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房地產(chǎn)估價(jià)案例分析大總結(jié)

網(wǎng)站:公文素材庫(kù) | 時(shí)間:2019-05-29 18:18:37 | 移動(dòng)端:房地產(chǎn)估價(jià)案例分析大總結(jié)

房地產(chǎn)估價(jià)案例分析大總結(jié)

房地產(chǎn)估價(jià)案例分析大總結(jié)(一)

總結(jié)1:案例與分析考試指錯(cuò)題中常見(jiàn)的錯(cuò)誤1估價(jià)報(bào)告本身的不完善

1、缺少“估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式”所要求的必備項(xiàng)目。2、對(duì)估價(jià)對(duì)象描述不清

(1)沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán),即沒(méi)有說(shuō)明委托方是否擁有估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。(2)對(duì)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)沒(méi)有描述清楚

(3)對(duì)估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚

3、行文、譴詞造句不當(dāng)(術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊)4、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)

前后不一致(數(shù)據(jù)、方法選用與測(cè)算過(guò)程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源無(wú)出處、判斷推理沒(méi)有充足的理由)

5、寫(xiě)作有錯(cuò)誤

(1)評(píng)估結(jié)果中沒(méi)有說(shuō)明幣種,沒(méi)有進(jìn)行大寫(xiě)。

(2)對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果,沒(méi)有寫(xiě)明折算成人民幣的匯率。(3)表達(dá)形式不科學(xué)

案例與分析指錯(cuò)題中常見(jiàn)錯(cuò)誤2估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤1、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。

3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià),未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

4、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的,沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定按理與分析中的指錯(cuò)題中常見(jiàn)的錯(cuò)誤3應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤收益法

(1)收益期限確定錯(cuò)誤。

(2)沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。(3)對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。

(4)收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿客率;沒(méi)有考慮公共流通比;求取的方法錯(cuò)誤;收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。(5)正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤

A費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。

第一,將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。

第二,對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí),正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅,而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

第三,自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn),在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四,把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。

B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。

E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。(6)資本化率確定錯(cuò)誤A、資本化率選定錯(cuò)誤

B、用途不同的部分采用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯(cuò)誤

D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率案例與分析指錯(cuò)題中的常見(jiàn)錯(cuò)誤4市場(chǎng)比較法

(1)修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由

(2)比較實(shí)例的數(shù)量不夠,即沒(méi)有達(dá)到三個(gè)以上(含三個(gè))的可比實(shí)例。(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

(4)單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%,或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%.(5)比較修正的方向錯(cuò)誤。(6)可比實(shí)例不符合條件。

(7)區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。

(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。(10)比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。

(11)間接比較與直接比較混淆不清。

(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。

總結(jié)2:房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤1一、報(bào)告書(shū)不完整(共8項(xiàng)內(nèi)容)1.封面2.目錄

3.致委托方函4.估價(jià)師聲明

5.估價(jià)假設(shè)和限制條件6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告8.附件

二、報(bào)告書(shū)不完整

1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)(共13項(xiàng)內(nèi)容)

一)委托方(委托單位全稱(chēng)、法定代表人和住所,個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所)二)估價(jià)方(估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱(chēng)、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí))

三)估價(jià)對(duì)象(概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況,包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中,對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括:名稱(chēng),坐落,面積,形狀,四至、周?chē)h(huán)境、景觀,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,土地平整程度,地勢(shì),地質(zhì)、水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況;對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括:名稱(chēng),坐落,面積,層數(shù),建筑結(jié)構(gòu),裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建成年月,維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況,公共配套設(shè)施完備程度,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況)

四)估價(jià)目的(說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向)

五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)(說(shuō)明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日)六)價(jià)值定義(說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵)

七)估價(jià)依據(jù)(說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范,國(guó)家和地方的法律、法規(guī),委托方提供的有關(guān)資料,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料)

八)估價(jià)原則(說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則)

九)估價(jià)方法(說(shuō)明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義)

十)估價(jià)結(jié)果(說(shuō)明本次估價(jià)的最終結(jié)果,應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià),并附大寫(xiě)金額。若用外幣表示,應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià),并注明所折合的人民幣價(jià)格)十一)估價(jià)人員(估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱(chēng),并由本人簽名、蓋章)

十二)估價(jià)作業(yè)日期(說(shuō)明本次估價(jià)的起止年月日)

十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期,可表達(dá)為到某個(gè)年月日止,也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限,如一年)

2.估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)(共7項(xiàng)內(nèi)容)一)個(gè)別因素分析二)區(qū)域因素分析

三)市場(chǎng)背景分析(詳細(xì)說(shuō)明分析類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況,包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái))四)最高最佳使用分析(詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用)五)估價(jià)方法選用(詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由)六)估價(jià)測(cè)算過(guò)程(詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算過(guò)程,參數(shù)確定等)七)估價(jià)結(jié)果確定(詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由)案例分析中常見(jiàn)錯(cuò)誤2

一、估價(jià)對(duì)象屬于房地產(chǎn)的1)土地使用權(quán)人交代不清

2)土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清,如是出讓還是劃撥土地,集體土地還是國(guó)有土地等3)土地使用年限交代不清,如起止年月等(劃撥土地不需交代)4)是否具有土地使用權(quán)證沒(méi)有交代5)是否具有房屋所有權(quán)證沒(méi)有交代6)房屋用途交代不清7)建筑物結(jié)構(gòu)交代不清8)房屋建成年代交代不清

9)房屋的權(quán)屬交代不清(特別是抵押的情況)

10)房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤1、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。

3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià),未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

4、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的,沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。三、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤1、收益法

(1)收益期限確定錯(cuò)誤。

(2)沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。(3)對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。

(4)收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿客率;沒(méi)有考慮公共流通比;求取的方法錯(cuò)誤;收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。(5)正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤

A、費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。

第一,將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。

第二,對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí),正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅,而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

第三,自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn),在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四,把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。

E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。(6)資本化率確定錯(cuò)誤A、資本化率選定錯(cuò)誤

B、用途不同的部分采用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯(cuò)誤

D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率。2、市場(chǎng)比較法

(1)修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由

(2)比較實(shí)例的數(shù)量不夠,即沒(méi)有達(dá)到三個(gè)以上(含三個(gè))的可比實(shí)例(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

(4)單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%,或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%.

(5)比較修正的方向錯(cuò)誤。(6)可比實(shí)例不符合條件。

(7)區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。

(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。(10)比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。

(11)間接比較與直接比較混淆不清。

(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。案例分析改錯(cuò)題總結(jié)3

從估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)上講,內(nèi)容不完整a、缺委托估價(jià)方b、缺受理估價(jià)方

c、估價(jià)對(duì)象概況交代不清,所需資料收集不全面。

土地需說(shuō)明:名稱(chēng)、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、產(chǎn)權(quán)狀況及說(shuō)明、土地使用權(quán)起止期、地價(jià)區(qū)類(lèi)等。建筑物需說(shuō)明:名稱(chēng)、坐落(門(mén)牌)、面積、樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀況及證明等。單獨(dú)估價(jià)建筑物時(shí),也要有土地證明。此外,還應(yīng)對(duì)環(huán)境作簡(jiǎn)要說(shuō)明。

d、缺估價(jià)目的,或目的不清。

是何種條件狀態(tài)下的價(jià)格。如熟地、毛地;開(kāi)發(fā)場(chǎng)地還是項(xiàng)目完成時(shí)的土地;已完工建筑還是在建工程;期地、期房現(xiàn)房等。

e、估價(jià)時(shí)點(diǎn):不是一段時(shí)間,而是某一日。

f、缺估價(jià)依據(jù)。估價(jià)方法及操作的主要依據(jù);與估價(jià)目的相配合的合法性依據(jù)等。房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結(jié)記錄4綜合察看

1.對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式,內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適,書(shū)寫(xiě)方式,用詞稱(chēng)呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語(yǔ)、大寫(xiě)、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。

2.察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的,估價(jià)對(duì)象適用,估價(jià)技術(shù)路線是否正確3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確4.修正年限是否正確

5.檢查計(jì)算是否正確,前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6.對(duì)采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由7.任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來(lái)源依據(jù),必要時(shí)說(shuō)明8.注意利息的計(jì)算方式,期限

9.報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)10.現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符

11.一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法,要符合要求,選用取舍都應(yīng)有理由

(1)有條件選用市場(chǎng)比較法的

(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開(kāi)發(fā)或潛力的用一開(kāi)發(fā)法

12.注意對(duì)價(jià)格的稱(chēng)謂是否錯(cuò)誤(比準(zhǔn),收益,積算)13.要察看估價(jià)類(lèi)型,對(duì)照規(guī)范對(duì)此要求

14.最后一道題一定要細(xì)心,首先指出錯(cuò)誤,在進(jìn)行改正,切忌認(rèn)真。正確的改錯(cuò)了要倒扣分的15.糾紛房屋,拆遷房屋,拍賣(mài)等特殊的估價(jià),應(yīng)注意特別說(shuō)明原因狀況

16.注意一些對(duì)估價(jià)的特殊規(guī)定,如對(duì)不得設(shè)定抵押權(quán)的,國(guó)有劃撥土地的等等17.保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失,說(shuō)明是否能修復(fù)18.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正,使用年限是否明確比較法:

1.比較實(shí)例的用途,結(jié)構(gòu)等必須一致,不一致適應(yīng)說(shuō)明

2.是否統(tǒng)一了可比價(jià)格的可比基礎(chǔ):付款方式,單價(jià),統(tǒng)一幣種和貨幣單位,面積內(nèi)涵,面積單位。交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)是否正常3.實(shí)例不應(yīng)少于三個(gè)

4.實(shí)例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大,每次單項(xiàng)修正不能超過(guò)20%,綜合修正不能超過(guò)30%

5.可比實(shí)例是否在同一供求區(qū),規(guī)模是否相當(dāng),權(quán)利性質(zhì)類(lèi)型,故價(jià)目的應(yīng)該吻合,價(jià)格是否為正常交易價(jià)格或可修正(必要的說(shuō)明)

6.日期修正,時(shí)間(一般不能大于1年)。方法。

1.公式,狀況是否進(jìn)行修正,公式方法,付款方式2.資本化率是否合理,綜合、土地、建筑物相比較3.安全利率的選取應(yīng)有必要的說(shuō)明4.是否考慮了租金的未來(lái)變化

5.收益無(wú)限年限扣除折舊和土地?cái)備N(xiāo)成本

6.收益有租約的按租約,無(wú)租約的按客觀收益,空置也要考慮客觀租金7.收益均應(yīng)以年為單位,查看是否一致成本法:

1.成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本

2.注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成(及商品房,農(nóng)地征用,拆遷房屋)

3.注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià),評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說(shuō)明

4.銷(xiāo)售稅費(fèi)的依據(jù)是銷(xiāo)售收入不是成本,稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確5.入股的估價(jià)應(yīng)說(shuō)明入股后的用途

6.注意計(jì)稅方式是否正確,如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%,個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%,營(yíng)業(yè)稅3%

7.預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷(xiāo)售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中8.折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)

9.用成本計(jì)算而非成本價(jià)10長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格假設(shè)法

1.預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)稅和購(gòu)入土地的稅費(fèi)(71)

2.察看項(xiàng)目是否齊全(236)是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失3.看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng),現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息,傳統(tǒng)不折現(xiàn)4.注意項(xiàng)目必須是有投資開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)

5.其未來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則具體內(nèi)容在教材中的位置技術(shù)構(gòu)成

擴(kuò)展閱讀:房地產(chǎn)估價(jià)案例分析大總結(jié)

房地產(chǎn)估價(jià)案例分析大總結(jié)(一)

總結(jié)1:案例與分析考試指錯(cuò)題中常見(jiàn)的錯(cuò)誤1估價(jià)報(bào)告本身的不完善

1、缺少規(guī)范中“估價(jià)報(bào)告的規(guī)*考試大*范格式”所要求的必備項(xiàng)目。2、對(duì)估價(jià)對(duì)象描述不清

(1)沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán),即沒(méi)有說(shuō)明委托方是否擁有估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。(2)對(duì)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)沒(méi)有描述清楚

(3)對(duì)估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀*考試大*況描述不清楚

3、行文、譴詞造句不當(dāng)(術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊)4、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)

前后不一致(數(shù)據(jù)、方法選用與測(cè)算過(guò)程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源無(wú)出處、判斷推理沒(méi)有充足的理由)

5、寫(xiě)作有錯(cuò)誤

(1)評(píng)估結(jié)果中沒(méi)有說(shuō)明幣種,沒(méi)有進(jìn)行大寫(xiě)。

(2)對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果,沒(méi)有寫(xiě)明折算成人民幣的匯率。(3)表達(dá)形式不科學(xué)

案例與分析指錯(cuò)題中常見(jiàn)錯(cuò)誤2估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤1、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。

3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià),未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

4、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的*考試大*估價(jià),未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的,沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定

按理與分析中的指錯(cuò)題中常見(jiàn)的錯(cuò)誤3應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤收益法

(1)收益期限確定錯(cuò)誤。

(2)沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。(3)對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。

(4)收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿客率;沒(méi)有考慮公共流通比;求取的方法錯(cuò)誤;收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。

(5)正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤A費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。

第一,將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。

第二,對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)*考試大*估時(shí),正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅,而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

第三,自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn),在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四,把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。

B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。

E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。(6)資本化率確定錯(cuò)誤

A、資本化率選定錯(cuò)誤

B、用途不同*考試大*的部分采用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯(cuò)誤

D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率案例與分析指錯(cuò)題中的常見(jiàn)錯(cuò)誤4市場(chǎng)比較法

(1)修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由

(2)比較實(shí)例的數(shù)量不夠,即沒(méi)有達(dá)到三個(gè)以上(含三個(gè))的可比實(shí)例。(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

(4)單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超*考試大*過(guò)了20%,或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%.(5)比較修正的方向錯(cuò)誤。(6)可比實(shí)例不符合條件。

(7)區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。

(8)區(qū)域因素與各別*考試大*因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。(10)比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。

(11)間接比較與直接比較混淆不清。

(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。

總結(jié)2:房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤1一、報(bào)告書(shū)不完整(共8項(xiàng)內(nèi)容)1.封面2.目錄

3.致委托方函4.估價(jià)師聲明

5.估價(jià)假設(shè)和限制條件6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告8.附件

二、報(bào)告書(shū)不完整

1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)(共13項(xiàng)內(nèi)容)

一)委托方(委托單位全稱(chēng)、法定代表人和住所,個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所)二)估價(jià)方(估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱(chēng)、法定代表人、*考試大*住所、估價(jià)資格等級(jí))

三)估價(jià)對(duì)象(概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況,包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中,對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括:名稱(chēng),坐落,面積,形狀,四至、周?chē)h(huán)境、景觀,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,土地平整程度,地勢(shì),地質(zhì)、水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況;對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括:名稱(chēng),坐落,面積,層數(shù),建筑結(jié)構(gòu),裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建成年月,維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況,公共配套設(shè)施完備程度,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況)四)估價(jià)目的(說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向)

五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)(說(shuō)明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日)六)價(jià)值定義(說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵)

七)估價(jià)依據(jù)(說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范,國(guó)家和地方的法律、法規(guī),委托方提供的有關(guān)資料,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料)

八)估價(jià)原則(說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則)

九)估價(jià)方法(說(shuō)明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義)

十)估價(jià)結(jié)果(說(shuō)明本次估價(jià)的最終結(jié)果,應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià),并附大寫(xiě)金額。若用外幣表示,應(yīng)說(shuō)明估

價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià),并注明所折合的人*考試大*民幣價(jià)格)十一)估價(jià)人員(估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱(chēng),并由本人簽名、蓋章)十二)估價(jià)作業(yè)日期(說(shuō)明本次估價(jià)的起止年月日)

十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期,可表達(dá)為到某個(gè)年月日止,也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限,如一年)

2.估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)(共7項(xiàng)內(nèi)容)一)個(gè)別因素分析二)區(qū)域因素分析

三)市場(chǎng)背景分析(詳細(xì)說(shuō)明分析類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況,包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái))四)最高最佳使用分析(詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用)五)估價(jià)方法選用(詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由)六)估價(jià)測(cè)算過(guò)程(詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算過(guò)程,參數(shù)確定等)七)估價(jià)結(jié)果確定(詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由)案例分析中常見(jiàn)錯(cuò)誤2

一、估價(jià)對(duì)象屬于房地產(chǎn)的1)土地使用權(quán)人交代不清

2)土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清,如是出讓還是劃撥土地,集體土地還是國(guó)有土地等3)土地使用年限交代不清,&考試大&如起止年月等(劃撥土地不需交代)4)是否具有土地使用權(quán)證沒(méi)有交代5)是否具有房屋所有權(quán)證沒(méi)有交代6)房屋用途交代不清7)建筑物結(jié)構(gòu)交代不清8)房屋建成年代交代不清

9)房屋的權(quán)屬交代不清(特別是抵押的情況)

10)房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤1、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。

3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià),&考試大&未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

4、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的,沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。三、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤1、收益法

(1)收益期限確定錯(cuò)誤。

(2)沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。(3)對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。

(4)收益的測(cè)算錯(cuò)誤。&考試大&沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿客率;沒(méi)有考慮公共流通比;求取的方法錯(cuò)誤;收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。(5)正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤

A、費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。

第一,將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。

第二,對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí),正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅,而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

第三,自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn),在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四,把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。

B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。

E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。(6)資本化率確定錯(cuò)誤A、資本化率選定錯(cuò)誤

B、用途不同的部分采用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯(cuò)誤

D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率。2、市場(chǎng)比較法

(1)修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由

(2)比較實(shí)例的數(shù)量不夠,即沒(méi)有達(dá)到三個(gè)以上(含三個(gè))的可比實(shí)例(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

(4)單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%,或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%.

(5)比較修正的方向錯(cuò)誤。

(6)可比實(shí)例&考試大&不符合條件。(7)區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。

(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。(10)比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。

(11)間接比較與直接比較混淆不清。

(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。案例分析改錯(cuò)題總結(jié)3

從估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)上講,內(nèi)容不完整a、缺委托估價(jià)方b、缺受理估價(jià)方

c、估價(jià)對(duì)象概況交代不清,所需資料收集不全面。

土地需說(shuō)明:名稱(chēng)、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、產(chǎn)權(quán)狀況及說(shuō)明、土地使用權(quán)起止期、地價(jià)區(qū)類(lèi)等。建筑物需說(shuō)明:名稱(chēng)、坐落(門(mén)牌)、&考試大&面積、樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀況及證明等。單獨(dú)估價(jià)建筑物時(shí),也要有土地證明。此外,還應(yīng)對(duì)環(huán)境作簡(jiǎn)要說(shuō)明。d、缺估價(jià)目的,或目的不清。

是何種條件狀態(tài)下的價(jià)格。如熟地、毛地;開(kāi)發(fā)場(chǎng)地還是項(xiàng)目完成時(shí)的土地;已完工建筑還是在建工程;期地、期房現(xiàn)房等。

e、估價(jià)時(shí)點(diǎn):不是一段時(shí)間,而是某一日。

f、缺估價(jià)依據(jù)。估價(jià)方法及操作的主要依據(jù);與估價(jià)目的相配合的合法性依據(jù)等。房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結(jié)記錄4綜合察看

1.對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式,內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適,書(shū)寫(xiě)方式,用詞稱(chēng)呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語(yǔ)、大寫(xiě)、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。

2.察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的,估價(jià)對(duì)象適用,估價(jià)技術(shù)路線是否正確3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確4.修正年限是否正確

5.檢查計(jì)算是否正確,前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6.對(duì)采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由

7.任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來(lái)源依據(jù),必要時(shí)說(shuō)明8.注意利息的計(jì)算方式,期限

9.報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)10.現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符

11.一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法,要符合要求,選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用&考試大&市場(chǎng)比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開(kāi)發(fā)或潛力的用一開(kāi)發(fā)法

12.注意對(duì)價(jià)格的稱(chēng)謂是否錯(cuò)誤(比準(zhǔn),收益,積算)13.要察看估價(jià)類(lèi)型,對(duì)照規(guī)范對(duì)此要求

14.最后一道題一定要細(xì)心,首先指出錯(cuò)誤,在進(jìn)行改正,切忌認(rèn)真。正確的改錯(cuò)了要倒扣分的15.糾紛房屋,拆遷房屋,拍賣(mài)等特殊的估價(jià),應(yīng)注意特別說(shuō)明原因狀況

16.注意一些對(duì)估價(jià)的特殊規(guī)定,如對(duì)不得設(shè)定抵押權(quán)的,國(guó)有劃撥土地的等等17.保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失,說(shuō)明是否能修復(fù)18.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正,使用年限是否明確比較法:

1.比較實(shí)例的用途,結(jié)構(gòu)等必須一致,不一致適應(yīng)說(shuō)明

2.是否統(tǒng)一了可比價(jià)格的可比基礎(chǔ):付款方式,單價(jià),統(tǒng)一幣種和貨幣單位,面積內(nèi)涵,面積單位。交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)是否正常

3.實(shí)例不應(yīng)少于三個(gè)

4.實(shí)例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大,每次單項(xiàng)修正不能超過(guò)20%,綜合修正不能超過(guò)30%

5.可比實(shí)例是否在同一供求區(qū),規(guī)模是否相當(dāng),權(quán)利性質(zhì)類(lèi)型,故價(jià)目的應(yīng)該吻合,價(jià)格是否為正常交易價(jià)格或可修正(必要的說(shuō)明)

6.日期修正,時(shí)間(一般不能大于1年)。方法。

1.公式,狀況是否進(jìn)行修正,公式方法,付款方式2.資本化率是否合理,綜合、土地、建筑物相比較3.安全利率的選取應(yīng)有必要的說(shuō)明4.是否考慮了租金的未來(lái)變化

5.收益無(wú)限年限扣除折舊和土地?cái)備N(xiāo)成本

6.收益有租約的按租約,無(wú)租約的按客觀收益,空置也要考慮客觀租金7.收益均應(yīng)以年為單位,查看是否一致成本法:

1.成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本

2.注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成(及商品房,農(nóng)地征用,拆遷房屋)

3.注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià),評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說(shuō)明

4.銷(xiāo)售稅費(fèi)的依據(jù)是銷(xiāo)售收入不是成本,稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確5.入股的估價(jià)應(yīng)說(shuō)明入股后的用途

6.注意計(jì)稅方式是否正確,&考試大&如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%,個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%,營(yíng)業(yè)稅3%

7.預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷(xiāo)售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中8.折舊計(jì)算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)

9.用成本計(jì)算而非成本價(jià)10長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格假設(shè)法

1.預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)稅和購(gòu)入土地的稅費(fèi)(71)

2.察看項(xiàng)目是否齊全(236)是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失3.看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng),現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息,傳統(tǒng)不折現(xiàn)4.注意項(xiàng)目必須是有投資開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)

5.其未來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則具體內(nèi)容在教材中的位置技術(shù)構(gòu)成

友情提示:本文中關(guān)于《房地產(chǎn)估價(jià)案例分析大總結(jié)》給出的范例僅供您參考拓展思維使用,房地產(chǎn)估價(jià)案例分析大總結(jié):該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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