資產評估案例 (25)

其他資產評估案例5.5

資產評估常見錯誤案例三

土地的評估

案例

某評估機構分別出具了兩份報告，評估對象分別為MD路417弄24號和XJ路144弄5458號的土地使用權，土地性質均為工業(yè)用途；評估目的均為抵債評估。兩塊地屬于同一區(qū)域（步行5分鐘），然而，評估結論卻大相徑庭，MD路417弄24號的土地使用權評估價為5250元/平方米，XJ路144弄5458號的土地使用權評估價為11380元/平方米。

在相同的背景下，同一區(qū)域的地價為何有如此大的偏差？工作底稿沒有反映兩塊地的主要差異。

走訪現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)這兩塊地的周邊環(huán)境一致，均處在舊式里弄中間，兩者處于同一區(qū)域，一是東為HP路，南為XJ路，西為MD路。北為JG路，另一是東為SC路，南為XJ路，西為HP路，北為YN路，大路為JG路。在現(xiàn)場勘察過程中，我們發(fā)現(xiàn)：XJ路144弄5458號的門牌號不存在，XJ路144弄僅有“XJ路144弄過街樓”門牌，而該弄堂內再無其他XJ路144弄的門牌號碼，其余均是HP路、SC路、YN路的有關弄堂號和門牌回。該報告所反映的委估對象應為HP路885弄5458號。在56號后門有一小木牌，上書“XX廠職工宿舍”。對

于此類問題，無論是底稿還是評估報告均未作出說明。

經過抽查，我們很難判斷評估人員實地勘察的真實性，最起碼說明評估人員未履行盡職調查。根據(jù)抽查情況來看，該兩塊地塊的權證記載用途一致（工業(yè)用途）、規(guī)劃用途（商�。┮恢�，且保留現(xiàn)用途已是不可能的；周邊環(huán)境一致；評估目的一致；評估方法一致（均為基準地價法）；兩份報告的評估基準日和出具報告的時間一致；出具報告的機構和評估師也一致，但評估機構為何會得出不同的結論呢？

評估過程的系數(shù)調整如下：

區(qū)域因素修正個別因素修正街道條件距市中心路程交通設施市政設施商業(yè)配置情況社會環(huán)境區(qū)域因素修正系數(shù)面積大小形狀臨路狀況土地平整程度規(guī)劃限制條件相鄰房地產的合并交易個別因素修正系數(shù)XJ路144弄狀況一般較好一般一般較好稍差100/100較好較好較好一般一般一般100/100修正系數(shù)555-3112/100555115/100MD路417弄狀況較好較好稍差一般稍好稍好100/100較差稍差較差一般一般較差100/100修正系數(shù)55-333113/100-5-3-5-582/100

從上表中我們可以看出：評估師在系數(shù)調整中有明顯不合理之處：如區(qū)域因素修正中，對“市政設施”同樣判斷“一般”，XJ路地塊系數(shù)修正“5”，而MD路地塊卻不作修正；對“社會環(huán)境”的判斷，從現(xiàn)場來看是一致的，但評估師卻對XJ路地塊判斷為稍差，系數(shù)修

正“-3”，而對MD路地塊卻判斷為稍好，系數(shù)修正“3”；又如個別因素修正中，兩塊地同是矩形，但XJ路地塊對“形狀”判斷為“較好”，系數(shù)修正“5”，而MD路地塊對“形狀”判斷為“稍差”，系數(shù)修正“-3”；對“臨路狀況”判斷，XJ路地塊的“臨路狀況”判斷為“較好”，系數(shù)修正“5”，而對MD路地塊的“臨路狀況”判斷為“較差”，系數(shù)修正“-5”，而實際上XJ路地塊臨路30米左右，MD路地塊臨路10米左右，從系數(shù)修正來看不可能有如此大的差別，由此可見，評估師在運用基準地價系數(shù)修正法時，對系數(shù)（判斷）修正隨心所欲，造成一致性如此相近的兩塊地出現(xiàn)截然不同的結果。

根據(jù)對周邊市場的調查，該地段的土地使用權價格在11380元/平方米左右比較合理，而MD路417弄24號的土地使用權評估價為5250元/平方米明顯偏低。

擴展閱讀：資產評估案例 (24)

其他資產評估案例5.4

資產評估常見錯誤案例二

存貨的清查

案例

上海XX汽車空調有限公司委托評估機構對上海S汽車空調有限公司進行評估，擬收購該公司另一股東日本S株式會社在該公司25%的股權。

經查，該公司有10483.15萬元的存貨，其賬面價值占總資產的34.11%，占凈資產的92.91%。其主要構成為原材料和產成品，該公司的產品主要為汽車空調用壓縮機，每臺售價約為1000元左右。對如此大量的存貨，評估機構是否認真進行了清查核實？清查的數(shù)量和金額是否達到《資產評估操作規(guī)范意見（試行）》第二十五條中“存貨抽查數(shù)量要占總量的40%以上，賬面價值量要占總值60%以上”的要求？

帶著這些疑問，評估管理機構到企業(yè)以及評估機構進行了調查。評估機構的答復是他們根據(jù)資產占有方提供的存貨清單，核實了有關的采購和銷售合同、購置和銷售發(fā)票等會計憑證，并同該公司的存貨負責人一起到存貨存放地清查核實有關的存貨，對各類存貨進行了盤點，抽查數(shù)量和金額均達到要求。但在企業(yè)了解的情況是該公司的存貨除少量在廠區(qū)內存放外，其余大部分都存放在外地，如長春、武漢

和廣州等地，以便隨時向附近廠商供貨。而本次評估時評估機構卻未對異地存放的存貨進行現(xiàn)場清查核實，而僅是從賬面上進行了復核。由此看來，評估機構對存貨的清查核實應是不達標準的。

存貨作為企業(yè)重要的一項資產，對其清查核實的好壞，直接影響到整體的評估結果。評估機構在對賬面價值占總資產34.11%的存貨進行評估時，僅選取了小部分進行現(xiàn)場清查核實，而大部分采用賬面核實這種會計的方式代替評估現(xiàn)場清查，這樣是無法了解存貨的真實情況的，自然也無法對存貨的價值進行正確的評估。

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