土地估價(jià)師專業(yè)實(shí)踐總結(jié)報(bào)告

專業(yè)實(shí)踐總結(jié)報(bào)告

Xx市xxxx評(píng)估有限公司

摘要：實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)行業(yè)更是如此。要正確評(píng)估土地價(jià)格，必須遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在理論與實(shí)踐活動(dòng)中，總結(jié)出土地估價(jià)應(yīng)遵循的法則、準(zhǔn)則、估價(jià)原則、并建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鳂I(yè)流程，即估價(jià)程序。本報(bào)告從工作實(shí)踐出發(fā)，簡(jiǎn)單說(shuō)明了實(shí)踐與估價(jià)理論、估價(jià)方法以及估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的控制等問(wèn)題關(guān)鍵詞：實(shí)踐、土地估價(jià)、估價(jià)理論、估價(jià)方法

實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)行業(yè)更是如此。理論再完善，也是從實(shí)踐中產(chǎn)生的，并依靠實(shí)踐不斷的完善。沒(méi)有實(shí)踐，理論只能空談。做為剛通過(guò)考試取得土地估價(jià)師資格證書的我們，最缺乏的就是專業(yè)實(shí)踐，考試也只是考察應(yīng)試者書面的專業(yè)知識(shí)、相關(guān)知識(shí)、理論方法等，而不能判斷其實(shí)踐操作技能的水平。

通過(guò)在xxxxx評(píng)估有限公司的工作實(shí)踐，本人充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)是一種特殊的商品，尤其是土地，不是人類勞動(dòng)的產(chǎn)品，不能以社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)衡量其價(jià)值。因此，要正確評(píng)估土地價(jià)格，必須遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在理論與實(shí)踐活動(dòng)中，總結(jié)出土地估價(jià)應(yīng)遵循的法則、準(zhǔn)則、估價(jià)原則、并建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖鳂I(yè)流程，即估價(jià)程序。以下是本人對(duì)土地估價(jià)實(shí)踐的總結(jié)。一、實(shí)踐與估價(jià)理論的關(guān)系1、土地估價(jià)的概念

土地估價(jià)是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及七仔現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。2、實(shí)踐與估價(jià)理論

（1）市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)估價(jià)的影響

近幾年xxx的大宗土地交易頻繁。除了270萬(wàn)平米的xxxx湖、2200畝的xxx城、市中心xxxx85萬(wàn)平米的xxx城等等，xxxx開(kāi)發(fā)還將給市場(chǎng)提供了近30塊土地，拍賣總值預(yù)計(jì)160億。以及大規(guī)模的城市改造工程必然對(duì)市場(chǎng)供需關(guān)系帶來(lái)巨大影響，沒(méi)有土地就沒(méi)有了地產(chǎn)，如此大量的土地供應(yīng)，必然造成價(jià)格方面的巨大變化，這就要求估價(jià)人員緊跟市場(chǎng)步伐，多實(shí)踐，多交流。

市場(chǎng)變化表明，不同的市場(chǎng)類型和程度，其供需雙方的市場(chǎng)行為講有所不同，從而直接影響房地產(chǎn)價(jià)格。因此，要正確評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格，首先要了解地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和基本特征，分析地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求機(jī)器動(dòng)態(tài)關(guān)系，把握地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，只有這樣，才能正確評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格。

（2）產(chǎn)權(quán)對(duì)地產(chǎn)估價(jià)的影響目前，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主要有土地所有權(quán)分為國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)，土地使用權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)，土地他項(xiàng)權(quán)主要有轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。不同的權(quán)利將給產(chǎn)權(quán)人帶來(lái)不同的收益，從而會(huì)產(chǎn)生不同的價(jià)格。

在實(shí)際的土地估價(jià)中，估價(jià)人員經(jīng)常會(huì)遇到一些新問(wèn)題新情況，這時(shí)候我們一般是集體討論解決。下面就是一個(gè)典型的案例。

Xxxx市由于近年來(lái)的城市建設(shè)開(kāi)發(fā)，xxxx縣的土地交易越來(lái)越多，由于產(chǎn)權(quán)的不同也就增加了估價(jià)的復(fù)雜性，市郊區(qū)有一宗集體建設(shè)用地，該宗地所有權(quán)人為某村農(nóng)民集體（以下簡(jiǎn)稱甲集體），使用權(quán)人為某建材公司（以下簡(jiǎn)稱乙公司）。1995年雙方簽訂租賃協(xié)議，乙公司租用該宗地30年，租金于簽訂合同時(shí)一次性付清，實(shí)際用途為工業(yè)。合同同時(shí)規(guī)定，如遇國(guó)家征用該土地，甲集體對(duì)乙公司進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

201*年，由于該區(qū)大面積土地整合，乙公司不能再繼續(xù)使用該宗土地，雙方協(xié)商補(bǔ)償問(wèn)題。由于協(xié)議中沒(méi)有明確寫明補(bǔ)償?shù)木唧w辦法，所以在具體補(bǔ)償金額上產(chǎn)生了分歧。于是雙方?jīng)Q定共同委托評(píng)估公司對(duì)該宗土地剩余年期的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

集體建設(shè)用地與國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)類型不同，雖然國(guó)有土地的交易案例很多，但無(wú)法直接選用，集體建設(shè)用地根本找不到交易案例，無(wú)論采用何種估價(jià)方法對(duì)該土地進(jìn)行評(píng)估，資料的采集上都比較困難。經(jīng)過(guò)大家商議，同意用如下的估價(jià)技術(shù)路線：通過(guò)對(duì)該地區(qū)國(guó)有土地進(jìn)行評(píng)估，了解集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地所需的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行減價(jià)修正，再進(jìn)行年期修正得出估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格。

有些經(jīng)驗(yàn)是在課本上無(wú)法學(xué)習(xí)到的，實(shí)踐的過(guò)程也是課本無(wú)法代替的，合格的估價(jià)師需要實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的累積，充實(shí)自己，從而讓自己不斷的進(jìn)步。

（3）區(qū)位對(duì)地價(jià)的影響

Xxxx市這幾年的建設(shè)發(fā)展比較迅速?gòu)亩�產(chǎn)生了不少熱門的板塊，如xx、xxxx、地鐵及xxx這樣的工程等，聚焦了市場(chǎng)上多數(shù)的優(yōu)質(zhì)樓盤，這些板塊的形成與政府的總體規(guī)劃密切相關(guān)。這些建設(shè)項(xiàng)目的展開(kāi)使其原有的區(qū)位概念產(chǎn)生了很大的變化，也就帶動(dòng)了其價(jià)格的變化。

如何能客觀的進(jìn)行地產(chǎn)估價(jià)就要求估價(jià)人員要從宏觀上把握房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和其空間結(jié)構(gòu)，運(yùn)用正確的估價(jià)方法對(duì)待估地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行判斷。

二、估價(jià)方法在實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)與應(yīng)用

土地估價(jià)的方法主要有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。估價(jià)師要根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和用途等情況選擇不同估價(jià)方法，估價(jià)方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場(chǎng)狀況息息相關(guān)。估價(jià)方法的選擇和估價(jià)的準(zhǔn)確性對(duì)估價(jià)師的專業(yè)知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高。這就要求我們估價(jià)人員在實(shí)踐中不斷的學(xué)習(xí)研究，找到最適合的途徑，準(zhǔn)確的進(jìn)行估價(jià)。

Xxx市的土地市場(chǎng)建立較早也比較發(fā)達(dá)，市場(chǎng)機(jī)制比較完善，各種交易案例較多，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系成果資料較完整，從而提高了估價(jià)的準(zhǔn)確性。在實(shí)踐中我們采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法的情況較多。下面簡(jiǎn)單說(shuō)明這幾種方法實(shí)踐中會(huì)遇到的問(wèn)題及難點(diǎn)。

1、市場(chǎng)比較法在實(shí)踐中如能采用此方法是為最好，因?yàn)槠涔纼r(jià)結(jié)果具有現(xiàn)實(shí)性，說(shuō)服力強(qiáng)，容易讓他人接受。此法需要估價(jià)人員具有較高的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。適用于有著發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)及大量交易案例且與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。難點(diǎn)在于可比因素及因子的選取以及修正幅度的取值。這些方面還需要向經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)師前輩學(xué)習(xí)，以及自己點(diǎn)點(diǎn)滴滴的實(shí)踐積累。

2、成本逼近法經(jīng)常用在新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、無(wú)交易案例的地區(qū)等。難點(diǎn)是土地取得費(fèi)用的構(gòu)成。書本中對(duì)有些地方具體規(guī)定是介紹不到的，例如：配套費(fèi)一般分為大配套費(fèi)和小配套費(fèi)。Xxx價(jià)房地字[1996]第312號(hào)關(guān)于印發(fā)《xxxx市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程管理辦法》的通知及建計(jì)[1996]第618號(hào)關(guān)于印發(fā)《xxx市建設(shè)項(xiàng)目市政公用配套工程內(nèi)容、范圍界定》的通知中，對(duì)大配套費(fèi)的內(nèi)容、范圍及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均作了嚴(yán)格的界定，這部分費(fèi)用一般包含在土地使用權(quán)價(jià)值中，如果在開(kāi)發(fā)成本中再度考慮，則造成重復(fù)計(jì)算，加大了開(kāi)發(fā)成本，使估價(jià)結(jié)果偏高。小配套設(shè)施費(fèi)指規(guī)劃紅線內(nèi)水、電、供熱、通訊及非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)等，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。這部分費(fèi)用各專業(yè)部門均有明確的收費(fèi)文件及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)作業(yè)中應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)各專業(yè)部門的最新收費(fèi)文件及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。

這就要求我們估價(jià)人員要經(jīng)常要關(guān)注各種有關(guān)估價(jià)相關(guān)文件的出臺(tái)及變化。3、基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評(píng)估。在實(shí)踐過(guò)程中，首先要收集整理當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果，包括土地級(jí)別圖，土地級(jí)別表，基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系等，在實(shí)地踏勘過(guò)程中，要認(rèn)真仔細(xì)填寫現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個(gè)別因素的區(qū)域地價(jià)水平的調(diào)查，在與待估地塊因素進(jìn)行修正。難點(diǎn)主要有：修正因素及幅度和還原利率的確定。

三、土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)控制

土地估價(jià)活動(dòng)和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣具有風(fēng)險(xiǎn)性。但是，土地估價(jià)又和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有不一樣，土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)具有其特殊性。本人從實(shí)際的工作感受到土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)性主要體現(xiàn)在下面幾個(gè)方面：

1、職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)

土地估價(jià)師在土地估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)中應(yīng)實(shí)事求是，執(zhí)行國(guó)家有關(guān)的地價(jià)政策，

堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則。

土地估價(jià)提供評(píng)估中介服務(wù)，其估價(jià)關(guān)系到多方面的直接利益，所以估價(jià)人員不能為了一些私利，把法律及職業(yè)道德放一片，而作出不公正的估價(jià)，這既喪失了我們作為估價(jià)師的良心也違反了法律，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，整個(gè)估價(jià)行業(yè)都會(huì)失去誠(chéng)信，到時(shí)我們的估價(jià)工作都有失去的可能。

2、抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

在本人實(shí)際工作中抵押估價(jià)是遇到最多的一種案例情況，在這方面估價(jià)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)研究《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，其對(duì)我們估價(jià)師的工作有著重要的指導(dǎo)作用。

（1）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

我們?cè)u(píng)估業(yè)務(wù)有很多都是工業(yè)廠房，其變現(xiàn)能力比普通住房、商鋪都要差，這就更要求估價(jià)人員對(duì)其變現(xiàn)能力的分析。抵押估價(jià)中主要對(duì)其通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性進(jìn)行分析，進(jìn)而合理、準(zhǔn)確的確定其抵押價(jià)值。

（2）證載用途與實(shí)踐用途不符

這我們經(jīng)常會(huì)遇到的就是住宅、工業(yè)用于商業(yè)或辦公使用等的情況，這些情況要求估價(jià)人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和規(guī)避要更為嚴(yán)格，仔細(xì)檢查土地使用證原件，明確土地的用途以及權(quán)利的設(shè)置情況，如有差異，必究其原因，弄清來(lái)龍去脈，并在出具報(bào)告時(shí)予以說(shuō)明。

（3）抵押物優(yōu)先受償

估價(jià)人員要對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款、抵押價(jià)值有準(zhǔn)確的理解和判定。如拖欠的工程款、人員工資以及處置抵押物的費(fèi)用等，都需要估價(jià)人員在確定估價(jià)結(jié)果是要充分考慮的因素。3、估價(jià)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)在估價(jià)過(guò)程中，估價(jià)原則、估價(jià)方法使用不恰當(dāng)以及估價(jià)對(duì)象各種因素的描述不準(zhǔn)確、比較實(shí)例的選擇、可比因素的確定、計(jì)算的錯(cuò)誤等都會(huì)產(chǎn)生估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。所以，應(yīng)充分重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。就像我們公司一樣，建立了報(bào)告逐級(jí)審核制度，遇到新問(wèn)題、新情況大家協(xié)商制度，從而最大限度的控制了風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

總而言之，土地估價(jià)在我國(guó)是一個(gè)新興而又特殊的行業(yè)，我作為一名估價(jià)人員應(yīng)不斷的學(xué)習(xí)實(shí)踐積累，努力提高自己的職業(yè)水平，增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，肩負(fù)起應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任，共創(chuàng)估價(jià)行業(yè)的美好明天。

僅在此感謝xxxx有限公司的所有領(lǐng)導(dǎo)和同事的無(wú)私幫助！

參考文獻(xiàn)

1．薛紅霞、謝戈力，《廣東省土地估價(jià)實(shí)用技術(shù)指引》，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，201*年5月第一版，2．胡存智，《土地估價(jià)理論與方法》，地質(zhì)出版社，201*年6月第二版，3．洪亞敏、馮長(zhǎng)春，《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》，地質(zhì)出版社，201*年6月第二版，4．胡存智，《土地估價(jià)法律法規(guī)實(shí)用手冊(cè)》，地質(zhì)出版社，201*年6月第二版，5.周寅康、《房地產(chǎn)估價(jià)》，東南大學(xué)出版設(shè)，201*年1月第一版

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專業(yè)實(shí)踐總結(jié)報(bào)告

摘要：估價(jià)師是一個(gè)較為新興的行業(yè)，是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實(shí)的理論知識(shí)的同時(shí)，也要求估價(jià)師擁有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，本報(bào)告從實(shí)踐角度出發(fā)，簡(jiǎn)單闡述了土地評(píng)估的具體工作事務(wù)、工作流程、估價(jià)方法的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用、估價(jià)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：估價(jià)依據(jù)估價(jià)方法估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)正文：

“知之愈明，則行之愈篤；行之愈篤，則知之益明�！边@句名言出自朱熹《朱子語(yǔ)類》，大意是理解得越清楚，實(shí)踐就越扎實(shí)；實(shí)踐越扎實(shí)，認(rèn)識(shí)就會(huì)更加清晰。土地評(píng)估行業(yè)也是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè)，要想成為一名出色的土地估價(jià)師，最重要的是要積累估價(jià)案例經(jīng)驗(yàn)，這一經(jīng)驗(yàn)需要在工作過(guò)程中進(jìn)行積累，而不僅僅是通過(guò)估價(jià)師考試的那些實(shí)例題目。同時(shí)還需要對(duì)國(guó)家出臺(tái)的土地相關(guān)法律法規(guī)比較了解，政治嗅覺(jué)比較敏銳，還有經(jīng)濟(jì)金融的相關(guān)知識(shí)的經(jīng)驗(yàn)。

總之，估價(jià)師是一個(gè)較為新興的行業(yè)，無(wú)論房屋估價(jià)還是土地估價(jià)，前人的經(jīng)驗(yàn)都不太充分或可參考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通過(guò)全國(guó)土地估價(jià)師考試之后的專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中，我學(xué)到了許多考試中無(wú)法深刻體會(huì)到的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，下面現(xiàn)就專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中的主要工作、感受和認(rèn)識(shí)分三部分做簡(jiǎn)要總結(jié)陳述。

第一部分專業(yè)實(shí)踐的單位基本情況

江西省同致房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司成立于201*年，201*年評(píng)估公司改名為江西同致房地產(chǎn)土地估價(jià)咨詢有限公司，注冊(cè)資金200萬(wàn)元，現(xiàn)有國(guó)家注冊(cè)土地估價(jià)師12人，為國(guó)

家A級(jí)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，是江西省具備全國(guó)范圍內(nèi)從業(yè)能力的6家土地評(píng)估機(jī)構(gòu)之一。

公司經(jīng)營(yíng)范圍：土地評(píng)估、土地經(jīng)營(yíng)中介服務(wù)、土地有關(guān)法律、法規(guī)知識(shí)咨詢服務(wù)等。

第二部分專業(yè)實(shí)踐期間完成的主要工作及流程一、主要工作：

（1）土地一級(jí)市場(chǎng)出讓地價(jià)評(píng)估工作。涉及土地招拍掛過(guò)程中出讓底價(jià)的確定工作，主要由土地行政主管部門委托評(píng)估。

（2）土地抵押貸款評(píng)估。涉及取得土地后進(jìn)行融資需要進(jìn)行的抵押貸款評(píng)估，以估價(jià)值確定貸款金額，主要由當(dāng)事人或銀行委托。

（3）土地二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶評(píng)估工作。涉及土地產(chǎn)權(quán)過(guò)戶繳納契稅的工作，主要由交易者委托。

（4）市縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。涉及各市縣中存在基準(zhǔn)地價(jià)成果使用超過(guò)3-4年的更新工作，一般由土地行政主管部門委托。

二、工作流程：

工作流程分為前期工作、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查、報(bào)告撰寫、報(bào)告審核、出具報(bào)告、提交收費(fèi)、沉淀存檔八個(gè)階段。

第三部分專業(yè)實(shí)踐的感受及認(rèn)識(shí)

一、對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的了解1、土地評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生的時(shí)代背景：

隨著土地使用制度改革的不斷深化,土地評(píng)估行業(yè)得到了快速發(fā)展,已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中不可或缺的重要中介行業(yè),在積極配合土地使用制度改革、推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)、促進(jìn)土地資源的集約合理利用等方面發(fā)揮了重要作用。

2、土地評(píng)估行業(yè)的法律基礎(chǔ)：

（1）由中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議于201*年8月30日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中的第三十四條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

（2）1992年4月27日國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國(guó)有土地收益流失問(wèn)題的通知》。

（3）1995年3月23日建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》（建房[1995]152號(hào)）。

（4）《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》1991年11月16日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第9l號(hào)發(fā)布。

3、評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀

（1）屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，具有一定的發(fā)展空間。（2）業(yè)務(wù)來(lái)源上存在競(jìng)爭(zhēng)，部分地區(qū)存在幾個(gè)評(píng)估公司，各評(píng)估公司在業(yè)務(wù)來(lái)源上競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

二、對(duì)估價(jià)方法的實(shí)踐認(rèn)識(shí)

理論考試，會(huì)給出評(píng)估人員相應(yīng)的數(shù)據(jù)，要求利用公式來(lái)計(jì)算地價(jià)，但實(shí)際工作中，所有的數(shù)據(jù)都要自己的收集，下面就專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中估價(jià)方法運(yùn)用所涉及到的相關(guān)工作做簡(jiǎn)要總結(jié)：

（1）市場(chǎng)比較法。該方法主要適合于房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的區(qū)域，周邊有很多可以參照的市場(chǎng)案例。該方法運(yùn)用過(guò)程中的難點(diǎn)在于收集市場(chǎng)比較案例，但大多數(shù)時(shí)候，要求收

集有文字依據(jù)的市場(chǎng)案例存在一定的難度，有時(shí)候比較案例的確定只是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，缺乏一定的文字依據(jù)。所選因素為主要因素，評(píng)估過(guò)程中可結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)修正體系中的因素及土地所在地的特殊情況有所增減。

（2）收益還原法。該方法由于其特殊性，日常用的較少，因?yàn)槿绻�用企業(yè)收入來(lái)還原，要求提供財(cái)務(wù)報(bào)表，由于委托方考慮自身原因，一般不會(huì)提供經(jīng)過(guò)審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表。如果用租金來(lái)進(jìn)行計(jì)算，租金水平雖然可以調(diào)查得到，但在實(shí)踐過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，一般用收益還原法來(lái)測(cè)算的地價(jià)和市場(chǎng)價(jià)值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問(wèn)題所導(dǎo)致的結(jié)果。

（3）假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）。其計(jì)算基本公式為：總地價(jià)=售樓總價(jià)-開(kāi)發(fā)總費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)。該估價(jià)方法主要適用于待開(kāi)發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較繁榮的區(qū)段土地。該估價(jià)方法首先要求用市場(chǎng)比較法求取宗地預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價(jià)格水平，主要涉及在現(xiàn)實(shí)調(diào)查中，對(duì)宗地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)查和分析，其次開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定，也要求評(píng)估人員對(duì)區(qū)域相關(guān)工程承包價(jià)有很熟悉的了解和把握。相關(guān)費(fèi)用的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，需要評(píng)估人員到規(guī)劃、房產(chǎn)、土地、財(cái)政、稅務(wù)等部門收集相關(guān)的法律法規(guī)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以次作為評(píng)估取值的依據(jù)。

（4）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。其計(jì)算基本公式為：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下的宗地地價(jià)）＝[基準(zhǔn)地價(jià)×（1±∑K）×K1×Ｋ2×Ｋ3±開(kāi)發(fā)程度修正幅度]×K4（其中式中：∑K──影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和、K1──期日修正系數(shù)、K2──容

積率修正系數(shù)、K3──其它因素修正系數(shù)、K4──土地使用年期修正系數(shù)）。該估價(jià)方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評(píng)估。在實(shí)踐過(guò)程中，首先要收集當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果，包括基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實(shí)地踏勘過(guò)程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個(gè)別因素的調(diào)查、區(qū)域地價(jià)水平的調(diào)查，這個(gè)在實(shí)踐過(guò)程中顯得特別重要。本方法存在的不確定因素主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價(jià)指數(shù)和還原利率的確定。

（5）成本逼近法。其計(jì)算基本公式為：土地價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益）×修正系數(shù)。該方法主要適合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊區(qū)等市場(chǎng)不活躍區(qū)域的土地估價(jià)，要求宗地所在周邊區(qū)域有征地拆遷案例，有明確的征地補(bǔ)償文件。該方法在運(yùn)用過(guò)程中，首先要取得當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件，因?yàn)橥恋厝〉觅M(fèi)主要依據(jù)當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件相關(guān)條款規(guī)定，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用需要調(diào)查才能確定（部分參照城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涉及的土地開(kāi)發(fā)程度修正中涉及的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用）。

由于各種方法都存在一定的局限性和不足，這就要求評(píng)估人員在現(xiàn)實(shí)估價(jià)工作中要多調(diào)查多分析，做到心中有價(jià)，那樣在估價(jià)過(guò)程中才能更好地處理好理論計(jì)算與實(shí)際地價(jià)之間的差異問(wèn)題。

三、對(duì)土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)踐認(rèn)識(shí)

原來(lái)認(rèn)為評(píng)估行業(yè)是個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，所謂估價(jià)，有些偏差總是難免的，但經(jīng)過(guò)專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)評(píng)估行業(yè)其實(shí)存在著很多風(fēng)險(xiǎn)，下面就個(gè)人理解風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：

（1）政治干預(yù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然說(shuō)目前多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)

都要求脫鉤改制，遵從“公平、公正、公開(kāi)”原則進(jìn)行執(zhí)業(yè)，但實(shí)際上政治干預(yù)廣泛存在，比如領(lǐng)導(dǎo)“打招呼”、“開(kāi)條子”甚至下紅頭文件要求刻意壓低地價(jià)。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu)，在業(yè)務(wù)上和相關(guān)單位來(lái)往密切，政府等相關(guān)部門的政治干預(yù)對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)而言壓力巨大，在我看來(lái)，這是評(píng)估行業(yè)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。

（2）有關(guān)法律法規(guī)依據(jù)不足帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在評(píng)估日常業(yè)務(wù)中，有時(shí)候會(huì)碰到特別敏感的估價(jià)業(yè)務(wù)，比如在涉案評(píng)估和處理糾紛過(guò)程中，評(píng)估的每一個(gè)參數(shù)的取值都要求有法律依據(jù)。就目前我國(guó)的小城市評(píng)估市場(chǎng)而言，這種條件尚不完全成熟，比如基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的地價(jià)指數(shù)及還原利率的確定、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中樓盤的售價(jià)、成本法中的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等都很難找到相關(guān)明確量化的可以引用的數(shù)據(jù)，由此帶來(lái)相應(yīng)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）估價(jià)從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。目前估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在估價(jià)師掛靠、另低薪聘請(qǐng)如一些應(yīng)屆畢業(yè)生等理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都不很豐富的估價(jià)員來(lái)處理日常事務(wù)，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：現(xiàn)場(chǎng)踏勘較粗糙、估價(jià)報(bào)告存在文字錯(cuò)誤、計(jì)算過(guò)程存在邏輯錯(cuò)誤、相關(guān)取值很大主觀性等。

（4）高額業(yè)務(wù)收入誘惑帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。俗話說(shuō)“有錢能使鬼推磨”，估價(jià)機(jī)構(gòu)作為一個(gè)企業(yè)，盈利是其主要目的，有時(shí)候在委托方高額評(píng)估費(fèi)的誘惑下，比如在做抵押貸款評(píng)估過(guò)程中，易造成虛高地價(jià)，給企業(yè)運(yùn)行帶來(lái)隱患。

綜上所述，在專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中，對(duì)不同估價(jià)目的的評(píng)估流程、估價(jià)方法的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用以及評(píng)估行業(yè)存在的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有了較深刻的認(rèn)識(shí)和理解，而這些認(rèn)識(shí)和感受是書本上沒(méi)有的，只有在實(shí)踐過(guò)程中不斷積累和加深的。作為取得了估價(jià)

師資格證書的估價(jià)人員，就是要在現(xiàn)實(shí)生活中不斷積累各種經(jīng)驗(yàn)，把實(shí)踐和理論很好地結(jié)合在一起，只有這樣，才能稱得上是一名真正意義上合格的土地估價(jià)師。

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