資產(chǎn)評估案例庫

案例庫

案例一：房地產(chǎn)估價案例與分析

常熟市××教育度假中心房地產(chǎn)價值評估報告常房評l990l2400l一號報告說明一、項目名稱

常熟市××教育度假中心房地產(chǎn)價格評估二、委托方

企業(yè)名稱：常熟市××教育度假中心法定代表人：××住所：常熟市度假村聯(lián)系人：××聯(lián)系電話：（略）三、估價方

全稱：常熟市房屋評估所法定代表人：王江

住所：常熟市環(huán)城南路58號聯(lián)系電話：0520一2791409

王江國家房地產(chǎn)注冊估價師評估、審核王建中國家房地產(chǎn)注冊估價師現(xiàn)場查勘、評估五、估價作業(yè)日期

1999年1月22日至1999年1月25日致委托估價函常熟市×××教育度假中心：

常熟市房屋評估所接受貴方委托，根據(jù)委托的內(nèi)容和特定的評估目的，遵循客觀、公正、實事求是的原則，按照房地產(chǎn)價格評估規(guī)范和公允的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對座落在常熟市調(diào)義歹度假村的委估房產(chǎn)進行了現(xiàn)場勘查和評定估算。現(xiàn)將評估結(jié)果函告如下：

委估房屋共一處，屬鋼混結(jié)構(gòu)商業(yè)服務(wù)用房，總建筑面積13561平方米，在評估基準(zhǔn)日1999年1月2日的評估總值為人民幣3383萬元，大寫人民幣叁仟叁伯捌拾叁萬圓整。特此函告

常熟市房屋評估所

法定代表人王江

1999年1月25日

估價師關(guān)于估價報告的聲明我們鄭重聲明：

1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和正確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系或偏見。4．我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5；我們自接受估價委托之后，于1999年1月22日，派出王江、王建中等評估人員，對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，取得了委估房地產(chǎn)目前的真實狀況資料，并以此作為估價的重要依據(jù)。

6．在本次估價報告撰寫過程中，沒有人對本估價報告提供過重要專業(yè)幫助。

常熟市房屋評估所房地產(chǎn)注冊估價師王江1999年1月25日

估價的假設(shè)和限制條件

1．本報告提出的評估結(jié)果，是反映委估對象在特定的評估目的下現(xiàn)行公開市場的公允價值。僅適用于本次估價所確定的特定的評估目的。本評估結(jié)果對用于其他方面客觀性沒做探討。2.本報告提出的評估結(jié)果。以委估房地產(chǎn)維持現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。

3．本報告自評估基準(zhǔn)日起，有效期限為一年。在有效期限內(nèi)，如果房地產(chǎn)數(shù)量和價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并且對房地產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)聘請房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行調(diào)整或重新確定其評估價值。

4．本報告出具的評估結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化及遇到自然力和其他不可抗力時可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響。也沒有考慮特殊的交易情況，使交易方追加付出而對房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響。

5.委估房地產(chǎn)的權(quán)屬、范圍、面積等情況，僅以委托方提供的房屋所有權(quán)證和和土地使用證為依據(jù)，經(jīng)實地核對取其確認(rèn)的合法部分。

6．實地勘查時，對房屋僅進行了一般性的察看，并未進行結(jié)構(gòu)測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。

7．本次評估結(jié)果中未考慮委估房地產(chǎn)因委托方擔(dān)保、欠債、信譽等可能影響其價值的因素8．本次評估結(jié)果中未扣除委估房地產(chǎn)因轉(zhuǎn)讓而可能產(chǎn)生的各種稅費。9．本次評估結(jié)果中適當(dāng)考慮了耐用裝修部分的價值和房屋附屬物的價值。常熟市房屋評估所1999年1月25日房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

一、委托方

全稱：常熟市××教育度假中心法定代表人：××住所：常熟市××度假村聯(lián)系人：××聯(lián)子電話：（略）二、估價方

全稱：常熟市房屋評估所法定代表人：王江

住所：常熟市環(huán)城南路58號聯(lián)系電話：0520一2791409三、估價對象

常熟市×××教育度假中心位于風(fēng)光秀美、波光粼粼的常熟昆承湖畔，占地4oo余畝，距蘇州市區(qū)29km，離元錫市中心48km，距常熟虞山國家風(fēng)景區(qū)15km，風(fēng)景點連片，交通十分便利。該中心由上海市總工會承辦，是一個集療養(yǎng)、休養(yǎng)、度假、教育、培訓(xùn)、會務(wù)、旅游、娛樂、購物為一體的綜合型場所，也是上海廣大職工和市民及鄰近省市職工休養(yǎng)度假的重要基地。度假村規(guī)模大，標(biāo)準(zhǔn)高，文化設(shè)施齊全，100余幢佇立在波光湖色中的歐美式小別墅與酒店主樓，每天可同時接待3000人住宿、度假。文化娛樂中心、健身康樂中心、水上活動中心項目眾多，令您留連忘返。集娛樂、競技為一體的賽車及賽艇、摩托艇俱樂部中，有目前華東地區(qū)最大的卡丁車賽場。

本次評估對象為常熟市×××教育度假中心所屬的文化娛樂中心（酒店主樓），該中心委托專業(yè)酒店管理公司管理，是按國際三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造的，建筑總面積達13561平方米，各項設(shè)施服務(wù)堪稱上乘。其中主樓共6層，底樓為快餐廳，2樓風(fēng)味大餐廳及各間專業(yè)宴會廳，3至6層為標(biāo)準(zhǔn)房、套房、豪華套房共108間，312座的豪華多功能影視廳及各類小型會議室，能滿足各類商務(wù)洽談、學(xué)術(shù)講座及正規(guī)演出的需要；并且設(shè)有桑拿、棋牌室、彈子房和迪斯科舞廳等高檔娛樂項目。文化娛樂中心的商務(wù)中心、美容美發(fā)廳、商場、停車場及則小時送餐等多種服務(wù)項目均采用先進的專業(yè)系統(tǒng)管理。配有中央空調(diào)、程控電話、閉路電視、視聽系統(tǒng)、煙感報答等設(shè)施。電話交換機、鍋爐、配電、供暖等均為進口設(shè)備。酒店大堂高9m，標(biāo)準(zhǔn)層每層高為4m，中庭2部三菱電梯可直達6層。酒店于1997年建造及裝修，1998年下半年開業(yè)。整幢房屋整體為鋼混結(jié)構(gòu)，總建筑面積13561平方米，整個度假中心占地61706.70平方米，為批租土地，使用年限（1996--12-18~2046-12-17）。其中該文化娛樂中心（酒店主樓）占地約23畝，現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁，門廳用進口大理石包柱，無框的彈簧玻璃門，地坪及墻面鋪貼進口大理石，2層餐廳為各式包廂，水泥地坪上鋪貼木地板，夾板軟、硬包護墻，切片板窗門套，切片板凹凸雙瞞木門。3閉6層為賓館客房部，按三星級賓館要求進行裝演。四、估價目的房地產(chǎn)抵押價值評估五、估價時點1999年1月22日六、估價依據(jù)

1．委托人提供的固定資產(chǎn)明細(xì)表；2．有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定；

3．委托人提供的房屋所有權(quán)證等有關(guān)材料；4．評估人員現(xiàn)場勘查和掌握的有關(guān)資料。七、估價原則

遵循合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則。八、估價方法

從該酒店（文化娛樂中心）的建筑形象、投資、功能、結(jié)構(gòu)材料、裝修材料、設(shè)備等方面考查，均可與本市華聯(lián)、虞城、虞山等三星級賓館媲美。目前市場上尚無此類交易實例，所以采用市場比較法無法評占其市場現(xiàn)值。

該酒店從使用功能方面劃分，可以分為商場、餐廳、酒店客房、會議廳、娛樂五個部分。經(jīng)過分析。比較，對該酒店市值的評估，宜采用收益法進行分部評估。另外采用成本法（土地部分用市場比較法）進行校核。九、估價結(jié)果

以上兩種方法評估出的價格分別為3498.75萬元和3423．92萬元。考慮到本次評估目的是作為抵押貸款之用，我們選擇二者中的較小值3423.92萬元作為抵押房地產(chǎn)的預(yù)期市場價格。委估房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)時價格為3423.92萬元，取整為3424萬元，大寫人民幣叁仟肆佰貳拾肆萬圓整。十、估價人員

王江常熟市房屋評估所國家注冊房地產(chǎn)估價師王建中常熟市房屋評估所國家注冊房地產(chǎn)估價師十一、估價作業(yè)日期

1999年1月22日至1999年1月25日十二、估價報告應(yīng)用的有效期限

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，評估有效期為評估基準(zhǔn)日后一年。即本評估報告書評估結(jié)果有效期為：1999年1月22日至201*年1月21日。本評估目的在評估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)實現(xiàn)時，要以評估結(jié)果作為底價或定價依據(jù)。超過一年，需要重新進行評估。十三、評估說明

1．權(quán)屬的界定以房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。房屋的建筑面積以權(quán)屬登記測量結(jié)果為依據(jù)，經(jīng)實地核對，取其確認(rèn)的合法面積。

2．本次評估結(jié)果僅供確定其抵押貸款價值時參考。

常熟市房屋評估所1999年1月25日【案例分析】

本評估報告采用了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的估價報告的規(guī)范格式。

本項目評估目的是房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開價值標(biāo)準(zhǔn)本案例作了說明，因物業(yè)特殊性無可比實例作參照，故不采用比較法，而采用收益法和成本法兩種方法評估，是合理的。但房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響，本報告未作說明。

在應(yīng)用收益法估價中，計算扣除項目年支出中應(yīng)包含經(jīng)營商業(yè)利潤，報告中沒有涉及。資本化率（報告中稱還原利率）以安全利率十風(fēng)險調(diào)整率確定時，安全利率可選用同一時期的一年期國債年習(xí)率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根毛估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。本報告中以目前銀行一年期貸款利率作基礎(chǔ)，再加上30％的風(fēng)險利率的做法，不符合《規(guī)范》要求。

在應(yīng)用成本法估價中，土地價格評估以4萬元/畝計，明顯低于江蘇省規(guī)定的保護價格，對此報告中未作任何說明。另外以成本法求取土地的重置價格時，還應(yīng)當(dāng)注意土地的剩余年限，并進行年限修正，報告中也未作說明。

擴展閱讀：《資產(chǎn)評估學(xué)》案例庫

《資產(chǎn)評估學(xué)》案例庫

《資產(chǎn)評估學(xué)》案例庫

案例一:投資權(quán)益價值評估

201*年底，國內(nèi)某乳品公司為了快速發(fā)展與一國際投資銀行簽訂了融資協(xié)議，具體內(nèi)容包括，201*年1月1日，該投資銀行出資2億元人民幣，其中1億元以2元/每股的價格認(rèn)購乳品公司的普通股股票，另外1億元購買乳品公司的特種債券，該債券期限為6年，年利率2%，不計復(fù)利、每年付息，到期還本。同時投資銀行與乳品公司簽訂了有關(guān)企業(yè)經(jīng)營的協(xié)議：融資開始后的三年中的每一年，乳品企業(yè)的凈利潤要比上一年增長15%，每一個不能達到增長要求的年份，投資銀行都會將20%的特種債券以對應(yīng)2元/每股的價格轉(zhuǎn)換為普通股股票。201*年初，該投資銀行計劃將其持有的乳品公司的所有權(quán)益（包括股權(quán)和債權(quán)）一次性的轉(zhuǎn)讓，某評估機構(gòu)對這部分權(quán)益進行了評估，以下是他們收集和測算的部分?jǐn)?shù)據(jù)，請進行分析得出權(quán)益最后的估值。案例分析過程:

根據(jù)評估機構(gòu)提供的資料：

（1）評估基準(zhǔn)日：201*年1月1日，評估基準(zhǔn)日之前產(chǎn)生的股權(quán)及債權(quán)收益已經(jīng)結(jié)清

（2）乳品公司201*、201*、201*、201*年的凈利潤分別為5000萬元、6000萬元、7000萬元、8000萬元。201*年的每股收益是0.8元

（3）預(yù)測評估基準(zhǔn)日后前3年每股收益保持每年10%的增長，之后進入平穩(wěn)發(fā)展時期，每股年金收益為評估基準(zhǔn)日后第三年的每股收益。

（4）考慮風(fēng)險報酬率的差異，債權(quán)和股權(quán)使用折現(xiàn)率分別為5%和10%根據(jù)權(quán)益的特征，評估人員應(yīng)當(dāng)采用收益法進行分步評估(1)第一步，確定在評估基準(zhǔn)日的投資銀行擁有的債權(quán)及股權(quán)數(shù)量201*年的年增長率=（6000-5000）/5000=20%201*年的年增長率=（7000-6000）/6000=16.67%

201*年的年增長率=（8000-7000）/7000=14.29%

對比公司實際完成的凈利潤水平，融資后的三年中，只有201*年未完成15%的增長約定，因此有201*萬元債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，以每股2元的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在原來5000萬股的基礎(chǔ)上增加1000萬股，所以在評估基準(zhǔn)日，投資銀行應(yīng)持有乳品企業(yè)債權(quán)8000萬元，股權(quán)6000萬股。

(2)第二步，使用收益法評估債權(quán)價值債券的年利息收益＝8000萬×2%＝160萬元

債券價值＝160×（P/A，5%，3）+8000×（P/F，5%，3）=160×2.7232+8000×0.8638=7346.11萬元

（3）第三步，使用收益法評估股權(quán)價值

股權(quán)價值=0.8×(1+10%)×6000×0.9091+0.8×(1+10%)2×6000×0.8264+0.8×(1+10%)3×6000×0.7513+[0.8×(1+10%)3×6000/10%]×0.7513=4800.05+4799.73+4799.91+47999.05=62398.74萬元

債權(quán)與股權(quán)評估值合計=7346.11+62398.74=69744.85萬元分析計算結(jié)果該部分權(quán)益的價值應(yīng)為69744.85萬元

案例二：二手房屋的抵押價值評估

某資產(chǎn)評估事務(wù)所接受中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型毛坯房進行了資產(chǎn)評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ�托評估的資產(chǎn)實施了市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在201*年1月7日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

評估委估標(biāo)的物在評估基準(zhǔn)日201*年1月7日的房地產(chǎn)現(xiàn)值，為該房地產(chǎn)分期付款失敗進行資產(chǎn)處置拍賣變現(xiàn)提供客觀、公正、合理的拍賣底價依據(jù)。

評估范圍根據(jù)現(xiàn)行市價法包括：房地產(chǎn)所處位置、面積、套型、建筑結(jié)構(gòu)、交付標(biāo)準(zhǔn)、建成年月、成交價格和交易時間等因素。

評估對象是麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房，套型為三室二廳二衛(wèi)，建筑面積116.78平方米，客廳、主臥、一間小臥室和陽臺面朝南面，另有一偏臥、廚房和衛(wèi)生間朝北，布局合理。

該房為A先生占有，A先生通過抵押合同貸款已實際成為麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型的戶主，但尚未辦理房屋所有權(quán)證。委托方是中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行，該行主要從事存取款、商業(yè)信用貸款等業(yè)務(wù)。

麗都雅苑是澳林地產(chǎn)開發(fā)的快樂之城項目的一期。快樂之城項目建筑面積共38萬平方米，其中麗都雅苑占地面積5萬平方米，建筑面積8萬平方米；快樂之城麗都雅苑臨近未來浦口經(jīng)濟、文化中心，地段絕佳。周邊分布著許多自然景觀，如朱家山河、浦口公園、省級珍珠泉風(fēng)景區(qū)、老山風(fēng)景區(qū)等。小區(qū)生活配套完善，并有多條公交線路直到主城區(qū)。

快樂之城麗都雅苑建筑風(fēng)格極富現(xiàn)代個性，著重南北通透、采光充足。戶型方正，簡潔大方，大開間，小進深，減少了無效空間造成的浪費，讓每一平方米都能發(fā)揮應(yīng)有的作用。小區(qū)由著名設(shè)計院規(guī)劃、設(shè)計，以高得房率（90％左右）、高綠化率（40.4％）、大樓間距（大于22米）、低容積率、人車分流為設(shè)計思想。貫穿小區(qū)的三條綠化帶，有下沉式中心廣場、局部水景形成高低落差，創(chuàng)造出多層次的園林景觀，愉悅每一個人的生活。麗都雅苑采用高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的建材設(shè)備，達到甚至超過市區(qū)許多高檔樓盤的品質(zhì)。紅外線周界報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通車輛準(zhǔn)入系統(tǒng)、單元可視對講、雙層中空玻璃、寬帶及有線電視預(yù)留借口，業(yè)主可以以江北較低的房價享受市區(qū)高檔樓盤的生活。簡潔優(yōu)美的立面、舒適的環(huán)境、以人為本的規(guī)劃，得到了業(yè)主的肯定和社會各界的廣泛的贊譽。評估范圍根據(jù)現(xiàn)行市價法包括：房地產(chǎn)所處位置、面積、套型、建筑結(jié)構(gòu)、交付標(biāo)準(zhǔn)、建成年月、成交價格和交易時間等因素。

評估對象是麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房，套型為三室二廳二衛(wèi)，建筑面積116.78平方米，客廳、主臥、一間小臥室和陽臺面朝南面，另有一偏臥、廚房和衛(wèi)生間朝北，布局合理。買主A先生于201*年2月28日向南京模范置業(yè)有限公司通過銀行抵押貸款一次性購買，總成交價為328004.4元，

首付款約30％（10萬元），貸款額度約占70％，貸款期限為10年。自201*年2月抵押以來A先生陸續(xù)支付本金6期（一期一月），金額為12180.22元，已付利息609.0元，至201*年1月7日，尚未履行貸款合同中每月還本付息的責(zé)任。本資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是201*年1月7日。本次評估基準(zhǔn)日是由評估機構(gòu)與委托方中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行協(xié)商確定。選定這一評估基準(zhǔn)日，有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的，準(zhǔn)確劃定評估范圍，合理選取作價依據(jù)，使評估基準(zhǔn)日盡可能與評估目的的實現(xiàn)接近。

評估對象位于南京市浦口區(qū)浦珠中路，地屬江北板塊，是江北中心區(qū)域的外圍住宅商品房，此地區(qū)同類樓盤有多處，交易案例眾多，市場資料豐富，適宜于現(xiàn)行市價法進行評價，即將評價對象與在評估基準(zhǔn)日近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進行比較，并對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算評估對象的客觀合理的價格�，F(xiàn)行市價法的原理可表示為：房地產(chǎn)評估價值=交易實例價格×各差異因素調(diào)整系數(shù)。案例分析過程:

本次資產(chǎn)評估工作于201*年1月7日開始，201*年1月12日出具正式報告。整個評估工作分五個階段進行：（一）接受委托階段

本階段的主要工作是：經(jīng)評估機構(gòu)與委托方洽談后，接受委托方資產(chǎn)評估項目委托，在充分溝通的前提下確定評估目的、評估范圍及對象、選定評估基準(zhǔn)日，評估機構(gòu)據(jù)以制訂資產(chǎn)評估工作計劃。（二）資產(chǎn)清查階段

評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定，指導(dǎo)資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)、收集資料，然后對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行查勘和產(chǎn)權(quán)界定，對收集的資料進行驗證。（三）評定估算階段1、待估物

位于南京市浦口區(qū)浦珠中路麗都雅苑快樂之城的4棟5樓C戶型。2、選取比較對象

根據(jù)估價對象所在區(qū)位、用途、評估目的、評估基準(zhǔn)日等因素，從所搜集的眾多交易案例中選擇了與評估對象更為相似或接近的三個比較對象。

A:麗都雅苑9棟4樓B戶B:盛泉新城5棟5樓A戶C:萬江共和新城7棟4樓B戶其估價對象及比較對象基本情況如下表：

項目名稱位置面積（m）2評估對象ABC麗都雅苑4棟5樓C戶浦珠中路116.78麗都雅苑9棟4樓B戶浦珠中路86.24盛泉新城5棟5樓A戶萬江共和新城7棟4樓B戶浦口區(qū)頂山街道臨泉村浦東路與浦珠路交匯處91.17114套型建筑結(jié)構(gòu)交付標(biāo)準(zhǔn)建成年月交易類型成交價格（元/m）交易時間

2三室二廳一廚二衛(wèi)二室二廳一廚一衛(wèi)磚混結(jié)構(gòu)毛坯房磚混結(jié)構(gòu)毛坯房二室二廳一廚一衛(wèi)磚混結(jié)構(gòu)毛坯房三室二廳一廚一衛(wèi)磚混結(jié)構(gòu)簡裝201*.2拍賣201*.2買賣2967.5201*.6買賣2782.9201*.5買賣3012.2201*．1．7201*.11201*.12201*.93、因素修正(1).區(qū)位修正

比較對象A與評估對象為同一小區(qū)，區(qū)位條件不作修正；比較對象B與C位于浦珠中路不遠(yuǎn)，與評估對象區(qū)位相當(dāng)，經(jīng)估價師綜合分析，判定B、C條件指數(shù)分別為99、101（以評估對象相對應(yīng)因素的條件指數(shù)為100，下同）。

(2).面積修正

與評估對象相比較，比較對象的建筑面積都要小，經(jīng)估價師綜合分析，判定A、B、C條件指數(shù)分別為97、98、100。(3).套型修正

評估對象之室內(nèi)套型為三室二廳一廚二衛(wèi)，面朝南，比較對象A為二室二廳一廚一衛(wèi)，比較對象B為二室二廳一廚一衛(wèi)，比較對象C為三室二廳一廚一衛(wèi)，經(jīng)估價師調(diào)查、分析，綜合判定A、B、C條件指數(shù)分別為97、97、99。(4).建筑結(jié)構(gòu)修正

評估對象與比較對象均為磚混結(jié)構(gòu)，故不作修正。(5).交付標(biāo)準(zhǔn)

比較對象A、B與評估對象均為毛坯房，交付標(biāo)準(zhǔn)不作修正；比較對象C為簡裝房屋，經(jīng)估價師調(diào)查、分析，綜合判定C條件指數(shù)為102。(6).建成年月修正

比較對象A與評估對象為同一小區(qū)，建成年月不作修正；比較對象B與C建成時間與評估對象相比均在1年以內(nèi)，由于良好的物業(yè)管理和日常維護，其成新率與評估對象所在之建筑物的成新相當(dāng)，故亦不作修正。(7).交易類型修正

評估對象之評估目的是為抵押貸款失敗而進行資產(chǎn)處置的拍賣底價評估，而比較對象均為正常市場情況下買賣雙方通過協(xié)商談判形成的市場價格�？紤]到目前資產(chǎn)處置變現(xiàn)過程中采用公開拍賣的形式，而資產(chǎn)處置變現(xiàn)與具有良好開發(fā)前景的房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)競爭拍賣具有不同特點，前者具有一定的消極性，其目的是為了訊速變現(xiàn)，后者則具有積極性，其目的是未來收益能力的預(yù)期。經(jīng)估價師綜合分析，判定評估對象資產(chǎn)處置變現(xiàn)拍賣評估目的情況下的條件指數(shù)為正常成交價格水平的95％。(8).交易時間差異修正

比較對象交易時間與評估對象評估基準(zhǔn)日均較接近，僅比較對象C略早。根據(jù)對評估對象所在區(qū)域同類住宅最近交易價格變動情況的調(diào)查、了解和分析，判定比較對象A、B、C條件指數(shù)分別為102、101、103。

綜合上述分析，得到比較案例修正情況及修正價格如下表：

修正項目成交價格（元/m）位置面積（m）22A2967.5100/100100/97B2782.9100/99100/98C3012.2100/101100/100套型建筑結(jié)構(gòu)交付標(biāo)準(zhǔn)建成年月交易類型交易時間修正價格（元/m）2100/97100/100100/100100/10095/100100/1022937.45100/97100/100100/100100/10095/100100/1012781.42100/99100/100100/102100/10095/100100/1032724.04

4、采用算術(shù)平均法求待估物的評估值

待估物的單價＝（2937.45＋2781.42＋2724.04）/3＝2814.3（元/m2）總價＝2814.3×116．78＝328671.47(元)（四）評估匯總階段

1、根據(jù)評估人員對各類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，進行評估結(jié)果匯總、評估結(jié)論分析工作；

2、確認(rèn)評估工作中沒有發(fā)生重復(fù)和漏評的情況，并根據(jù)匯總分析，對資產(chǎn)評估結(jié)果進行調(diào)整、修改和完善；

3、根據(jù)評估工作情況，撰寫全套資產(chǎn)評估報告書。（五）提交報告階段

向委托方提交麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型資產(chǎn)評估報告書。

評估人員根據(jù)委估標(biāo)的物的評估目的，遵循房地產(chǎn)估價原則和程序，采用科學(xué)的評估方法，結(jié)合評估人員的估價經(jīng)驗，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過

縝密、細(xì)致的測算，判定上述分析計算過程客觀合理，最終確定評估對象在評估基準(zhǔn)日201*年1月7日的市場價值單價為2814.3元/m2，總價為328671.47元，大寫：叁拾貳萬捌仟陸佰柒拾壹元肆角柒分整。特別事項說明：

1、本次評估結(jié)果，是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔(dān)的特殊交易方式可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。

2、本次評估結(jié)果，未考慮現(xiàn)在或?qū)�來委估資產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對評估值的影響，提請報告使用者關(guān)注。

3、本報告所稱“評估價值”是指所評估資產(chǎn)在現(xiàn)有轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，以及在評估基準(zhǔn)日的狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣的假設(shè)條件下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估價意見。

4、本報告結(jié)果是對201*年1月7日這一評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)價值的客觀公允反映，本事務(wù)所對評估基準(zhǔn)日以后的該部分資產(chǎn)價值發(fā)生的重大變化不承擔(dān)任何責(zé)任。

---------------------------------------------------------------

案例三:土地使用權(quán)評估

某評估機構(gòu)對位于北京市海淀區(qū)清河永泰莊北路××小區(qū)的住宅及配套用地進行了評估，為其向北京市政府土地管理部門辦理土地出讓手續(xù)確定項目用地之受讓價格提供參考依據(jù)。該項目位于海淀區(qū)永泰莊北路，土地面積21681.71平方米，現(xiàn)狀用途為工業(yè)，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，為北京市六類地價區(qū)。小區(qū)規(guī)劃為多層、高層住宅樓，總建筑面積64232平方米。本次估價在遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則的基礎(chǔ)上采用了假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)地價法對宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通一平”條件下，在估價時點201*年11月15日的估價對象住宅用途70年、配套50年的土地使用權(quán)價格。委托估價方提供的資料：

《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》

“北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地[轉(zhuǎn)]字（201*）第××號）《國有土地使用證》（市海中外國用（95）字第××號）

“關(guān)于開發(fā)建設(shè)××住宅小區(qū)項目建議書的批復(fù)”（京計投資字[201*]××號）

《審定設(shè)計方案通知書》（201*-規(guī)審字-××）“發(fā)證函”（京房地證字（201*）第××號）××住宅小區(qū)總平面圖

《關(guān)于合作開發(fā)望京新城K7區(qū)部分住宅項目建議書的批復(fù)》[京計基字[1998]第××號]

宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照案例分析過程：一、估價對象概況

估價對象是位于海淀區(qū)清河永泰莊北路××小區(qū)住宅及配套用地，土地面積為21681.71平方米，該用地屬地價六類地區(qū)。1、土地登記狀況

根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、“北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地[轉(zhuǎn)]字（201*）第××號）、“發(fā)證函”（京房地證字（201*）第××號）：

土地位置：海淀區(qū)永泰莊北路土地用途：住宅及配套用地四至：南：××小區(qū)北：××北路

東：綠化帶及高壓線走廊西：北京××食品企業(yè)有限公司

土地面積：21681.71平方米（住宅分?jǐn)偅?0819.03平方米；配套分?jǐn)偅?62.68平方米）

土地級別：根據(jù)北京市市政府京政發(fā)[1993]34號文及其說明，屬北京市

六類地價區(qū)。2、土地權(quán)利狀況

估價對象為國有土地，根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、“北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地[轉(zhuǎn)]字（201*）第××號）、“發(fā)證函”（京房地證字（201*）第××號），北京××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過轉(zhuǎn)讓方式，從原土地使用者北京××食品企業(yè)有限公司土地中受讓部分土地，土地使用性質(zhì)為有償出讓土地。根據(jù)原《國有土地使用證》（市海中外國用（95）字第00170號），設(shè)定的抵押權(quán)已到期注銷。依據(jù)“關(guān)于開發(fā)建設(shè)××住宅小區(qū)項目建議書的批復(fù)”（京計投資字[201*]1583號）批準(zhǔn)的住宅及配套用途，土地使用年限住宅為70年，配套50年。3、建筑物和地上附著物狀況

根據(jù)《審定設(shè)計方案通知書》（201*-規(guī)審字-××），××小區(qū)規(guī)劃為多層、高層住宅樓及配套綜合商業(yè)，總建筑面積64232平方米，總?cè)莘e率為2.96。其中，地上建筑面積62732平方米，住宅建筑面積60236平方米，配套商業(yè)建筑面積2496平方米，地上容積率2.89。目前，地上無建筑物。

本次估價的地價是指宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通一平”（通路、通電、上水、下水、供暖、通訊、通氣和土地平整）條件下、在估價時點201*年11月15日的估價對象住宅用途70年、配套50年的土地使用權(quán)價格。

本次估價的地價分為熟地價和毛地價。熟地價包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、土地開發(fā)及其他費用；毛地價包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費兩項費用。其中基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費包括大市政費及四源費，未包括紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費。

二、評估時應(yīng)當(dāng)遵循的原則：1、合法原則

遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2、客觀性、公正性、獨立性原則

從實際出發(fā)，認(rèn)真進行調(diào)查研究和實地勘查，按照有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)程，實事求是分析資料的有效性、真實性，采用科學(xué)的評估方法、標(biāo)準(zhǔn)和程序客觀評估，

保證評估結(jié)果公正合理。3、替代原則

房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。有相同使用價值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。4、最高最佳使用原則

土地估價是以其最有效使用為前提的，該土地是否是最有效使用，持續(xù)性如何，直接影響著將來的使用方式及收益量。該宗地的最有效使用方式是住宅用途，規(guī)劃為居住用地處于最佳效用。5、估價時點原則

遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

另外，在土地估價中，我們還遵循了供求原則、公平原則。三、評估方法

在估價過程中，可采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)地價修正法分別求取估價對象的熟地價格和毛地價格，綜合這三種方法的結(jié)果，最終確定估價結(jié)果。由于估價對象為待開發(fā)的房地產(chǎn)用地，要求取該宗地地價，可采用假設(shè)開發(fā)法。用估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除其正常的開發(fā)成本、管理費用、貸款利息、銷售稅費、稅金及開發(fā)利潤，求出估價對象的價格。

由于估價對象為住宅用地，是一種比較常見的物業(yè)類型，可采用市場比較法。根據(jù)替代原理，在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)，選取在較近時期內(nèi)發(fā)生的、相同用途物業(yè)的交易案例進行市場比較、修正，可求取估價對象的比準(zhǔn)價格。根據(jù)北京市人民政府1993年第34號文件，可通過對該地段上的住宅基準(zhǔn)地價進行個別條件系數(shù)修正，求出估價對象的基準(zhǔn)地價修正價格。

綜合分析以上三種方法測算的土地價格，采用加權(quán)平均法求出土地的最終地價結(jié)果。

四、影響因素分析

（一）一般因素（市場背景分析）

北京是中華人民共和國的首都，簡稱京，位于華北地區(qū)。北京總面積16808平方公里，市區(qū)面積735平方公里。下轄10個區(qū)、8個縣。東南部為平原，西

北部為燕山、太行山山地。北溫帶亞濕潤氣候。1月平均氣溫-9度4度，7月約25度。主要有漢、回、滿、蒙古等民族。工農(nóng)業(yè)發(fā)達，傳統(tǒng)工藝品生產(chǎn)歷史悠久，技藝精湛。70萬年前北京猿人即生活于周口店地區(qū)，春秋戰(zhàn)國時期燕國建于薊，遼南京、金中都均在此地區(qū)，元、明、清三代北京更成為全國的政治、文化中心。因此，皇家宮庭、園囿、朝壇及宗教建筑遍布，且大多保存完好，更兼長城麗，古運河以此為北端，故文物古跡薈萃是北京旅游資源的最大優(yōu)勢。北京亦不乏自然風(fēng)景旅游資源，名山、森林、草原、溶洞、溫泉、湖泊不一而足。因此，北京成為全國最重要的旅游熱點城市之一。

北京是中華人民共和國的首都，是中央人民政府的直轄市，是全國的政治、文化中心。按中央對北京的要求，北京將建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮、社會安定和各項公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境達到世界一流水平的歷史文化名城和現(xiàn)代化國際城市。

北京是中國的首都，也是世界著名的歷史文化名城，她有悠久的歷史和豐富的文化遺產(chǎn)。改革開放以來，隨著經(jīng)濟和對外交流的發(fā)展，北京逐步發(fā)展成為國際化的大都市，不僅有一百多個國家在此設(shè)有使領(lǐng)館，而且北京還是各國駐華商務(wù)機構(gòu)及中外經(jīng)濟合作交流、學(xué)術(shù)研討和旅游的首選地點之一，國際交往活動十分活躍。

1999年以來，受房改政策及國家為促進二級市場發(fā)展準(zhǔn)許已購公房和經(jīng)濟適用房上市辦法出臺的影響，出現(xiàn)了經(jīng)濟適用房的大規(guī)模建設(shè)和個人購買力的增強。從長期來看，對北京住宅市場起重要支撐作用的集團購買力將會明顯下降，個人購房將會逐步成為住宅市場的主要力量。

從供應(yīng)區(qū)位上看，普通住宅項目逐漸形成了一定的區(qū)域分布特點：市區(qū)（二環(huán)以內(nèi)的東城區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)、崇文區(qū)）的住宅項目主要在老城區(qū)的基礎(chǔ)上進行再開發(fā)，因此多與傳統(tǒng)住宅區(qū)相交叉。而新開發(fā)的住宅區(qū)多沿新建的二環(huán)路、三環(huán)路、四環(huán)路沿線呈條帶狀分布。東三環(huán)、西三環(huán)及東北四環(huán)一帶是大規(guī)模住宅開發(fā)新的熱點，城南是危房改造的熱點，集中了較多的新住宅開發(fā)項目。201*年上半年商品住宅銷售出現(xiàn)旺勢，累計銷售住宅220.4萬平方米，較上年同期增長1.9倍，房地產(chǎn)投資維持高速發(fā)展態(tài)勢，上半年累計完成投資162.6億元，以20.5%的速度增長，住宅開復(fù)工面積達1937.3平方米，增長10.7%。同

時，上半年商品房累計竣工199.1萬平方米，增長了67.4%。統(tǒng)計顯示，201*年上半年商品房的平均售價為3793元/平方米，較1999年末的4787元/平方米降幅明顯，價格的下降刺激了個人的消費欲望，推動了整個住宅市場的銷售。進入201*年以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式以由單純的投資拉動發(fā)展發(fā)展為投資與消費雙向拉動。

近兩年普通住宅的建設(shè)重點集中在四環(huán)和五環(huán)之間，大型項目有在建的望京新城和回龍觀居住區(qū)等。三環(huán)以內(nèi)以危舊房改造為主，將建成10片危改小區(qū)，大部分分布在城南一帶。（二）區(qū)域因素

估價對象位于海淀區(qū)、朝陽區(qū)、昌平區(qū)三區(qū)交界處，八達嶺高速路東側(cè)，公路一環(huán)以北。區(qū)域南部為海淀區(qū)高校、研究所聚集的中關(guān)村科技園區(qū)，通過八達嶺高速路可直達馬甸新興的商住區(qū)。區(qū)域以東為朝陽區(qū)亞北居住區(qū)，區(qū)域以西為清河鎮(zhèn)所在地，是區(qū)域的商業(yè)服務(wù)中心，再向西就是上地科技園區(qū)。區(qū)域以北則是回龍觀經(jīng)濟適用房居住區(qū)。

估價對象所在區(qū)域內(nèi)已建成永泰里小區(qū)、清緣小區(qū)、清河小區(qū)、毛紡廠住宅小區(qū)，形成一定的聚集效應(yīng)。區(qū)域內(nèi)的電力科學(xué)研究院、機械工程學(xué)院、首鋼冶金研究院延續(xù)了中關(guān)村、上地科技園區(qū)的科技氛圍。八達嶺高速路、公路一環(huán)兩條主干道穿過該地區(qū)，東西連接中關(guān)村、上地科技園區(qū)與亞運村及亞北商住圈，南北連接馬甸商圈與回龍觀經(jīng)濟適用房居住區(qū)，對外交通十分便利。區(qū)域內(nèi)分布有清河百貨商場、金五星商廈、永泰莊購物中心等商服設(shè)施及金融、郵電、餐飲、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施（三）個別因素

估價對象土地用途為居住用地，土地面積為21681.71平方米。土地呈較規(guī)則長方形，工程地質(zhì)條件良好。

估價對象的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件：①道路

北鄰永泰莊北路。②上水

目前小區(qū)內(nèi)有2眼深水井，日供水600噸，小區(qū)建成后接市政供水。

③下水

雨、污水排入小區(qū)東側(cè)排水干管，小區(qū)內(nèi)排水管線口徑為50公分。④供氣

小區(qū)南側(cè)20米有天然氣主管線及調(diào)壓站。⑤電力

清河小營開閉站通過馬房干線的三級電網(wǎng)到小區(qū)配電室。⑥電信

小區(qū)接清河電話局通訊管線。⑦熱力

小區(qū)南側(cè)熱力公司供暖鍋爐房。（四）最高最佳使用分析

在運用最高最佳使用原則估價時，受到合法原則的約束，同時房地產(chǎn)估價中所確定的客觀合理價格或價值，其實質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。本次評估對象具有合法的使用方式及用途，其現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，估價對象為住宅及配套用地最為有利，因此本次評估以住宅及配套用途作為估價的前提。五、測算過程

在估價過程中，可采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法分別求取估價對象的熟地價格和毛地價格，綜合這三種方法的結(jié)果，最終確定估價結(jié)果。(以下略)

綜合分析以上三種方法測算的土地價格，采用加權(quán)平均求出土地的最終地價結(jié)果。

具體估價過程如下：(一)假設(shè)開發(fā)法

估價對象住宅部分的規(guī)劃設(shè)計條件為：①建筑面積：61736平方米(地上:60236平方米)②用地面積:20819.03平方米。③地上容積率：2.89

以上述條件為基礎(chǔ)計算估價對象的價格。

1.采用市場比較法求取總開發(fā)價值

運用市場比較法，通過對北京市住宅樓市場的調(diào)查，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個住宅樓銷售案例進行比較。①選取可比案例案例A：怡清園

地點：海淀區(qū)西三旗小營環(huán)島地價區(qū)類：6類交易類型：期房

建筑面積：1201*0平方米用途：住宅樓

交易價格為樓面單價3750元/平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物為6層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。案例B：永泰小區(qū)地點：海淀區(qū)清河?xùn)|鎮(zhèn)地價區(qū)類：6類交易類型：期房

建筑面積：300000平方米用途：住宅樓

交易價格為樓面單價3950元/平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物為6層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。案例C：清緣里小區(qū)地點：海淀區(qū)清河鎮(zhèn)地價區(qū)類：6類交易類型：期房建筑面積：50000平方米用途：住宅樓

交易價格為樓面單價3800元/平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施完備；建筑物為6-10層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。

表1：因素條件說明表

估價對象可比實例比較因素交易時間交易方式土地位置201*.11買賣海淀區(qū)清河永泰莊路土地用途土地級別交通條件住宅及配套6類鄰支路，距主201*.9買賣海淀區(qū)西三旗小營環(huán)島住宅6類鄰支路，距高201*.11買賣海淀區(qū)清河?xùn)|鎮(zhèn)住宅6類鄰支路，距主干201*.8買賣海淀區(qū)清河鎮(zhèn)住宅6類鄰支路，距估價對象案例A案例B案例C干道800米，公速路1000米，公道約600米，公共主干道約800區(qū)域因集聚程度素基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)配套七通一平一般七通一平一般1201*0七通一平一般300000小型居住區(qū)中型居住區(qū)中型居住區(qū)共交通較不便捷共交通不便捷交通一般米，公共交通一般小型居住區(qū)七通一平一般50000建筑面積64232(平方米)個建筑物結(jié)構(gòu)別建筑物裝修因素建筑物成新工程地質(zhì)條件十成良好現(xiàn)澆內(nèi)部粗裝修現(xiàn)澆內(nèi)部粗裝修現(xiàn)澆內(nèi)部粗裝修現(xiàn)澆內(nèi)部粗裝修十成良好十成良好十成良好

②.編制比較因素條件指數(shù)表(見表2)。

表2：比較因素條件指數(shù)表

估價對象及可比比較因素實例交易時間交易方式土地位置土地用途土地級別交通條件區(qū)集聚程度域基礎(chǔ)設(shè)施因公共服務(wù)素配套建筑面積(平方米)個構(gòu)別建筑物裝因修素建筑物成新工程地質(zhì)條件100100100100建筑物結(jié)100100100100100100101101100100100100100100100100100101101100估價對象100100100100100100案例A1001009810010098案例B100100100100100101案例C100100100100100100100100100100100100100100③.因素修正

在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進行比較實例估價期日修正、交易情況、因素修正，即估價對象的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件進行比較，得到各因素修正系數(shù)，計算得出估價對象樓面地價(見表3)：

表3：因素比較修正系數(shù)表

估價對象及可比比較因素實例交易時間交易方式土地位置土地用途土地級別區(qū)域因素個交通條件集聚程度基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)配套建筑面積(平方米)別因素交易價格(元/平方米)比準(zhǔn)價格(元/平方米)建筑物結(jié)構(gòu)建筑物裝修建筑物成新工程地質(zhì)條件案例A100/100100/100100/98100/100100/100100/98100/101100/100100/100100/100案例B100/100100/100100/100100/100100/100100/101100/101100/100100/100100/101案例C100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/101100/100100/100100/100100/10037503866100/100100/100100/100100/10039003785100/100100/100100/100100/10038003762

④.估價對象比準(zhǔn)價格

樓面單價＝(3866＋3785＋3762)÷3＝3804(元/平方米)⑤．總開發(fā)價值

根據(jù)估價對象的實際情況，確定估價對象的平均售價為3800元/平方米，則總開發(fā)價值為：

總額＝售價×地上建筑面積＝3800×60236＝228896800(元)

兩稅一費按照銷售收入的5.5%計取，則不含稅的總開發(fā)價值為總額＝①×(1-5.5%)＝216307476（元）2.成本費用①建造成本a.建安費用

按北京市現(xiàn)行建筑工程概(預(yù))算標(biāo)準(zhǔn)測算，估價對象建筑平均建安造價可確定為1200元/平方米，則：總額＝單方造價×建筑面積＝1200×61736＝74083200(元)b.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費用按建安費用的12%取費，則：總額＝建安費用×取費標(biāo)準(zhǔn)＝74083200×12%＝8889984(元)c.小區(qū)配套費用

按建安費用12%取費，則：總額＝建安費用×取費標(biāo)準(zhǔn)＝74083200×12%＝8889984(元)d.電貼：

電貼費標(biāo)準(zhǔn)1100元/千瓦，住宅負(fù)荷為25瓦/平方米：總額＝1100×61736×25/1000＝1697740（元）e.建造成本合計

建安費用：74083200元紅線內(nèi)市政費用：8889984元小區(qū)配套費用：8889984元電貼費：1697740元

合計：93560908元②不可預(yù)見費

按建造成本的5%取費，則：總額＝建造成本×取費標(biāo)準(zhǔn)＝93560908×5%＝4678045(元)③專業(yè)人士費

專業(yè)人士費包括勘察、設(shè)計、評估等費用，按照建造成本的5%取費，則：總額＝①×5%＝4678045（元)④成本費用

總額＝①＋②＋③

=93560908+4678045+4678045=102916998(元)3.貸款利息

取1-3年期固定資產(chǎn)貸款利率5.94%，工期為1.5年，按工期一半計，則：總額＝102916998×5.94%×1.5×0.5＝4584952(元)4.銷售費用①買賣手續(xù)費

按照房屋銷售收入的0.5%取費，則：總額＝房屋銷售收入×取費標(biāo)準(zhǔn)＝228896800×0.5%＝1144484(元)②廣告代理費

按照總開發(fā)價值的3%取費，則：總額＝總開發(fā)價值×取費標(biāo)準(zhǔn)＝216307476×3%＝6489224(元)

③銷售費用

總額＝①＋②＝7633708（元）5.發(fā)展商建造投資成本利潤投資回報率為成本費用的20%，則：總額＝成本費用×取費標(biāo)準(zhǔn)＝102916998×20%＝20583400(元)6.總開發(fā)成本

成本費用：102916998元貸款利息：4584952元銷售費用：7633708元發(fā)展商建造投資成本利潤：20583400元合計：135719058元7.開發(fā)余值

開發(fā)余值＝總開發(fā)價值－總開發(fā)成本＝216307476－135719058＝80588418（元)8.求取熟地價

熟地總額＝80588418/(1＋5.94%×1.5＋20%)＝62515257(元)

樓面熟地價＝熟地總額/地上建筑面積＝62515257/60236＝1038(元/平方米)地面熟地價＝總額/土地面積＝62515257/20819.03＝3003（元/平方米)9.毛地地價測算(1)土地開發(fā)費

根據(jù)委托方提供的資料，以及估價人員對該區(qū)域土地征地、拆遷市場進行調(diào)

查的結(jié)果及估價人員的一般經(jīng)驗，確定估價對象的土地開發(fā)費為樓面單價700元/平方米，折合成地面單價2023元/平方米。(2)求取毛地價

地面毛地價＝3003－2023＝980(元/平方米)樓面毛地價＝1038－700＝338(元/平方米)毛地總額=樓面毛地價×地上建筑面積=338×60236=20359768（元）(二)市場比較法

1.根據(jù)替代原則，通過對北京市住宅用地出讓市場的調(diào)查，取得下列三個案例：案例D：

海淀區(qū)永泰莊永泰園小區(qū)10#、11#住宅樓，為北京市六類地價區(qū)。用地面積6500平方米，建筑面積12165平方米，容積率1.92。1999年12月交易價格為：樓面毛地價342元/平方米。案例E：

海淀區(qū)清河鎮(zhèn)清緣小區(qū)W06-W09住宅樓，為北京市六類地價區(qū)。用地面積25394平方米，建筑面積37659平方米，容積率1.48。1999年9月交易價格為：樓面毛地價350元/平方米。案例F:

海淀區(qū)小營路東清河小區(qū)住宅用地，為北京市五類地價區(qū)。用地面積13913平方米，建筑面積32916平方米，容積率2.74。1999年11月交易價格為：樓面毛地價330元/平方米。2.比較因素選擇

依據(jù)估價對象的區(qū)域條件及個別條件，采用市場比較法時選擇的比較因素主要有:交易時間、交易方式、土地位置、土地用途、土地級別、土地使用年限、交通條件、集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套、宗地形狀、地上容積率、工程

地質(zhì)條件、公交便捷程度、土地利用難易程度。（1）用途。指土地的合法規(guī)劃用途；

（2）土地使用年限。指土地的合法有效可使用年限。

（3）交易時間因素。指由于時間的因素房地產(chǎn)交易價格會不同；

（4）交易情況因素。指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開、公平及客觀程度等；（5）區(qū)位因素。區(qū)域因素主要有位置、用途、距市中心距離、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等；

（6）個別因素。個別因素主要有地勢、地貌、宗地形狀、宗地面積、宗地容積率。

3.比較因素條件說明

將以上案例與待估宗地進行分析比較，并作具體的因素條件說明(見表4)。

表4：因素條件說明表

待估宗地及可比實例比較因素交易時間土地位置201*.11海淀區(qū)永泰莊北路交易情況交易方式土地用途土地級別土地使用年限交通條件正常出讓住宅六類70年臨永泰莊北路，距主干道900米區(qū)環(huán)境質(zhì)量域集聚程度較好小型居住區(qū)一般較好中小型居住區(qū)一般較好中型居住區(qū)一般較好中小型居住區(qū)一般1999.12海淀區(qū)永泰莊永泰園小區(qū)正常出讓住宅六類70年臨次干道，距主干道約800米1999.9海淀區(qū)清河鎮(zhèn)清緣小區(qū)正常出讓住宅六類70年臨次干道，距1999.11海淀區(qū)小營路東清河小區(qū)正常出讓住宅五類70年臨次干道，距待估宗地案例A案例B案例C主干道約700米主干道約200米因基礎(chǔ)設(shè)施素公共設(shè)施配套個宗地面積(m)別宗地形狀2七通一平利用居住區(qū)級配套20819.03七通一平利用居住區(qū)級配套七通一平利用居住區(qū)級配套七通一平利用居住區(qū)級配套13913650025394規(guī)則長方形近似規(guī)則長方形近似規(guī)則長方形規(guī)則長方形因地上容積率素工程地質(zhì)條件2.891.921.482.74良好良好良好良好

4.編制比較因素條件指數(shù)表(見表5)。

表5：比較因素條件指數(shù)表

待估宗地及可比實例比較因素交易時間土地位置交易情況交易方式土地用途土地級別土地使用年限區(qū)域因

待估宗地案例A案例B案例C1001001001001001001001001001009910210010010010010010010010199103100100100100100100100101999910010010010210010010010125

交通條件環(huán)境質(zhì)量集聚程度素個別因素基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施配套宗地面積宗地形狀地上容積率工程地質(zhì)條件1001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001005.因素修正

在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進行可比實例估價期日修正、交易情況、因素修正，即估價對象的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件進行比較，得到各因素修正系數(shù)，計算得出估價對象樓面地價(見表6)：

表6：因素比較修正系數(shù)表

待估宗地可比實例比較因素交易時間土地位置交易情況交易方式土地用途土地級別土地使用年限區(qū)域因素交通條件環(huán)境質(zhì)量集聚程度基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施配套個別因宗地面積宗地形狀地上容積100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100案例A100/99100/102100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/101100/100100/100案例B100/99100/103100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/101100/100100/100案例C100/99100/99100/100100/100100/100100/102100/100100/100100/100100/101100/100100/100率素工程地質(zhì)條件樓面毛地價(元/平方米)比準(zhǔn)價格(元/平方米)335340327342350330100/100100/100100/1006.估價對象毛地比準(zhǔn)價格樓面毛地價＝(335＋340＋327)÷3＝334(元/平方米)地面毛地價＝樓面毛地價×容積率＝334×2.89＝965(元/平方米)毛地總額＝樓面毛地價×地上建筑面積＝334×60236＝201*8824（元）7.土地開發(fā)費

根據(jù)委托方提供的資料，以及估價人員對該區(qū)域土地征地、拆遷市場進行調(diào)查的結(jié)果及估價人員的一般經(jīng)驗，確定估價對象的土地開發(fā)費為樓面單價700元/平方米，折合成地面單價2023元/平方米。

8.求取熟地價

地面熟地價＝965＋2023＝2988(元/平方米)樓面熟地價＝334＋700＝1034(元/平方米)熟地總額＝樓面熟地價×地上建筑面積＝1034×60236＝62284024（元）(三)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法1.有關(guān)北京市基準(zhǔn)地價的說明

北京市人民政府于1993年7月6日以《北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》(京政發(fā)[1993]34號)文件下發(fā)了《北京市出讓國有土地基準(zhǔn)地價表》及使用說明，對北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價針對不同用途和地價區(qū)類的標(biāo)準(zhǔn)進行了具體的規(guī)定，并要求北京市國有土地使用權(quán)出讓價格以此基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，進行宏觀控制。

該基準(zhǔn)地價是在調(diào)查現(xiàn)有各類用地基礎(chǔ)上，根據(jù)地上建筑物現(xiàn)有的收益水平和經(jīng)營情況測算的土地平均價格。

依據(jù)《北京市出讓國有土地基準(zhǔn)地價表》及使用說明，北京市基準(zhǔn)地價包括出讓金、大市政及四源費和土地開發(fā)費。土地利用類型分為商業(yè)、公寓、住宅、工業(yè)，土地級別分為1-10類（詳見北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價表），在計算宗地地價時，可通過以下公式計算：

宗地基準(zhǔn)地價＝出讓金＋大市政及四源費＋土地開發(fā)費其中：出讓金＝取費標(biāo)準(zhǔn)×容積率修正系數(shù)大市政及四源費＝取費標(biāo)準(zhǔn)×容積率2.求取估價對象土地價格(1)出讓金

估價對象位于海淀區(qū)清河永泰莊北路，屬于地價六類地區(qū)，土地用途為住宅用途。估價對象條件與該地價區(qū)類的狀況相比屬一般狀況。取該地價區(qū)類住宅出讓基準(zhǔn)的取費標(biāo)準(zhǔn)400元/平方米。估價對象地上容積率為2.89，容積率修正系數(shù)為2.65。地面單價＝取費標(biāo)準(zhǔn)×容積率修正系數(shù)＝400×2.65＝1060元/平方米(2)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費

本報告所提到的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費僅指估價對象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費，即大市政及四源費，未包含紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費。根據(jù)相關(guān)文件并依照實際征收情況，大市政費取100元/平方米，四源費（不包括熱源費）費用標(biāo)準(zhǔn)取50元/平方米，合計150元/平方米：地面單價＝取費標(biāo)準(zhǔn)×容積率＝150×2.89

＝434(元/平方米)(3)毛地價

地面毛地價＝1060＋434＝1494(元/平方米)樓面毛地價＝1494/2.89＝517(元/平方米)毛地總額=樓面毛地價×地上建筑面積=517×60236=3114201*（元）(4)土地開發(fā)及其他費用

根據(jù)委托方提供的資料，以及估價人員對該區(qū)域土地征地、拆遷市場進行調(diào)查的結(jié)果及估價人員的一般經(jīng)驗，確定估價對象的土地開發(fā)費為樓面單價700元/平方米

地面單價=樓面單價×容積率=700×2.89=2023元/平方米(5)求取熟地價

地面熟地價＝1494＋2023＝3517(元/平方米)樓面熟地價＝3517/2.89＝1217(元/平方米)熟地總額=樓面熟地價×地上建筑面積=1217×60236=73307212（元）六、估價對象地價的確定

綜合分析以上三種方法測算的土地價格，采用加權(quán)平均法求出住宅部分的最終地價結(jié)果（見表7）。由于本次評估的評估目的是為確定出讓手續(xù)中的出讓價格，目前北京市地產(chǎn)市場交易比較活躍，因此市場比較法評估結(jié)果能較好地反映出地塊的真實地價水平，其次依據(jù)假設(shè)開發(fā)法測算出來的價格，由于基準(zhǔn)地價修

正法自93年執(zhí)行，一直未做調(diào)整，采用此方法測算出來的價格較其他兩種方法測算出來的價格相差較大，且在北京市的出讓實例中也較實際價格偏高，故就假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法測算的結(jié)果依次取權(quán)重為50%、50%、0%，以求取最終的地價結(jié)果。

綜合分析以上三種方法測算的土地價格，采用加權(quán)平均法求出住宅樓的最終地價結(jié)果（見表7），根據(jù)北京市土地出讓實務(wù)及評估中的通常作法，住宅小區(qū)中配套部分的毛地樓面價是住宅的1.5倍，因此：

表7：估價結(jié)果一覽表

地價權(quán)重總價熟地地面價評估方法%(元)(元/平方米)假設(shè)開發(fā)法市場比較法基準(zhǔn)地價修正法住宅部分配套部分62399641300518429963482103620239296120412579849731459336504073307212351712173114201*1494517506228402429881034201*882496533450625152573003(元/平方米)103820359768(元)(元/平方米)980(元/平方米)338樓面價總價毛地地面價樓面價估價對象××小區(qū)住宅用地在估價期日201*年11月15日之正常市場價格為：住宅部分：熟地：

總價：62399641元人民幣

大寫金額：陸仟貳佰叁拾玖萬玖仟陸佰肆拾壹元整單位地面熟地價：2996元/平方米單位樓面熟地價：1036元/平方米毛地：

總價：20239296元人民幣

大寫金額：貳仟零貳拾叁萬玖仟貳佰玖拾陸元整單位地面毛地價：973元/平方米單位樓面毛地價：336元/平方米配套部分：熟地：

總價：3005184元人民幣

大寫金額：叁佰萬零伍仟壹佰捌拾肆元整單位地面熟地價：3482元/平方米單位樓面熟地價：1204元/平方米毛地：

總價：1257984元人民幣

大寫金額：壹佰貳拾伍萬柒仟玖佰捌拾肆元整單位地面毛地價：1459元/平方米單位樓面毛地價：504元/平方米七、說明

估價對象原有用途為工業(yè)用地，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，各項報建手續(xù)齊全。評估的地價由熟地價和毛地價組成。熟地價包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、土地開發(fā)及其他費用；毛地價包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費；其中基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費用包括大市政費及四源費，未包括紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費。在估價方法上，選用了假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法。由于估價對象為待開發(fā)的住宅用地，要求取該宗地地價，可用假設(shè)開發(fā)法。在該方法中由于估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場已形成一定規(guī)模，周邊已有大大小小的小區(qū)約十幾個，因此我們首先用市場比較法求取估價對象的住宅銷售價格，然后求取估價對象的開發(fā)完成后價值，扣除在開發(fā)過程中正常的開發(fā)成本、管理費用、投資利潤、利息銷售稅費，從而求出估價對象的價格。

其次由于估價對象為住宅用地，是一種比較常見的物業(yè)類型。而且從目前來看，北京市房地產(chǎn)地價市場較活躍而且公開，市場案例充分、準(zhǔn)確，因此采用市場比較法評估結(jié)果能較好的反映出地塊的真實地價水平。

基準(zhǔn)地價法作為北京市土地出讓報告中所必采用的方法，由于自1993年公布執(zhí)行以來，一直未做調(diào)整，因此采用此方法測算出來的價格較其他兩種方法測算出來的價格相差較大，且在北京市的出讓實例中也較實際價格偏高。因此評估人員雖然采用了該方法，但在最后求取估價對象價格時，采用權(quán)重，消除基準(zhǔn)地價法偏高對估價對象價格的影響。

---------------------------------------------------------------

案例四：資產(chǎn)評估師的職業(yè)道德

慶云集團公司擬將一全資所有的旅行社轉(zhuǎn)讓給一上市公司，特聘請大力資產(chǎn)評估事務(wù)所對這項資產(chǎn)進行估價，同時雙方約定大約作價為800萬元人民幣。事務(wù)所指定本所執(zhí)業(yè)的注冊評估師張三和李四負(fù)責(zé)此業(yè)務(wù)，一周以后，李四被安排去處理另一項目，張三隨即從自己執(zhí)業(yè)的另一家資產(chǎn)評估事務(wù)所請來注冊評估師王五協(xié)助完成項目的中后期工作。最終他們按時完成了這項業(yè)務(wù)，張三和李四共同在評估報告上簽字。之后，有媒體來采訪張三，在經(jīng)過李四的哥哥—慶云集團公司法人代表的口頭許可下，張三講述了這次評估業(yè)務(wù)的主要細(xì)節(jié)。試找出上述事件中違反注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德規(guī)范之處，并簡單說明。案例分析過程：

1、評估機構(gòu)不應(yīng)與委托人事先約定評估價值

2、李四沒有參與評估全過程，不應(yīng)在評估報告上簽字

3、大力事務(wù)所注冊評估師李四與慶云集團法人代表有親屬關(guān)系，此業(yè)務(wù)不應(yīng)由大力資產(chǎn)評估事務(wù)所承接

4、張三不應(yīng)同時在兩個事務(wù)所執(zhí)業(yè)

5、評估人員有保密義務(wù)，沒有委托人的書面授權(quán)不得泄露相關(guān)業(yè)務(wù)資料

案例五：資產(chǎn)評估報告糾錯

分析案例,找出資產(chǎn)評估報告書中的錯誤。

評估報告書

×××有限責(zé)任公司:

我所接受貴公司委托,根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定和其他法律法規(guī)規(guī)定,對貴公司以與A公司聯(lián)營為目的的全部資產(chǎn)進行了評估。評估中結(jié)合貴公司的具體情況,實施了包括財產(chǎn)清查在內(nèi)的我們認(rèn)為必要的評估程序,現(xiàn)將評估結(jié)果報告如下:

1.資產(chǎn)評估機構(gòu)(略)2.委托方和資產(chǎn)占有方(略)

3.評估目的:為聯(lián)營之目的,評估貴公司凈資產(chǎn)現(xiàn)行價值。

4.評估范圍和對象:本次評估范圍為××公司擁有的全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。評估對象為公司的整體資產(chǎn)。

5.評估原則:根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理及評估的有關(guān)法規(guī),我所遵循獨立性、科學(xué)性和客觀性的評估工作原則,并以貢獻原則、替代原則和預(yù)期原則為基礎(chǔ)進行評估。6.評估依據(jù):

(1)××省國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于同意××公司與A公司聯(lián)營的批復(fù))；(2)委托方提供的資產(chǎn)清單及其他資料；(3)有關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明及相關(guān)資料；

(4)委托方提供的有關(guān)會計憑證、會計報表及其他會計資料；(5)與委托方資產(chǎn)取得、銷售業(yè)務(wù)相關(guān)的各項合同及其他資料。7.評估基準(zhǔn)日：201*年9月30日

8.評估方法:根據(jù)委托方評估目的和評估對象,此次評估方法為成本法9.評估過程(略)

10.評估結(jié)果:在實施了上述評估程序和評估方法后,貴公司截止評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益價值為:資產(chǎn)總額=41504342元；負(fù)債總額=2272201*元，凈資產(chǎn)價值=18782342元

11.評估結(jié)果有效期:根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,本報告有效期一年。自報告提交日201*年12月20日起至201*年12月19日止。12.評估說明:

(1)流動資產(chǎn)評估:

①貨幣資金賬面價值421588元,其中現(xiàn)金21325元,銀行存款400263元,考慮到貨幣資金即為現(xiàn)值不需折現(xiàn),經(jīng)總賬明細(xì)賬與日記賬核實一致并對現(xiàn)金盤點無誤后,按賬面值確認(rèn)。

②應(yīng)收賬款賬面價值5481272元,經(jīng)與明細(xì)賬核對,確認(rèn)評估值為5083252元。③存貨賬面價值為11072460元,抽查比例為60%,在質(zhì)量檢測與抽查核實的基礎(chǔ)上,確認(rèn)評估值為10852500元。④其他流動資產(chǎn)(略)

流動資產(chǎn)賬面價值18845502元。評估值為17401832元。

項目賬面價值流動資產(chǎn)18845502固定資產(chǎn)20248470長期投資500000174518322354251051000041504342142500001393670一7．4％3294040100001910370201*0016．27％2％4．82％1．38％4．51％2．57％15．42％評估值增減值增減率資產(chǎn)總計39593972流動負(fù)債14450000長期負(fù)債886201*846201*4000002272201*18782342600002510370負(fù)債合計2331201*凈資產(chǎn)16281972

(2)長期投資評估(略)(3)固定資產(chǎn)評估(略)(4)其他資產(chǎn)評估(略)(5)負(fù)債審核確認(rèn)(略)13.其他事項說明(略)

14.評估結(jié)果有效的其他條件(略)15.評估時間:

本次評估工作自201*年10月4日起至201*年12月20日止,本報告提交日期為201*年12月20日。

中國注冊資產(chǎn)評估師:××(簽字蓋章)××資產(chǎn)評估事務(wù)所(蓋章)

201*年12月20日案例分析過程：

1.評估依據(jù)不充分,缺評估法規(guī)依據(jù)；

2.評估方法與評估目的不匹配,應(yīng)首選收益法,如無法采用收益法而改用成本法,應(yīng)作出說明；

3.缺評估基準(zhǔn)日后調(diào)整事項；4.缺評估報告書使用范圍說明；

5.評估說明應(yīng)為附件,應(yīng)與報告書分開寫；6.貨幣資金評估缺銀行對賬單核實或函證；7.應(yīng)收賬款評估未說明壞賬確認(rèn)方法和金額；

8.存貨評估未說明對存貨如何分類、各類存貨如何評估；9.文中流動資產(chǎn)評估值與表中流動資產(chǎn)評估價值不等；10.表中評估值欄負(fù)債合計及凈資產(chǎn)計算有誤；11.僅有一個注冊資產(chǎn)評估師簽字；12.缺法人代表簽字；13.評估報告有效期錯誤。

案例六：國產(chǎn)機器設(shè)備評估案例

B廠因資產(chǎn)重組，擬將鍛壓車間的一臺設(shè)備轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)委托某評估機構(gòu)對該設(shè)備的價值進行評估，評估基準(zhǔn)日為201*年8月31日。評估人員根據(jù)掌握的資料，經(jīng)調(diào)查分析后，決定采用成本法評估。設(shè)備名稱：雙盤摩擦壓力機規(guī)格型號：J53－300制造廠家：A機械廠啟用日期：1997年8月

賬面原值：180,000元賬面凈值：100,000元案例分析過程:一、概況1、用途及特點

該設(shè)備是普通多用途鍛壓設(shè)備，用于B廠（被評估設(shè)備所屬廠家）鍛壓車間手術(shù)器械成型模鍛、擠壓、精壓、切邊、彎曲、校正等作業(yè)。

該設(shè)備結(jié)構(gòu)緊湊、動力大、剛性強、精度高、萬能性強、采用液壓操縱裝置，可進行單次打擊和連續(xù)自動打擊。2、結(jié)構(gòu)及主要技術(shù)參數(shù)

（1）結(jié)構(gòu)主要包括：機架、滑塊、飛輪與主軸（其上安裝兩個大摩擦輪）四個部分；液壓操縱、剎緊、退料及緩沖四個裝置；還有電器設(shè)備（主機電和油泵電機）。

（2）主要技術(shù)參數(shù)公稱壓力：3,000KN打擊能量：2,000KJ最大行程：400mm

最小封閉高度：不得小于300mm液壓系統(tǒng)工作油壓：2～3Mpa二、估算重置價值1、估算購置價格

經(jīng)向原制造廠家A機械廠詢價得知，相同規(guī)格型號的J53300型雙盤摩擦壓力機報價（201*年8月31日，即評估基準(zhǔn)日）為人民幣188,000元。2、估算重置價值

（1）購置價格＝188,000元

（2）運雜費＝購置價格×運雜費率＝188,000×5%＝9,400元（3）基礎(chǔ)費＝購置價格×基礎(chǔ)費率＝188,000×5%＝9,400元（4）安裝調(diào)試費：根據(jù)生產(chǎn)廠家承諾該項費用免收；

（5）資金成本：因該機可在不到一個月時間內(nèi)完成安裝調(diào)試工作，故資金成

本不計；

重置價值＝購置價格＋運雜費＋基礎(chǔ)費＋安裝調(diào)試費＋資金成本＝188,000+9,400+9,400+0+0＝206,800元

三、確定綜合成新率

1、確定經(jīng)七項調(diào)整因素修正使用年限法的成新率

（1）根據(jù)《全國資產(chǎn)評估價格信息》1999年第一期刊出的《機器設(shè)備參考壽命年限專欄》，取鍛壓設(shè)備規(guī)定使用（經(jīng)濟）年限為17年；

（2）確定已使用（實際）年限為5年（啟用日期1997年8月－評估基準(zhǔn)日201*年8月）；

（3）確定七項調(diào)整因素綜合修正系數(shù)a=0.99①制造質(zhì)量a11.10（A機械廠制造，質(zhì)量優(yōu)良）；②利用程度a21.00（2班/日作業(yè)，利用程度正常）；

③維護保養(yǎng)a31.00（正常）；④修理改造a41.00（無修理改造）；⑤故障情況a51.00（無故障）；⑥運行狀態(tài)a61.00（正常）；

⑦工作環(huán)境a70.90（高溫、灰塵、振動）；（4）確定已使用（經(jīng)濟）年限5.05（5÷0.99）年；（5）確定尚可使用（經(jīng)濟）年限為11.95(17－5.05)年；（6）確定經(jīng)七項調(diào)整因素修正使用年限法的實際成新率

實際成新率＝尚可使用（經(jīng)濟）年限/規(guī)定使用（經(jīng)濟）年限×100%＝11.95/17×100%＝70%（取整）

2、確定現(xiàn)場勘查綜合技術(shù)鑒定成新率

經(jīng)現(xiàn)場觀測技術(shù)鑒定，其成新率為75%(過程略)3、確定綜合成新率

綜合成新率＝七項調(diào)整因素系數(shù)修正使用年限法成新率×40%＋現(xiàn)場勘查技

術(shù)鑒定成新率×60%＝70%×40%＋75%×60%＝73%

四、確定評估價值

評估價值＝重置價值×綜合成新率＝206800×73%＝150964元五、說明：

1、該案例在估算購置價格時采用了市場詢價法。對于市場上有銷售定價的設(shè)備，可以采用詢價法估算其購置價格。在具體詢價時應(yīng)注意以下原則：①必須是評估基準(zhǔn)日的價格；②必須采用具有權(quán)威性的、貿(mào)易量大的貿(mào)易單位的價格；③盡可能向原設(shè)備制造廠家詢價。結(jié)合實際情況，該案例就是向原設(shè)備制造廠家A機械廠詢價的，所以被估設(shè)備的購置價格合理性較高。

2、被估設(shè)備屬于國產(chǎn)機器設(shè)備，其重置價值通常由購置價格、運雜費、基礎(chǔ)費、安裝調(diào)試費和資金成本五項構(gòu)成。

其中，運雜費是從生產(chǎn)廠家到安裝使用地點所發(fā)生的裝卸、運輸、采購、保管、保險及其他有關(guān)的費用。它的計算方法有兩種：一是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)地點、使用地點以及重量、體積、運輸方式，根據(jù)鐵路、公路、船運、航空等部門的運輸計費標(biāo)準(zhǔn)計算；二是按設(shè)備價格的一定比例作為設(shè)備的運雜費率，以此來計算設(shè)備的運雜費。該案例采用的是后一種方法。對于運雜費率的確定，國家有專門的機械行業(yè)運雜費率表。具體的運雜費率由評估師結(jié)合費率表和距離（從生產(chǎn)廠家到安裝使用地點）、設(shè)備的尺寸、重量及相關(guān)因素確定。設(shè)備的基礎(chǔ)是為安裝設(shè)備而建造的特殊構(gòu)筑物。設(shè)備的基礎(chǔ)費是指建造設(shè)備基礎(chǔ)所發(fā)生的人工費、材料費、機械費及全部取費�？梢园凑赵O(shè)備價格的一定比例作為設(shè)備的基礎(chǔ)費率，以此來計算設(shè)備的基礎(chǔ)費。通常，設(shè)備的基礎(chǔ)費率按設(shè)備所在行業(yè)頒布的概算指標(biāo)中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取值，該案例即是如此。安裝調(diào)試費是指設(shè)備在安裝的過程中所發(fā)生的所有人工費、材料費、機械費及全部取費。它可以按設(shè)備購置價格的一定比例計算得出，這個比例通�？梢园此�在行業(yè)概算指標(biāo)中規(guī)定的設(shè)備安裝費率來確定。在該案例中，根據(jù)廠商的承諾，安裝被估設(shè)備免收安裝調(diào)試費，即該項

費用由設(shè)備生產(chǎn)廠家承擔(dān)，使用者需負(fù)擔(dān)的安裝調(diào)試費為0。

3、成新率是表示設(shè)備新舊程度的比率。估測機器設(shè)備的成新率通常有三種方法：使用年限法、觀測分析法和修復(fù)費用法。其中，技術(shù)鑒定法是觀測分析法中較為科學(xué)的具體方法，主要是根據(jù)機器設(shè)備的內(nèi)在技術(shù)狀態(tài)來確定成新率，這比用看外觀和訪問用戶得出的資料來確定成新率更加可靠和準(zhǔn)確。該案例是先用使用年限法和技術(shù)鑒定法分別得出被評估設(shè)備的成新率，再加權(quán)平均得出綜合成新率。盡管這種加權(quán)平均方法的使用、具體權(quán)重的確定可能缺乏牢靠的科學(xué)依據(jù)，但這種方法的使用卻可以降低成新率出現(xiàn)大的偏差的概率。此外，在使用年限法確定成新率過程中，結(jié)合被評估機器設(shè)備的特點和具體使用情況，對實際使用年限做出相應(yīng)的調(diào)整是必要的。

案例七：進口機器設(shè)備評估案例

某公司欲以公司擁有的進口機器設(shè)備等資產(chǎn)對外聯(lián)營投資，故委托某評估機構(gòu)對該進口設(shè)備的價值進行評估，評估基準(zhǔn)日為201*年11月30日。設(shè)備名稱：圖像設(shè)計系統(tǒng)規(guī)格型號：STORK設(shè)備產(chǎn)地：A國××廠家啟用日期：1998年7月賬面價值：11,000,000.00元賬面凈值：9,000,000.00元案例分析過程：

評估人員根據(jù)掌握的資料，經(jīng)調(diào)查分析后，決定采用成本法評估。一、計算公式

CIF價＝FOB價＋國外運輸費＋國外運輸保險費

重置現(xiàn)價＝CIF價＋銀行財務(wù)費＋外貿(mào)手續(xù)費＋海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費＋商檢費＋國內(nèi)運雜費＋國內(nèi)安裝調(diào)試費

重置全價＝重置現(xiàn)價＋資金成本評估價值＝重置全價×綜合成新率二、重置全價的估算

（1）FOB價為EUR（歐元）560,000.00元。該價格系向A國××廠家詢得，按評估基準(zhǔn)日匯率計算，折合USD（美元）571,000.00元，評估基準(zhǔn)日美元與人民幣匯率中間價為8.2789；（2）國外運輸費率取5.5%；（3）國外運輸保險費率取0.4%；

（4）CIF價＝FOB價＋國外運輸費＋國外運輸保險費＝571,000.00×（1＋5.5%）×（1＋0.4%）×8.2789＝604,814.62元

（5）關(guān)稅及增值稅：被評估設(shè)備根據(jù)《當(dāng)前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄》及《中華人民共和國上海海關(guān)公告外商投資項目不予免稅的進口商品目錄》規(guī)定，除設(shè)備控制系統(tǒng)中的微型計算機不予免關(guān)稅外，其余機器設(shè)備均予免稅，由于微型計算機所占金額很少，故計算中未計關(guān)稅與增值稅項目；（6）銀行財務(wù)費率取0.4%；（7）外貿(mào)手續(xù)費率取1.5%；（8）海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費率取0.3%;（9）商檢費率取0.3%；（10）國內(nèi)運雜費率取3%；

（11）設(shè)備基礎(chǔ)費：該設(shè)備不需專門建設(shè)設(shè)備基礎(chǔ)，故略計此費用；（12）國內(nèi)安裝調(diào)試費率取3%；

（13）資金成本：評估基準(zhǔn)日一年期貸款利率5.85%，半年期貸款利率5.58%。從合同簽訂至設(shè)備安裝調(diào)試完畢12個月。付款方式為：首期支付CIF價的30%（計息期12個月），設(shè)備進關(guān)開始安裝調(diào)試支付60%（計息期6個月），安裝調(diào)試費均勻投入（計息期3個月），余款10%于調(diào)試運行后支付（計息期為零）。進口設(shè)備重置現(xiàn)價＝FOB價＋國外運輸費＋國外運輸保險費＋銀行財務(wù)費＋外貿(mào)手續(xù)費＋海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費＋商檢費＋國內(nèi)運雜費＋安裝調(diào)試費

＝[FOB價×（1＋國外運輸費率）×（1＋保險費率）×基準(zhǔn)日外匯匯率]×

（1＋銀行財務(wù)費率＋外貿(mào)手續(xù)費率＋海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費率＋商檢費率＋國內(nèi)運雜費率＋安裝調(diào)試費率）＝

[571,000.00

×

(1+5.5%)

×

(1+0.4%)

×

8.2789]

×

(1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%+3%)＝5,432,812.00元（取整）

資金成本＝CIF價×30%×5.85%×12/12+（CIF價×60%+銀行財務(wù)費＋外貿(mào)手續(xù)費＋海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費＋商檢費＋國內(nèi)運雜費）×5.58%×6/12+安裝調(diào)試費×5.58%×3/12

=604,814.62×30%×5.85%×12/12＋[604,814.62×60%＋604,814.62×(1+0.4%+1.5%+0.3%+0.3%+3%)]×5.58%×6/12＋604,814.62×3%×5.58%×3/12＝10,614.50+12,478.82+265.36＝23,358.68元

進口設(shè)備的重置全價＝重置現(xiàn)價＋資金成本＝5,430,892.00＋23,358.68＝5,454,250.68元

評估價值＝重置全價×綜合成新率三、綜合成新率的確定（一）確定實體性損耗率

（1）該設(shè)備經(jīng)濟使用壽命為16年（屬印刷設(shè)備類）；

（2）已使用日歷年限為3年（從1997年11月開始試車至201*年11月評估基準(zhǔn)日）；

（3）該機調(diào)整因素系數(shù)及綜合值：原始制造質(zhì)量1.10（進口設(shè)備）設(shè)備時間利用率1.05（1班/日）維護保養(yǎng)1.0（正常）修理改造1.0（無）故障情況1.0（無）運行狀態(tài)1.0（正常）環(huán)境狀況1.05（良好）

七項調(diào)整因素系數(shù)綜合值為1.10×1.05×1.0×1.0×1.0×1.0×1.05=1.21（4）已使用年限經(jīng)七項因素調(diào)整后為3÷1.21=2.5年（5）實體性損耗率＝2.5÷16×100%＝15.62%（二）確定功能性損耗率

功能性損耗率從新舊工藝及相應(yīng)設(shè)備的生產(chǎn)率（印染速度）、耗損及原材料（未加工紙）價格三項因素比較，分別對每項因素估算其功能性損耗，估算均按下列步驟進行：

（1）將被評估設(shè)備的年生產(chǎn)率（或損耗、原材料價格）與功能相同但性能更好的新設(shè)備的年生產(chǎn)率（或損耗、原材料價格）進行比較；

（2）計算二者的差異，分別確定凈超額工資、凈超額損耗及凈超額原材料成本；

（3）估測被評估設(shè)備的剩余壽命；

（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估設(shè)備在剩余壽命內(nèi)每年的凈超額費用折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和即為被評估設(shè)備的功能性損耗（貶值），計算公式如下：被評估資產(chǎn)功能性損耗＝∑（被評估資產(chǎn)年凈超額成本×折現(xiàn)系數(shù)）被評估設(shè)備功能性損耗具體測算如下：1、根據(jù)委托方提供的資料

已知：（1）被評估設(shè)備生產(chǎn)率（印染速度）為30m/秒，新設(shè)備為90m/秒；（2）被評估設(shè)備損耗為30%，新設(shè)備為10%；

（3）被評估設(shè)備使用原材料加工紙的價格為3000USD/T，新設(shè)備為201*USD/T；

（4）月均印染產(chǎn)量（自經(jīng)銷、代加工、賣模紙）共計51600m；（5）印染模紙1000m/T；（6）設(shè)備剩余年限13.5年；（7）所得稅33%；

（8）評估基準(zhǔn)日美元與人民幣的匯率中間價8.2789；（9）折現(xiàn)率取7%。2、功能性損耗測算

生產(chǎn)率（印染速度）因素影響值（1）舊設(shè)備月工資額：

①經(jīng)銷11,000m單位工資1.11元/m月工資額12,210元；②代加工17,800m單位工資0.28元/m月工資額4,984元；③賣花紙22,800m單位工資0.31元/m月工資額7,068元；舊設(shè)備月工資∑＝24,262元

（2）新設(shè)備印染速度90m/秒，舊設(shè)備為30m/秒，新設(shè)備月工資成本為：①經(jīng)銷1.11×1/3=0.370.37×11,000=4,070元②代加工0.28×1/3=0.0930.093×17,800=1,655元③賣花紙0.31×1/3=0.1030.103×22,800=2,348元新設(shè)備月工資∑＝8,073元

（3）月差異額：24,262－8,073＝16,189元（4）年工資成本超支額：16,189×12＝194,268元（5）減所得稅（33%）：194,268×33%＝64,108元

（6）扣除所得稅后年凈超額工資：194,268－64,108＝130,160元（7）資產(chǎn)剩余使用年限：13.5年

（8）折現(xiàn)率取7%：13.5年年金折現(xiàn)系數(shù)8.5547（9）功能性損耗額：130,160×8.5547=1,113,480元3、按上述步驟測算，得出：

（1）因第一項因素（生產(chǎn)率）得出的功能性損耗為1,113,480元；同理，按新舊設(shè)備損耗率和使用紙的成本不同，計算出第二、第三項因素的損耗；

（2）因第二項因素（損耗）得出的功能性損耗為1,113,685元；（3）因第三項因素（原材料）得出的功能性損耗為2,938,205元；（4）上述三因素之和為5,165,370元。功能性損耗率＝功能性損耗/重置價格×100%=5,165,370/20,995,772×100%=24.60%

（三）確定綜合成新率

（1）經(jīng)濟性損耗率＝0%

（2）綜合損耗率＝實體性損耗率＋功能性損耗率＋經(jīng)濟性損耗率＝15.62%+24.60%+0%=40%（取整）

（3）綜合成新率＝1－綜合損耗率＝1－40%=60%四、評估價值的確定

評估價值＝重置全價×綜合成新率

＝5,454,250.68×60%

＝3,272,550元（取整）五、分析說明：

1、該案例是進口機器設(shè)備評估的案例。在計算重置全價時，資金成本的計算值得關(guān)注。資金成本的計算關(guān)鍵要確定兩個因素：一是資金量的大小和投入時間的長短，二是資金的單位使用成本。前者根據(jù)實際情況來確定，后者就要具體分析資金的平均投資收益率，通常用銀行的存貸款利率來計算。本案例即根據(jù)資金投入時間的長短，分別選用了銀行一年期貸款利率和半年期貸款利率來計算資金成本。

2、確定設(shè)備實體性損耗率常用的方法有：使用年限法、觀察法和修復(fù)費用法。修復(fù)費用法的使用有一定的條件，其他兩種方法的適用范圍更大。本案例采用的是進行因素調(diào)整后的使用年限法，是使用年限法和觀察法在一定層面上的結(jié)合。3、功能性損耗是由技術(shù)進步引起的。通過將被評估設(shè)備與功能相同、但性能更好的新設(shè)備進行比較，分析二者在運營上的差異并量化，即可得到被評估設(shè)備的功能性損耗。在這個過程中，差異分析是很關(guān)鍵的一步。本案例中新舊設(shè)備的差異主要是人工成本的差異，在得到人工成本年超支額后，還應(yīng)扣除所得稅。因為人工成本超支將會增加被評估設(shè)備的運營成本，降低被評估設(shè)備的運營收益，從而減少應(yīng)計的所得稅。在評估中確定的差異應(yīng)是設(shè)備之間的凈差異，因此要扣除所得稅的影響。

4、根據(jù)有關(guān)部門的規(guī)定，自201*年2月起取消海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費，因此在今后的進口機器設(shè)備評估中將不再涉及海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費。

案例八：房地產(chǎn)評估原則

某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi),占地900平方米,地上200平方米建筑物為一舊式住宅。委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到,現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為每平方米4萬元人民幣,該區(qū)域的商品房價格每平方米1萬元人民幣,城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值大約是多少?并說明評估時的依據(jù)和理由。案例分析過程：

該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為3600萬元人民幣。900×4=3600(萬元)

依據(jù)和理由:上述評估結(jié)果是依據(jù)了房地產(chǎn)評估中的最使用原則。因為,該房地產(chǎn)的現(xiàn)時用途是很不合理的。其一,商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅,在用途上不合理；其二,使用強度未達到城規(guī)劃規(guī)定的容積率,土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評估的能使用原則,該房地產(chǎn)評估應(yīng)該以拆除重新利用為前提,按商用地進行評估。故評估值大約為3600萬元人民幣。確切值應(yīng)是3600萬元減去拆除舊建筑物費用后的價值。

案例九：流動資產(chǎn)評估

A公司委托中介機構(gòu)對其擁有的全部流動資產(chǎn)進行評估，為A公司整體改制為股份有限公司提供價值依據(jù)。評估范圍包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨、待攤費用等。案例分析過程：

在了解委托評估資產(chǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，評估人員與A公司的有關(guān)部門進行了充分的交流與分析，并據(jù)此開展流動資產(chǎn)評估的具體工作。

（一）核對賬目：對A公司提供的價值評估申報清單逐項核對、歸納，與資產(chǎn)負(fù)債表、總賬及明細(xì)賬的相關(guān)科目201*年3月31日期末金額核對，以驗證

評估申報表的正確性，同時通過抽查部分憑證和查閱有關(guān)資料，進行驗證。（二）現(xiàn)場勘察及實物核對：與A公司有關(guān)人員共同到存貨現(xiàn)場進行盤點，對重要的、價值量較大的存貨進行了抽驗，并與庫存賬進行清對核實。對往來賬項、債權(quán)、債務(wù)進行函證核實。

（三）根據(jù)A公司流動資產(chǎn)的具體情況，主要采用成本法和市場法進行評估。

1、貨幣資金：賬面金額為8880972.48元，其中現(xiàn)金1676.87元，銀行存款8879295.61元。在驗證A公司提供的申報表、銀行對賬單等資料的基礎(chǔ)上，以其核對無誤后的賬面價值確認(rèn)評估值。評估值為8880972.48元。

2、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款：賬面金額分別為3206873元和8214180元。在對各種應(yīng)收款項核實無誤的基礎(chǔ)行，根據(jù)每筆款項可能收回的數(shù)額確定評估值。在操作中應(yīng)注意借助于歷史資料和函證調(diào)查了解的情況，具體分析應(yīng)收數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款方資金、信用、經(jīng)營、管理現(xiàn)狀等，對款項回收的可能性進行綜合判定。其應(yīng)收賬項全部為近兩年經(jīng)常性業(yè)務(wù)往來發(fā)生額，不存在無法收回的確定因素。故確認(rèn)應(yīng)收賬款評估值為3206873元，其他應(yīng)收款評估值為8214180元。

3、預(yù)付賬款：賬面余額13902280元，在對預(yù)付賬款賬面值核實無誤的基礎(chǔ)上，以賬面值確認(rèn)評估值為13902280元。

4、待攤費用：賬面余額為390217元，經(jīng)核實，全部為在用工具器具，將其轉(zhuǎn)入低值易耗品評估。因此在此待攤費用評估值為零。

5、存貨：包括原材料、在產(chǎn)品、半成品、產(chǎn)成品、委托加工材料及低值易耗品。

原材料大都為近期購入，歷史成本與市場差別不大，故按賬面值評估。在產(chǎn)品、自制半成品、產(chǎn)成品等都按賬面值評估

低值易耗品分為在用和在庫兩種情況。在庫部分為近期購入，保存良好，按賬面值確定評估值

在用低值易耗品由于單位價值量低，數(shù)量大，難以逐項操作，在評估中按產(chǎn)品規(guī)格、用途、使用部門、使用年限等分項歸類，采用重置成本法。按歷史成本增加5%10%的模具設(shè)計、購置、保管費用，再按機械工業(yè)產(chǎn)品出廠價格指數(shù)求

取重置成本，成新率采用年限法。

另有從待攤費用項內(nèi)轉(zhuǎn)入在用工裝器具賬面值390217元，也采用上述方法

案例十:商標(biāo)評估

案例分析過程:一、委托單位概況

SC旅行社于1978年8月18日批準(zhǔn)成立。注冊資本1423萬元，有職工281人，現(xiàn)下屬有7個企業(yè)。1988年以該旅行社為核心企業(yè)組建集團公司，總部設(shè)在北京。該旅行社在近幾年國家旅游局100強第一類、第二類旅行社評比中均排名前列，多次受到表彰。二、評估方法

本次評估選取201*年6月30日為評估基準(zhǔn)日，評估方法選用超額收益法。該法對商標(biāo)進行評估，就是對商標(biāo)有效期內(nèi)（續(xù)展前該商標(biāo)有效期為8年）每期（以年為單位）的未來超額收益進行預(yù)測，并以第8年超額收益作為永續(xù)年金計算無限期超額收益，再按行業(yè)平均折現(xiàn)率將預(yù)測的各期未來超額收益折成評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，從而得出“A”商標(biāo)的評估價值。采用超額收益法進行商標(biāo)評估的計算公式如下：

nPVt0.5Pt(1i)t

式中：PV商標(biāo)的評估價值；i折現(xiàn)率；Pt預(yù)測超額利潤；n預(yù)測期；t預(yù)測年限

超額利潤＝營業(yè)收入凈額×超額利潤率超額利潤率＝收益率一基準(zhǔn)收益率收益率利潤總額營業(yè)收入凈額

營業(yè)收入凈額＝營業(yè)收入總額一代收代付款折現(xiàn)率＝無風(fēng)險收益率+風(fēng)險收益率

三、評估數(shù)據(jù)來源及計算過程

1．SC旅行社營業(yè)收入凈額計算（表1）表1營業(yè)收入凈額計算表

199年份5營業(yè)收入總額(萬元)代收代付款(萬元)營業(yè)收人凈額(萬元)861337964817678996月)1l3426326501617406202462286119613948079261201*138001087282329061874119919919919201*(1

2．SC旅行杜1995201*年營業(yè)收入情況匯總與201*201*年營業(yè)收入凈額預(yù)測(表2、表3)預(yù)測方法：最小二乘法。

ybxabXiYiXYi

2XiXXiaYbX表2

年份19951996199719981999201*總計X12345621r(萬元)481779268232906187411250051277Xr48171585224696362444370575OOO201*14X214916252691

XXNi2163.5

因此：

YbYiN5127768546.171191.11201*143.551277913.521

a8546.17b3.54377.28因此：

Y=1191.11X+4377.28

表3營業(yè)收入凈額計算表

20年份01X預(yù)測營業(yè)收入凈12715139061509716288174791867119862額（萬元)0537280390410051l061207132l0814201*02020202020

環(huán)比指數(shù)=本年度營業(yè)收入凈顴÷上年度營業(yè)收入凈顴

經(jīng)計算，環(huán)比指數(shù)不大于1.10，說明預(yù)測的未來營業(yè)收入凈額年遞增不超過10％：根據(jù)國家確定的“十一五”期間我國國內(nèi)旅游業(yè)的規(guī)劃目標(biāo)：“十一五”期間國內(nèi)旅游收入年均增長12％～15％，國際旅游外匯收入年均增長10％～12％可看出由最小二乘法建立的回歸分析模型所預(yù)測的未來營業(yè)收入凈額是合理的。

3．利潤率計算（表4）計算公式為：

利潤率利潤總額營業(yè)收入營額

表4：

1996(16年份利潤總額(萬元)營業(yè)收入凈額(萬1992199319941999月)1433．241527．971762．90l807．0679268232906187411227．405009．70元)收益率(％)18．0818．5619．4620．6724．50說明；1．利潤總額為SC旅行社稅前利潤額。

2．由于旅游行業(yè)的特殊性，營業(yè)收入總額中大量的代收代付款不屬于旅行社的實際收入，故采用扣除代收代付款之后的營業(yè)收入凈額計算SC旅行社的收益率。

4．超額收益率計算(表5)表5

年份1992199319941995總計平均值全國旅行社利潤宰(％)13．0211．7912．108．9645．8711．47SC旅行社利潤率(％)18．0818．5619．4620．6776．7719．19

超額收益率＝SC旅行社平均利潤率一全國旅行社平均利潤率＝19.19％一11.47％＝7.72％5．折現(xiàn)率計算

SC旅行社憑借自身的實力，躋身中國旅游界前列，利潤水平明顯高于同行業(yè)平均利潤率，在同行業(yè)中具有極高的聲譽和較強的市場競爭能力。根據(jù)市場調(diào)查及專家預(yù)測，我國未來旅游市場的總趨勢將是在數(shù)量、質(zhì)量方面持續(xù)穩(wěn)定增長，這是因為：（1）我國經(jīng)濟社會的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，決定旅游業(yè)也將隨之快速發(fā)展：（2）國內(nèi)居民消費水平的日益提高和休閑時間的增多：（3）旅游已成為一種重要的消費選擇；（4）國內(nèi)旅游的經(jīng)營體系已經(jīng)比較健全，（5）國內(nèi)旅游的接待設(shè)施不斷增加和完善，（6）我國進一步深化改革、擴大開放，以及我國旅游界與世界旅游組織的關(guān)系進一步密切，必將吸引更多的海外游客。所有這些決定了國

友情提示：本文中關(guān)于《資產(chǎn)評估案例庫》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，資產(chǎn)評估案例庫：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

來源：網(wǎng)絡(luò)整理 免責(zé)聲明：本文僅限學(xué)習(xí)分享，如產(chǎn)生版權(quán)問題，請聯(lián)系我們及時刪除。

《資產(chǎn)評估案例庫》由互聯(lián)網(wǎng)用戶整理提供,轉(zhuǎn)載分享請保留原作者信息,謝謝!
鏈接地址：http://www.hmlawpc.com/gongwen/606681.html

• 上一篇：如何建立商業(yè)銀行的資產(chǎn)保全機制
• 下一篇：無形資產(chǎn)評估案例