很多地方與物業(yè)管理的收費(fèi)定價(jià)主要考慮住戶(hù)的承受能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本核算，物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營(yíng)，舉步維艱。也有的物業(yè)管理企業(yè)存在收費(fèi)偏高，多收費(fèi)、少服務(wù)的問(wèn)題，引起住戶(hù)的不滿(mǎn)。
推行物業(yè)管理，其服務(wù)職能沒(méi)有改變，服務(wù)對(duì)象也沒(méi)改變，只是服務(wù)的方式發(fā)生了變化，由多年來(lái)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制影響的機(jī)關(guān)行政管理行為，立即轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的物業(yè)管理行為。在這個(gè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，還有許多矛盾和困難，主要表現(xiàn)在以下六個(gè)方面：一是思想觀念轉(zhuǎn)變困難。機(jī)關(guān)后勤人員長(zhǎng)期在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成了“優(yōu)越感”，一下子轉(zhuǎn)變到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的企業(yè)員工，這個(gè)角色轉(zhuǎn)換使一些員工思維定勢(shì)不能及時(shí)轉(zhuǎn)變，特別是一些老人留戀于“鐵飯碗”，認(rèn)為物業(yè)管理是市場(chǎng)行為，風(fēng)險(xiǎn)大，搞不好就要丟飯碗，因而思想顧慮較大。二是起步發(fā)展困難重重。機(jī)關(guān)后勤社會(huì)化改革過(guò)程中成立的物業(yè)管理中心，已由機(jī)關(guān)“行政事業(yè)單位”轉(zhuǎn)換為“企業(yè)單位”以后，情況千差萬(wàn)別，大多是規(guī)模小、資金少、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，很難進(jìn)入市場(chǎng)發(fā)展壯大。
三是行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺以及缺乏管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)等。市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)管理作為專(zhuān)業(yè)的管理，需要各類(lèi)高素質(zhì)的人才。應(yīng)當(dāng)有計(jì)劃、有步驟地加強(qiáng)物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，努力造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、有技術(shù)、業(yè)務(wù)精的行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍，因而，促使管理、技術(shù)人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)不斷更新，促進(jìn)職工服務(wù)技能全面提高的任務(wù)非常緊迫。但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成。一些人年齡偏大，文化程度偏低，素質(zhì)狀況差異較大，而且員工們還存在著過(guò)去那種“坐等服務(wù)”、服務(wù)態(tài)度生硬、服務(wù)方式單一等服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，這樣的實(shí)體，很難一下子打開(kāi)市場(chǎng)局面，使物業(yè)管理作為專(zhuān)業(yè)化的管理。四是面臨著服務(wù)保障與增效創(chuàng)收的矛盾。由于機(jī)關(guān)物業(yè)管理中心是面向市場(chǎng)，實(shí)行成本核算，有償服務(wù)，所以在服務(wù)和效益方面面臨矛盾。一方面，本機(jī)關(guān)一些干部職工對(duì)有償服務(wù)不理解，認(rèn)為物業(yè)管理中心是機(jī)關(guān)的一部分，應(yīng)該無(wú)償優(yōu)質(zhì)的為機(jī)關(guān)提供服務(wù)，有多少錢(qián)就提供多少服務(wù)，很容易發(fā)生服務(wù)和效益上的矛盾。
五是很難擺脫行政干預(yù)和“紅眼病”的干擾。一旦物業(yè)管理中心在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中有所作為，效益可觀，難免使機(jī)關(guān)其他部門(mén)或人員眼紅，以及進(jìn)行各種行政干涉。
六是面臨著廉潔自律的考驗(yàn)。目前屢禁不止的社會(huì)和企業(yè)內(nèi)部以權(quán)謀私、大吃大喝、辦事不公等腐敗現(xiàn)象的存在，使人們對(duì)機(jī)關(guān)物業(yè)管理中心這個(gè)自主經(jīng)營(yíng)實(shí)體的廉政建設(shè)也普遍關(guān)注，擔(dān)心他會(huì)成為滋生腐敗的溫床。
昆明六家品牌物管公司大PK
俗話說(shuō)買(mǎi)房“三分買(mǎi)七分住”，這不但是對(duì)所購(gòu)住房物管服務(wù)重要性的充分肯定，而且更應(yīng)成為人們發(fā)生購(gòu)房行為時(shí)的一項(xiàng)重要參考。
說(shuō)到好房子，許多人腦海中就會(huì)立刻浮現(xiàn)出優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境，漂亮的樓房，時(shí)尚實(shí)用的戶(hù)型，還有先進(jìn)的智能系統(tǒng)，而與日常生活息息相關(guān)的物管服務(wù)，卻常被不經(jīng)意地“忽略掉”。殊不知，房子住得舒心不舒心，能否保值增值，很大程度上恰恰取決于所在社區(qū)物管服務(wù)水平和質(zhì)量的高低。因?yàn)闆](méi)有好物管，再好的房子也會(huì)因年久失修而變得斑駁陸離，再優(yōu)美的環(huán)境也會(huì)因無(wú)人精心照料而變得雜亂無(wú)章。而有了好的社區(qū)管家，小區(qū)環(huán)境、住宅品質(zhì)才能日久常新，我們出門(mén)才會(huì)更放心，我們的心情也會(huì)更舒暢。尤其隨著目前一些社區(qū)物管品質(zhì)的不斷提升，今天的物管服務(wù)已不只停留在簡(jiǎn)單的“居委會(huì)式”的家居范疇，正在迅速向多元化、人性化、品質(zhì)化方向發(fā)展，尊貴感、文化感等精神方面的需求，已在真正的好房子中得到了淋漓盡致的體現(xiàn)。
本期PK，記者搜羅了本土6家品牌物管公司，他們可謂是昆明物管行業(yè)的龍頭企業(yè)，拿銀海物業(yè)、百大物業(yè)來(lái)說(shuō)，其推出的管家服務(wù)、酒店式物業(yè)管理服務(wù)以高品質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)口碑成為其地產(chǎn)銷(xiāo)售的助推器，而俊發(fā)物業(yè)、楷唯物業(yè)、佳園物業(yè)、龍泉物業(yè)擅長(zhǎng)打溫情牌，從一點(diǎn)一滴細(xì)節(jié)做起，推出快修、金鑰匙、劃片區(qū)管理等服務(wù)，周到體貼地抓住業(yè)主的心。
本期PK中，記者將從七家品牌物管公司的服務(wù)水平、服務(wù)效率、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)效率、特色服務(wù)等多個(gè)方面進(jìn)行一番比拼，誰(shuí)是特色服務(wù)個(gè)中高手？誰(shuí)是創(chuàng)新服務(wù)能人？誰(shuí)打的又是溫情服務(wù)牌？你將一目了然。希望本期物管PK能為您的置業(yè)計(jì)劃獻(xiàn)上一分參考資料�！霰貧⒔^技
銀海物業(yè)、百大物業(yè)、楷唯物業(yè)、俊發(fā)物業(yè)、佳園物業(yè)、龍泉物業(yè)銀海物業(yè)：業(yè)主滿(mǎn)意才是100分
服務(wù)可以借鑒，但品質(zhì)不能替代，銀海物業(yè)借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，遵照ISO9002質(zhì)量體系文件的標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)員工對(duì)待工作都力求達(dá)到“業(yè)主滿(mǎn)意100分”，業(yè)主滿(mǎn)意才是真的滿(mǎn)意。百大酒店物業(yè)：首家引入酒店式服務(wù)，參與項(xiàng)目前介
云南百大物業(yè)服務(wù)有限公司是省內(nèi)第一家引入酒店式服務(wù)的物業(yè)管理公司，依托酒店先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，參與項(xiàng)目前介，即在新地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃之時(shí)就介入，提供一些有益的小區(qū)建設(shè)、設(shè)施意見(jiàn)，避免項(xiàng)目后期問(wèn)題出現(xiàn)，百大物業(yè)先進(jìn)的管理理念獲得社會(huì)認(rèn)可，目前多個(gè)小區(qū)邀請(qǐng)其為小區(qū)提供顧問(wèn)服務(wù)�？ㄎ飿I(yè)：360°溫暖細(xì)節(jié)服務(wù)如果你住在新亞洲體育城，你就能感受到楷唯物業(yè)360°的溫暖細(xì)節(jié)服務(wù)，小區(qū)內(nèi)設(shè)電瓶車(chē)，方便業(yè)主，招手就停；在小區(qū)出入口處設(shè)有便民自行車(chē)，持業(yè)主卡便可借車(chē)外出；小區(qū)門(mén)口也設(shè)便民手推車(chē)，業(yè)主購(gòu)物回來(lái)東西不好拿，推著車(chē)到單元門(mén)口，維護(hù)員會(huì)把它放在小區(qū)的出入口。另外，一站式、金鑰匙、管家式的特色服務(wù)深受業(yè)主喜愛(ài)，“0”缺陷的服務(wù)追求讓楷唯物業(yè)成長(zhǎng)得更快�？“l(fā)物業(yè)：溫情大家庭的組織者
要說(shuō)俊發(fā)物業(yè)的必殺絕技，應(yīng)該首選俊發(fā)物業(yè)主打的溫情牌。經(jīng)常組織老人和孩子參加集體活動(dòng)，像每年的“九九登高”重陽(yáng)節(jié)，組織社區(qū)內(nèi)的老人登高、郊游的活動(dòng)是少不了的，細(xì)微到還讓醫(yī)務(wù)人員時(shí)時(shí)跟隨，那就難能可貴了；經(jīng)常組織孩子參與繪畫(huà)比賽、歌舞表演，既增加孩子的自信心，又增加小區(qū)里孩子的凝聚力。這樣的物業(yè)，也非�？少F。
佳園物業(yè)：酒店式服務(wù)
佳園物業(yè)最具特色的當(dāng)屬酒店式服務(wù)，只要業(yè)主有需求，即可提供上門(mén)提供高檔次的服務(wù)。像佳園物業(yè)服務(wù)的世博生態(tài)城內(nèi)專(zhuān)門(mén)開(kāi)設(shè)了小村巴服務(wù)，就是專(zhuān)門(mén)為不會(huì)開(kāi)車(chē)的老人、孩子以及其他業(yè)主提供接送服務(wù)。龍泉物業(yè)：劃片區(qū)責(zé)任制管理
龍泉物業(yè)公司各服務(wù)處以有多年管理小區(qū)經(jīng)驗(yàn)的主任為核心，實(shí)行劃片區(qū)責(zé)任制。該物業(yè)公司還充分利用現(xiàn)代科技，搭建了一個(gè)更好地與廣大業(yè)主溝通與服務(wù)的平臺(tái)服務(wù)網(wǎng)站�！鲆�(guī)定動(dòng)作比試沙場(chǎng)點(diǎn)兵
推薦：銀海物業(yè)
推薦理由：管家式服務(wù)
昆明銀海物業(yè)服務(wù)有限公司成立于1997年10月，具有云南省建設(shè)廳頒發(fā)的二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)，并于201*年10月通過(guò)了ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，使銀海物業(yè)管理與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌。
公司已接受委托管理的物業(yè)有銀海溫泉花園、銀苑小區(qū)等26個(gè)小區(qū)，并擔(dān)任多個(gè)小區(qū)顧問(wèn)，目前已有銀海森林、銀苑小區(qū)榮獲了“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的稱(chēng)號(hào)。公司針對(duì)大理山水間、領(lǐng)域、暢園三個(gè)項(xiàng)目特別推出定制管家服務(wù)，為住戶(hù)提供尊貴體驗(yàn)24小時(shí)的星級(jí)管家物業(yè)服務(wù)，每個(gè)管家24小時(shí)開(kāi)機(jī)，為業(yè)主提供服務(wù)，經(jīng)過(guò)8年質(zhì)量管理體系的運(yùn)行和實(shí)踐，銀海物業(yè)已將各項(xiàng)管理服務(wù)過(guò)程納入體系管理控制范圍。
楷唯物業(yè)，從1999年成立以來(lái)，從一家小企業(yè)奮斗到今，至201*年7月，獲得一級(jí)資質(zhì)企業(yè)證書(shū)，201*年聘請(qǐng)了知名物業(yè)管理顧問(wèn)公司戴得梁行，服務(wù)品質(zhì)得到進(jìn)一步提升，服務(wù)涉及管理住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等多種物業(yè)類(lèi)型，已設(shè)立星耀大廈、挪威森林小區(qū)、新亞洲體育城等服務(wù)中心，總管理面積目前已達(dá)278萬(wàn)余平方米。公司為業(yè)主提供一站式金鑰匙管家式服務(wù)，以新亞洲體育城為例，小區(qū)開(kāi)展頗具特色的交房服務(wù)，業(yè)主到位后一次性辦理交房，并獲贈(zèng)獎(jiǎng)品，在業(yè)主活動(dòng)中心，定期舉辦業(yè)主活動(dòng)，成立業(yè)主老年大學(xué)，定期為老年大學(xué)成員舉行培訓(xùn)活動(dòng)，比如說(shuō)嬰幼兒常識(shí)。成立了老年藝術(shù)團(tuán)，目前已有200余名會(huì)員，每天都排練。云南俊發(fā)物業(yè)服務(wù)有限公司成立于1999年12月23日，是具有云南省建設(shè)廳頒發(fā)的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)證書(shū)》，先后成功接管“翠康園”“俊發(fā)大廈”“水晶俊園”“世紀(jì)俊園一期”“世紀(jì)俊園二期”等高檔住宅小區(qū)和寫(xiě)字樓，物業(yè)服務(wù)面積超逾100萬(wàn)平方米。公司目前是昆明市物業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)會(huì)員，在201*年8月份通過(guò)ISO9001201*國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，所管轄的項(xiàng)目多次被評(píng)為“先進(jìn)單位”、“花園式單位”和“昆明市安全文明小區(qū)”等稱(chēng)號(hào)。每月都會(huì)組織業(yè)主活動(dòng)。
云南佳園物業(yè)管理有限公司創(chuàng)立于1999年2月，公司先后獲得“全國(guó)綠色社區(qū)”“建設(shè)部?jī)?yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)”“建設(shè)部文明服務(wù)示范窗口單位”“云南省綠色社區(qū)”等稱(chēng)號(hào)。總管理面積565萬(wàn)余平方米，擁有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理人員150余人。
云南百大物業(yè)服務(wù)有限公司隸屬昆百大集團(tuán)酒店物業(yè)管理總部，于1999年2月1日正式組建，國(guó)家一級(jí)物業(yè)資質(zhì)等級(jí)。公司于1999年11月通過(guò)了SQCC質(zhì)量認(rèn)證中心的認(rèn)證，在201*年7月又換版認(rèn)證通過(guò)了ISO9001：201*國(guó)際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)。目前公司受托管理和服務(wù)的物業(yè)總面積約150多萬(wàn)平方米共13個(gè)項(xiàng)目，其中住宅樓盤(pán)主要有百大國(guó)際花園、野鴨湖山水假日城、城市理想以及北京“香邑山別墅”和無(wú)錫百大春城等等。公司在多個(gè)小區(qū)中推出特色服務(wù)，如高考的學(xué)生請(qǐng)名校老師考前輔導(dǎo)、對(duì)業(yè)主進(jìn)行財(cái)務(wù)管理講座、配合社區(qū)成立小區(qū)黨支部。
昆明龍泉物業(yè)服務(wù)有限公司成立于1999年，曾榮獲“泛珠區(qū)域物業(yè)管理品牌企業(yè)”和多個(gè)省、市、區(qū)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。該公司接管了云南江東房地產(chǎn)集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)的14個(gè)小區(qū)，還先后承接了云南農(nóng)業(yè)大學(xué)教職工住宅小區(qū)及科技大樓的管理。公司根據(jù)各小區(qū)實(shí)際情況，不定期組織一些以共建和諧社區(qū)為主題的各類(lèi)社區(qū)文娛活動(dòng)。收費(fèi)價(jià)格
推薦物業(yè)：楷唯物業(yè)
推薦理由：物管費(fèi)便宜合理
俊發(fā)物管費(fèi)從1.25元－1.5元/平方米/月，佳園物業(yè)服務(wù)費(fèi)從1元/月/平方米－2.98元/月/平方米不等。
百大物業(yè)對(duì)于各個(gè)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)征收情況不一，最便宜的是國(guó)際花園是0.6元/月/平方米，城市理想1.42元/月/平方米，別墅為2.3元/月/平方米。
銀海物業(yè)的收費(fèi)也相對(duì)便宜，荷塘月色1.16元/月/平方米，暢園1.36元/月/平方米，領(lǐng)域1.46元/月/平方米，辦公樓物業(yè)費(fèi)稍高，如銀海SOHO，2.8元/月/平方米。
楷唯物業(yè)表示，目前新亞洲體育城物業(yè)管理費(fèi)為退臺(tái)花園洋房0.9元/月/平方米,別墅1.5元/月/平方米,電梯高層1.1元/月/平方米。
佳園物業(yè)服務(wù)費(fèi)從1元/月/平方米－2.98元/月/平方米不等。
龍泉物業(yè)公司的物管費(fèi)收費(fèi)較低，在沒(méi)有電梯的小區(qū)，物管費(fèi)只有0.45元／平方米/月，有電梯的為1.10元／平方米/月。對(duì)于一些代收費(fèi)用，如水電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等，都是按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)代收，一分錢(qián)都不加。服務(wù)效率
推薦物業(yè)：俊發(fā)物業(yè)
推薦理由：維修15分鐘內(nèi)上門(mén)
每天16小時(shí)的保潔服務(wù)、24小時(shí)的維修服務(wù)，俊發(fā)物業(yè)對(duì)業(yè)主的服務(wù)真正做到了家。在俊發(fā)物業(yè)，保潔員的保潔服務(wù)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)16小時(shí)，對(duì)于物業(yè)維修的專(zhuān)職人員，俊發(fā)物業(yè)采取24小時(shí)值班制，24小時(shí)保證業(yè)主的室內(nèi)外“硬件”安全。一個(gè)電話，俊發(fā)物業(yè)的專(zhuān)職維修人員15分鐘內(nèi)肯定到崗處理問(wèn)題，延遲一分鐘的話物業(yè)維修人員將接受罰款。佳園物業(yè)一直要求“當(dāng)天的事當(dāng)天辦、急的事情優(yōu)先辦、所有的事情認(rèn)真辦”，認(rèn)真對(duì)待業(yè)主的投訴及建議�？ㄎ飿I(yè)在新亞洲體育城小區(qū)內(nèi)開(kāi)通二輛工程車(chē)，遇到緊急事件，15分鐘之內(nèi)到達(dá)業(yè)主室內(nèi)，幫助維修。
百大物業(yè)規(guī)定，維修、養(yǎng)護(hù)問(wèn)題在4小時(shí)內(nèi)解決，特殊情況不超過(guò)24小時(shí)；維修及時(shí)率99%，急修事件，在接到報(bào)修項(xiàng)目后30分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)。
銀海物業(yè)針對(duì)大理山水間、領(lǐng)域、暢園三個(gè)特別推出定制管家服務(wù)，每個(gè)管家24小時(shí)開(kāi)機(jī)，一對(duì)一服務(wù)，業(yè)主一有需求立刻有管家上門(mén)服務(wù)。
龍泉物業(yè)公司對(duì)于各種服務(wù)都有詳細(xì)的服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)并作為對(duì)工作人員發(fā)放工資的考核標(biāo)準(zhǔn)。如在安全防范方面，突發(fā)事件要求在3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；對(duì)于下水道阻塞報(bào)修，在2小時(shí)內(nèi)解決；漏水在90分鐘內(nèi)解決，水流量小在50分鐘內(nèi)解決。■第三只眼銀海物業(yè)
銀苑小區(qū)業(yè)主張女士：最讓人感動(dòng)的是今年三月份自己生孩子時(shí)，物管公司的工作人員前來(lái)探望，“消息比我的朋友還靈通，哈哈！”張女士稱(chēng)。而正處于蜜月期的李小姐也對(duì)銀海物業(yè)服務(wù)十分肯定，“在我結(jié)婚那天，我和老公收到了物業(yè)公司送來(lái)的百合花，很人性化的服務(wù)，希望以后銀海能繼續(xù)保持�！卑俅笪飿I(yè)
望湖雅筑業(yè)主李大爺：今年三月滿(mǎn)70高齡時(shí)，收到了百大物業(yè)工作人員親手送來(lái)的生日蛋糕，“那天還在下大雨，送來(lái)蛋糕的是物管公司一名小伙子，身上也全淋濕了，我們一家人感覺(jué)很不好意思，讓人家在大下雨天還跑一趟。”俊發(fā)物業(yè)翠湖俊園陳先生：一般的物管短時(shí)間做好服務(wù)很容易，但是能堅(jiān)持十年如一日的做好物業(yè)服務(wù)是很不簡(jiǎn)單的，從保潔、綠化、安全防護(hù)等等，俊發(fā)物業(yè)一直是這樣做服務(wù)的。我眼看著10年前和10年后的俊園漂亮依舊、整潔依舊、溫馨依舊。佳園物業(yè)
世博生態(tài)城業(yè)主張先生：這里的別墅區(qū)安靜而祥和，我院子的門(mén)可以時(shí)時(shí)敞開(kāi)，讓小鳥(niǎo)、鄰居時(shí)時(shí)來(lái)串門(mén)。能有這樣專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)，居住起來(lái)自然很舒適�？ㄎ飿I(yè)
新亞洲體育城的業(yè)主劉女士：小區(qū)內(nèi)環(huán)境及衛(wèi)生都搞得很好，同時(shí)舉辦的老年大學(xué)也很受人歡迎，每天我都在學(xué)校里學(xué)習(xí)書(shū)法及繪畫(huà)，業(yè)余生活很是豐富。龍泉物業(yè)
江東花城周先生：今年10月我回家時(shí)不慎將一臺(tái)對(duì)講機(jī)遺失。當(dāng)時(shí)我非常著急，因該對(duì)講機(jī)是公安內(nèi)部使用的，如果遺失將對(duì)公安工作的保密性產(chǎn)生影響，最后在該公司江東花城物業(yè)服務(wù)處一名安防工作人員手里認(rèn)領(lǐng)到了。有這樣的物管，我們住著很放心�！鲋鲙浂綉�(zhàn)
物業(yè)管理進(jìn)入轉(zhuǎn)型
銀海物業(yè)副總經(jīng)理李桂琳表示，一直以來(lái)“物業(yè)管理”已經(jīng)成為人們的習(xí)慣用語(yǔ)，但“物業(yè)服務(wù)”才是更準(zhǔn)確的表述。“管理”更多體現(xiàn)的是物業(yè)企業(yè)與房屋、設(shè)施、場(chǎng)地等“人與物”的關(guān)系，而“服務(wù)”才能真正體現(xiàn)企業(yè)與客戶(hù)之間“人與人”的關(guān)系�！拔飿I(yè)服務(wù)”一詞，無(wú)疑更能彰顯業(yè)主的地位，明確物業(yè)企業(yè)的服務(wù)功能。
隨著城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)已進(jìn)入轉(zhuǎn)型期�！拔飿I(yè)管理”不只限于提供環(huán)境保潔、安全秩序管理及公共設(shè)施的維護(hù)服務(wù)，還應(yīng)為業(yè)主創(chuàng)造舒適的生活環(huán)境。物業(yè)管理應(yīng)時(shí)刻注意服務(wù)細(xì)節(jié)，時(shí)時(shí)處處擺正自己的位置，以“服務(wù)者”的立場(chǎng)對(duì)待自己的工作；從思考模式、工作方法等方面盡快改掉與“服務(wù)”不相稱(chēng)的做法。下一步銀海物業(yè)將創(chuàng)新工作方式，從業(yè)主的角度出發(fā)理解業(yè)主的需求和困難；加強(qiáng)內(nèi)部管理，不斷自省，不斷地超越自我。建管不分致矛盾突出
楷唯物業(yè)常務(wù)副總蘇利強(qiáng)表示，物業(yè)管理工作為什么受到制約？主要原因是建管不分，即建設(shè)管理單位與物業(yè)管理公司是一家人，一些開(kāi)發(fā)商不能主動(dòng)履行前期的一些義務(wù)，給業(yè)主帶來(lái)一些不便，而給物業(yè)公司后期管理造成一些難度。201*年，國(guó)家質(zhì)量網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，物業(yè)投訴量占到總投訴量第三位，針對(duì)物業(yè)服務(wù)的投拆占此項(xiàng)投訴中的12%，其中有大部分是一些開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題，如房屋工程質(zhì)量。其實(shí)只要開(kāi)發(fā)商有社會(huì)責(zé)任，物業(yè)管理公司與地產(chǎn)公司又是一家公司，問(wèn)題就不大，可以起到相輔相成的作用，比如說(shuō)萬(wàn)科物業(yè)是萬(wàn)科地產(chǎn)旗下的公司，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)好，對(duì)地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售就有促進(jìn)作用。昆明的銀海物業(yè)、銀海地產(chǎn)也是這樣的關(guān)系，銀海物業(yè)口碑好，給地產(chǎn)銷(xiāo)售也能帶來(lái)促進(jìn)作用。
對(duì)于物業(yè)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，首先必須是獨(dú)立核算的單位，這樣可避免開(kāi)發(fā)單位為了促進(jìn)銷(xiāo)售，就變相把管理費(fèi)降低。只有通過(guò)獨(dú)立核算，物業(yè)企業(yè)才能有權(quán)堅(jiān)持自己的物業(yè)管理收費(fèi)。今后，物業(yè)管理應(yīng)多在精細(xì)化管理方面下功夫，想業(yè)主所想，急業(yè)主所急。比如說(shuō)公司目前管理的新亞洲體育城是一個(gè)有10萬(wàn)人口的社區(qū)，大社區(qū)的管理，這就是一個(gè)管理上的難題�，F(xiàn)在只能通過(guò)摸索進(jìn)一步細(xì)化。物業(yè)就是做好服務(wù)
云南百大物業(yè)服務(wù)有限公司副總經(jīng)理溫梅認(rèn)為，物業(yè)對(duì)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是服務(wù)的關(guān)系，通過(guò)物業(yè)，協(xié)調(diào)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，使后期的小區(qū)更趨于和諧。成立9年以來(lái)，公司在百大地產(chǎn)的支持下，百大物業(yè)成為地產(chǎn)發(fā)展強(qiáng)有力的助推器，公共秩序維持人員都經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的挑選和軍容軍紀(jì)、崗位技能培訓(xùn)考核，水電維修人員都具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)，保潔人員都經(jīng)過(guò)星級(jí)酒店式培訓(xùn)，具有專(zhuān)業(yè)清潔技能。加強(qiáng)與銀行、電信合作
龍泉物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理甘桂明表示，公司將不斷改進(jìn)服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量，使廣大業(yè)主在每天的忙碌之后回到家中感到舒心、省心、安心、放心、溫心，下一步，公司將繼續(xù)加強(qiáng)與銀行、電信等部門(mén)的合作，讓業(yè)主在家里就能享受到更為方便的服務(wù)。同時(shí)，也將以江東俱樂(lè)部為平臺(tái)，為廣大業(yè)主提供更多購(gòu)物、出行等方面的優(yōu)惠。好物管帶動(dòng)樓盤(pán)升值
云南俊發(fā)物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理保秦一認(rèn)為，目前昆明房地產(chǎn)仍處于高速發(fā)展階段，相應(yīng)暴露出來(lái)的物業(yè)管理問(wèn)題也越來(lái)越多，很多問(wèn)題的根源來(lái)源于樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司沒(méi)有直接的聯(lián)系。很多樓盤(pán)一開(kāi)發(fā)完、銷(xiāo)售完，就交由物業(yè)管理公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，許多品質(zhì)不高的樓盤(pán)在后期入住后暴露出來(lái)的問(wèn)題讓接手的物業(yè)管理公司難以解決，因而矛盾越來(lái)越激化。而品牌開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司對(duì)這類(lèi)的問(wèn)題往往很好解決，首先樓盤(pán)品質(zhì)高，房屋質(zhì)量有保證；如果出現(xiàn)了問(wèn)題，旗下物業(yè)公司能很好地處理業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)問(wèn)題。好的物業(yè)能帶來(lái)樓盤(pán)增值，由俊發(fā)物業(yè)服務(wù)的俊發(fā)旗下樓盤(pán)，其樓盤(pán)最高增值率超過(guò)了250%。與業(yè)主溝通最重要
佳園物業(yè)品質(zhì)管理部部長(zhǎng)李伯偉認(rèn)為，目前物業(yè)管理存在的問(wèn)題，還是與業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)問(wèn)題，目前物業(yè)管理中存在著一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的不理解，比如在世博生態(tài)城內(nèi)，由于自來(lái)水公司的水只能供應(yīng)到穿金路，物業(yè)公司必須要購(gòu)置加壓設(shè)備對(duì)自來(lái)水進(jìn)行加壓，這樣肯定會(huì)產(chǎn)生加壓費(fèi)。但一些業(yè)主曾經(jīng)對(duì)此類(lèi)收費(fèi)不理解，經(jīng)過(guò)佳園物業(yè)與業(yè)主良好地溝通之后，很多業(yè)主也就理解了。經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理存在的困難
！、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)居住人群的特殊性決定了其在物業(yè)管理模式上要區(qū)別于一般商品房小區(qū)，經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的不
少業(yè)主由于自身的經(jīng)濟(jì)水平和專(zhuān)業(yè)知識(shí)所限，只強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理費(fèi)的收取高低問(wèn)題，只關(guān)注小區(qū)的綠化、保潔等表面現(xiàn)象，而對(duì)于需要花費(fèi)大量資金的樓房主體的硬件維護(hù)、設(shè)施設(shè)備的安全維修等專(zhuān)業(yè)問(wèn)題關(guān)注甚少。2、現(xiàn)狀：因居民受專(zhuān)業(yè)知識(shí)所限，居民普遍反應(yīng)，繳了物業(yè)費(fèi)，不知道自己是否多繳了，繳的錢(qián)到底被用到了什么地
方，由于不清楚物業(yè)管理費(fèi)的用途，很多小區(qū)居民對(duì)此都有抵觸情緒，居民拒交或拖欠物業(yè)費(fèi)的事會(huì)時(shí)常發(fā)生，所在后期不可能100%收取業(yè)主物管費(fèi)，基本能收取50、60%的物業(yè)管理費(fèi)用。
3、經(jīng)濟(jì)適用房管理收費(fèi)從原有的定價(jià)模式轉(zhuǎn)變?yōu)檎笇?dǎo)價(jià)，不能上浮，下浮不限，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本核算，這在一定程度上給物業(yè)公司帶來(lái)了壓力，服務(wù)質(zhì)量得跟上，但是管理成本的支出與收費(fèi)卻不平衡。
4、一旦物業(yè)管理在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中有所作為，效益可觀，難免使其他部門(mén)或人員眼紅，就進(jìn)行各種行政干涉。以此
帶來(lái)的隱形支出由此可見(jiàn)。
5、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰。受產(chǎn)權(quán)人的委托實(shí)行管理服務(wù)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。但是住宅小區(qū)房屋的共用部位、共
用的設(shè)施設(shè)備及小區(qū)配套的房屋、設(shè)施設(shè)備、道路、場(chǎng)地等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責(zé)、權(quán)、利難以界定，給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來(lái)了困難。
6、有的建設(shè)單位給業(yè)主對(duì)物業(yè)管理作出不切合實(shí)際的承諾，這將給后續(xù)的物業(yè)管理帶來(lái)許多困難。
7、在正常情況下，物業(yè)管理是房產(chǎn)公司應(yīng)該要公開(kāi)招投標(biāo)的,房產(chǎn)公司在簽定物業(yè)管理合同后需支付給物業(yè)公司前期
開(kāi)辨費(fèi)用,因?yàn)橐粋�(gè)新的物業(yè)管理項(xiàng)目在開(kāi)辨時(shí)的投入應(yīng)該要由建設(shè)單位來(lái)支付，原因是在后續(xù)的管理過(guò)程中物業(yè)公司能保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，同時(shí)又能把項(xiàng)目管理好讓開(kāi)發(fā)商的客戶(hù)滿(mǎn)意；
正規(guī)的物業(yè)公司最有興趣的條件應(yīng)該是不要或少要開(kāi)發(fā)商的開(kāi)辨費(fèi)，再說(shuō)說(shuō)不正規(guī)的:去搞定開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)招
投標(biāo)的人,直接拿到項(xiàng)目,再挖出一大筆開(kāi)辨費(fèi)
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