201*年鄭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及201*年展望
201*年鄭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及201*年展望
在貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策的前提下，201*年鄭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出商品房投放勢頭強(qiáng)勁、銷售恢復(fù)性增長、銷售價(jià)格基本穩(wěn)定、二手房市場交易活躍等態(tài)勢，房地產(chǎn)市場更趨理性、健康、穩(wěn)定。一、201*年鄭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況
1.房地產(chǎn)開發(fā)情況。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)，201*年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1095億元，同比增長18.2%；商品房新開工面積2169萬平方米，同比增長16.7%；商品房竣工面積1449.8萬平方米，同比下降8.2%。
2.商品房投放情況。201*年，全市商品房投放面積為1884.62萬平方米，同比增長42.33%；其中，商品住房投放面積為1337.97萬平方米，同比增長34.10%。全年市區(qū)商品房投放面積為1338.24萬平方米，同比增長46.30%；其中，商品住房投放面積為879.59萬平方米，同比增長35.16%。
3.商品房銷售情況。201*年，全市商品房銷售面積為1365.04萬平方米，同比增長47.58%；其中，商品住房銷售面積為1217.36萬平方米，同比增長65.25%。全市商品房銷售均價(jià)為6618元/平方米；其中，商品住房銷售均價(jià)為5726元/平方米。全年市區(qū)商品房銷售面積為987.09萬平方米，同比增長49.58%；其中，商品住房銷售面積為850.11萬平方米，同比增長71.43%。市區(qū)商品房銷售均價(jià)為7624元/平方米，其中，商品住房銷售均價(jià)為6546元/平方米，每平方米6000-7000元價(jià)位的商品住房銷售面積占比為25.67%，套數(shù)占比為27.28%。
4.二手房交易情況。201*年，全市二手房交易面積為297.34萬平方米，同比增長9.22%；其中，二手住房交易面積為285.87萬平方米，同比增長9.26%。全市二手房交易均價(jià)為4808元/平方米；其中，二手住房交易均價(jià)為4709元/平方米。全年市區(qū)二手房交易面積為233.93萬平方米，同比增長21.55%；其中，二手住房交易面積為227.21萬平方米，同比增長22.90%。市區(qū)二手房交易均價(jià)為5544元/平方米；其中，二手住房交易均價(jià)為5422元/平方米。
5.房屋租賃情況。201*年，市區(qū)新增非住宅租賃管理面積186萬平方米，累計(jì)完成978.6萬平方米；新增住宅登記備案10049戶，累計(jì)完成58413戶。房屋租賃價(jià)格總體呈上升趨勢。據(jù)市場調(diào)查，12月底和1月份相比，商鋪?zhàn)赓U價(jià)格平均上漲5%，住宅租賃價(jià)格平均上漲15%。6.房屋抵押完成情況。201*年，全市完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積2626.67萬平方米，同比增長22.39%；完成抵押登記金額1049.8億元，同比增長32.48%；其中，完成在建工程抵押383.8萬平方米，同比增長10.1%；預(yù)購商品房抵押808.66萬平方米，同比增長30.5%。市區(qū)完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積1365.9萬平方米，同比增長29%；完成抵押登記金額626.33億元，同比增長33.9%；其中，完成在建工程抵押179.57萬平方米，同比下降4.4%；預(yù)購商品房抵押474.53萬平方米，同比增長60.3%。
7．保障性住房建設(shè)情況。201*年，全市保障性住房開工建設(shè)51999套，占省定目標(biāo)的103.14%。其中：經(jīng)濟(jì)適用住房13462套、廉租住房3012套、公共租賃住房32248套、棚戶區(qū)改造3277套。
二、201*年鄭州房地產(chǎn)市場特點(diǎn)
1.商品房投放勢頭強(qiáng)勁。隨著201*年房地產(chǎn)市場銷售形勢的持續(xù)好轉(zhuǎn)，開發(fā)商對(duì)市場的信心增強(qiáng)，不斷加大推盤力度，4月份之后，全市商品房投放維持在較高水平。201*年全市商品房投放面積與201*年、201*年相比分別增長42.33%和31.78%，創(chuàng)下鄭州樓市年度投放量的最高值。
2.商品房銷售恢復(fù)性增長。在201*年年初降息、降低準(zhǔn)備金率以及首套房貸款利率優(yōu)惠等支持剛需政策的帶動(dòng)下，鄭州房地產(chǎn)市場在3月份之后呈現(xiàn)恢復(fù)性增長。全年商品房銷售量與201*年相比增長47.58%，與限購前的201*年相比，下降10.99%；其中，商品住房銷售量同比增長65.25%，與201*年相比下降8.27%。從購房付款方式來看，全年按揭貸款68673套，同比增長122.31%，占到商品住房銷售套數(shù)的75.38%，較201*年提高12.22個(gè)百分點(diǎn)，推動(dòng)了銷售的恢復(fù)性增長。
3.商品房價(jià)格表現(xiàn)溫和。在開發(fā)企業(yè)“以價(jià)換量”和政府部門加強(qiáng)市場監(jiān)管等多重作用下，201*年銷售價(jià)格表現(xiàn)得較為溫和。全年商品房銷售均價(jià)較201*年同期下降3元/平方米；其中，商品住房銷售均價(jià)較201*年同期上漲377元/平方米。全年市區(qū)商品房銷售均價(jià)較201*年同期下降316元/平方米；其中，商品住房銷售均價(jià)較201*年同期上漲182元/平方米。
4.剛需戶型成為市場主流。201*年鄭州的房地產(chǎn)市場趨于理性，舒適性中等戶型備受青睞。全年市區(qū)90平方米以下的商品住房銷售55046套，占商品住房銷量的60.42%；其中，60-90平方米的商品住房銷售41615套，占商品住房銷量的45.68%，較去年提高11.1個(gè)百分點(diǎn)，占比最高且呈逐步增長趨勢；90-120平方米、120-144平方米及144平方米以上的商品住房占比均呈下降趨勢，其中144平方米以上的商品住房占比最少且降幅最大，全年銷售占商品住房銷量的4.55%，較去年下降5.18個(gè)百分點(diǎn)。
5.商品房庫存較高。截至201*年12月底，市區(qū)商品房累計(jì)可售面積為1012.51萬平方米，同比增長53.49%，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。其中，商品住房累計(jì)可售面積414.05萬平方米，同比增長8.92%；非住宅累計(jì)可售面積達(dá)到598.46萬平方米，同比增長114.11%，占到商品房累計(jì)可售面積的59.1%。主要原因是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)以及高鐵經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下的城市綜合體及寫字樓開發(fā)速度較快。
6.區(qū)域發(fā)展均衡化。隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)和鄭州都市區(qū)建設(shè)的全面鋪開和“兩環(huán)十七放射”的實(shí)施，房地產(chǎn)市場不再是某個(gè)區(qū)域獨(dú)占鰲頭，各行政區(qū)域間的差距逐漸減小。201*年，金水區(qū)、鄭東新區(qū)、二七區(qū)商品房銷售面積分別為194.07萬平方米、183.73萬平方米、180.55萬平方米，金水區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)的銷售套數(shù)分別為20914套、20625套、17340套，行政區(qū)域間的差距不大。
7.二手房交易漸趨活躍。受商品房市場成交量持續(xù)回升的傳導(dǎo)效應(yīng)，二手房市場交易在下半年逐漸走出低谷，下半年全市二手房交易量為186.59萬平方米，同比增長37.08%，較上半年增長68.48%。全市二手住房交易戶均面積為92.89平方米，較去年下降5.71平方米，表明二手房市場的活躍同樣來自于剛性需求的拉動(dòng)。
8.縣（市）區(qū)市場漸趨旺勢。在鄭州都市區(qū)建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化的拉動(dòng)下，開發(fā)企業(yè)加大在各縣（市）區(qū)市場的投放力度。201*年，縣（市）區(qū)商品房投放面積546.38萬平方米，同比增長33.45%；其中，商品住房投放面積458.38萬平方米，同比增長32.11%。隨著都市區(qū)及各組團(tuán)建設(shè)的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，消費(fèi)者對(duì)縣（市）區(qū)房地產(chǎn)市場信心增強(qiáng)。全年縣（市）區(qū)商品房銷售面積為377.95萬平方米，同比增長42.61%；其中，商品住房銷售面積367.25萬平方米，同比增長52.54%。特別是毗鄰市區(qū)的縣（市）區(qū)，充分發(fā)揮了承接市區(qū)外溢人口的作用，如新鄭市商品房年度銷售面積首度突破百萬，以123.12萬平方米高居縣區(qū)銷量榜首，中牟縣以77.17萬平方米位居其次。在銷售價(jià)格方面，隨著產(chǎn)品品質(zhì)的提高，縣（市）區(qū)房價(jià)也有所上漲，全年商品房銷售均價(jià)為3991元/平方米，較201*年同期上漲654元/平方米；其中，商品住房銷售均價(jià)為3826元/平方米，較201*年上漲570元/平方米，高于市區(qū)房價(jià)上漲水平。9.重點(diǎn)企業(yè)競爭優(yōu)勢更加突出。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的全面實(shí)施，也促使部分企業(yè)強(qiáng)練內(nèi)功，順應(yīng)市場發(fā)展形勢，創(chuàng)新經(jīng)營理念，提升開發(fā)品質(zhì)，積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場形勢變化，一批重責(zé)任、講誠信、有實(shí)力的企業(yè)表現(xiàn)出更強(qiáng)的競爭力，銷售業(yè)績不斷提升。201*年，市區(qū)銷售十強(qiáng)企業(yè)銷售面積達(dá)到387.8萬平方米,較去年銷售10強(qiáng)企業(yè)銷售量增長81.09%，銷售面積占到市區(qū)銷售量的39.3%。
三、201*年鄭州房地產(chǎn)市場面臨的環(huán)境1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境
城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力，是未來發(fā)展的巨大動(dòng)力，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新機(jī)遇。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)全球化的形勢下，輸入型通脹對(duì)我國宏觀面的影響不可忽視，人們對(duì)未來房價(jià)上漲表示出擔(dān)憂，購房者入市緊迫感增強(qiáng)。另一方面，受國際金融危機(jī)的影響，國內(nèi)小微企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展遭遇困難，利潤水平顯著下降，企業(yè)經(jīng)營收入和個(gè)人收入的減少，影響到其對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。2.政策環(huán)境
201*年12月4日，中央政治局會(huì)議提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作；12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖；12月18日，國土部對(duì)土地市場出臺(tái)系列政策，都表明了要堅(jiān)持調(diào)控政策不放松的立場。未來隨著調(diào)控政策的持續(xù)，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的理性回歸。3.金融環(huán)境
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出201*年將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。因此，在房企資金鏈有所好轉(zhuǎn)的背景下，穩(wěn)健且適度向好的貨幣環(huán)境繼續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來利好。但目前銀行信貸額度仍然趨緊，房貸優(yōu)惠幅度減少，審批期限及要求提高尚未得到緩解，在一定程度上影響到消費(fèi)者的支付能力和購房行為。4.地域環(huán)境
201*年11月17日，《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》正式獲得國務(wù)院批復(fù)，為河南發(fā)展開辟了廣闊的前景。鄭州作為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要發(fā)展區(qū)，在金融、物流等諸多服務(wù)領(lǐng)域具有巨大潛力，引而觸發(fā)了對(duì)辦公、商業(yè)服務(wù)的需求。同時(shí)，鄭州都市區(qū)建設(shè)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，以及人口急劇增加、消費(fèi)能力提高、家庭人口小型化等，都為房地產(chǎn)業(yè)提供了較大的發(fā)展空間。
四、201*年鄭州房地產(chǎn)市場展望
根據(jù)鄭州房地產(chǎn)市場面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境和地域環(huán)境，可以預(yù)見，201*年房地產(chǎn)市場“穩(wěn)”字當(dāng)頭，仍將是以抑制投機(jī)投資性需求為主線，兼顧惠及首套房、改善性需求，同時(shí)大力推進(jìn)保障房建設(shè)。
1.開發(fā)商投資信心增強(qiáng)。201*年，開發(fā)企業(yè)取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績，多數(shù)房企對(duì)201*年市場預(yù)期樂觀，投資信心增強(qiáng)，準(zhǔn)備擴(kuò)大投資，增加土地儲(chǔ)備，加大房地產(chǎn)市場投放力度。預(yù)計(jì)201*年開發(fā)投資、新開工面積等房地產(chǎn)開發(fā)先行指標(biāo)增速將加快。
2.市場投放速度放緩。受201*年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩，加上201*年的土地市場低迷，將在一定程度上影響到201*年的商品房供應(yīng)量，商品房投放面積將有所放緩，市場存量有望降低。3.市場銷售維持穩(wěn)定。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃批復(fù)以及鄭州新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，城中村改造、合村并城工程的推進(jìn)，會(huì)帶來一定量的住房需求。同時(shí)，伴隨著改善型需求帶來的購買力，未來鄭州樓市將會(huì)呈現(xiàn)剛需、改需齊頭并進(jìn)的局面。4.房價(jià)基本穩(wěn)定但仍存上漲壓力。一方面，人們對(duì)調(diào)控的認(rèn)識(shí)發(fā)生了變化，此前人們認(rèn)為調(diào)控就是為了把房價(jià)打壓下去，而現(xiàn)在，大家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到調(diào)控是為了讓市場保持長期平穩(wěn)發(fā)展，購房置業(yè)更趨理性。同時(shí)，目前鄭州商品房以消費(fèi)性為主，投資性比例較小，在調(diào)控堅(jiān)持從嚴(yán)的基調(diào)下，隨著市場預(yù)期的變化，房價(jià)大幅上漲的動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)將以平穩(wěn)為主，但會(huì)出現(xiàn)局部波動(dòng)，且仍然存在一定的上漲壓力。5.二手房交易與租賃市場平穩(wěn)。201*年，二手房市場將延續(xù)201*年的良好勢頭，成交持續(xù)上揚(yáng)，價(jià)格整體平穩(wěn)上升，剛性需求依然為成交的主要需求，并帶動(dòng)整個(gè)市場向前發(fā)展。租賃方面，由于租金上漲的慣性，201*年房屋租賃價(jià)格仍有上漲動(dòng)力和空間。但由于公共租賃住房的供應(yīng)上市及國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步深化，房屋租賃價(jià)格會(huì)小幅上漲或在下半年有持平甚至略降的預(yù)期。
6.保障房建設(shè)與供應(yīng)進(jìn)入新階段。201*年仍是保障性住房建設(shè)的高峰期，計(jì)劃開工建設(shè)保障房45848套；同時(shí)，前兩年集中開工建設(shè)的保障性住房將陸續(xù)進(jìn)入分配使用階段，保障房入市后的監(jiān)管以及分配工作將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。
7.企業(yè)優(yōu)化升級(jí)加一步加快。隨著萬科、金地等一線房企進(jìn)入鄭州，國內(nèi)品牌地產(chǎn)商進(jìn)入鄭州的步伐將加快，201*年鄭州房地產(chǎn)市場的競爭將更加激烈。同時(shí)，政府在土地招拍掛、優(yōu)化服務(wù)等方面對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)高的企業(yè)給予支持，優(yōu)勢企業(yè)的兼并、重組、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的趨勢更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)的品牌化、高端化、多元化、服務(wù)化將得到提升。
8、縣區(qū)房地產(chǎn)市場大有可為。201*年，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)，鄭州都市區(qū)各組團(tuán)建設(shè)也陸續(xù)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有計(jì)劃地參與到各組團(tuán)建設(shè)中，集生態(tài)、歷史文化、旅游、度假、居住、投資為一體房產(chǎn)價(jià)值鏈正在各縣（市）區(qū)逐漸形成。
擴(kuò)展閱讀：襄陽市201*年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及201*年發(fā)展趨勢分析
襄陽市市區(qū)201*年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況
及201*年發(fā)展趨勢分析報(bào)告
襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室
襄陽市住房保障和房屋管理局
201*-3-31
目錄
1.201*年房地產(chǎn)市場運(yùn)行客觀環(huán)境..............................................................................................1
1.1市區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境............................................................................................................11.2國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策............................................................................................22.201*年市區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行情況......................................................................................................3
2.1土地市場............................................................................................................................32.2房地產(chǎn)市場開發(fā)投資........................................................................................................52.3商品房施工、竣工情況....................................................................................................52.4商品房供應(yīng)........................................................................................................................62.5商品房銷售........................................................................................................................82.6商品房房價(jià)......................................................................................................................112.7商品房庫存......................................................................................................................122.8房地產(chǎn)市場購買力..........................................................................................................13
2.8.1購買群體經(jīng)濟(jì)........................................................................................................132.8.2購買群體來源........................................................................................................142.8.3購買群體購房價(jià)格................................................................................................152.9保障房市場......................................................................................................................152.10二手房市場....................................................................................................................162.11周邊其他城市...............................................................................................................173.201*年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析............................................................................................18
3.1房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速......................................................................................................18
3.1.1土地市場總體供應(yīng)量加大....................................................................................183.1.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快....................................................................................203.1.3商品房開發(fā)建設(shè)勢頭良好....................................................................................203.2商品房供應(yīng)量增長迅速..................................................................................................21
3.2.1商品住房占主導(dǎo)位置............................................................................................213.2.2四個(gè)區(qū)域供應(yīng)與城市發(fā)展相吻合........................................................................223.3商品房銷售量穩(wěn)步增長..................................................................................................223.4商品房房價(jià)增幅減弱......................................................................................................253.5商品住房庫存量合理......................................................................................................283.6市場購買力強(qiáng)，需求旺盛，購買理性，購買群體結(jié)構(gòu)單一......................................293.7二手房市場活躍度不高..................................................................................................304.201*年房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)....................................................................................................315.市場開發(fā)建議............................................................................................................................386.房地產(chǎn)市場從業(yè)機(jī)構(gòu)狀況..........................................................................................................40
6.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)..............................................................................................................406.2房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員......................................................................................................406.3建筑企業(yè)..........................................................................................................................416.4評(píng)估機(jī)構(gòu)..........................................................................................................................416.201*年市場發(fā)展趨勢分析........................................................................................................41
201*年市區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及
201*年發(fā)展趨勢分析報(bào)告
201*年，我市嚴(yán)格執(zhí)行中央政策，加大保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，穩(wěn)定普通商品住房價(jià)格。在經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展的運(yùn)行環(huán)境下，房地產(chǎn)市場保持良好的發(fā)展態(tài)勢，對(duì)市委市政府提出的“兩個(gè)中心”和“四個(gè)襄陽”的建設(shè)起到積極地推動(dòng)作用。201*年，市區(qū)商品房銷售面積167.12萬平方米，14773套，同比增長11.81%和19.68%，商品房銷售均價(jià)5170.6元/平米，同比增長5.05%，實(shí)現(xiàn)銷售收入86.41億元，創(chuàng)造稅收收入16.5億元，建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房21172套。現(xiàn)將我市市區(qū)201*年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況和201*年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析報(bào)告如下。
1.201*年房地產(chǎn)市場運(yùn)行客觀環(huán)境1.1市區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境
201*年我市經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展，112月，全市生產(chǎn)總值達(dá)到2501.96億元，同比增長12.5%，其中，市區(qū)實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值1320.5億元，同比增長11.5%，占全市生產(chǎn)總值52.78%。市區(qū)全年地方財(cái)政總收入達(dá)到178.87億元，同比增長31.2%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額394.74億元，同比增長17.1%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到790.59億元，同比增長43.7%；人均可支配收入19043元，同比增長13.1%。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居民收入水平的提高為201*年拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)
業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
1.2國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策
201*年房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)貫徹執(zhí)行國家既往房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，呈現(xiàn)出在“調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長”形勢下的調(diào)控特點(diǎn)，出臺(tái)了以下宏觀調(diào)控政策：
《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金監(jiān)管工作的通知》；《關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和調(diào)整存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的通知》；
《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》；
《關(guān)于做好201*年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》；
《關(guān)于發(fā)展改革系統(tǒng)要繼續(xù)加大工作力度切實(shí)做好201*年保障性安居工程建設(shè)工作的通知》；
發(fā)改委:完善購首套普通商品房貸款優(yōu)惠政策；《公共租賃住房管理辦法》；
《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》；
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《住房保障檔案管理辦法》的通知；國務(wù)院關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定。
2.201*年市區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行情況2.1土地市場
201*年，襄陽市市區(qū)（樊城、高新、襄城、襄州）共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地89宗（包含普通商品住房用地、純商業(yè)用地、批發(fā)零售用地、保障性住房用地），土地面積349.90萬平方米，同比增長87.93%，土地出讓與劃撥價(jià)款達(dá)到59.91億元。
201*年土地出讓情況保障4%批發(fā)24%住房61%商服11%（圖一）
其中普通商品住房用地出讓56宗，供應(yīng)面積212.27萬平方米，同比增長59.12%，占土地供應(yīng)總量的60.67%（如圖一），可建住宅建筑面積約530.58萬平方米；用于房地產(chǎn)開發(fā)的批發(fā)零售用地10宗，土地面積84.99萬平方米，占總供應(yīng)量的24.29%；純商業(yè)用地成交7宗，土地面積38.90萬平方米，同比增長8.34萬平方米，與去年供應(yīng)量相當(dāng)；保障性住房（包含經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房）用地出讓16宗，總供應(yīng)量13.75萬平方米，同比減少38.17%。
區(qū)域樊城區(qū)襄城區(qū)襄州區(qū)高新區(qū)201*年各個(gè)區(qū)域土地出讓情況項(xiàng)目總數(shù)總面積（萬平方米）總價(jià)款（億元）2158.1815.561990.3217.1637166.8917.471234.509.72按土地區(qū)域分布：（如上表）樊城區(qū)出讓土地21宗，供應(yīng)面積58.18萬平方米，土地出讓金額15.56億元。供應(yīng)的土地主要為普通商品住房用地，為56.6萬平方米；其他的均為保障性住房用地，供應(yīng)面積1.58萬平方米；無純商業(yè)用地供應(yīng)。
襄城區(qū)出讓土地19宗，供應(yīng)面積90.32萬平方米，土地出讓金額17.16億元。供應(yīng)的土地中，普通商品住房用地51.38萬平方米，多位于龐公片區(qū)與檀溪片區(qū)；保障性住房土地劃撥面積3.43萬平方米；純商業(yè)用地出讓35.51萬平方米，都位于龐公片區(qū)。
襄州區(qū)出讓土地宗數(shù)最多，為37宗，供應(yīng)面積166.89萬平方米，占總供應(yīng)量的47.70%，土地出讓金額17.47億元。供應(yīng)的土地中，普通商品住房用地達(dá)到73.42萬平方米；用于房地產(chǎn)開發(fā)的批發(fā)零售用地84.99萬平方米；保障性住房用地5.10萬平方米；純商業(yè)用地3.38萬平方米。
高新區(qū)供應(yīng)土地最少，12宗，土地面積34.50萬平方米，土地出讓金額9.72億元。供應(yīng)的土地中，普通住房用地面積30.87萬平方米；保障性住房用地劃撥總面積3.63萬平方米；無純商業(yè)用地供應(yīng)。
2.2房地產(chǎn)市場開發(fā)投資
201*年襄陽市全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額完成186.19億元，同比增長28.4%，其中市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到98.38億元，同比增幅18.51%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額52.84%。
2.3商品房施工、竣工情況
201*年，全市商品房施工面積1418.7萬平方米，同比增長18.9%，其中市區(qū)施工面積783.62萬平方米，同比增長23.15%，占全市總施工面積55.24%。在市區(qū)商品房施工面積中，商品住房施工面積619.96萬平方米，其中戶型面積在90平米以下房屋施工面積116.12萬平方米，占商品住房施工總面積的18.73%；90140平米之間房屋施工面積423.66萬平方米，占商品住房施工總面積的68.34%；140平米以上房屋施工面積80.18萬平方米，占商品住房施工總面積的12.93%。辦公樓、商業(yè)營業(yè)房與工業(yè)廠房施工面積163.66萬平方米，占總施工面積的20.86%。
201*年，市區(qū)商品房新開工面積247.12萬平方米，同比減少21.51%。其中，商品住房新開工面積193.05萬平方米，戶型面積在90平米以下新開工25.77萬平方米，90140平米新開工143.66萬平方米，140平米以上新開工23.61萬平方米。辦公樓、商業(yè)營業(yè)房與工業(yè)廠房新開工面積54.07萬平方米。
201*年，全市商品房竣工面積367.3萬平方米，同比降低14.6%，
其中市區(qū)房屋竣工面積141.62萬平方米，同比降低15.96%，占總竣工面積的38.56%。在市區(qū)房屋竣工面積中，商品住房竣工10342套、115.83萬平方米；辦公樓、商業(yè)營業(yè)房與工業(yè)廠房竣工面積25.79萬平方米。商品房竣工面積中不可銷售面積4.37萬平方米，同比增長64.65%。
2.4商品房供應(yīng)
201*年，市區(qū)新增商品房27924套，同比增長74.45%；新增面積319.16萬平方米，同比增長54.02%。其中，新增商品住房21666套、237.44萬平方米，同比增長59.79%、56.50%，占全年總供應(yīng)量的74.40%；辦公樓新增9.11萬平方米，同比增長178.59%，占全年總供應(yīng)量的2.85%；商業(yè)營業(yè)房新增72.61萬平方米，同比增長39.02%，占全年總供應(yīng)量的22.75%。
新增商品住房主要集中在套型面積80144m之間（如圖二）：套型面積8090m新增23.65萬平方米，占總供應(yīng)量的9.96%；90100m新增39.18萬平方米，占總供應(yīng)量的16.50%；100120m新增43.29萬平方米，占總供應(yīng)量的18.23%；1201*4m新增面積100.72萬平方米，占總供應(yīng)量的42.42%。6080m新增14.39萬平方米，144180m新增11.2萬平方米。
（圖二）
新增商品住房價(jià)格主要集中于4000元/m6000元/m（如下表）。商品住房預(yù)售價(jià)格40005000元/m新增77.52萬平方米，占總供應(yīng)量33.06%；預(yù)售價(jià)格50006000元/m新增商品住房57.26萬平方米，占總供應(yīng)量24.42%；預(yù)售價(jià)格60007000元/m新增商品住房43.25萬平方米，占總供應(yīng)量18.44%；預(yù)售價(jià)格70008000元/m與30004000元/m商品住房供應(yīng)量相當(dāng)，分別為23.08萬平方米、24.79萬平方米；預(yù)售價(jià)格3000元/m以下和8000元/m以上的房源相對(duì)較少。
201*年商品住房不同價(jià)位供應(yīng)情況價(jià)位（元/m）≤10001000-15001500-201*201*-25002500-30003000-40004000-50005000-60006000-7000
上市面積（萬平方米）0.050.60.231.863.2624.7977.5257.2643.25上市套數(shù)（套）5552117230122917164529239967000-80008000-90009000-1000010000-1201*1201*-150001500023.081.580.630.300.022133146582802在各區(qū)域新增商品房中，襄州區(qū)新增面積最大（如下表），為136.31萬平方米，同比增長97.01%；樊城區(qū)新增面積78.79萬平方米，同比增長40.85%；高新區(qū)新增面積62.62萬平方米，同比增長24.82%；襄城區(qū)新面積41.34萬平方米，同比增長29.80%。
201*年四大區(qū)域商品房新增情況（萬平方米）區(qū)域樊城高新襄城襄州總計(jì)商品住房68.3140.7228.9595.93237.44占比86.59%65.03%70.03%72.95%74.40%辦公樓3.75005.369.11占比4.75%003.93%2.85%商業(yè)營業(yè)房6.8321.8912.3931.4972.6占比8.66%34.96%29.97%23.10%22.75%市區(qū)四個(gè)區(qū)域商品房新增供應(yīng)中商品住房呈主導(dǎo)地位，占總供應(yīng)量的70%86%；商業(yè)營業(yè)房新增供應(yīng)量其次，分別占到8.66%34.96%，襄州區(qū)供應(yīng)的商鋪面積最大，為31.49萬平方米；辦公樓新增面積最少，比例只占到總供應(yīng)量的2.85%，高新區(qū)與襄城區(qū)無辦公樓供應(yīng)。
2.5商品房銷售
201*年，市區(qū)商品房共成交14773套、167.12萬平方米（如下表），分別同比增長19.68%、11.81%。其中，商品住房成交13026套、141.17萬平方米，分別同比增長15.40%、11.41%；辦公樓成交1.76
萬平方米，同比減少46.67%；商業(yè)營業(yè)房成交24.19萬平方米，同比增長24.31%。
201*201*年商品房銷售面積情況（萬平方米）時(shí)間商品房商品住房辦公樓商業(yè)營業(yè)房201*年143.85135.720.048.09201*年149.47126.713.319.46201*年167.12141.171.7624.19商品住房銷售量主要集中于套型面積120-144m與價(jià)格40007000元/m之間。商品住房戶型面積1201*4m的房源銷售總量占總住房銷售面積的37.39%（如圖三），共銷售52.77萬平方米；面積80120m的房源共銷售69.37萬平方米，占住房銷量的49.14%；80m以下的中小戶型及144m以上的大戶型銷售量相對(duì)偏少，共銷售19.02萬平方米，占住宅銷售總量的13.47%。
201*年商品住宅不同套型銷售面積7%1%1%4%14%38%18%17%≤60m100-120m6080m120-144m80-90m144-180m90-100m>180m（圖三）
商品住房預(yù)售價(jià)格在40007000元/m之間銷售情況最好（如下表）：預(yù)售價(jià)格40005000元/m共銷售46.68萬平方米，是市場上供求量最大的價(jià)格段；預(yù)售價(jià)格50006000元/m共銷售34.48萬平方米；預(yù)售價(jià)格60007000元/m共銷售26.04萬平方米。除每平米1201*元以上的住房銷售率偏低外，其它各個(gè)價(jià)格階段的住房銷售率
均維持在60%左右。
201*年商品住房不同價(jià)位消化情況價(jià)位待售面積銷售面積（元/m）（萬平方米）（萬平方米）1000-15000.60.361500-201*0.230.14201*-25001.861.122500-30003.261.963000-400024.7914.934000-500077.5246.685000-600057.2634.486000-700043.2526.047000-800023.0813.98000-90001.580.959000-100000.630.3810000-1201*0.30.181201*-1500000150000.020.01銷售率60%60.87%60.22%60.12%60.23%60.22%60.22%60.21%60.23%60.13%60.32%60%050%襄州區(qū)商品房成交量達(dá)到75.49萬平方米（如下表），占總銷量42%；樊城區(qū)、高新區(qū)、襄城區(qū)三個(gè)區(qū)域商品房成交面積相當(dāng)，分別成交34.04萬平方米、30.67萬平方米與26.91萬平方米。襄城區(qū)以65.09%的去化率占據(jù)市場第一，樊城區(qū)去化率相對(duì)偏低，為43.15%，高新區(qū)去化率48.98%，襄州區(qū)去化率55.38%。
201*年商品房各區(qū)域成交面積情況（萬平方米）區(qū)域商品房商品住房辦公樓商業(yè)營業(yè)房銷售34.0431.631.750.66樊預(yù)售78.8968.313.756.83城去化率43.15%46.30%46.67%9.66%銷售30.6724.870.015.79高預(yù)售62.6240.72021.89新去化率48.98%61.08%26.45%銷售26.9125.2801.34襄預(yù)售41.3428.95012.39城去化率65.09%87.32%010.82%銷售75.4959.09016.4襄預(yù)售136.3199.465.3631.49州去化率55.38%59.41%052.08%
商品住房銷售方面，襄城、樊城、高新、襄州四個(gè)區(qū)域的去化率分別為：87.32%、46.30%、61.08%、59.41%。辦公樓銷售方面，樊城區(qū)辦公樓去化率達(dá)到46.67%；襄州與襄城區(qū)辦公樓無消化量；高新區(qū)消化了100平方的庫存量。商業(yè)營業(yè)房銷售方面，襄城區(qū)、樊城區(qū)市場供求量小，去化率相對(duì)偏低，分別為10.82%、9.66%；高新區(qū)去化率26.45%；襄州區(qū)去化率為52.08%。
2.6商品房房價(jià)
201*年，襄陽市市區(qū)商品房銷售均價(jià)5170.6元/平米（如圖四），較201*年的4922.24元/平米每平米增長248.36元，同比增長5.05%。其中，商品住房銷售均價(jià)5101.1元/平米，較201*年的4729.74元/平米同比增長8.07%，增幅較上一年減少11個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓銷售均價(jià)8254元/平米，較201*年的9264.45元/平米同比降低10.91%。商業(yè)營業(yè)房銷售均價(jià)4184.53元/平米，同比降低23.06%。
201*201*年商品房成交均價(jià)走勢1201*10000800060004000201*0201*年商品房商品住房201*年辦公樓201*年商業(yè)營業(yè)用房（元/平方）（圖四）
總體上看，201*年市區(qū)商品房成交均價(jià)穩(wěn)中有升（如圖五），由1月份的4504元/平米上漲至12月份的5209.03元/平米，每平米上
漲705元。上半年，除3月份4571.14元/平米較2月份4878.77元/平米、5月份4748.49元/平米較4月份5171.52元/平米有略微降幅外，其他月份均呈一路平穩(wěn)上升態(tài)勢；下半年各月份價(jià)格處于波動(dòng)狀態(tài)中。商品住房銷售均價(jià)穩(wěn)中有降:1月份與6月份銷售均價(jià)都為5582元/平米，為一年中最高；4月與5月份銷售均價(jià)最低，為5008元/平米；12月份銷售均價(jià)5170.85元/平米，房價(jià)整體趨穩(wěn)、穩(wěn)中有降。
201*年商品房與商品住房每月成交均價(jià)走勢60005500500045004000商品房商品住房1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月45044878.774571.145171.524748.495331.135352.425345.495156.325426.15369.435209.0355825331.145376.925008.975008.265582.285524.455323.335019.375299.915343.255170.85商品房商品住房（圖五）
襄州區(qū)商品房銷售均價(jià)最低，4311.6元/平米；其次為高新區(qū)，5048.82元/平米；襄城區(qū)6054.43元/平米；樊城區(qū)最高，6486.55元/平米，各個(gè)區(qū)域房價(jià)分化趨勢較為明顯。
2.7商品房庫存
截止到201*年12月底，市區(qū)商品房庫存量達(dá)到312.84萬平方米，同比增長82.25%。其中，商品住房庫存面積209.14萬平方米，占總庫存面積的66.86%，同比增長84.65%，辦公樓用房庫存面積8.19萬平方米，商業(yè)營業(yè)房庫存面積96.26萬平方米。
201*年各區(qū)域庫存面積（萬平方米）區(qū)域樊城高新襄城襄州合計(jì)商品房116.5851.8644.7699.64312.84商品住房辦公樓88.4733.4624.8561.6208.381.90.860.075.368.19商業(yè)營業(yè)房26.217.5419.8432.6896.26201*年，樊城區(qū)商品房庫存量最大（如上表），116.58萬平方米，商品住房庫存量88.47萬平方米、辦公樓1.9萬平方米、商業(yè)營業(yè)房26.2萬平方米；襄州區(qū)商品房庫存量99.64萬平方米，商品房住房、辦公樓、商業(yè)營業(yè)房的庫存面積分別為61.6萬平方米、5.36萬平方米、32.68萬平方米；高新區(qū)庫存面積51.86萬平方米，商品住房、辦公樓與商業(yè)營業(yè)房庫存面積33.46萬平方米、0.86萬平方米、17.54萬平方米；襄城區(qū)庫存量最少，44.76萬平方米，商品住房、辦公樓、商業(yè)營業(yè)房庫存面積分別為24.85萬平方米、0.07萬平方米、19.84萬平方米。
2.8房地產(chǎn)市場購買力2.8.1購買群體經(jīng)濟(jì)
在201*年湖北省各市州地區(qū)生產(chǎn)總值中，襄陽市生產(chǎn)總值位居全省第三（如圖六），僅次于武漢市和宜昌市，與宜昌市差距較小。在全省各市州地區(qū)生產(chǎn)總值同比漲幅中，201*年襄陽全市生產(chǎn)總值同比增長12.5%，排名第五。
湖北省201*年各市州地區(qū)生產(chǎn)總值及同比漲幅比較單位：億元9000800070006000500040003000201*10000武漢市宜昌市襄陽市荊州市黃岡市孝感市荊門市黃石市十堰市咸寧市隨州市鄂州市恩施市仙桃市潛江市天門市神農(nóng)架漲幅±%14121086420生產(chǎn)總值8004250925021196119311051085104195676159156048244444232116.8同比漲幅±%11.412.612.511.110.612.212.212.08.201*.212.012.111.912.812.912.911.1(圖六)
201*年市區(qū)生產(chǎn)總值同比增長11.5%，各縣市區(qū)生產(chǎn)總值同比均有12%14%的增長，各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好。市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長13.1%，超過經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值增長速度。居民家庭存款余額達(dá)到1115.6億元，首次突破千億元大關(guān)，但增長率大幅降低，較十年前減少一半左右。
2.8.2購買群體來源
我市購房基本遵循“地緣居住”購房規(guī)律，即本地購房群體為主，以本地為半徑由內(nèi)至外逐層減少。本市（包含本市市區(qū)、本市其他）市民購買商品住房12320套、134.06萬平方米，占總住房成交面積的94.96%；外地（包含本省其他地區(qū)、外省市）市民購買商品住房706套、7.11萬平方米，占總住房成交面積的5.04%。
本市個(gè)人購買住房面積達(dá)到133.70萬平方米（包含本市城區(qū)購買124.66萬平方米、本市其他縣市區(qū)9.04萬平方米）（如下表），本市機(jī)構(gòu)團(tuán)體購房0.36萬平方米；外地個(gè)人購買7.07萬平方米（包含本省其他地市州4.86萬平方米、外省地區(qū)2.15萬平方米、境外購買
0.07萬平方米），外地機(jī)構(gòu)團(tuán)體購房0.04萬平方米。
201*年商品住房購買人群情況個(gè)人機(jī)構(gòu)購買人群分類成交面積成交套數(shù)成交面積成交套數(shù)（萬平方米）（套）（萬平方米）（套）本市城區(qū)124.66113890.3634本市本市其他9.0489700本省其他4.8649500外省2.152040.042外地國際0.07500港澳臺(tái)00002.8.3購買群體購房價(jià)格
本市市民購買商品住房成交均價(jià)5304.88元/平米（本市市區(qū)購買商品住房成交均價(jià)5294.48元/平米、本市其他各縣市區(qū)在襄陽購買商品住房成交均價(jià)5448.70元/平米），湖北省其他各市州在襄陽購買商品住房均價(jià)為5102.16元/平米，外省市民購買商品住房的價(jià)格達(dá)到5474.65元/平米，境外地區(qū)購買均價(jià)5794.73元/平米。
2.9保障房市場
201*年，市區(qū)保障性安居工程實(shí)物建房任務(wù)是20414套，其中，開工建設(shè)廉租住房800套、公共租賃住房6030套、經(jīng)濟(jì)適用住房2500套、城市棚戶區(qū)改造8750套、國有工礦棚戶區(qū)改造2334套。
通過多種途徑和方式，市區(qū)共開工保障性住房項(xiàng)目24個(gè)，建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房21172套，超額完成年度任務(wù)。其中，建設(shè)廉租住房800套（如下表）、公共租賃住房6057套；新增租
賃住房補(bǔ)貼1228戶，累計(jì)實(shí)施保障戶數(shù)達(dá)到16242戶，累計(jì)發(fā)放到位補(bǔ)貼資金7641.9萬元，受益人口達(dá)到48810人；市區(qū)共爭取各類補(bǔ)助資金2億元，包含中央廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金2829萬元、公共租賃住房中央補(bǔ)助資金1.71億元、住房保障信息化系統(tǒng)專項(xiàng)補(bǔ)助資金90萬元。
廉租住房租賃補(bǔ)貼年度地區(qū)年度任務(wù)（戶）570045812228876108614471本年末累計(jì)保障戶數(shù)(戶）4112025253521125641373122816242廉租住房實(shí)物配租公共租賃住房籌集套數(shù)(套）10054575605711637年度任籌集套年度任務(wù)（套）數(shù)（套）務(wù)（套）63028282177800800150588114122959448005918100040006030201*年201*年201*年201*年201*年201*年201*年合計(jì)市區(qū)市區(qū)市區(qū)市區(qū)市區(qū)市區(qū)市區(qū)市區(qū)從201*年至201*年，廉租住房租賃補(bǔ)貼任務(wù)是14471戶，實(shí)際完成16424戶，超額完成任務(wù)；籌集廉租住房實(shí)物配租5918套；公共租賃住房籌集11637套。
2.10二手房市場
201*年112月，襄陽市市區(qū)二手房銷售5543套（如下表），同比減少5.72%；銷售面積53.54萬平方米，同比減少4.9%；成交金額16.21億元，同比增長23.46%；成交均價(jià)3027.64元/平米，同比增長29.82%。
201*201*年二手房成交情況成交面積成交金額成交套數(shù)均價(jià)時(shí)間（萬平方米）（億元）（套）（元/平方）201*年71.213.660721910.11201*年56.313.1358792332.15201*年53.5416.2155433027.642.11周邊其他城市
商品房房地產(chǎn)開發(fā)投資銷售面積銷售均價(jià)（萬平方（元/平（億元）米）方）98.38/167.12/5170.6/186.19497.91574.861622.986947.08176.5921.2969.91389262.27359969.884136.26111.6117.427.9640.2864.3176.662.9117.35商品住房銷售面積銷售均價(jià)（萬平方（元/平米）方）141.17/5101.1/1331.046349.7460.18367255.313533.6059.373470.44104.87106.063448區(qū)域襄陽（市區(qū)/全市）武漢（全市）宜昌（全市）孝感（市區(qū)）隨州（市區(qū)）黃岡黃石鄂州(全市)荊州（市區(qū)）恩施（全市）荊門(全市)十堰與武漢市房地產(chǎn)市場相比，襄陽市場仍有很大的差距，商品房銷售量僅占武漢市30.68%；襄陽市區(qū)銷售均價(jià)比武漢市全市住房銷售均價(jià)每平方米低1000元左右，但與武漢主城區(qū)銷售均價(jià)相比，差距較大，201*年武漢主城區(qū)銷售均價(jià)約為8500元/平米，遠(yuǎn)高于襄陽市區(qū)銷售均價(jià)。
區(qū)域襄陽南陽1-10月洛陽無錫房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）98.38商品房商品住房預(yù)售面積銷售面積銷售面積銷售均銷售套數(shù)銷售均價(jià)銷售套數(shù)（萬平方（萬平方（萬平方價(jià)（元/（套）（元/平方）（套）米）米）米）平方）319.16167.12147735170.6141.17130265101.1106.55538.42710.22104.15299.46677.51098128974611033778470592.65232.18556.558394250034792930014105.187656總體來看：襄陽市商品房供需量低于洛陽市和無錫市、高于南陽市，商品房銷售均價(jià)高于洛陽市和南陽市，低于無錫市。其中,洛陽201*年生產(chǎn)總值略高于襄陽市,但供需量是襄陽市場兩倍左右，商品房銷售均價(jià)低于襄陽400元/平米左右。襄陽市商品房供需量略高于南陽市，但是商品房銷售均價(jià)高出1400元/平米左右，相比較而言，襄陽的房價(jià)水平仍偏高。
3.201*年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析3.1房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速3.1.1土地市場總體供應(yīng)量加大
201*年房地產(chǎn)開發(fā)用地比201*年增加163.71萬平方米，同比增長87.91%。其中，普通商品住房用地預(yù)計(jì)201*年可上市176萬平方米左右，市區(qū)商品住房年銷售量141萬平方米，按照年銷售率20%增長，201*年商品住房土地供應(yīng)量與201*年市場住房需求相吻合。
純商業(yè)用地土地供應(yīng)量38.89萬平方米，同比增長27.30%，市場供應(yīng)量顯著加大，對(duì)襄陽“兩個(gè)中心”及“四個(gè)襄陽”發(fā)展中對(duì)商
業(yè)物業(yè)的需求有一定的推動(dòng)作用。商業(yè)供應(yīng)量雖有所增多，但是市場消化力度稍顯不足，201*年年銷售僅24.19萬平方米。保障性住房土地供應(yīng)量較201*年相比有38.17%的下滑，但是，第四季度市政府動(dòng)議建設(shè)保障性住房功能區(qū)，大力推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，以及“兩改”項(xiàng)目的全面啟動(dòng)對(duì)201*年市區(qū)保障性住房供應(yīng)將起到巨大的助推作用。
襄州區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略為“整合襄州”。作為“東進(jìn)”發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，眾多房企向襄州“進(jìn)軍”，使得區(qū)域土地供應(yīng)量加大，普通商品住房用地供應(yīng)量達(dá)到73.42萬平方米，可建建筑面積183萬平方米，預(yù)計(jì)201*年可上市60萬平方米。201*年襄州區(qū)商品住房有60萬平方米的銷售量，按照10%的增長速度，加上現(xiàn)有住房，預(yù)計(jì)201*年新增與銷售總體供求一致。而商業(yè)用地供應(yīng)明顯不足，僅3.38萬平方米，使得商業(yè)物業(yè)發(fā)展較為緩慢，居民工作、生活相應(yīng)的商業(yè)配套不完善。
樊城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略為“提升樊城”。作為襄陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，雖說目前商業(yè)業(yè)態(tài)較為完善，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，較大規(guī)模的商業(yè)圈逐漸形成并達(dá)到一定規(guī)模。但隨著襄陽成為鄂豫陜渝交界唯一一座大城市，城市形象的提升與住房市場日漸成熟的需求、必然要求大量寫字樓與商業(yè)供應(yīng)，而201*年無純商業(yè)用地供應(yīng)。
高新區(qū)土地供應(yīng)在四個(gè)區(qū)域中最少，普通商品住房用地可建建筑面積約75萬平方米，對(duì)于30.67萬平方米的年需求量，土地供應(yīng)相
對(duì)充足。該區(qū)域發(fā)展目標(biāo)為“工業(yè)新城”，隨著工業(yè)企業(yè)大量入駐和產(chǎn)業(yè)人員增加，將會(huì)使得這一區(qū)域商品房需求增加，能大量消化商品住房，減少庫存量。在大量工業(yè)企業(yè)入駐高新各工業(yè)園之際，201*年高新區(qū)卻無純商業(yè)用地供應(yīng)，未來商業(yè)用房市場會(huì)造成供給不足的局面，無法形成大規(guī)模的商業(yè)圈。
襄城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略為“優(yōu)化襄城”。襄城處于”南優(yōu)”板塊，使得襄城區(qū)土地供應(yīng)較為均衡，各業(yè)態(tài)平衡發(fā)展，普通商品住房用地供應(yīng)51.38萬平方米，純商業(yè)用地35.51萬平方米，保障性住房用地3.43萬平方米。目前襄城中心城區(qū)未開發(fā)建設(shè)的只有濱江龐公片區(qū)，201*年供應(yīng)的商住用地與純商業(yè)用地多位于龐公片區(qū)。
3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快
201*年，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到98.38億元，同比增幅18.51%，超過全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的一半以上。
3.1.3商品房開發(fā)建設(shè)勢頭良好
市區(qū)商品房房屋施工面積大幅增長，同比漲幅23.15%，新開工面積同比降低21.51%，表明201*年房屋未竣工交付結(jié)轉(zhuǎn)到201*年繼續(xù)施工的房屋面積較多。商品住房中90平米以下房屋施工面積占總施工面積的18.73%，而144平米以上房屋施工面積僅占總數(shù)的12.93%，所占比例一大一小表明近兩年市區(qū)普通商品住房中小戶型開發(fā)力度加大，提高了剛需性住房供應(yīng)，對(duì)于房地產(chǎn)市場有很好的引導(dǎo)
作用，在普通商品住房小戶型供給加大的背景下，大戶型開發(fā)力度相對(duì)減弱。辦公和商業(yè)物業(yè)施工面積占總施工面積的20.86%，發(fā)展較為緩慢，沒有跟上“兩個(gè)中心”和“四個(gè)襄陽”的發(fā)展節(jié)奏。
商品房房屋竣工面積同比減少15.96%，近年來建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模較大，投資多，建設(shè)周期長，從而延長竣工驗(yàn)收的時(shí)間段，使得項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度有所減緩。不可銷售的房屋竣工面積同比增長64.65%，表明近年來舊城改造力度較大，落實(shí)國家房屋征收政策較好，被征收房屋的居民居住環(huán)境有所改善，公共建筑增加，小區(qū)配套物業(yè)用房建設(shè)比較規(guī)范。
3.2商品房供應(yīng)量增長迅速3.2.1商品住房占主導(dǎo)位置
201*年商品房新增面積同比增長54.02%，供應(yīng)量加大，較好地滿足了市場需求。目前襄陽房地產(chǎn)市場以住房為主，商品住房新增面積237.44萬平方米，價(jià)格主要集中于4000元/m6000元/m，與全年商品住房銷售均價(jià)5101.1元/平米相吻合；套型面積主要集中在90144平米。
201*年每月商品住宅供應(yīng)走勢353025201*10501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月29.6424.9630.2231.728.3623.4730.5514.9612.068.4902.49每月商品住宅供應(yīng)走勢（萬方）（圖七）
樓市與國家宏觀環(huán)境關(guān)聯(lián)密切。年初兩會(huì)前，樓市市場處于觀望狀態(tài)，1、2月份市場供應(yīng)量不大（如圖七）；3月份兩會(huì)如期召開，帶動(dòng)了市場供應(yīng)；隨著各地放松調(diào)控政策和6月份信貸政策的松動(dòng)，帶來了5月份及以后市場的高位供應(yīng)量；十八大后房地產(chǎn)市場調(diào)控政策繼續(xù)收緊，年末兩個(gè)月市場供應(yīng)量有微量跌幅。
3.2.2四個(gè)區(qū)域供應(yīng)與城市發(fā)展相吻合
201*年四大區(qū)域商品房供應(yīng)比例與201*相比，襄州區(qū)開發(fā)力度加大，商品房供應(yīng)比例由201*年的34%增長到42%，增長了8個(gè)百分點(diǎn)；樊城區(qū)與襄城區(qū)商品房供應(yīng)比例變化不大；高新區(qū)商品房供應(yīng)比例由24%減少到20%，減少4個(gè)百分點(diǎn)。
3.3商品房銷售量穩(wěn)步增長
首先，商品房銷量穩(wěn)步增長。201*年，市區(qū)商品房成交面積同比增長11.81%，商品房供銷比達(dá)到1.91:1，較201*年1.39:1的供銷相比，雖銷售量有所增加，但商品房銷售速度有所減緩。
總體看商品房全年走勢（如圖八），商品住房、辦公樓成交面積先低后高，下半年市場活躍于上半年市場，商業(yè)營業(yè)房每月成交走勢平穩(wěn)。201*年前5月樓市延續(xù)201*年相對(duì)平緩的形勢，成交量均沒有過千套。隨著信貸政策的松動(dòng)，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，部分城市實(shí)現(xiàn)首套房貸款利率85折優(yōu)惠，購房者改變對(duì)市場的預(yù)判，促使其加快入市腳步，“壓抑”的剛性需求得到釋放，一線城市成交量逐步回升。在此影響下，襄陽樓市至6月開始，成交量得到大步提升。樓市的“金九銀十”雖然沒有達(dá)到預(yù)期的成交高峰，但是9月與10月成交量依然保持在高位。十月份以后，受“新型城鎮(zhèn)化”利好消息、土地市場回暖、自住需求旺盛等因素影響，雖然市場放量收窄，但襄陽房地產(chǎn)市場11月與12月成交量高漲，12月達(dá)到年內(nèi)最高值。
201*年商品房每月成交面積走勢201*1050商品住房辦公樓1月02月03月04月05月026月07月8月9月10月11月12月2.545.945.676.19.9918.116.318.116.910.113.218.30.160.250.320.320.340.372.312.041.211.920.92.982.6辦公樓商業(yè)營業(yè)用房商業(yè)營業(yè)用房1.71.534.160.84商品住房（圖八）
其次，商品住房占據(jù)市場主導(dǎo)位置。目前襄陽房地產(chǎn)市場以商品住房為主，商品住房實(shí)際銷售面積占到總銷量的84.47%。戶型面積80144平米占據(jù)主導(dǎo)位置，占總銷售86%；80平米以下和144平米以上的房源銷量不高，這意味著目前房地產(chǎn)市場基本還是以剛需和改
善型需求作為銷售主力軍。商品住房銷售面積超過20萬平方米主要集中于預(yù)售價(jià)格在4000到7000元之間，該價(jià)格階段占總銷量的88%，其中40006000元/平米價(jià)位的房源占絕對(duì)主導(dǎo)地位，占到全年銷售的近1/2，可見價(jià)格是剛需購買的重要條件之一；60007000元/平米占全年銷售的15.58%，此部分多為改善型購房。
辦公樓銷售僅有1.76萬平方米，同比減少46.67%，市場未能很好地調(diào)動(dòng)，表明目前商業(yè)服務(wù)業(yè)并不發(fā)達(dá)，不能帶動(dòng)商業(yè)配套服務(wù)業(yè)的需求市場。商業(yè)營業(yè)房新增同比增長39.02%，銷售面積同比增長24.31%，供需兩方數(shù)據(jù)同比增長表明在住房市場發(fā)展的推動(dòng)下商業(yè)營業(yè)房市場得到了一定的發(fā)展。
201*年商品住房供銷比1.68:1，較之201*年的1.20:1，商品住房銷售速度減慢。新增面積與銷售面積分別有56.50%、11.81%的增長，表明目前商品住房市場供應(yīng)量增長速度遠(yuǎn)超消化速度。
然后，各區(qū)域發(fā)展各顯特點(diǎn)。襄州區(qū)現(xiàn)已成為襄陽市又一新的居住區(qū)域。201*年，襄州區(qū)是四個(gè)區(qū)域中商品房銷售面積最大的區(qū)域，去化率55.38%。辦公樓供應(yīng)5.36萬平方米，但是卻沒有實(shí)際銷售量，辦公樓市場還未得到相應(yīng)的同步發(fā)展。商業(yè)營業(yè)房也是四個(gè)區(qū)域銷售量最大的區(qū)域。襄州區(qū)值得注意的是，該區(qū)域市政項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施較為落后，文化、體育、教育、衛(wèi)生等公共資源儲(chǔ)量有限，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)落實(shí)綜合配套創(chuàng)造宜合企業(yè)可持續(xù)的發(fā)展環(huán)境。
樊城區(qū)房地產(chǎn)市場各業(yè)態(tài)發(fā)展較為平衡。商品住房供銷量僅低于
襄州區(qū)；作為襄陽經(jīng)濟(jì)中心與消費(fèi)凝聚力最強(qiáng)的區(qū)域，辦公樓供銷量分別是3.75萬平方米與1.75萬平方米，是四個(gè)區(qū)域辦公樓供銷最好的區(qū)域；商業(yè)營業(yè)房供銷量相對(duì)偏少，分別是6.83萬平方米與0.66萬平方米。
高新區(qū)擁有大量的工業(yè)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)主要側(cè)重于工業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致了該區(qū)域辦公樓市場發(fā)展空間很小，201*年無辦公樓供應(yīng)，市場也僅消化了100平米的庫存量。但因大量產(chǎn)業(yè)人員增加，商業(yè)配套有所提高，商業(yè)營業(yè)房供銷情況僅低于襄州區(qū)。
襄城區(qū)可供開發(fā)的土地區(qū)域受限，商品房開發(fā)量最小，41.34萬平方米。但憑借著良好的居住環(huán)境，年銷售26.91萬平方米，銷售率達(dá)到65.09%，去化率較高。其中商品住房的銷售率高達(dá)87.32%，市場稍顯供不應(yīng)求。襄城作為目前政治文化中心區(qū)域，但201*年無辦公樓消化，商業(yè)營業(yè)房供需量都較少。
3.4商品房房價(jià)增幅減弱
首先，房價(jià)增幅減弱。201*年，市區(qū)商品房銷售均價(jià)同比增長5.05%，增幅減弱，價(jià)格總體平穩(wěn)，較好地實(shí)現(xiàn)了年初制定的房價(jià)控制目標(biāo)。商品住房銷售均價(jià)同比增長8.07%，比201*年減少11個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)漲幅得到有效控制，每月價(jià)格維持在50005500元/平米之間，較為穩(wěn)定。辦公樓銷售均價(jià)由201*年同比大幅上漲發(fā)展為201*年同比降低10.91%，商業(yè)營業(yè)房銷售均價(jià)同比降低23.06%，辦公樓與商業(yè)營業(yè)房銷售價(jià)格出現(xiàn)了不同幅度地下跌，表明襄陽樓市沒有出
現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象，非住宅價(jià)格沒有出現(xiàn)大漲，價(jià)格變化趨于理性。
第二，科學(xué)適度地政策干預(yù)，為抑制房價(jià)過快上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到較好作用。
1、我市建立了住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制，并于一季度公布了我市年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，即：“201*年度市區(qū)新建商品住房價(jià)格漲幅，低于我市GDP的增長幅度，與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長幅度相適應(yīng)”。年內(nèi)市開發(fā)辦對(duì)6個(gè)上市價(jià)格明顯虛高樓盤的開發(fā)單位進(jìn)行約談，較好地應(yīng)用行政手段平抑房價(jià)。
2、出臺(tái)一系列規(guī)范性文件：《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)據(jù)填報(bào)工作的通知》、《關(guān)于商品房實(shí)行預(yù)測和實(shí)測工作有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于切實(shí)維護(hù)好買房人購房信息安全的通知》、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)售樓部管理的通知》等。
3、嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定。對(duì)預(yù)售項(xiàng)目價(jià)格明顯高于同地段、同品質(zhì)的樓盤售價(jià)，暫不予以核發(fā)預(yù)售許可證，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，制定出比較符合市場銷售行情的價(jià)格；商品房銷售對(duì)外明碼標(biāo)價(jià)后，可以自行降價(jià)、打折銷售，但漲價(jià)必須重新申報(bào)備案，消除企業(yè)隨意漲價(jià)和盲目漲價(jià)的心理預(yù)期；嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售，項(xiàng)目一房一價(jià)需在網(wǎng)上、銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示，接受購房人監(jiān)督。因?yàn)橛辛诉@一穩(wěn)定的價(jià)格管理機(jī)制，購房人可以從容考查市場，貨比三家，從而避免了半夜排隊(duì)、扎堆購房、搶房現(xiàn)象，減少了在購房中出現(xiàn)各種合同糾紛現(xiàn)象的發(fā)生。
4、強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度。201*年市區(qū)納入商品房預(yù)售資金監(jiān)管的項(xiàng)目共有69個(gè)，面積469.9萬平方米，被監(jiān)管資金48.7億元。對(duì)未嚴(yán)格執(zhí)行資金監(jiān)管的企業(yè)和銀行立即糾正錯(cuò)誤，予以改正，防止此類情況的再發(fā)生，并將開發(fā)企業(yè)的不良行為記入不良誠信檔案，啟動(dòng)行政處罰程序。預(yù)售資金的監(jiān)管確保項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，防范商品房交易風(fēng)險(xiǎn)，營造良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
5、嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于商品房實(shí)行預(yù)測和實(shí)測工作有關(guān)問題的通知》，項(xiàng)目在申報(bào)預(yù)售時(shí)需先進(jìn)行面積的預(yù)測算，并以預(yù)測算面積進(jìn)行銷售，減少面積的誤差量，減少商品房面積糾紛，規(guī)范了商品房購銷行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。
第三，各區(qū)域房價(jià)差別較大（如下表）。樊城區(qū)定位為區(qū)域性現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)中心，經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力強(qiáng)，定位高端，201*年全年商品房成交均價(jià)最高，為6486.55元/平米；襄城區(qū)憑借著優(yōu)越的居住環(huán)境優(yōu)勢，成交均價(jià)緊隨其后，為6054.43元/平米；高新區(qū)成交均價(jià)5048.82元/平米；襄州區(qū)成交均價(jià)4311.6元/平米，偏低的價(jià)格與龐大的自住需求使得襄州區(qū)成為商品房供應(yīng)量與銷售量最高的區(qū)域。
201*年商品房各區(qū)域成交均價(jià)（元/平米）區(qū)域商品房商品住房辦公樓商業(yè)營業(yè)房樊城6486.556285.38266.3811394.69高新5048.824982.696386.965330.18襄城6054.435938.108281.87襄州4311.64632.5703155.21城區(qū)四個(gè)區(qū)域的房價(jià)，不管是商品住房，辦公樓，還是商業(yè)營業(yè)
房，均為樊城區(qū)房價(jià)最高，襄城區(qū)次之，之后高新區(qū)，襄州區(qū)最低。
3.5商品住房庫存量合理
按照201*年的年銷售量，截止201*年底商品住房庫存量將消化一年半左右，庫存量較為合理。201*年供應(yīng)的土地預(yù)計(jì)將有建筑面積約176萬平方米的住房于201*年上市，對(duì)市場不會(huì)造成太大的沖擊量。不過城區(qū)29個(gè)兩改項(xiàng)目逐步啟動(dòng)，雖說會(huì)帶動(dòng)一部分剛需，但隨之而來上千萬方的開發(fā)量是不容忽視。辦公樓需近5年消化完畢，商業(yè)營業(yè)房將銷售約4年左右，辦公樓與商業(yè)營業(yè)房庫存量不大，但消化速度慢，消化周期較長。
201*年樊城區(qū)商品房庫存量最高，商品住房占據(jù)75.89%，這與目前高價(jià)位房源基本集中在樊城區(qū)有關(guān)。樊城區(qū)商業(yè)的發(fā)展代表著襄陽市商業(yè)的發(fā)展，1.9萬平方米的辦公樓庫存，26萬平方米的商業(yè)營業(yè)房庫存不足以形成區(qū)域商業(yè)中心的位置。襄州區(qū)商品房庫存量其次，其中住房比重將近80%，辦公樓與商業(yè)房庫存量在四個(gè)區(qū)域中最高，這與襄州區(qū)近年來快速發(fā)展有關(guān)。高新區(qū)庫存量居次之。襄城區(qū)商品房庫存最少，得益于襄城區(qū)優(yōu)美的居住環(huán)境，但是相對(duì)高位的房價(jià)也使得襄城的存量房達(dá)到年銷售量的近2倍。再加上201*年供應(yīng)的志強(qiáng)觀唐郡地塊，海容公司營盤村地塊，恒大名都二期工程，山水家園等，由五橋的興建帶來的龐公地塊也將蓄勢待發(fā)，襄城未來商品房銷售壓力很大。四個(gè)區(qū)域有一個(gè)共同點(diǎn)，即商業(yè)營業(yè)房雖庫存總量不大，但是消化動(dòng)力不足，致使消化周期偏長。
3.6市場購買力強(qiáng)，需求旺盛，購買理性，購買群體結(jié)構(gòu)單一
首先，市場購買力強(qiáng)勁。市區(qū)生產(chǎn)總值同比增長11.5%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁；人均可支配收收入同比增長13.1%，居民消費(fèi)實(shí)力得到提升，促進(jìn)了居民消費(fèi)；居民存款率趨緩，存款意愿減弱，消費(fèi)意愿增強(qiáng)，為住房需求注入強(qiáng)有力的購買力，由此帶動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展。
其次，市場購買需求旺盛。1981年至1990年，中國第三波“嬰兒潮”出現(xiàn)，10年間共出生近0.26億人口，即現(xiàn)已長大并將陸續(xù)成家立業(yè)的“80后”。成家立業(yè)誕生出強(qiáng)大住房需求，市場上蘊(yùn)含著巨大的剛性購房需求，襄陽市場亦是如此。商品住房占總成交面積的85%，剛需購房比例占絕對(duì)優(yōu)勢。
隨著“兩改”項(xiàng)目陸續(xù)推進(jìn)，201*年“兩改”拆遷涉及的戶數(shù)近5萬，面積約900萬平方米，拆遷改造中產(chǎn)生大量的剛性需求，改善型購房需求亦隨之有所進(jìn)展。201*年辦公樓與商業(yè)營業(yè)房銷售同比增長3.19萬平方米，投資性購房比例有所增長。
然而，購買群體結(jié)構(gòu)單一。商品房銷售的主力軍來自于市區(qū)個(gè)人，市區(qū)人口購買量占總銷售量的88%，市區(qū)以外的其他縣市區(qū)購買量占總銷售量的6.4%，外地其他地區(qū)購買量很少，僅占到5.4%，其他為機(jī)構(gòu)置業(yè)，企業(yè)等機(jī)構(gòu)群體購房占據(jù)市場少部分購買力，以上數(shù)據(jù)表明襄陽目前經(jīng)濟(jì)缺乏輻射力和向心力，經(jīng)濟(jì)環(huán)境還未吸引更多的人群來襄陽安家、置業(yè)。
“兩個(gè)中心”、“四個(gè)襄陽”的建設(shè)需要更多的外來人才共同努力，
僅比武漢市全市低1000元/平米的房價(jià)也制約了一部分外地人口的進(jìn)入。襄陽市的發(fā)展除了高端人才之外，本地高校畢業(yè)生是中堅(jiān)力，更為重要的是，經(jīng)濟(jì)的增長靠的就是高中低端各類人才的立體型組合。如何吸引各類人才匯聚襄陽、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高城市凝聚力，是為本地房地產(chǎn)市場注入更為龐大的購買力量的重要工作之一。
最后，市區(qū)購買理性。本市市區(qū)購買商品住房的價(jià)格低于本市其他各縣市區(qū)在襄陽購買商品住房的價(jià)格，每平米低154.22元，本市城區(qū)購房較為理性，而各縣市區(qū)購買價(jià)格偏高主要由于各縣市購買的多為新建商品住房，而新建商品住房恰巧又是價(jià)格區(qū)間偏高部分。湖北省其他各地市州購買的商品住房價(jià)格最低，購買商品住房時(shí)顯得比較理性，以價(jià)格作為他們的首選。
3.7二手房市場活躍度不高
201*年二手房市場活躍不高，市場呈逐漸下滑的趨勢，銷售面積同比減少4.9%，與201*年相比同比減少24.80%。在08年全球金融海嘯之后，國家大力扶持房地產(chǎn)業(yè)市場，至201*年，二手房市場出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，當(dāng)年成交達(dá)到71.2萬平方米。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策逐步完善，201*年至201*年二手房市場達(dá)到相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)。
二手房銷售量僅占新房銷售總量的32.04%，二手房市場與新房相比相對(duì)冷清，存量房入市積極性不高，一方面與襄陽201*年以來開始征收“出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅”有關(guān)，另一方面表明
居民更換住房，改善住房環(huán)境的意愿不高。
二手房成交價(jià)格同比增長29.82%，主要由于二手房成交政策的逐年完善，交易中間的漏洞也逐步被控制。再加上，目前二手房交易中間存在繼承和贈(zèng)與的現(xiàn)象發(fā)生，這部分交易在成交量上有顯示，而在成交總額上卻不能體現(xiàn)，總體上二手房均價(jià)不能代表目前二手房實(shí)際成交價(jià)格。
4.201*年房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)
201*年，為實(shí)現(xiàn)市區(qū)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，各主管部門發(fā)布了城市改造、土地管理、保障房建設(shè)等多項(xiàng)相關(guān)政策。同時(shí)，在全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的帶動(dòng)下、在始終堅(jiān)持國家宏觀調(diào)控環(huán)境下，在市委市政府的堅(jiān)強(qiáng)引導(dǎo)下，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同努力下，襄陽房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展形勢：全市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長28.4%，市區(qū)增長18.51%，商品房銷售面積同比增長11.81%，新建商品房銷售均價(jià)同比增長5.05%，價(jià)格漲幅低于我市GDP12.5%的增長幅度，與城鎮(zhèn)居民可支配收入增長幅度相適應(yīng)。
整體上看，201*年襄陽房地產(chǎn)市場走勢為先抑后揚(yáng)的發(fā)展軌跡：201*年前5月，在全國宏觀調(diào)控政策收緊的影響下，市場形成明確的下調(diào)預(yù)期，投資投機(jī)性購房淡出市場，大部分自住購房需求被抑制，全市房地產(chǎn)市場較為冷清，每月商品房成交量均不過10萬平方米。至下半年，受多重作用影響，樓市逐步轉(zhuǎn)向回暖。一方面受市場大環(huán)
境影響：信貸政策松動(dòng)，央行兩次下調(diào)了存貸款基準(zhǔn)利率、3年來首次降息及4年來首次非對(duì)稱降息；項(xiàng)目部分項(xiàng)目采用“以價(jià)換量”銷售策略。另一方面我局作為主管部門正確引導(dǎo)的推動(dòng)：舉辦住房建設(shè)成就展、邀請(qǐng)專家學(xué)者講授房地產(chǎn)市場形勢。再加上在房地產(chǎn)市場調(diào)控大背景下，市場上推出更多的差異化產(chǎn)品，三者共同作用助推了襄陽市下半年的樓市市場。5月份以后樓市逐漸回暖，69月連續(xù)4個(gè)月商品房月成交量超過18萬平方米。至10月，受多部委重申嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策不動(dòng)搖的環(huán)境下，10月商品房銷售有了一定的跌幅。11月后，隨著十八大的順利召開，受城鎮(zhèn)化建設(shè)利好因素影響，市場逐漸回暖，房管部門又組織赴長三角發(fā)達(dá)地區(qū)考察學(xué)習(xí)，襄陽房地產(chǎn)沙龍等有效方式，成交量又現(xiàn)回升，至年末12月份商品房成交量達(dá)到年內(nèi)新高21.28萬平方米。
201*年，襄陽房地產(chǎn)市場取得顯著成果，呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征。1、房價(jià)漲幅得到控制。在201*年年初，我市發(fā)布了201*年襄陽市市區(qū)新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)為：201*年襄陽市區(qū)新建商品住房價(jià)格漲幅低于我市GDP的增長幅度，與城鎮(zhèn)居民可支配收入增長幅度相適應(yīng)。201*年我市新建商品房價(jià)格同比漲幅5.04%，新建商品住房價(jià)格同比漲幅8.07%，低于今年GDP的增長幅度11.5%。每月新建商品住房價(jià)格始終在5000-5500元/平米之間波動(dòng)，波動(dòng)范圍不大，房價(jià)穩(wěn)定的同時(shí)漲幅得到有利控制。
2、剛需主導(dǎo)投資趨穩(wěn)。在201*年，我市堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控
政策，采取有效措施支持剛性住房需求：嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，出臺(tái)差別化住房公積金貸款政策；加大保障性住房建設(shè)；增加普通商品房供給，普通商品住房土地供應(yīng)同比增長59.12%，90平米以下商品住房施工面積同比增長29.2%，確保市場剛性住房需求。再加上，隨著“80”后成家立業(yè)及“兩改”工程的推進(jìn)，產(chǎn)生大量的住房需求，使得201*年商品住房銷售量占全年銷量的85%，商業(yè)類用房占到15%，剛需購房占主導(dǎo)位置，投資性購房市場趨穩(wěn)。
3、主管部門積極引導(dǎo)。在201*年，我局時(shí)刻掌握市場動(dòng)向，正確引導(dǎo)市場，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。在年初，我局積極引導(dǎo)舉辦春季住房建設(shè)成就展；邀請(qǐng)全國房地產(chǎn)知名專家顧云昌先生，舉辦“調(diào)控與轉(zhuǎn)型”高峰論壇；在年中，市委書記范銳平同志視察住房保障工作后，積極傳達(dá)范銳平同志講話精神，重振行業(yè)信心；在下半年，舉辦秋季住房建設(shè)成就展，引導(dǎo)行業(yè)正確認(rèn)識(shí)市場。我局根據(jù)市場變化，適時(shí)推出多次房地產(chǎn)沙龍，與開發(fā)企業(yè)交流，共同探討行業(yè)發(fā)展良策。
4、開發(fā)企業(yè)調(diào)研學(xué)習(xí)。我局為提升襄陽房地產(chǎn)行業(yè)整體水平，組織開發(fā)企業(yè)到成都、長三角等發(fā)達(dá)地區(qū)考察，學(xué)習(xí)其他地區(qū)先進(jìn)的開發(fā)理念、項(xiàng)目規(guī)劃水平、與人文自然環(huán)境的融合；組織開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)班，提高從業(yè)人員專業(yè)知識(shí)水平；組織開辦房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格認(rèn)證班等等，開發(fā)企業(yè)積極參與學(xué)習(xí)，努力提升自身水平。
5、項(xiàng)目產(chǎn)品差異發(fā)展。恒大名都是襄陽第一個(gè)全裝修項(xiàng)目、民發(fā)盛特區(qū)酒店式公寓，也是襄陽第一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目、盛特中心5A寫字樓、國色天襄襄陽首家綠色建筑示范小區(qū)、連山鼎府園林景觀公園式項(xiàng)目、百洋歐典會(huì)所先行物業(yè)先行理念、溫哥華1792國際化開發(fā)理念、民發(fā)世界城襄陽目前最大的綜合體項(xiàng)目等等，市場上越來越多的項(xiàng)目開始注重探索產(chǎn)品差異化路線，尋求市場突破點(diǎn)，搶占市場。眾多可圈可點(diǎn)的差異化項(xiàng)目不僅豐富了襄陽房地產(chǎn)市場業(yè)態(tài)，還滿足了市場日漸提升及多元化的住房需求。
6、市場業(yè)態(tài)逐漸豐富。目前，襄陽房地產(chǎn)市場從原有的住宅市場、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到旅游地產(chǎn)、老年地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)觀光地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)地產(chǎn)�，F(xiàn)已有鳳凰溫泉、真武山、唐城影視基地等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，襄城城市副中心規(guī)劃定位要求注重與旅游服務(wù)相關(guān)設(shè)施的建設(shè)；和興集團(tuán)老年公寓、即將開發(fā)漢江國際老年公寓等老年地產(chǎn)項(xiàng)目；尹集田園新城等農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目；百盟光彩國際物流園等工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；紅星美凱龍家具廣場等家具行業(yè)，以上房地產(chǎn)市場業(yè)態(tài)我市還處于探索起步階段，市場還有待逐漸規(guī)范。
7、市場發(fā)展重心東移。襄陽城市發(fā)展空間結(jié)構(gòu)為“新城東進(jìn)、舊城更新、一心四城、組群發(fā)展”，其中以向東發(fā)展為主。在201*年土地供應(yīng)中，襄州區(qū)供應(yīng)土地宗數(shù)最多，占總供應(yīng)量的47.70%；在全年商品房銷售中，襄州區(qū)銷售量占總銷量的42%；襄州區(qū)商品房成交均價(jià)在四個(gè)區(qū)域中最低，4311.6元/平米，促使大量購房者目光轉(zhuǎn)向襄州區(qū)。作為銜接市區(qū)與東津新區(qū)的黃金地帶，襄州區(qū)隨著城市“東
進(jìn)”腳步的進(jìn)一步加快，未來區(qū)域開發(fā)力度、開發(fā)空間及升級(jí)潛力有望得到進(jìn)一步提升。
8、“兩改”“兩遷”穩(wěn)步開展。在201*年年初“兩改”工作環(huán)境建設(shè)現(xiàn)場會(huì)上我市提出預(yù)計(jì)投入100億元對(duì)棚戶區(qū)、城中村進(jìn)行全面改造。目前，29個(gè)“兩改”項(xiàng)目中，已建項(xiàng)目5個(gè)，在建項(xiàng)目14個(gè)，籌建項(xiàng)目10個(gè)，“兩改”工作已取得初步成效。“兩改”“兩遷”項(xiàng)目高水平、高起點(diǎn)的規(guī)劃建設(shè)對(duì)提升城市形象、改善居民居住環(huán)境有積極的促進(jìn)作用，同時(shí)與“兩個(gè)中心”“四個(gè)襄陽”城市發(fā)展需求相呼應(yīng)，讓文化古城襄陽煥發(fā)出現(xiàn)代都市的魅力。
201*年，襄陽房地產(chǎn)市場雖可圈可點(diǎn)之處眾多，但市場上仍有一些問題值得關(guān)注。
1、商品房庫存量偏大。201*年商品房新增面積增長54.02%，實(shí)際銷售量增長11.81%，供應(yīng)增長率遠(yuǎn)超過實(shí)際銷售率，一方面反映出市場供應(yīng)滿足需求，另一方面也反應(yīng)出市場消化動(dòng)力稍顯不足。201*年商品房銷售率52.36%，201*年銷售率高達(dá)72.13%，與上年回落近19個(gè)百分點(diǎn)，銷售需求受宏觀調(diào)控的影響力度大于對(duì)市場供給的影響，市場呈現(xiàn)供過于求的局面。隨著“兩改”的持續(xù)開發(fā)，大量的土地進(jìn)入市場，新建商品房供應(yīng)量持續(xù)走高，未來房地產(chǎn)市場銷售壓力會(huì)較大。
2、市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)失衡。201*年商品住房銷售量141.17萬平方米，商業(yè)營業(yè)房銷售25.95萬平方米，兩者銷量差距較大。目前房地
產(chǎn)市場依然以住房市場為主，商業(yè)占市場小部分，居民購買商業(yè)的意愿不太強(qiáng)烈。辦公樓市場更顯不足，201*年辦公樓供銷量僅9.11萬平方米、1.76萬平方米，與現(xiàn)代化區(qū)域中心城市和以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)升級(jí)所需相距較遠(yuǎn)。
3、襄州市場產(chǎn)品單一。襄州區(qū)住宅項(xiàng)目多，民發(fā)世界城350萬平方米、百洋歐典20萬平方米、紫荊花園26萬平方米、天潤未來城58萬平方米、鉆石河畔12萬平方米，溫哥華179223萬平方米等等，未來將形成巨大的居住生活圈，隨著濱江商務(wù)區(qū)的開發(fā)、火車東站商業(yè)圈的建設(shè)，未來襄州區(qū)將成為居民重要居住圈。201*年襄州區(qū)辦公樓用房供應(yīng)量僅5.36萬平方米，商業(yè)營業(yè)性房供應(yīng)量31.49萬平方米，商業(yè)配套建設(shè)與龐大的居住人口不協(xié)調(diào)，商業(yè)建設(shè)跟不上襄州發(fā)展腳步。
4、其他業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢。雖然目前襄陽房地產(chǎn)市場業(yè)態(tài)逐漸豐富起來，擁有商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)觀光地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)地產(chǎn)，但是以上產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為緩慢。從201*年土地供應(yīng)中，除老年地產(chǎn)中有漢江國際老年公寓、洪天老年公寓外，旅游地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)觀光地產(chǎn)項(xiàng)目沒有最新土地供應(yīng)。襄陽旅游資源豐富，但是旅游地產(chǎn)的開發(fā)還未得到全面重視。后期，旅游地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)與漢江資源、歷史文化等有機(jī)結(jié)合。
5、部分項(xiàng)目定價(jià)過高。201*年，襄陽市商品住房銷售均價(jià)5101.1元/平米，但是部分項(xiàng)目前期定價(jià)過高，遠(yuǎn)超出銷售均價(jià)，已至8000
元/平米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場大部分市民的承受能力，由此造成銷售業(yè)績不佳的現(xiàn)象。后期受市場壓力、市場監(jiān)督和前期銷售后后市項(xiàng)目又不能隨意調(diào)價(jià)等影響，造成項(xiàng)目銷售停滯不前。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)兼顧市場供求關(guān)系，結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)與居民收入，合理定價(jià)，不能盲目地“拍腦袋”定價(jià)。
6、行業(yè)發(fā)展中新的突出矛盾應(yīng)引起高度重視。隨著市場的規(guī)范，違建違規(guī)銷售的問題已逐步解決，但是人們的維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)，再加上網(wǎng)絡(luò)傳播和QQ群的互動(dòng)，許多新的矛盾應(yīng)運(yùn)而成。一是由交房引發(fā)的群體性糾紛頻出：如德宜公司項(xiàng)目因一方反映質(zhì)量問題一直告至省紀(jì)委；海容公司幸福里項(xiàng)目因停車位問題引發(fā)群眾堵門堵路；漢江明珠城因地下車位價(jià)格問題群眾到我局上訪等。二是合同糾紛，開發(fā)商與業(yè)主，業(yè)主與物業(yè)公司，開發(fā)商合伙人之間因合同條款認(rèn)識(shí)不同，引發(fā)群體性上訪。三是政策執(zhí)行中的矛盾糾紛，如天然氣收費(fèi)問題。市物價(jià)局、市住房保障和房屋管理局關(guān)于貫徹落實(shí)《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知要求開發(fā)企業(yè)不得在房價(jià)外收取水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施建設(shè)安裝費(fèi)用，但是在房屋建設(shè)中開發(fā)企業(yè)已將天然氣費(fèi)用繳納給天然氣公司，而又未將天然氣費(fèi)用計(jì)入房價(jià)當(dāng)中，所以開發(fā)企業(yè)在交房時(shí)收取天然氣費(fèi)用，僅屬于代收，不存在盈利，這就導(dǎo)致交房中企業(yè)與業(yè)主的沖突。同時(shí)，稅務(wù)部門讓開發(fā)企業(yè)繳納天然氣代收費(fèi)用的稅費(fèi)，這也導(dǎo)致了企業(yè)多交稅問題。因此，天然氣費(fèi)用是否列入房價(jià)部分、開發(fā)企業(yè)是否應(yīng)繳納稅費(fèi)問題亟待從政策層面解決。
5.市場開發(fā)建議
1、高度重視商業(yè)業(yè)態(tài)的培養(yǎng)。我市商業(yè)地產(chǎn)供銷不旺是由多種因素組成：滿街小商，分散了商業(yè)資源；購買力受限；低成本的大商業(yè)匱乏；消費(fèi)習(xí)慣缺乏引導(dǎo)；新型服務(wù)業(yè)遲鈍；古襄陽商都、樊西工業(yè)區(qū)商圈的衰落，導(dǎo)致開發(fā)商投資大商業(yè)信心不足，同時(shí)又缺乏盤活大商業(yè)經(jīng)驗(yàn)。隨著兩改項(xiàng)目規(guī)劃的大量商業(yè)地產(chǎn)逐漸上市，也隨著電商時(shí)代的到來，商業(yè)地產(chǎn)面臨巨大考驗(yàn)。
2、市場業(yè)態(tài)多元化發(fā)展。從土地供應(yīng)、商品房供應(yīng)與成交上都可以看出，商業(yè)住房占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)位置，辦公樓與商業(yè)營業(yè)房市場供應(yīng)量偏少，導(dǎo)致需求量也同步減少。但商業(yè)市場在市場中發(fā)揮著重要作用，一方面，城市經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，居民生活要改善，商業(yè)類物業(yè)必不可少；另一方面，隨著住宅市場的不斷成熟與完善，必然會(huì)催生商業(yè)市場的崛起。同時(shí)，目前我市旅游地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)觀光地產(chǎn)、老年地產(chǎn)等新興業(yè)態(tài)都處于起步階段。襄陽歷史文化厚重、水景資源豐富，新興業(yè)態(tài)發(fā)展將大有可為。
3、商品房市場差異化。民發(fā)世界城、恒大名都、天潤未來城、民發(fā)盛特公園、朗曼夢公園、國際創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地、溫哥華1792、襄州一號(hào)、欣欣佳園是201*年商品房銷售前十強(qiáng)項(xiàng)目。從中可以看出，他們擁有共同點(diǎn)差異化：產(chǎn)品差異化，如恒大名都、溫哥華1792、朗曼夢公園；品牌差異化，如民發(fā)世界城、民發(fā)盛特區(qū)、天潤未來城；功能差異化，如國際創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地、民發(fā)盛特區(qū)；價(jià)格
差異化，如襄州一號(hào)、欣欣佳園；營銷差異化，如朗曼夢公園、恒大名都。這些具有差異化的產(chǎn)品，以差異為基礎(chǔ)爭奪到市場競爭的有利地位。
4、商品房合理定價(jià)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確掌握政策走向，把握市場預(yù)期，合理定價(jià)，價(jià)格控制在合理范圍，以提高項(xiàng)目銷售速度。一方面，從201*年商品住房不同價(jià)位消化情況看，4000-5000元/平米的商品住房供需量最大，5000-6000元/平米供需量其次，價(jià)格超過6000元/平米的房源需求量較少。另一方面，我局嚴(yán)格控制房價(jià)上漲不動(dòng)搖，并在201*年確定我市市區(qū)新建商品住房價(jià)格漲幅低于我市GDP的增長幅度，與城鎮(zhèn)居民可支配收入增長幅度相適應(yīng)。綜合以上兩方面，項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)控制在合理水平，不能超過市場預(yù)期。
5、加大襄州區(qū)商品房供應(yīng)。從各地段商品房銷售情況來看，襄州區(qū)的銷售熱度較高，成交情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先本市其他三大區(qū)域。另外，襄州區(qū)的總體土地資源豐富，隨著城市“東進(jìn)”進(jìn)程的不斷加快，襄州區(qū)的土地開發(fā)潛力有望進(jìn)一步上升，開發(fā)企業(yè)可以重點(diǎn)關(guān)注襄州區(qū)及其東北區(qū)域。
6、加大中小戶型供應(yīng)。從商品房不同套型銷售情況來看，中等戶型是主力熱銷戶型，其中1201*4和90100兩種戶型受市場追捧程度明顯。開發(fā)商可以重點(diǎn)關(guān)注這兩類戶型。另外，小戶型的發(fā)展勢頭也比較明顯，開發(fā)商除了關(guān)注改善型需求的家庭置業(yè)者的大戶型需求之外，還可以關(guān)注青年群體的小戶型購房需求。
6.房地產(chǎn)市場從業(yè)機(jī)構(gòu)狀況6.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
據(jù)襄陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)201*年度年檢統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，201*年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到503家，其中市區(qū)達(dá)到310家，占開發(fā)企業(yè)總數(shù)的61.63%，注冊(cè)地樊城區(qū)177家，襄城區(qū)54家，高新區(qū)48家，襄州區(qū)31家；縣市區(qū)193家。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中具有一級(jí)資質(zhì)2家，分別為中房集團(tuán)襄陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、民發(fā)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司；開發(fā)企業(yè)具有二級(jí)資質(zhì)35家，具有三級(jí)資質(zhì)70家，具有四級(jí)資質(zhì)130家，暫定資質(zhì)266家。目前，襄陽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)普遍偏低，房企規(guī)模較小。
6.2房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員
隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為從業(yè)人員較多的行業(yè)之一，且房地產(chǎn)從業(yè)人員技能水平普遍較高。襄陽市全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)技術(shù)人員達(dá)到2235人，其中高級(jí)工程師339人、中級(jí)工程師1199人、初級(jí)技術(shù)人員697人。市區(qū)技術(shù)人員達(dá)到1498人，其中高級(jí)工程師228人、中級(jí)工程師803人、初級(jí)技術(shù)人員467人。再加上，市房協(xié)每年組織一次房地產(chǎn)行業(yè)銷售人員上崗培訓(xùn)，6年共培訓(xùn)房地產(chǎn)銷售人員近千人。
6.3建筑企業(yè)
襄陽市建筑業(yè)企業(yè)達(dá)到120家，參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的建筑企業(yè)達(dá)108家，占總量的90%。
6.4評(píng)估機(jī)構(gòu)
截止目前，我市中介機(jī)構(gòu)共153家，其中評(píng)估機(jī)構(gòu)21家，備案的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)132家（含分支機(jī)構(gòu)）。
評(píng)估機(jī)構(gòu)中按資質(zhì)級(jí)別分，一級(jí)資質(zhì)在我市設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)1家，二級(jí)資質(zhì)3家，三級(jí)資質(zhì)17家；按地域分，市區(qū)15家（其中襄州區(qū)1家），縣（市）6家（棗陽1家，老河口2家，宜城1家，南漳1家，谷城1家）；按公司類型分，股份制有限責(zé)任公司20家，合伙企業(yè)1家。這些評(píng)估機(jī)構(gòu)均系民營，與行政事業(yè)單位完全脫鉤。這21家評(píng)估機(jī)構(gòu)中從業(yè)人員近400人，其中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師78人。
我市共培養(yǎng)地方經(jīng)紀(jì)人1063人，其中注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人843人（具有《全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的48人）。
6.201*年市場發(fā)展趨勢分析
房地產(chǎn)業(yè)的景氣度與宏觀經(jīng)濟(jì)具有較高的聯(lián)關(guān)性。201*年12月15日召開的中共中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中將201*年政策基調(diào)定為“穩(wěn)中求進(jìn)”，著眼于“加快調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)”，“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式”，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。中華腹地的山水名城襄陽，伴隨著這個(gè)契機(jī)也正在飛速發(fā)展。隨著幾大工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，襄
陽市的經(jīng)濟(jì)總量將會(huì)有突飛猛進(jìn)的提升，但是，客觀經(jīng)濟(jì)形勢也面臨著下行的壓力，201*年，襄陽房地產(chǎn)業(yè)將審時(shí)度勢努力保持持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。一方面，省委、省政府賦予襄陽重大歷史使命：“兩個(gè)中心”建設(shè)省域副中心城市和現(xiàn)代化區(qū)域中心城市，“四個(gè)襄陽”“產(chǎn)業(yè)襄陽、都市襄陽、文化襄陽、綠色襄陽”，這也是襄陽市城市發(fā)展的頂層規(guī)劃。城市要發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著舉足輕重的作用，房地產(chǎn)業(yè)為城市發(fā)展注入新的活力與動(dòng)力。另一方面，十八大要求積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。城鎮(zhèn)化建設(shè)給房地產(chǎn)發(fā)展，無論是住宅還是非住宅，均提供了很大的發(fā)展空間，不僅拉動(dòng)了市場的住房需求，又帶動(dòng)了商業(yè)、寫字樓、商鋪、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施的建設(shè)。在此城市發(fā)展機(jī)遇下，房地產(chǎn)業(yè)將迎來全新的發(fā)展局面。
2、控制房價(jià)過快上漲。201*年全年，襄陽商品房銷售均價(jià)一直維持在45005300元/平米，商品住房維持在50005500元/平米之間，單價(jià)在60008000元/平米的商品住房銷量占201*年整體銷售近1/3，這預(yù)示著未來房價(jià)還有上漲勢頭，我局將嚴(yán)格控制房價(jià)上漲勢頭，控制房價(jià)在合理水平。不過，整體看來，在現(xiàn)階段大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，襄陽市房地產(chǎn)市場房價(jià)短期內(nèi)不會(huì)大幅上漲或下跌，將跟隨大勢穩(wěn)中有升。
3、商品房供應(yīng)平穩(wěn)上漲。201*年新增土地同比增長59.12%，在
201*年開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)化為商品房上市銷售預(yù)計(jì)有176萬平方米。加上，201*年城市“兩改”建設(shè)快速前進(jìn)，項(xiàng)目建設(shè)勢頭強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)一部分會(huì)在201*年入市銷售，201*年商品房供應(yīng)量將大幅上漲。
4、商品房銷量穩(wěn)步增長。隨著襄陽市經(jīng)濟(jì)增長的提升，城市向心力與凝聚力進(jìn)一步提高，外來人口購房將逐漸增多，加上城市規(guī)模的擴(kuò)大，城區(qū)人口的增加，城中村的改造，必定會(huì)帶來更多的剛需和改善型需求，商品房需求量將進(jìn)一步增大，促使房地產(chǎn)市場繁榮，因此201*年將繼續(xù)保持201*年11.81%的銷售增長率。
5、市場業(yè)態(tài)更加豐富。隨著鳳凰溫泉、唐城影視城、真武山、習(xí)家池、中華紫薇園等多種業(yè)態(tài)投放市場，加上高新區(qū)工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)業(yè)發(fā)展迅速，未來襄陽市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)眾多業(yè)態(tài)齊聚的局面。同時(shí)，襄陽市區(qū)規(guī)劃至2020年商業(yè)金融業(yè)用地751.7萬平方米，發(fā)展按照市級(jí)商業(yè)金融中心、片區(qū)級(jí)商業(yè)金融中心、各組團(tuán)級(jí)、居住區(qū)四個(gè)形式發(fā)展。
6、居民住房環(huán)境得到改善。襄陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十余年間，已為居民提供了住宅1312.05萬平方米，共145783套，市區(qū)人均住房面積從201*年的21.89平方米提高到201*年的29.88平方米，房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展為改善居民居住條件做出了積極的貢獻(xiàn)。襄陽城市發(fā)展目標(biāo)建設(shè)安全生態(tài)的宜居家園，加上目前襄陽正大力推行住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)，未來市場上建設(shè)的項(xiàng)目將越來越注重居住品質(zhì)，房子的原材料質(zhì)量會(huì)得到提高、配套水平會(huì)得到完善、節(jié)能綠色環(huán)保會(huì)
得到應(yīng)用、物業(yè)服務(wù)會(huì)得到提升、戶型設(shè)計(jì)更為合理，居民居住條件將得到進(jìn)一步改善。
7、保障房建設(shè)力度加大。從201*年開始，用三年時(shí)間全面實(shí)現(xiàn)市區(qū)中低收入住房困難家庭住房有保障、全面實(shí)現(xiàn)市區(qū)新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員租房有支持、全面實(shí)現(xiàn)各類棚戶和危舊房片區(qū)改造全覆蓋，使市區(qū)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。
8、房地產(chǎn)市場監(jiān)控更為嚴(yán)格。在201*年，主管部門將加大對(duì)市場的監(jiān)控力度，保證房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)運(yùn)行。一、加強(qiáng)以“雙放心”為主旨的誠信地產(chǎn)引導(dǎo)工作，大力宣揚(yáng)誠信之本，提高市場的誠信度；二、加強(qiáng)對(duì)市場的監(jiān)管力度，切實(shí)做好商品房買賣合同網(wǎng)上簽約和登記備案工作，做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，對(duì)項(xiàng)目的商品房銷售“一房一價(jià)”、明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督；三、加強(qiáng)輿論監(jiān)督工作，對(duì)不利于市場發(fā)展的言論及時(shí)糾正，并給以正面宣傳；四、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為及時(shí)查處，予以處罰，并對(duì)處理結(jié)果通過各種渠道進(jìn)行公示；五、做好交房管理工作。目前交房問題是社會(huì)的矛盾焦點(diǎn)之一，下一步將制定交房專項(xiàng)管理規(guī)定，用制度約束開發(fā)企業(yè)行為，提高企業(yè)的誠信問題。
9、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、上規(guī)模。襄陽要建設(shè)“兩個(gè)中心、四個(gè)襄陽”，就需站在戰(zhàn)略性高度上審度城市整體格局，以高標(biāo)準(zhǔn)、大手筆的姿態(tài)科學(xué)規(guī)劃、頂層設(shè)計(jì)，著力建設(shè)出有品位、有文化底蘊(yùn)、有特色的項(xiàng)目，以完善城市功能、提升城市形象和加快城市發(fā)展。目前，正在大力推進(jìn)的“兩改”項(xiàng)目正以高標(biāo)準(zhǔn)、高姿態(tài)進(jìn)行開發(fā)規(guī)劃：
綠地集團(tuán)進(jìn)駐襄陽，投資120億元開發(fā)建設(shè)的襄陽新客廳是集主題商業(yè)廣場、會(huì)展中心、高端寫字樓、星級(jí)酒店、SOHO于一體的城市綜合體。解放路片區(qū)舊城改造項(xiàng)目襄陽新天地是集商住、酒店、辦公為一體的城市綜合體。新襄棉片區(qū)舊城改造項(xiàng)目是集高端商業(yè)、大型購物中心、星級(jí)酒店、高檔寫字樓、休閑廣場及住宅于一體的大型城市綜合體�！熬沤质讼铩迸f城改造項(xiàng)目將建設(shè)體現(xiàn)老樊城歷史文化特色的城市商業(yè)綜合體。29個(gè)“兩改”規(guī)劃建設(shè)始終以“都市襄陽”發(fā)展為契機(jī)，建設(shè)成為區(qū)域性標(biāo)志性建筑，在為市場提供住房供應(yīng)的同時(shí)，更是提升了襄陽的城市形象，促進(jìn)襄陽房地產(chǎn)市場的跨越式發(fā)展。
總之，“兩個(gè)中心”建設(shè)的加快，“四個(gè)襄陽”對(duì)襄陽的拉動(dòng)，“五城同創(chuàng)”給襄陽帶來的關(guān)注度，“東津新城”的大力開發(fā)，“一心四城”的城市發(fā)展格局，會(huì)給襄陽市房地產(chǎn)業(yè)注入新的發(fā)展活力，襄陽房地產(chǎn)市場將迎來更為廣闊的發(fā)展前景。
數(shù)據(jù)來源：
1、市區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計(jì)局2、土地供應(yīng)數(shù)據(jù)均來源于市土地局官方網(wǎng)站；3、商品房施工、新開工、竣工面積來源于市統(tǒng)計(jì)局；4、商品房供應(yīng)、銷售、庫存及購買力情況來源于商品房預(yù)銷售備案系統(tǒng)；
5、保障房數(shù)據(jù)來源于市房管局保障科；6、二手房數(shù)據(jù)來源于房管局市場處；7、周邊其他城市數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡(luò)。
友情提示：本文中關(guān)于《201*年鄭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及201*年展望》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，201*年鄭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及201*年展望：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。
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