“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及對策分析

“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期影響及對策分析

彭永鋒

（會計(jì)學(xué)院工程造價(jià)111011122491035TEL:15527349053）

摘要：隨著“十二五規(guī)劃”的進(jìn)一步實(shí)施及“營業(yè)稅改征增值稅（“營改增”）試點(diǎn)工作”的深入推進(jìn)，對建筑及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的營改增稅制改革已是勢在必行。本文就“營改增”可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)對策，以期為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及早作出稅務(wù)籌劃提供參考，從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；影響；對策

一、“營改增”稅制改革的形成背景

“營改增”是我國“十二五規(guī)劃”綱要時(shí)期（201*-201*）的一項(xiàng)重大稅制改革措施，目的是為了優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，消除重復(fù)征稅，完善增值稅的抵扣鏈條，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，鼓勵服務(wù)業(yè)外貿(mào)出口，促使企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級，提升企業(yè)核心競爭力，實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)與社會的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

自1994年分稅制改革以來，我國長期維持營業(yè)稅與增值稅兩稅分立并行的局面。營業(yè)稅與增值稅作為我國流轉(zhuǎn)稅的兩大主要稅種，占據(jù)了我國稅收收入體系的巨大比重。然而，營業(yè)稅是以營業(yè)額全額為課稅對象征收的一種商品勞務(wù)稅，具有多次重復(fù)性征收的特點(diǎn)，這極大地加重了我國交通運(yùn)輸、建筑業(yè)及服務(wù)業(yè)等的稅收負(fù)擔(dān)，不利于行業(yè)的發(fā)展，而增值稅作為“中性稅種”，是以增值額為依據(jù)計(jì)征的，雖“環(huán)環(huán)計(jì)征但層層抵扣”，有效避免了重復(fù)征稅問題，且兩稅并行也不符合國際稅收制度的整體發(fā)展趨勢。

基于此，根據(jù)“十二五規(guī)劃”綱要的整體要求：

1.201*年11月16日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》（財(cái)稅〔201*〕110號），決定于201*年1月1日在上海市率先開展對交通運(yùn)輸業(yè)及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的營改增試點(diǎn)工作。

2.201*年4月1日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，決定自8月1日起，力爭“十二五”期間全面完成“營改增”稅制改革。

3.201*年7月25日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定自8月1日起至年底，將交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)圍，由上海市分批擴(kuò)大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東8個省、直轄市和寧波、廈門、深圳3個計(jì)劃單列市。

4.201*年7月31日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在北京等8省市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔201*〕367號）

二、“營改增”稅制改革的試點(diǎn)方案

根據(jù)《關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》（財(cái)稅〔201*〕110號）、《關(guān)于在上海市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》及《關(guān)于在北京等8省市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔201*〕367號）等相關(guān)文件的精神，“營改增”稅制改革試點(diǎn)方案的總體要求如下（各省市可根據(jù)自身具體情況作相應(yīng)調(diào)整）：

1.改革試點(diǎn)的主要稅制安排

a.稅率:在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%

兩檔低稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用17%稅率，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率，年應(yīng)稅服務(wù)銷售額在500萬元以下的交通運(yùn)輸業(yè)與部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)采取簡易征收辦法統(tǒng)一以3%稅率計(jì)征（進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣）

b.計(jì)稅方式:交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化體育

業(yè)、銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，原則上適用增值稅一般計(jì)稅方法。金融保險(xiǎn)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)，原則上適用增值稅簡易計(jì)稅方法。

c.計(jì)稅依據(jù):納稅人計(jì)稅依據(jù)原則上為發(fā)生應(yīng)稅交易取得的全部收入。d.服務(wù)貿(mào)易進(jìn)出口:服務(wù)貿(mào)易進(jìn)口在國內(nèi)環(huán)節(jié)征收增值稅，出口實(shí)行零稅

率或免稅制度。

2.改革試點(diǎn)期間過渡性政策安排

a.稅收收入歸屬:試點(diǎn)期間保持現(xiàn)行財(cái)政體制基本穩(wěn)定，原歸屬試點(diǎn)地區(qū)

的營業(yè)稅收入，改征增值稅后收入仍歸屬試點(diǎn)地區(qū)，稅款分別入庫b.稅收優(yōu)惠政策過渡:國家給予試點(diǎn)行業(yè)的原營業(yè)稅優(yōu)惠政策可以延續(xù)，

但對于通過改革能夠解決重復(fù)征稅問題的，予以取消。

c.跨地區(qū)稅種協(xié)調(diào):試點(diǎn)納稅人以機(jī)構(gòu)所在地作為增值稅納稅地點(diǎn)，其在

異地繳納的營業(yè)稅，允許在計(jì)算繳納增值稅時(shí)抵減。非試點(diǎn)納稅人在試點(diǎn)地區(qū)從事經(jīng)營活動的，繼續(xù)按照現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。

d.增值稅抵扣政策的銜接:現(xiàn)有增值稅納稅人向試點(diǎn)納稅人購買服務(wù)取得

的增值稅專用發(fā)票，可按現(xiàn)行規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。3.“營改增”稅制改革的試點(diǎn)地區(qū)與行業(yè)范圍

a.試點(diǎn)地區(qū)：由上海市分批擴(kuò)大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東8個省、直轄市和寧波、廈門、深圳3個計(jì)劃單列市。

b.試點(diǎn)行業(yè)范圍：覆蓋范圍為“1+6”，即：交通運(yùn)輸業(yè)（包括陸路運(yùn)輸、水路運(yùn)輸、航空運(yùn)輸、管道運(yùn)輸），和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（包括研發(fā)和技術(shù)、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意、物流輔助、有形動產(chǎn)租賃以及鑒證咨詢），試點(diǎn)范圍暫不包括建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、銷售不動產(chǎn)、金融保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)，以及餐飲、娛樂等服務(wù)業(yè)。

三、“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期影響

自201*年1月1日上海市率先進(jìn)行“營改增”試點(diǎn)工作以來，“營改增”在部分地區(qū)部分行業(yè)已經(jīng)逐步分批推行接近兩年，而根據(jù)“十二五規(guī)劃”關(guān)于稅制改革的總體方針，建筑及房地產(chǎn)業(yè)也將逐步進(jìn)行“營改增”稅制改革，針對建筑房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)具體可操作性改革方案也正在醞釀中。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各業(yè)務(wù)階段的特征及涉稅問題（見表1），主要業(yè)務(wù)階段劃分獲取土地階段開發(fā)建設(shè)契稅營業(yè)稅印花稅印花稅涉及主要稅種耕地占用稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地企業(yè)所得稅車船稅土地增值稅階段轉(zhuǎn)讓及銷售階段持有自營階段預(yù)繳清算階段營業(yè)稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅印花稅印花稅城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅使用稅教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加土地增值稅房產(chǎn)稅表1“營改增”可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的影響如下：1.稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本的影響

據(jù)表1，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓銷售及持有自營階段，均涉及營業(yè)稅納稅問題，主要體現(xiàn)在：

a.開發(fā)建設(shè)階段：提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)（營業(yè)額包括應(yīng)稅勞務(wù)及工程所用材料、設(shè)備及其他物資和動力價(jià)款在內(nèi)，不含甲方供材）,按照營業(yè)稅率3%計(jì)征

b.轉(zhuǎn)讓及銷售階段：轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)），銷售不動產(chǎn)（商品房及其他建筑物與構(gòu)筑物、其他地上附著物），均按照轉(zhuǎn)讓及銷售的全部收入減去土地使用權(quán)或不動產(chǎn)的受讓或購置原價(jià)后的余額為營業(yè)額以5%稅率計(jì)征營業(yè)稅

c.持有自營階段：出租房地產(chǎn)，按租賃服務(wù)業(yè)以5%稅率計(jì)征營業(yè)稅結(jié)合稅制改革試點(diǎn)方案的要求，可以看出，如果對建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營改增”稅制改革，那么它對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是系統(tǒng)性的。首先，稅率的直接變化（由3%5%營業(yè)稅稅率變?yōu)?1%17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，在實(shí)際操作中很多項(xiàng)目往往難以抵扣，并且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進(jìn)而造成對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本的一系列影響。當(dāng)然，還要考慮成本稅金的變化對企業(yè)所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統(tǒng)性的，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機(jī)制的設(shè)計(jì)），并且因各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務(wù)類型及經(jīng)營方式與稅務(wù)籌劃措施而有所不同。依據(jù)現(xiàn)今的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)生態(tài)總體來看，“營改增”稅制改革對現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本的普遍影響可能是“不減反增”。

2.財(cái)務(wù)管理與會計(jì)處理的影響“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宏觀財(cái)務(wù)管理與具體會計(jì)處理的影響是顯而易見的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本的考慮，會要求自身財(cái)會人員加強(qiáng)宏觀財(cái)務(wù)管理，甚至要求財(cái)會人員加強(qiáng)與內(nèi)部采購銷售決策與具體執(zhí)行人員的聯(lián)動溝通，達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營成本的目的，這一點(diǎn)將在第四部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)對策中進(jìn)一步闡述。另一方面，“營改增”改革也會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體會計(jì)處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直接影響，主要是上述1中企業(yè)3階段業(yè)務(wù)的具體涉稅處理轉(zhuǎn)變問題，以及原涉及營業(yè)稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉(zhuǎn)變處理問題。

3.企業(yè)融資與現(xiàn)金流的影響由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有良好的融資能力與充足的現(xiàn)金流來維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，營業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用流動資金，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅稅率為5%。營業(yè)稅構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購入，多數(shù)時(shí)間，進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，因而開發(fā)之初較長的時(shí)間內(nèi)無稅可繳，減少企業(yè)流動資金的占用，擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對策

基于以上分析，“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一系列影響是系統(tǒng)性的，特別是對企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本以及融資與現(xiàn)金流的影響應(yīng)引起企業(yè)管理決策者的充分重視。為此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要以稅制改革為發(fā)展契機(jī)，未雨綢繆，從以下幾方面作出應(yīng)對措施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展。

1.加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)會人員培訓(xùn)

“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與會計(jì)核算處理等的影響客觀上要求企業(yè)加強(qiáng)對內(nèi)部財(cái)會人員的培訓(xùn)，理解稅改新政的要點(diǎn)與內(nèi)涵，從宏觀財(cái)務(wù)管理與具體會計(jì)處理、發(fā)票管理兩方面把握稅改的實(shí)質(zhì)。2.及早作好稅務(wù)籌劃

在做好對財(cái)會人員的培訓(xùn)基礎(chǔ)上，企業(yè)管理決策層應(yīng)會同財(cái)會人員與采購銷售人員及早作好稅務(wù)籌劃，以此為企業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)劃提供依據(jù)。財(cái)會人員應(yīng)與采購銷售人員保持聯(lián)動溝通，加強(qiáng)采購銷售交易的發(fā)票管理，并綜合考慮人工、材料、機(jī)械價(jià)格與進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣的問題。3.擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠做好稅務(wù)籌劃與業(yè)務(wù)規(guī)劃，可以“營改增”稅制改革為發(fā)展契機(jī)，充分利用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣優(yōu)勢，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級。從傳統(tǒng)單一的住宅地產(chǎn)格局，向多元化的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)擴(kuò)張，在從事一般房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，投資于物業(yè)、零售商業(yè)、土地一級開發(fā)、保障性住房、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，加大精裝修范圍與力度，使之成為新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，并且混業(yè)經(jīng)營模式也比單純的房地產(chǎn)開發(fā)更加能夠抵御市場風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)語

綜上所述，“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期影響將是系統(tǒng)性的，由于對全行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的具體改革措施尚未出臺，其對企業(yè)而言究竟是利好還是利空暫時(shí)難以具體確定，但有一點(diǎn)是明確的，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要未雨綢繆，及早作好稅務(wù)籌劃，以稅改為發(fā)展契機(jī)，加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

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擴(kuò)展閱讀：營改增對企業(yè)效益影響探析

營改增對企業(yè)效益影響探析

摘要：營改增從上海試點(diǎn)開始，已經(jīng)拉開了我國稅制改革的序幕。營改增對企業(yè)的影響深遠(yuǎn)，本文從減輕企業(yè)稅負(fù)、促進(jìn)行業(yè)專業(yè)分工、服務(wù)貿(mào)易出口以及對企業(yè)所得稅的影響四個層面，分析營改增對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點(diǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響，促進(jìn)企業(yè)更好地利用政策，不斷提高企業(yè)效益。

關(guān)鍵詞：營改增企業(yè)效益經(jīng)濟(jì)效益

1994年，我國稅制改革實(shí)施增值稅與營業(yè)稅并存政策，這一稅制結(jié)構(gòu)盡管基本符合當(dāng)時(shí)實(shí)際，但營業(yè)稅的重復(fù)征稅滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)象凸顯。為了減輕制度稅負(fù)，增強(qiáng)企業(yè)競爭力，201*年1月1日開始在上海進(jìn)行營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，隨后分批擴(kuò)大到北京等8省（直轄市）。營改增對適應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，促進(jìn)社會專業(yè)化分工，降低服務(wù)業(yè)稅負(fù)、促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展等方面具有重要意義。本文著重探討營改增對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點(diǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響。一、營改增對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點(diǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響（一）減輕企業(yè)稅負(fù)

營改增是我國結(jié)構(gòu)性減稅的重要舉措，國家在稅負(fù)方面提出的目標(biāo)，是通過營改增使試點(diǎn)行業(yè)總體稅負(fù)不增加或略有下降，基本消除重復(fù)征稅。此次營改增，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增值稅稅率設(shè)為6%，且將增值稅一般納稅人規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)設(shè)在年?duì)I業(yè)收入500萬元，低于該標(biāo)準(zhǔn)的小規(guī)模納稅人均按3%的征收率征收。由于營業(yè)稅不考慮企業(yè)經(jīng)營成

本，直接按營業(yè)額征稅；而增值稅則減除成本后，對“增值部分”征稅。營改增前營業(yè)稅稅率為3%和5%，營改增后中小規(guī)模的試點(diǎn)企業(yè)稅負(fù)明顯降低，而且即使征3%，只要開出增值稅專用發(fā)票，接受服務(wù)的企業(yè)就可以抵扣。201*年，國家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)對上海128家試點(diǎn)企業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，有64.1%的受訪企業(yè)稅負(fù)減輕或基本不變，24.2%的企業(yè)稅負(fù)下降超過30%。小規(guī)模納稅人企業(yè)全部實(shí)現(xiàn)減負(fù)，其中48%的企業(yè)稅負(fù)下降超過40%。調(diào)查還顯示，30.5%的受訪企業(yè)對營改增試點(diǎn)表示“很滿意”；40.6%的受訪企業(yè)對營改增試點(diǎn)表示“較滿意”；兩者合計(jì)達(dá)到71.1%。盡管調(diào)查中有35.9%的受訪企業(yè)反映稅負(fù)增加了，但多數(shù)企業(yè)稅負(fù)下降，企業(yè)負(fù)擔(dān)減輕，資金更加充裕。總體而言，現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)營改增后，在其他成本因素不變的情況下，將能促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。尤其對有較大固定資產(chǎn)投資、有較高原材料消費(fèi)、有較完整產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)而言，企業(yè)稅負(fù)將會大幅度降低，營改增的收益將會更高。（二）促進(jìn)行業(yè)專業(yè)分工

稅負(fù)繁重是營改增前現(xiàn)代服務(wù)業(yè)資本市場不太活躍的重要原因，營改增后消除了重復(fù)征稅，將在不同程度上釋放現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的能量，企業(yè)將更加重視增值稅發(fā)展的抵扣收益，從而推動企業(yè)規(guī)范化管理，不斷完善財(cái)務(wù)制度。營改增后增值稅可以抵扣，也將會增加下游客戶的業(yè)務(wù)量，使供應(yīng)鏈整體降低了稅負(fù)。并進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)內(nèi)專業(yè)分工更加專業(yè)化，如營改增后服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營過程中，企

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