XX銀行調(diào)查報告模板-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)

關(guān)于公司XXXX業(yè)務(wù)調(diào)查報告

呈報單位：客戶經(jīng)理：呈報日期：聯(lián)系電話：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)

XXXX分行/支行XXX

XXXX年XX月XX日

1

目錄

一、借款人資信評估

包括借款人簡介、股東構(gòu)成、發(fā)展歷史、組織架構(gòu)、管理層履歷、控股股東介紹、與我行業(yè)務(wù)關(guān)系及履約情況、信用評級結(jié)果等。二、借款人經(jīng)營情況

歷史開發(fā)項目、歷史開發(fā)面積、項目銷售業(yè)績、客戶入住評價；土地儲備情況（地塊、面積）；在建項目面積，完工情況、預(yù)售期限，訂房人數(shù)、預(yù)計銷售業(yè)績。三、借款人財務(wù)分析

分析涉及公司的償債能力、盈利能力、營運能力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)報酬與收益情況等。四、項目分析

項目可行性、投資估算與回報、資本金到位、貸款發(fā)放條件、還款能力。五、擔(dān)保情況分析

保證人、抵押人、質(zhì)押人、抵押物、質(zhì)押物。使用非傳統(tǒng)資產(chǎn)作為抵質(zhì)押擔(dān)保（存貨、賬款、其他權(quán)利等），設(shè)計擔(dān)保管理方案。六、綜合收益分析

貸款收益、存款收益及其他收益�？赡軒�來的其他社會效益，影響力等。

七、貸款風(fēng)險分析和防范措施

可能面臨的各種風(fēng)險：政策風(fēng)險、信用風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等。應(yīng)對各類風(fēng)險在貸款發(fā)放前做好應(yīng)對防范的預(yù)案和措施。

八、評估意見及貸款方案

對企業(yè)做出綜合評價與判斷。授信的種類、期限、金額、利率；是否要求其他附屬條件等。

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某房地產(chǎn)開發(fā)公司貸款調(diào)查報告

借款單位：某房地產(chǎn)開發(fā)公司借款額度：XX萬元借款期限：XX年

借款用途：房地產(chǎn)開發(fā)項目名稱：XX

一、借款人基本情況

某房地產(chǎn)開發(fā)公司公司成立于X年X月，位于XX，企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司;經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā);

注冊資本：XX萬元，其中：某某出資X萬元(占X%)、某某X萬元(占X%);法定代表人：XXX，男，X歲，XX學(xué)歷，具有較豐富的經(jīng)營經(jīng)驗和良好信用。企業(yè)信用等級經(jīng)市聯(lián)社認定為“XX”級，經(jīng)信貸登錄系統(tǒng)查詢：X年X月X日止，在各家銀行貸款X萬元，占用形態(tài)為XX(五級分類)。其中：X銀行XX萬元，占用形態(tài)為XX，信用社貸款余額XX萬元，占用形態(tài)為XX。XX年評為市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強，排名XX位。該公司已成功開發(fā)的項目有：(1)市XX項目XX萬;(2)市XX項目XX萬;(3)市XX項目XX萬，

累計已完成XX萬的開發(fā)量。到目前為止，公司開發(fā)的前XX個項目銷售情況。

二、借款人財務(wù)狀況及分析(一)、資產(chǎn)負債權(quán)益狀況分析單位：萬元

項目前三年末前二年末前一年末調(diào)查期一、資產(chǎn)總額1、流動資產(chǎn)

其中：貨幣資金存貨……2、長期投資3、固定資產(chǎn)其中：在建工程4、無形及遞延資產(chǎn)5、其它資產(chǎn)二、負債總額1、流動負債其中：短期借款

預(yù)收帳款……2、長期負債其中：長期借款長期應(yīng)付款三、權(quán)益總額其中：實收資本資本公積……四、銷售收入五、主營業(yè)務(wù)利潤六、利潤總額七、凈利潤

說明：對總資產(chǎn)、總負債、所有者權(quán)益、銀行存款、存貨、應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款應(yīng)付賬款、銀行借款等以及對外擔(dān)保及負債的規(guī)模、構(gòu)成和增減變化情況，分析借款人資金負債結(jié)構(gòu)的合理性和增減變動原因以及財務(wù)處理的真實性、準確性和合理性，對數(shù)據(jù)變化的要重點進行分析，對異動變動較大、占用較大、占用不合理的要查明和說明原因。(二)、現(xiàn)金流量分析單位：萬元

項目前三年末

前二年末前一年末調(diào)查期

現(xiàn)金凈流量

1、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量2、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量3、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

分析說明：對三種現(xiàn)金流量進行分析，并對現(xiàn)金流量的趨勢分析。

(三)、營運能力分析

項目前三年末前二年末前一年末調(diào)查期總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)資數(shù)流動資金周轉(zhuǎn)次數(shù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)產(chǎn)品銷售增長率利潤總額增長率分析說明：對計算出的指標與行業(yè)平均進行比較，與前三年的經(jīng)營進行比較，然后進行綜合分析評價。

(1)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷售收入總額÷資產(chǎn)總額平均余額(2)流動資金周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷售收入總額÷流動資金平均余額(3)應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)次數(shù)=銷售收入總額÷應(yīng)收帳款平均余額

(4)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)=產(chǎn)品銷售成本÷平均存貨或：產(chǎn)品銷售收入÷平均存貨(5)產(chǎn)品銷售增長率=(本期產(chǎn)品銷售收入上期產(chǎn)品銷售收入)÷上期產(chǎn)品銷售收入×100%

(6)利潤總額增長率(本期利潤總額上期利潤總額)÷上期利潤總額×100%(四)、償債能力分析

項目前三年末前二年末前一年末調(diào)查期資產(chǎn)負債率(%)流動比率(%)速動比率(%)分析說明：對計算出的指標與行業(yè)平均進行比較，與前三年進行比較，然后進行綜合分析評價。

(1)資產(chǎn)負債率=(負債總額÷資產(chǎn)總額)×100%(2)流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負債

(3)速動比率=(流動資產(chǎn)-存貨-待攤費用)÷流動負債(五)、盈利能力分析

項目前三年末前二年末前一年末調(diào)查期銷售利潤率(%)凈資產(chǎn)收益率(%)凈資產(chǎn)增長率(%)

分析說明：對計算出的指標與行業(yè)平均進行比較，與前三年進行比較，然后進行綜合分析評價。

(1)銷售利潤率=(產(chǎn)品銷售利潤總額÷產(chǎn)品銷售收入總額)×100%(2)凈資產(chǎn)收益率=(凈利潤÷平均所有者益)×100%

(3)凈資產(chǎn)增長率=(本期凈資產(chǎn)上期凈資產(chǎn))÷上期凈資產(chǎn)×100%

三、關(guān)聯(lián)企業(yè)情況

(一)XX公司。該公司屬借款單位下屬(或母)公司，于X年X月成立，位于XX，企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司;

經(jīng)營范圍：XX等;注冊資本：XX萬元，

其中：某某出資XX元(占XX%)、XX出資XX萬元;法定代表人：XXX，XX年末，

資產(chǎn)總額XX萬元，負債總額XX萬元，所有者權(quán)益XX萬元，資產(chǎn)負債率XX%，XX年實現(xiàn)收入XX萬元，凈利潤XX萬元。經(jīng)信貸登錄系統(tǒng)查詢：XX年X月X日止，各項貸款余額XX萬元，其中：在XX行貸款XX萬元，占用形態(tài)為XX，在信用社貸款XX萬元，占用形態(tài)為XX。

(二)XX公司。(同上)四、項目概況

項目位于XX，占地面積XX畝，總建設(shè)規(guī)模XXm2，該地塊共分XX期建設(shè)，此次申請貸款用于X期工程。該期工程占地XX畝，建筑面積XXXm2，總投資XXX萬元，其中：住宅XX，商業(yè)用房XX，地下車庫及設(shè)備用房XX。住宅有小高層(X層)共XX棟，XX戶;多層(X層)共XX棟，XX戶，高層(X層)共XX棟，XX戶，可入住住戶共計XX戶。容積率X，綠地率X%，建設(shè)期XX個月。預(yù)測可實現(xiàn)收入XX萬元，稅后利潤XX萬元。項目“四證齊全”。項目規(guī)劃設(shè)計是XX設(shè)計公司;宣傳策劃和銷售管理顧問是XX公司，廣告代理是XX公司;物業(yè)管理是XX公司。房屋物業(yè)形態(tài):

物業(yè)類型建筑類型

戶型及面積(建筑面積)戶數(shù)占比建面占比高層X層二房XX平米三房XX平米

小高層X層(一梯X戶)三房XX平米四房XX平米

多層X層(一梯X戶)三房XX平米四房XX平米商業(yè)用房X層合計

五、項目投資和資金籌措

(一)項目投資：此次申請貸款的X期工程項目總投資XX萬元，其中：土地費用XX萬元，前期工程費用XX萬元，工程報建費XX萬元，建安工程費XX萬元;配套費XX萬元，間接費用XX萬元(其中：銷售費用XX萬元、財務(wù)費用XX萬元、建設(shè)期公司管理費XX萬元、不可預(yù)見費XX萬元)。

(二)資金籌措：1、該公司自籌XX萬元;2、向信用社申請貸款XX萬元。六、資金投入和工程進度及意向購房情況

(一)資金投入：現(xiàn)已投入資金XX萬元，此次申請貸款的X期工程項目總投資的XX%，主要包括：土地費用XX萬元、前期費用XX萬元、工程報建XX萬元、建安工程費用XX萬元、配套費XX萬元、間接費用XX萬元等。(二)工程進度：預(yù)計XX年XX月底交房。(三)意向購房情況：。七、財務(wù)效益預(yù)測

(一)可售面積：可售面積XXm2(不含車庫和公共設(shè)施)。

(二)銷售收入預(yù)測：根據(jù)該地區(qū)周邊房價和該小區(qū)的銷售確定價格，按建面XX元/m2的銷售均價計算。即：可實現(xiàn)銷售收入：銷售單價×可售面積=XX萬元。(不含車庫出租、出售收入)

(三)投資成本：項目總投資(含土地成本、前期費用、建安工程、銷售費用、財務(wù)費用、管理費用等)。

(五)稅金：可售面積×5.75%=XX萬元。

(四)應(yīng)交所得稅：(銷售收入-投資成本-銷售稅金)×33%=XX萬元。(五)稅后利潤：銷售收入-投資成本-銷售稅金-所得稅=XX萬元。

(六)項目現(xiàn)金流量：項目資金來源與支出、租售計劃以及損益預(yù)測，測算項目的現(xiàn)金流量(列表)，計算項目財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值。項目現(xiàn)金流量表單位：元

項目XX年XX年XX年XX年合計現(xiàn)金流入量：經(jīng)營收入

現(xiàn)金流出量：投資支出

經(jīng)營稅金及附加銷售費用管理費用應(yīng)納所得稅小計凈現(xiàn)金流量說明：

財務(wù)凈現(xiàn)值

年份凈現(xiàn)金流量偏高折現(xiàn)率偏低折現(xiàn)率

折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值XX年XX年XX年XX年合計說明：

(七)投資凈利潤率：稅后利潤XX萬元/投資成本XX萬元+銷售稅金XX萬元=XX%。

(八)投資回收期：(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)1)+(上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量)=XX年

(九)借款償還期：(借款償還后開始出現(xiàn)盈余年份數(shù)開始借款年份)+(當(dāng)年償還借款額÷當(dāng)年可用于還款的資金額)=XX年。八、不確定性分析(一)盈虧平衡分析：

1、盈虧平衡點銷售量=總成本XX萬元/(每平方價格XX元/m2-每平方米經(jīng)營稅金及附加XX元/m2)=XXm2

2、盈虧平衡點銷售價格=總成本/銷售量(1-稅費率)=XX萬元/XX×(1-XX%)=XX元/m2。

3、盈虧平衡點商品房銷售率=盈虧平衡點銷售量/商品房開發(fā)量=XXm2/XXm2×100%=XX%

該項目商品房銷售量達到XXm2(為可售面積的XX%)，經(jīng)營收入達到XX萬元(為預(yù)計總收入的XX%)，每平方米銷售價格超過XX元(為預(yù)測售價的XX%)，項目可實現(xiàn)保本。

上述情況說明：此次申請貸款的X期工程項目抗風(fēng)險能力較強。(二)敏感性分析

序號項目基本方案銷售收入經(jīng)營成本投資10%-10%10%1財務(wù)內(nèi)部收益率較基準方案增減(%)2全部投資回收期(a)較基準方案增減(a)說明：

八、貸款擔(dān)保情況

本次貸款的抵押物為位于XX的土地XX畝(房屋XX)，抵押估價XX萬元(XX萬元/畝，XX元/);

九、優(yōu)劣勢分析和信貸風(fēng)險評價(一)、項目的優(yōu)劣勢分析1、…;2、…;3、…;(二)、貸款的風(fēng)險分析1、…;2、…;3、…;(三)、風(fēng)險控制1、…;2、…;3、…;綜上所述：該企業(yè)借款主體資格合法，財務(wù)狀況和經(jīng)營狀況良好，實力較強;信用狀況好，為市聯(lián)社認定的“XX”級企業(yè);公司和下屬公司無不良記錄，項目開發(fā)公司是XX年市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強之一，有較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，經(jīng)營穩(wěn)健，前期開發(fā)業(yè)績較好;公司土地儲備充足，可持續(xù)發(fā)展能力較強;項目位置、環(huán)境優(yōu)勢突出，項目手續(xù)“四證”齊全，自有資金比例符合規(guī)定并已先投入使用，預(yù)測經(jīng)濟效益較好，項目可行;項目第一還款來源有保障，抵押物合法，價值足，易變現(xiàn)，第二還款來源可靠。調(diào)查建議貸款XX萬元支持，期限X年，年利率X%。

調(diào)查人：XXXXXX

XXX年XX月XX日

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