節(jié)能型物管心得
節(jié)能降耗,物業(yè)管理的又一制勝法寶
發(fā)布:201*-6-1214:04|作者:|文章來源:中國物業(yè)管理協(xié)會|查看:1002次
.節(jié)能降耗,物業(yè)管理的又一制勝法寶文/趙永莊
我從事物業(yè)管理工作18年來,過去主要強調(diào)“服務(wù)”是制勝法寶,甚至提出物業(yè)管理的主要內(nèi)涵歸納為六個字“時間+空間+服務(wù)”。隨著黨中央提出建立和諧社會,建設(shè)部提出建立節(jié)能型企業(yè),我逐漸體會到節(jié)能降耗是物業(yè)管理的新課題,是物業(yè)管理的又一制勝法寶。一、從提高客人節(jié)能意識入手,養(yǎng)成自覺節(jié)能的好習(xí)慣。
在物業(yè)管理工作中,我們要求員工高度重視節(jié)能工作,樹立“節(jié)能降耗,從我做起”的觀念,從日常工作中節(jié)省能源,減少浪費。各部門層層動員,找差距,定措施,從一點一滴做起。京泰大廈工程部集思廣益,提出二十多條節(jié)能措施,僅改造二十五層餐廳通風(fēng)設(shè)備一項,每年可節(jié)約資金近十萬元。為減少衛(wèi)生間沖水馬桶水流量,員工們從各處找來五百毫升飲料瓶,裝水后放入全樓衛(wèi)生間每一個水箱中……我公司管理的江西新聞出版大廈就是由于在節(jié)能方面成績突出,被評為江西省物業(yè)管理示范大廈,獲得“省優(yōu)”稱號。我公司管理的北京中商大廈,國家發(fā)展和改革委員會環(huán)境資源司等七個司(局)在樓內(nèi)辦公。今年7月6日,我們召開客戶節(jié)能座談會,請國家發(fā)改委節(jié)能處負(fù)責(zé)人談節(jié)能措施,全大廈30多家公司紛紛響應(yīng)。從第二天起,我公司節(jié)能專職督察員逐室檢查溫度,數(shù)百間辦公室溫度都在26℃以上,而且做到人走關(guān)燈、關(guān)空調(diào)。
節(jié)能的關(guān)鍵是調(diào)動客戶的積極性。在推廣節(jié)能措施過程中,我們也遇到不少困難,有些客戶不理解,說風(fēng)涼話:“你們就是為了省錢”,在這種情況下,我們只有耐心做工作:“節(jié)能就是要省錢,首先省你們客戶的錢”,使客戶逐漸適應(yīng)并配合。
二、從設(shè)備改造入手,提高物業(yè)管理的科技含量。
在物業(yè)管理公司的各部門中,工程部是節(jié)能工作重點,我們除加強日常管理外,最重要的是從改造高耗能舊設(shè)備入手,選用節(jié)能設(shè)備,大大降低能耗、節(jié)約費用。要做好這項工作,必須抓好三個“支撐點”:
第一、要有一個優(yōu)秀管理團(tuán)隊做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平,特別是對各種物業(yè)的工程設(shè)備管理要非常了解,掌握現(xiàn)代化技術(shù)和最新科技動態(tài),要有個優(yōu)秀的工程總監(jiān),在節(jié)能增效上把握方向,作出正確決策。
第二、要有若干優(yōu)良技術(shù)合作單位做支撐。目前,新產(chǎn)品、新技術(shù)和各種節(jié)能設(shè)備也是魚龍混雜,在采用新技術(shù)時,要認(rèn)真進(jìn)行選擇,選擇那些技術(shù)確實先進(jìn)的、通過國際和國內(nèi)有關(guān)部門認(rèn)證的、幾年之內(nèi)技術(shù)不落伍的產(chǎn)品,同時這些企業(yè)要有雄厚的資金支持,還要有高效優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)作保證。否則會出現(xiàn)投入大量資金卻達(dá)不到預(yù)期效益的情況。
第三、要有好的推廣形式做支撐,便于企業(yè)運作。在提高認(rèn)識的基礎(chǔ)上,我們結(jié)合項目的不同情況,把物業(yè)用戶分成三種類型:
(1)如果是在物業(yè)早期介入的新用戶,應(yīng)在工程設(shè)計中盡可能推廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu)良節(jié)能設(shè)備,給用戶提出中肯的建議,幫助他們提前選擇、一步到位(此階段開發(fā)商或業(yè)主都有資金實力,可以為今后的物業(yè)管理打下堅實基礎(chǔ))。
(2)如果所管物業(yè)屬于工程設(shè)備老化、需要更新改造的,可及時列入改造計劃、向業(yè)主推薦使用或更換新產(chǎn)品和節(jié)能設(shè)備、材料等,這樣就可以從根本上解決問題,降低能耗。(3)對于物業(yè)管理中正在運行的、已采用一般節(jié)能措施的工程設(shè)備,由于還沒有老化到一定程度,在改造設(shè)備的資金運作中就有困難,業(yè)主很難一次投入大量改造資金。我們就區(qū)分不同情況,幫助企業(yè)算賬,采取不同方式解決。例如借助銀行擔(dān)保公司的信譽擔(dān)保等,另外還可以與供貨商協(xié)商,如先支付30%-40%設(shè)備款,余款從更換設(shè)備以后節(jié)省的資金中分2-3年內(nèi)償還。這些節(jié)能設(shè)備投入后,在兩三年左右時間內(nèi)可收回投資,以后就是純增加的企業(yè)凈收益。這種方式業(yè)主就比較容易接受。三、從員工日常工作入手,把節(jié)能降耗作為自覺行動。
以中商大廈為例,早在年初,公司就把“節(jié)約能源,降低能耗”作為今年重點工作,下發(fā)通知要求:(一)每日做好能耗記錄。要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作;暖通專業(yè)做好大廈水耗統(tǒng)計和監(jiān)控,杜絕跑冒滴漏。
(二)做好能耗的統(tǒng)計分析。發(fā)現(xiàn)能耗異常及時分析報告。(三)堅守崗位認(rèn)真做好大廈各項巡視工作:
1、專業(yè)人員重點控制大廈用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,有無違反公司規(guī)定使用能源的行為。例如:私自接水、接電等。
2、內(nèi)保警員重點監(jiān)控樓層在無客戶時,公共區(qū)域照明是否按時關(guān)閉,晚間公共區(qū)域空調(diào)是否關(guān)閉,衛(wèi)生間照明及排風(fēng)扇開閉是否符合要求,并將情況及時反饋總值班。3、暖通專業(yè)人員及時調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài),杜絕長流水。4、全體員工有責(zé)任對浪費能源的現(xiàn)象報告、制止或糾正。
(四)各專業(yè)嚴(yán)格按公司節(jié)能降耗具體措施操作,不得私自開動設(shè)備。有效控制耗電總量,減少高峰時段用電量。
1、暖通專業(yè)每日參照天氣預(yù)報溫度、濕度合理開閉冷機及附屬設(shè)備。
2、電工每日對設(shè)備運行耗電情況及不合理運行狀態(tài)提出意見,監(jiān)督節(jié)電措施的實施。3、保潔人員控制使用保潔用電設(shè)備的時間,錯開高峰用電時段,節(jié)省每一度電。4、清洗衛(wèi)生間要合理使用水源,水龍頭不可長流水。
5、各部門要控制使用取暖器、空調(diào)等生活用電器,并在使用中注意錯開用電高峰時段。(五)考核工作:
為貫徹實施公司節(jié)約的措施,達(dá)到降耗增效的目的,公司在狠抓管理的同時,要對各部門的節(jié)能工作進(jìn)行考核,為控制和降低能耗,我公司采取積極有效的措施,使節(jié)能工作在中商大廈既形成了一定的聲勢,又取得了較好的效果。
201*年7月6日下午,由北京中商永莊物業(yè)管理有限公司董事長宋明蔚先生親自主持召開的中商大廈“節(jié)能降耗”座談會在客戶餐廳召開,參加人員涉及物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)、員工和中商大廈各駐廈客戶代表。會議明確了北京市供電局有關(guān)強制限電的要求,并發(fā)布了中商大廈有關(guān)降耗、限電工作預(yù)案,得到了駐廈客戶積極響應(yīng)。
為貫徹實施公司節(jié)約能源的措施,達(dá)到降耗增效的目的,公司在狠抓管理的同時,還將節(jié)能工作列入各部門月度考核內(nèi)容之中,同時,設(shè)立專職節(jié)能監(jiān)督員一名,負(fù)責(zé)對公司員工及大廈各個區(qū)域進(jìn)行節(jié)能監(jiān)督檢查工作。
目前,中商大廈節(jié)能工作已初見成效。據(jù)統(tǒng)計,在7月11日-7月27日執(zhí)行限電方案期間,大廈每天節(jié)電約553.16KWH,如果按國家平段電價0.57元/KWH計算,每天可直接節(jié)約電費315.30元,執(zhí)行限電方案17天共節(jié)電9403.72KWH,直接節(jié)約電費5360余元。就這樣,我們把一般的物業(yè)管理,提高到了節(jié)能增效科技管理的高度。作者系北京中商永莊物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理
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節(jié)能降耗,物業(yè)管理的又一制勝法寶
我從事物業(yè)管理工作18年來,過去主要強調(diào)“服務(wù)”是制勝法寶,甚至提出物業(yè)管理的主要內(nèi)涵歸納為六個字“時間+空間+服務(wù)”。隨著黨中央提出建立和諧社會,建設(shè)部提出建立節(jié)能型企業(yè),我逐漸體會到節(jié)能降耗是物業(yè)管理的新課題,是物業(yè)管理的又一制勝法寶。一、從提高客人節(jié)能意識入手,養(yǎng)成自覺節(jié)能的好習(xí)慣。
在物業(yè)管理工作中,我們要求員工高度重視節(jié)能工作,樹立“節(jié)能降耗,從我做起”的觀念,從日常工作中節(jié)省能源,減少浪費。各部門層層動員,找差距,定措施,從一點一滴做起。京泰大廈工程部集思廣益,提出二十多條節(jié)能措施,僅改造二十五層餐廳通風(fēng)設(shè)備一項,每年可節(jié)約資金近十萬元。為減少衛(wèi)生間沖水馬桶水流量,員工們從各處找來五百毫升飲料瓶,裝水后放入全樓衛(wèi)生間每一個水箱中……我公司管理的江西新聞出版大廈就是由于在節(jié)能方面成績突出,被評為江西省物業(yè)管理示范大廈,獲得“省優(yōu)”稱號。我公司管理的北京中商大廈,國家發(fā)展和改革委員會環(huán)境資源司等七個司(局)在樓內(nèi)辦公。今年7月6日,我們召開客戶節(jié)能座談會,請國家發(fā)改委節(jié)能處負(fù)責(zé)人談節(jié)能措施,全大廈30多家公司紛紛響應(yīng)。從第二天起,我公司節(jié)能專職督察員逐室檢查溫度,數(shù)百間辦公室溫度都在26℃以上,而且做到人走關(guān)燈、關(guān)空調(diào)。
節(jié)能的關(guān)鍵是調(diào)動客戶的積極性。在推廣節(jié)能措施過程中,我們也遇到不少困難,有些客戶不理解,說風(fēng)涼話:“你們就是為了省錢”,在這種情況下,我們只有耐心做工作:“節(jié)能就是要省錢,首先省你們客戶的錢”,使客戶逐漸適應(yīng)并配合。
二、從設(shè)備改造入手,提高物業(yè)管理的科技含量。
在物業(yè)管理公司的各部門中,工程部是節(jié)能工作重點,我們除加強日常管理外,最重要的是從改造高耗能舊設(shè)備入手,選用節(jié)能設(shè)備,大大降低能耗、節(jié)約費用。
要做好這項工作,必須抓好三個“支撐點”:
第一、要有一個優(yōu)秀管理團(tuán)隊做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平,特別是對各種物業(yè)的工程設(shè)備管理要非常了解,掌握現(xiàn)代化技術(shù)和最新科技動態(tài),要有個優(yōu)秀的工程總監(jiān),在節(jié)能增效上把握方向,作出正確決策。
第二、要有若干優(yōu)良技術(shù)合作單位做支撐。目前,新產(chǎn)品、新技術(shù)和各種節(jié)能設(shè)備也是魚龍混雜,在采用新技術(shù)時,要認(rèn)真進(jìn)行選擇,選擇那些技術(shù)確實先進(jìn)的、通過國際和國內(nèi)有關(guān)部門認(rèn)證的、幾年之內(nèi)技術(shù)不落伍的產(chǎn)品,同時這些企業(yè)要有雄厚的資金支持,還要有高效優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)作保證。否則會出現(xiàn)投入大量資金卻達(dá)不到預(yù)期效益的情況。
第三、要有好的推廣形式做支撐,便于企業(yè)運作。在提高認(rèn)識的基礎(chǔ)上,我們結(jié)合項目的
不同情況,把物業(yè)用戶分成三種類型:
(1)如果是在物業(yè)早期介入的新用戶,應(yīng)在工程設(shè)計中盡可能推廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu)良節(jié)能設(shè)備,給用戶提出中肯的建議,幫助他們提前選擇、一步到位(此階段開發(fā)商或業(yè)主都有資金實力,可以為今后的物業(yè)管理打下堅實基礎(chǔ))。
(2)如果所管物業(yè)屬于工程設(shè)備老化、需要更新改造的,可及時列入改造計劃、向業(yè)主推薦使用或更換新產(chǎn)品和節(jié)能設(shè)備、材料等,這樣就可以從根本上解決問題,降低能耗。
(3)對于物業(yè)管理中正在運行的、已采用一般節(jié)能措施的工程設(shè)備,由于還沒有老化到一定程度,在改造設(shè)備的資金運作中就有困難,業(yè)主很難一次投入大量改造資金。我們就區(qū)分不同情況,幫助企業(yè)算賬,采取不同方式解決。例如借助銀行擔(dān)保公司的信譽擔(dān)保等,另外還可以與供貨商協(xié)商,如先支付30%-40%設(shè)備款,余款從更換設(shè)備以后節(jié)省的資金中分2-3年內(nèi)償還。這些節(jié)能設(shè)備投入后,在兩三年左右時間內(nèi)可收回投資,以后就是純增加的企業(yè)凈收益。這種方式業(yè)主就比較容易接受。
三、從員工日常工作入手,把節(jié)能降耗作為自覺行動。
以中商大廈為例,早在年初,公司就把“節(jié)約能源,降低能耗”作為今年重點工作,下發(fā)通知要求:
(一)每日做好能耗記錄。要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作;暖通專業(yè)做好大廈水耗統(tǒng)計和監(jiān)控,杜絕跑冒滴漏。
(二)做好能耗的統(tǒng)計分析。發(fā)現(xiàn)能耗異常及時分析報告。
(三)堅守崗位認(rèn)真做好大廈各項巡視工作:
1、專業(yè)人員重點控制大廈用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,有無違反公司規(guī)定使用能源的行為。例如:私自接水、接電等。
2、內(nèi)保警員重點監(jiān)控樓層在無客戶時,公共區(qū)域照明是否按時關(guān)閉,晚間公共區(qū)域空調(diào)是否關(guān)閉,衛(wèi)生間照明及排風(fēng)扇開閉是否符合要求,并將情況及時反饋總值班。
3、暖通專業(yè)人員及時調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài),杜絕長流水。
4、全體員工有責(zé)任對浪費能源的現(xiàn)象報告、制止或糾正。
(四)各專業(yè)嚴(yán)格按公司節(jié)能降耗具體措施操作,不得私自開動設(shè)備。有效控制耗電總量,減少高峰時段用電量。
1、暖通專業(yè)每日參照天氣預(yù)報溫度、濕度合理開閉冷機及附屬設(shè)備。
2、電工每日對設(shè)備運行耗電情況及不合理運行狀態(tài)提出意見,監(jiān)督節(jié)電措施的實施。
3、保潔人員控制使用保潔用電設(shè)備的時間,錯開高峰用電時段,節(jié)省每一度電。
4、清洗衛(wèi)生間要合理使用水源,水龍頭不可長流水。
5、各部門要控制使用取暖器、空調(diào)等生活用電器,并在使用中注意錯開用電高峰時段。
(五)考核工作:
為貫徹實施公司節(jié)約的措施,達(dá)到降耗增效的目的,公司在狠抓管理的同時,要對各部門的節(jié)能工作進(jìn)行考核,為控制和降低能耗,我公司采取積極有效的措施,使節(jié)能工作在中商大廈既形成了一定的聲勢,又取得了較好的效果。
201*年7月6日下午,由北京中商永莊物業(yè)管理有限公司董事長宋明蔚先生親自主持召開的中商大廈“節(jié)能降耗”座談會在客戶餐廳召開,參加人員涉及物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)、員工和中商大廈各駐廈客戶代表。會議明確了北京市供電局有關(guān)強制限電的要求,并發(fā)布了中商大廈有關(guān)降耗、限電工作預(yù)案,得到了駐廈客戶積極響應(yīng)。
為貫徹實施公司節(jié)約能源的措施,達(dá)到降耗增效的目的,公司在狠抓管理的同時,還將節(jié)能工作列入各部門月度考核內(nèi)容之中,同時,設(shè)立專職節(jié)能監(jiān)督員一名,負(fù)責(zé)對公司員工及大廈各個區(qū)域進(jìn)行節(jié)能監(jiān)督檢查工作。
目前,中商大廈節(jié)能工作已初見成效。據(jù)統(tǒng)計,在7月11日-7月27日執(zhí)行限電方案期間,大廈每天節(jié)電約553.16KWH,如果按國家平段電價0.57元/KWH計算,每天可直接節(jié)約電費315.30元,執(zhí)行限電方案17天共節(jié)電9403.72KWH,直接節(jié)約電費5360余元。
就這樣,我們把一般的物業(yè)管理,提高到了節(jié)能增效科技管理的高度。
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