如何做好小區(qū)物業(yè)安保工作

在居住小區(qū)，安全和人們息息相關，做好小區(qū)的安保工作是物業(yè)管理的基本保障，小區(qū)的安保工作是物業(yè)管理方面難度最大的工作之一，如何做好小區(qū)的安保工作成為物業(yè)管理上最為棘手的問題。當前，社區(qū)內經常會發(fā)生盜竊、搶劫、車輛被劃等治安事件，對小區(qū)業(yè)主及住戶生活帶來威脅，蜂巢物業(yè)管理網中士就當前如何做好小區(qū)安保工作總結如下：一、安全保障安全管理的基本原則

確保安全，是物業(yè)安保工作的重中之重。構建人防、物防、技防相結合的安全防控網絡，保證小區(qū)安全管理品質，實現小區(qū)零發(fā)案，實現小范圍內的社會治安秩序的好轉，為構建和諧社會做出努力，是安保工作追求的重要目標。要實現這一目標，必須從以下幾個方面做出努力：

1、科學合理安排小區(qū)的保安崗位，形成小區(qū)門衛(wèi)崗、守護崗、巡邏崗的點、線、面最佳組合，這是組成嚴密安全防控的基礎；

2、保安員熟悉工作環(huán)境，了解崗位職責，在崗位上恪盡職守，百倍提高警惕，是做好小區(qū)安全防控的關鍵；

3、根據物業(yè)小區(qū)地理環(huán)境和安防薄弱環(huán)節(jié)，加強對重點區(qū)域、重點部位的守護巡查，是做好物業(yè)小區(qū)保安護衛(wèi)工作的主要措施；

4、熟記業(yè)主姓名、相貌特征，了解業(yè)主居住的樓宇、樓層、單元、房號，做到心中有底有數，小區(qū)門衛(wèi)崗加強對人員、物品、車輛的登記，嚴密控制外來人員進入小區(qū)，是做好小區(qū)安全護衛(wèi)工作的重點；

5、加強晚上零時以后，特別凌晨時段的保安崗位督促檢查，防止保安員脫崗，打瞌睡等違紀行為的發(fā)生，是防止發(fā)生入室盜竊的重要方法；

6、加強崗位與崗位之間的相互提醒，相互照應，相互監(jiān)督，互為聯動，形成點、線、面嚴密的防控體系，發(fā)揮小區(qū)內安全防范整體的功能效應；

7、建立和完善小區(qū)內的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，把人防與技防有機結合起來，加強監(jiān)控中心的值班管理，做到百密不疏；8、加強對小區(qū)業(yè)主的安全知識的宣傳教育，教育群眾，發(fā)動群眾，依靠群眾、群防群治。提高業(yè)主安全意識，為搞好小區(qū)安全打下良好的群眾基礎。二、預防隱患安全管理的基本手段

高水平的安保工作，絕不僅僅是看門護院和站崗巡邏，而是在做好保安服務的同時，通過管理者有目的、有針對性的調查研究，收集社會治安信息、動態(tài)，發(fā)現那些可能給小區(qū)和業(yè)主安全帶來危害的潛在隱患，并能及時、準確、實事求是的向業(yè)主事先提出警示，采取切實可行的防范措施，把可能發(fā)生的安全事故和隱患消滅在萌芽狀態(tài)。三、維護秩序安全管理的有力措施

一個小區(qū)就是一個小型社會，各類影響治安和交通秩序的情況都不同程度地存在。物業(yè)保安人員在值勤中，通過對閑雜人員的清理，對進出小區(qū)車輛的疏導指揮，對各類違規(guī)行為的糾正等，達到保持小區(qū)整體治安秩序良好的目的。只有這樣，才能為業(yè)主和小區(qū)提供一個安全、祥和、有秩序的工作和生活環(huán)境。要實現這一目標，要從以下幾點努力：1、保安人員要及時清理閑雜人員，不要讓閑雜人員影響小區(qū)的正常秩序。2、保安人員要加強小區(qū)出入車輛的疏導指揮保證小區(qū)內的交通暢通。3、保安人員要及時對各類違規(guī)行為進行糾正，保障小區(qū)的正常運轉。

4、保安在執(zhí)行勤務時，應掌握發(fā)現和盤查可疑人員的基本方法與技巧，從中觀察行為和時間的差異，行為和環(huán)境的差異，行為和場合的差異，行為和目的的差異，以便發(fā)現疑點，打擊犯罪。

四、緊急應對安全管理的處理機制

治安、火災和各類災害事故的發(fā)生有許多的不確定因素，難以避免。物業(yè)保安服務在各種危害業(yè)主和小區(qū)安全的危險發(fā)生時，應能及時組織力量對正在進行的犯罪活動予以制止，對已經發(fā)生的事態(tài)予以控制，及時向公安機關報警，并協(xié)助公安機關開展工作。制定消防應急行動方案，消防員均為保安，領班為兼職防火組長。處理問題的原則和方法：

1、原則：在工作中會遇到很多問題需要處理，在維護公司、業(yè)主的安全和利益的同時，應遵循依法辦事、不徇私情，以理服人的原則。2、方法：對不同性質的問題爭取不同的方法。五、搞好服務，建立與業(yè)主之間的良好關系

物業(yè)保安服務的對象是業(yè)主，保安隊伍如何用優(yōu)質的保安服務，與業(yè)主建立互相理解，互相支持，和諧協(xié)調的關系，是物業(yè)保安隊伍必須認真對待和解決的問題。如何與業(yè)主搞好關系呢？

1、要靠平時良好的崗位形象，自然的微笑服務，親切和藹的語言溝通，一個眼神，一聲問好，一臉微笑，把周到細致的服務傳遞給業(yè)主，真正做到全心全意為業(yè)主服務。當業(yè)主遇到困難的時候，保安員要想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，在力所能及的范圍內，傾力相助，對待小區(qū)中的老、弱、病、殘者，更應在許多人認為不起眼的小事做起，給予最細心、最周到的服務。只有這樣，忠誠服務必有回報，業(yè)主會把小區(qū)內的保安當作自己的親人一樣對待，保安工作就如魚得水。

2、在小區(qū)內建立良好的內部管理秩序，用出色的工作成績來羸得業(yè)主的信任，是與業(yè)主搞好關系的關鍵。工作做不好，小區(qū)內亂糟糟的，業(yè)主是不會滿意的，如果意味地去拉關系，那是本未倒置，終究經不起實踐和時間的檢驗。

3、保安員要給自己一個正確的定位，在為業(yè)主服務時不出格、不越權。在物業(yè)保安服務中，保安員經常與業(yè)主打交道，要隨時保持良好的心態(tài)，去看待業(yè)主中發(fā)生的復雜的事物，做到不卑不亢。平時，不能穿便服在小區(qū)內隨便游蕩；不能經常去業(yè)主家串門、閑坐；更不能與業(yè)主家的小保姆談戀愛，搞對象，甚至搞到業(yè)主家里去了。這些生活小節(jié)都要隨時注意，以免引起不必要的誤會，影響物業(yè)小區(qū)保安隊伍的整體形象。六、抓好管理，建立一支規(guī)范化的保安隊伍。

安保工作的核心力量是保安，建立一支具有足夠力量的保安服務隊伍，是做好小區(qū)安保工作的前提，從數量上應足以承擔起小區(qū)的安保工作任務，保安隊伍應經過嚴格的培訓，具有做好小區(qū)安保工作的知識和能力；同時還應該配有使它完成保安服務的必要工具和裝備。如何建立一支好的物業(yè)保安隊伍，要從以下幾個方面做出努力：

1、要培養(yǎng)選拔好隊長。物業(yè)保安面對周邊復雜嚴峻的治安形勢，面對各種類型的業(yè)主，工作千頭萬緒，隊長處在保安隊伍管理的核心地位，這就要求這個領頭人，想干、敢干、會干，以身作則，管理好隊伍，搞好保安服務。

2、抓好豐富多彩的班務活動，組織好保安員，凝聚保安隊伍，依靠和發(fā)動全體保安員，履行好自己的工作職責，使管理處滿意。

3、規(guī)范保安宿舍的內務管理，培養(yǎng)保安員良好的行為習慣，以標準化、軍事化的內務管理，展現保安隊伍的風采，使管理處的領導和廣大小區(qū)群眾感覺到保安隊伍是一支訓練有素的隊伍，增強他們搞好小區(qū)保安工作的信心。

4、在保安隊伍中營造良好的工作，學習、生活氛圍，既團結緊張，又嚴肅活潑。在生動活潑中培養(yǎng)團隊精神。

總之，安全工作無小事，蜂巢物業(yè)管理網建議安全工作管理者，應建立縝密的安全管理制度、組建和培養(yǎng)保障有力的保安隊伍、加強安全工作的檢查、預防是做好小區(qū)物業(yè)安保工作的法寶。

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如何按英式管家標準做好小區(qū)物業(yè)服務工作

對照英式管家服務標準，我認為做好物業(yè)英式管家服務，只有物業(yè)全體員工團結一致，違繞公司發(fā)展戰(zhàn)略及定位，服從領導的要求，認真耐心細致、腳踏實地、做好各項物業(yè)服務工作。隨著××物業(yè)服務公司的不斷發(fā)展狀大，為打造××高端物業(yè)品牌，滿足××小區(qū)廣大業(yè)主的需求成為我們服務重點。我們正確認識物業(yè)管理、服務理念，提高人性化的服務，有效地滿足業(yè)主提出的需求。突出特色、延伸服務，按標準化流程，精細化管理，各部門相互溝通配合、服務環(huán)環(huán)相扣，不留任何漏洞。認真看待業(yè)主反映的每一個問題，認識服務是物業(yè)公司的根本任務，使服務貫穿于整個物業(yè)管理工作崗位。管理與服務工作兩手抓，將我們的物業(yè)管理服務工作水平真正提高到一個較高的水平。我們主要服務對象是業(yè)主，業(yè)主的滿意度，是衡量物業(yè)管理服務的標準。因此，一切服務工作都圍繞這個核心，服務水平的提高使業(yè)主認可我們服務的滿意程度，并為企業(yè)創(chuàng)造出經濟效益，打造企業(yè)品牌，認識服務的重要性。物業(yè)服務是一項非常煩瑣的工作，再加上行業(yè)員工流動性較大，直接影響著物業(yè)服務工作的質量。所以，只有開展企業(yè)文化，留住人才，采用各種激勵措施，提高員工積極性，要求全體員工在服務方面狠下功夫。一、加強服務意識的培養(yǎng)

要從根本把服務工作做好，必須提高我們全體員工的服務意識、工作責任心，按英式管家標準作業(yè)流程，要求各部門做好各方面服務工作。更要我們清楚地知道物業(yè)管理是服務行業(yè)，不是政府的管理機構，是與業(yè)主具有平等關系的服務單位。與業(yè)主簽訂的委托服務協(xié)議，按協(xié)議內容做好方方面面服務工作，大家共同提高服務理念，使我們的物業(yè)管理服務工作開展的更好。

二、加強學習培訓，提升員工素質

培訓學習是促進員工從物業(yè)基礎知識到熟悉各工作崗位過程，并不斷提長員工的服務技能，同時、也就是調動大家的積極性。向書本學習，向優(yōu)秀員工學習，向先進經驗學習，通過外培、請講師等培訓、實踐，再學習，再實踐。激勵大家工作積極主動，善于發(fā)現問題，認真分析、判斷，找出原因并妥善處理。把學習的專業(yè)知識、技能，應用到實際服務中去，經過實踐逐步提高服務質量，不斷提高員工解決問題的綜合能力。為業(yè)主提供標準化、規(guī)范化、科學化、高效率的優(yōu)質服務，讓業(yè)主感到滿意，提高員工工作能力、相關專業(yè)知識和動手能力，提高綜合素質。物業(yè)管理服務工作，看似簡單，零星瑣碎，實則涵蓋了方方面面的知識和技巧，以及判斷、分析和解決問題的綜合能力。常抓日常安全、客服、消防、保潔、綠化和維修等服務工作，每項工作必須扎扎實實落實到位。

1、安全管理部：安全保衛(wèi)工作直接關系到業(yè)主的生命財產安全，所以只有嚴格抓好安全員隊伍建設、工作紀律、工作形象、規(guī)章制度等，并做好24小時日常工作崗位站崗、巡邏，來訪人員盤查登記、物品檢查放行等做好每一個些細節(jié)。加強軍事訓練，提高整體團隊素質，不定時的做好消防演練，只有這樣業(yè)主才有安全感，物業(yè)才會保值升值，體現物業(yè)公司整體形象。

2、客戶服務部：客戶服務中心員工每天也要認真做好業(yè)主反映的每一項事情，并做好回訪跟蹤制度，不漏掉一件小事，不輕易承諾業(yè)主事情，承諾的事就一定要兌現。對業(yè)主的報修盡力協(xié)調各部門立即解決，解決不了的給業(yè)主一個解釋，業(yè)主的衣食住行，都要為他們想到做細，開拓創(chuàng)新開展各種有償延伸服務。加強客服員禮儀、禮節(jié)，文明服務業(yè)主。

3、工程維修部：工程維修保養(yǎng)是物業(yè)公司后勤服務的保障，小區(qū)住宅樓、商業(yè)經營、辦公室等用水、電、氣、電視、電話、寬帶等，都關系到千家萬戶業(yè)主的生活質量。根據工程管理制度、操作流程，加強做好公共設施、機電設備的維護、操作，每日定期對所有公共設施設備的巡查，定期做好各項設備保養(yǎng)。一但發(fā)生故障千方百計安排搶修，使設施設備處于安全可靠正常運行狀態(tài)，實行24小時值班制度，保障業(yè)主的生活不受影響。

4、保潔服務部：保潔服務質量關系到小區(qū)公共環(huán)境質量，要打造高級生活社區(qū)。只有加強保潔班組員工管理，按有關規(guī)章制度、星級標準流程做好公共區(qū)域、道路、電梯、大堂、地下車庫等每個保潔工作面，定期做好消殺四害工作，保障公共場所場地潔凈，業(yè)主住的舒心。

5、綠化養(yǎng)護部：綠化是關系小區(qū)公共區(qū)域、辦公室環(huán)境美化，改善空氣質量，都要起著不可輕重的作用，所定期按有關標準做好綠化的養(yǎng)護、補種、修剪、防制病蟲害，保障草地、花卉、綠籬、樹木健康生長。

6、市場經營部：市場經營部主要是盤活××小區(qū)庫存房屋、二手房的買賣中介、轉租，提高小區(qū)房屋保值升值，并可向周邊樓盤輻射開展業(yè)務。挖掘潛力、發(fā)展我小區(qū)商業(yè)項目，開展多種經營項目，為公司創(chuàng)造利益，保障員工福利。

7、服務質量的好壞體現了我們員工的素質，我們物業(yè)公司的服務內容較多，涉及的工種也較多，為此與業(yè)主打交道，要求員工的行為規(guī)范、服裝統(tǒng)一、舉止文明、態(tài)度和藹、語言親切等，都是我們員工素質的體現，同時也是業(yè)主衡量物業(yè)公司服務水平高低的一個重要標準。通過不斷地學習、培訓、實踐，培養(yǎng)一支業(yè)務水平高、自身素質強的管理隊伍。三、增強管理協(xié)作能力，建立明確、合理的崗位責任制為目標的實現，調動每個部門、每位員工積極性，責任落實到各部門、個人上。因此，賦予每位員工明確的工作任務和責任，制定具體、明確、嚴格的考核辦法。使責、權、利有機統(tǒng)一起來，就可以保證目標任務的落實和完成。并有效地引導員工的行為方向。責任制度系統(tǒng)周密，每一層次、每一部門、每一個人都應納入各個相應責任制度，目標逐級分解落實，實行合理分工，大家團結協(xié)作，工作事事有落實，保障服務質量目標完成。四、加強與業(yè)主的溝通

我們物業(yè)公司要搞好服務，關鍵在提高服務質量的同時，加強與業(yè)主的聯系，聽取他們意見，了解他們的需要，對我們物業(yè)公司有哪些意見和建議。解決好業(yè)主問題并及時給予回復，讓業(yè)主知道我們物業(yè)公司在時時刻刻的關心著他們。這樣既能了解業(yè)主的需求，又能拉近雙方的關系，做到相互支持、相互理解。有誠心，感動他們。御錦灣小區(qū)采用封閉式管理，人車分流，給外來車輛進入，帶來了極大不便，無形中也使物業(yè)管理人員和業(yè)主產生矛盾。為解決物業(yè)管理與業(yè)主眼前利益的矛盾，在管理工作中，除向業(yè)主解釋物業(yè)管理與業(yè)主利益息息相關以取得業(yè)主的理解和支持外，還應積極尋求解決途徑，將矛盾消滅在萌芽狀態(tài)。細微之處見真情，優(yōu)質服務聚人氣，在實施物業(yè)管理服務工作的過程中，要做到讓業(yè)主滿意放心，投入自己的真情，真正把業(yè)主當成自家人。我們針對有些業(yè)主平時工作繁忙，家中部分委托代辦事情，提供預約服務，按時按質完成，讓業(yè)主安心工作。服務中心還可推出多項便民服務。例如代收快遞、衣物干洗、充煤氣費、代辦電話、寬帶等服務，還為業(yè)主提供其它延伸、便捷、周到、滿意的服務，拉近了彼此的距離。學會換位思考，化干戈為玉帛、找出問題的根源，妥善徹底解決問題。物業(yè)管理中最突出的矛盾來源于和物業(yè)服務的質量，除去地產公司、政府機構難以解決的物業(yè)質量問題外，物業(yè)管理中遇到的多是一些瑣碎小事。這些瑣碎的事，物業(yè)管理公司想盡一切辦法解決。需要馬上解決的燃眉之事。物業(yè)全體員工應業(yè)主之所急，特事特辦，切不可拖泥帶水、敷衍了事。物業(yè)管理工作涉及方方面面，要想辦法變被動為主動，根據業(yè)主提出的各種問題，結合多種靈活處理方式，就能取得事半功倍的效果。為配合有關老、大難服務工作的落實，還可采取積極動員業(yè)主參與，親身體驗服務困難所在，以求得到他們的互相諒解。

我只有通過不斷地努力學習、實踐，認真細致地做好本職工作。通過不斷提高自身的管理水平，增強服務意識，加強員工培訓及管理，有針對性的開展各項服務工作，爭取將物業(yè)管理服務工作做的更好。

李崇華

201*年4月13日

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