201*年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)年度報(bào)告

201*年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)年度報(bào)告

宏觀經(jīng)濟(jì)

廣州市統(tǒng)計(jì)局《201*年廣州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展綜述報(bào)告》顯示，報(bào)告顯示，201*年廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)12303.12億元，同比增長(zhǎng)11.0%；廣州城市居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)12.3%，增速低于全國(guó)(14.1%)；其中工資性收入增長(zhǎng)9.4%。廣州城市居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比增長(zhǎng)5.5%，增速實(shí)現(xiàn)跑贏GDP與CPI。

201*年廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資總額1306.74億元人民幣，占同期該市固定資產(chǎn)投資的38.28%。由于201*年亞運(yùn)累積高基數(shù)條件下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)放緩等原因，201*年1-2月固定資產(chǎn)投資同比下降1.2%，而隨著101項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的推進(jìn)和"新廣州、新商機(jī)"系列招商活動(dòng)投資項(xiàng)目的落地，廣州固定資產(chǎn)投資增速?gòu)?月起止跌反升，穩(wěn)定提升，至12月增速達(dá)到10%。

201*年廣州市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額5243.02億元，同比增長(zhǎng)17.1%。201*年廣州萬(wàn)菱匯、太古匯、保利中環(huán)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和5號(hào)停機(jī)坪等多個(gè)購(gòu)業(yè)中心開業(yè)，形成明顯的商圈集聚效應(yīng)。此外，"廣州夏日美食嘉年華"、"廣州(沙面)西餐文化節(jié)"和"廣州(國(guó)際)美食節(jié)"等一系列餐飲文化宣傳推介活動(dòng)和在節(jié)假日商家主題促銷活動(dòng)均有效刺激廣州市場(chǎng)消費(fèi)力的釋放。

寫字樓市場(chǎng)

201*年全國(guó)樓市遇冷，但寫字樓市場(chǎng)卻持續(xù)走旺，成為201*年的一道亮麗風(fēng)景線。寫字樓不受限購(gòu)的影響，租金不受政府管制，自然吸引了眾多投資的目光。201*年廣州寫字樓無論是在銷售和出租上都持續(xù)走旺，售價(jià)、租金大幅上揚(yáng)。

與北京、上海等一線城市相比，廣州寫字樓價(jià)格一直偏低，甚至出現(xiàn)寫字樓價(jià)格大大低于同區(qū)住宅價(jià)格的"商住倒掛"現(xiàn)象，寫字樓租金更曾一直處于一線城市中的低位。201*年，隨著大批甲級(jí)寫字樓的入市，加上在住宅限購(gòu)令的刺激下，商用物業(yè)投資大熱，廣州寫字樓價(jià)格終于擺脫長(zhǎng)年"商住倒掛"的陰影。

目前廣州甲級(jí)寫字樓主要集中在越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)四大商圈，截止到201*年底，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總量達(dá)到342萬(wàn)平方米。

從供需關(guān)系來看，房訊房地產(chǎn)研究院（CORC）調(diào)查報(bào)告顯示，201*年廣州全年新增供應(yīng)72萬(wàn)平方米，與201*年相比增長(zhǎng)24.1%；全年吸納量為62萬(wàn)平方米，較201*年增長(zhǎng)37.7%。

從租售價(jià)格來看，廣州寫字樓租金和售價(jià)雙雙上漲，租賃市場(chǎng)在強(qiáng)勁需求的刺激下上漲幅度超過預(yù)期，銷售市場(chǎng)在"商住倒掛"的比價(jià)效應(yīng)下售價(jià)彈升幅度同樣超過預(yù)期。

從商圈分布來看，越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)等商務(wù)區(qū)高品質(zhì)綜合寫字樓建設(shè)加速，使廣州寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)多核心發(fā)展態(tài)勢(shì)。

根據(jù)房訊房地產(chǎn)研究院（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止201*年12月，廣州寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)23888元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與201*年相比上漲16.4%；平均租金137元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與201*年相比上漲19.1%；平均空置率14.2%，與201*年相比下降19.3%。市場(chǎng)供應(yīng)

全年新增勁升兩成珠江新城持續(xù)領(lǐng)跑

房訊房地產(chǎn)研究院（CORC）調(diào)查報(bào)告顯示，201*年廣州甲級(jí)寫字樓全年新增供應(yīng)72萬(wàn)平方米，與201*年相比增長(zhǎng)24.1%。

目前廣州寫字樓主要集中在越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)四大商圈，截止到201*年底，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總量達(dá)到342萬(wàn)平方米。

201*年全年廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)主要集中在天河商圈及珠江新城區(qū)域。新竣工大廈包括有恒大地產(chǎn)中心、太古匯、富力盈信大廈、高德置地一、三期以及廣州國(guó)際金融中心等。高德置地廣場(chǎng)一期于第四季度落成，為珠江新城帶來9201*平方米的甲級(jí)面積供應(yīng)。

值得注意的是，原本計(jì)劃在201*年內(nèi)投入使用的多個(gè)超高層項(xiàng)目，因其技術(shù)要求較高，工程進(jìn)度遲于預(yù)期，落成日期相應(yīng)向后推延，導(dǎo)致新增供應(yīng)偏緊。銷售市場(chǎng)方面，寫字樓供應(yīng)主要以珠江新城寫字樓為主，目前珠江新城的甲級(jí)寫字樓在售稀少，其銷售價(jià)格最高也已超過3萬(wàn)元/平方米。在甲級(jí)寫字樓最為集中的珠江新城，201*年底新上市的超甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目富力盈凱廣場(chǎng)，目前報(bào)價(jià)高達(dá)4萬(wàn)元/平方米。而即將開售的廣晟國(guó)際大廈和保利中達(dá)廣場(chǎng)等高端寫字樓項(xiàng)目，目前的吹風(fēng)價(jià)也要4萬(wàn)元/平方米。市場(chǎng)需求

內(nèi)資企業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng)商住項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼

房訊房地產(chǎn)研究院（CORC）調(diào)查報(bào)告顯示，全年吸納量為62萬(wàn)平方米，較201*年增長(zhǎng)37.7%。

201*年金融機(jī)構(gòu)和內(nèi)資企業(yè)是廣州寫字樓需求的主力，據(jù)統(tǒng)計(jì)65%成交來源于內(nèi)資企業(yè)的擴(kuò)張，約35%來源于外資企業(yè)，內(nèi)資企業(yè)仍然占據(jù)寫字樓租賃需求的主導(dǎo)地位。

201*年以來受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展刺激，內(nèi)資企業(yè)加速在本地市場(chǎng)的擴(kuò)張深拓，對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)需求旺盛，廣州寫字樓市場(chǎng)租金得以持續(xù)上揚(yáng)。國(guó)內(nèi)金融、制造、專業(yè)服務(wù)和貿(mào)易等企業(yè)仍是廣州甲級(jí)寫字樓的主要租戶來源，持續(xù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求推動(dòng)租金的上行。

太古匯寫字樓目前已成功吸引如國(guó)內(nèi)外大型金融、房地產(chǎn)、通信電子等行業(yè)企業(yè)進(jìn)駐，入住率已在7成以上。在新入市或在建優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目積極吸納新進(jìn)廣州或搬遷需求的同時(shí)，位于越秀區(qū)或天河北的傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓業(yè)主亦通過各類優(yōu)惠挽留租戶并吸引舊租戶擴(kuò)租。如富力盈信大廈、太古匯和高德置地三期的出租率均超過七成以上

安永華明會(huì)計(jì)師事務(wù)所入駐廣州高德置地廣場(chǎng)達(dá)6600平方米的辦公面積，此外還有夏普、惠普、普華永道、迅達(dá)電梯、三井物產(chǎn)及廣東發(fā)展銀行等知名客戶。

廣州高德置地廣場(chǎng)項(xiàng)目擁有34萬(wàn)平方米超甲級(jí)寫字樓群，寫字樓的出租情況理想，C塔、D塔早已出租完畢，B塔、E塔出租率逾85%，而新一期A塔寫字樓也正在對(duì)外招租，目前招租情況熱烈。

高德置地廣場(chǎng)一期知名客戶有：通用電氣從環(huán)市東路的宜安廣場(chǎng)搬遷至此，承租6000平方米的辦公面積。珠江新城其他主要租賃成交還包括：奔馳和比利時(shí)領(lǐng)事館分別在富力中心租下2400平方米和700平方米，光大金控租賃高德置地廣場(chǎng)三期1105平方米的面積新設(shè)廣州公司，雅居樂則將其華南區(qū)總部遷至廣州國(guó)金中心，面積達(dá)1201*平方米。

廣州國(guó)際金融中心月平均租金在250~300元/m2，最高達(dá)310元/m2，在珠江新城傲視群雄，甚至摘取華南第一租金桂冠。在其引領(lǐng)下，后起之秀如珠江城、廣晟國(guó)際大廈、利通廣場(chǎng)等高端辦公物業(yè)，也陸續(xù)成為CBD寫字樓的耀眼明星。與此同時(shí)，由于不受限購(gòu)影響且受到租金大幅上升的強(qiáng)力支撐，寫字樓銷售保持活躍，前期優(yōu)質(zhì)可售供應(yīng)已逐步消化，旺盛的投資或購(gòu)買自用需求使市場(chǎng)供不應(yīng)求再次凸顯，進(jìn)一步刺激售價(jià)的上揚(yáng)。例如而商住兩用項(xiàng)目財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)9月開盤熱銷7億元，201*年銷售超過12億元。另外，主打高性價(jià)比的馬賽國(guó)際商務(wù)中心、主打復(fù)式辦公概念的保利中匯廣場(chǎng)等項(xiàng)目亦表現(xiàn)搶眼，顯示出目前國(guó)內(nèi)高端階層依然熱衷于地產(chǎn)投資。市場(chǎng)綜述

亞運(yùn)提升城市價(jià)值寫字樓迎黃金三年

201*年，隨著更多跨國(guó)企業(yè)進(jìn)入廣州，加上眾多優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目投入使用，廣州寫字樓租金開始迅速上升。值得一提的是，201*年新上市的廣州寫字樓項(xiàng)目，其產(chǎn)品定位、配套、服務(wù)等各方面都接軌國(guó)際最高水準(zhǔn)，大多數(shù)項(xiàng)目都引入了國(guó)際團(tuán)隊(duì)擔(dān)綱項(xiàng)目設(shè)計(jì)和后期的物業(yè)管理服務(wù)。大批甲級(jí)寫字樓的入市，廣州商務(wù)氛圍更成熟，吸引了更多跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐，大大提升了廣州國(guó)際化城市的形象和地位，助力廣州真正邁向國(guó)際化大都市行列。

根據(jù)房訊房地產(chǎn)研究院（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止201*年12月，廣州寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)23888元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與201*年相比上漲16.4%；平均租金137元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與201*年相比上漲19.1%；平均空置率14.2%，與201*年相比下降19.3%。

從供需關(guān)系來看，房訊房地產(chǎn)研究院（CORC）調(diào)查報(bào)告顯示，201*年廣州全年新增供應(yīng)72萬(wàn)平方米，與201*年相比增長(zhǎng)24.1%；全年吸納量為62萬(wàn)平方米，較201*年增長(zhǎng)37.7%。

從租售價(jià)格來看，廣州寫字樓租金和售價(jià)雙雙上漲，租賃市場(chǎng)在強(qiáng)勁需求的刺激下上漲幅度超過預(yù)期，銷售市場(chǎng)在"商住倒掛"的比價(jià)效應(yīng)下售價(jià)彈升幅度同樣超過預(yù)期。

從商圈分布來看，越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)等商務(wù)區(qū)高品質(zhì)綜合寫字樓建設(shè)加速，使廣州寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)多核心發(fā)展態(tài)勢(shì)。展望

廣州作為南中國(guó)的中心城市，其輻射范圍越來越廣，201*年隨著新一批高端物業(yè)陸續(xù)交付使用，預(yù)期廣州甲級(jí)寫字樓的總體租金仍將保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但增幅明顯減緩。

同時(shí)，政府對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策將繼續(xù)，優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)仍是未來一年投資熱點(diǎn)。而廣州市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)可售項(xiàng)目仍然稀缺，廣州甲級(jí)寫字樓物業(yè)售價(jià)預(yù)期將在201*年穩(wěn)步上升。

201*年廣州寫字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)：第一，供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)201*年落成的甲級(jí)寫字樓高達(dá)100萬(wàn)平方米，主要集中在珠江新城；第二，預(yù)計(jì)201*年甲級(jí)寫字樓整體租金升幅有限，部分空置率較高的項(xiàng)目租金有下調(diào)壓力。第三，受經(jīng)濟(jì)不明朗因素、銀根仍然偏緊影響，相對(duì)于201*年積極的擴(kuò)充態(tài)勢(shì)，企業(yè)多轉(zhuǎn)向保守的發(fā)展戰(zhàn)略，在整體售價(jià)保持上升趨勢(shì)的同時(shí)，部分急于回籠資金的項(xiàng)目售價(jià)有下調(diào)壓力。

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201*年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)年度報(bào)告

說明

本研究咨詢報(bào)告由南豐智庫(kù)（CORC）領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家信息中心、廣州市國(guó)土資源和房屋管理局、廣州市統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)、中國(guó)寫字樓行業(yè)協(xié)會(huì)、房訊網(wǎng)、國(guó)內(nèi)外相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息，結(jié)合深入的市場(chǎng)調(diào)查資料，全面分析了廣州寫字樓行業(yè)發(fā)展的宏觀形勢(shì)、行業(yè)總體水平、市場(chǎng)供求現(xiàn)狀、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征。報(bào)告對(duì)廣州寫字樓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)情況進(jìn)行深入的研究探討，并對(duì)廣州寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展前景、趨勢(shì)做出推測(cè)并提出了可操性投資建議，是寫字樓業(yè)相關(guān)單位準(zhǔn)確了解當(dāng)前我國(guó)寫字樓行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握企業(yè)定位和發(fā)展方向的重要決策依據(jù)。定義供應(yīng)量

指報(bào)告期內(nèi)新竣工量和上期存量的物業(yè)總量。在數(shù)值上，報(bào)告期供應(yīng)量=上期存量+報(bào)告期新竣工量�？罩寐�

指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。吸納量

指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。

概覽宏觀經(jīng)濟(jì)

廣州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《廣州市201*年廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析》，報(bào)告顯示，201*年廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）13551.21億元，比上年增長(zhǎng)10.5%。增速高于京滬深，但低于天津重慶。

從201*年情況看，廣州市經(jīng)濟(jì)克服了國(guó)內(nèi)外眾多不利影響，雖較201*年有所放緩，但GDP增速持續(xù)穩(wěn)中趨升，增勢(shì)好于全國(guó)和全省。報(bào)告顯示，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值220.72億元、4713.16億元和8617.33億元，分別增長(zhǎng)3.3%、9.9%和11.1%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重由201*年的1.6：36.9：61.5調(diào)整為1.6：34.8：63.6，第三產(chǎn)業(yè)比重提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。

201*年，廣州市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng)11.5%，全市規(guī)模以上三大支柱產(chǎn)業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)6.3%；其中電子產(chǎn)品制造業(yè)、石油化工制造業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值分別增長(zhǎng)16.1%和10.6%；汽車制造業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值同比下降6.3%，是歷年來首次出現(xiàn)年度負(fù)增長(zhǎng)。

投資方面，面對(duì)201*年初投資低迷的局面，廣州市加大重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)力度，在市屬投資、民間投資的有力帶動(dòng)下，確保了固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)步提升。201*年，全市固定資產(chǎn)投資達(dá)到3758.39億元，同比增長(zhǎng)10.1%。

寫字樓市場(chǎng)

201*年一方面由于受外需疲軟和內(nèi)需收縮等不利因素影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，企業(yè)擴(kuò)張相較去年趨于謹(jǐn)慎，同時(shí)面對(duì)強(qiáng)大的供給量，市場(chǎng)消化能力不足�？v觀201*年，全球及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩持續(xù)影響廣州甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)。令擴(kuò)張型成交需求減少，整體市場(chǎng)明顯偏弱。整體市場(chǎng)活躍度較去年低，外資企業(yè)需求呈下降趨勢(shì)，無論是從租賃面積還是成交量上看，國(guó)內(nèi)企業(yè)仍然是市場(chǎng)需求主要驅(qū)動(dòng)力。

另一方面201*年，廣州寫字樓市場(chǎng)最突出的表現(xiàn)是在資本市場(chǎng)上，隨著廣州城市價(jià)值的提升，投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)回暖信心加大，加上住宅持續(xù)限購(gòu)，企業(yè)自用需求增長(zhǎng)推動(dòng)，令廣州寫字樓售價(jià)持續(xù)上行。尤其是自用型需求和中高端投資需求，特別是大中型國(guó)內(nèi)企業(yè)購(gòu)置甲級(jí)寫字樓自用，成為201*年的一大需求主力。

目前廣州甲級(jí)寫字樓主要集中在越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)四大商圈，截止到201*年底，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總量達(dá)到427萬(wàn)平方米。

從供需關(guān)系來看，南豐智庫(kù)（CORC）調(diào)查報(bào)告顯示，201*年廣州全年新增供應(yīng)81萬(wàn)平方米，與201*年相比增長(zhǎng)12.5%；全年吸納量為69萬(wàn)平方米，較201*年上升11.3%。

從租售價(jià)格來看，廣州寫字樓租金微降，而售價(jià)走高。租賃市場(chǎng)受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下調(diào)影響同時(shí)供過于求而出現(xiàn)下行趨勢(shì)，銷售市場(chǎng)延續(xù)去年的活躍狀態(tài)，成交量與成交均價(jià)均有大幅度上升。從商圈分布來看，目前，廣州寫字樓存量較大的板塊為珠江新城、體育中心、東山越秀等等商務(wù)區(qū)高品質(zhì)綜合寫字樓建設(shè)加速，使廣州寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)多核心發(fā)展態(tài)勢(shì)。從各區(qū)的表現(xiàn)看來，有珠江新城、體育中心兩大板塊支撐的天河區(qū)價(jià)格漲幅領(lǐng)先于廣州各區(qū)。從新增供應(yīng)看，珠江新城近幾年達(dá)到發(fā)展的巔峰期，新增供應(yīng)量占大比例的份額。

根據(jù)南豐智庫(kù)（CORC）的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止201*年12月，廣州寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)26655元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與201*年相比上漲11.6%；平均租金132元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與201*年相比下降3.6%；平均空置率17.4%，與201*年相比上升22.5%。

市場(chǎng)供應(yīng)

全年新增接近兩成珠江新城冠軍領(lǐng)跑

南豐智庫(kù)（CORC）調(diào)查報(bào)告顯示，201*年廣州全年新增供應(yīng)81萬(wàn)平方米，與201*年相比增長(zhǎng)12.5%。

目前廣州甲級(jí)寫字樓主要集中在越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)四大商圈，截止到201*年底，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總量達(dá)到427萬(wàn)平方米。

201*年全年廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)主要集中在珠江新城、體育中心、東山越秀區(qū)域。新入市項(xiàng)目包括有保利中達(dá)廣場(chǎng)、富力盈凱廣場(chǎng)、高德置地廣場(chǎng)、富力盈通廣場(chǎng)、恒大中心、邦華環(huán)球廣場(chǎng)、天鑾等。第四季度，位于珠江新城的保利中匯廣場(chǎng)及廣晟國(guó)際大廈兩座優(yōu)質(zhì)寫字樓的交付使用，為廣州市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)合計(jì)提供144600平方米的新增辦公面積。

值得注意的是，原本計(jì)劃在201*年內(nèi)投入使用的多個(gè)項(xiàng)目，工程進(jìn)度遲于預(yù)期，落成日期相應(yīng)向后推延。

銷售市場(chǎng)方面，寫字樓供應(yīng)主要以珠江新城寫字樓為主，201*年越秀區(qū)首次出現(xiàn)了超高價(jià)位的寫字樓成交紀(jì)錄。該區(qū)的步云天地網(wǎng)簽的34套展貿(mào)式寫字樓，均價(jià)高達(dá)53987元/平方米。而在珠江新城，富力盈凱廣場(chǎng)，其寫字樓成交單價(jià)頻頻破5萬(wàn)元大關(guān)，刷新廣州純寫字樓市場(chǎng)的成交紀(jì)錄。市場(chǎng)需求

內(nèi)資企業(yè)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)金融零售表現(xiàn)搶眼

南豐智庫(kù)（CORC）調(diào)查報(bào)告顯示，201*年廣州全年新增供應(yīng)81萬(wàn)平方米，與201*年相比增長(zhǎng)12.5%；全年吸納量為69萬(wàn)平方米，較201*年上升11.3%，創(chuàng)歷史新高。

201*年隨著整體需求下滑，201*年擴(kuò)張型成交減少，反而節(jié)約成本型企業(yè)搬遷及續(xù)租案例增多。同時(shí)，由于環(huán)球經(jīng)濟(jì)與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)均出現(xiàn)下調(diào)，新進(jìn)駐廣州的企業(yè)數(shù)目出現(xiàn)下降。大部分外資企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)前景仍有疑慮，對(duì)擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度，令廣州寫字樓的擴(kuò)張型成交需求減少，在201*年內(nèi)資企業(yè)的需求成為市場(chǎng)主驅(qū)動(dòng)力，推動(dòng)廣州寫字樓市場(chǎng)熱度持續(xù)。特別是第三產(chǎn)業(yè)、電腦及IT通信業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，其中以電腦及IT通信業(yè)最為活躍。

由于受外需疲軟和內(nèi)需收縮等不利因素影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，企業(yè)擴(kuò)張相較去年趨于謹(jǐn)慎，同時(shí)面對(duì)強(qiáng)大的供給量，市場(chǎng)消化能力不足。整體市場(chǎng)活躍度較去年低，外資企業(yè)需求呈下降趨勢(shì)，無論是從租賃面積還是成交量上看，國(guó)內(nèi)企業(yè)仍然是市場(chǎng)需求主要驅(qū)動(dòng)力。金融行業(yè)和零售貿(mào)易行業(yè)是廣州寫字樓需求的主力，國(guó)內(nèi)金融、制造、專業(yè)服務(wù)和貿(mào)易等企業(yè)仍是廣州甲級(jí)寫字樓的主要租戶來源。據(jù)統(tǒng)計(jì)60%成交來源于內(nèi)資企業(yè)的擴(kuò)張，內(nèi)資企業(yè)仍然占據(jù)寫字樓租賃需求的主導(dǎo)地位。而金融企業(yè)的租賃成交面積主要來源于保險(xiǎn)公司的搬遷和擴(kuò)張。主要成交包括友邦保險(xiǎn)承租6千平方米的辦公面積、班尼路和永旺集團(tuán)分別承租4200平方米的辦公面積。201*年主要的租賃成交還包括中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行租賃利通廣場(chǎng)3層合計(jì)6,711平方米辦公面積；敦豪貨運(yùn)續(xù)租中華國(guó)際中心2,203平方米辦公面積，續(xù)租粵海天河城大廈1,522平方米辦公面積；聯(lián)邦快遞租賃太古匯1,936平方米辦公面積；科惠醫(yī)療租賃太古匯1,700平方米辦公面積；百事可樂租賃高德置地廣場(chǎng)逾1,000平方米面積等。

隨著廣州城市價(jià)值的提升，越來越多企業(yè)選擇廣州，投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)回暖信心加大，加上住宅持續(xù)限購(gòu)，企業(yè)自用需求增長(zhǎng)推動(dòng)，令廣州寫字樓售價(jià)持續(xù)上行。

位于珠江新城的富力盈通大廈于201*年第四季度入市，成交量已超過2萬(wàn)平方米，其他在售如富力盈凱廣場(chǎng)、番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、保利中達(dá)廣場(chǎng)、財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)、保利V座、保利天悅、珠江國(guó)際紡織城、合生廣場(chǎng)等項(xiàng)目均有不俗的成交。有限的可售供應(yīng)帶動(dòng)售價(jià)進(jìn)一步提升�，F(xiàn)時(shí)廣州寫字樓銷售市場(chǎng)仍以自用型需求為主要推動(dòng)力，大中型國(guó)內(nèi)企業(yè)更成為需求主力之一。例如保利中達(dá)廣場(chǎng)分別由廣汽集團(tuán)和廣物汽貿(mào)整棟購(gòu)入自用作為總部。

市場(chǎng)綜述

去中心化影響加劇市場(chǎng)需求有望爆發(fā)

縱觀201*年，全球及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩持續(xù)影響廣州甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)。除了資金強(qiáng)勁的大企業(yè)仍強(qiáng)勢(shì)駐扎在珠江新城，許多企業(yè)選擇離開價(jià)格高企的核心CBD區(qū)域辦公，目前廣州的其他幾大商圈已經(jīng)迎頭趕上，這進(jìn)一步分?jǐn)偭速?gòu)買珠江新城寫字樓的客戶，造成了巨大的租金下行壓力。

另外，201*年不少外資企業(yè)延遲了在廣州新租寫字樓計(jì)劃，令市場(chǎng)需求大為減少。隨著整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，需求有望在新一年爆發(fā)。加上隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的整體升溫，將刺激更多國(guó)內(nèi)企業(yè)擴(kuò)張需求。

隨著兩會(huì)的召開，有望帶動(dòng)一系列暖化經(jīng)濟(jì)的新措施的出臺(tái)，展望201*年，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)將得到一定好轉(zhuǎn)。利好的宏觀環(huán)境，將吸引國(guó)外企業(yè)在本地開展業(yè)務(wù)或擴(kuò)張市場(chǎng)，并進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)信心，有望加大其對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求。

201*年如果繼續(xù)保持對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度或者加強(qiáng)調(diào)控，更多的資金可能會(huì)流向商業(yè)地產(chǎn)，主要原因一是有實(shí)力的投資客戶受整體經(jīng)濟(jì)不明朗以及住宅限購(gòu)的影響而入市；二是有實(shí)力的企業(yè)的剛性需求；三是廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓可售樓盤并不多。這對(duì)目前廣州寫字樓高供給量的吸納將起到極大的促進(jìn)作用。

目前廣州甲級(jí)寫字樓主要集中在越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)四大商圈，截止到201*年底，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總量達(dá)到427萬(wàn)平方米。展望

201*年將是廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新的供應(yīng)高峰。雖然國(guó)際經(jīng)濟(jì)問題尚未完全解決，部分依賴國(guó)外需求的公司以及外資企業(yè)的寫字樓需求或迫于經(jīng)營(yíng)壓力而有所抑制；但市場(chǎng)環(huán)境漸趨穩(wěn)定，尤其是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)更釋放出樂觀的信號(hào)，預(yù)期內(nèi)資公司及國(guó)有企業(yè)將成為未來甲級(jí)寫字樓的主要需求來源。

201*年廣州寫字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)：第一，預(yù)計(jì)201*年落成的甲級(jí)寫字樓超過100萬(wàn)平方米；第二，預(yù)計(jì)201*年廣州甲級(jí)寫字樓需求將有所回暖，刺激吸納量上升，但大規(guī)模的供應(yīng)仍將推高全市的空置率，并將進(jìn)一步壓抑寫字樓租金的增長(zhǎng)

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