匯嘉物業(yè)公司實習報告

匯嘉物業(yè)公司實習報告

一、單位情況介紹一、基本信息：

匯嘉（廈門）物業(yè)管理有限公司（原名建發(fā)物業(yè)）是廈門建發(fā)房地產(chǎn)集團旗下專業(yè)從事物業(yè)管理的公司，經(jīng)省建委是評定為國家一級物業(yè)管理資質的企業(yè)，具備承攬高層公寓、多層商住小區(qū)、寫字樓、別墅、廠房等各類型物業(yè)管理的能力。于99年通過ISO9002質量管理體系的認證，201*年通過ISO9001:201*質量管理體系的改版認證，并于201*年通過ISO9001:201*質量管理體系的改版認證。目前匯嘉物業(yè)在廈門管理的項目有“海光大廈”、“匯豐家園”、“幸福第二城”、“同安地稅”、“美地雅登”、龍巖市的“鷺虹花園”、“龍巖一中”、泉州市的“金帝花園”“華美國際花園”、“泉州廣電大樓”等近三十幾個各地段標志性建筑，物業(yè)管理面積超過300萬平方米。二、發(fā)展前景：本著精誠合作，共同發(fā)展的原則，201*年匯嘉物業(yè)與香港戴德梁行物業(yè)管理有限公司簽訂合作協(xié)議，共同開拓福建地區(qū)的物業(yè)市場。這一重大舉措，使匯嘉物業(yè)扎實的管理功底與香港戴德梁行豐富的物業(yè)管理顧問經(jīng)驗有機的結合，為福建地區(qū)物業(yè)管理市場帶來了“國際化標準，專業(yè)化服務，本土化收費”的全新管理服務模式。

匯嘉物業(yè)始終貫徹“服務到家，感覺到家”的服務宗旨，致力于為業(yè)主提供“最細致、最超值的物業(yè)管理服務”，為業(yè)主創(chuàng)造一個“安全、文明、祥和、溫馨”的社區(qū)生活環(huán)境而努力。匯嘉物業(yè)擁有與國際接軌的卓越服務品質及先進的管理理念。重視與客戶互動式交流，把握客戶全面需求，推動服務創(chuàng)新是匯嘉物業(yè)發(fā)展的原動力，通過主動、專注、高效的專業(yè)服務，用心創(chuàng)造價值，達到“使業(yè)主房產(chǎn)保值增值、為開發(fā)商提升品牌形象、為社會創(chuàng)造效益”的服務目標。

匯嘉物業(yè)匯聚了一批經(jīng)驗豐富、技術精湛的物業(yè)管理人才，其中持有高等學歷和各類型專業(yè)技術資質證書的占管理層的80％，是一支朝氣蓬勃、精干團結的年輕隊伍。

二、實習內容：

此次實習分三個階段進行：第一階段：行政部行政部是我實習的第一站，行政部是負責公司人力資源的管理，科學地做好勞動人事組織管理工作，充分發(fā)揮人力資源的效能，實現(xiàn)人力的擴大再生產(chǎn)和合理分配使用人力；保證公司日常辦公的正常開展；并負責公司對外的聯(lián)絡、對外宣傳和組織開展社區(qū)文化活動等事務。1．員工的招聘

各部門根據(jù)用工的需要，用《內部呈批報告》的形式向公司領導提出招人申請，行政部根據(jù)公司領導批準后的報告按部門崗位職責與任職條件，向外界招聘。2．員工的培訓與教育1）上崗培訓

新員工入職由行政部組織安排為期2天的上崗前培訓，以保證新員工對公司及日常的工作有一個大題的了解。2）培訓需求與年度培訓計劃每年1月份各部門將上一年度考核提出培訓需求，行政部根據(jù)培訓需求和上級的要求制訂培訓計劃，報總經(jīng)理批準后實施。培訓計劃應陳述培訓的對象、培訓的內容、培訓的時間等內容。3）專題培訓

公司發(fā)展新的管理項目，或購買了新的設備、進行技術改造、準備開發(fā)新的管理方法時，由各主要負責部門組織，對有關人員進行專題培訓，以保證新制度、新方法、新技術設備的正常運行。3．員工的考核

考核分為例行考核、轉正考核和培訓考核三種，具體如下：

A．例行考核。行政部于每年6月份、12月份組織進行例行考核；例行考核的內容應包括德、能、績、勤四個方面，例行考核完畢，考核小組應對考核結果作分析總結，并對不合格員工按公司有關規(guī)定作出相應的處理。

B．轉正考核。在新員工試用期滿后，由該員工所在部門的主管領導對該員工該用期間的表現(xiàn)進行全面的考核，從而決定是否錄用。

C．培訓考核。行政部組織員工培訓后，應組織參加培訓人員進行考核，以檢驗參加培訓的員工是否掌握培訓的要求，將考核結果記錄在《員工培訓記錄》中相應欄目中，交行政部存檔并以此作為員工晉升、加薪的參考依據(jù)。第二階段：工程維修部

工程維修部的主要任務是維持小區(qū)內公共設施設備正常運轉，為業(yè)主提供及時周到的物業(yè)設備等維修服務。1．日常入戶維修1）接報修

a.社區(qū)服務中心當值人員接到業(yè)主/住戶報修后，分類明確，應在15分鐘之內開出《維修單》或給予答復處理時間。

b.特殊維修可預先聯(lián)系有關單位，根據(jù)具體情況答復維修時間。（如：電視電話報障）

c.較困難復雜的維修要求72小時內完成（工作技術要求特殊的除外）；同時應向住戶解釋原因；2）入戶維修

a.維修部當值人員接到《維修單》后立即安排人員進行處理，緊急情況應立即趕到現(xiàn)場。

b.入戶維修人員要做到有禮、有節(jié)。c.維修時應多征求住戶意見，如住戶提出不可行的意見或要求時，應根據(jù)自己的維修經(jīng)驗和知識，耐心的向住戶解釋和說明；

d.維修后要做好現(xiàn)場清理工作，維修時移動的家具用品應按原位置放好；3）供排水維修a.更換水表

a)安裝時注意水表的水流方向保持一致;

b)維修結束后，打開閥門檢查有無滲漏,表針轉動是否正常；c)維修人員要做好用戶新啟用水表的底數(shù)記錄。b.水龍頭漏水

a)關閉戶內水閥閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點；b)根據(jù)用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭，如因水龍頭有砂眼漏水的，必需更換新的水龍頭；c)安裝完畢后，打開水閥門檢查新?lián)Q水龍頭接口是否有滲漏,使用時切勿過度擰緊。

c更換軟管

a)關閉軟管前閥門，拆下軟管,查看故障原因；

b)根據(jù)住戶需求，更換損壞的膠圈或更換新的軟管，如因軟管有砂眼或破損、爆裂的必需重新更換軟管；c)安裝時應注意，更換同型號同長度的軟管，接頭處不可過擰緊，以免擰壞鏍絲；d)安裝完畢后，打開水閥查看有無滲漏。d部分樓層停水

a)查明停水的樓層后先關總閥，拆開支閥，并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上；b)市政或其他維修造成的停水應通知住戶，并作解釋。4)供電維修a更換電表

a)斷開電源拆下電表，確認電表已經(jīng)失靈時，可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝，安裝時注意進出線接法正確。

b)安裝結束后合閘后試電，保證住戶用電設備使用正常，電表轉動正常；c)維修人員應會同社區(qū)服務中心人員做好新啟用電表底數(shù)的記錄。b維修開關

a)分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因；

b)好如果是短路故障，首先將空氣開關置于“OFF”位置，用萬用表（兆歐表）檢查線路，查出故障點后給予排除；d.線路檢測

a)線路停電檢修應及時通知住戶；

b)進戶線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固；

c)線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因并及時處理；d)當確認故障排除后方可送電。第三階段：清潔綠化部

清潔綠化部的主要任務是維持小區(qū)內公共場所、樓道的清潔衛(wèi)生及小區(qū)內綠化帶的修剪等養(yǎng)護工作。

1．清潔綠化人員配置和培訓

1）行政部制定職務說明書，對崗位職責、人員的年齡、文化程度、工作經(jīng)歷和能力作出明確規(guī)定；

2）清潔綠化部主管負責制定《清潔綠化部工作崗位安排》報社區(qū)服務中心主任審批，總經(jīng)理批準后實施；

3）行政部會同清潔綠化主管負責新員工的入職培訓，經(jīng)考核合格后方可上崗試用；

5）清潔綠化主管制定《清潔綠化員工綜合考核標準》，經(jīng)社區(qū)服務中心主任批準后實施，清潔綠化主管按標準要求定期或不定期的對各崗位員工進行考核，并記錄在《清潔綠化工作日記錄檢查表》中；2．清潔綠化園林器械的管理和維護

1）清潔綠化主管對清潔綠化園林器械進行登記和匯總，并記錄于《設施清單》中；

2）清潔綠化主管制定《清潔園林器械操作規(guī)程》，報社區(qū)服務中心主任審批后實施；3）清潔綠化工按操作規(guī)程使用園林器械，主管安排相關綠化人員進行管理和保養(yǎng)；維修保養(yǎng)后填寫《設備維修保養(yǎng)記錄表》

4）清潔園林器械使用后，清潔綠化組長負責填寫《清潔綠化工具使用登記表》；3．清潔綠化工作分派和巡視

1）清潔綠化工根據(jù)《清潔綠化部工作手冊》的規(guī)定實施綠化養(yǎng)護工作，并記錄于《綠化養(yǎng)護工作日記錄表》

2）清潔綠化主管負責對各崗位的工作進行巡檢，并填寫《清潔綠化工作日記錄檢查表》；

3）清潔綠化主管對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題及時安排相關人員進行處理，范圍外的問題填寫《業(yè)務聯(lián)系單》交由社區(qū)服務中心處理；4．綠化養(yǎng)護方案的制定

1）清潔綠化主管負責制定綠化養(yǎng)護方案，報社區(qū)服務中心主任審批，由主管負責組織實施；

2）清潔綠化主管按標準配置清潔工，并制定綠化工作流程。三、實習總結：

短暫的實習轉眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。雖然此次實習的內容與我所學的專業(yè)關系不大，可是在實習中我還是得到了不少收獲。作為一名工科生，此次實習在我以后的生活中定會產(chǎn)生巨大的影響，通過實習，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認識，我懂了另一個領域的知識，基本上掌握了另一門技術。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業(yè)管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。

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物業(yè)公司實習報告.txt年輕的時候拍下許多照片，擺在客廳給別人看;等到老了，才明白照片事拍給自己看的。當大部分的人都在關注你飛得高不高時，只有少部分人關心你飛得累不累，這就是友情！一、實習單位概況

唐山宏達物業(yè)管理有限公司成立于1999年，注冊資金50萬元，具有物業(yè)管理國家資質，是唐山宏達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的下屬公司。

唐山宏達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是唐山市最大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)及投資企業(yè)之一，公司注冊資本為201*萬元，擁有資產(chǎn)2.12億元，具有房地產(chǎn)及其他基礎設施綜合開發(fā)的國家貳級資質。公司成立至今已先后開發(fā)建設完成了唐鋼高層、裕華附樓、裕豐樓、怡和樓、陽光大廈、綠錦園、唐人起居、風華時代等眾多商業(yè)、民用或綜合項目。多年來，公司秉承“百年大計，質量第一，回報社會，服務人民”的開發(fā)指導思想，倡行“人本主義”的開發(fā)理念，實施品牌戰(zhàn)略，在社會上贏得了不蜚的口碑，歷年多次獲得省市“先進單位”殊榮。

我所在的小區(qū)唐人起居是201*年建成并投入使用的，它位于翔云道南側，西鄰衛(wèi)國北路，東鄰華巖北路和建設路，周邊有華北煤炭醫(yī)學院、唐山學院、河北理工大學等院校，交通便利，緊鄰大潤發(fā)等購物場所，其地理位置十分優(yōu)越。該小區(qū)由五棟板式小高層住宅組成，每棟9層帶電梯，總面積約4萬平方米，現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結構，地下停車庫停車位占總住宅套數(shù)的60%，由北京中華建規(guī)劃設計研究院設計，唐山建設集團施工。小區(qū)內環(huán)境幽雅，園區(qū)中有一個大的健身廣場，設有大量健身器材，為業(yè)主的休閑娛樂提供了場所。

該小區(qū)是一個智能化全封閉式管理的小區(qū)，小區(qū)內部設有八大安防系統(tǒng)，并有保安24小時站崗巡邏。小區(qū)屬于高檔社區(qū)，其物業(yè)費為每月1.65元每平米，但公司只收取1.5元。

唐山宏達物業(yè)管理有限公司唐人起居管理處共設有三個部門：經(jīng)理室、綜合部和監(jiān)控室，根據(jù)各部門的需要配備了相應的工作人員。

二、實習內容

在唐山宏達物業(yè)管理有限公司實習期間，我對物業(yè)公司各個崗位的工作都有了一定的了解，并且都親自進行了實踐。

第一周經(jīng)理安排我熟悉公司情況和各項規(guī)章制度，了解唐人起居小區(qū)的整體情況，以及各個部門的工作內容。通過和同事交流及對小區(qū)的參觀，對公司和整個小區(qū)有了一個全面的認識。第二周經(jīng)理分配給我一些簡單的工作，主要是協(xié)助其他同事工作，如：整理資料，張貼一些通知、規(guī)章制度等，幫助房屋管理員聯(lián)系維修師傅，在監(jiān)控室?guī)椭�監(jiān)控員監(jiān)控小區(qū)情況等。第三周經(jīng)理安排我接聽電話，要求我做好記錄，及時向綜合部或經(jīng)理匯報情況。同時經(jīng)理還教我如何和業(yè)主溝通，如何解決一些問題等。第四周至第六周我被安排到各個部門去了解各崗位的具體工作，我先后去了監(jiān)控室、保安隊、保潔部、維修部、綠化部。在監(jiān)控室我了解了我們小區(qū)的各種智能化設備，同時認識了小區(qū)內安裝的八大系統(tǒng)，通過在監(jiān)控室的學習對智能化管理有了一個全新的認識。在保安隊、保潔部、綠化部了解了各個崗位的具體職責和工作內容。在維修部過的最有意思，每天跟著維修師傅去給業(yè)主修東西，使課上學到的許多設備設施的知識在實際生活中都得到了運用。維修師傅還會定期對小區(qū)內的各種設備設施進行檢修，維護保養(yǎng)等。

總之，實習這段時間，接觸到了很多東西，也學到了很多東西，第一次真正的感受到了物業(yè)工作中的苦與樂。物業(yè)管理工作中遇到的好多事情都很小、很繁瑣，但每一件事情都需要我們認真的去對待，任何一個小的疏漏都會使小事變成大事。

三、實習收獲

通過在物業(yè)公司一個多月的實習，我認識到要做好物業(yè)管理工作，既要注重物業(yè)管理理論知識的學習，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結合。物業(yè)管理作為微利性服務行業(yè)，它所提供的產(chǎn)品是無形的服務，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性工作。因此，在物業(yè)管理實際工作中，要時刻牢記物業(yè)管理無小事，以業(yè)主的需求為中心，一切從業(yè)主需求出發(fā)，樹立“想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，做業(yè)主之所需”服務宗旨，不斷學習，不斷創(chuàng)新，與時俱進，為業(yè)主提供整潔、優(yōu)美、安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境。

在物業(yè)公司實習這段時間，我接觸到了物業(yè)管理中的各種工作，并在同事的幫助下都親自實踐了一遍。在這一過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了我所學的專業(yè)知識，也為以后的工作奠定了基礎。在實習期間，我也體會到了宏達物業(yè)的優(yōu)勢，這與宏達人辛勤工作、勇于創(chuàng)新、與時俱進、敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開的。由此我們可以聯(lián)想到物業(yè)做為21世紀的朝陽產(chǎn)業(yè)，需要的不正是這種精神嗎！

在物業(yè)公司的實習過程中，我還學到許多智能化管理的知識，課本上的那些理論知識得到了很好的實踐，如：保安對講系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)及巡更系統(tǒng)等，這些樓宇智能化設備的使用，大大增強了小區(qū)內的安全性，也提高了物業(yè)安防管理的質量。

四、實習體會及建議

㈠實習體會

1.通過實習，我認識到物業(yè)服務企業(yè)要通過不斷培育自身核心專長，創(chuàng)特色服務，以此來提升其核心競爭力。

物業(yè)服務企業(yè)可以利用網(wǎng)絡、電子商務、科技手段來提高物業(yè)管理水平和服務質量，有效地開發(fā)、整合、利用客戶資源的資迅系統(tǒng)。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現(xiàn)了高效的管理運作，解決了業(yè)主的奔波之苦，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

2.要加強物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的溝通交流。

物業(yè)服務企業(yè)可以在小區(qū)內設立生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區(qū)活動與主題活動。通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，營造一種濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。

3.物業(yè)服務企業(yè)要重視對設備的日常管理。

對于設備管理，要建立設備卡片，做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

4.物業(yè)服務企業(yè)要建立完善的安保隊伍。

安全管理處的保安管理設巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對小區(qū)實行24小時的安全保衛(wèi)。建立并完善各項治安管理規(guī)章制度，對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應急處理能力等。強化其服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛(wèi)并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理工作外，還應為業(yè)主提供各種服務。

㈡物業(yè)管理工作中存在的問題及建議

1.物業(yè)管理中存在的問題

⑴內部管理不規(guī)范。由于部門分工不明確，制度不夠健全，一些程序化、規(guī)范化的工作流程缺失，其管理不夠精細，再加上物業(yè)管理中牽扯到的問題很多，大多數(shù)精力都放到了處理各種關系上，如：與集團公司之間的關系，與行政部門的關系，與業(yè)主之間的關系等，處理好這些關系有利于自身的發(fā)展，但卻因此忽視了內部管理，所以也會影響物業(yè)管理工作的正常進行，

⑵責權利不明。這是影響物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展的主要障礙，它包括兩個方面：一方面是各物業(yè)處與總公司之間。由于我公司物業(yè)管理的特殊性，各處的物業(yè)管理，均是由作為開發(fā)商的總公司籌備建立的，物業(yè)管理人員，大部分是由集團公司從各崗位調配的人員，這就導致了建設與管理不分的局面，無形之中增加了物業(yè)管理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業(yè)管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設備設施配備問題，都可以較好的協(xié)商解決。但更多的卻是使物業(yè)管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業(yè)管理服務質量的提高和物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面是各物業(yè)管理處內部、各崗位之間權責不明，崗位職責分工不合理，人員配備不科學，造成了工作效率低下，人員富余，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務水平的提高。

⑶缺乏專業(yè)管理人員。由于物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員相對缺少專業(yè)知識，大部分是中途搞物業(yè)管理，盡管經(jīng)驗相對豐富，但缺乏系統(tǒng)的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業(yè)很少引進專業(yè)的管理人員，這就導致了服務意識較差，觀念創(chuàng)新匱乏，使得物業(yè)管理難以進入良性發(fā)展的軌道。

2.對改善物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)狀的建議

⑴明晰權力和責任。一個物業(yè)服務企業(yè)欲走品牌之路，就必須獨立發(fā)展，明確與總公司之間的關系，分清責任界限，享受獨立開展各項工作的權利，承擔其作為物業(yè)服務企業(yè)應負的責任。此外，各物業(yè)處也應加強自身的管理，合理劃分部門，科學安排崗位，規(guī)范各部門的職責，做到“人人有事做，事事有人管”，明確各部門員工的職責與權利。

⑵建立、健全規(guī)章制度。一個成功的企業(yè)一定要有一套科學、合理、適合本企業(yè)特點的規(guī)章制度，來規(guī)范員工的行為。要樹立自己的物業(yè)品牌，必須要以健全規(guī)章制度作為保障。這包括制訂質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還應包括物業(yè)管理服務工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規(guī)范。只有健全這些規(guī)章制度，并積極落實，才能打造一個成功的企業(yè)，才能樹立自己的物業(yè)品牌。

⑶改善物業(yè)管理環(huán)境。改善管理環(huán)境，就要理順各方面的關系，使得各部門可以協(xié)調配合。減少在不必要環(huán)節(jié)上的開支，將其用于改善設備、設施。在資金有限的情況下，最大限度的提供優(yōu)質服務，盡最大努力滿足業(yè)主的合理要求，以提高收費率，增加企業(yè)收入，使企業(yè)走上良性循環(huán)的道路，能夠獨立正常的運作。

⑷提高員工素質。只有提高員工整體素質，才能形成優(yōu)秀的團隊，才能打造成功的企業(yè)，才可以樹立物業(yè)服務企業(yè)自己的品牌。提高員工素質可以從以下兩點入手，一是引進人才；二是內部培訓。

⑸建立企業(yè)文化。物業(yè)服務企業(yè)的服務特性決定了其必須從文化層面上去提高員工素質，只有建立起適合本企業(yè)特點的企業(yè)文化，從文化的高度和層面來突出企業(yè)價值觀，以此規(guī)范員工的服務水平、服務態(tài)度和服務意識。這樣才能促進企業(yè)的正常運行、高速發(fā)展。

總之，一個優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)其管理要“寓管理于服務”之中，以專業(yè)化管理方式向業(yè)主、使用人提供全方位配套服務。物業(yè)服務企業(yè)在關注自己的服務是否能讓業(yè)戶更滿意的同時，應以有效的現(xiàn)場管理降低公共能源的消耗，從而減輕業(yè)主、使用人的經(jīng)濟負擔，以達到自我完善、自我運轉、自我發(fā)展的目的。

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