201*年上半年鄭州樓市總結及下半年走勢分析

201*年上半年鄭州樓市總結及下半年走勢分析

201*年上半年，全國房地產(chǎn)市場延續(xù)201*年的回暖走勢，行業(yè)投資環(huán)境好轉，市場成交量攀升，重點城市房價普遍上漲。在此環(huán)境下，鄭州樓市也呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢，多項指標刷新歷史新高。

會上也發(fā)布了201*年下半年鄭州房地產(chǎn)市場走勢，綜合來看，房地產(chǎn)市場投放速度將加快，市場成交平穩(wěn)走高，房價上漲壓力仍將延續(xù)。

一、201*年上半年鄭州房地產(chǎn)市場運行情況1.房地產(chǎn)開發(fā)情況

根據(jù)市統(tǒng)計部門初步統(tǒng)計，上半年，全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資累計完成635.88億元，同比增長30.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金783.48億元，同比增長33.6%，其中，國內貸款61.69億元，同比增長4.7%，自籌資金364.07億元，同比增長20.7%，其他資金357.72億元，同比增長58.3%。

2.土地出讓情況

上半年，市區(qū)共出讓土地79宗，土地出讓面積為287.86萬平方米，同比增長78.09%，其中住宅、商服等用地出讓71宗，出讓面積281.75萬平方米，同比增長105.37%，成交金額為94.28億元，同比增長61.77%。

3.商品房投放情況

上半年，全市商品房投放面積903.42萬平方米，同比增長26.13%；其中，商品住房投放面積577.82萬平方米，同比下降4.42%。市區(qū)商品房投放面積603.32萬平方米，同比增長21.97%；其中，商品住房投放面積358.64萬平方米，同比下降13.58%。

4.商品房銷售情況

上半年，全市商品房銷售750.52萬平方米，同比增長42.9%；其中，商品住房銷售632.36萬平方米，同比增長33.23%。商品房銷售均價為7080元/平方米；其中，商品住房銷售均價為6237元/平方米。市區(qū)商品房銷售492.27萬平方米，同比增長24.21%；其中，商品住房銷售面積397.52萬平方米，同比增長14.34%。商品房銷售均價為8346元/平方米；其中，商品住房銷售均價為7365元/平方米。5.商品房累計可售情況

截止6月底，市區(qū)商品房累計可售面積為1123.49萬平方米，同比增長48.08%，其中，商品住房累計可售面積為376.73萬平方米，同比下降16.19%。

6.二手房交易情況

上半年，全市二手房交易面積328.69萬平方米，同比增長196.79%；其中，二手住房交易面積320.97萬平方米，同比增長198.80%。二手房交易均價為5175元/平方米，其中，二手住房交易均價為5105元/平方米。市區(qū)二手房交易面積248.72萬平方米，同比增長189.02%；其中，二手住房交易面積242.19萬平方米，同比增長190.93%。二手房交易均價為6144元/平方米；其中，二手住房交易均價為6064元/平方米。

7.房屋租賃情況

上半年，全市完成非住宅租賃管理面積1023.8萬平方米；累計完成住宅登記備案65216戶。市區(qū)新增非住宅租賃管理面積10.1萬平方米，累計完成740.9萬平方米；新增住宅登記備案368戶，累計完成60438戶。6月份和1月份相比，商鋪租賃價格平均上漲10%，住宅租賃價格平均上漲15%。

8.房屋抵押完成情況上半年，全市完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積1608.51萬平方米，同比增長51.2%；完成抵押登記金額713.9億元，同比增長72.8%。市區(qū)完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積1058.87萬平方米，同比增長40.7%；完成抵押登記金額579.26億元，同比增長64.6%。

9.保障性住房完成情況

上半年，全市保障性住房開工建設45889套，占省定任務量的100%。其中，經(jīng)濟適用住房開工3786套，公共租賃住房開工25880套，棚戶區(qū)改造開工建設16223套。

二、201*年上半年鄭州房地產(chǎn)市場特點1.商品房供銷兩旺

上半年，全市商品房投放量和銷售量均為201*年以來的最高值，其中市區(qū)的商品房投放量創(chuàng)下同期歷史新高，銷售面積也是繼201*年上半年之后的第二高位。其原因：一是從去年二季度至今持續(xù)的銷售回暖，使得房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境明顯好轉，行業(yè)信心回升，房地產(chǎn)企業(yè)對市場的預期普遍向好，開發(fā)投資力度明顯加大，突出表現(xiàn)在今年上半年商品房投放面積的大幅增加。二是由于201*年房地產(chǎn)市場的回暖始于二季度，去年上半年商品房銷售面積仍處于相對低位，因此今年上半年銷售量同比出現(xiàn)較大增幅。三是今年上半年雖然新“國五條”對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定影響，但鄭州作為二三線城市，需求更多的體現(xiàn)在首次置業(yè)和改善需求上，使其受政策的影響程度不及投資性需求較多的一線城市。

2.商品住房供應偏緊

上半年，在商品房市場投放增幅明顯的形勢下，全市及市區(qū)商品住房投放量均出現(xiàn)負增長。從商品住房的供銷比看，全市商品住房的供銷比為0.91：1、市區(qū)為0.9：1。商品住房市場供應偏緊，需求旺盛，導致商品住房庫存的頻頻走低。以市區(qū)為例，市區(qū)的商品住房累計可售面積已經(jīng)連續(xù)4個月庫存量低于400萬平方米。造成商品住房供應偏緊的原因主要是過去5年里，全市商品住房用地實際供應48114.21畝，其中市區(qū)供應量為19537.37畝，而201*-201*年僅占全市的五年供地量的31.06%，市區(qū)為34.26%，前期土地供應偏緊很大程度上影響到今年上半年的商品房市場投放量。

3.商品住房價格上漲

上半年，全市各月的商品住房銷售均價為5926元/平方米、5915元/平方米、6295元/平方米、6224元/平方米、6287元/平方米、6631元/平方米，市區(qū)各月的商品住房銷售均價分別為6991元/平方米、7186元/平方米、7392元/平方米、7506元/平方米、7410元/平方米、7630元/平方米，可以看到全市商品住房銷售均價前期較為平穩(wěn)，年中出現(xiàn)翹尾，而市區(qū)的商品住房價格整體呈現(xiàn)出小幅上漲的態(tài)勢，5月份在預售審批環(huán)節(jié)加強管理、約談企業(yè)領導、暫停企業(yè)網(wǎng)簽資格等行政干預下，房價出現(xiàn)回落，但仍難以從根本上抑制房價上漲的勢頭。房價上漲的原因：一是從成本方面看，土地、人工、建筑、融資和營銷等成本不斷提高，導致房屋建設成本逐漸上漲，因此項目入市后房價普遍較高；二是從開發(fā)企業(yè)角度，目前市場良好的銷售形勢，企業(yè)擁有充足的周轉資金，沒有降價促銷的動力；三是從供應方面看，市場持續(xù)性的回暖使商品住房的庫存量逐漸減少，供應的緊張造成價格的堅挺；四是從需求方面講，看漲預期的增強使得購房者集中入市，需求的旺盛也成為房價走高的“推手”。

4.中小戶型仍是主流

從市區(qū)商品住房的銷售結構看，上半年，套型面積在60-100平方米的商品住房銷售25281套，占到商品住房銷量的60.79%，與去年同期相比，銷量增長28.17%，占比提高8.16個百分點，可以看出中小戶型仍是市場需求的主流。

5.非住宅明顯供大于求

上半年，全市非住宅投放面積達到325.6萬平方米，同比增長191.39%，銷售面積為118.16萬平方米，同比增長133.70%，供銷比為2.76：1；市區(qū)的非住宅投放面積為243.68萬平方米，同比增長205.90%，銷售面積為94.75萬平方米，同比增長94.72%。非住宅供求比為2.57：1。全市及市區(qū)非住宅的投放量及銷售量均創(chuàng)下歷史新高，但投放面積增幅遠遠高于銷售面積的增幅，供大于求十分明顯。非住宅的供大于求，一方面直接導致非住宅庫存量的激增，以市區(qū)為例，非住宅累計可售面積由去年12月底的598.46萬平方米，上升至今年6月底的746.76萬平方米，上半年各月的非住宅庫存頻頻刷新歷史新高，以過去12個月的月均消化面積計算，市區(qū)非住宅累計可售面積的消化周期達到48個月。另一方面也直接導致非住宅市場競爭加劇，開發(fā)企業(yè)只能通過降價來“跑量”，6月份，市區(qū)非住宅銷售均價為12464元/平方米，較去年12月份的15085元/平方米下跌了2621元/平方米。

6.二手房交易量創(chuàng)新高

上半年，全市及市區(qū)的二手房交易量已經(jīng)超過了去年全年的水平，創(chuàng)下同期二手房交易的歷史新高。從月度看，在新“國五條”出臺前后，二手房成交量一度出現(xiàn)較大的波動，幅度大于商品房。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，“末班車”效應使得二手房交易量刷新成交記錄，全市4月份的二手房交易量86.83萬平方米，市區(qū)3月份的二手房交易量66.79萬平方米，創(chuàng)下了鄭州二手房月度交易量的最高水平；雖然3、4月份在一定程度上透支了未來的市場需求，造成5、6月份二手房交易量的環(huán)比下跌，5、6月份全市二手房交易量62.61萬平方米和40.80萬平方米，市區(qū)為42.81萬平方米和31.83萬平方米，但也遠高于201*年二手房的全市月均交易量24.8萬平方米和市區(qū)月均交易量19.5萬平方米。

7.縣域房地產(chǎn)勢頭正勁

上半年，縣域商品房投放面積300.1萬平方米，同比增長35.4%，其中：商品住房投放面積219.18萬平方米，同比增長15.63%；非住宅投放面積80.92萬平方米，同比增長152.24%。縣域商品房銷售面積258.25萬平方米，同比增長100.36%，其中：商品住房銷售234.84萬平方米，同比增長84.93%，非住宅銷售面積23.41萬平方米，同比增長1132.11%，縣域房地產(chǎn)市場銷售增幅遠高于市區(qū)增幅。雖然縣域非住宅銷售同比增幅較大，但仍不容忽視的是，縣域非住宅市場的供應量過大，供大于求態(tài)勢逐步顯現(xiàn)，上半年縣域非住宅供銷比達到3.46：1，供銷比值高于市區(qū)。近兩年縣域房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)態(tài)以城市綜合體項目居多，其中非住宅物業(yè)的開發(fā)比重過大。在201*年至201*年上半年的兩年半期間，縣域非住宅累計的供銷差已經(jīng)達到173.01萬平方米，短期內難以消化。

三、鄭州房地產(chǎn)市場下半年走勢

從經(jīng)濟層面看，房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)步回升的同時，國際經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀，國內宏觀經(jīng)濟面臨的不確定性增強，房地產(chǎn)外部環(huán)境存在一定的變數(shù)。

從政策層面看，6月19日，李克強總理在國務院常務會議上明確提出支持居民家庭首套自住購房，這是新一屆政府領導班子上臺以來第一次在國務院常務會議上，對房地產(chǎn)市場發(fā)展做出公開表態(tài)，傳遞出對于房地產(chǎn)政策面的訊息偏向利好。

從資金層面看，目前銀行流動性資金緊張，將短期內明顯影響購房者貸款；但7月5日，國務院辦公廳發(fā)布的《金融支持經(jīng)濟結構調整和轉型升級指導意見》中要求銀行積極滿足居民家庭首套房等合理信貸需求，對房地產(chǎn)信貸而言中長期同樣偏向利好。

從土地供應看，鄭州近兩年加大了商品住房的土地供應，201*年-201*年全市商品住宅供地為33169.16畝，占到過去五年商品住房實際供應量的68.94%，其中市區(qū)供地12843.84畝，是過去五年商品住房實際供應量的65.74%，這些土地陸續(xù)進入市場，將極大緩解商品住房市場短暫性供應偏緊的局面。

綜合上述因素，我們認為下半年鄭州房地產(chǎn)市場：1.市場投放速度加快

隨著市場的持續(xù)平穩(wěn)以及政策效應的遞減，房企對市場預期依舊樂觀；同時，今年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和商品住房新開工面積高出去年同期7.4個百分點和29.7個百分點，預計今年下半年以及明年上半年市場投放量將進一步增加，商品住房將呈供求平衡或供略大于求的局面。

2.市場成交平穩(wěn)走高

預計行業(yè)大環(huán)境維持基本平穩(wěn)的情況下，市場活躍的態(tài)勢將保持平穩(wěn)走高。3.房價壓力依然較大

在已采取穩(wěn)控房價措施的基礎上，物價和房管部門將采取更加有效的行政干預措施，下半年房價不會出現(xiàn)大幅度的增長，但目前住宅市場庫存暫時處于低位，房價上漲壓力仍將延續(xù)。

4.三類社區(qū)建設加速

在201*年鄭州《政府工作報告》中稱，今年將啟動城中村改造項目31個、合村并城項目38個、新型農(nóng)村社區(qū)項目24個，力爭實施拆遷7300萬平方米，新建建筑面積1201*萬平方米。三類社區(qū)的啟動和積極推進，一方面將改善拆遷安置戶的居住環(huán)境，一方面也會進一步增加商品住宅的市場供應量。

四、有關建議1.對政府的建議

建議政府部門一是按照“強投資、夯基礎、調結構、求提升”的指導思想，進一步加大住房用地供應規(guī)模，尤其是加大中小套型普通商品住房和保障性住房用地供應，滿足中小戶型、首套住房購買者的自住性需求；二是對周邊已建有大型商業(yè)的住宅項目，規(guī)劃管理部門在審批時要降低商業(yè)等非住宅物業(yè)的控規(guī)指標，以社區(qū)配套商業(yè)的下限值執(zhí)行，避免社區(qū)商業(yè)向區(qū)域商業(yè)中心的開發(fā)沖動，達到減少非住宅投放量的目的；三是建議土地管理部門減少非住宅用地供應數(shù)量，放緩非住宅供地節(jié)奏，增加住宅用地供應；四是7月1日起，鄭州開始執(zhí)行《鄭州市新建商品住房銷售價格備案管理辦法》，物價部門要切實加強“一房一價”管理，加大對商品住房銷售價格的監(jiān)管力度；五是房管部門進一步加強預售管理和市場監(jiān)管，嚴肅查處采用拖延開盤時間或者控制房源等手段捂盤惜售、故意制造房源緊張氣氛的行為；六是加快以公共租賃住房為主的保障性住房建設進度，盡快形成有效供應，滿足人們對租賃住房需求。

2.對開發(fā)企業(yè)的建議

開發(fā)企業(yè)一方面要充分理解支持當前的房地產(chǎn)市場調控，科學理性定價，保持目前較為理性促銷的營銷策略，充分意識到剛性需求對房價的敏感度及承受度，用心呵護市場，將價格穩(wěn)定在相對平穩(wěn)、消費者者可接受的水平。另一方面，隨著國內外流動性的縮緊，如何籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)在下半年亟待解決的問題，管好用活資金、提高資金周轉速度是企業(yè)生存和發(fā)展的法寶；因此要珍惜目前良好的市場環(huán)境，根據(jù)市場需求加快投資和投放速度，及時公開可售房源，加快資金回籠速度，避免市場變化時產(chǎn)品滯銷。

3、對購房者的建議

一是建議消費者在購房時調整置業(yè)觀念，目前鄭州公租房已陸續(xù)推向市場，消費者可根據(jù)自身經(jīng)濟能力或租或購。二是隨著商品住房的供應量逐步增加，消費者可根據(jù)市場投放的變化和自身對住房的需求以及經(jīng)濟承受能力，選擇合適的時機入市。

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201*年07月18日14:10騰訊房產(chǎn)河南站我要評論(0)字號：T|T

7月18日，騰訊房產(chǎn)河南站編輯在鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局新聞通氣會上了解到，201*年上半年，全國房地產(chǎn)市場延續(xù)201*年的回暖走勢，行業(yè)投資環(huán)境好轉，市場成交量攀升，重點城市房價普遍上漲。在此環(huán)境下，鄭州樓市也呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢，多項指標刷新歷史新高。

會上也發(fā)布了201*年下半年鄭州房地產(chǎn)市場走勢，綜合來看，房地產(chǎn)市場投放速度將加快，市場成交平穩(wěn)走高，房價上漲壓力仍將延續(xù)。一、201*年上半年鄭州房地產(chǎn)市場運行情況1.房地產(chǎn)開發(fā)情況

根據(jù)市統(tǒng)計部門初步統(tǒng)計，上半年，全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資累計完成635.88億元，同比增長30.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金783.48億元，同比增長33.6%，其中，國內貸款61.69億元，同比增長4.7%，自籌資金364.07億元，同比增長20.7%，其他資金357.72億元，同比增長58.3%。2.土地出讓情況

上半年，市區(qū)共出讓土地79宗，土地出讓面積為287.86萬平方米，同比增長78.09%，其中住宅、商服等用地出讓71宗，出讓面積281.75萬平方米，同比增長105.37%，成交金額為94.28億元，同比增長61.77%。3.商品房投放情況

上半年，全市商品房投放面積903.42萬平方米，同比增長26.13%；其中，商品住房投放面積577.82萬平方米，同比下降4.42%。市區(qū)商品房投放面積603.32萬平方米，同比增長21.97%；其中，商品住房投放面積358.64萬平方米，同比下降13.58%。4.商品房銷售情況

上半年，全市商品房銷售750.52萬平方米，同比增長42.9%；其中，商品住房銷售632.36萬平方米，同比增長33.23%。商品房銷售均價為7080元/平方米；其中，商品住房銷售均價為6237元/平方米。市區(qū)商品房銷售492.27萬平方米，同比增長24.21%；其中，商品住房銷售面積397.52萬平方米，同比增長14.34%。商品房銷售均價為8346元/平方米；其中，商品住房銷售均價為7365元/平方米。5.商品房累計可售情況

截止6月底，市區(qū)商品房累計可售面積為1123.49萬平方米，同比增長48.08%，其中，商品住房累計可售面積為376.73萬平方米，同比下降16.19%。6.二手房交易情況

上半年，全市二手房交易面積328.69萬平方米，同比增長196.79%；其中，二手住房交易面積320.97萬平方米，同比增長198.80%。二手房交易均價為5175元/平方米，其中，二手住房交易均價為5105元/平方米。市區(qū)二手房交易面積248.72萬平方米，同比增長189.02%；其中，二手住房交易面積242.19萬平方米，同比增長190.93%。二手房交易均價為6144元/平方米；其中，二手住房交易均價為6064元/平方米。7.房屋租賃情況

上半年，全市完成非住宅租賃管理面積1023.8萬平方米；累計完成住宅登記備案65216戶。市區(qū)新增非住宅租賃管理面積10.1萬平方米，累計完成740.9萬平方米；新增住宅登記備案368戶，累計完成60438戶。6月份和1月份相比，商鋪租賃價格平均上漲10%，住宅租賃價格平均上漲15%。8.房屋抵押完成情況

上半年，全市完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積1608.51萬平方米，同比增長51.2%；完成抵押登記金額713.9億元，同比增長72.8%。市區(qū)完成各類房地產(chǎn)抵押登記面積1058.87萬平方米，同比增長40.7%；完成抵押登記金額579.26億元，同比增長64.6%。9.保障性住房完成情況

上半年，全市保障性住房開工建設45889套，占省定任務量的100%。其中，經(jīng)濟適用住房開工3786套，公共租賃住房開工25880套，棚戶區(qū)改造開工建設16223套。二、201*年上半年鄭州房地產(chǎn)市場特點1.商品房供銷兩旺

上半年，全市商品房投放量和銷售量均為201*年以來的最高值，其中市區(qū)的商品房投放量創(chuàng)下同期歷史新高，銷售面積也是繼201*年上半年之后的第二高位。其原因：一是從去年二季度至今持續(xù)的銷售回暖，使得房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境明顯好轉，行業(yè)信心回升，房地產(chǎn)企業(yè)對市場的預期普遍向好，開發(fā)投資力度明顯加大，突出表現(xiàn)在今年上半年商品房投放面積的大幅增加。二是由于201*年房地產(chǎn)市場的回暖始于二季度，去年上半年商品房銷售面積仍處于相對低位，因此今年上半年銷售量同比出現(xiàn)較大增幅。三是今年上半年雖然新“國五條”對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定影響，但鄭州作為二三線城市，需求更多的體現(xiàn)在首次置業(yè)和改善需求上，使其受政策的影響程度不及投資性需求較多的一線城市。2.商品住房供應偏緊

上半年，在商品房市場投放增幅明顯的形勢下，全市及市區(qū)商品住房投放量均出現(xiàn)負增長。從商品住房的供銷比看，全市商品住房的供銷比為0.91：1、市區(qū)為0.9：1。商品住房市場供應偏緊，需求旺盛，導致商品住房庫存的頻頻走低。以市區(qū)為例，市區(qū)的商品住房累計可售面積已經(jīng)連續(xù)4個月庫存量低于400萬平方米。造成商品住房供應偏緊的原因主要是過去5年里，全市商品住房用地實際供應48114.21畝，其中市區(qū)供應量為19537.37畝，而201*-201*年僅占全市的五年供地量的31.06%，市區(qū)為34.26%，前期土地供應偏緊很大程度上影響到今年上半年的商品房市場投放量。3.商品住房價格上漲上半年，全市各月的商品住房銷售均價為5926元/平方米、5915元/平方米、6295元/平方米、6224元/平方米、6287元/平方米、6631元/平方米，市區(qū)各月的商品住房銷售均價分別為6991元/平方米、7186元/平方米、7392元/平方米、7506元/平方米、7410元/平方米、7630元/平方米，可以看到全市商品住房銷售均價前期較為平穩(wěn)，年中出現(xiàn)翹尾，而市區(qū)的商品住房價格整體呈現(xiàn)出小幅上漲的態(tài)勢，5月份在預售審批環(huán)節(jié)加強管理、約談企業(yè)領導、暫停企業(yè)網(wǎng)簽資格等行政干預下，房價出現(xiàn)回落，但仍難以從根本上抑制房價上漲的勢頭。房價上漲的原因：一是從成本方面看，土地、人工、建筑、融資和營銷等成本不斷提高，導致房屋建設成本逐漸上漲，因此項目入市后房價普遍較高；二是從開發(fā)企業(yè)角度，目前市場良好的銷售形勢，企業(yè)擁有充足的周轉資金，沒有降價促銷的動力；三是從供應方面看，市場持續(xù)性的回暖使商品住房的庫存量逐漸減少，供應的緊張造成價格的堅挺；四是從需求方面講，看漲預期的增強使得購房者集中入市，需求的旺盛也成為房價走高的“推手”。4.中小戶型仍是主流

從市區(qū)商品住房的銷售結構看，上半年，套型面積在60-100平方米的商品住房銷售25281套，占到商品住房銷量的60.79%，與去年同期相比，銷量增長28.17%，占比提高8.16個百分點，可以看出中小戶型仍是市場需求的主流。5.非住宅明顯供大于求

上半年，全市非住宅投放面積達到325.6萬平方米，同比增長191.39%，銷售面積為118.16萬平方米，同比增長133.70%，供銷比為2.76：1；市區(qū)的非住宅投放面積為243.68萬平方米，同比增長205.90%，銷售面積為94.75萬平方米，同比增長94.72%。非住宅供求比為2.57：1。全市及市區(qū)非住宅的投放量及銷售量均創(chuàng)下歷史新高，但投放面積增幅遠遠高于銷售面積的增幅，供大于求十分明顯。非住宅的供大于求，一方面直接導致非住宅庫存量的激增，以市區(qū)為例，非住宅累計可售面積由去年12月底的598.46萬平方米，上升至今年6月底的746.76萬平方米，上半年各月的非住宅庫存頻頻刷新歷史新高，以過去12個月的月均消化面積計算，市區(qū)非住宅累計可售面積的消化周期達到48個月。另一方面也直接導致非住宅市場競爭加劇，開發(fā)企業(yè)只能通過降價來“跑量”，6月份，市區(qū)非住宅銷售均價為12464元/平方米，較去年12月份的15085元/平方米下跌了2621元/平方米。6.二手房交易量創(chuàng)新高上半年，全市及市區(qū)的二手房交易量已經(jīng)超過了去年全年的水平，創(chuàng)下同期二手房交易的歷史新高。從月度看，在新“國五條”出臺前后，二手房成交量一度出現(xiàn)較大的波動，幅度大于商品房。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，“末班車”效應使得二手房交易量刷新成交記錄，全市4月份的二手房交易量86.83萬平方米，市區(qū)3月份的二手房交易量66.79萬平方米，創(chuàng)下了鄭州二手房月度交易量的最高水平；雖然3、4月份在一定程度上透支了未來的市場需求，造成5、6月份二手房交易量的環(huán)比下跌，5、6月份全市二手房交易量62.61萬平方米和40.80萬平方米，市區(qū)為42.81萬平方米和31.83萬平方米，但也遠高于201*年二手房的全市月均交易量24.8萬平方米和市區(qū)月均交易量19.5萬平方米。7.縣域房地產(chǎn)勢頭正勁

上半年，縣域商品房投放面積300.1萬平方米，同比增長35.4%，其中：商品住房投放面積219.18萬平方米，同比增長15.63%；非住宅投放面積80.92萬平方米，同比增長152.24%。縣域商品房銷售面積258.25萬平方米，同比增長100.36%，其中：商品住房銷售234.84萬平方米，同比增長84.93%，非住宅銷售面積23.41萬平方米，同比增長1132.11%，縣域房地產(chǎn)市場銷售增幅遠高于市區(qū)增幅。雖然縣域非住宅銷售同比增幅較大，但仍不容忽視的是，縣域非住宅市場的供應量過大，供大于求態(tài)勢逐步顯現(xiàn)，上半年縣域非住宅供銷比達到3.46：1，供銷比值高于市區(qū)。近兩年縣域房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)態(tài)以城市綜合體項目居多，其中非住宅物業(yè)的開發(fā)比重過大。在201*年至201*年上半年的兩年半期間，縣域非住宅累計的供銷差已經(jīng)達到173.01萬平方米，短期內難以消化。三、鄭州房地產(chǎn)市場下半年走勢

從經(jīng)濟層面看，房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)步回升的同時，國際經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀，國內宏觀經(jīng)濟面臨的不確定性增強，房地產(chǎn)外部環(huán)境存在一定的變數(shù)。

從政策層面看，6月19日，李克強總理在國務院常務會議上明確提出支持居民家庭首套自住購房，這是新一屆政府領導班子上臺以來第一次在國務院常務會議上，對房地產(chǎn)市場發(fā)展做出公開表態(tài)，傳遞出對于房地產(chǎn)政策面的訊息偏向利好。

從資金層面看，目前銀行流動性資金緊張，將短期內明顯影響購房者貸款；但7月5日，國務院辦公廳發(fā)布的《金融支持經(jīng)濟結構調整和轉型升級指導意見》中要求銀行積極滿足居民家庭首套房等合理信貸需求，對房地產(chǎn)信貸而言中長期同樣偏向利好。

從土地供應看，鄭州近兩年加大了商品住房的土地供應，201*年-201*年全市商品住宅供地為33169.16畝，占到過去五年商品住房實際供應量的68.94%，其中市區(qū)供地12843.84畝，是過去五年商品住房實際供應量的65.74%，這些土地陸續(xù)進入市場，將極大緩解商品住房市場短暫性供應偏緊的局面。

綜合上述因素，我們認為下半年鄭州房地產(chǎn)市場：1.市場投放速度加快

隨著市場的持續(xù)平穩(wěn)以及政策效應的遞減，房企對市場預期依舊樂觀；同時，今年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和商品住房新開工面積高出去年同期7.4個百分點和29.7個百分點，預計今年下半年以及明年上半年市場投放量將進一步增加，商品住房將呈供求平衡或供略大于求的局面。

2.市場成交平穩(wěn)走高

預計行業(yè)大環(huán)境維持基本平穩(wěn)的情況下，市場活躍的態(tài)勢將保持平穩(wěn)走高。3.房價壓力依然較大

在已采取穩(wěn)控房價措施的基礎上，物價和房管部門將采取更加有效的行政干預措施，下半年房價不會出現(xiàn)大幅度的增長，但目前住宅市場庫存暫時處于低位，房價上漲壓力仍將延續(xù)。4.三類社區(qū)建設加速

在201*年鄭州《政府工作報告》中稱，今年將啟動城中村改造項目31個、合村并城項目38個、新型農(nóng)村社區(qū)項目24個，力爭實施拆遷7300萬平方米，新建建筑面積1201*萬平方米。三類社區(qū)的啟動和積極推進，一方面將改善拆遷安置戶的居住環(huán)境，一方面也會進一步增加商品住宅的市場供應量。四、有關建議1.對政府的建議

建議政府部門一是按照“強投資、夯基礎、調結構、求提升”的指導思想，進一步加大住房用地供應規(guī)模，尤其是加大中小套型普通商品住房和保障性住房用地供應，滿足中小戶型、首套住房購買者的自住性需求；二是對周邊已建有大型商業(yè)的住宅項目，規(guī)劃管理部門在審批時要降低商業(yè)等非住宅物業(yè)的控規(guī)指標，以社區(qū)配套商業(yè)的下限值執(zhí)行，避免社區(qū)商業(yè)向區(qū)域商業(yè)中心的開發(fā)沖動，達到減少非住宅投放量的目的；三是建議土地管理部門減少非住宅用地供應數(shù)量，放緩非住宅供地節(jié)奏，增加住宅用地供應；四是7月1日起，鄭州開始執(zhí)行《鄭州市新建商品住房銷售價格備案管理辦法》，物價部門要切實加強“一房一價”管理，加大對商品住房銷售價格的監(jiān)管力度；五是房管部門進一步加強預售管理和市場監(jiān)管，嚴肅查處采用拖延開盤時間或者控制房源等手段捂盤惜售、故意制造房源緊張氣氛的行為；六是加快以公共租賃住房為主的保障性住房建設進度，盡快形成有效供應，滿足人們對租賃住房需求。

2.對開發(fā)企業(yè)的建議

開發(fā)企業(yè)一方面要充分理解支持當前的房地產(chǎn)市場調控，科學理性定價，保持目前較為理性促銷的營銷策略，充分意識到剛性需求對房價的敏感度及承受度，用心呵護市場，將價格穩(wěn)定在相對平穩(wěn)、消費者者可接受的水平。另一方面，隨著國內外流動性的縮緊，如何籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)在下半年亟待解決的問題，管好用活資金、提高資金周轉速度是企業(yè)生存和發(fā)展的法寶；因此要珍惜目前良好的市場環(huán)境，根據(jù)市場需求加快投資和投放速度，及時公開可售房源，加快資金回籠速度，避免市場變化時產(chǎn)品滯銷。3、對購房者的建議

一是建議消費者在購房時調整置業(yè)觀念，目前鄭州公租房已陸續(xù)推向市場，消費者可根據(jù)自身經(jīng)濟能力或租或購。二是隨著商品住房的供應量逐步增加，消費者可根據(jù)市場投放的變化和自身對住房的需求以及經(jīng)濟承受能力，選擇合適的時機入市。

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