房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓部的相關(guān)費(fèi)用賬務(wù)處理總結(jié)

1、售樓處的分類

根據(jù)售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為：⑴單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除；

⑵單獨(dú)修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

⑶利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對(duì)外銷售；⑷利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；⑸租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。

當(dāng)然還存在各種變化情況，如利用物管用房、利用開發(fā)單位自己的辦公室等等，不管怎么樣都可以在上面的分類找出相類似點(diǎn)，所以基本的分

類還是上面的五種。

由于分類不同，相關(guān)的處理也不同，后面的處理就按照這五種分類方式進(jìn)行展開。2、相關(guān)規(guī)定

根據(jù)201*年31號(hào)文的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部按如下思路處理：⑴凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；⑵凡不能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。⑶售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

3、建造時(shí)的處理⑴建造

方案一、二，需要重新修建售樓處，可以單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，因此按自建固定資產(chǎn)處理。方案三、四、五，由于不用重新修建售樓處，不需要相關(guān)處理。⑵裝修

方案一、二，裝修費(fèi)用隨著房屋本身走，繼續(xù)按固定資產(chǎn)處理；

方案三、四、五，沒有無法單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，因此應(yīng)當(dāng)通過開發(fā)成本處理，裝修完畢后轉(zhuǎn)入長期待攤費(fèi)用（或開發(fā)產(chǎn)品）。

4、使用時(shí)的處理⑴折舊和攤銷

無論采用哪一種方式，也無論在建造過程中按照自建固定資產(chǎn)還是按照開發(fā)產(chǎn)品或長期待攤費(fèi)用，在售樓處使用過程中，計(jì)提的折舊和攤銷，都要計(jì)入“銷售費(fèi)用”。

但在計(jì)算折舊和攤銷中，分?jǐn)偟钠谙扌枰�根�?jù)具體的方式進(jìn)行區(qū)分。例如方案五，根據(jù)《所得稅法實(shí)施條例》第六十八條規(guī)定，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。

⑵房產(chǎn)稅

根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十九條：納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。以及根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[201*]89號(hào)）第二條第四款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅，開發(fā)企業(yè)的利用商品房、原有住房以及自建售樓處，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。方案五由于是租用房屋，不是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，不用繳納房產(chǎn)稅。

5、清理時(shí)的處理

⑴拆除

方案一進(jìn)行拆除時(shí)，由于修建和裝修時(shí)按照自建固定資產(chǎn)處理，因此拆除時(shí)按照固定資產(chǎn)清理的程序進(jìn)行。

⑵自用或出租

方案二自用和出租時(shí)，按照自用固定資產(chǎn)自用和出租處理。

方案四自用和出租時(shí)，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔201*〕828號(hào)）文件的規(guī)定，不視同銷售確認(rèn)收入。

無論方案二還是方案四，在自用或出租時(shí)，須按照資產(chǎn)原值或租金交納房產(chǎn)稅。⑶銷售

方案三銷售時(shí)，其稅務(wù)處理與一般商品房銷售一致，即應(yīng)該繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本稅金。

⑷轉(zhuǎn)為物管用房

轉(zhuǎn)為物管用房或會(huì)所的，根據(jù)31號(hào)文的規(guī)定，能夠處理成屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

⑸租賃到期

租賃到期時(shí)，長期待攤費(fèi)用應(yīng)當(dāng)已經(jīng)攤銷完畢，將房屋歸還給對(duì)方即可。

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1、售樓處的分類

根據(jù)售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為：⑴單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除；

⑵單獨(dú)修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

⑶利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對(duì)外銷售；⑷利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；⑸租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。

當(dāng)然還存在各種變化情況，如利用物管用房、利用開發(fā)單位自己的辦公室等等，不管怎么樣都可以在上面的分類找出相類似點(diǎn)，所以基本的分類還是上面的五種。

由于分類不同，相關(guān)的處理也不同，后面的處理就按照這五種分類方式進(jìn)行展開。2、相關(guān)規(guī)定

根據(jù)201*年31號(hào)文的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部按如下思路處理：⑴凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；⑵凡不能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。⑶售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。3、建造時(shí)的處理⑴建造

方案一、二，需要重新修建售樓處，可以單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，因此按自建固定資產(chǎn)處理。方案三、四、五，由于不用重新修建售樓處，不需要相關(guān)處理。⑵裝修

方案一、二，裝修費(fèi)用隨著房屋本身走，繼續(xù)按固定資產(chǎn)處理；

方案三、四、五，沒有無法單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，因此應(yīng)當(dāng)通過開發(fā)成本處理，裝修完畢后轉(zhuǎn)入長期待攤費(fèi)用（或開發(fā)產(chǎn)品）。4、使用時(shí)的處理⑴折舊和攤銷

無論采用哪一種方式，也無論在建造過程中按照自建固定資產(chǎn)還是按照開發(fā)產(chǎn)品或長期待攤費(fèi)用，在售樓處使用過程中，計(jì)提的折舊和攤銷，都要計(jì)入“銷售費(fèi)用”。但在計(jì)算折舊和攤銷中，分?jǐn)偟钠谙扌枰�根�?jù)具體的方式進(jìn)行區(qū)分。例如方案五，根據(jù)《所得稅法實(shí)施條例》第六十八條規(guī)定，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。⑵房產(chǎn)稅

根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十九條：納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。以及根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[201*]89號(hào)）第二條第四款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅，開發(fā)企業(yè)的利用商品房、原有住房以及自建售樓處，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。方案五由于是租用房屋，不是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，不用繳納房產(chǎn)稅。5、清理時(shí)的處理⑴拆除

方案一進(jìn)行拆除時(shí)，由于修建和裝修時(shí)按照自建固定資產(chǎn)處理，因此拆除時(shí)按照固定資產(chǎn)清理的程序進(jìn)行。⑵自用或出租

方案二自用和出租時(shí)，按照自用固定資產(chǎn)自用和出租處理。

方案四自用和出租時(shí)，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔201*〕828號(hào)）文件的規(guī)定，不視同銷售確認(rèn)收入。

無論方案二還是方案四，在自用或出租時(shí)，須按照資產(chǎn)原值或租金交納房產(chǎn)稅。

⑶銷售

方案三銷售時(shí)，其稅務(wù)處理與一般商品房銷售一致，即應(yīng)該繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本稅金。⑷轉(zhuǎn)為物管用房

轉(zhuǎn)為物管用房或會(huì)所的，根據(jù)31號(hào)文的規(guī)定，能夠處理成屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

⑸租賃到期

租賃到期時(shí)，長期待攤費(fèi)用應(yīng)當(dāng)已經(jīng)攤銷完畢，將房屋歸還給對(duì)方即可。

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