彬縣職教中心團委總結(jié)

彬縣職教中心201*年團委工作總結(jié)

在上級團組織及學(xué)校黨總支的正確領(lǐng)導(dǎo)下,我校團委緊緊圍繞學(xué)校黨政工作的中心任務(wù),周密計劃,以提高學(xué)生思想道德素養(yǎng),豐富學(xué)生校園生活,營造積極進(jìn)取的職校文化氛圍為目標(biāo),積極開展各種文體活動,帶領(lǐng)團員青年發(fā)揮突擊隊和主力軍作用,以踏實穩(wěn)健的作風(fēng)積極探索具有我校特色的團的工作方式、運行機制和活動內(nèi)容�，F(xiàn)將我校一年來共青團工作總結(jié)如下：一、基本情況

彬縣職教中心團委共有團支部40個，現(xiàn)有團員1011人，委員會由22位委員組成，其中常委8人、書記1人、副書記2人。校團委根據(jù)工作需要，下設(shè)學(xué)生團委、青年志愿者協(xié)會、春潮文學(xué)社、記者站等部門，是學(xué)校青年生活的主要陣地。各支部、各社團班子健全，制度完善，認(rèn)真貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，緊密圍繞學(xué)校工作大局，以服務(wù)青年學(xué)生的成長成才為中心，認(rèn)真研究把握當(dāng)代青年學(xué)生特點，努力運用中等職業(yè)教育規(guī)律和青年工作規(guī)律指導(dǎo)團的工作實踐，不斷加強青年學(xué)生的思想教育引導(dǎo)體系、素質(zhì)培養(yǎng)拓展體系、成長成才服務(wù)體系建設(shè)和團組織自身建設(shè)。

二、本年度主要工作回顧

（一）緊抓組織建設(shè),不斷增強團的組織戰(zhàn)斗能力年初，學(xué)校團委根據(jù)實際情況,向?qū)W校黨總支匯報,對各團總支做了及時調(diào)整,將一批富有干勁的青少年充實到團干部隊伍

中來,增強了團的戰(zhàn)斗能力。根據(jù)組織發(fā)展原則,經(jīng)過培訓(xùn)考核,全年我校團委共發(fā)展新團員300名。同時,將徐婷、郭邵峰、張敬科3名優(yōu)秀團員向?qū)W校黨組織做了推薦。

（二）突出主題教育，以主題教育活動為載體，加強了對青少年學(xué)生的思想政治素質(zhì)教育，拓展了校園文化生活時空。

1、依托業(yè)余黨校、中學(xué)生團校為陣地，開展增強團員意識主題教育活動。每周星期四晚自習(xí)時間，黨員輪流為團員上好黨團課，加強對團干、團員的培訓(xùn)教育，切實增強了團員意識和團員先進(jìn)性教育，加強了團干部的理論水平和實際工作能力，幫助青年學(xué)生樹立正確的世界觀、人生觀和價值觀。

2、道德建設(shè)主題教育和道德實踐活動并舉，用高尚的道德塑造青少年。

一是組織全體師生觀看影片《大地震》。在201*年5月，青海玉樹發(fā)生地震時，校團委馬上發(fā)動全校師生開展“玉樹”捐款活動，同學(xué)們踴躍參加，共籌得5590元；通過各項志愿服務(wù)活動，讓學(xué)生在服務(wù)實踐中培養(yǎng)關(guān)愛他人、關(guān)心社會、樂于奉獻(xiàn)的志愿服務(wù)精神。

二是在全體團員中掀起向“程文凱”同志學(xué)習(xí)的熱潮，通過舉辦主題板報、撰寫心得體會等形式，學(xué)習(xí)他熱愛集體，無私奉獻(xiàn)的崇高品質(zhì)；學(xué)習(xí)他臨危不懼、舍生忘死的英雄氣概；學(xué)習(xí)他恪盡職守、愛崗敬業(yè)的優(yōu)良作風(fēng)。

三是以“安全教育周”專題教育和安全教育讀書活動為契機，堅持“安全第一、預(yù)防為主”的方針，開展了“增強安全意識，提高自我防護(hù)能力”為主題的安全教育活動。開展校園安全大檢查12次，舉辦安全教育法制報告會6場，并組織觀看

法制教育片《與法同行》，增強了師生的安全意識，營造了穩(wěn)定、平安、和諧的校園環(huán)境。

四是積極組織學(xué)生參加各級各類競賽活動，培養(yǎng)學(xué)生的競技能力。4月份，組織護(hù)理專業(yè)24名學(xué)生開展技能大賽；9月份，組織機電專業(yè)組任云鵬、王飛、梁維鋒等6名學(xué)生參加201*年陜西省技工院校技能競賽。

五是開展各類深受學(xué)生喜愛的文娛活動。第二屆班際籃球聯(lián)賽、詩文朗誦會、元旦文藝匯演等活動，進(jìn)一步拓展校園文化時空。

（三）重體驗、強實踐，開展社團活動和一系列青年志愿者活動，帶動校園文化的良性發(fā)展

1、大力開展青年志愿服務(wù)活動，提高學(xué)生的服務(wù)意識。建立健全志愿服務(wù)隊，并經(jīng)常性開展志愿活動。

一是舉辦了聲勢浩大的三月學(xué)雷鋒志愿者集中行動月活動.在縣團委的指導(dǎo)下,校團委組織開展了雷鋒精神大討論,愛綠護(hù)綠植樹活動,護(hù)校衛(wèi)生清潔行動,社區(qū)服務(wù)獻(xiàn)愛心行動等系列活動,很好的實踐了我校提出的"立足校內(nèi),服務(wù)社會,樹立新風(fēng)"的志愿者活動宗旨。

二是開展了烈士陵園祭掃活動。在縣團委安排下，4月5日,我校組織優(yōu)秀團員青年138人,赴二郎山烈士陵園進(jìn)行祭掃先烈,緬懷他們的英雄業(yè)績,在烈士目前,全體團員青年一致宣誓,要繼承革命烈士的光榮傳統(tǒng),努力學(xué)習(xí),練好技能,做社會有用的技術(shù)人才。

三是開展了紀(jì)念五四運動91周年的系列校園文藝活動,學(xué)校團委開展了"青少年唱響經(jīng)典紅歌"歌詠比賽，展現(xiàn)了新時代

青年昂揚勃發(fā)的朝氣。

四是組織108名學(xué)生參加縣創(chuàng)衛(wèi)啟動儀式、縣首屆集體婚禮等大型活動的青年志愿服務(wù)活動，志愿者們認(rèn)真細(xì)致的服務(wù)質(zhì)量、甘于奉獻(xiàn)的服務(wù)精神受到上級領(lǐng)導(dǎo)的一致好評。

五是開展了以"教師節(jié)"為主題的作文競賽。下半年開學(xué)后,配合學(xué)校常規(guī)管理教育活動,特別是在新生中樹立尊師重教的良好氛圍,通過廣泛宣傳,周密策劃組織,此次活動取得了圓滿成功,為我校建設(shè)和諧的師生關(guān)系,營造濃郁的校園文化氛圍作出了應(yīng)有的貢獻(xiàn).此次活動得到了師生的廣泛好評。

2、加強社會實踐活動，逐步培養(yǎng)學(xué)生的實踐能力，鍛煉學(xué)生的意志品質(zhì)。聯(lián)合實習(xí)處，組織學(xué)生到知名企業(yè)實習(xí)實訓(xùn)。通過實習(xí)、實踐，讓學(xué)生體驗勞動的艱辛與價值，培養(yǎng)學(xué)生熱愛勞動的習(xí)慣，提高學(xué)生生存創(chuàng)造能力。201*年6月9月，我校100多名學(xué)生赴蘇州中泰電子有限公司進(jìn)行為期3個月社會實踐活動；201*年6月我校71名仁寶班同學(xué)赴昆山仁寶集團進(jìn)行為期6個月的實習(xí)活動；201*年11月初，我校組織護(hù)理專業(yè)107名學(xué)生在我縣縣醫(yī)院、北極醫(yī)院進(jìn)行兩周的社會實踐。

3、組建學(xué)生社團，以社團為平臺來培養(yǎng)學(xué)生的興趣、豐富學(xué)生的校園文化生活，鍛煉學(xué)生才干，培養(yǎng)學(xué)生品質(zhì)。春潮文學(xué)社，是我校的一個品牌學(xué)生社團。每個月出版一至兩期報刊，不僅能吸引廣大文學(xué)愛好者的參與，而且能做為學(xué)校開展活動一個宣傳陣地，通過出版�？瘉斫逃龔V大學(xué)生或展品活動成果。青年志愿者協(xié)會，是我校學(xué)生服務(wù)意識與奉獻(xiàn)精神展示與培養(yǎng)的一個綜合性社團，每月組織協(xié)會會員義務(wù)服務(wù)于全縣的城鎮(zhèn)居民。記者站，是我校攝影愛好者的天地，是全校學(xué)生及時了

解學(xué)校及社會動態(tài)的主要媒介。記者站曾對全校所有三好學(xué)生進(jìn)行了采訪與報到，為全校學(xué)生了解這些優(yōu)秀的學(xué)生、學(xué)習(xí)這些優(yōu)秀的學(xué)生提供了一個學(xué)習(xí)的依靠。

（四）堅持黨建帶團建，加強團的基礎(chǔ)建設(shè)，促進(jìn)團工作的規(guī)范化和制度化，增強團員意識。

職業(yè)中學(xué)學(xué)生生源差，方方面面工作只有狠下功夫，扎扎實實地落實下去，才會出成效，堅持黨建帶團建，這是總原則，是共青團的性質(zhì)所決定的。團隊工作必須以黨的工作為核心，學(xué)校共青團工作就必須服務(wù)于黨的教育事業(yè)，不能游離于黨的方針、政策之外。我校黨政對共青團工作的重視和支持是一貫的，長期把共青團工作納入學(xué)校教育教學(xué)工作計劃之中，并作為德育工作的重要組成部分，把團隊建設(shè)納入黨建工作范疇，一同部署。這也是我校團隊工作能順利開展，深化發(fā)展的組織保障。校團委從團的班子建設(shè)、組織發(fā)展制度、團員管理制度、團支部工作制度四個方面抓團的基礎(chǔ)建設(shè)，逐漸完善各項制度，加強共青團組織建設(shè)。

一是團的班子建設(shè)制度。首先明確團委委員和團支部委員的主要職責(zé)，要求各委員各司其職，通力協(xié)作，做好工作，團干部一定要提高自身的政治素質(zhì)、思想素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)，在團員和同學(xué)中發(fā)揮“領(lǐng)頭雁”、起模范榜樣作用。

二是組織發(fā)展制度。堅持“成熟一個發(fā)展一個，不成批發(fā)展，不突擊發(fā)展”的原則。學(xué)生經(jīng)學(xué)習(xí)、考核合格后，由組織委員提名、支委會討論、班主任同意、報團委審批后發(fā)給志愿書，經(jīng)支部大會審查表決后，報團委批準(zhǔn)。

三是團員管理制度。建立健全團員檔案管理制度，按時注

冊團籍，及時收繳團費并向上級團委上交團費，按照團員組織關(guān)系接轉(zhuǎn)制度，及時為轉(zhuǎn)學(xué)、參軍、畢業(yè)的同學(xué)做好團組織關(guān)系接轉(zhuǎn)工作。同時開展團員民主評議、優(yōu)秀團員團干、文明學(xué)生等評比活動，借助于校廣播臺、宣傳櫥窗、板報等宣傳陣地宣傳在創(chuàng)建優(yōu)秀班集體中涌現(xiàn)出的先進(jìn)個人和先進(jìn)事跡，以先進(jìn)的思想引導(dǎo)人，以先進(jìn)的榜樣激勵人。

四是團支部工作制度。全校共有40個團支部，為了進(jìn)一步推動團支部工作的開展，提高團支部工作的自轉(zhuǎn)力、凝聚力，要求各支部在工作中有計劃、有措施、有總結(jié)；開展活動時定時間、定地點、定人員。

三、存在問題及今后努力方向存在的不足：

一是團員和團干部觀念與時俱進(jìn)轉(zhuǎn)變不夠，團干部整體素質(zhì)不高；二是校外實習(xí)團支部管理難度大；三是部分班主任不能很好地處理班級與班級團支部的關(guān)系。

成績喜人，碩果累累。我們深刻體會到成績的取得源自上級團委和學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)和大力支持，今后我們將繼續(xù)加強團組織建設(shè)，積極參與社會公益活動，擴大學(xué)校團委在團員青年中的影響力。同時我們也要把中等職業(yè)學(xué)校團組織真正建設(shè)成中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的先進(jìn)青年的群眾組織，廣大青年在實踐中學(xué)習(xí)中國特色社會主義和共產(chǎn)主義的學(xué)校，黨的助手和后備軍，黨聯(lián)系青年的橋梁和紐帶仍然是一個需要我們中等職業(yè)學(xué)校團組織不懈追求的目標(biāo)。

二一年十一月十九日

擴展閱讀：物業(yè)管理總結(jié)

名詞解釋：

1物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動2前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理

3物業(yè)接管驗收是指物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，進(jìn)行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，同時接受圖紙、說明悶尖的物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)管理

4業(yè)主大會是代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的曲種團體和物業(yè)監(jiān)督管理組織，也是代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主實施自治自律管理的組織

5物業(yè)服務(wù)費：是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用，即通常所指的公共性服務(wù)費簡述：物業(yè)管理的日常管理內(nèi)容有物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防，房屋及建筑的公共部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理，住戶裝修管理，車輛管理，客戶檔案管理列舉物業(yè)管理費的項目：成本費綠化費電梯費公共設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修費保安費

論述物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終環(huán)節(jié),對前級活動具有強烈的反彈和刺激作用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益,繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功能。當(dāng)前,商品房售后管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的一個熱點和難點。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對物業(yè)投入的興趣,提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境,能免除后顧之憂。由于物業(yè)管理在建設(shè)現(xiàn)代家園中的特殊地位,其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要

1物業(yè)主要包括三個部分：（１）已建成并具有實用功能的各類居住用和非居住用的建筑物（２）與這些建筑物相配套的設(shè)施設(shè)備（３）相關(guān)場地

2物業(yè)分類：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)4社會化、專業(yè)化、企業(yè)經(jīng)營型、社會化是物業(yè)管理的四個基本特性

5物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代英國，起源人為奧克維婭.希爾（octaviahill）

61981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司：深圳市物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著這以新

興行業(yè)的誕生

7201*年6月8日，國務(wù)院第379好令發(fā)布了《物業(yè)管理條例》89

我國《物業(yè)管理條例》明確指出：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。即物業(yè)的所有權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人，物業(yè)管理中，業(yè)主是物業(yè)管理企業(yè)所提供物業(yè)管理服務(wù)的對象，業(yè)主又是物業(yè)管理市場的需要主體業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下類權(quán)利：

（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出的服務(wù)（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)定的協(xié)議（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)（5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

（8）對物業(yè)公用部位、共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利10根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定，業(yè)主大會履行下列職責(zé)

（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則

（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)

（4）決定專項維修資金使用、蓄籌方案，并監(jiān)督實施

（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維

護(hù)等方面的規(guī)章制度

（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)

12首次業(yè)主大會的意義相當(dāng)重要，它是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主第一次表現(xiàn)自己的意志，行使自己的權(quán)利，

決定物業(yè)在使用或管理方面的重大事項。

1320％以上業(yè)主提議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議14151617

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由首次業(yè)主大會大會選舉產(chǎn)生

業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系：完全市場條件下的相互關(guān)系、非完全市場條件下的相互關(guān)系、法律關(guān)系、經(jīng)濟關(guān)系、工作關(guān)系

物業(yè)管理早期介入十分重要。早期介入是保證物業(yè)管理順利起步與開展的重要條件，是實施物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)

早期介入具有以下作用：（1）有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細(xì)節(jié)（2）有利于提高房屋建造質(zhì)量（3）有利于保證物業(yè)的使用功能（4）有利于加強對所管物業(yè)的全面了解（5）早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行181920

前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂，前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

接管驗收與竣工驗收的區(qū)別：主體不同性質(zhì)不同所處的階段不同職責(zé)不同物業(yè)接管驗收時建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交的物業(yè)資料：（1）212223

竣工驗收資料（2）技術(shù)材料（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件（4）物業(yè)管理所必需的其他資料

物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立的書面協(xié)議

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容：物業(yè)管理事項服務(wù)質(zhì)量服務(wù)費用雙方的權(quán)利義務(wù)專項維修資金的管理和使用物業(yè)管理用房合同期限違約責(zé)任

導(dǎo)致房屋損壞的原因是多方面的，基本上可分為自然損壞和人為損壞（1）（2）24

自然損壞：氣候條件生物因素地理因素災(zāi)害因素人為原因：使用不當(dāng)設(shè)計和施工質(zhì)量的低劣維修養(yǎng)護(hù)不善

按照房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、裝備三個組成部分的完好、損壞程度，房屋完損等級可劃分為：完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險房

25262728293031

房屋完好率＝

完好房屋建筑面積基本完好房屋建筑面積*100%

總的房屋建筑面積　綜合維修五類：翻修工程大修工程中修工程小修工程綜合維修工程大修工程：一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的25％以上的工程小修工程：小修工程的平均費用一般為房屋現(xiàn)時總造價的1％以下

房屋設(shè)備是房屋建筑附屬設(shè)備的簡稱，常見設(shè)備有：電梯設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、給水排水設(shè)備、供電設(shè)備、消防設(shè)備

房屋設(shè)備管理具有如下特點：服務(wù)性功能強經(jīng)營性特點突出專業(yè)性技術(shù)性要求高綜合性強

給水系統(tǒng)：生活用水工業(yè)用水消防用水32333435363738

房屋電氣設(shè)備主要包括供電系統(tǒng)、電梯設(shè)備、避雷設(shè)備、弱電設(shè)備兼?zhèn)浣ㄖ�設(shè)備自動化系統(tǒng)BA辦公自動化系統(tǒng)OA通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)CA

智能建筑組成的基本模型是：包含了建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境、設(shè)備（水、暖、電）弱電系統(tǒng)廣義的住宅包括各類住宅、公寓、別墅及住宅小區(qū)

居住區(qū)的人口規(guī)模30000-50000人戶數(shù)10000-15000戶住宅小區(qū)的人口規(guī)模7000-15000人戶數(shù)201*-4000戶

住宅小區(qū)構(gòu)成：住宅小區(qū)居民住宅小區(qū)居住設(shè)施住宅小區(qū)居住環(huán)境（自然環(huán)境人為環(huán)境）住宅小區(qū)特點：（1）居住功能單一，相對封閉獨立

（2）住宅小區(qū)人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，形成相對獨立的社區(qū)文化（3）住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化，公用設(shè)施社會化（4）規(guī)劃建設(shè)合理，配套設(shè)施齊全，居住方便

394041

住宅小區(qū)物業(yè)管理：物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)

住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則：依法管理原則有償服務(wù)原則專業(yè)化管理與群眾性管理相結(jié)合原則狀態(tài)化管理原則超前管理原則

住宅小區(qū)管理的內(nèi)容：1房屋及房屋設(shè)備的管理（1）（2）（3）（4）

小區(qū)內(nèi)違章建筑管理市政公用設(shè)施的維護(hù)管理小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)管理小區(qū)內(nèi)的綠化管理

要條件

2住宅小區(qū)環(huán)境的維護(hù)管理：

3小區(qū)內(nèi)的治安管理與消防管理（小區(qū)有一個安全環(huán)境是居民安居樂業(yè)的首4小區(qū)內(nèi)的車輛交通管理5便民服務(wù)和特約服務(wù)6代理服務(wù)

7開展精神文明建設(shè)，創(chuàng)建和諧住宅小區(qū)4243444546

高層住宅是指層數(shù)多，住戶多，且有一定高度的建筑，這里包括小高層和高層住宅

非住宅物業(yè)的管理是指以出租經(jīng)營性房屋為主體對象的物業(yè)管理，他包括辦公樓、商場、通用廠房、倉庫和特種物業(yè)

寫字樓又稱辦公樓：用于集中辦公的建筑物，一般由辦公用房，輔助用房和交通系統(tǒng)三部分組成車輛道路管理包括道路管理、交通管理與停車場管理

道路由動態(tài)交通設(shè)施、靜態(tài)交通設(shè)施和道路交通附屬設(shè)施三部分組成。交通交通設(shè)施包括物業(yè)的各級道路；靜態(tài)交通設(shè)施包括停車場、廣場；道路交通附屬設(shè)施包括各種路名牌、分離墩、分道線、道路照明設(shè)施、綠化帶、排水設(shè)施及房屋設(shè)備等4748495051

物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容包括環(huán)境管理和專業(yè)化物業(yè)管理的要求，主要包括物業(yè)環(huán)境污染與防治，物業(yè)環(huán)境保潔管理和物業(yè)環(huán)境綠化管理

物業(yè)專項維護(hù)資金是指用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維護(hù)、更新、改造的專項資金。按照有關(guān)規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修資金商品住房銷售時向購房人收取，購房份應(yīng)當(dāng)按購房款2％-3％的比例向售房單位繳納維修資金專項物業(yè)維修資金屬于業(yè)主所有，并不意味著業(yè)主個人可以隨意支配維修資金房屋的專項維修資金智能用于特定的用途，遵守的原則：（1）（2）

堅持“�？顚Ｓ谩钡脑瓌t專戶存儲、監(jiān)督使用的原則（3）（4）（5）5253545556

預(yù)算報批、計劃使用的原則保值增值，滾存使用的原則嚴(yán)格監(jiān)管，有效使用的原則

物業(yè)服務(wù)收費的價格形式：政府指導(dǎo)價市場調(diào)節(jié)價

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式

實行包干制的核心是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)服務(wù)費用的固定計費，包干使用，自負(fù)盈虧

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的指出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式按照《物業(yè)管理條例》和其他的有關(guān)規(guī)定，明確供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用（最終用戶：是指水、電、氣、熱、通訊、有線電視的最終使用人）這些單位無權(quán)強制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費用

57物業(yè)服務(wù)費用計算方式采用包干制，物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)利潤三部分構(gòu)成

5859

物業(yè)服務(wù)費測算：X＝

12i1Xi

（i=1,2……12）

物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成：綠化養(yǎng)護(hù)費清潔衛(wèi)生費秩序維護(hù)費辦公費經(jīng)業(yè)主同意的其他費用

1業(yè)主：業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。物業(yè)與建筑上講的業(yè)主本質(zhì)上是一致的.都是指物業(yè)(產(chǎn)權(quán))所有者.房屋租賃人不是業(yè)主。

2業(yè)主大會：是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下、由同物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成，對關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進(jìn)行決議；并通過選舉建立業(yè)主委員會。

3業(yè)主委員會：是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。

4物業(yè)：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。

5物業(yè)經(jīng)營：是指威力滿足業(yè)主的需求，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個生命周綺的綜合性管理服務(wù)

6居住小區(qū)：是以住宅樓房為主體并配有商業(yè)網(wǎng)點、文化教育、娛樂、綠化、公用和公共設(shè)施等而形成的居民生活區(qū)。一般稱小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（10000--15000人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

7居住小區(qū)物業(yè)管理：業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動。8早期介入：指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗收接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見，充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。

9前期管理：是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。

10用戶入伙（�。�：業(yè)主辦理入住

11承接驗收：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，進(jìn)行以物業(yè)的主題結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容

的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)管理。

12物業(yè)管理經(jīng)營的分類：物業(yè)管理常規(guī)經(jīng)營物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源經(jīng)營物業(yè)資料經(jīng)營業(yè)主資料經(jīng)營

物業(yè)管理文化資料經(jīng)營物業(yè)服務(wù)企業(yè)資本經(jīng)營

13影響物業(yè)管理經(jīng)營發(fā)展及效果的因素：物業(yè)管理與房地產(chǎn)的關(guān)系科技化、專業(yè)化與集約化發(fā)展的影

響物業(yè)管理經(jīng)營的風(fēng)險性積極的市場觀念

14物業(yè)經(jīng)營管理的地位與作用：有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展壯大方便廣大業(yè)主和使用人，提高他們的

生活質(zhì)量和工作效率豐富和發(fā)展物業(yè)管理交易市場15物業(yè)經(jīng)營管理的特點：盈利性規(guī)模性立體化全方位

16物業(yè)經(jīng)營管理的管理對象：商用物業(yè)寫字樓管理商業(yè)樓宇管理

17物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是物業(yè)管理服務(wù)的供給者，是專門從事建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場地及周圍

環(huán)境的管理，為業(yè)主和使用人提供全方位、多層次的有償服務(wù)的法人經(jīng)濟實體。

18物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)立的具體類型：政府及國有企事業(yè)單位房管或總務(wù)部門轉(zhuǎn)制形成的物業(yè)服務(wù)企業(yè)房

地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主經(jīng)營的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)

19中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營策略：抓牢基本功經(jīng)營思路領(lǐng)先在服務(wù)上下工夫橫向聯(lián)合，廣結(jié)同盟

創(chuàng)造模式品牌

20早期介入作用：有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細(xì)節(jié)有利于提高房屋建造質(zhì)量有利于保證物業(yè)的使用

功能有利于加強對所管物業(yè)的全面了解早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行21房地產(chǎn)開發(fā)階段物業(yè)管理早期介入的主要工作：詳見30頁13項

22高層建筑主要指寫字樓、商業(yè)物業(yè)、商廈、公寓、住宅等建筑規(guī)模大，配套設(shè)備設(shè)施齊全的高層物業(yè)23高層建筑早期介入在設(shè)計階段的工作要點：詳見31頁5項24在建筑安裝工程階段的工作要點：詳見31-32頁6項25在開業(yè)運營前籌備階段的工作要點：詳見32-33頁13項

26前期物業(yè)管理的內(nèi)容包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗收

手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容

27前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)

企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

28前期物業(yè)服務(wù)合同期限和終止：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條

件的合同

29承接驗收具有的意義：詳見41頁3項

30物業(yè)接管驗收時建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的物業(yè)資料包括：詳見43頁4項31承接驗收應(yīng)注意的事項：詳見43-44頁4項

32入住前籌備工作：籌建管理處人員準(zhǔn)備文件準(zhǔn)備交接準(zhǔn)備33入住管理工作的具體實施：詳見46-49頁

34業(yè)主投訴是他們主觀上認(rèn)為由于物業(yè)管理中存在的差錯而引發(fā)的麻煩和煩惱，或者損害了他們的利益

等情況向服務(wù)人員提出或向有關(guān)部門反映

35對業(yè)主投訴的處理：要端正服務(wù)態(tài)度，真誠地對待業(yè)主投訴做好投訴的分類認(rèn)真聆聽與記錄及

時判定投訴的性質(zhì)注意投訴處理的技巧

36投訴的分類：設(shè)備設(shè)施方面的投訴管理服務(wù)方面的投訴服務(wù)收費投訴突發(fā)事件的投訴37投訴處理注意事項：耐心傾聽快速反饋落實回復(fù)

38溝通：是指兩個或兩個以上的人之間交流信息、觀點和理解的過程39溝通的原則：盡早和主動溝通保持暢通的溝通渠道

40建立高效的溝通技巧：明確溝通目的善于聆聽避免無休止的爭論努力尋求搭建溝通平臺注意

溝通的細(xì)則

41物業(yè)管理糾紛：是指物業(yè)管理服務(wù)的消費者在消費物業(yè)管理服務(wù)之前及過程中，因?qū)ξ飿I(yè)管理服務(wù)或

與其有關(guān)的權(quán)利和衣物有一定分歧時，與提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所發(fā)生的不同程度的爭執(zhí)42物業(yè)管理糾紛的原因分析：詳見72頁2項

43物業(yè)管理糾紛的防范：積極開展企業(yè)外部公眾關(guān)系活動，加強與業(yè)主的聯(lián)系、溝通強化內(nèi)部管理制

度，認(rèn)證做好員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)

44物業(yè)管理糾紛的解決方法：調(diào)解仲裁法律訴訟行政和其他救濟

45物業(yè)安全危機主要是指由于自然界或社會中的破壞性力量引發(fā)的非常規(guī)的、可能使物業(yè)安全受到極大

威脅的事件

46緊急事物處理：安全危機處理預(yù)案自然力破壞處理預(yù)案社會力破壞處理預(yù)案47物業(yè)經(jīng)營管理的特點：詳見163-164頁5項

48物業(yè)經(jīng)營管理的三個層次：物業(yè)管理設(shè)施管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理房地產(chǎn)組合投資管理

49物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作主要內(nèi)容：確定戰(zhàn)略確定標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建信息基礎(chǔ)決策分析進(jìn)行資產(chǎn)

組合

50常規(guī)工作主要內(nèi)容：常規(guī)工作內(nèi)容概述現(xiàn)金流和成本管理日常維修和維護(hù)租賃管理未來維修

和維護(hù)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)保鮮管理物業(yè)營銷

51風(fēng)險管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對各種導(dǎo)致人們利益損失的風(fēng)險事件加以防范、控制以至

消除的全部過程

52風(fēng)險管理的步驟：風(fēng)險的識別風(fēng)險的評估風(fēng)險的控制檢查評估及調(diào)整53風(fēng)險規(guī)避的措施：詳見168頁5項

54物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的保險：財產(chǎn)保險、雇主責(zé)任保險、公眾責(zé)任保險

55建筑結(jié)構(gòu)火險通常包括建筑物的外墻、地基、梁柱、室內(nèi)固定間隔、公共設(shè)施和設(shè)備等56一般來說對這些風(fēng)險的保險結(jié)合火險一起購買的一個物業(yè)（財產(chǎn)）的綜合險

57公共責(zé)任保險，又稱普通責(zé)任保險，主要承保各種團體及個人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動以至

于日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失，依法應(yīng)由投保人所承擔(dān)的各種經(jīng)濟賠償責(zé)任58物業(yè)租賃：在業(yè)主或物業(yè)管理者為某種利益，授權(quán)租用者在規(guī)定的期限內(nèi)占用物業(yè)的權(quán)利59物業(yè)租賃按物業(yè)租賃方式分：定期租賃自動延期租賃意愿租賃強制占據(jù)租賃60按租金支付方式分：毛租凈租百分比租賃

61租約基本組成部分包括：簽約雙方的法定簽名物業(yè)的具體描述規(guī)定租期的條款規(guī)定租金支付方

式的條款取得物業(yè)實際占有權(quán)的條款調(diào)整租價的條款承擔(dān)不可預(yù)見費的條款規(guī)定物業(yè)用途的條款規(guī)定轉(zhuǎn)租和分租的條款承擔(dān)災(zāi)禍損失的條款租戶責(zé)任條款租戶對物業(yè)改造的條款規(guī)定保證金的條款規(guī)定業(yè)主責(zé)任的條款關(guān)于索賠的規(guī)定條款62服務(wù)的特點：無形性不可儲存性差異性服務(wù)和消費的同時性

63物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的五個層次：基本產(chǎn)品經(jīng)營產(chǎn)品擴大產(chǎn)品精神產(chǎn)品超值產(chǎn)品

64延伸服務(wù)：現(xiàn)代物業(yè)管理于傳統(tǒng)物業(yè)管理不同，它不僅為住戶提供公共性的專業(yè)管理與服務(wù)，而且為

住戶提供各種非公共性的經(jīng)營服務(wù)，也就是人們習(xí)慣上稱作的物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型服務(wù)65延伸服務(wù)的內(nèi)容：代辦服務(wù)特與服務(wù)66延伸服務(wù)的特點：不固定性代理性多樣性

67標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)是快餐館、自助餐館、自選商場、自動化銀行、開架書店等服務(wù)性企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量的重

要措施

68定制化服務(wù)指服務(wù)性企業(yè)根據(jù)顧客的具體需要，由服務(wù)技能較高、服務(wù)知識比較豐富的服務(wù)人員為各

位顧客提供個性化、差異化服務(wù)，滿足各位顧客的具體的、獨立的需要和愿望69服務(wù)質(zhì)量管理模式分為：產(chǎn)品生產(chǎn)模式消費者滿意程度模式相互交往模式70顧客感覺中的服務(wù)質(zhì)量由可靠、敏感、可信、移情、有形證據(jù)決定

71服務(wù)性企業(yè)整體質(zhì)量管理概念：同時做好產(chǎn)品成分和服務(wù)成分的質(zhì)量管理工作做好顧客整個消費過

程質(zhì)量管理工作優(yōu)質(zhì)服務(wù)是所有職能部門的核心任務(wù)從生產(chǎn)效率和營銷效果兩個方面全面考慮服務(wù)質(zhì)量管理工作提高內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量和外部服務(wù)質(zhì)量

72領(lǐng)導(dǎo)者具有的特點：服務(wù)觀念高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場領(lǐng)導(dǎo)職業(yè)道德

73服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)：物業(yè)完好率維修及時率維修合格率火災(zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率火

災(zāi)、刑事犯罪、交通事故級別及損失環(huán)境綠化率與綠化完好率衛(wèi)生保潔程度物業(yè)檔案資料完備率華寧綜合效益指標(biāo)居民滿意率物業(yè)保值增值率

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