房地產(chǎn)稅基評估的程序、方法、參數(shù)選擇和估價報告

房地產(chǎn)稅基評估的程序、方法、參數(shù)選擇和估價報告根據(jù)稅基評估的特點和要求，房地產(chǎn)計稅價格評估程序、方法和參數(shù)選擇等應(yīng)當從下列幾個方面進行完善：

(一)進行計稅價格評估的情形

現(xiàn)行相關(guān)稅法規(guī)定以下情形要進行房地產(chǎn)價格評估：一是需要確定房地產(chǎn)原值的，比如土地增值稅中扣除項目的確定、房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅中對房產(chǎn)原值進行確定；二是隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估；三是扣除金額無法獲得的，如所得稅、土地增值稅中需要對房地產(chǎn)相關(guān)費用進行扣除，但又無法獲得的情形；四是交易價格明顯偏低又無正當理由的，如契稅條例規(guī)定這種情形由征收機關(guān)參照市場價格核定。

未來房地產(chǎn)稅制改革要開征的物業(yè)稅，屬保有環(huán)節(jié)、以房地產(chǎn)價值為計稅依據(jù)的稅種，則更需要定期對不動產(chǎn)進行評估。但各個國家和地區(qū)規(guī)定的期間不同，有的以3年為期，有的以2年為期，少量的以1年為期。

(二)確定估價主體

國外及我國香港地區(qū)的房地產(chǎn)計稅價格評估一般由專門的機構(gòu)

負責，比如英國的總估價師辦公室、香港的差餉物業(yè)估價署等。與一般政府機構(gòu)不同的是，這些機構(gòu)實行首席評估師負責制，職能范圍上以計稅價格評估為主，但有的也有發(fā)布房地產(chǎn)市場信息職能。比如香港差餉物業(yè)估價署定期發(fā)布的房地產(chǎn)市場報告就成為香港房市的重要指南。有些還擁有對社會評估機構(gòu)的管理職能，這就類似于房地產(chǎn)估價師協(xié)會職能。

具體的房地產(chǎn)計稅價格評估業(yè)務(wù)，有的自己進行，有的通過訂立民事合同的方式，委托社會房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行。

(三)搜集相關(guān)房地產(chǎn)評估信息

主要包括估價對象所在地區(qū)對房地產(chǎn)價格有影響的資料，相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人納稅信息、財產(chǎn)類別、所有權(quán)變動、建筑種類、土地類別、房屋種類和數(shù)量、動態(tài)的房屋改造信息等。其來源渠道主要由房地產(chǎn)管理部門、納稅評估機構(gòu)、納稅人的納稅申報三個途徑。

(四)明確每次計稅價格估價基本事項

包括明確估價目的，即用于對房地產(chǎn)哪一個相關(guān)稅種進行課征；明確估價對象，包括明確估價對象權(quán)益狀況，區(qū)域范圍；明確估價時

點，估價時點應(yīng)根據(jù)估稅種確定，比如常年課征的稅種(如物業(yè)稅)應(yīng)通過法律、法規(guī)的形式實現(xiàn)確定估價時點；而其他一次性課征的稅種，如契稅、營業(yè)稅應(yīng)當以當事人實際交易的時間確定時點；時點要精確到日。

(五)擬定計稅價格評估作業(yè)方案并進行初步評估

一是根據(jù)不同稅種的要求選擇擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法，比如對房產(chǎn)稅原值估價需要用重置成本法，營業(yè)稅估價主要應(yīng)當采用市場法；二是調(diào)查搜集評估所需資料；三是預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費，擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

在上述基礎(chǔ)上對評估對象的計稅價格進行初步評估。

(六)實地查勘估價對象。

雖然海量納稅評估信息和年度納稅評估，能在很大程度上保證評估結(jié)果的準確性，但由于區(qū)域經(jīng)濟、社會、自然環(huán)境和被評估對象自身變化等因素，仍然有可能導致計稅價值變動。所以估價人員必須到計稅房地產(chǎn)現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進行核實。

(七)確定估價結(jié)果撰寫估價報告

確定估價結(jié)果和撰寫估價報告是任何計稅價格評估的最終目的。一份合格的計稅價格評估報告應(yīng)至少包括如下內(nèi)容：

1、說明征稅對象的納稅人、征管機關(guān)的名稱；

2、說明具體的稅種及其特定征收管理要求；

3、說明征稅對象評估的對象和范圍；

4、評估任務(wù)的分析和方法選擇；

5、說明評估目的和基準日；

6、定義征稅對象價值類型；

7、列出評估方法及重要參數(shù)確定依據(jù)和過程，修正類似征稅對象所需注意的事項；

8、說明評估結(jié)論；

9、重要的聲明，包括遺漏事項和未確定事項。

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房地產(chǎn)稅基評估的程序、方法、參數(shù)選擇和估價報告

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時間：201*-12-1017:15:00作者：待查來源：待查

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根據(jù)稅基評估的特點和要求，房地產(chǎn)計稅價格評估程序、方法和參數(shù)選擇等應(yīng)當從下列幾個方面進行完善：

(一)進行計稅價格評估的情形

現(xiàn)行相關(guān)稅法規(guī)定以下情形要進行房地產(chǎn)價格評估：一是需要確定房地產(chǎn)原值的，比如土地增值稅中扣除項目的確定、房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅中對房產(chǎn)原值進行確定；二是隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估；三是扣除金額無法獲得的，如所得稅、土地增值稅中需要對房地產(chǎn)相關(guān)費用進行扣除，但又無法獲得的情形；四是交易價格明顯偏低又無正當理由的，如契稅條例規(guī)定這種情形由征收機關(guān)參照市場價格核定。

未來房地產(chǎn)稅制改革要開征的物業(yè)稅，屬保有環(huán)節(jié)、以房地產(chǎn)價值為計稅依據(jù)的稅種，則更需要定期對不動產(chǎn)進行評估。但各個國家和地區(qū)規(guī)定的期間不同，有的以3年為期，有的以2年為期，少量的以1年為期。

(二)確定估價主體

國外及我國香港地區(qū)的房地產(chǎn)計稅價格評估一般由專門的機構(gòu)負責，比如英國的總估價師辦公室、香港的差餉物業(yè)估價署等。與一般政府機構(gòu)不同的是，這些機構(gòu)實行首席評估師負責制，職能范圍上以計稅價格評估為主，但有的也有發(fā)布房地產(chǎn)市場信息職能。比如香港差餉物業(yè)估價署定期發(fā)布的房地產(chǎn)市場報告就成為香港房市的重要指南。有些還擁有對社會評估機構(gòu)的管理職能，這就類似于房地產(chǎn)估價師協(xié)會職能。

具體的房地產(chǎn)計稅價格評估業(yè)務(wù)，有的自己進行，有的通過訂立民事合同的方式，委托社會房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行。

(三)搜集相關(guān)房地產(chǎn)評估信息

主要包括估價對象所在地區(qū)對房地產(chǎn)價格有影響的資料，相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人納稅信息、財產(chǎn)類別、所有權(quán)變動、建筑種類、土地類別、房屋種類和數(shù)量、動態(tài)的房屋改造信息等。其來源渠道主要由房地產(chǎn)管理部門、納稅評估機構(gòu)、納稅人的納稅申報三個途徑。

(四)明確每次計稅價格估價基本事項

包括明確估價目的，即用于對房地產(chǎn)哪一個相關(guān)稅種進行課征；明確估價對象，包括明確估價對象權(quán)益狀況，區(qū)域范圍；明確估價時點，估價時點應(yīng)根據(jù)估稅種確定，比如常年課征的稅種(如物業(yè)稅)應(yīng)通過法律、法規(guī)的形式實現(xiàn)確定估價時點；而其他一次性課征的稅種，如契稅、營業(yè)稅應(yīng)當以當事人實際交易的時間確定時點；時點要精確到日。(五)擬定計稅價格評估作業(yè)方案并進行初步評估

一是根據(jù)不同稅種的要求選擇擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法，比如對房產(chǎn)稅原值估價需要用重置成本法，營業(yè)稅估價主要應(yīng)當采用市場法；二是調(diào)查搜集評估所需資料；三是預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費，擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

在上述基礎(chǔ)上對評估對象的計稅價格進行初步評估。

(六)實地查勘估價對象。

雖然海量納稅評估信息和年度納稅評估，能在很大程度上保證評估結(jié)果的準確性，但由于區(qū)域經(jīng)濟、社會、自然環(huán)境和被評估對象自身變化等因素，仍然有可能導致計稅價值變動。所以估價人員必須到計稅房地產(chǎn)現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進行核實。

(七)確定估價結(jié)果撰寫估價報告

確定估價結(jié)果和撰寫估價報告是任何計稅價格評估的最終目的。一份合格的計稅價格評估報告應(yīng)至少包括如下內(nèi)容：

1、說明征稅對象的納稅人、征管機關(guān)的名稱；

2、說明具體的稅種及其特定征收管理要求；

3、說明征稅對象評估的對象和范圍；

4、評估任務(wù)的分析和方法選擇；

5、說明評估目的和基準日；

6、定義征稅對象價值類型；

7、列出評估方法及重要參數(shù)確定依據(jù)和過程，修正類似征稅對象所需注意的事項；

8、說明評估結(jié)論；

9、重要的聲明，包括遺漏事項和未確定事項。

（三）加強中小企業(yè)管理，做實核定文章

賬證不健全的中小企業(yè)往往通過隱匿應(yīng)稅收入、虛增成本費用的方式侵蝕所得稅稅基。因此，必須提高查賬征收界定門檻，加強中小企業(yè)所得稅核定征收力度。1、準確界定征收方式。嚴格按照《征管法》、《企業(yè)所得稅法》和現(xiàn)行企業(yè)財務(wù)會計制度的有關(guān)規(guī)定，準確界定企業(yè)賬務(wù)不規(guī)范情況下的征收方式。即：凡是沒有材料賬及庫存商品賬的、實現(xiàn)收入結(jié)轉(zhuǎn)不及時的、沒有財務(wù)報表或賬表不符的、不能做到賬目日清月結(jié)的、未按規(guī)定設(shè)置賬簿的、不能如實反映企業(yè)財務(wù)情況和經(jīng)營成果的、不能及時將本企業(yè)財務(wù)制度或財務(wù)、會計處理方法報送稅務(wù)機關(guān)備案的、發(fā)生業(yè)務(wù)無法取得發(fā)票且金額占到成本費用總額10%（含）以上的，一律認定為賬目混亂、賬務(wù)混亂，實行核定征收。

2、合理確定稅負標準。通過掌握企業(yè)機器數(shù)量、用工、用電、用料等關(guān)鍵生產(chǎn)經(jīng)營數(shù)據(jù)，測算企業(yè)收入水平、材料耗用、投入產(chǎn)出比，切實掌握納稅人的收入盈利水平，合理確定納稅人稅負標準。

3、抓好巡查環(huán)節(jié)，減少核定征收偏差度。對實行核定征收的企業(yè)，不能“一核了之”，要嚴格按照核定征收額進行征收，并通過日常巡查，隨時掌握核定征收企業(yè)所得稅納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，用工、用電、用料變動情況，防止企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入以規(guī)避稅收。

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