物業(yè)小區(qū)參觀體會范文

10月14日一早，我們來到了中國的第一個經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。高樓林立、車水馬龍的深圳，給人的第一印象就是繁華。

我們參觀了深圳海岸城、深圳半島城邦、京基與京東方、星海名城。感受到了深圳的繁華，深圳這座年輕城市的活力，深圳人民勇于創(chuàng)新的精神，特別是在參觀小區(qū)的過程中，深圳這個中國物業(yè)管理開展最早的地方。使我在物業(yè)管理方面的知識受益頗多。一．深圳海岸城。

海岸城由東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心和海岸風(fēng)情街組成，是目前深圳西部規(guī)模最大的綜合型商務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目，也是迄今為止深圳市最大的室內(nèi)購物、休閑、娛樂中心。

海岸城很注重自己的建筑特色和設(shè)計(jì)，邀請了美國凱里森建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)，并由深圳市城脈建筑設(shè)計(jì)有限公司負(fù)責(zé)深化設(shè)計(jì)。個人感覺它的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代、簡潔，充分演繹濱海風(fēng)情，弘揚(yáng)海洋文化，倡導(dǎo)全新的濱海體驗(yàn)與時(shí)尚。

作為一個集辦公寫字樓物業(yè)與商業(yè)物業(yè)于一體的一個大型綜合物業(yè)。在管理上難度會相應(yīng)的增加。在設(shè)計(jì)上，“萬國美食風(fēng)情街”那長達(dá)710米，貫穿海岸城與周邊寫字樓、商務(wù)廣場、文化廣場、五星級酒店以及海雅商圈的二層步行高架橋，真正意義上的實(shí)現(xiàn)人車分流，方便了管理；海岸城購物中心二樓至五樓新穎別致的退臺式餐飲設(shè)計(jì)。在節(jié)省了人力的同時(shí)，更方便了管理。當(dāng)然還有強(qiáng)調(diào)商業(yè)實(shí)效性的推出了“雙首層”的消費(fèi)聚集模式。無不反映出設(shè)計(jì)者簡約時(shí)尚的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念。

物業(yè)人員禮貌熱情，面對客戶時(shí)始終微笑的表情。也給我留下了深刻的印象。專業(yè)知識過硬，并且能熟練使用計(jì)算機(jī)輔助工作。管理一個集辦公寫字樓物業(yè)與商業(yè)物業(yè)一體的綜合物業(yè)，深圳市海岸商業(yè)管理有限公司產(chǎn)用的是套一體化的地產(chǎn)管理軟件產(chǎn)品。涵蓋了售樓管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、租賃管理系統(tǒng)等主要功能模塊；并有倉庫管理系統(tǒng)、設(shè)備管理系統(tǒng)等輔助功能。并能將日常工作中用到的硬件設(shè)備聯(lián)系集成在其中。如讀卡機(jī)、攝像頭、打印機(jī)、掃面議、PDA等。在體現(xiàn)了深圳市海岸商業(yè)管理有限公司專業(yè)管理的同時(shí)，更大大提高了員工的工作效率，節(jié)省了人力，也節(jié)省了成本。

二.深圳半島城邦

還未進(jìn)入小區(qū)，就不禁為它超高樓層所驚嘆，深圳半島城邦的超高樓層一直是它的賣點(diǎn)之一。據(jù)說，最高的樓層有48層之高。每個單位都能清楚地看到海，觀海率達(dá)80%。超高的樓層設(shè)計(jì)，使附近優(yōu)美的風(fēng)景一覽無遺，且能遠(yuǎn)眺香港。

超高的樓層設(shè)計(jì)，對消防的要求很高，為此我著重了解了一下，該樓盤的消防配置。每個建筑設(shè)有兩部疏散樓梯，一部消防電梯，并配置專業(yè)防火門，每戶入戶門均具有防火、防盜功能。滅火系統(tǒng)包括消火栓及自動噴淋系統(tǒng)，有專用管井和風(fēng)井,能有效改變火勢走向。公共部分均有消火栓，另在某些重要區(qū)域處還按規(guī)范采用自動報(bào)警、噴淋設(shè)施等。并且我還了解到，在收樓階段，深圳半城邦物業(yè)管理有限公司會邀請消防部門進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)的消防驗(yàn)收,在消防驗(yàn)收報(bào)告表示合格后，才驗(yàn)收合格，這樣方便了自己的管理，更維護(hù)了業(yè)主的利益。

小區(qū)周邊配套設(shè)施完善，附近交通、商業(yè)、教育、娛樂、金融、醫(yī)療資源豐富。小區(qū)不但有游艇會，更有全國首創(chuàng)社區(qū)配套--潛水基地。住戶定位相對高端。深圳半城邦物業(yè)管理有限公司獨(dú)推大堂管家服務(wù)，為客戶提供一站式居家服務(wù)。對服務(wù)人員的形象，服務(wù)意識，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都有詳細(xì)明確的要求。如在車輛管理中要敬禮問候，熟悉車主稱謂姓氏，短時(shí)間內(nèi)辦完放行手續(xù)，指揮車輛停泊，主動提供協(xié)助服務(wù)等。對環(huán)境管理，安全管理，車輛管理，治安管理等都提出了非常詳細(xì)的要求，明確每一個步驟。三．京基御景東方

京基御景東方在周邊配置上與前兩個樓盤有一定差距，且有兩面靠近城中村的農(nóng)民房，這也是本小區(qū)無可避免的一塊硬傷。周邊交通也不是很方便是，做車要到白石洲路段。不過小區(qū)內(nèi)配置非常完善，其中車位戶數(shù)比就高達(dá)1.91：1是片區(qū)內(nèi)最高的，解決了業(yè)主停車難的問題；大落差、雙平臺架空的平臺花園；創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)；以及片區(qū)最大的商業(yè)中心。都給業(yè)主的生活帶來了方便。

物業(yè)管理方面，極盡細(xì)致，善于從細(xì)節(jié)出發(fā)。但相對以上兩個樓盤來說特點(diǎn)不是很明顯，但小區(qū)設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)無不體現(xiàn)開發(fā)商長遠(yuǎn)的目光。如室內(nèi)裝修的墻體方面。京基御景東方采用防裂鋼絲網(wǎng)，就是用防裂鋼絲網(wǎng)全部覆蓋整個填充墻體以及臨近的混凝土墻體。這樣一來，墻壁的防開列性能就將大幅度提高。在我看過的大多數(shù)樓盤中，這種做法還是第一次看到，看起來初期成本高了，但是其后續(xù)維護(hù)成本卻大大下降了，提示樓盤品質(zhì)也維護(hù)了業(yè)主的利益。四．星海名城

星海名城的物業(yè)管理非常重視客戶價(jià)值的提升。把與客戶一起成長作為最終目標(biāo)，將客戶的肯定作為服務(wù)產(chǎn)品的合格證。在全體員工中牢固樹立以客為尊的理念，每個員工都能自覺維護(hù)客戶關(guān)系，不僅關(guān)注質(zhì)量更關(guān)注客戶在服務(wù)中獲得的價(jià)值增長。更建立了客戶購買誠意的評價(jià)體系，以信譽(yù)度、成功率、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等因素對客戶進(jìn)行分類管理和服務(wù)，降低服務(wù)營銷成本。

為配合“服務(wù)績效審計(jì)”，建立的一套行之有效的綜合管控體系。涵蓋公司服務(wù)的所有節(jié)點(diǎn)和所有流程。設(shè)立多個無邊界組織，作為公司的服務(wù)產(chǎn)品的研發(fā)、測試、跟蹤和評價(jià)的技術(shù)平臺。如設(shè)立服務(wù)產(chǎn)品研發(fā)課題組，針對擬推出的各種服務(wù)，設(shè)計(jì)服務(wù)方案，維護(hù)相關(guān)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，并通過多種途徑進(jìn)行服務(wù)測試，確保服務(wù)產(chǎn)品的可操作性和可接受性。設(shè)立服務(wù)產(chǎn)品跟蹤課題組，收集客戶反饋意見，并進(jìn)行分析處理，將有關(guān)的經(jīng)驗(yàn)、結(jié)論提交研發(fā)小組供改進(jìn)。設(shè)立服務(wù)績效測評課題組冶，設(shè)計(jì)服務(wù)績效評價(jià)的指標(biāo)體系，組織對公司各服務(wù)單位的測評。

星海名城的物業(yè)管理，從理念到實(shí)際都有了一套詳細(xì)合理的規(guī)定，使之真正做到了聚焦客戶價(jià)值，提升經(jīng)營質(zhì)量。從而實(shí)現(xiàn)了內(nèi)生的成長。

參觀的4個小區(qū)，每個小區(qū)都擁有自己的特色，在規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理上都給我留下了極其深刻的印象�？偟膩碚f，每個小區(qū)在物業(yè)管理方面，都很重視配套的設(shè)施設(shè)備，以及一套行之有效的管理方法；從細(xì)節(jié)出發(fā)，以客戶為中心，來進(jìn)行小區(qū)的規(guī)劃和管理；注重客戶價(jià)值的提升，樹立服務(wù)意識和理念；建立一支高素質(zhì)的物業(yè)隊(duì)伍，注重以科學(xué)的方法提升工作效率。我將時(shí)刻記住此次參觀的寶貴經(jīng)驗(yàn)，并將其與我的實(shí)際工作相結(jié)合，力爭創(chuàng)造更好的成績。

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參觀小區(qū)有感

XX年XX月XX日下午13:30，我們管理處一行9人冒著淅瀝瀝的小雨從售樓處出發(fā)，到位于XX的XX小區(qū)參觀學(xué)習(xí)。我們的車子徑直開進(jìn)小區(qū)內(nèi)，直接開進(jìn)地下車庫，當(dāng)時(shí)的第一反應(yīng)是為什么門崗都沒有任何詢問直接放行，到管理處的短短2個月，已經(jīng)完全習(xí)慣了我們門崗對于任何車輛都要循例問詢之后再放行的流程。從車子上下來，就開始仔細(xì)觀察小區(qū)的地下車庫，相對我們地下車庫清爽敞亮的環(huán)氧地坪，小區(qū)的車庫地面顯然有些簡陋灰暗。每一處停車位上方都掛著一塊塑料板，塑料板上貼著一張A4紙，紙上印有車牌號碼，便是一張簡易告示牌。停車位車檔都已經(jīng)被撞變形。所有的日光燈只有空空的燈架，照明全部用節(jié)能燈代替。可見，小區(qū)的硬件條件其實(shí)一般，但是衛(wèi)生狀況還可以，整個地庫沒有任何明顯的垃圾。

從地下車庫出來，我們來到小區(qū)物業(yè)管理處。管理處所有的辦公室都在2層，并沒有客服前臺，辦公室除了最基本的辦公設(shè)備，并無任何其他設(shè)施。管理處的領(lǐng)導(dǎo)很熱情的把我們迎到了會議室，跟我們交流起了后期物業(yè)很多的情況。我聽完最大的感受就是做物業(yè)真心不容易。作為一個成熟的物業(yè)小區(qū)，小區(qū)201*年開盤201*年交付，相較于我們小區(qū)2.3元/月/平方的物業(yè)費(fèi)，小區(qū)0.65元/月/平方的物業(yè)費(fèi)顯然有些低，日子過得也不免窘迫，但盡管如此小區(qū)仍保持80%的物業(yè)費(fèi)收繳率真的很不簡單，以下幾點(diǎn)給我體會頗深。

1.辦公室裝修簡單，辦公設(shè)備簡陋，會議室只配備一臺1.5匹空調(diào)甚至連投影儀都沒有。

回想起咱們物業(yè)辦公室即使是小會議室都是設(shè)施齊全四季恒溫（雖然位于B區(qū)的物業(yè)

辦公室還在趕工中，但條件肯定不會差只會更好）。會議室墻上張貼著物業(yè)員工自己制作的簡易“物業(yè)費(fèi)收繳進(jìn)度表”、“各小區(qū)專項(xiàng)檢查考核圖”，雖然算不上精美跟專業(yè)但是很用心。會議室墻上還懸掛著3張獎狀，分別是“09年保潔隊(duì)技能操作團(tuán)體第一”、“09年秩序維護(hù)隊(duì)知識操作技能團(tuán)體第一”、“08年物管處優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)”。在這樣的條件下可以做出這樣的成績確實(shí)很讓人驚訝。

2.小區(qū)的主任在與我們的交流中表示，成熟小區(qū)物業(yè)費(fèi)難收，而且一年比一年難收。主要

有以下幾點(diǎn)原因：第一，小區(qū)本身硬件條件的限制。小區(qū)內(nèi)部的智能化及電梯幾乎一直在維修，這給物業(yè)管理加大了困難；第二，安置戶多。小區(qū)住戶中安置戶不在少數(shù)，房屋未拆遷之前經(jīng)濟(jì)條件比較差，搬進(jìn)小區(qū)后依然從事較為簡單的體力勞動維持生計(jì)，思想觀念落后態(tài)度偏執(zhí)不肯交物業(yè)費(fèi)；第三，隨著時(shí)間的推移，開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題逐漸顯現(xiàn)，很多房屋問題得不到及時(shí)整改，城門之火直接殃及物業(yè)公司這條池魚。這時(shí)候許多住戶就選擇用裝修押金抵物業(yè)費(fèi)。等到裝修押金抵完，物業(yè)費(fèi)就直接不交了。3.物業(yè)員工年齡普遍偏大。6毛5的物業(yè)費(fèi)要支撐起整個小區(qū)的物業(yè)管理運(yùn)作，再加上物

業(yè)費(fèi)收繳困難，為了減少用工成本，不得不選擇年紀(jì)偏大的員工。正如小區(qū)物管處主任所說，任何事情都是有利有弊，我們星河國際的員工學(xué)歷較高，能熟練運(yùn)用辦公自動化軟件的人自然比較多，但是缺乏經(jīng)驗(yàn)，雖然年輕有活動但是做事比較浮躁。而年紀(jì)偏大的員工雖然沒有現(xiàn)在的年輕人有活力有想法，但是不論是工作經(jīng)驗(yàn)亦或是與人相處的經(jīng)驗(yàn)都豐富。

4.物業(yè)員工責(zé)任心強(qiáng)，一人多職，分職不分家。據(jù)小區(qū)物管處主任所說，為了節(jié)約成本，小區(qū)地下車庫是不配備保潔的，整個地庫的環(huán)境衛(wèi)生都由車庫安管負(fù)責(zé)，把車庫劃分成

幾個區(qū)域，實(shí)行包干制。雖然地下車庫不配備保潔，但是衛(wèi)生狀況其實(shí)還可以并無任何明顯垃圾。另外還有一個事例，今年8月“�？�”臺風(fēng)過后，小區(qū)內(nèi)的很多樹木被刮倒，因?yàn)樾�區(qū)物管處人員不足，所以扶正樹木的任務(wù)都是由安管完成，每名安管分配每人每天需扶正5棵樹的任務(wù)，用了一段時(shí)間才把所有樹木扶正。小區(qū)主任說，做物業(yè)不易，尤其是收物業(yè)費(fèi)的時(shí)候，業(yè)主是不可能自覺自愿的主動交物業(yè)費(fèi)的。為了達(dá)到收繳率，

小區(qū)物管處所有員工在下班之后，由主任帶頭，所有員工分組上門向業(yè)主收物業(yè)費(fèi)。主動找上門業(yè)主把物業(yè)費(fèi)交給你是萬幸，但其實(shí)很多時(shí)候業(yè)主都在跟物業(yè)員工打游擊戰(zhàn)。由此可見，小區(qū)物管人員都是很有責(zé)任心的，力所能及的事情都竭力完成，不計(jì)較不自私，這是很值得我們學(xué)習(xí)的。

在跟小區(qū)物管處員工的交流中我們得知，物管處直到小區(qū)交付前才匆匆建立，事先的很多準(zhǔn)備工作都未完善。業(yè)主檔案的建立與管理體質(zhì)都不健全，很多資料都不齊全給物業(yè)后續(xù)工作帶來很多麻煩。在這一點(diǎn)方面，我們做得還是比較到位的。未交付前，我們就特地找置業(yè)顧問們溝通，大概了解了別墅業(yè)主們的脾氣與性格，這也為后期物管工作的展開起到了良好作用。C區(qū)交付后，這樣的工作并沒有停止，因?yàn)橛辛烁�地產(chǎn)營銷相處融洽這一基礎(chǔ)，所以每個星期房屋的銷售情況營銷都會及時(shí)與物業(yè)銜接，于是每個星期房屋動態(tài)表都會得到及時(shí)更新，C區(qū)如是，A區(qū)、B區(qū)亦然。另外，我們業(yè)主檔案都是每戶一個檔案盒，明細(xì)清楚一目了然。

這次參觀小區(qū)花苑小區(qū)的經(jīng)歷還是很特別的，對小區(qū)物管處來說，硬件設(shè)施存在的缺陷不可避免的會影響到后期物業(yè)工作的展開，但是怎樣在“先天不足”的劣勢下充分利用人力物力資源，最大化的為業(yè)主及物業(yè)公司本身帶來利益確實(shí)是一個很深奧的課題。作為XXX一份子，開發(fā)商為業(yè)主提供的硬件設(shè)施是扎實(shí)的先進(jìn)的，這樣的先天優(yōu)勢勢必為后期物業(yè)工作助力，但真正要把物業(yè)工作做好讓業(yè)主滿意、物業(yè)費(fèi)能正常收繳并支撐起整個物業(yè)公司的運(yùn)作其實(shí)要靠我們自己，這也是我們所有物業(yè)員工應(yīng)該思考的。

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