耕地占用稅政策與征管工作中的若干問題

耕地占用稅政策與征管工作中的若干問題

1.耕地占用稅的沿革：1987年4月1日開征；201*年1月1日新條例頒布實施

2.耕地占用稅特點：1兼具資源稅和行為稅性質2以保護耕地資源為主要目的3一次性征收4采用了地區(qū)差別定額稅率

3.納稅人：凡占用耕地（包括其他農用地）建房或者從事其他非農業(yè)建設的單位和個人，為耕地占用稅的納稅人

4.耕地范疇：耕地是指用于種植農作物的土地。耕地包括熟地，新開發(fā)、復墾、整理地、休閑地（含輪歇地、輪作地），以種植農作物（含蔬菜）為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地。耕地還包括寬度＜2.0米的溝、渠、路和地（�。�；臨時種植藥材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他臨時改變用途的耕地。5.其他農用地

1）園地：包括用于育苗的土地、果園、茶園及其他園地。2）林地：指生長喬木、竹類、灌木的土地。但不包括居民點內部的綠化林木用地、鐵路、公路征地范圍內的林木，以及河流、溝渠的護堤林。3）草地：指生長草本植物的土地。包括天然牧草地、人工牧草地、其他草地。6．確定納稅人

1有審批手續(xù)的，以批準的占地人為納稅人。2非法占地的，以實際占地人為納稅人。7.征稅對象：征稅對象為占用耕地建房或者從事非農業(yè)建設的行為。

8．征稅范圍：包括占用耕地、園地、林地、牧草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農用地。①占用園地視同占用耕地征收耕地占用稅。②占用林地、牧草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面及漁業(yè)水域灘涂等其他農用地比照（減半）征收耕地占用稅。9、稅率：耕地占用稅實行定額稅率。陜西省平均稅額為20元/平方米。西安市平均稅額為33元/平方米。高陵縣適用稅額為30元/平方米�！�

10.計稅依據：以納稅人占用耕地面積為計稅依據，按照規(guī)定稅額一次性計算征收。

占用的耕地面積，包括經批準占用的耕地面積和未經批準占用的耕地面積。

11.納稅義務發(fā)生時間的認定：經批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農用地手續(xù)通知的當天。未經批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人實際占用耕地的當天。

12.納稅義務發(fā)生時間：批地時間、占地時間13.納稅環(huán)節(jié)：耕地占用稅的納稅環(huán)節(jié)，是在土地管理部門通知單位和個人辦理占用耕地手續(xù)后，土地管理部門發(fā)放建設用地批準書之前。

14．先稅后證：土地管理部門憑耕地占用稅完稅證或免稅憑證發(fā)放用地批準書。

15.納稅期限：獲準占用耕地的單位或者個人應當在收到土地管理部門的通知之日起30日內繳納耕地占用稅。

納稅人改變用途且不再屬于減免范圍的，應對自改變用途之日起30日內補繳稅款。16.核定計稅面積：批準面積大于實際占地面積，按批準面積核定；實際占地面積大于批準面積，按實際占地面積核定

17.應納稅額＝計稅面積×適用稅額

18.減免優(yōu)惠：法定免稅項目(減免原則：合法減免，非法不減免)；低限稅率項目；困難照顧項目；其他減征項目

19.法定免稅項目：軍事設施占用耕地；學校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地；農田水利占用耕地的,不征收耕地占用稅；建設直接為農業(yè)生產服務的生產設施占用林地、牧草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水等農用地的，不征收耕地占用稅

20.低限稅率項目：鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元征收耕地占用稅。

21.困難照顧項目：農村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨以及老、少、邊遠貧困山區(qū)生活困難的農村居民在規(guī)定用地標準以內新建住宅繳納耕地占用稅確有困難的免征耕地占用稅

22其他減征項目：農村居民占用耕地新建住宅，減半征收耕地占用稅；占用林地、牧草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等其他農用地的，按當地適用稅額的50%征收耕地占用稅。23.存在問題：執(zhí)法剛性不強、易受干預；稅賦偏低；保護作用不強

24.改革方向：以耕地質量和經濟發(fā)展水平確定適用稅額；上浮征收標準、定期調整；明確區(qū)縣平均稅額；加強占用其他農用地耕地占用稅征收

契稅政策與征管工作中的若干問題

1.納稅人：在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當繳納契稅。

2.納稅人確定①有產權證的，以房地產權屬證確定的產權人為契稅納稅人②雙方簽訂權屬轉移合同，以合同約定承受人為契稅納稅人。

3.納稅對象契稅的課稅對象是土地、房屋權屬轉移的行為。土地、房屋權屬轉移是指：國有土地使用權出讓、作價出資；土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣；房屋贈與；房屋交換；

4.納稅義務發(fā)生時間：契稅的納稅義務發(fā)生時間為土地、房屋權屬轉移合同簽訂當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

5.納稅義務發(fā)生時間：①一般以合同生效時間作為納稅義務發(fā)生時間②執(zhí)行當期契稅政策（稅率、減免）

納稅人因改變土地、房屋用途應當補繳已經減征、免征契稅的，其納稅義務發(fā)生時間為改變有關土地、房屋用途的當天。

6.納稅申報：納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報。（并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款）7.契稅稅率：陜西省契稅稅率3％減半征收（1.5%）；減按1%征收

8.下列時期內普通住宅標準分別為：

1999年8月1日到201*年8月20日，指單套建筑面積在80平方米以下的住宅；

201*年8月21日到201*年5月31日，指單套建筑面積在180平方米及以下的非別墅、非高級公寓住宅；

201*年6月1日起，指同時滿足以下三個條件的住宅：住宅小區(qū)建筑容積率在1.2以上；單套建筑面積在144平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。不同時段具體成交價格是指：區(qū)域成交價格05年6月1日07年12月31日全市時段4290元／以下08年1月1日09年12月31日城六區(qū)行政區(qū)劃內5728元／以下其他區(qū)縣5456元／以下10年1月1日城六區(qū)行政區(qū)劃內7203元／以下10年12月31日其他區(qū)縣6997元／以下9.201*年11月1日至201*年9月30日，個人首次購買90平方米及以下普通住宅的，暫按1％稅率征收契稅。

10.家庭唯一住房契稅優(yōu)惠政策：自201*年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，90平方米及以下，減按1%稅率征收契稅，其他按3％稅率減半征收契稅。

11.經濟適用房契稅優(yōu)惠政策：不符合普通住宅標準的，對批準面積部分按1.5％征收契稅，對超批準面積部分，按3％稅率征收契稅。12.計稅依據：土地出讓、轉讓，房屋買賣為成交價格；土地、房屋交換為差價;贈與為評估價格

13.核定計稅依據:價格真實；全部經濟利益

14.計稅依據：成交價格明顯低于市場價格，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，以及房屋贈與的由征收機關參照市場價格核定。15.應納稅額=計稅依據×稅率

16.契稅征收業(yè)務：房產契稅征收業(yè)務；土地契稅征收業(yè)務

17.減免規(guī)定：法定免稅項目；企業(yè)改制減免；其他減免(離婚析產、法定繼承)；減免權限

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我市耕地占用稅征管工作取得的成效及存在的問題和建議

市地稅局劉興吳家瓊

201*年耕地占用稅新《條例》出臺后，我市各縣、區(qū)認真做好貫徹落實工作，并以此為契機，大力加強耕地占用稅征管，取得了顯著成效。201*年9月我市耕地占用稅征收入庫5,186萬元，比上年同期征收的545萬元增加4,641萬元，增幅高達851.56％。

一、主要成效

（一）耕地占用稅征管方式不斷完善。一是凡201*年1月1日批準占用耕地，各地都嚴格按照宜府發(fā)〔201*〕42號文規(guī)定，以新條例新稅額征稅；二是做好新舊政策銜接，嚴格按照（《宜賓市財政局、宜賓市地方稅務局關于轉發(fā)省財政廳、省地稅局關于耕地占用稅若干問題》的通知）（宜財發(fā)〔201*〕207號）文件規(guī)定，組織做好欠稅清繳；三是積極探索嘗試有效的征管方法。筠連縣針對農民修房造物面寬、量大，稅額小不易征管的特點，積極調整工作思路，變坐門等稅為主動出擊。在征管中主動面對矛盾，求得鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府的支持，借村組干部的力量對納稅戶宣傳耕地占用稅政策、核實納稅戶占用耕地等基本情況。由于方法得當，建房占用耕地的農戶（包括歷年欠稅戶和非法占地戶）踴躍主動到筠連鎮(zhèn)稅務大廳申報并繳納耕地占用稅及罰款，有人比喻這些占耕地建房的農戶繳納耕地占用稅的自覺性就象當年繳納農業(yè)稅一樣。長寧、高縣、珙縣等也和財政、國土三家聯合發(fā)文完善了相關的征稅辦法。

（二）耕地占用稅征管制度不斷規(guī)范。一是密切部門配合，建立稅源共管的控管機制。去年以來，按照耕地占用稅條例精神，縣、區(qū)地稅和國土部門就形成了長期、固定信息互通制度、達成“先稅后發(fā)文”的稅款共管原則，從源頭上阻止稅源的流失，由于形成了稅源共管，所以稅收增幅非常明顯，宜賓縣、南溪、江安、屏山等縣尤為突出。二是嚴格耕地占用稅的減免和備案制度。我市《宜賓市地方稅務局耕地占用稅契稅減免管理暫行辦法》（宜地稅發(fā)（201*）75號）文嚴格了減免申報和逐級備案制度，檢查中縣、區(qū)沒有越權減免、弄虛作假騙取減免和擅自出臺與耕地占用稅不符的減、免、緩政策；同時各地還對減免還實行跟蹤管理，如遇擅自改變占地用途，立即通知納稅戶補繳耕地占用稅；三是統一文書格式、賬務核算清楚�？h、區(qū)使用的耕地占用稅征管文書資料統一按照省局規(guī)范格式印制，稅收完稅證從201*年1月1日起統一使用“中華人民共和國稅收通用完稅證”，各地按要求填開、征收稅款及時足額繳入金庫，同時賬務核算清楚準確。

（三）耕地占用稅清欠工作成果顯著。根據省局要求，市、縣、區(qū)都公布了耕地占用稅違法舉報電話和聯系人，設置具體舉報獎勵辦法。各縣地稅部門組成各種清收小組，對已批未稅、工業(yè)園區(qū)用地、政府土地儲備中心欠稅和違法占地及公路等大型工程建設用地進行清理。201*年我市耕地占用稅入庫6,547萬元（其中清收欠稅4,000多萬元），比上年同期的1,139萬元，增加5,408萬元，增幅高達474.8％，比201*年入庫的1,854萬元，增加4,693萬元，增長253.1%。201*年我們繼續(xù)把清理耕地占用稅欠稅作為重點來抓。根據《四川省地方稅務局關于開展耕地占用稅專項檢查的通知》（川地稅函〔201*〕298號）的精神，今年4月我局也出臺加大耕地占用稅清欠的檢查和催收的安排通知，5月按照省局要求又再次開展了專項執(zhí)法檢查，檢查中特別強調對已批未稅、工業(yè)園區(qū)用地和違法占地、政府土地儲備中心欠稅進行了清理和掌握，通過各級政府和相關部門的支持配合以及稅務人員的辛勤努力，1-9月我們的耕地占用稅大幅度增長，清欠收入占很大部分。

二、存在問題

在新《條例》的貫徹過程中，耕地占用稅的征管正逐步走向規(guī)范化管理，但與其他稅種的征管模式相比，仍存在著很多不完善的地方，表現在：（一）信息共享不暢。少數地說征收機關由于種種因素與國土還沒有建立實質性的信息關聯機制，獲取信息不完整及時，特別是獲取國土年度建設用地計劃很難；個別縣級政府由于欠省政府征地費省國土部門借故不下建設用地批文，致使稅務部門無依據征稅；耕地轉用批復跨度時間長，事實占用耕地面積不好鑒定，特別是現在的工業(yè)園區(qū)占地。這些都造成欠稅和征管滯后。

（二）財力不足造成欠稅。市、縣兩級土地儲備中心打捆上報批次征地，很多已批建項目目前尚未動工，由于納稅數額較大，各級政府一次繳納上百、甚至上千萬的稅款難度非常大；部分工業(yè)園區(qū)的重點項目建設用地，特別是政府千方百計招商引資引來的“金鳳凰”，政府承諾很多優(yōu)惠，所以稅款征收難度極大。

（三）納稅主體和納稅環(huán)節(jié)錯位。新條例明確了土地儲備中心是納稅人，但有個別縣級部門對自己是納稅人想不通，他們指定企業(yè)在土地拍賣環(huán)節(jié)繳納耕地占用稅，造成納稅主體和環(huán)節(jié)錯誤，這給地稅部門在公正執(zhí)法中帶來困難。

（四）征管資料亟待規(guī)范和完善。檢查中發(fā)現個別企業(yè)應該享受減免的建設項目，征收機關沒有按照減免稅的要求逐級上報，減免資料也還待規(guī)范完善；征管資料有使用農稅的也有使用工商稅收資料的，很不規(guī)范；各地建立的征管臺賬存在不全面和完善的地方；耕地占用稅完稅證改成通用完稅證后聯數不夠，影響其征管。

（五）稅額存在隨意性。條例第六條“經濟特區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當提高”，其中的“可以”、“適當”存在很大的隨意性，實際工作中不好掌握和操作。

三、改進建議

（一）完善部門配合，明確部門職責。條例細則和辦法都明確了國土部門有協助征收機關征稅的職責，我們要求縣、區(qū)一定要以此為契機，進一步密切相關部門協調配合、盡快和國土部門建立明確的信息關聯制度，嚴格“先稅后批文”，及時掌握國土部門的年度用地計劃（包括對農戶的年度用地計劃）和建設用地批文；同時年終決算報表中兩家單位占用耕地數量要嚴格一致，這樣稅務部門才算真正家底清楚，源頭控制。

（二）加大宣傳力度，規(guī)范執(zhí)法行為。針對納稅主體環(huán)節(jié)錯位，首先我們稅務人員要提高自身征收管理水平；其次要有針對性地對社會各界特別是各級黨政負責人做好新耕地占用稅政策宣傳，爭取他們對此項工作的理解和支持，同時也要規(guī)范我們的執(zhí)法行為。縣級稅務征管股要負責隨時指導和規(guī)范房地產稅收辦公室及基層所耕地占用稅征管及操作流程。

（三）加大清欠征收力度。對檢查清理出來尚未征收的歷年欠稅，各地要抓緊時間盡快核實，了解欠稅情況、制定清欠辦法，嚴格按稅收征管法有關規(guī)定處理違章案件，以避免新的尾欠發(fā)生，實現稅款的應收盡收；對各類土地儲備中心及納稅困難大戶要加強耕地占用稅政策宣傳，使其他們在投資計劃安排時有充分的準備，并能按時將稅款足額的繳納入庫。

（四）加強耕地占用稅政策的學習培訓。為提高耕地占用稅征管的理論水平，各地要有針對性地對征管人員耕地占用稅政策的培訓，以確保耕地占用稅政策的正確貫徹和征管水平的提高。

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