工程報建

建設(shè)工程項(xiàng)目前期報建工作理論探討

摘要]文章論述了所謂報建，即所建工程項(xiàng)目從規(guī)劃、建筑指標(biāo)、內(nèi)部構(gòu)造等等要征詢相關(guān)職能部門的意見，得到其確認(rèn)與認(rèn)可，頒發(fā)相關(guān)證書。即得到：國土、消防、民防、環(huán)保、綠化等部門認(rèn)可。這個過程相當(dāng)煩瑣，很多工作程序相互咬合。[關(guān)鍵詞]建設(shè)項(xiàng)目報建

隨著深圳市建設(shè)工程項(xiàng)目運(yùn)作的不斷完善，工程項(xiàng)目的前期報建及招投標(biāo)制度越來越向國際慣例靠攏。由于工作關(guān)系，我親歷了幾個大小項(xiàng)目的全過程，感覺到前期報建工作是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，而初步接觸項(xiàng)目的單位不清楚，實(shí)際上如果資金到位，招標(biāo)過程和具體施工過程是很順利的，關(guān)鍵是前期的報建工作，因涉及部門多、環(huán)節(jié)多，有些要穿插進(jìn)行，而相關(guān)文獻(xiàn)或同行論著中鮮有論及，因而有必要專門就此問題與同行探討，若對工作有所幫助，本人深感欣慰。1建設(shè)工程報建工作的定義

沒有從相關(guān)資料中查到一個準(zhǔn)確定義，但在實(shí)際工作中總結(jié)出它的涵義，所謂報建，即所建工程項(xiàng)目從規(guī)劃、建筑指標(biāo)、內(nèi)部構(gòu)造等等要征詢相關(guān)職能部門的意見，得到其確認(rèn)與認(rèn)可，頒發(fā)相關(guān)證書。即得到：國土、消防、民防、環(huán)保、綠化等部門認(rèn)可。這個過程相當(dāng)煩瑣，很多工作程序相互咬合。下面展開論述。

2建設(shè)工程報建工作的基本步驟

根據(jù)市規(guī)劃局業(yè)務(wù)辦文指南中的介紹，一般建筑工程的報建分為建筑工程的方案設(shè)計(jì)審批和施工圖核準(zhǔn)二個階段，但大型項(xiàng)目、高層建筑及工藝復(fù)雜的項(xiàng)目需要增加初步設(shè)計(jì)審批階段。基本辦文步驟如下：

2.1領(lǐng)取申請表（或單位寫申請公文），備好方案設(shè)計(jì)審批的應(yīng)交材料，同時按要求填寫好申請表；

2.2將準(zhǔn)備好的文件材料報送項(xiàng)目所在地的深圳市規(guī)劃局的業(yè)務(wù)受理中心，同時領(lǐng)回辦文回執(zhí)及辦文告知；

2.3將規(guī)劃局批準(zhǔn)的方案設(shè)計(jì)圖紙報送消防部門審查，取得消防部門關(guān)于方案設(shè)計(jì)的審批意見；2.4按照規(guī)劃部門與消防部門的方案設(shè)計(jì)審查意見，進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)或施工圖設(shè)計(jì)；2.5將初步設(shè)計(jì)或施工圖設(shè)計(jì)圖紙報送消防部門、民防部門審查，并取得本階段的審批意見書；2.6領(lǐng)取《深圳市建設(shè)工程報建申請表》，并按照申請表背面的申請材料指引準(zhǔn)備妥初步設(shè)計(jì)或施工圖設(shè)計(jì)審批的材料，同時按要求填寫好申請表；

2.7將準(zhǔn)備好的文件材料連同消防部門、民防部門對初步設(shè)計(jì)或施工圖設(shè)計(jì)的審查意見報送深圳市規(guī)劃局的業(yè)務(wù)受理中心，同時領(lǐng)回辦文回執(zhí)及辦文告知；2.8憑辦文回執(zhí)及身份證明材料領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。3具體報建工作的詳情介紹及工作技巧除了上述的簡介外，實(shí)際操作中有很多細(xì)節(jié)值得推敲。

但凡政府或開發(fā)商擬建一個工程項(xiàng)目，首先要寫出詳細(xì)的可行性分析報告。包括：項(xiàng)目類型、投資、收益、對環(huán)境的影響等。報市發(fā)展計(jì)劃局，由計(jì)劃局正式立項(xiàng)的工程才可以興建，政府各職能部門才會受理相關(guān)報建申請。

3.1拿到當(dāng)年計(jì)劃批文后，首先到市規(guī)劃局（中小型項(xiàng)目可到區(qū)局）申請《建設(shè)工程用地許可證》。需要以下材料（各地根據(jù)實(shí)際情況會略有不同）：3.1.1申請書（簡要介紹工程情況及要求）；3.1.2當(dāng)年計(jì)劃立項(xiàng)批文復(fù)印件；3.1.3紅線圖或宗地圖；

3.1.4關(guān)于用地條件的特別要求或圖紙；3.1.5規(guī)劃方案的電子數(shù)據(jù)（由設(shè)計(jì)院提供）。3.2另外，凡是到規(guī)劃局窗口辦理公文，尚要提供：3.2.1單位代碼卡原件；

3.2.2當(dāng)事人的身份證明（企業(yè)為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照；行政事業(yè)單位提供市、區(qū)編委批準(zhǔn)機(jī)關(guān)成立的文件；個人為居民身份證）復(fù)印件，需交驗(yàn)原件；

3.2.3法定代表人的證明書（當(dāng)事人為個人的不需此項(xiàng)內(nèi)容）原件；

3.2.4委托代理人的須提交法定代表人簽署的授權(quán)委托書原件，當(dāng)事人為雙方或多方時，具體經(jīng)辦人應(yīng)取得各方法定代表人的授權(quán)；

3.2.5具體經(jīng)辦人員的身份證明復(fù)印件，需交驗(yàn)原件；

3.2.6對合作建房項(xiàng)目，報文時必須雙方共同申請。報入窗口后，并非萬事大吉，要經(jīng)常與規(guī)劃處（規(guī)劃科）的主辦人員聯(lián)系，他們可能會下現(xiàn)場查看用地情況，要詳細(xì)講解給他們聽，他們提出的意見，要交待給設(shè)計(jì)院，否則，下階段設(shè)計(jì)圖不易獲得通過。

3.3從規(guī)劃局拿到《建設(shè)工程用地許可證》（或規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）后，要到市民防辦公室要求其提出人防工程設(shè)計(jì)要求。應(yīng)提交資料：

3.3.1《深圳市人防工程報建登記表》；3.3.2工程項(xiàng)目用地紅線圖復(fù)印件；3.3.3計(jì)劃立項(xiàng)批文復(fù)印件；

3.3.4規(guī)劃國土部門核發(fā)的《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件，攜帶原件核驗(yàn)后返回；3.3.5建筑設(shè)計(jì)方案圖；

3.3.6易地建設(shè)的工程，需寫申請并蓋公章。本次工作辦文時限為12個工作日，如無意外，民防辦應(yīng)頒發(fā)《深圳市人防工程建設(shè)意見征詢單》三份。3.4同時到市消防局進(jìn)行方案設(shè)計(jì)報建準(zhǔn)備資料有：

3.4.1報審表（應(yīng)加蓋公章及領(lǐng)導(dǎo)簽字）；3.4.2計(jì)劃局批文（復(fù)印件）；3.4.3規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；

3.4.4用地紅線圖（復(fù)印件）；

3.4.5總平面布置圖和建筑平、立、剖面圖及其它系統(tǒng)的簡要說明。消防局建審的目的是對管轄范圍內(nèi)的各類建筑物的設(shè)計(jì)進(jìn)行防火審核，對隱蔽工程及消防驗(yàn)收合格前的工程項(xiàng)目進(jìn)行檢查，負(fù)責(zé)竣工項(xiàng)目的消防驗(yàn)收。參與城市規(guī)劃的消防監(jiān)督，監(jiān)督各建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工單位，執(zhí)行消防規(guī)范和有關(guān)技術(shù)規(guī)范。監(jiān)督管理消防工程專業(yè)隊(duì)伍，對建設(shè)工程中的選用消防產(chǎn)品進(jìn)行審批。審核期限一般工程在十個工作日之內(nèi)。國家、省級重點(diǎn)建筑工程因工程而異，在二十～三十工作日內(nèi)簽發(fā)《建筑工程消防方案設(shè)計(jì)審核意見書》。

3.5另根據(jù)市環(huán)保局有關(guān)要求，所有新建工程要進(jìn)行環(huán)保報建，資料為：3.5.1環(huán)保報審表一式二份；3.5.2平面圖；3.5.3計(jì)劃批文；3.5.4紅線圖。

3.6拿到民防征詢單后，才能到國土局辦理方案設(shè)計(jì)審查，有以下幾個必備件：3.6.1計(jì)劃批文；

3.6.2《建設(shè)工程用地許可證》；3.6.3紅線圖或土地合同；

3.6.4方案圖一套（要帶光盤，用后返還）；3.6.5征詢單；

3.6.6申請書，方案設(shè)計(jì)審查為15個工作日。

3.7此時同時要辦理的是簽訂土地合同（48工作日），必備材料為：3.7.1用地申請書；

3.7.2市政府批準(zhǔn)在特區(qū)興辦企事業(yè)的文件（復(fù)印件）；3.7.3市計(jì)劃局當(dāng)年立項(xiàng)批文（復(fù)印件）；3.7.4環(huán)保局審批意見書；3.7.5規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；3.7.6用地宗地圖（15份）。

若是在現(xiàn)有用地紅線內(nèi)增建建筑，則不用簽土地合同，僅簽土地合同補(bǔ)充協(xié)議，要求出具的文件較上述情況多土地合同和土地出讓協(xié)議書。

按規(guī)定繳納市政配套設(shè)施費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)等費(fèi)用。上述情況下來，方案設(shè)計(jì)階段的民防、消防、環(huán)保、國土（建審、土地合同）均已報建，按工作日的要求等結(jié)果，項(xiàng)目較急的話，也可以多與相關(guān)經(jīng)辦人多聯(lián)系、交流，爭取早一點(diǎn)拿到各審批表。辦理過程也許并不順利，有時需要返工。如：九八年筆者接觸過一個項(xiàng)目麒麟山莊員工宿舍工程，設(shè)計(jì)院在方案設(shè)計(jì)中，未按用地許可證上的要求周邊退紅線6米，導(dǎo)致方案設(shè)計(jì)重新來過。所以在此強(qiáng)調(diào)的是一定要按照職能部門的批復(fù)來進(jìn)行設(shè)計(jì)，少走不必要的彎路。規(guī)劃上主要注意：層數(shù)、面積、容積率等指標(biāo)，消防上要注意：通道坡度的寬與高、疏散樓梯、報警系統(tǒng)、煙感、溫感等都是要注意的環(huán)節(jié)。

同時抓緊初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作，上述幾個部門提出的意見要及時反饋給設(shè)計(jì)院，以便其及時糾正偏差。

實(shí)際上方案設(shè)計(jì)審查最重要，通過后，初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)一般不會出大問題，初步設(shè)計(jì)的審查一般接觸不多，除非是大型項(xiàng)目，應(yīng)與施工圖報建類似，在此不再贅述。

我們在環(huán)保局辦理報建工作時，遇到要求有資格的單位填報《深圳市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報告書》，主要是核實(shí)污水去向，因此處是深圳市二級水質(zhì)保護(hù)區(qū)，市環(huán)保局下屬的深圳市環(huán)境工程咨詢服務(wù)中心具有此資格，要陪同其工程師現(xiàn)場勘探，核實(shí)有關(guān)數(shù)據(jù)，并出具市城管辦排水接管審批表。還是麒麟山莊員工宿舍工程，方案設(shè)計(jì)審批中，二期的宿舍樓與一期最近處僅7米5，不符合間距要求，如果是商品樓肯定是不行的（主要怕業(yè)主投訴），而他們寫出書面保證此樓僅用于員工自住，不會出賣，國土部門才勉強(qiáng)同意。

一、發(fā)報建及竣工驗(yàn)收的定義：

房地產(chǎn)開發(fā)報建是指對各類房屋建設(shè)固定資產(chǎn)投資的新建、擴(kuò)建、改建等建設(shè)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)進(jìn)辦理開工前報批手續(xù)。竣工驗(yàn)收是指建設(shè)工程完工后需要經(jīng)過當(dāng)?shù)匦姓�主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核驗(yàn)收通過后才能投入使用。

開發(fā)報建流程和竣工驗(yàn)收流程有一定的實(shí)時性和異地性。二、涉及重點(diǎn)部門：

1、規(guī)劃部門；主要是對建設(shè)用地規(guī)劃、土地規(guī)劃條件、建造方案、規(guī)劃驗(yàn)收等進(jìn)行審批。開發(fā)報建過程在規(guī)劃局要辦理的業(yè)務(wù)主要有：《選址意見書》、《用地規(guī)劃許可證》、總規(guī)審批(__zongguishenpi)、《工程規(guī)劃許可證》2、國土部門：主要是對建設(shè)用地利用、房屋測繪、產(chǎn)權(quán)辦理等業(yè)務(wù)進(jìn)行審批。開發(fā)報建及驗(yàn)收過程辦理的業(yè)務(wù)主要有：國土證的辦理；土地征用、劃拔、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地用途變更工作；房屋測繪、房屋預(yù)售、產(chǎn)權(quán)辦理等工作。3、發(fā)改委：主要對投資項(xiàng)目資金核準(zhǔn)及備案

預(yù)立項(xiàng)、正式立項(xiàng)、投(yu4li4xiang4_zheng4shi4li4xiang4_tou2)資項(xiàng)目備案（工業(yè)用地和劃拔用地）

4、建設(shè)部門：對勘察設(shè)計(jì)單位、建造施工企業(yè)（含裝飾、市政、園林、公路和管道敷設(shè)等企業(yè)）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程監(jiān)理公司的行業(yè)進(jìn)行管理，建設(shè)項(xiàng)目管理和協(xié)調(diào)工作

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房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書辦理、工程圖紙審查及備案、招投標(biāo)工作、新型墻體、散裝水泥的登記、施工許可證的辦理等工作，質(zhì)量安全監(jiān)督……5、人防部門：主要是治理人民防空工作人防意見書的辦理

人防工程包括為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建造，以及結(jié)合地面修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。人防工程戰(zhàn)時用途主要是防空專業(yè)隊(duì)隊(duì)員掩蔽所、人員隱蔽所、人防物資庫和人防汽車庫等。6、環(huán)境保護(hù)部門：主要是對環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)監(jiān)督工作進(jìn)行審批在房地產(chǎn)項(xiàng)目主要是要進(jìn)行環(huán)境影響評價，環(huán)境影響評價是指對規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、猜測和評估，提出防備或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測的方法與制度。國家根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目對環(huán)境的影響程度，對建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價實(shí)行分類治理。

環(huán)境影響(huanjingyingxiang)登記表（對環(huán)境影響很小的，不需要進(jìn)行環(huán)境影響評價的）、環(huán)境影響報告表（可能造成輕度環(huán)境影響的）、環(huán)境影響報告書（可能造成重大環(huán)境影響的）、施工噪音排放許可證（是對項(xiàng)目(_shiduixiangmu)施工過程中施工噪音的排放的時間和排放量大小的一些控制）

7、消防部門：主要對建造工程消防監(jiān)督審(xiao1fang2jian1du1shen3)核工作

建設(shè)工程應(yīng)委托有相應(yīng)設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建造工程設(shè)計(jì)，由消防部門對消防圖紙進(jìn)行審核，并在工程竣工時對消防工程進(jìn)行驗(yàn)收才可投入使用。

8、氣象部門、園林部門、衛(wèi)生部門、水利部門等

擴(kuò)展閱讀：建筑工程報批報建流程

建筑工程報批報建流程一般流程

1、可行性研究報告；2、立項(xiàng)；3、申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；4、總體規(guī)劃平面圖審查；5、單體審查；6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；7、建設(shè)工程施工許可證；8、新建建筑物防雷設(shè)計(jì)報建審核；9、人防施工圖報建審核；10、消防設(shè)計(jì)審核；11、房屋預(yù)售許可證一、項(xiàng)目前期立項(xiàng)1、可行性研究報告2、項(xiàng)目建議書

二、辦理規(guī)劃選址意見書

建設(shè)單位向規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃審查會研究，按規(guī)定程序報批后，頒發(fā)規(guī)劃選址意見書，同時提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，利用招標(biāo)、委托等方式，委托有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位做出修建性詳細(xì)規(guī)劃，報規(guī)劃審批會研究，按規(guī)定程序報批后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》四、辦理土地使用證

建設(shè)單位依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，到土地部門辦理用地手續(xù)，同時規(guī)劃部門提出建筑設(shè)計(jì)要求。

五、審批建筑設(shè)計(jì)方案

建設(shè)單位依據(jù)建筑設(shè)計(jì)要求委托有資質(zhì)的建設(shè)設(shè)計(jì)單位做建筑設(shè)計(jì)方案，大型工程、沿主要干道、國道的工程需提報二個以上建筑工程方案，經(jīng)規(guī)劃審批會研究，按規(guī)定程序報批后實(shí)施。

六、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)方案做建筑工程施工圖，施工圖經(jīng)建設(shè)部門審圖中心審查后，報規(guī)劃部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，辦證時，土地手續(xù)尚未辦理完畢但已同意使用的，應(yīng)由土地部門出具證明。七、辦理《建設(shè)工程施工許可證》

建設(shè)單位依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，到建設(shè)部門辦理建設(shè)工程施工招投標(biāo)手續(xù)和施工許可證。

八、批后管理

開工前，建設(shè)單位須到規(guī)劃部門申請放線、驗(yàn)線，開工后，應(yīng)申請驗(yàn)槽，否則視為違規(guī)建設(shè)。九、工程規(guī)劃驗(yàn)收

工程竣工后，經(jīng)五方竣工驗(yàn)收（建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理），建設(shè)單位應(yīng)到規(guī)劃部門申報竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的辦理建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證。5、

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