酒店式產(chǎn)權(quán)公寓

酒店式產(chǎn)權(quán)公寓

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上海酒店式公寓分析報(bào)告

1.上海酒店式公寓發(fā)展歷史:上海酒店式公寓發(fā)展歷史:

上海酒店式公寓最早出現(xiàn)于201*年6月的普陀區(qū)MyCity.作為一個(gè)新興的房地產(chǎn)產(chǎn)品由于其產(chǎn)品形態(tài),開發(fā)模式較為特殊.早期的酒店式公寓主要為爛尾樓改建,產(chǎn)品單一.但作為一個(gè)新興的房地產(chǎn)投資類型產(chǎn)品,酒店式公寓以其全裝修,面積小,總價(jià)低,高回報(bào)等因素不斷受到市場追捧.早期的酒店式小戶型公寓以低總價(jià)做明顯訴求,以年輕客戶,白領(lǐng)為主打.強(qiáng)調(diào)自有產(chǎn)權(quán)和生活的獨(dú)立性.強(qiáng)調(diào)低總價(jià).因小戶型的總價(jià)低,選擇的地段一般都較好,因而擁有較高的租金回報(bào),購房者可以以租養(yǎng)房,因此具有了明顯的投資特性.所以到201*年的酒店式小戶型公寓直接用投資作為項(xiàng)目的主訴求.

上海酒店式公寓主要區(qū)域分布供應(yīng):主要區(qū)域分布供應(yīng)2.上海酒店式公寓主要區(qū)域分布供應(yīng):

目前小面積酒店式公寓分布主要集中在環(huán)線內(nèi)區(qū)域,分布位置涵蓋各個(gè)行政區(qū).其中以黃浦,老南市南浦大橋區(qū)域,徐匯,靜安,閘北環(huán)內(nèi)和虹口靠近外灘區(qū)域.酒店式公寓上海市場上的供應(yīng)量為9000套左右,80余個(gè)酒店式公寓,徐匯,長寧和盧灣三區(qū)占據(jù)了其中71%的份額.其分布主要集中在上海東西方向虹橋開發(fā)區(qū)到浦東小陸家嘴軸線上,其中衡山路板塊,鎮(zhèn)寧路板塊,華山路板塊和南京西路板塊酒店式服務(wù)公寓分布最為集中的區(qū)域.其次為靠近人民廣場的新天地板塊和外灘板塊.虹橋板塊雖然分布的物業(yè)數(shù)量不少,但是相對比較分散.

徐匯酒店式公寓分析:徐匯酒店式公寓分析:酒店式公寓分析徐匯區(qū)是上海的重要商業(yè)中心之一.徐家匯眾多的辦公樓以及徐家匯便捷的交通使徐匯區(qū)有開發(fā)小戶型的良好條件.近來開發(fā)的巴黎時(shí)韻,東方時(shí)空都位于徐匯中心的繁華地段.相比其他區(qū)大量出現(xiàn)的大戶型項(xiàng)目,徐匯的小戶型公寓的數(shù)量較少,目前競爭也較小.因此開發(fā)商都在這里開發(fā)產(chǎn)品,而徐匯區(qū)也不像其他區(qū)有大量可供改造的爛尾樓,這可能是周邊小戶型較少的原因.徐匯內(nèi)環(huán)區(qū)域由于它的特殊歷史性和人文環(huán)境的積淀,形成了上海市的高尚住宅區(qū),區(qū)域內(nèi)開發(fā)的酒店式公寓無論是本身的品質(zhì)還是高出租率和高租金回報(bào)率,都在上海其他的地區(qū)首屈一指

盧灣區(qū)酒店式公寓分析:盧灣區(qū)酒店式公寓分析:

盧灣區(qū)是上海的重要商業(yè)區(qū),區(qū)域內(nèi)淮海路沿線一直是一條繁華的商業(yè)辦公街.良好的地理位置和商業(yè)依托使盧灣區(qū),特別是淮海路周邊區(qū)域?yàn)楦邫n酒店式公寓的出現(xiàn)提供了得天獨(dú)厚的先決條件.特別是由于新天地的開發(fā),其周邊區(qū)域已逐漸形成了集辦公,酒店,餐飲娛樂與與一體的高檔次的綜合區(qū)域.周邊豪宅林立,前幾年一直

號(hào)稱上海樓王的華府天地就位于該區(qū)域內(nèi).此外,該區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓也迅速崛起.其中就包括新加坡財(cái)團(tuán)凱德置業(yè)投資建造的錦麟天地等.其不斷攀升的住入住率和租金已經(jīng)直逼徐匯區(qū)的酒店式公寓.

3.小面積酒店式公寓產(chǎn)品分析小面積酒店式公寓產(chǎn)品分析

A.滿足居住型的單身公寓:單身公寓是指為單身人士度身定造的公寓.長期以來,上海中心區(qū)商品住宅開發(fā)一直缺少以年輕人為主力客戶的住宅產(chǎn)品.其主要針對的是高學(xué)歷,高收入,具有現(xiàn)代生活觀念和較強(qiáng)消費(fèi)能力的青年群體.但由于市中心一般商品房面積大,總價(jià)高,服務(wù)含量低等因素,而郊區(qū)住宅又交通不便,配套不足,造成了這一青年群體的購房需求一直處于被抑制狀態(tài).在上海住宅市場需求多元化的背景下,單身公寓作為一種全新的住宅形態(tài),釋放了這一群體強(qiáng)烈的購房欲望.這也是目前市場上酒店式公寓的主打產(chǎn)品.

B.投資型服務(wù)型單身公寓(即小面積酒店式公寓):隨著單身公寓的發(fā)展,其配套服務(wù)的理念越來越接近酒店,而且單身公寓的地段雄居上海較好的地段上,凸現(xiàn)了相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值.從購買的客戶群中,投資客的比例加重.在開發(fā)商利益的驅(qū)動(dòng)下,高單價(jià)能夠帶來更高的開發(fā)利潤.因此,開發(fā)商借項(xiàng)目的投資性質(zhì)在市場上開始炒作.在投資客進(jìn)場炒作的過程中,投資型服務(wù)型單身公寓已經(jīng)變成一種投資品種.特別是在近年,隨著大量外籍人士來到上海生活工作,針對該客戶群的酒店式公寓開始大批量上市,由于該產(chǎn)品的高投資回報(bào)率和出租穩(wěn)定性,已經(jīng)在市場上形成較為成熟的投資品種,引來眾多投資者的熱捧.小面積酒店式公寓特征分析(1)為了防范小戶型酒店式公寓的風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)項(xiàng)目在選址的時(shí)候,注重其地段屬性,一般都在市中心靠近區(qū)域性商圈或CBD區(qū)域附近.

(2)單身公寓住戶多半事務(wù)繁忙或不善家務(wù),故社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施和物業(yè)管理完善.(3)目前,所有的小戶型酒店式公寓全部采用全裝修的方式上市.(4)小戶型酒店式公寓無論是房屋總價(jià)還是首付額都相對低廉,其房產(chǎn)功能較全.(5)向投資方向傾斜,"以租養(yǎng)房"的投資模式,風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較低.(6)此類住宅大部分為爛尾樓改造.少部分的大型的新建住宅區(qū).

4.影響酒店式公寓關(guān)鍵因素

因素地段區(qū)位

影響分析作為投資型產(chǎn)品,地段因素影響相對較小項(xiàng)目所處區(qū)域是否有較高成熟度,成熟度高,區(qū)域配套完善,接受度越高

產(chǎn)品總價(jià)投資回報(bào)配套客源物業(yè)管理銷售策略

產(chǎn)品有亮點(diǎn),精裝修,注重實(shí)用性,舒適性要求低總價(jià),進(jìn)入門檻低,投資成本低短期高投資回報(bào)率或長期高租金回報(bào)對自身配套,會(huì)所服務(wù)要求高作為投資客戶,注重投資回報(bào)酒店式服務(wù),人性化

管理,提升物業(yè)品質(zhì)體現(xiàn)的投資回報(bào)銷售策略,能夠吸引更多的客源

相關(guān)政策

投資型物業(yè)對于政策敏感度高,受相關(guān)政策影響較大

5.上海酒店式公寓發(fā)展趨勢

發(fā)展初期:發(fā)展初期:主要以爛尾樓改建,產(chǎn)品力缺乏,簡單的小戶型,低總價(jià)

發(fā)展中期:仍然是爛尾樓改建,但產(chǎn)品力有所發(fā)展中期提升,注重部分可居住性

發(fā)展后期:發(fā)展后期大型住宅社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)酒店式公寓,產(chǎn)品得到充分提升,體現(xiàn)居住實(shí)用性,舒適性

未來發(fā)展:成熟居住區(qū)域環(huán)境內(nèi),充分體現(xiàn)未來發(fā)展居住實(shí)用性,舒適性,人文的關(guān)懷,高品質(zhì)的物業(yè)管理,會(huì)所配置

上海酒店式公寓近期價(jià)格及市場表現(xiàn)特征近期價(jià)格及市場表現(xiàn)特征:6.上海酒店式公寓近期價(jià)格及市場表現(xiàn)特征:

由于近年來上海市場房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高,引來了國外基金的關(guān)注,特別從201*年開始,他們陸續(xù)在上海整體收購房地產(chǎn)項(xiàng)目,高檔酒店式服務(wù)公寓市場表現(xiàn)尤其受人矚目:摩根斯坦利基金整體購入上海錦麟天地雅苑項(xiàng)目中的酒店式服務(wù)公寓部分;荷蘭信托投資基金管理公司收購上海盛捷高級(jí)服務(wù)公寓等.

201*-201*年,上海產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)公寓租金基本在20-22美元/月/平方米間波動(dòng).201*年2季度,浦東地區(qū)酒店式服務(wù)公寓租金為21.19美元/月/平方米,入住率為89.6%浦西地區(qū)平均租金報(bào)價(jià)為24.79美元/月/平方米,入住率為92.37%.目前酒店式服務(wù)公寓的單套租金,根據(jù)不同的房型和面積,月租金大致在1500-10000美元/套之間.其中,小面積的租金在1500-4500美元/套的,比例占到了85%.當(dāng)前高檔酒店式服務(wù)公寓的租金情況較為理想,一般都保持90%以上的出租率,反應(yīng)出當(dāng)前市場良好的需求情況.

從中長期來看,上海酒店式服務(wù)公寓在未來5-10年將是最受歡迎的產(chǎn)品之一,上海酒店式服務(wù)公寓具有較高的中長期的投資價(jià)值,尤其是對資金充裕可長期持有物業(yè)的境外基金

等大型機(jī)構(gòu)投資來酒店式公寓產(chǎn)品將朝著更加實(shí)用性,舒適性的方向發(fā)展,對物業(yè)管理,會(huì)所配置,社區(qū)環(huán)境的要求將進(jìn)一步提高.

個(gè)案分析:個(gè)案分析:分析

協(xié)和麗豪酒店式公寓

高質(zhì)素國際型精英聚居之地.美國著名酒店物業(yè)管理服務(wù).純酒店式公寓,主要針對南京西路CBD地區(qū)的客源.2幢30層的高層組成.雖然比較繁華,但是周邊有點(diǎn)不整潔.從地段的發(fā)展前景來看,有一定的潛力.

靜安南京路地區(qū)在未來幾年內(nèi)將成為上海眾多中心國際辦公區(qū)和中心高檔購買區(qū)之一,在該地區(qū)眾多項(xiàng)目中率先開發(fā)的協(xié)和城則占一定程度的先機(jī).在該案周圍,眾多開發(fā)商正在或者將要打造國際辦公區(qū),這么多辦公場所無形中為其提供了豐富的客源.但是作為純酒店式公寓,該案只為其客戶包租一年,年投資匯報(bào)率大約在8.3%左右,因此一年過后的租客來源就必須由業(yè)主自己尋找了.

從地理位置來看,該案正好處于南京西路-靜安寺-中山公園這條路線的中心位置,因此購買該樓盤的投資者以后面臨的租客人群差不多都是比較高的,目前該案購房者構(gòu)成如下:境外客戶占30%,港澳臺(tái)占30%,上海本地30%

該案的租金在9000元/月,其售價(jià)在17000-18000元/平.其面積在53平-148平不等.目前的銷售率超過90%.

巴黎時(shí)韻坐落在徐匯區(qū)繁華商圈內(nèi)的巴黎時(shí)韻是集公寓,寫字樓,酒店三類物業(yè)于一體的融投資,商務(wù),居住三大功能的綜合性物業(yè).位于襄陽南路500號(hào),黃金地段,高尚住宅,現(xiàn)推出全裝

修小戶型,28萬-73萬,酒店化管理模式,享受個(gè)性化服務(wù).42,45,96等十余條公交線路形成巨大的交通網(wǎng)絡(luò),地鐵一號(hào)線衡山路站就在附近.配套設(shè)施:烏魯木齊幼兒園,超市,徐家匯商圈等.徐匯襄陽南路500號(hào),建國西路.占地面積,0.45萬平米.建筑面積,3.0332萬平米.化率,綠40%價(jià)格:3201*500元/月(租)15000元/平(售)物業(yè)管理費(fèi):8元/平方米/月USD

東方時(shí)空家匯地區(qū)的酒店式服務(wù)型公寓,地理位置優(yōu)越,交通便捷,處于徐家匯這一CBD地區(qū),投資發(fā)展?jié)摿�巨�?客源眾多,是一個(gè)投資的好去處.小區(qū)鬧中取靜,板式房型,戶戶朝南,采光,通風(fēng)俱佳.綠化率:36.7裝修狀況:全裝修.虹橋路628號(hào)(番禺路口價(jià)格:3201*000元/月(租)18000元/平(售)物業(yè)管理費(fèi):2元/平方米/月

世紀(jì)時(shí)空世紀(jì)時(shí)空酒店式服務(wù)公寓位于繁華熱鬧的靜安寺商業(yè)圈內(nèi)上海最具活力與動(dòng)感的區(qū)域.離地鐵2號(hào)線靜安寺站步行3分鐘,周邊有機(jī)場巴士及眾多公交線,交通極其便利.周邊設(shè)施:靜安寺商業(yè)區(qū),華山醫(yī)院上海烏魯木齊北路199號(hào)(大堂在1816室)價(jià)格:50006000元/月(租)201*0元/平(售)物業(yè)管理費(fèi):3.5元/平方米/月

淮海晶華地處市中心鉑金商業(yè)區(qū),淮海中路大上海時(shí)代廣場正后方.由2幢樓高29層的高層,1幢樓高18層的小高層組成.西面緊鄰擁有25600平方米綠地的淮海公園,步行至流行時(shí)尚中心新天地只需要短短十分種,南望太平橋綠地,北向可俯瞰人文薈萃的人民廣場,博物館,大劇院和城市規(guī)劃展覽館."淮海晶華"為標(biāo)準(zhǔn)板式建筑,南北通透,采光極佳.規(guī)劃有二房,三房,四房,以及頂層復(fù)式等多種房型設(shè)計(jì),總戶數(shù)為262戶.三梯兩戶,戶戶均有私人陽

光梯廳.部分復(fù)式單位甚至規(guī)劃了空中私人泳池及空中平臺(tái)花園.裝修狀況:豪華全裝修.綠化率40.00%容積率4.30.占地面積:0.00萬平米建筑面積:6.00萬平米交通:內(nèi)環(huán),911,920,42,地鐵1號(hào)線等價(jià)格:25000元/平(售)物業(yè)費(fèi):8元/平方米/月

帝景苑公寓位于徐家匯中心地帶,距離徐家匯地

鐵步行僅2分鐘,其中部分房間可以看到徐家匯公園.酒店公寓總高25層,共112個(gè)單位,面積從57M2--158M2,房型有一室一廳一衛(wèi),一室二廳一衛(wèi),二室二廳一衛(wèi),三室二廳二衛(wèi)的各種不同間隔的組合公寓按4星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建造,房間內(nèi)配置42寸等離子電視,西門子滾筒洗衣機(jī),酒店提供會(huì)所,商務(wù)中心等配套服務(wù),門口有機(jī)場巴士,可以到上海浦東及虹橋機(jī)場.酒店式服務(wù)質(zhì)量較突出.上海市徐匯區(qū)肇嘉浜路999弄88號(hào)周邊設(shè)施:上海體育館上海八萬人體育場肇嘉浜路太平洋百貨地鐵一號(hào)線上海交通大學(xué)徐家匯商圈交通:市中心:0公里火車站:10公里虹橋機(jī)場:15公里價(jià)格:1100016000元/月(租)30000元/平(售)

香港廣場酒店服務(wù)式公寓(產(chǎn)權(quán)式酒店)香港廣場酒店服務(wù)式公寓(產(chǎn)權(quán)式酒店)上海香港廣場酒店服務(wù)式公寓,聳立于上海市中心的淮海中路,套房單位面積由53～134平米.為住客房提供各種生活上及工作上的服務(wù),照顧住客的不同需要,令顧客有賓至如歸的感覺.為住客需要更靈活提供短期租務(wù)由一天起.坐落于上海香港廣場的酒店服務(wù)式公寓視野廣闊,繁華的淮海陸及人民廣場景致盡入眼簾,交通便捷.海市淮海中路282號(hào),臨近淮海路周邊:坐落于上海香港廣場的酒店服務(wù)式公寓視野廣闊,繁華的淮海陸及人民廣場景致盡入眼簾價(jià)格:1201*000元/天(租)201*0元/月(租)

駿豪國際酒店式公寓精裝修房.位于靜安區(qū)繁華優(yōu)越地段,南京西路陜西北路,坐擁"梅泰恒"地區(qū)的

時(shí)尚,商務(wù),酒店核心坐標(biāo),未來5-10年時(shí)間內(nèi),市府著力擘劃南京西路,恢弘250億資金投入,打造5大商業(yè)版塊,形成以商務(wù)辦公,會(huì)展,時(shí)尚購物,酒店服務(wù)為核心的"上海曼哈頓".駿豪國際地上29層,地下2層,總建筑面積7.6萬平米.房型由47到53平方米.其中1-8層為著名百貨大洋百貨,9層以上為超星商務(wù)酒店公寓.簡約流暢,線條挺拔的100m高樓應(yīng)合室內(nèi)超豪華配置并輔以高科技功能服務(wù)與國際酒店物業(yè)管理,并蓄中正上海的天地靈氣,全力打造時(shí)尚財(cái)富生活的中心源地.交通狀況:位于南京西路陜西路,十余條公交線路分布西周,極其便利.價(jià)格:1000美元/月(租)3100033000元/平(售)物業(yè)管理費(fèi):5元/平方米/月

愛麗軒愛麗軒取點(diǎn)優(yōu)越,盡兼靜安區(qū)之勝:黃浦商業(yè)中心區(qū),信步可達(dá);上海名街淮海路,南京路等,近在咫尺;附近五星級(jí)酒店林立,既為上海經(jīng)商重點(diǎn),亦為休息勝地.大廈設(shè)計(jì)上乘,用料講究,堂皇華貴,設(shè)備優(yōu)良,加上甲級(jí)酒店式服務(wù),追尋盡善盡美者,夫復(fù)何求.面積由50到120平方米的一房到兩房.靜安靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路98號(hào)周邊情況:地處上海鉆石級(jí)地段周邊人文氣息濃厚有上海戲劇學(xué)院上海話劇藝術(shù)中心白

楊故居另有華山醫(yī)院求醫(yī)方便交通:地鐵1,2號(hào)線,公交71,62等價(jià)格:700010000元/月(租)25000元/平(售)物業(yè)管理費(fèi):5元/平方米/月

擴(kuò)展閱讀：產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店的區(qū)別

產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店的區(qū)別

對于酒店式公寓、公寓式酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店三種物業(yè)，市場上大多不作區(qū)分，混淆使用。事實(shí)上，上述三種名稱是從不同角度對物業(yè)進(jìn)行詮釋。

酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它一般是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，大廈提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。因此，酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。

酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。在設(shè)計(jì)上，由于酒店式公寓項(xiàng)目的客戶群大多是知名跨國企業(yè)高級(jí)員工、經(jīng)理、總裁等，因此他的物業(yè)管理是由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。

公寓式酒店，簡單地說，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶�業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。四星級(jí)以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，這種物業(yè)在北京已經(jīng)出現(xiàn)，它的服務(wù)包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。

從上面的論述中我們可以看出：在服務(wù)上，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別；它們之間的本質(zhì)差別在于：酒店式公寓是提供了酒店式服務(wù)的公寓，而公寓式酒店則是在酒店客房中提供了相當(dāng)家庭設(shè)備（如廚具）的酒店，它的實(shí)質(zhì)還是酒店。

對照上述兩種物業(yè)類型，產(chǎn)權(quán)式酒店則是從產(chǎn)權(quán)的角度對物業(yè)的定義。產(chǎn)權(quán)式酒店，即酒店的開發(fā)商將酒店的每一個(gè)客房的產(chǎn)權(quán)分別出售給多個(gè)業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定的時(shí)間段免費(fèi)入住，其余時(shí)間段，可以委托開發(fā)商或管理公司經(jīng)營，并享受一定的分紅，同時(shí)業(yè)主可以轉(zhuǎn)賣、繼承、抵押、饋贈(zèng)。

友情提示：本文中關(guān)于《酒店式產(chǎn)權(quán)公寓》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，酒店式產(chǎn)權(quán)公寓：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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