資產(chǎn)評估公式總結(jié)

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市場法

1、市場售價(jià)類比法：P=P’*修正系數(shù)2、功能價(jià)值法：P=P’*（評估對象能力/參物能力）

3、價(jià)格指數(shù)法：P=P’*（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）

4、成新率價(jià)格法：P=P’*（評估對象成新率/參物成新率）

5、市價(jià)折扣法：P=P’*（1-價(jià)格折扣率）

6、成本市價(jià)法：P=評估對象合理成本*（P’/其合理成本）

7、市盈率乘數(shù)法：P=評估對象收益額*參照數(shù)市盈率收益法

折現(xiàn)系數(shù)=1/(1+r)n

年金折現(xiàn)系數(shù)=（1-折現(xiàn)系數(shù)）/折現(xiàn)率

評估值=年金收益*年金折現(xiàn)系數(shù)純收益不變：

P=A/rP=A/r[1-1/(1+r)n]→有限純收益若干年后保持不變P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t，P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*[1-1/(1+r)N-n]純收益按等差級數(shù)變化1、等差：遞增P=A/r+B/r2P=（A/r+B/r2）[1-1/(1+r)n]-B*n/r(1+r)n遞減P=A/r-B/r2

P=（A/r-B/r2）[1-1/(1+r)n]+B*n/r(1+r)n

2、等比：遞增P=A/（r-s）P=A/（r-s）[1-(1+s)n/(1+r)n]遞減P=A/（r+s）

P=A/（r+s）[1-(1-s)n/(1+r)n]成本法：P=重置成本--實(shí)體性貶值--功能性貶值--經(jīng)濟(jì)性貶值重置成本p的估算方法：1重置核算法：購買、自建2價(jià)格指數(shù)法（復(fù)原）：p=賬面原值*價(jià)格指數(shù)

3功能價(jià)值法：p=參物重置價(jià)*年產(chǎn)量比

4規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：p=參物重置價(jià)*產(chǎn)量比n

實(shí)體性貶值的測算方法：1、觀測法：=p*(1-實(shí)體性成新率)

2、使用年限法：=實(shí)際使用年限*年折舊

功能性貶值測算方法：=∑（凈超運(yùn)營成本*折現(xiàn)系數(shù)）

四、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算：=稅后年收益損失額*年金現(xiàn)值系數(shù)。機(jī)器設(shè)備評估

折現(xiàn)率=年收益（租金）/價(jià)格P=A/r[1-1/(1+r)n]重置成本的估算：

1細(xì)分加和法；2價(jià)格指數(shù)法；3規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

二、實(shí)體性貶值：觀察法、比率法（工作量比率法、役齡比率法）、修復(fù)費(fèi)用法[貶值率=（可修復(fù)部分實(shí)體貶值+不可修部分實(shí)體貶值）/設(shè)備復(fù)原重置成本]P123

三、功能性貶值：若重置成本為復(fù)原重置成本，應(yīng)考慮超額投資成本。四、1經(jīng)濟(jì)性貶值=(p-實(shí)體性貶值-功能性貶值)*[1-（實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）x]→x在0.6-0.7之間。2經(jīng)濟(jì)性貶值=設(shè)備稅后年收益損失額*（P/A,r,n）

3受環(huán)境保護(hù)限制的經(jīng)濟(jì)性貶值、閑置時(shí)間和資金成本房地產(chǎn)評估：市場法

P=P’*A*B*C*D*容積率修正系數(shù)*土地使用年限修正系數(shù)K（交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正系數(shù)）K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]

基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*年期（期日、容積率、其他）修正系數(shù)

收益法1、P=A/r[1-1/(1+r)n]（收益須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果）

綜合資本化率r=r1(土地)x+r2（建筑物）y

2、單獨(dú)評估土地的價(jià)格：土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格-建筑物現(xiàn)值=土地純收益/r1=（房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益）/r1

建筑物純收益=r2*（建筑物重置價(jià)-折舊）

成本法

地價(jià)=取得費(fèi)+開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+開發(fā)利潤+出讓增值收益建筑物價(jià)格=重置成本*成新率剩余法（評估待開發(fā)土地價(jià)值）地價(jià)=預(yù)期售樓價(jià)-建筑費(fèi)-專費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤

利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）*利息率

利潤=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用）*利潤率

路線價(jià)法：地價(jià)=路線價(jià)*累計(jì)深度百分率*寬度（四三二一法則：第一個(gè)25英尺0.4,第二個(gè)0.3累計(jì)0.7，第三個(gè)0.2累計(jì)0.9，第四個(gè)0.1累計(jì)1）

在建工程評估方法：1、形象進(jìn)度法=建完后房地產(chǎn)市單價(jià)*工程形象進(jìn)度百分比*（1-折扣率）2、成本法=土地取得費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+建造費(fèi)用+正常利稅

3、假設(shè)開發(fā)法=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)（后-續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用+正常利稅）森林：市場法

P=G*林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)K*物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)Kb*蓄積量Q收益法

P=∑（At-Ct）/(1+t)t

適合有經(jīng)常性收益的林木資產(chǎn)成本法

P=K*∑Ct(1+r)n-t(t指過去第t年)→幼齡林

剩余法：P=銷售收入W-經(jīng)營成本C-利潤F+再生資源S→成采礦權(quán)：可比銷售法

P=P’*μ*ξ*φ*θ（規(guī)模、精礦平均品位、價(jià)格、差異調(diào)整系數(shù)）貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法P=∑(WatWbt)/(1+t)t

Wat→年剩余利潤額；Wbt→社會(huì)平均收益額

探礦權(quán)：(高精度勘查)地勘加和法P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)約當(dāng)投資貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法P=Ty原探礦人/(Tx+Ty)*∑Wt/(1+t)t

重置成本法P=Pb*（1+風(fēng)險(xiǎn)f）*(1-技術(shù)貶值ξ)=∑[Ubi*Pui]*(1+四項(xiàng)費(fèi)用ε)（1+f）*(1-ξ)

無形資產(chǎn)評估：專利權(quán)的評估方法：主要采用收益法商譽(yù)的評價(jià)方法：

一、割差法：：P=企定整體資產(chǎn)評估值-各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值和二、超額收益法：1、超額收益本金化價(jià)格法

P=（企業(yè)預(yù)期收益額-行業(yè)平均收益率*單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和）/適用本金化率

2、超額收益折現(xiàn)法P=∑Rt/(1+r)t收益法P=∑KRt/(1+r)tK→分成率；R為超額收益

P=Y+∑KRt/(1+r)tY→最低收費(fèi)額Y=重置成本凈值*轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?轉(zhuǎn)讓機(jī)會(huì)成本（=轉(zhuǎn)讓凈減收益+再開發(fā)凈增費(fèi)用）

收益額的確定：一、直接估算法1、收入增長型：R=單價(jià)差*Q*（1-T）R=銷量差*（P-C）*（1-T）2、費(fèi)用節(jié)約型：R=（C1-C2）*Q*（1-T）二、差額法：R=利潤-資產(chǎn)總額*行業(yè)平均資金利潤率

三、分成率法：R=收入（利潤）*收入（利潤）分成率利潤分成率的估算

1、邊際分析法：=∑追加利潤現(xiàn)值/∑利潤總額現(xiàn)值

2、約當(dāng)投資分成法：=無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量/總約當(dāng)投資量（約當(dāng)投資量=重置成本*（1+適用成本利潤率）四、要素貢獻(xiàn)法：

（資金30、技術(shù)40和管理30）成本法P=無形資產(chǎn)重置成本*成新率自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的的估算1、核算法：p=直接、間接成本+資金成本+利潤

2、倍加系數(shù)法：p=（C+β1V）/（1-β2）*（1+L）

C為物化勞動(dòng)消耗；V為活勞動(dòng)消耗二、外購無形資產(chǎn)重置成本的估算1、市價(jià)類比法

2、物價(jià)指數(shù)法：=賬面成本*物價(jià)指

數(shù)

長期債權(quán)：上市交易的債券P=債券數(shù)量*評估基準(zhǔn)日債券的收盤價(jià)

非上市交易的債券

1、到期一次還本付息：P=F/(1+r)n2、分次計(jì)息，到期一次還本：P=∑Rt//(1+r)t+A/(1+r)n

長期股權(quán)：上市交易股票的價(jià)值評估：

1、評估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)2、以控股為目的采用收益法評估非上市交易股票的評估：（普通股）1、固定紅利型股利政策下：P=R/r2、紅利增長型：P=R/（r-g）在產(chǎn)品：P=實(shí)有數(shù)量*市場可接受的不含稅的單價(jià)-預(yù)計(jì)銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用

某報(bào)廢在制品=可回收廢料的重量*單位重量現(xiàn)行的回收價(jià)格

成本法1、根據(jù)價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整原成本（核算水平較高）

P=原合理材料成本*（1+價(jià)格變動(dòng)系數(shù)）+原合理工資、費(fèi)用*（1+合理工資費(fèi)用變動(dòng)系數(shù)）

2、按社會(huì)平均消耗定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算

P=實(shí)有數(shù)量*（該工序單價(jià)材料工藝定額*單位材料現(xiàn)行市價(jià)+該工序單價(jià)工時(shí)定額*正常工資費(fèi)用）3、按在產(chǎn)品的完工程度計(jì)算評估值：P=產(chǎn)成品重置成本*在制品約當(dāng)產(chǎn)量（=在制品數(shù)量*在制品完工率）產(chǎn)成品：1、出售為目的：P=現(xiàn)行市價(jià)2、投資為目的：P=數(shù)量*（不含稅出廠單價(jià)-銷售稅金-銷售費(fèi)用-所得稅）

成本法：1、評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間接近：P=產(chǎn)成品數(shù)量*產(chǎn)成品單位成本

2、時(shí)間間隔較長：P=實(shí)有數(shù)量*（合理材料工藝定額*材料現(xiàn)行市價(jià)+合理工時(shí)定額*正常工資費(fèi)用）P=產(chǎn)成品實(shí)際成本*（材料成本比例*材料綜合調(diào)整系數(shù)+工資費(fèi)用比例*調(diào)整系數(shù)）

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