娛樂(lè)休閑項(xiàng)目設(shè)置的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于不同娛樂(lè)酒店休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的設(shè)置的調(diào)研報(bào)告

一、調(diào)研時(shí)間：

201*年10月20、21日二、調(diào)研地點(diǎn)：

圖書館三、調(diào)研人員：

***四、調(diào)研方式：

資料法五、調(diào)研對(duì)象：

各種類型的酒店六、調(diào)研目的：

通過(guò)這幾天的查資料和調(diào)研，對(duì)各種類型的酒店的觀察，并對(duì)搜查的資料進(jìn)行分析，增加關(guān)于不同酒店康樂(lè)項(xiàng)目的知識(shí)，進(jìn)一步了解并認(rèn)識(shí)到應(yīng)該注意的問(wèn)題，為今后到酒店康樂(lè)部實(shí)習(xí)或工作打下良好的基礎(chǔ)。七、調(diào)研內(nèi)容：

考察各種類型酒店的康樂(lè)項(xiàng)目的設(shè)置。

通過(guò)這幾天的調(diào)研，我發(fā)現(xiàn)各種酒店的康樂(lè)項(xiàng)目都如出一轍，風(fēng)格也差不多。隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)賴以生存的環(huán)境開始重新考慮，并由此提出了更高層次的要求。特別是生活水平和文化素質(zhì)的提高，原先簡(jiǎn)單的康樂(lè)項(xiàng)目如跑步機(jī)已經(jīng)不能滿足人們的需求了，現(xiàn)在酒店要做的不僅是從項(xiàng)目的舒適度，實(shí)用性，總體預(yù)算上為人們考慮，而且更要在康樂(lè)項(xiàng)目的使用上下功夫，只有這樣才能作出更符合人們要求的康樂(lè)項(xiàng)目。

現(xiàn)在是多元性的時(shí)代，每個(gè)人的需求也不一樣了，有的喜歡觀賞累的康樂(lè)項(xiàng)目，有的喜歡運(yùn)動(dòng)性的項(xiàng)目，等等。酒店根據(jù)其主要接待的客人設(shè)置相應(yīng)的康樂(lè)項(xiàng)目。

酒店康樂(lè)項(xiàng)目設(shè)置要考慮的要素：

康樂(lè)項(xiàng)目設(shè)置的基本原則包括社會(huì)效益原則、經(jīng)濟(jì)效益原則、滿足消費(fèi)者正當(dāng)需求原則，因地、因店、因時(shí)制宜原則�？禈�(lè)項(xiàng)目的設(shè)置需要依據(jù)酒店要面對(duì)

的市場(chǎng)的需求和客人的消費(fèi)水平，還有酒店的經(jīng)營(yíng)方向和類型，以及酒店的星級(jí)檔次與接待能力，酒店的資金，社會(huì)環(huán)境和酒店的發(fā)展趨勢(shì)都需要考慮。

社會(huì)效益原則即在當(dāng)今健身的作用日益被人們所重視的社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)中，飯店康樂(lè)設(shè)施不但要注重經(jīng)濟(jì)效益，而且還應(yīng)該注重社會(huì)效益，積極響應(yīng)政府有關(guān)部門提出的加強(qiáng)全民健康運(yùn)動(dòng)、提高健康娛樂(lè)的號(hào)召，堅(jiān)持走陽(yáng)光經(jīng)營(yíng)之路。所以不管是那種類型的酒店都會(huì)做到這一原則。

不同類型的酒店為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，都不斷推出新穎和具有市場(chǎng)吸引力的娛樂(lè)項(xiàng)目。如商務(wù)酒店的客房新增互式多媒體游戲、卡拉OK點(diǎn)播、網(wǎng)上博弈、視屏點(diǎn)播、收費(fèi)電視、音樂(lè)與劇場(chǎng)轉(zhuǎn)播、頻道租用等康樂(lè)項(xiàng)目，提高了客房出租率，延長(zhǎng)了旅客的停留時(shí)間，增加了酒店的收益，對(duì)康樂(lè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這是一種間接經(jīng)濟(jì)效益。

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，人們對(duì)康樂(lè)的需求越來(lái)越多，特別是那些經(jīng)常住飯店的顧客，非常重視康樂(lè)活動(dòng)，在很多旅游者的旅游日程中，不論寒冬酷暑，總是把在飯店進(jìn)行康樂(lè)活動(dòng)列入其日程；在現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)越來(lái)越頻繁的商務(wù)人士中，身體亞健康狀態(tài)非常普遍，因此，在商務(wù)活動(dòng)之余，健康活動(dòng)就成了部分人士的首選，甚至一些商務(wù)人士是一邊進(jìn)行康體活動(dòng)，一邊約商務(wù)朋友談生意。

對(duì)于商務(wù)型飯店而言由于客源大多為商務(wù)客人，其地理位置多在市中心、交通比較便捷位置，這也就決定了這種飯店沒(méi)有太大的空間，因而商務(wù)型飯店的康樂(lè)項(xiàng)目只能選擇占地面積比較小的種類，如健身房、桑拿浴、按摩室、臺(tái)球室、棋牌室、保齡球館、游泳池、乒乓球室以及為了滿足日益增長(zhǎng)的高爾夫愛(ài)好者的需求可以建造室內(nèi)的模擬高爾夫球場(chǎng)；而對(duì)于度假飯店和主題飯店來(lái)說(shuō)，客源多為旅游度假的客人，因此其地理位置通常選擇在市郊比較偏僻、安靜的地方，以便客人更高的休息質(zhì)量。由于飯店建在地域?qū)拸V的偏靜地區(qū)，通常都會(huì)有充裕的空間供其利用。因而其康樂(lè)項(xiàng)目的選擇與設(shè)置通常有高爾夫練習(xí)場(chǎng)、射擊場(chǎng)或射箭場(chǎng)、溜冰場(chǎng)。不同地理位置的度假酒店的康樂(lè)項(xiàng)目也有差異，如三亞半山半島度假酒店，它配備有珊瑚礁潛水之旅，沙灘排球而且臨近三家國(guó)際高爾夫球場(chǎng)。有的度假酒店因?yàn)槲恢帽容^偏僻，所以還可能具有美食中心，里面可能是當(dāng)代特色餐廳，也可能是西餐，也可能是好多地方的美食。會(huì)議酒店跟商務(wù)型酒店的康樂(lè)項(xiàng)目大致沒(méi)有什么太大的差別，可根據(jù)需要設(shè)壁球室、沙殼球。而在寒冷地區(qū)

的酒店一般不宜建室外游泳池，室內(nèi)游泳池一年中只能在6-8月這三個(gè)月開放，利用率較低。八、調(diào)研體會(huì)：

通過(guò)調(diào)研我發(fā)現(xiàn)康樂(lè)活動(dòng)在社會(huì)活動(dòng)中的重要性日益突出，已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ�活和交際不可或缺的內(nèi)容。近幾年來(lái)，隨著人們對(duì)物質(zhì)和精神文化需求的不斷提高，觀念的更新，審美情趣的變化。人們對(duì)康樂(lè)的需要越來(lái)越多。在緊張的工作、學(xué)習(xí)之余定期從事康樂(lè)活動(dòng)，這已經(jīng)成為許多人的一種生活習(xí)慣。不同類型酒店康樂(lè)都是其不可或缺的重要組成部分。不同酒店康樂(lè)的設(shè)置都需要遵守康樂(lè)項(xiàng)目設(shè)置的基本原則。為了吸引更多的客源，更好的挖掘非住店客人的娛樂(lè)消費(fèi)意識(shí)，酒店就需要在康樂(lè)項(xiàng)目上有所創(chuàng)新。

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閱讀目錄一、總論1.項(xiàng)目實(shí)施背景2.項(xiàng)目概況3.開發(fā)商概況

4.編制依據(jù)與研究范圍二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析

1.有利于豐富居民的文化娛樂(lè)生活2.有利于帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展3.有利于企業(yè)發(fā)展壯大三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

1.（城市名）市城市概況與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢(shì)分析2.（城市名）量販?zhǔn)終TV行業(yè)分析3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析

4.項(xiàng)目選址、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析5.營(yíng)銷策略分析

四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排1.建設(shè)條件分析2.工程進(jìn)度安排

五、項(xiàng)目KTV功能分析與人事架構(gòu)1.項(xiàng)目總體功能2.項(xiàng)目功能分配3.人事架構(gòu)

六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生1.消防2.環(huán)境保護(hù)3.勞動(dòng)衛(wèi)生

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七、投資估算與資金籌措1.投資估算2.資金籌措

八、財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算1.計(jì)算期估算2.營(yíng)業(yè)收入估算3.總成本費(fèi)用估算4.營(yíng)業(yè)稅金及附加估算5.利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算九、財(cái)務(wù)分析1.靜態(tài)盈利能力分析2.動(dòng)態(tài)盈利能力分析3.債務(wù)償債能力分析十、不確定性分析1.盈虧平衡分析2.敏感性分析十一、風(fēng)險(xiǎn)分析1．政策風(fēng)險(xiǎn)2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3．籌資風(fēng)險(xiǎn)十二、結(jié)論與建議1.結(jié)論2.建議

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一、總論1.項(xiàng)目實(shí)施背景

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)的娛樂(lè)行業(yè)蓬勃發(fā)展，而KTV行業(yè)則是這個(gè)市場(chǎng)中不容忽視的中堅(jiān)力量。國(guó)內(nèi)“娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。巨大的市場(chǎng)潛力和極高的投資回報(bào)率已使KTV行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。每年中國(guó)的各個(gè)大中小型城市都會(huì)有一批新的KTV店開張，但是行業(yè)內(nèi)巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力也會(huì)使得一部份投資者退出這一市場(chǎng)。

在美麗的海濱城市（城市名），由于氣候環(huán)境的關(guān)系，人們?nèi)粘５膴蕵?lè)活動(dòng)非常豐富。而相對(duì)于一些酒吧、迪吧而言，量販?zhǔn)終TV的消費(fèi)群體非常龐大，幾乎是老少皆宜。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，KTV的娛樂(lè)方式已經(jīng)受到了市民的普遍認(rèn)可。因此，在（城市名）市，KTV行業(yè)成為了整個(gè)市場(chǎng)上一道獨(dú)特的風(fēng)景線，極大地豐富了人們?nèi)粘Ｉ�活。初步統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在（城市名）市內(nèi)的量販?zhǔn)終TV已有11間，根據(jù)（城市名）現(xiàn)有的KTV走勢(shì)，都是走高服務(wù)質(zhì)量，高檔裝修，平價(jià)超市，這一切都已成為（城市名）消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。（城市名）的KTV市場(chǎng)還沒(méi)有飽和，根據(jù)（城市名）人的消費(fèi)習(xí)慣，特別注重精神消費(fèi)及享受消費(fèi)，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)在這一塊所投入的資金大約占月工資的25.6%，可見(jiàn)，市場(chǎng)潛力相當(dāng)大。盡管如此，由于地理位、經(jīng)營(yíng)理念、管理方式以及發(fā)展戰(zhàn)略的差異使得各家KTV目前的經(jīng)營(yíng)狀況都不一樣，所謂優(yōu)勝劣

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汰，適者生存。（企業(yè)名）餐飲娛樂(lè)有限公司量販?zhǔn)終TV，始建于201*年，占地6000平方米，是（城市名）地區(qū)最早、東北地區(qū)最大的量販?zhǔn)終TV。在（城市名）KTV市場(chǎng)上（企業(yè)名）餐飲娛樂(lè)有限公司經(jīng)營(yíng)的兩間量販?zhǔn)終TV是其中較為成功的，甚至可以說(shuō)是（城市名）KTV行業(yè)的領(lǐng)軍力量。

于是，在這樣的背景下，（城市名）KTV行業(yè)的龍頭企業(yè)（企業(yè)名）擬在（城市名）甘井子區(qū)開設(shè)（城市名）（企業(yè)名）量販?zhǔn)終TVNTT店，該項(xiàng)目繼續(xù)堅(jiān)持（企業(yè)名）“品質(zhì)、個(gè)性、文化設(shè)計(jì)”的原則，以正派、純潔的經(jīng)營(yíng)模式，為（城市名）的消費(fèi)者提供健康放松，個(gè)性飛揚(yáng)的休閑娛樂(lè)空間，進(jìn)一步豐富老百姓的文化生活，提高廣大人民群眾的文化素質(zhì)，滿足他們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的精神文化需求。在滿足（企業(yè)名）進(jìn)一步在（城市名）發(fā)展壯大的同時(shí)，也為繁榮（城市名）文化市場(chǎng)繼續(xù)做出貢獻(xiàn)。

2.項(xiàng)目概況

項(xiàng)目名稱：（城市名）（企業(yè)名）量販?zhǔn)終TVNTT店項(xiàng)目地址：（城市名）市甘井子區(qū)中華西路

建設(shè)內(nèi)容：量販KTV廣場(chǎng)、錄音棚、餐飲及配套設(shè)施營(yíng)業(yè)面積：5000平方米

配概況：裝修豪華、典雅、舒適,設(shè)有各式卡拉OK包廂50間，所有房間均配備臺(tái)灣Mipro高保真無(wú)線麥克和美國(guó)Community超豪華音響系統(tǒng)。采用VOD電腦點(diǎn)歌系統(tǒng)，國(guó)際專業(yè)KTV音響，立體聲環(huán)繞，全液晶電腦點(diǎn)歌屏幕。高級(jí)錄音棚及先

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進(jìn)動(dòng)感視聽(tīng)區(qū)。曲庫(kù)含40000首高品質(zhì)中、英、日、韓和馬來(lái)等多國(guó)語(yǔ)言歌曲。KTV另附設(shè)有裝修氣派，商品齊全的大型自選超市。

投資與收益概況：

該項(xiàng)目總投資968.96萬(wàn)元，其中，建設(shè)投資852萬(wàn)元，流動(dòng)資金86萬(wàn)元，建設(shè)期利息30.96萬(wàn)元。正常營(yíng)業(yè)期營(yíng)業(yè)收入1340萬(wàn)元，年均利潤(rùn)總額411.17萬(wàn)元，年均凈利潤(rùn)308.38萬(wàn)元。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示：

表1序號(hào)1234FNPV項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益5率FIRR678資本金內(nèi)部收益率FIRR利息備付率ICR償債備付率DSCR54.74%12.242.5741.85%指標(biāo)總投資收益率ROI資本金凈利潤(rùn)率ROE項(xiàng)目投資回收期Pt項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值610.51萬(wàn)元指標(biāo)值43.81%57.32%2.57年文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂(lè)休閑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

3.開發(fā)商概況

名稱：（城市名）（企業(yè)名）餐飲娛樂(lè)有限公司法人代表：張頌注冊(cè)資本：1000萬(wàn)經(jīng)營(yíng)概況：

（城市名）（企業(yè)名）餐飲娛樂(lè)有限公司成立于201*年，該公司以經(jīng)營(yíng)量販?zhǔn)終TV為主，自201*年第一間量販?zhǔn)終TV在（城市名）市會(huì)展中心地下一層開業(yè)以來(lái)，以每年翻番的速度跳躍發(fā)展，經(jīng)營(yíng)范圍從單一的KTV拓展到錄音棚、歌舞團(tuán)、廣告業(yè)、裝修服務(wù)、餐飲等多個(gè)領(lǐng)域，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有5000萬(wàn)資產(chǎn)、年經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)201*萬(wàn)的大型公司。在公司下屬的（企業(yè)名）量販?zhǔn)終TV星海灣店開業(yè)三周年時(shí)，公司在現(xiàn)今已發(fā)展為（城市名）第二商業(yè)圈西安路的天興.羅斯福購(gòu)物廣場(chǎng)五樓開設(shè)了第二間店，并將此店經(jīng)營(yíng)成為（城市名）市KTV行業(yè)的龍頭。在過(guò)去的兩年多的時(shí)間里，兩間店齊頭并進(jìn)，一同占據(jù)了本市KTV市場(chǎng)的大部分份額。公司其它業(yè)務(wù)也在公司各部門領(lǐng)導(dǎo)人的帶領(lǐng)下在其所屬的領(lǐng)域取得了優(yōu)異的業(yè)績(jī)。

該公司在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、壯大自身實(shí)力的同時(shí)，也為社會(huì)公益事業(yè)做出了巨大貢獻(xiàn)。與蒙牛集團(tuán)合作舉辦（城市名）高校音樂(lè)節(jié)，豐富了本市大學(xué)生的課外生活，為他們提供了展示自己才華的舞臺(tái)。選拔優(yōu)秀的歌手代表（城市名）市參加中央電視臺(tái)舉辦的青年歌手電視大獎(jiǎng)賽，并取得了優(yōu)異的成績(jī)。

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該集團(tuán)公司近期的發(fā)展目標(biāo)是：開設(shè)在（城市名）市內(nèi)的第三間店，立足（城市名），邁向全國(guó)。

4.編制依據(jù)與研究范圍4.1編制依據(jù)

根據(jù)中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：

(1)（城市名）官方網(wǎng)站公布的（城市名）經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況；

(2)國(guó)家發(fā)改委與建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；

(3)（城市名）甘井子區(qū)規(guī)劃；

(4)（城市名）市文化局頒布的《娛樂(lè)休閑業(yè)試點(diǎn)辦法》；(5)開發(fā)商提供的其他有關(guān)材料。4.2研究范圍

該可行性研究報(bào)告的研究范圍包括：總論；

項(xiàng)目建設(shè)的必要性；項(xiàng)目市場(chǎng)分析；

建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排；項(xiàng)目的功能分析與人事架構(gòu)；消防、環(huán)保和衛(wèi)生；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)效益費(fèi)用估算；

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財(cái)務(wù)分析；不確定性分析；風(fēng)險(xiǎn)分析；結(jié)論與建議等。

在此基礎(chǔ)上，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。

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二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析

1.該項(xiàng)目有利于進(jìn)一步豐富居民的文化娛樂(lè)生活

文化是城市的靈魂，創(chuàng)新的源泉。社會(huì)文明程度的提高，有賴于文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。“北方明珠”（城市名），一直以足球，服裝作為城市營(yíng)銷的文化品牌。KTV娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展，豐富人民群眾精神文化生活，加速文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。為打造（城市名）特色文化產(chǎn)業(yè)，營(yíng)造良好的配套環(huán)境。（企業(yè)名）KTV秉承“健康、時(shí)尚、安全”的服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念，憑借公道的市場(chǎng)價(jià)格，完善的管理模式，全新的經(jīng)營(yíng)理念，獲得了廣大（城市名）市民的喜愛(ài)。KTV是一個(gè)貼心的娛樂(lè)場(chǎng)所，人們?cè)诠ぷ髦�余歡唱一番無(wú)疑是一種暢快的放松減壓方式。在全國(guó)各大城市中，（城市名）人的生活指數(shù)較高。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，201*年（城市名）居民人均可支配收入為15108.63元，比上期增長(zhǎng)13.2%，201*城市居民人均消費(fèi)支出為12134.97，比上期增長(zhǎng)15.2%。其中（城市名）居民支出增長(zhǎng)最快的是娛樂(lè)消費(fèi)。因此，（企業(yè)名）在甘井子區(qū)開設(shè)華南分店，為（城市名）的消費(fèi)者提供健康放松，個(gè)性飛揚(yáng)的休閑娛樂(lè)空間，在盡情歌唱?dú)g樂(lè)的過(guò)程中讓他們享受到健康、安全、熱情、周到的服務(wù)，緩解來(lái)自工作和生活中的壓力，釋放埋藏已久的激情，從而進(jìn)一步豐富居民的文化娛樂(lè)生活。

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2.有利于帶動(dòng)（城市名）甘井子區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

KTV娛樂(lè)業(yè)的興旺，必然帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最為明顯的是餐飲業(yè)和零售業(yè)。作為消費(fèi)性服務(wù)業(yè)的KTV，有利于優(yōu)化（城市名）甘井子區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，吸引更多跨國(guó)企業(yè)和區(qū)域總部，為全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供功能區(qū)域服務(wù)。精明的商家利用人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的娛樂(lè)需求，將娛樂(lè)因素與其它產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻，提高賺錢的效率。娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)就這樣孕育而生了，聯(lián)姻雙方從而也形成了雙贏的互利格局，國(guó)內(nèi)“娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)”不僅正在形成，它還有望成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。據(jù)老牌娛樂(lè)集團(tuán)華特－迪士尼公司粗略估算，中國(guó)的娛樂(lè)業(yè)市場(chǎng)可以創(chuàng)造出每年約70億美元的巨額利潤(rùn)。由此可見(jiàn)，將娛樂(lè)因素融入經(jīng)濟(jì)必然會(huì)帶來(lái)巨大的收益�！笆�五”期間，甘井子區(qū)將與（城市名）市現(xiàn)代化國(guó)際名城建設(shè)全面接軌，充分發(fā)揮城市拓展、農(nóng)業(yè)示范、物流集散、旅游觀光、娛樂(lè)休閑。大力實(shí)施外向牽動(dòng)、科教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)化、城市化四大戰(zhàn)略，建成（城市名）市商貿(mào)物流活動(dòng)中心、工業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)基地、都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)。建成具有國(guó)際化、市場(chǎng)化、法制化水準(zhǔn)和（城市名）現(xiàn)代化國(guó)際名城特色的綠色城區(qū)。總而言之，在甘井子區(qū)開設(shè)NTT店，必將有利于帶動(dòng)項(xiàng)目周邊的零售業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展，在娛樂(lè)消費(fèi)的刺激下，進(jìn)一步帶動(dòng)甘井子區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.有利于（企業(yè)名）進(jìn)一步在（城市名）乃至全國(guó)的發(fā)展壯大

（城市名）（企業(yè)名）餐飲娛樂(lè)有限公司是一家集餐飲，休閑

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娛樂(lè)，文化傳播為一體的大型民營(yíng)企業(yè)，公司秉承“健康，時(shí)尚，安全”的服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念，憑借公道的市場(chǎng)價(jià)格、完善的管理模式、全新的經(jīng)營(yíng)理念、一流的服務(wù)水平早已風(fēng)靡濱城，受到廣大市民的認(rèn)可。公司積極擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，努力提高產(chǎn)品知名度，以專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理理念，有計(jì)劃地進(jìn)行市場(chǎng)的開發(fā)，（企業(yè)名）這一年輕的文化娛樂(lè)品牌，正以其迅猛的發(fā)展勢(shì)頭獨(dú)領(lǐng)（城市名）“量販KTV”行業(yè)之風(fēng)騷。隨著（城市名）經(jīng)濟(jì)日益現(xiàn)代化國(guó)際化，作為國(guó)內(nèi)知名的KTV公司（企業(yè)名）應(yīng)不斷利用自身管理經(jīng)驗(yàn)和手段，開拓（城市名）市場(chǎng)，進(jìn)而邁向全國(guó)市場(chǎng)。此項(xiàng)目市場(chǎng)前景非�？春茫瑫�(huì)給公司帶來(lái)高幅度利潤(rùn)，也擴(kuò)大了公司的品牌影響力，從而達(dá)到雙贏。（企業(yè)名）目前在（城市名）有星海和羅斯福兩家分店，NTT店的開設(shè)有利于開拓和占領(lǐng)（城市名）甘井子區(qū)的市場(chǎng)份額，從而進(jìn)一步穩(wěn)固自己在KTV行業(yè)的龍頭位。（企業(yè)名）公司近期的發(fā)展目標(biāo)是：在（城市名）開設(shè)第三家分店，立足（城市名），面向全國(guó)。第三家分店開設(shè)成功后，（企業(yè)名）將開始逐步向（城市名）周邊城市乃至全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)軍。

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三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

1.（城市名）市城市概況與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢(shì)分析（城市名）是遼寧省第二大城市，東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，政治級(jí)別屬國(guó)家計(jì)劃單列市，副省級(jí)城市。（城市名）位于遼東半島南端，西臨渤海，南瀕黃海。（城市名）地理位優(yōu)越，位于中國(guó)遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，處于環(huán)渤海地區(qū)的圈首，是京津的門戶，北依中國(guó)東北的遼寧省、吉林省、黑龍江省和內(nèi)蒙古自治區(qū)廣大腹地，南與中國(guó)山東半島隔海相望，與日本、韓國(guó)、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。與沈陽(yáng)，北京等大城市交通方便，火車站前每天都有直達(dá)沈陽(yáng)和北京的客運(yùn)。（城市名）轄6個(gè)區(qū)（中山、西崗、沙河口、甘井子、旅順口、金州），3個(gè)縣級(jí)市（瓦房店、普蘭店、莊河）和1個(gè)海島縣（長(zhǎng)海）�？偯娣e1.25萬(wàn)平方公里，人口603萬(wàn)。

（城市名）金融業(yè)發(fā)展迅速，已成為中國(guó)北方地區(qū)外資銀行最集中的城市。目前，已有19家外資銀行和金融機(jī)構(gòu)在連開設(shè)了分行或設(shè)立了辦事處，在連金融機(jī)構(gòu)已與世界150多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了結(jié)算網(wǎng)絡(luò)，（城市名）已成為中國(guó)北方最大的國(guó)際結(jié)算中心。（城市名）商品交易所是中國(guó)三大期貨交易所之一，也是亞洲最大、全球第二的大豆期貨市場(chǎng)，201*年期貨成交額超過(guò)5萬(wàn)億元，成交量占全國(guó)的58%。

（城市名）商業(yè)繁榮，全市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)發(fā)

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展迅速，國(guó)有商業(yè)、民營(yíng)商業(yè)、外資商業(yè)相互促進(jìn)，購(gòu)物中心、大型超市、連鎖店等交相輝映。全市有青泥洼、天津街和西安路三大商業(yè)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15.5萬(wàn)個(gè)，國(guó)際水準(zhǔn)的大型商業(yè)設(shè)施50多個(gè)。（城市名）商場(chǎng)是中國(guó)十大商場(chǎng)之一，已成為中國(guó)最大的國(guó)有零售商業(yè)企業(yè)集團(tuán)。美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的家樂(lè)福、德國(guó)的麥德隆、馬來(lái)西亞的百盛等都已落戶（城市名）。開始實(shí)施電子商務(wù)、信貸消費(fèi)等現(xiàn)代營(yíng)銷方式。（城市名）正在向現(xiàn)代化國(guó)際商都邁進(jìn)。

201*年，（城市名）國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3131億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)17.5%，增幅達(dá)到1994年以來(lái)的最高值。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值247.6億元，增長(zhǎng)10.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1536.5億元，增長(zhǎng)20.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1346.9億元，增長(zhǎng)15.5%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為7.9：49.1：43.0，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為4.8%、56.2%和39.0%。按常住平均人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值51624元，按年末匯率折算7067美元。居民消費(fèi)價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。主要受食品類價(jià)格上漲因素影響，居民消費(fèi)價(jià)格水平比上年上漲4%，漲幅提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)分別上漲4.5%和2.7%。工業(yè)品出廠價(jià)格漲幅上升。全年工業(yè)品出廠價(jià)格水平比上年上漲3.27%，漲幅提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。原材料、燃料與動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格漲幅趨緩。全年原材料、燃料及動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格水平比上年上漲5.36%，漲幅回落2.96個(gè)百分

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點(diǎn)。預(yù)計(jì)201*年（城市名）市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指數(shù)將與201*年大體持平，小幅增長(zhǎng)。

對(duì)（城市名）市甘井子區(qū)發(fā)展概況與投資環(huán)境分析如下：（城市名）市甘井子區(qū)位于遼東半島南端，東臨黃海，西瀕渤海，是（城市名）市內(nèi)四區(qū)之一，也是（城市名）市城市擴(kuò)展的唯一區(qū)域。區(qū)轄13個(gè)街道、6個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?8.5萬(wàn)，陸地面積502平方公里。這里風(fēng)景秀美，氣候溫和，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑。這里經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，社會(huì)進(jìn)步，人民生活富裕。201*年，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值101.3億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入4.68億元，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額37.5億元，城鎮(zhèn)職工年人均工資8426元，農(nóng)民年人均可支配收入5503元。

（1）完善的基礎(chǔ)設(shè)施

甘井子區(qū)地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶的要沖位，是（城市名）市連接?xùn)|北腹地的陸路門戶和通往世界各地的海上和空中門戶。（城市名）周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)、沈大高速公路出口均在區(qū)內(nèi)。東北電網(wǎng)、（城市名）引水管線和通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)。城區(qū)人均綠地面積達(dá)到8平方米。

（2）繁榮的第三產(chǎn)業(yè)

東北地區(qū)最大的木材、汽車、舊機(jī)動(dòng)車等大型交易批發(fā)市場(chǎng)，輻射面不斷向東北、內(nèi)蒙等腹地?cái)U(kuò)展。宏孚大廈、華南國(guó)際商城、華聯(lián)超市、（城市名）燈飾批發(fā)市場(chǎng)、（城市名）太陽(yáng)神鮮活水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)相繼開業(yè)。（城市名）國(guó)際品牌汽車展貿(mào)中心建成并

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投入使用。引進(jìn)了沃爾瑪超市和歐倍德建材超市。海內(nèi)外名、優(yōu)、特商品匯集于此，展示了商貿(mào)業(yè)金龍寺森林公園、夏家河子海濱浴場(chǎng)等一批獨(dú)具特色的大型旅游景點(diǎn)和設(shè)施，每年吸引數(shù)百萬(wàn)名國(guó)內(nèi)外賓客前來(lái)發(fā)展高檔次、大流通的前景。觀光、旅游。

（3）發(fā)達(dá)的現(xiàn)代工業(yè)體系

甘井子區(qū)是國(guó)家的重要工業(yè)、科研基地之一。擁有電子、化工、機(jī)械、服裝等幾十個(gè)門類的工業(yè)企業(yè)1300家、近千種產(chǎn)品。有近百項(xiàng)新產(chǎn)品填補(bǔ)國(guó)內(nèi)空白，被授予“全國(guó)科技先導(dǎo)區(qū)”稱號(hào)。營(yíng)城子工業(yè)園區(qū)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)等經(jīng)濟(jì)小區(qū)以其良好的環(huán)境和優(yōu)惠的條件吸引了大批實(shí)業(yè)家投資辦廠。（城市名）軟件園已于1999年被命名為國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地。超高分子量聚丙烯酰胺項(xiàng)目已被國(guó)家列為“863”攻關(guān)計(jì)劃。綠源牌LPG汽車雙燃料轉(zhuǎn)換裝已被列入國(guó)家重點(diǎn)新產(chǎn)品試生產(chǎn)計(jì)劃。北大科技園開發(fā)生產(chǎn)的第三代新網(wǎng)際網(wǎng)絡(luò)終端設(shè)備，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白。

（4）顯著的對(duì)外開放成果

作為國(guó)家“發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集團(tuán)出口創(chuàng)匯改革試驗(yàn)區(qū)”，甘井子區(qū)已與日本、韓國(guó)、美國(guó)、加拿大、香港、澳門等24個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系。累計(jì)興辦外商投資企業(yè)711家，實(shí)際使用外資3.6億多美元。（城市名）豐源制靴有限公司、（城市名）新世紀(jì)印刷信息產(chǎn)業(yè)有限公司、（城市名）渤海日平機(jī)床股份有限公司等一批高新技術(shù)企業(yè)，把全區(qū)對(duì)外開放水平提高到一個(gè)新的層次。201*年，全區(qū)200余家出口商品供貨企業(yè)，實(shí)現(xiàn)出口

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商品供貨值50億元，出口商品涉及輕工、機(jī)械等200多個(gè)品種。

（5）昌盛的社會(huì)事業(yè)

“十五”期間，甘井子區(qū)將與（城市名）市現(xiàn)代化國(guó)際名城建設(shè)全面接軌，充分發(fā)揮城市拓展、農(nóng)業(yè)示范、物流集散、輕型加工、生態(tài)屏障的區(qū)位功能，大力實(shí)施外向牽動(dòng)、科教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)化、城市化四大戰(zhàn)略，建成（城市名）市商貿(mào)物流活動(dòng)中心、工業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)基地、都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)；建成具有國(guó)際化、市場(chǎng)化、法制化水準(zhǔn)和（城市名）現(xiàn)代化國(guó)際名城特色的綠色城區(qū)。

2.（城市名）量販?zhǔn)終TV行業(yè)分析2.1行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析

KTV源于日本，就是我們所說(shuō)的卡拉OK。量販?zhǔn)嚼砟顏?lái)源于荷蘭的一家大型超市。1963年，卡拉OK傳入臺(tái)灣，經(jīng)過(guò)多年的演變，成為我們現(xiàn)在的量販?zhǔn)終TV。錢柜就是臺(tái)灣地區(qū)量販?zhǔn)終TV的旗艦企業(yè)。

201*年八月（城市名）第一家量販?zhǔn)終TV（企業(yè)名）星海店開張，當(dāng)（企業(yè)名）率先將“量販?zhǔn)終TV”引到（城市名）后，立即以其時(shí)尚、健康、平價(jià)、自助的消費(fèi)理念成為（城市名）市民鐘愛(ài)的娛樂(lè)場(chǎng)所。隨后，好樂(lè)迪、K歌之王、東方金柜、合聲等10余家量販?zhǔn)終TV等如雨后春筍般出現(xiàn)在（城市名）的娛樂(lè)市場(chǎng)上。消費(fèi)者對(duì)多元化娛樂(lè)形式的需求，推動(dòng)了娛樂(lè)業(yè)的迅速發(fā)展。但是流行一哄而上，KTV同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)，競(jìng)爭(zhēng)在所難免。許

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多的KTV推出了“消費(fèi)送果盤，紀(jì)念品”等手段不見(jiàn)成效的情況下，他們只好用最原始的促銷方式價(jià)格戰(zhàn)。有的小型KTV推出“50元整晚消費(fèi)”，“30元唱一下午”，“包房五折”，這樣的廣告漫天可見(jiàn)。表面看，這是同行之間的競(jìng)爭(zhēng)，而實(shí)質(zhì)上是量販?zhǔn)終TV開得太多，娛樂(lè)形式單一，而檔次又相仿的最直接結(jié)果。在這樣的行業(yè)背景下，（企業(yè)名）KTV及時(shí)調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、一流的設(shè)備抵抗著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力的同時(shí)，于201*年在逐漸繁華的西安路商業(yè)圈成功的開設(shè)了第二間店。而相比之下，一部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手則瀕臨倒閉的邊緣。2.2行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析

該行業(yè)與其它服務(wù)行業(yè)相比屬于新興行業(yè)。在這幾年的發(fā)展過(guò)程中，該行業(yè)的逐步規(guī)范化是有目共睹的。該行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)主要可以概括為以下幾個(gè)方面：

2.2.1市場(chǎng)化

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制運(yùn)做下，娛樂(lè)行業(yè)的前景是處于上升的趨勢(shì)，不斷被開拓出來(lái)的消費(fèi)市場(chǎng)和不斷增長(zhǎng)的人民精神需求已經(jīng)讓KTV行業(yè)成為了炙手可熱的掘金行業(yè)。

2.2.2品牌化

知名企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)形成了一中無(wú)形資本，是企業(yè)價(jià)值的另一種主要的體現(xiàn)方式，品牌化的娛樂(lè)業(yè)現(xiàn)在基本上是寥寥可數(shù)，所以利用品牌擴(kuò)大市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)就在于競(jìng)爭(zhēng)的相對(duì)平穩(wěn)

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性。

2.2.3規(guī)�；�

市場(chǎng)境況的優(yōu)劣在于適應(yīng)市場(chǎng)的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的大小，企業(yè)形態(tài)的大小和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力是成正比的，規(guī)�；�經(jīng)營(yíng)能保證一個(gè)企業(yè)在入世后參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中有更強(qiáng)的防御性。

2.2.4正規(guī)化

KTV行業(yè)的正規(guī)化是娛樂(lè)業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)走上正軌的具體表現(xiàn)，社會(huì)接納性，客人層次的多元化，企業(yè)文化的豐富，企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍的正規(guī)化，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所文化氣息的加強(qiáng)都是吸引客源的重要條件。正規(guī)化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)成了一種客觀存在的要求，是服務(wù)業(yè)必要的發(fā)展階段，娛樂(lè)范圍內(nèi)的KTV已經(jīng)從行業(yè)概念轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)，是更為有可挖掘性，更能有創(chuàng)造平臺(tái)的一種服務(wù)提供方式。正規(guī)化勢(shì)在必行，也是可持續(xù)發(fā)展的鋪路石。

2.2.5健康化

健康的營(yíng)業(yè)氛圍和良好的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，都是推動(dòng)企業(yè)向前發(fā)展的重要因素，健康的娛樂(lè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)形式，已經(jīng)成為社會(huì)的需要，并且被消費(fèi)者所接受，KTV行業(yè)的健康經(jīng)營(yíng)現(xiàn)在已經(jīng)正式起步并且還將持續(xù)很長(zhǎng)一段的可發(fā)展時(shí)期，作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的量販?zhǔn)終TV行業(yè)，其前途的發(fā)展是不可丈量的。

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3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析3.1競(jìng)爭(zhēng)者狀況分析

（1）好樂(lè)迪

場(chǎng)地裝修：店堂華麗的裝修，入門幾百平米余平方米豪華氣派的大廳，1-4樓滾梯右壁變成水幕營(yíng)造氣派，在大廳右翼布下大面積的豪華休閑區(qū)，供等候包房的消費(fèi)者免費(fèi)休息的地方。

服務(wù)內(nèi)容：KTV、餐飲、錄制歌帶

音響效果：好樂(lè)迪的4檔伴音里有一檔叫做“魔音”的效果，可以修飾聲音。

歌曲數(shù)量：每隔一周，（企業(yè)名）都將最新的打榜歌填進(jìn)來(lái)，不過(guò)有些經(jīng)典老歌可能找不到。

飲食條件：（城市名）特色小吃，還有日本料理、韓國(guó)料理、法國(guó)面包、日本壽司等各地食物。

價(jià)位：高檔KTV的消費(fèi)價(jià)格。停車：門口有車位。（2）東方金柜服務(wù)內(nèi)容：KTV、餐飲

價(jià)位：走平民化路線，消費(fèi)群體針對(duì)學(xué)生。音響效果：音響效果一般，隔音效果不錯(cuò)。歌曲數(shù)量：有二萬(wàn)八千多首，每周六都有新歌推出。飲食條件：不提供什么特色飲食，但旁邊有新瑪特超市。停車：可以借用新瑪特門前停車。

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（3）K歌之王場(chǎng)地裝修：更新裝修服務(wù)內(nèi)容：KTV、平價(jià)超市

價(jià)位：平民化路線，主要針對(duì)學(xué)生音響效果：音響效果一流，有專業(yè)的調(diào)音師。餐飲：21時(shí)后供應(yīng)的自助餐可以免費(fèi)3.2競(jìng)爭(zhēng)者趨勢(shì)分析

3.2.1提供多元化服務(wù)

由于KTV產(chǎn)業(yè)屬于娛樂(lè)事業(yè)，與流行息息相關(guān)，而且消費(fèi)者的需求日益復(fù)雜，除在意裝潢格調(diào)、音響質(zhì)量、伴唱帶質(zhì)量、餐飲口味服務(wù)外，業(yè)者必須經(jīng)常調(diào)整營(yíng)業(yè)內(nèi)容及設(shè)施，提供各種不同的娛樂(lè)服務(wù)給消費(fèi)者，如可上網(wǎng)、看電視、玩網(wǎng)絡(luò)游戲等，以滿足消費(fèi)者歡樂(lè)及新鮮的心理需求。

3.2.2建立透明良好形象

由于市場(chǎng)上KTV家數(shù)眾多且消費(fèi)者意識(shí)抬頭，因此在選擇時(shí)，具有良好形象及合法執(zhí)照的KTV較能獲得青睞。另外，前幾年公共意外頻傳，消費(fèi)者在選擇店家歡唱之際，安全性的考慮就占了很大的比重，因此業(yè)者必須加強(qiáng)安全消防措施的設(shè)，提供一個(gè)讓消費(fèi)者可以安心消費(fèi)的休閑場(chǎng)所。

3.2.3建立連鎖體系

連鎖經(jīng)營(yíng)可造成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，使得營(yíng)運(yùn)成本大幅降低，且讓品

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牌曝光率增加，增加消費(fèi)者的心理認(rèn)知。而且透過(guò)管理職能專業(yè)化，如分店負(fù)責(zé)各地的營(yíng)業(yè)行為，總公司統(tǒng)籌資金調(diào)度、伴唱帶購(gòu)賣、廣告等事宜，使服務(wù)流程可一致化及標(biāo)準(zhǔn)化，使得獲利能力可有效提升。

3.2.4結(jié)合科技發(fā)展

隨著科技日新月異，應(yīng)發(fā)展新技術(shù)以改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，如在包廂中點(diǎn)歌的計(jì)算機(jī)，也可以提供交互式服務(wù)，消費(fèi)者可以直接點(diǎn)選服務(wù)項(xiàng)目，取代服務(wù)鈴及減少服務(wù)人員進(jìn)出干擾。另外，引進(jìn)更先進(jìn)的視聽(tīng)設(shè)備，包括120三槍投射大屏幕、無(wú)線麥克風(fēng)、3D立體環(huán)繞音響喇叭、行動(dòng)電話來(lái)電屏幕顯示等，使消費(fèi)者可以享受到更好的服務(wù)。

4.項(xiàng)目選址、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析4.1項(xiàng)目選址分析

4.1.1項(xiàng)目所在位及規(guī)模

項(xiàng)目的選址地位于（城市名）市北部商業(yè)中心華南國(guó)際商城、中華西路、山東路與六合路匯合處，營(yíng)業(yè)面積5000平方米。

該項(xiàng)目以（企業(yè)名）量販?zhǔn)終TV星海灣店的模式為標(biāo)準(zhǔn)，也為地下一層，通過(guò)大型多階樓梯通往主營(yíng)業(yè)大廳。4.1.2周邊環(huán)境

該項(xiàng)目地處的中華西路向西延接山東路，向東延接華東路，是（城市名）市甘井子區(qū)最早最繁華的商業(yè)區(qū)。該項(xiàng)目地址到華

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南廣場(chǎng)僅十分鐘路程。中華西路是一條非常繁華的交通要道，主要集中一些餐飲店、中檔商鋪和一些大型的商務(wù)寫字樓，主要有中南大廈（AB座）、義烏小商品城、華南國(guó)際商城、花城高麗牛排火鍋城、麥當(dāng)勞餐廳等，附近還有不少已經(jīng)開發(fā)和正在開發(fā)的地產(chǎn)小區(qū)，如泉水新城、華南小區(qū)、名貴山莊等，人氣相當(dāng)旺。201*年7月，由（城市名）友誼集團(tuán)與美國(guó)沃爾瑪公司合資建立的沃爾瑪華南購(gòu)物廣場(chǎng)更是為這一商業(yè)區(qū)注入了強(qiáng)勁的力量，該店總面積2.05萬(wàn)平方米，創(chuàng)下亞洲大型綜合超市單店面積最大的紀(jì)錄。華南國(guó)際商城的建立，成為啟動(dòng)和形成北部商業(yè)中心區(qū)的基本條件。這樣的氛圍吸引了更多行業(yè)的商家的投資，加上政府的大力支持，使這一區(qū)域的周邊環(huán)境發(fā)生了很大的變化，從而吸引了更多的人在這里買房居住。所以中華西路的商店非�；鸨�，客流量很大，晚上9-10點(diǎn)鐘商場(chǎng)里人頭攢動(dòng)，超市購(gòu)物排隊(duì)交款，尤其是沃爾瑪。

概括的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目的周邊環(huán)境優(yōu)越，具有“一心三軸”即：

(1)商業(yè)核心

以中華國(guó)際商城的發(fā)展為核心，形成具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、商務(wù)寫字樓、娛樂(lè)中心及金融設(shè)施、市政設(shè)施。

(2)三條商業(yè)主軸

中華西路：主要以商業(yè)寫字樓和購(gòu)物廣場(chǎng)為主，也有一部分

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餐飲店。

山東路：主要以餐飲為主，包括有日本料理、火鍋城、海鮮自助、茶樓等多個(gè)不同品種。

華東路：主要以汽車貿(mào)易為主，如（城市名）華南汽車廣場(chǎng)、（城市名）金晨汽車貿(mào)易有限公司、紅光汽貿(mào)等。4.2市場(chǎng)定位

定位：定位于中高檔工薪消費(fèi)階層，繼續(xù)堅(jiān)持行業(yè)領(lǐng)先者的定位，建設(shè)為一個(gè)規(guī)模、環(huán)境、服務(wù)一流的量販KTV。

目標(biāo)消費(fèi)群：年齡以20歲35歲為主，追求時(shí)尚，喜歡休閑娛樂(lè)生活的顧客群。其中以年輕的白領(lǐng)、大學(xué)生居多。另外，（企業(yè)名）KTV為同事朋友同學(xué)相聚，白領(lǐng)們邊娛樂(lè)邊公事的約會(huì)，情侶相約，以及一家老少齊參與的家庭聚會(huì)提供良好的場(chǎng)所。4.3優(yōu)勢(shì)分析

4.3.1品牌優(yōu)勢(shì)

品牌是代表某一種產(chǎn)品或服務(wù)的廣為人知的名稱，是KTV最重要的無(wú)形資產(chǎn)，也是KTV建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和未來(lái)盈利的基礎(chǔ)，擁有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌是KTV競(jìng)爭(zhēng)力的源泉，它可以為KTV創(chuàng)造長(zhǎng)期優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。（企業(yè)名）KTV品牌特色鮮明，獲得了廣大（城市名）市民的認(rèn)可，在（城市名）市內(nèi)有廣泛的影響力，品牌優(yōu)勢(shì)無(wú)疑是項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的一大體現(xiàn)。

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4.3.2服務(wù)優(yōu)勢(shì)

隨著KTV市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，顧客消費(fèi)意識(shí)的提高和對(duì)高附加值的追求，KTV的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)了。同時(shí)，KTV服務(wù)質(zhì)量的提高，是維持KTV品牌的保證，注重KTV服務(wù)質(zhì)量，是KTV品牌建設(shè)的重要內(nèi)容。（企業(yè)名）的服務(wù)很專業(yè)，正式營(yíng)業(yè)前員工要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的培訓(xùn)，讓顧客滿意，享受到貼心的服務(wù)是（企業(yè)名）的服務(wù)宗旨。

4.3.3外部環(huán)境優(yōu)勢(shì)

201*年以來(lái)，（城市名）市的城市建設(shè)步伐明顯加快。但是，大型的量販?zhǔn)終TV在（城市名）市甘井子區(qū)基本上屬于空白。隨著沃爾瑪NTT店的開業(yè)，其周邊的商業(yè)氣氛逐漸形成，此時(shí)正是（企業(yè)名）第三間店進(jìn)入華南商圈的契機(jī)。借助外部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合（企業(yè)名）的品牌優(yōu)勢(shì)，此項(xiàng)目必將帶來(lái)該公司的發(fā)展中的又一高峰。

5.營(yíng)銷策略分析

該項(xiàng)目的營(yíng)銷策略不僅沿襲（企業(yè)名）已建成分點(diǎn)的營(yíng)銷特色，并且建議采用一些新型的營(yíng)銷策略，從而達(dá)到迅速搶占市場(chǎng)，聚攏顧客的效果。具體營(yíng)銷策略如下：

5.1實(shí)行包時(shí)段優(yōu)惠制

針對(duì)所有類別的包房，實(shí)行唱滿6小時(shí)或者午夜場(chǎng)的優(yōu)惠制。對(duì)不同類別的包房，設(shè)定不同價(jià)位的包段價(jià)格。包時(shí)段優(yōu)惠價(jià)大大低于平時(shí)按小時(shí)計(jì)費(fèi)的價(jià)格，因此得到了廣大顧客的認(rèn)可，并

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在（企業(yè)名）已建分店中獲得了很好的營(yíng)銷效果。

5.2實(shí)行會(huì)員優(yōu)惠制

繼續(xù)推行會(huì)員優(yōu)惠制，在已建分店中辦理過(guò)會(huì)員的顧客，將免費(fèi)成為新店的會(huì)員。會(huì)員可以享受各種優(yōu)惠服務(wù)，比如消費(fèi)時(shí)的打折或者是生日時(shí)提供會(huì)員禮物等。會(huì)員制的運(yùn)用將保持并進(jìn)一步擴(kuò)大（企業(yè)名）的顧客群。

5.3超市消費(fèi)額抵包房費(fèi)制

超市消費(fèi)額抵包房費(fèi)制在以前分店中尚未得到運(yùn)用，是一項(xiàng)新型的營(yíng)銷策略。建議可將超市消費(fèi)的一定比例抵減包房費(fèi)，如按5%計(jì)提。另外，也可實(shí)習(xí)消費(fèi)300免房費(fèi)等政策。這樣，可推動(dòng)超市的消費(fèi)，進(jìn)一步增加營(yíng)業(yè)收入。

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四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排1.建設(shè)條件分析1.1地址選擇

建設(shè)大型KTV項(xiàng)目，能否取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，地理位是關(guān)鍵之關(guān)鍵。

該項(xiàng)目的選址地位于（城市名）市北部商業(yè)中心華南國(guó)際商城，中華西路、山東路與六合路匯合處。以中華國(guó)際商城的發(fā)展為核心，周圍形成了具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、商務(wù)寫字樓、娛樂(lè)中心及金融設(shè)施、大型停車場(chǎng)、市政設(shè)施。

由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目地理位優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，是建設(shè)大型KTV的理想場(chǎng)地。1.2外部配套條件

該項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到六通，即通道路、上水、下水、電、煤氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。

2.工程進(jìn)度安排

該項(xiàng)目自201*年1月開始前期準(zhǔn)備工作，201*年4月上旬著手設(shè)計(jì)裝修，201*年11月底竣工，并進(jìn)入試營(yíng)業(yè)。201*年12月底正式營(yíng)業(yè)。具體工程進(jìn)度安排如下：

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表2

201*年工程進(jìn)度安排表項(xiàng)目名91稱項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目設(shè)計(jì)設(shè)備安裝工程裝修工程竣工驗(yàn)收，試營(yíng)業(yè)正式營(yíng)業(yè)1234567801211文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂(lè)休閑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

五、項(xiàng)目KTV功能分析與人事架構(gòu)1.項(xiàng)目總體功能

該項(xiàng)目是集KTV、平價(jià)超市、錄音棚為一體的大型量販KTV廣場(chǎng)。

該項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積5000平方米，其中，音樂(lè)包廂占地面積2500平方米，分隔為大中小型包間約50余間。項(xiàng)目更有時(shí)尚的視聽(tīng)區(qū)，設(shè)備先進(jìn)的演藝區(qū)，舒適的等候區(qū)。

該項(xiàng)目位于地下一層，層高5.1米。2.項(xiàng)目功能分配

項(xiàng)目功能分配為大廳、包房區(qū)、演藝區(qū)、后勤區(qū)四部分。其中包房區(qū)又分為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。每一部分又有具體的功能劃分。

該項(xiàng)目具體功能分配見(jiàn)下表3：位面（m）前臺(tái)接待處超市大廳605等候區(qū)錄音棚視聽(tīng)區(qū)

2積功能面積（m）22075504515文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂(lè)休閑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

其它包廂辦公室一區(qū)800衛(wèi)生間其它包廂吧臺(tái)二區(qū)1050衛(wèi)生間其它包廂辦公室三區(qū)1540衛(wèi)生間倉(cāng)庫(kù)其它演藝區(qū)400演藝吧等候區(qū)其它更衣室（男女）后勤區(qū)605倉(cāng)庫(kù)監(jiān)控室1504075130110040801002201*02505070501208004540060030文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂(lè)休閑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

工程控制室員工食堂員工休息室其它3.人事架構(gòu)

該項(xiàng)目人事架構(gòu)如下圖所示：表4副店長(zhǎng)樓面主管保潔主管保安部長(zhǎng)保安領(lǐng)班保安領(lǐng)班店長(zhǎng)副店長(zhǎng)超市主管前臺(tái)主管策劃會(huì)員部201*03530樓面領(lǐng)班樓面領(lǐng)班保潔領(lǐng)班樓面領(lǐng)班文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂(lè)休閑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生

1.消防1.1總平面布局

該項(xiàng)目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于4米，建筑物與周圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位符合城市交通規(guī)劃要求。

平面設(shè)計(jì)：區(qū)域內(nèi)設(shè)3個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)面積不大于1600m。1.2安全疏散

該項(xiàng)目設(shè)三個(gè)出入口：

主要客流入口處有鋼筋混凝土樓梯直通室外；設(shè)備間有1部安全疏散樓梯直通室外，還有1部鋼筋混凝樓梯直通地上一層。形成了立體高效的疏散系統(tǒng)。1.3火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)

消防中心控制室內(nèi)設(shè)有報(bào)警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝。

每個(gè)區(qū)域分別設(shè)有重復(fù)顯示屏、地址編碼煙感探測(cè)器、地址編碼感溫探測(cè)器、消火栓報(bào)警開關(guān)、手動(dòng)報(bào)警開關(guān)及消防對(duì)講電話、水流指示器和濕式報(bào)警閥的聯(lián)動(dòng)介面單元、聲報(bào)警器、緊急

2

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廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。1.4滅火器配

采用2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，大廳設(shè)4具5A型，各區(qū)域設(shè)10具5A型。

滅火器應(yīng)放在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。2.環(huán)境保護(hù)2.1生活污水處理

該項(xiàng)目排出的糞便等生活污水出戶進(jìn)入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污水經(jīng)隔油器處理后再排入市政排水管網(wǎng)。2.2噪音的隔絕

音樂(lè)包廂均用隔音材料裝修，以保證包廂與包廂之間和包廂與區(qū)域走廊之間的隔音效果。

水泵設(shè)減振基礎(chǔ)，進(jìn)出口設(shè)軟管接頭，泵出口設(shè)消聲止回閥；冷水機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)機(jī)、水泵及風(fēng)管系統(tǒng)均設(shè)有良好的消聲減振措施。冷卻塔采用低噪聲型。2.3廢氣的排放

餐飲部分的污染油、氣、煙由油煙排氣罩排出，并截住油煙。

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3.勞動(dòng)衛(wèi)生3.1勞動(dòng)措施

該項(xiàng)目所有用電設(shè)備均有接地裝，以防漏電，保證人身安全；低壓配電系統(tǒng)的接地形式為TN-S系統(tǒng)，其保護(hù)接地線（PE）與工作零線（N）是獨(dú)立分開的，正常情況下，用電設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分與裝外可導(dǎo)電部分做接地保護(hù)，單相三孔插座的接地端均與N線等截面的PE可靠連接；設(shè)防雷保護(hù)。3.2衛(wèi)生措施

按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充足夠的新風(fēng)量，全空氣系統(tǒng)補(bǔ)充15-20%的新風(fēng)量，保證了營(yíng)業(yè)場(chǎng)所符合勞動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)。

包廂內(nèi)設(shè)了排風(fēng)系統(tǒng)和補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，從而沖淡了有害氣體的濃度，達(dá)到符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

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七、投資估算與資金籌措1.投資估算1.1建設(shè)投資估算

該項(xiàng)目建設(shè)投資852萬(wàn)元，構(gòu)成內(nèi)容如下：

表5項(xiàng)目建設(shè)投資匯總表單位：萬(wàn)元

占建設(shè)投資比例序號(hào)項(xiàng)目固定資產(chǎn)費(fèi)1用無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)2用其他資產(chǎn)費(fèi)3用4預(yù)備費(fèi)合計(jì)40.55852.004.76100.008.521.00100.8811.84估算價(jià)值(%)702.0582.40詳見(jiàn)附表11.2流動(dòng)資金估算

根據(jù)以往分店的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)并結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，預(yù)計(jì)每

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年所需流動(dòng)資金為86萬(wàn)元。1.3建設(shè)期利息估算

該項(xiàng)目建設(shè)投資借款總額400萬(wàn)元，銀行貸款利率為7.74%，建設(shè)期利息30.96萬(wàn)元。

前三項(xiàng)總和為項(xiàng)目投資總額。因此該項(xiàng)目投資總額為968.96萬(wàn)元。

2.資金籌措

該項(xiàng)目資金來(lái)源于兩個(gè)渠道：①自有資金：自有建設(shè)投資452.00萬(wàn)元，自有流動(dòng)資金86萬(wàn)元；②銀行借款400萬(wàn)元。

資金籌措方案和投資使用計(jì)劃詳見(jiàn)附表2。

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八、財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用估算1.計(jì)算期估算

該項(xiàng)目計(jì)算期6年，其中建設(shè)期1年，運(yùn)營(yíng)期5年。2.營(yíng)業(yè)收入估算

量販?zhǔn)終TV的營(yíng)業(yè)收入主要是來(lái)自包廂費(fèi)，其他消費(fèi)（如：在超市選購(gòu)酒水，食品）另外計(jì)算，所以該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入主要分為兩個(gè)部分：前臺(tái)營(yíng)業(yè)收入（房費(fèi)）和超市營(yíng)業(yè)收入。2.1前臺(tái)營(yíng)業(yè)收入的估算

根據(jù)（企業(yè)名）量販?zhǔn)終TV星海灣店和羅斯福店近幾年來(lái)的經(jīng)營(yíng)分析，結(jié)合該項(xiàng)目所面臨的特定的市場(chǎng)環(huán)境，以及自身的具體情況，對(duì)前臺(tái)營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行估算。具體估算結(jié)果如下表所示：

表6前臺(tái)年?duì)I業(yè)收入估算表月份九十十一十二

估算值（萬(wàn)元）54．2073．1457．4881．45占全年銷售計(jì)劃的比例6．61%8．92%7．01%9．95%文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂(lè)休閑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

一二三四五六七八總計(jì)75．1189．7958．6361．2571．8370．9361．6664．538209．16%10．95%7．15%7．47%8．76%8．65%7．52%7．87%100%預(yù)計(jì)華南分店的年收入大體與估算值相當(dāng)，為820萬(wàn)左右。具體估算值見(jiàn)附表5。2.2超市營(yíng)業(yè)收入

由于量販?zhǔn)終TV不設(shè)超市最低消費(fèi)，完全憑消費(fèi)者自愿。而附近又有大型超市，這會(huì)在一定程度上影響KTV超市的收入，所以在此對(duì)超市營(yíng)業(yè)收入只作保守的估計(jì)。按每月的人流狀況初步估算，月平均營(yíng)業(yè)收入約為45萬(wàn)，全年超市營(yíng)業(yè)收入約為540萬(wàn)元。

3.總成本費(fèi)用估算3.1工資及福利費(fèi)

參考其它兩個(gè)分店的規(guī)模和員工數(shù)，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目所有員工（包

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括管理人員）共72人，人均月平均工資為1600元。公司規(guī)定福利費(fèi)按工資額的30%計(jì)提。則年工資與福利費(fèi)合計(jì)為179.71萬(wàn)元。

3.2超市進(jìn)貨成本

超市進(jìn)貨成本，即超市所購(gòu)商品的成本費(fèi)用。按超市營(yíng)業(yè)收入的25%計(jì)提。

3.3年租金成本

此項(xiàng)目年租金成本為240萬(wàn)元，一年一交。3.4折舊費(fèi)

該項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值702.05萬(wàn)元，固定資產(chǎn)凈殘值率20%（同行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)），折舊年限5年，按直線法綜合計(jì)提折舊，該項(xiàng)目年折舊費(fèi)為112.33萬(wàn)元。

3.5修理費(fèi)

該項(xiàng)目修理費(fèi)按折舊費(fèi)的10%計(jì)算，每年為11.23萬(wàn)元。3.6攤銷費(fèi)

無(wú)形資產(chǎn)攤銷總額100.88萬(wàn)元，攤銷年限5年，年攤銷額為20.18萬(wàn)元；其他資產(chǎn)總額8.52萬(wàn)元，全部計(jì)入經(jīng)營(yíng)期第1年的成本中，則第2年的攤銷費(fèi)為28.70萬(wàn)元，從第3年起每年均為20.18萬(wàn)元。

3.7外購(gòu)燃料動(dòng)力

外購(gòu)燃料動(dòng)力為KTV每年耗費(fèi)的水電費(fèi)和其它燃料動(dòng)力費(fèi)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，每年的水電費(fèi)及其它燃料動(dòng)力耗費(fèi)為每年

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10萬(wàn)。

3.8利息支出

該部分費(fèi)用為建設(shè)投資借款在營(yíng)業(yè)期產(chǎn)生的利息。3.9其他費(fèi)用

其他費(fèi)用為除去上述各項(xiàng)費(fèi)用外的其他所有費(fèi)用。根據(jù)同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為9萬(wàn)元/年。

總成本費(fèi)用估算詳見(jiàn)附表3。4.營(yíng)業(yè)稅金及附加估算

該項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。KTV包房營(yíng)業(yè)稅率為20%，考慮完其它附加稅費(fèi)后的綜合稅率為22%；超市收入營(yíng)業(yè)稅率為5%，考慮完其它稅費(fèi)后綜合稅率為5.5%。估算結(jié)果詳見(jiàn)附表5。

5.利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算

利潤(rùn)總額為銷售收入扣除總成本費(fèi)用和營(yíng)業(yè)稅金及附加后的余額。所得稅率按25%考慮，估算結(jié)果詳見(jiàn)附表5。

九、財(cái)務(wù)分析1.靜態(tài)盈利能力分析總投資收益率ROI：44.52%資本金凈利潤(rùn)率ROE：56.49%項(xiàng)目投資回收期Pt：2.67年

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根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力。分析結(jié)果見(jiàn)附表5。

2.動(dòng)態(tài)盈利能力分析

動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)是指考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)算的盈利能力指標(biāo)，主要包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。研究對(duì)象為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表。

項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV：602.00萬(wàn)元項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR：41.85%資本金內(nèi)部收益率FIRR：54.74%

計(jì)算的內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率15%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，可以看出，該項(xiàng)目有較好的動(dòng)態(tài)盈利能力。分析結(jié)果見(jiàn)附表6、附表7。

3.債務(wù)償債能力分析

償債能力分析包括借款償還期、利息備付率、償債備付率三方面的分析。本項(xiàng)目的借款償還方式為等本償還利息照付。本金在三年內(nèi)等本償還，利息每年償還。因此，這里主要討論利息備付率和償債備付率這兩個(gè)指標(biāo)。

3.1利息備付率

利息備付率是指在借款償還期內(nèi)，各年可用于支付利息的息稅前利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值。選取正常運(yùn)營(yíng)期第2年為研究對(duì)象。

利息備付率ICR=12.24

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3.2償債備付率

償債備付率是指在項(xiàng)目借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。選取正常運(yùn)營(yíng)期第2年為研究對(duì)象。

償債備付率DSCR=2.57分析結(jié)果見(jiàn)附表4。

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十、不確定性分析1.盈虧平衡分析

盈虧平衡是指當(dāng)年的營(yíng)業(yè)收入扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后等于總成本費(fèi)用，在這種情況下，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)結(jié)果既無(wú)盈利又無(wú)虧損。此項(xiàng)目通過(guò)分析盈虧平衡點(diǎn)來(lái)分析擬建項(xiàng)目費(fèi)用與效益的平衡關(guān)系。

可得研究年份內(nèi)的營(yíng)業(yè)能力利用率RBEP為60.40%，從而可得盈虧平衡時(shí)的營(yíng)業(yè)收入為809.36萬(wàn)元。所以，從盈虧平衡分析中得出該項(xiàng)目具有一定的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。

2.敏感性分析

該項(xiàng)目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)業(yè)收入作為影響因素，來(lái)分析這些因素的變化對(duì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見(jiàn)下表：

表7敏感性分析表

調(diào)整項(xiàng)目序號(hào)建設(shè)營(yíng)業(yè)經(jīng)營(yíng)成投資收入本012

分析結(jié)果財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部投資（萬(wàn)元）610.51549.86671.17收益率回收期41.85%37.42%47.08%2.572.742.3942

10%-10%文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂(lè)休閑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

345610%-10%10%-10%830.74390.29440.03781.0250.91%32.52%34.64%48.90%2.282.972.872.34從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)成本的變化對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)影響較大，營(yíng)業(yè)收入是最敏感的因素，其次是經(jīng)營(yíng)成本，最不敏感的因素是項(xiàng)目投資額。但無(wú)論是哪種因素變化，在±10%的變化幅度內(nèi)，該項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都能通過(guò)判別標(biāo)準(zhǔn)。因此，該項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

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十一、風(fēng)險(xiǎn)分析

1．政策風(fēng)險(xiǎn)

該政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策、價(jià)格政策、利率政策調(diào)整，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的投資決策及今后的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響，進(jìn)而影響該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)之對(duì)策：該項(xiàng)目在嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)的同時(shí)，將積極研究國(guó)家相關(guān)政策的變化趨勢(shì)，針對(duì)政策調(diào)整可能造成的影響，提前制定應(yīng)對(duì)措施，調(diào)整自身的投資策略，消化風(fēng)險(xiǎn)因素，避免政策調(diào)整對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)造成實(shí)質(zhì)影響。

2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)自以下三個(gè)方面：一是市場(chǎng)供需實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏離；二是項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力或者競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況發(fā)生重大變化；三是項(xiàng)目目標(biāo)顧客的實(shí)際消費(fèi)能力與預(yù)測(cè)消費(fèi)能力發(fā)生偏離。

其中主要的風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)自新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的加入：21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)的娛樂(lè)行業(yè)蓬勃發(fā)展，而KTV行業(yè)則是這個(gè)市場(chǎng)中不容忽視的中堅(jiān)力量。國(guó)內(nèi)“娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。巨大的市場(chǎng)潛力和極高的投資回報(bào)率已使KTV行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。此外，中國(guó)加入WTO之后，一

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大批國(guó)外公司也紛紛涌入國(guó)內(nèi)娛樂(lè)休閑產(chǎn)業(yè)，來(lái)自國(guó)外實(shí)力強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，因此競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)為主要的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)之對(duì)策：為了盡量規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的影響，應(yīng)當(dāng)努力控制經(jīng)營(yíng)成本，從而制定出較低的消費(fèi)價(jià)格，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)力，此外，可采取多種經(jīng)營(yíng)方式拓寬收入渠道�？傊�，通過(guò)提高自身各個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)力，保持好（企業(yè)名）已樹立的品牌形象，揚(yáng)長(zhǎng)避短，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

3．籌資風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、最終反應(yīng)在投資上，這些風(fēng)險(xiǎn)的增加勢(shì)必造成投資的增加。而該項(xiàng)目擬定建設(shè)投資的41.28%來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行借款，當(dāng)投資增加時(shí)，會(huì)加大向銀行借款數(shù)額及自有資金的投放，應(yīng)確保項(xiàng)目資金的投放需要，避免資金不足給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

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十二、結(jié)論與建議

1.結(jié)論

“量販?zhǔn)終TV”已經(jīng)在臺(tái)灣和日本風(fēng)行了10多年，“量販?zhǔn)健钡腒TV現(xiàn)已經(jīng)在全國(guó)風(fēng)靡。這種源于臺(tái)灣的新型KTV以其高質(zhì)量的音響設(shè)備、快捷方便的點(diǎn)歌系統(tǒng)以及規(guī)�；�、大眾化和自助式的時(shí)尚概念，已經(jīng)在北京、上海、杭州、泉州等地異�；馃�，成為家庭、朋友聚會(huì)的極佳場(chǎng)所。在（城市名），“量販?zhǔn)健备拍钋那母Z進(jìn)（城市名）人的生活。據(jù)統(tǒng)計(jì)，擁有約20萬(wàn)人口的地域，能保證一家有50間左右包廂的量販?zhǔn)終TV贏利，那么以目前（城市名）甘井子區(qū)人口78.5萬(wàn)來(lái)計(jì)算，（城市名）甘井子區(qū)可允許有4家大型量販?zhǔn)終TV�？赡壳案示�子區(qū)尚無(wú)一家大型量販KTV.由此看來(lái)，如果該項(xiàng)目順利籌建，將具有供不應(yīng)求的市場(chǎng)效應(yīng)。

該項(xiàng)目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有力于豐富（城市名）居民的文化娛樂(lè)生活。有利于帶動(dòng)（城市名）甘井子區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。有利于（企業(yè)名）進(jìn)一步在（城市名）乃至全國(guó)的發(fā)展壯大。

市場(chǎng)分析表明，該項(xiàng)目選址位于（城市名）甘井區(qū)華南沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)地下一層，具有明顯的地理位優(yōu)勢(shì)；內(nèi)部設(shè)計(jì)布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)；充分利用以上優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，采用科學(xué)的經(jīng)營(yíng)方式和營(yíng)銷戰(zhàn)略，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是比較可觀的。

該項(xiàng)目的選址處在（城市名）甘井子華南商業(yè)圈，地理位

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良好，項(xiàng)目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計(jì)合理，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。

該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析表明，項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力和清償能力。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

敏感性分析表明，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。只要開發(fā)商科學(xué)、規(guī)范地運(yùn)作，該項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。2.建議","p":{"h":22.5,"w":45.18,"x":176.25,"y":447.667,"z":19},"ps":null,"s"文檔名稱：量販?zhǔn)終TV娛樂(lè)休閑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

從敏感性分析中可以看出，營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)成本均構(gòu)成了項(xiàng)目的敏感性因素，并且當(dāng)它們以10%上下幅度的比例變動(dòng)時(shí)，對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響都很大。所以，努力降低經(jīng)營(yíng)成本或者提高營(yíng)業(yè)收入可以給企業(yè)帶來(lái)很大的效益。反之，成本或收入的控制不善會(huì)極大的影響經(jīng)營(yíng)成果。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻注意控制好敏感性因素。附表：

附表1建設(shè)投資估算表

附表2投資使用計(jì)劃與資金籌措表附表3總成本費(fèi)用估算表附表4借款還本付息表附表5利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表附表6項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表附表7資本金現(xiàn)金流量表參考文獻(xiàn)：

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2王立國(guó)，《項(xiàng)目評(píng)估理論與實(shí)務(wù)》（第二版），北京，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，201*年

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