房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估案例分析總結(jié)記錄

房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估案例分析總結(jié)記錄

房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估案例分析總結(jié)如下：

一、綜合察看

1、對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語、大寫、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。

2、察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確4、修正年限是否正確

5、檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6、對(duì)采用的方法是否有合理的說明和理由7、任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時(shí)說明8、注意利息的計(jì)算方式，期限

9、報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)10、現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符

11、一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場(chǎng)比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用假設(shè)開發(fā)法12、注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算）13、要察看估價(jià)類型,對(duì)照規(guī)范對(duì)此要求

14、最后一道題一定要細(xì)心,首先指出錯(cuò)誤,在進(jìn)行改正,切忌認(rèn)真.正確的改錯(cuò)了要倒扣分的

16、糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價(jià),應(yīng)注意特別說明原因狀況

17、注意一些對(duì)估價(jià)的特殊規(guī)定，如對(duì)不得設(shè)定抵押權(quán)的，國有劃撥土地的等等18、保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù)19、基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確

二、成本法

1、成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本

2、注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）

3、注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明

4、銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確5、入股的估價(jià)應(yīng)說明入股后的用途

6、注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%

7、預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中8、折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)9、用成本計(jì)算而非成本價(jià)

10、長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格

三、假設(shè)法

1、預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購入土地的稅費(fèi)（71）

2、察看項(xiàng)目是否齊全（236）是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失3、看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)4、注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)5、其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則

資產(chǎn)評(píng)估頻道整理

擴(kuò)展閱讀：房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結(jié)記錄

房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結(jié)記錄

一、綜合察看

1、對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語、大寫、錯(cuò)別字（301）等是否準(zhǔn)確。

2、察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確4、修正年限是否正確

5、檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6、對(duì)采用的方法是否有合理的說明和理由7、任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時(shí)說明8、注意利息的計(jì)算方式，期限9、報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)10、現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符

11、一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場(chǎng)比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用假設(shè)開發(fā)法12、注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算）13、要察看估價(jià)類型,對(duì)照規(guī)范對(duì)此要求

14、最后一道題一定要細(xì)心,首先指出錯(cuò)誤,在進(jìn)行改正,切忌認(rèn)真.正確的改錯(cuò)了要倒扣分的16、糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價(jià),應(yīng)注意特別說明原因狀況

17、注意一些對(duì)估價(jià)的特殊規(guī)定，如對(duì)不得設(shè)定抵押權(quán)的，國有劃撥土地的等等18、保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù)19、基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確

四、成本法

1、成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本

2、注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）

3、注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明

4、銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確5、入股的估價(jià)應(yīng)說明入股后的用途

6、注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%7、預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中8、折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)9、用成本計(jì)算而非成本價(jià)

10、長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格

五、假設(shè)法

1、預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購入土地的稅費(fèi)（71）2、察看項(xiàng)目是否齊全（236）是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失3、看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)4、注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)5、其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤一、報(bào)告書不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容）

1.封面2.目錄3.致委托方函4.估價(jià)師聲明5.估價(jià)假設(shè)和限制條件6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告8.附件

二、報(bào)告書不完整

1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)（共13項(xiàng)內(nèi)容）

一)委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所）二)估價(jià)方（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)）

三)估價(jià)對(duì)象（概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）

四)估價(jià)目的（說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）

五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日）六)價(jià)值定義（說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）

七)估價(jià)依據(jù)（說明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）八)估價(jià)原則（說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）

九)估價(jià)方法（說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）

十)估價(jià)結(jié)果（說明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）十一)估價(jià)人員（估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）十二)估價(jià)作業(yè)日期（說明本次估價(jià)的起止年月日）

十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年）

2.估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)（共7項(xiàng)內(nèi)容）一)個(gè)別因素分析二)區(qū)域因素分析

三)市場(chǎng)背景分析（詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）四)最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用）五)估價(jià)方法選用（詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由）六)估價(jià)測(cè)算過程（詳細(xì)說明測(cè)算過程，參數(shù)確定等）七)估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由）

報(bào)告部分內(nèi)容描述不清評(píng)估報(bào)告中估價(jià)對(duì)象描述不清1.估價(jià)對(duì)象屬于房地產(chǎn)的1)土地使用權(quán)人交代不清

2)土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）4)是否具有土地使用權(quán)證沒有交代5)是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代6)房屋用途交代不清7)建筑物結(jié)構(gòu)交代不清8)房屋建成年代交代不清

9)房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）

10)房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）

A.修正項(xiàng)目錯(cuò)誤

B.修正方向錯(cuò)誤（*分子分母、上下方向錯(cuò)誤）案例與分析考試指錯(cuò)題中常見的錯(cuò)誤1一、估價(jià)報(bào)告本身的不完善

1缺少規(guī)范中“估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式”所要求的必備項(xiàng)目。2、對(duì)估價(jià)對(duì)象描述不清

（1）沒有說明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。（2）對(duì)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)沒有描述清楚（3）對(duì)估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚3、行文、譴詞造句不當(dāng)（術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊）4、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)

（1）前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測(cè)算過程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）5、寫作有錯(cuò)誤

（1）評(píng)估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有進(jìn)行大寫。（2）對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。（3）表達(dá)形式不科學(xué)

二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤

1、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場(chǎng)比較法的沒有用。

3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定

1、報(bào)告書漏項(xiàng)（如：缺少評(píng)估依據(jù)、報(bào)告有效期等）。2、估價(jià)對(duì)象描述不全。

（1）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述；（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、使用年限，房屋所有權(quán)情況等）

（2）土地實(shí)物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；（3）建筑物實(shí)物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；（4）區(qū)域及個(gè)別因素描述不具體；

（5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）3、選用的估價(jià)方法不妥（有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法）4、各種評(píng)估方法中的錯(cuò)誤：一、比較法：

1、可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：實(shí)例的面積過大過小、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過長(zhǎng)，超過1年）；2、可比實(shí)例的幣種未說明；

3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤；4、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正；5、日期修正計(jì)算錯(cuò)誤；

6、因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；7、在比較情況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正；9、計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；

10、可比實(shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況；

11、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P127）；二、收益法

1、求有效毛收入時(shí)要采用客觀收入（即不能僅依據(jù)某一個(gè)案例的收入情況確定）；2、要分析未來收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況；

3、如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況分別計(jì)算；

4、采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性；5、計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；6、計(jì)算毛收入時(shí)未考慮空置率（或入住率）；7、計(jì)算費(fèi)用時(shí)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算；

8、計(jì)算費(fèi)用時(shí)漏項(xiàng)，如漏管理費(fèi)等（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)）；

9、計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等計(jì)入）（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P199）；

10、某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源11、資本化率的選取未說明求取方法和來源；

12、安全利率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率）；13、收益年限的確定未說明來源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）；14、計(jì)算錯(cuò)誤

15、最終綜合確定估價(jià)結(jié)果時(shí)沒說明理由。16、評(píng)估結(jié)論沒有大寫；

17、將價(jià)格類型說錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格）；

18、抵押評(píng)估時(shí)，未說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。三、假設(shè)開發(fā)法

房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)

1、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況分別估算未來市價(jià)；

2、不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)（如：開發(fā)利潤(rùn)。評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)）；3、利息計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)中漏項(xiàng)或多項(xiàng)。（如：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息）；4、動(dòng)態(tài)方法計(jì)算時(shí)，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤(rùn)的估算；5、開發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。四、成本法（未考過）房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)1、費(fèi)用構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)（如：缺正常利稅）；

2、取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；

3、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利�；鶖�(shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用）；4、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)；

5、計(jì)算公式有錯(cuò)（積算價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊）；

6、要根據(jù)市場(chǎng)供求分析來最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）；

7、開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不同的利潤(rùn)率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P145）A.直接成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本）B.投資利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）

C.成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù):（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售稅費(fèi)）D.銷售利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù):（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）

8、計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)（1）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)；

（2）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊（《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P165）

9、選擇評(píng)估方法時(shí)要注意：由于成本法對(duì)舊房的估價(jià)更難一些，所以一般用它來對(duì)新房評(píng)估更合適

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤(寫于201*年，看時(shí)注意變化)

自己已經(jīng)通過了，看到這么多人還在備考，從箱子底拿出來，給大家看，祝大家好運(yùn)!!估價(jià)報(bào)告書常見錯(cuò)誤一、不完整

估價(jià)報(bào)告書不完整：根據(jù)要求應(yīng)該有8項(xiàng)1、封面2、目錄3、致委托方函4、估價(jià)師聲明5、估價(jià)的假設(shè)條件6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告8、附件二、漏項(xiàng)

（一）估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)1、委托方2、估價(jià)方3、估價(jià)對(duì)象4、估價(jià)目的5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)6、價(jià)值定義7、估價(jià)依據(jù)8、估價(jià)原則9、估價(jià)方法10、估價(jià)結(jié)果11、估價(jià)人員12、作業(yè)日期13、報(bào)告應(yīng)用有效期（二）估價(jià)技術(shù)報(bào)告書漏項(xiàng)1、個(gè)別因素分析（見八）2、區(qū)域因素分析（見八）

3、市場(chǎng)背景分析（過去市場(chǎng)、現(xiàn)在市場(chǎng)、可預(yù)見未來的本地區(qū)本類房地產(chǎn)市場(chǎng)分析）4、最高最佳使用分析

5、估價(jià)方法的運(yùn)用：估價(jià)技術(shù)思路、選用估價(jià)方法的理由；6、估價(jià)測(cè)算過程7、估價(jià)結(jié)論的確定：

估價(jià)對(duì)象描述應(yīng)包括自然狀況和權(quán)益狀況：

土地應(yīng)說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等；

建筑物應(yīng)說明：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、修養(yǎng)、使用情況、公共配套設(shè)施完備程度、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況等。三、描述不清錯(cuò)誤：（一）權(quán)益方面：1、土地使用人

2、土地使用的性質(zhì)（出讓、劃撥；長(zhǎng)期用地還是臨時(shí)用地；何時(shí)取得、取得方式、法律文書證明等）3、土地使用年限4、土地的規(guī)劃用途

5、有無土地使用權(quán)證、所用證6、是否共有、部分產(chǎn)權(quán)7、產(chǎn)權(quán)有無爭(zhēng)議（一）土地物理狀況方面1、土地“生熟”程度描述不清

2、土地地價(jià)類別交代不清（幾類用地、商業(yè)、工業(yè)）3、土地用途交代不清（商、工、住宅）4、建筑容率不清5、建筑密度不清6、綠化比例不清

其中（3、4、5、6為規(guī)劃中確定的指標(biāo)，以規(guī)劃審批件為準(zhǔn)，不可假設(shè)）（二）房地產(chǎn)中的土地：1、土地面積、形狀等2、土地四至

（1、2歸類為一個(gè)錯(cuò)誤）（三）建筑物方面：

1、房屋用途不清（如有土地用途，視為清晰）2、房屋結(jié)構(gòu)不清（房屋層數(shù)）3、房屋建成年代不清

4、房屋的狀況（分為完整、在建工程）

5、房屋裝修（主要指賓館、灑店，住宅不用交代）（2，3錯(cuò)誤可描述為建筑物實(shí)物狀況交代不清）四、選用估價(jià)方法錯(cuò)誤：選用估價(jià)方法應(yīng)遵循的原則

1、有大量可比實(shí)例（選用市場(chǎng)比較法，并以該法為主）2、具有預(yù)期收益（收益法作為其中一個(gè)方法）3、具有開發(fā)或待開發(fā)潛力（選用假設(shè)開發(fā)法）4、無上述條件的選用成本法五、估價(jià)路線方面常見錯(cuò)誤：（一）損害賠償房地產(chǎn)評(píng)估

1、損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清

2、沒有考慮間接損失（殘值清理費(fèi)用、造成收益下降）（二）拍賣底價(jià)的評(píng)估

1、強(qiáng)制處分對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響；

2、快速變現(xiàn)使交易價(jià)格相對(duì)正常價(jià)格較低；

3、市場(chǎng)需求面、推廣力度小，造成成效價(jià)格低于正常價(jià)格；4、消費(fèi)者心理因素；

5、購買者需額外支出（支付拍賣機(jī)構(gòu)的傭金）

6、技術(shù)路線：首先確定正常市場(chǎng)價(jià)格；分析拍賣市場(chǎng)成交價(jià)格水平與正常市場(chǎng)價(jià)格水平的調(diào)減幅度；按照這個(gè)偏低的幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。調(diào)減幅度來源：源自拍賣市場(chǎng)價(jià)格水平與正常房地產(chǎn)價(jià)格水平的比較（三）舊房地產(chǎn)評(píng)估

估價(jià)對(duì)象的狀況，應(yīng)對(duì)重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要修正（四）比較法、收益法評(píng)估時(shí)不應(yīng)該扣除折舊

注：1、交易實(shí)例選取時(shí)成新率與估價(jià)對(duì)象不一致不能用2、同等來源、同等規(guī)模收益與估價(jià)對(duì)象創(chuàng)造收益應(yīng)等同（五）房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估1、不能考慮土地的價(jià)值；

2、保險(xiǎn)事故后損失評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮估價(jià)范圍是否包括間接損失，并在估價(jià)時(shí)說明是否包括間接損失；3、投保時(shí)的估價(jià)可按房產(chǎn)的投保的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)的實(shí)際價(jià)值；

4、可修復(fù)，宜采用修復(fù)的費(fèi)用為損失價(jià)值；不可修復(fù)的，特別注意扣減房地產(chǎn)受損后的殘余價(jià)值；（六）劃撥國有土地房地產(chǎn)抵押評(píng)估應(yīng)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)（預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的因素應(yīng)考慮，預(yù)期不確定的收益或升值較少或不考慮）；分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力；應(yīng)考慮抵押期間的耗損；應(yīng)考慮扣除上繳國家土地使用權(quán)出讓金部分

（七）司法訴訟評(píng)估應(yīng)當(dāng)注意委托人要求評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)狀況和市場(chǎng)狀況

（八）運(yùn)用各種方法評(píng)估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合處理，如有調(diào)整，應(yīng)闡述理由（多種估價(jià)方法結(jié)果綜合取平均值；數(shù)學(xué)方法求取綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素；結(jié)果的取整；確認(rèn)結(jié)果）（九）房地產(chǎn)合并估價(jià)：

1、合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確

2、增值額的分配要準(zhǔn)確、合理，應(yīng)遵循估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則來確定；（按各自的單價(jià)為基礎(chǔ)分配；各自的面積為基礎(chǔ)分配；各自的總價(jià)為基礎(chǔ)分配）（十）各參數(shù)選擇應(yīng)說明理由六、估價(jià)方法運(yùn)用錯(cuò)誤：（一）比較法難點(diǎn)：交易修正

1、選擇的可比實(shí)例描述不清（1）、交易日期描述不清

（2）、交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）（3）、交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位）（4）、交易房地產(chǎn)狀況不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等）（5）、付款方式（一次性、分期）

（6）、交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）上述，一點(diǎn)描述不清為一錯(cuò)點(diǎn)。2、選擇可比實(shí)例可比性差（1）、相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)（2）、用途應(yīng)相同（3）、建筑結(jié)構(gòu)相同（4）、建筑規(guī)模應(yīng)相當(dāng)

（5）、權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同（主要是土地）（6）、交易類型與估價(jià)目的應(yīng)相同

（7）、可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近（8）、交換價(jià)格可修正為正常交易價(jià)格

3、四項(xiàng)修正錯(cuò)誤：?jiǎn)雾?xiàng)修正不超過20%，綜合修正不超過30%；綜合修正=各項(xiàng)修正幅度絕對(duì)值和只有這樣交易實(shí)例才可能修正為正常價(jià)格4、系數(shù)修正方面的錯(cuò)誤（1）、修正項(xiàng)目錯(cuò)誤：

（2）、修正方向錯(cuò)誤：分子、分母修正顛倒（日期為分子，其它為分母）；修正上下方向調(diào)整錯(cuò)誤；5、可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正應(yīng)采取交易當(dāng)時(shí)的狀況

6、交易日期修正時(shí)，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平（主要是匯率選�。�7、加權(quán)綜合處理確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，前后矛盾：

交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，權(quán)數(shù)應(yīng)大；區(qū)域因素、個(gè)別因素較差，權(quán)數(shù)應(yīng)��；（二）收益法

難點(diǎn)：各扣除項(xiàng)目的界定；資本化率的確定1、確定純收益常見錯(cuò)誤：出租型房地產(chǎn)：

（1）收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入

（2）出租房地產(chǎn)，扣除項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定（根據(jù)租約，可扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等）

（3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用合同約定的租金，之外要采用客觀租金）（4）不采用實(shí)際收益，而采取客觀收益；（5）考慮出租率；

（6）收益中應(yīng)包括有形、無形收益自營型房地產(chǎn)：

（1）、扣除項(xiàng)目一定全面

經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)生產(chǎn)型凈收益=銷售收-生產(chǎn)成本-銷售費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤(rùn)（2）、注意收益的客觀性（3）、扣除設(shè)備帶來的收益

（4）、考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益（5）、注意重復(fù)計(jì)算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算）

大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格

2、資本化率選用常見錯(cuò)誤：（1）資本化率選用的方法要正確（2）注意資本化率的客觀性（3）注意說明資本化率的來源

（4）不要采用非本類房地產(chǎn)的資本化率

（5）要側(cè)重投資收益率（投資收益率、XX增加率等應(yīng)用投資）3、有效收益年限的確定的錯(cuò)誤：

（1）沒有特殊說明將房屋的耐用年限、土地使用期為壽命年限（2）帶租約的，應(yīng)考慮租約期與非租約期的區(qū)別（3）不能將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限（4）確定有效收益年限理由要充分（三）成本法難點(diǎn)：折舊的求取

（1）注意各項(xiàng)費(fèi)用的客觀性

（2）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容要全面（6大項(xiàng)：土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅金+開發(fā)利潤(rùn)）

（3）注意銷售稅金的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用（4）投資利息和利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)要正確（5）利潤(rùn)率與計(jì)算基數(shù)要對(duì)應(yīng)

直接成本利潤(rùn)率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本投資利潤(rùn)率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用

成本利潤(rùn)率基數(shù)：土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用（6）計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)和功能的折舊

（7）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例（應(yīng)以凈地面積計(jì)算）凈地面積=土地總面積-道路-綠地（四）假設(shè)開發(fā)法

難點(diǎn)：利潤(rùn)的估算；對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)格最基本公式：

待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資購買待開發(fā)房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

（1）推測(cè)未來樓價(jià)方法要正確：對(duì)于出售的房地產(chǎn)，可采取比較法；對(duì)于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法；

（2）要體現(xiàn)最高最佳使用原則（3）注意計(jì)算參數(shù)的客觀性（4）計(jì)算時(shí)不要漏項(xiàng)

（5）靜態(tài)分析時(shí)注意各參數(shù)的取值（開發(fā)利潤(rùn)、投資利息的取值基數(shù)與成本法一樣）

投資利息計(jì)算項(xiàng)目：待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值、投資購買待開發(fā)房產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用，銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息。

（6）現(xiàn)金流量法計(jì)算注意的問題

開發(fā)投入的時(shí)間和比例；銷售時(shí)間、估價(jià)時(shí)點(diǎn)；不包括利息和利潤(rùn)。（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法難點(diǎn)：基準(zhǔn)地價(jià)的求��；把握基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵七、其他常見錯(cuò)誤：

1、確定估價(jià)結(jié)果的理由不充分：“根據(jù)上述計(jì)算為XXX”屬不充分。估價(jià)結(jié)果需要有理由來支持（估價(jià)原則、估價(jià)人員周密計(jì)算、根據(jù)本房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、專家意見、估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)等來確定估價(jià)結(jié)果）2、最終結(jié)果應(yīng)說明總價(jià)并大寫金額，如用外幣應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明折合的人民幣價(jià)格。

3、房地產(chǎn)抵押評(píng)估值時(shí)，應(yīng)當(dāng)說明市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和短期處分對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格的影響

4、劃撥地使用權(quán)房地產(chǎn)抵押，要說明土地使用權(quán)出讓金由誰負(fù)擔(dān)（一般是房地產(chǎn)權(quán)利人）5、處理房地產(chǎn)糾分的估價(jià)，應(yīng)說明產(chǎn)生糾紛的理由6、注意語言的確切性（報(bào)告書用詞要中性）

7、強(qiáng)制拍賣底價(jià)評(píng)估時(shí)要考慮短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)格折減；土地出讓拍賣則可以采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)；

8、房屋租賃價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮租約對(duì)估價(jià)的影響；劃撥地上營利性房地產(chǎn)租賃評(píng)估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。

八、各類型房地產(chǎn)區(qū)域因素及個(gè)別因素：（一）居住房地產(chǎn)

1、個(gè)別因素：建筑結(jié)構(gòu)、類型、等級(jí)；裝修；設(shè)施與設(shè)備；質(zhì)量；朝向與樓層；2、區(qū)域因素：交通條件；生活服務(wù)設(shè)施；教育配套設(shè)施；環(huán)境質(zhì)量；（二）商業(yè)房地產(chǎn)

1、個(gè)別因素：臨街狀況；內(nèi)部格局；樓層；面積；裝修；轉(zhuǎn)租的可能性2、區(qū)域因素：繁華程度；交通條件；（三）商務(wù)辦公房產(chǎn)：

1、個(gè)別因素：外觀；內(nèi)部裝修；設(shè)備、設(shè)施；是否具有智能化辦公條件；物業(yè)管理；滿足不同公司的不同需要；

2、區(qū)域因素：是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近；交通條件；周圍環(huán)境（四）旅館房地產(chǎn)：

1、個(gè)別因素：設(shè)備設(shè)施和用具；經(jīng)營管理2、區(qū)別因素：交通條件；周圍環(huán)境；

案例分析解題思路一、綜述：

1、問答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)（市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。

2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。

3、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。第一節(jié)：?jiǎn)柎鸺皢芜x題:問答題答題技巧：

1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。

2、另外，問答題一般每題都有3~5個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)底。3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯4、結(jié)構(gòu)清晰：

一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。1、什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面①價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定②估價(jià)思路，由原則原理確定

③估價(jià)方法，由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？

①與估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）

②與估價(jià)對(duì)象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程。

③與估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對(duì)估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。

※a、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。

d、估價(jià)對(duì)象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評(píng)估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）

④與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。⑤與估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。

⑥以上各項(xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。3、估價(jià)路線的確定過程：①確定估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)）；②確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；③選擇適宜方法、途徑

④方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方二、價(jià)格解釋對(duì)價(jià)格有爭(zhēng)議、疑惑

[（對(duì)兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價(jià)格的因素？從因素入手]

①目的不同，價(jià)格類型不同；

②時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格不同。（動(dòng)態(tài)價(jià)格）；

③交易狀況是否變化；④估價(jià)原則（2）成本法：①土地取得成本方面的資料。②土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③管理費(fèi)用方面的資料。④利息率、利潤(rùn)率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤建筑物成新度、重新購建價(jià)格方面的資料。⑥建筑物的折舊方面的資料。

（3）收益法：①估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。②估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用資料。③折舊、剩余收益年限等資料。④報(bào)酬率方面的資料。

（4）假設(shè)開發(fā)法：①同類房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況、未來趨勢(shì)。②同類房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)。③同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。④同類項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)或收益資料。⑤折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。

第二節(jié)估價(jià)報(bào)告指錯(cuò)一、答題技巧

1、指錯(cuò)題指出的錯(cuò)誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍？“

這是因?yàn)殄e(cuò)誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯(cuò)誤是因?yàn)榍懊驽e(cuò)了引起的連鎖錯(cuò)誤，有些是次要的錯(cuò)誤，你要把自己覺得有把握的錯(cuò)誤寫在前面，否則，13個(gè)錯(cuò)誤寫完了，后面你再寫得多也沒分！

2、揣摩評(píng)卷人的心理3、先理草稿，再答題二、答題思路

（一）閱讀報(bào)告：1、先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。2、了解價(jià)值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。5、測(cè)算過程。6、估價(jià)結(jié)果

（二）錯(cuò)誤類型

1、不全面。①缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；④估價(jià)結(jié)果。

2、不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范；②表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯(cuò)別字。

3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。①時(shí)間修正未說明市場(chǎng)狀況分析。②比準(zhǔn)價(jià)格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。

4、不一致。①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率）；③報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對(duì)象，分開評(píng)時(shí)參數(shù)不對(duì)應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。

５、不正確。①每一項(xiàng)描述不正確（評(píng)估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過程）（三）常見錯(cuò)誤

一、報(bào)告書不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容）1.封面2.目錄

3.致委托方函：

時(shí)點(diǎn)、對(duì)象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章4.估價(jià)師聲明

5.估價(jià)假設(shè)和限制條件

①說明不全（評(píng)估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；②他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)的影響）；③特殊處理（無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；

④權(quán)證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項(xiàng)權(quán)利是否評(píng)估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。

6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告8.附件

二、估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)（共13項(xiàng)內(nèi)容）

一)委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所）二)估價(jià)方（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)）

三)估價(jià)對(duì)象（概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中：

對(duì)土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；

對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）

另外注意：1)土地使用權(quán)人交代不清2)土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）4)是否具有土地使用權(quán)證沒有交代5)是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代6)房屋用途交代不清7)建筑物結(jié)構(gòu)交代不清8)房屋建成年代交代不清

9)房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）10)房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）11）面積前后不符，分部之和不符合總面積；12）建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途四)估價(jià)目的（說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）

著重察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日）估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確（注意各種估價(jià)目的房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)）與后面引用的時(shí)間數(shù)據(jù)是否吻合。（交易時(shí)間修正、匯率）六)價(jià)值定義（說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，還是特殊估價(jià)

七)估價(jià)依據(jù)（說明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）

（提供與估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象類型及數(shù)據(jù)有關(guān)1、估價(jià)規(guī)范2、委托書3、少重要法規(guī)

八)估價(jià)原則（說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）（缺少與估價(jià)方法對(duì)應(yīng)原則）九)估價(jià)方法（說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）1、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場(chǎng)比較法的沒有用。

3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定

6、缺少估價(jià)方法定義

十）估價(jià)結(jié)果（說明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）

（1）評(píng)估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有寫成大寫。

（2）對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。（3）缺少單價(jià)或總價(jià)

十一)估價(jià)人員（估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）十二)估價(jià)作業(yè)日期（說明本次估價(jià)的起止年月日）

十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年）

以估價(jià)報(bào)告完成時(shí)間開始

三、估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)（共7項(xiàng)內(nèi)容）一)個(gè)別因素分析

注意分析因素與估價(jià)對(duì)象類型相吻合（還要補(bǔ)充）商業(yè)：臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修

住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類型、式樣，設(shè)施、設(shè)備，質(zhì)量，朝向、樓層。工業(yè)：用地面積、地質(zhì)水文條件二)區(qū)域因素分析（注意分析因素與估價(jià)對(duì)象類型相吻合（還要補(bǔ)充）商業(yè)：繁華程度、交通條件

住宅：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況。工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎(chǔ)、地理位置

三)市場(chǎng)背景分析（詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）四)最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用）五)估價(jià)方法選用（詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由）1、未說明選用方法理由，

六)估價(jià)測(cè)算過程（詳細(xì)說明測(cè)算過程，參數(shù)確定等）1、收益法

（1）收益期限確定錯(cuò)誤。

（2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。（3）對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來的變化。

（4）收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；求取的方法錯(cuò)誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。

（5）正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤

A費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營利潤(rùn)。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。

B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。（6）報(bào)酬率確定錯(cuò)誤A、報(bào)酬率選定錯(cuò)誤

B、用途不同的部分采用了相同的報(bào)酬率C、安全利率選擇錯(cuò)誤

D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為報(bào)酬率。2、市場(chǎng)法

（1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由

（2）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例（3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

4）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。

（5）比較修正的方向錯(cuò)誤。（6）可比實(shí)例不符合條件。7）區(qū)位狀況與實(shí)物狀況混淆不請(qǐng)。

8）區(qū)位狀況與實(shí)物狀況具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來。（10）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。

（11）間接比較與直接比較混淆不清。成本法：

1成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本

2注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）

3注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明

4銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確5入股的估價(jià)應(yīng)說明入股后的用途6注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%

7折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)8用成本計(jì)算而非成本價(jià)

9長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格假設(shè)法

1預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購入土地的稅費(fèi)2察看項(xiàng)目是否齊全

3看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)4注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)5其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則6、最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；

7、估算開發(fā)總價(jià)值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；

七)估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由）再仔細(xì)看看以下：

1對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語、大寫、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。

2察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確3估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確4修正年限是否正確

5檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6對(duì)采用的方法是否有合理的說明和理由7任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時(shí)說明8注意利息的計(jì)算方式，期限9報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)10現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符

11注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算）

友情提示：本文中關(guān)于《房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估案例分析總結(jié)記錄》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估案例分析總結(jié)記錄：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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