大連地產(chǎn)市場(chǎng)形式分析總結(jié)報(bào)告
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大連市房地產(chǎn)形式分析報(bào)告
一、整體發(fā)展
2、政策調(diào)控力度較大
201*年是房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的政策年，面對(duì)迅速上漲的房?jī)r(jià)，今年中央政府出臺(tái)了一系列政策，在5月中旬國(guó)務(wù)院“國(guó)六條”和中央九部委發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》之后，大連市也相繼出臺(tái)了一系列政策，如重新界定了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，即：房屋套型建筑面積在144平方米以下、小區(qū)容積率在1.0以上、成交價(jià)格低于政府公布的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。從６月１日起，如住房不能同時(shí)滿足以上３個(gè)條件，就屬于非普通住房，其交易時(shí)要繳納4％的契稅，而普通住房（含二手房）的契稅標(biāo)準(zhǔn)為1.5％。
6月16日大連市公布了《關(guān)于私人投資、購(gòu)買(mǎi)商品房戶口遷入暫行辦法》，將市外人員及本市農(nóng)業(yè)人口本人、配偶及未婚子女在市內(nèi)四區(qū)購(gòu)房落戶的標(biāo)準(zhǔn)由201*年9月規(guī)定的住宅購(gòu)房款35萬(wàn)元以上或公建購(gòu)房款50萬(wàn)元以上調(diào)整為購(gòu)買(mǎi)首次出售的單套商品住宅80萬(wàn)元以上或公建100萬(wàn)元以上。6月24日還公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的實(shí)施方案》，提出了10項(xiàng)具體調(diào)控細(xì)則。
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上述政策出臺(tái)后，市場(chǎng)經(jīng)歷了近半年的觀望，隨著政策措施落實(shí)程度的不斷深入，調(diào)控效果正不斷顯現(xiàn)出來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅逐漸趨緩。
分析政策我們可以看到，各項(xiàng)調(diào)控措施的主要意圖是：增加供給、轉(zhuǎn)變住宅供給結(jié)構(gòu)、抑制投機(jī)、限制大戶型、整頓交易秩序、抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)新政對(duì)普通居民的自主性需求影響相對(duì)較小，但對(duì)投機(jī)性需求影響較大。另外，新落戶政策提高了外來(lái)人口和本市農(nóng)業(yè)戶口在主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房遷入戶口的門(mén)檻，對(duì)控制主城區(qū)房?jī)r(jià)的上漲起到了較為明顯的效果。
今年出臺(tái)的這些政策雖然短期內(nèi)因市場(chǎng)觀望造成了成交量降低，但就長(zhǎng)期而言，對(duì)保證房地產(chǎn)業(yè)根本上健康發(fā)展有著積極的意義。
3、土地供應(yīng)增加，中低價(jià)位住宅項(xiàng)目比重增大
從土地成交情況來(lái)看，截止到12月份，201*年共成交土地52塊，用地面積363.57萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)在未來(lái)1-2年內(nèi)形成新供應(yīng)建筑面積約600萬(wàn)平方米。其中住宅項(xiàng)目用地約330萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積530萬(wàn)平方米。
從下表可以看出，中山、西崗、沙河口三區(qū)土地出讓面積較少，甘井子區(qū)由于地處城市外圍，可供開(kāi)發(fā)土地較多，加上一些郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)相繼劃入城市規(guī)劃版圖，導(dǎo)致甘井子區(qū)土地供應(yīng)量充足，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)甘井子區(qū)將繼續(xù)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。
區(qū)域土地成交塊數(shù)用地面積（萬(wàn)）22.98形成建筑面積（萬(wàn)）75.81中山區(qū)11
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西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)
734.5543.491438.87103.217260.32361.98高新園區(qū)36.8517.13合計(jì)52363.57601.62
201*年成交土地各區(qū)域比例分布（占地面積）
4、大連房地產(chǎn)的發(fā)展吸引了諸多海內(nèi)外地產(chǎn)商及投資基金的關(guān)注
201*年以來(lái)，國(guó)際知名投行或投資基金已逐步將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至二線城市，大連作為二線城市中的佼佼者，其快速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)和較佳的投資環(huán)境已經(jīng)吸引了諸多國(guó)際財(cái)團(tuán)的關(guān)注，今年隨著招商引資的不斷深入，一些外埠的大型資本逐步進(jìn)入大連投資置地，如華潤(rùn)置地先后斥資在星海灣、天津街以及開(kāi)發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)收購(gòu)?fù)恋睾晚?xiàng)目，沿海綠色家園集團(tuán)在星海灣置地開(kāi)發(fā)，瑞安集團(tuán)聯(lián)手億達(dá)、摩根大通接手希望大廈，新世界集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)奔德大廈，并更名為新世界大廈。香港九龍倉(cāng)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目、裕景中心項(xiàng)目在沉寂多年后正式開(kāi)始進(jìn)入實(shí)施階段。另有具備國(guó)際影響力的投資基金也紛紛進(jìn)入大連市場(chǎng)，201*年4月16日，摩根斯坦利在正源地產(chǎn)的增資擴(kuò)股中成為正源地產(chǎn)的第二大股東，其通過(guò)直接投資和買(mǎi)入物業(yè)的方式，以1.2億美元獲得了正源近25%的股份。201*年11月17日，外資背景的旭日投資公司成功摘牌得到大連開(kāi)發(fā)區(qū)中北大廈的開(kāi)發(fā)權(quán)。眾多國(guó)際性房地產(chǎn)資金也對(duì)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出濃厚興趣。二、住宅市場(chǎng)
1、住宅價(jià)格漲幅明顯
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201*年上半年，大連房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度較快。這輪上漲首先是由城市中心區(qū)的樓盤(pán)引發(fā)的，隨著城市中心區(qū)房?jī)r(jià)迅速攀升，消費(fèi)者將目光投向大連市區(qū)周邊范圍，如城市北部的泉水區(qū)域、城市西部的石門(mén)新區(qū)、紅旗鎮(zhèn)等，帶動(dòng)了周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)水漲船高，又推動(dòng)了城市中心區(qū)房?jī)r(jià)和市區(qū)住宅整體均價(jià)的提升。
自201*年6月以后，受一系列調(diào)控政策影響，大連房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始趨緩，在全國(guó)70個(gè)主要城市中漲幅連續(xù)幾個(gè)月位居三甲之后，6月大連商品住宅均價(jià)同比上漲幅度下降為第7位，7月的住宅環(huán)比價(jià)格還出現(xiàn)下降。10月以后，隨著秋季房交會(huì)的結(jié)束，大連市區(qū)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)增多，市場(chǎng)成交有所增加，住宅成交均價(jià)又呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，201*年第四季度，市內(nèi)四區(qū)住宅成交均價(jià)與201*年底相比上漲約20%�？傮w來(lái)看，201*年大連市住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)整體漲幅大約在20%左右。
2、住宅供給大幅增加
201*年，大連主城區(qū)及新城區(qū)全部新開(kāi)盤(pán)商品住宅項(xiàng)目79個(gè)，建筑面積合計(jì)780萬(wàn)平方米；其中市內(nèi)四區(qū)新開(kāi)盤(pán)住宅項(xiàng)目42個(gè)，建筑面積合計(jì)408萬(wàn)平方米。就市內(nèi)四區(qū)而言，新開(kāi)盤(pán)面積比上年增加15%。
區(qū)域新增供應(yīng)個(gè)數(shù)建筑面積（萬(wàn)平方米）中山西崗沙河口甘井子開(kāi)發(fā)區(qū)旅順口
911418181087.686.0144.18170.17160.57149.21金州962.5合計(jì)79780.31
中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)作為城市中心區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，城市功能已經(jīng)相當(dāng)完善，中央政府限制各城市拆遷規(guī)模的相關(guān)措施使城區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地較少，新供應(yīng)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高。甘井子區(qū)是大連市區(qū)擴(kuò)展的重要區(qū)域，可供開(kāi)發(fā)用地較多，土地成本相對(duì)較低。在北部、西部等原城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域大規(guī)模建設(shè)中低價(jià)位商品住宅不但開(kāi)發(fā)了新城，也使普通市民在能夠接受的價(jià)格范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了安居。
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開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)和旅順口區(qū)作為快速崛起的新城，住宅發(fā)展引人注目，價(jià)格及交易量都有較快增長(zhǎng)。201*年金州區(qū)開(kāi)盤(pán)住宅項(xiàng)目9個(gè)，項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)約62.5萬(wàn)平方米；旅順口區(qū)開(kāi)盤(pán)10個(gè)，建筑面積合計(jì)約149.21萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)隨著交通及生活配套設(shè)施的不斷完善和人們消費(fèi)心理的改變，上述區(qū)域的住宅市場(chǎng)仍將保持較快增長(zhǎng)。
經(jīng)濟(jì)適用房的推出對(duì)改善大連市的住宅供給結(jié)構(gòu)有著重要的意義。隨著位于泡崖的大連首批經(jīng)濟(jì)適用房正式入市，面向1100戶的廉租補(bǔ)貼的發(fā)放，標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房雙房體系開(kāi)始推進(jìn)，這也意味著大連的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾開(kāi)始逐漸得到緩解。經(jīng)濟(jì)適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價(jià)格的上漲壓力。
3、成交數(shù)量有所減少
201*年大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交數(shù)量較去年有所下降，根據(jù)目前掌握的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)全年總成交套數(shù)和總成交面積將分別較去年同期下降17％、19％左右。從市內(nèi)四區(qū)看，除了甘井子區(qū)較去年交易件數(shù)和面積呈正增長(zhǎng)外，其他如沙河口區(qū)、中山區(qū)、西崗區(qū)均有不同幅度下降。
201*年1-11月商品住宅分區(qū)交易面積區(qū)域成交面積（萬(wàn)）中山西崗沙河口甘井子合計(jì)
銷(xiāo)售比重（%）17.3922.950.8100同比（%）37.619.549.7110.48217.28-20.1-30.1-54.428.8-19.4住宅市場(chǎng)交易量萎縮的原因是多方面的：首先，市區(qū)住宅價(jià)格高起、中低價(jià)房源稀缺使普通消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)愿望受到抑制；其次，國(guó)家和大連市新近出臺(tái)了一系列政策，對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，使部分消費(fèi)者持幣觀望，開(kāi)始以冷靜理智的心態(tài)面對(duì)樓市；另外，今年6月大連新落戶政策的出臺(tái)也在一定程度上抑制了外地人來(lái)連置業(yè)的積極性；今年國(guó)內(nèi)股市牛氣沖天，投資基金賺錢(qián)效應(yīng)明顯，分流了較多的房地產(chǎn)投資、投機(jī)資金。上述因素綜合起來(lái)，導(dǎo)致今年的住宅市場(chǎng)成交減少。
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4、二手房市場(chǎng)價(jià)漲量縮
201*年1-11月，大連市內(nèi)四區(qū)二手房共交易2.234萬(wàn)套，同比減少10%左右，成交均價(jià)為3759元/，較去年上升28%。整體而言，今年二手市場(chǎng)受政策影響較大。自今年5月政府出臺(tái)一系列政策之后，二手房的成交量和價(jià)格都開(kāi)始降低，交易量明顯“縮水”的主要原因是政府出臺(tái)了“個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅”的政策迫使以短線炒房為獲利手段的投資、投機(jī)行為大量退出市場(chǎng)，加上落戶政策的調(diào)整、房屋供給的增多，使買(mǎi)方和賣(mài)方均對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。年中二手房?jī)r(jià)格曾出現(xiàn)回落，價(jià)格下跌的主要原因是部分二手房持有者擔(dān)心國(guó)家調(diào)控政策會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌以及擔(dān)心交易稅費(fèi)進(jìn)一步增加，部分投資客戶急于將房屋變現(xiàn)，出現(xiàn)了降低價(jià)格力求成交的狀況。
秋季房展會(huì)之后，由于新房?jī)r(jià)格居高不下，二手房市場(chǎng)重新出現(xiàn)反彈，價(jià)格和成交量均重新上揚(yáng)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷深入，預(yù)計(jì)自主性需求將成為支撐二手房市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。
五、展望
1、住宅市場(chǎng)
今年，大連市內(nèi)四區(qū)已批項(xiàng)目包括在建及待建項(xiàng)目總建筑面積2055萬(wàn)平方米，其中在建面積1128.4萬(wàn)平方米，待建面積926.6萬(wàn)平方米，在待建面積中，普通商品住宅項(xiàng)目約占60％。而泉水、石門(mén)山經(jīng)濟(jì)適用房和春山巷、石灰石礦地塊限價(jià)商品房的啟動(dòng)也表明未來(lái)大連的住房供應(yīng)體系將會(huì)日趨完善。
6000元/以上的中高檔住宅方面，據(jù)本行統(tǒng)計(jì)，201*年大連市區(qū)單價(jià)在6000元以上的住宅，銷(xiāo)售量約110萬(wàn)平方米左右，項(xiàng)目結(jié)余（已開(kāi)盤(pán)和做宣傳但未開(kāi)盤(pán)），合計(jì)約為220萬(wàn)平方米。根據(jù)201*-201*年土地出讓狀況，201*年有可能新開(kāi)盤(pán)的單價(jià)在6000元/以上的住宅至少25個(gè)項(xiàng)目，約215萬(wàn)平方米左右。兩項(xiàng)合計(jì)，201*年，大連市區(qū)單價(jià)在6000元以上的住宅項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)供應(yīng)和潛在供應(yīng)合計(jì)為435萬(wàn)平方米以上，中高檔房屋供給狀況將保持在一個(gè)較為充足的狀態(tài)。
價(jià)格方面，我們認(rèn)為：相對(duì)充足的住宅供給和日漸完善的住房保障體系將使住宅漲幅趨緩，住宅的漲幅將主要體現(xiàn)在項(xiàng)目用地具備稀缺資源特征的項(xiàng)目及城市中心區(qū)以外的絕對(duì)價(jià)格較低的甘井子、旅順、金州等區(qū)域中。
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201*年大連市房地產(chǎn)報(bào)告
指南針地產(chǎn)市場(chǎng)部201*年12月29日
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目錄
1．201*年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境............................................................................................-4-1.1宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資增速加快.........................................................-4-1.2人民幣升值，物價(jià)上升.....................................................................................................-5-1.3國(guó)際資本充斥內(nèi)地市場(chǎng).....................................................................................................-6-2．年度重大政策盤(pán)點(diǎn)與回顧.....................................................................................................-6-3．大連城市發(fā)展?fàn)顩r...............................................................................................................-11-4．土地市場(chǎng)................................................................................................................................-11-4.1市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)量.......................................................................................................-11-4.1.1基本概況....................................................................................................................-11-4.1.2同比狀況....................................................................................................................-12-4.2市內(nèi)各區(qū)土地供應(yīng)量.......................................................................................................-12-4.3保障性住房土地供應(yīng).......................................................................................................-14-5．商品房市場(chǎng)............................................................................................................................-15-5.1供應(yīng)狀況...........................................................................................................................-15-5.1.1建設(shè)工程竣工狀況....................................................................................................-15-5.1.2商品房供應(yīng)狀況........................................................................................................-15-5.1.2.1在售狀況............................................................................................................-15-5.1.2.2未來(lái)供應(yīng)狀況....................................................................................................-16-5.2成交狀況...........................................................................................................................-18-5.3區(qū)域分析...........................................................................................................................-20-5.3.1中山區(qū)：地段價(jià)值明顯，供應(yīng)總類(lèi)齊全................................................................-20-5.3.2西崗區(qū)：市場(chǎng)供應(yīng)稀缺，大盤(pán)顯現(xiàn)區(qū)域價(jià)值........................................................-20-5.3.3沙河口區(qū)：高檔區(qū)域結(jié)合精品打造筑就高價(jià)........................................................-20-5.3.4甘井子區(qū)：成交卓越，產(chǎn)品多樣化發(fā)展................................................................-20-5.3.5新城區(qū)：百萬(wàn)項(xiàng)目崛起，未來(lái)供應(yīng)可觀................................................................-21-
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5.4未來(lái)區(qū)域熱點(diǎn)分析...........................................................................................................-21-6．二手房、租賃市場(chǎng)...............................................................................................................-22-6.1二手房市場(chǎng).......................................................................................................................-22-6.1.1成交量........................................................................................................................-22-6.1.2報(bào)盤(pán)量........................................................................................................................-24-6.1.3報(bào)盤(pán)均價(jià)................................................................................................................-24-6.1.4四區(qū)報(bào)盤(pán)均價(jià)........................................................................................................-25-6.1.5貸款指標(biāo)統(tǒng)計(jì)............................................................................................................-26-6.1.6供應(yīng)結(jié)構(gòu)....................................................................................................................-27-大連市二手房總房款價(jià)格區(qū)間分布........................................................................-27-大連市二手房單價(jià)區(qū)間分布....................................................................................-27-大連市二手房面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)....................................................................................-28-6.2租賃市場(chǎng)...........................................................................................................................-28-6.2.1報(bào)盤(pán)量區(qū)域分布........................................................................................................-29-6.2.2報(bào)盤(pán)量結(jié)構(gòu)................................................................................................................-29-6.2.3放量結(jié)構(gòu)看投資........................................................................................................-30-6.2.4租金情況....................................................................................................................-30-6.2.5租售比情況................................................................................................................-31-6.2.6租賃熱點(diǎn)商圈............................................................................................................-31-6.2.7高端租賃熱點(diǎn)商圈....................................................................................................-32-6.2.8未來(lái)租賃市場(chǎng)分析....................................................................................................-32-7201*年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望........................................................................................-32-7.1當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)與問(wèn)題...............................................................................-32-7.2201*年大連市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析......................................................................................-33-附錄一：201*年主要房地產(chǎn)政策出臺(tái)情況............................................................................-36-
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201*年大連房地產(chǎn)年報(bào)
1．201*年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境
1.1宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資增速加快
201*年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以僅用一個(gè)“快”字來(lái)形容，主要表現(xiàn)在四個(gè)化：第一是工業(yè)化，第二是城鎮(zhèn)化，第三是市場(chǎng)化，第四是國(guó)際化，這四個(gè)化為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供了強(qiáng)勁的力量。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛公布的數(shù)據(jù)，中國(guó)今年前三季度GDP達(dá)到16.6萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)11.5%。今年前三季，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分別為11.1%、11.9%及11.5%。從201*年開(kāi)始，中國(guó)GDP的增長(zhǎng)速度都在10%以上。一直到201*年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度始終沒(méi)有下降。而在這個(gè)期間，世界經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)率僅有4.9%。城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，增幅為多年所少有，截止上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7052元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)14.2%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2111元，同比增加314元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)13.3%。
固定資產(chǎn)投資方面，1-11月份，國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)攀升，11月份達(dá)到106.59的高位，同比上升2.67點(diǎn)；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)累計(jì)投資100605億元，同比增長(zhǎng)26.8%。其中，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21632億元，同比增長(zhǎng)31.8%，住宅完成投資15440億元，增長(zhǎng)33.7%，包括經(jīng)濟(jì)適用住房投資693億元，增長(zhǎng)31.7%；全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積2.14億平方米，增長(zhǎng)8%；房屋施工面積21.66億平方米，增長(zhǎng)23%，住宅施工面積17.11億平方米，增長(zhǎng)24.2%，辦公樓施工面積7930萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積2.39億平方米，增長(zhǎng)12.4%。截止到11月末，全國(guó)商品房空置面積為11797萬(wàn)平方米，同比下降4.5%。其中，空置商品住宅5766萬(wàn)平方米，下降14.2%。
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圖1-1：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖
1.2人民幣升值，物價(jià)上升
201*年人民幣在國(guó)際市場(chǎng)的升值壓力空前高漲。從201*年7月至201*年12月，人民幣始終保持小幅上漲態(tài)勢(shì)，今年尤其嚴(yán)重，人民幣對(duì)美元匯率由開(kāi)始的8點(diǎn)1以上，已經(jīng)升值到目前的7.4以下，而未來(lái)升值壓力仍然巨大，升值給國(guó)內(nèi)市場(chǎng)所帶來(lái)的就是貨幣的貶值，物價(jià)的上漲。
圖1-2：人民幣匯率中間價(jià)（對(duì)美元）
經(jīng)歷了從1992年到1996年連續(xù)5年的明顯通脹之后，我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格在長(zhǎng)達(dá)10年的時(shí)間里，一直保持基本穩(wěn)定，其中還有三年是負(fù)增長(zhǎng)。自201*年以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出高增長(zhǎng)、低通脹的良好態(tài)勢(shì)。但從今年開(kāi)始，這一態(tài)勢(shì)出現(xiàn)重大變化，3月份以來(lái)，CPI漲幅連續(xù)9個(gè)月超過(guò)3%的警戒線（如圖3）。8月份以來(lái)，又連續(xù)4個(gè)月超過(guò)6%，11月，受食品價(jià)格持續(xù)上漲等因素影響，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)
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同比上漲了6.9%，這一數(shù)據(jù)不僅是今年以來(lái)的最高值，也創(chuàng)下了11年來(lái)的最高，通脹壓力進(jìn)一步加大。統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師預(yù)計(jì)，201*年全年CPI漲幅約為4.7%，這一漲幅將是自1996年以來(lái)的最高點(diǎn)。由于今年漲價(jià)對(duì)明年的滯后影響較大，加之受?chē)?guó)際市場(chǎng)大宗商品價(jià)格上漲、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求旺盛以及推進(jìn)資源性產(chǎn)品價(jià)格和環(huán)保收費(fèi)改革等因素影響，明年價(jià)格總水平上漲的壓力仍然較大，完成防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹的任務(wù)相當(dāng)艱巨。
圖1-3：201*年度1-11月份CPI變化趨勢(shì)圖
1.3國(guó)際資本充斥內(nèi)地市場(chǎng)
國(guó)家商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資占同期全國(guó)實(shí)際利用外資總計(jì)的比重達(dá)到24.1%，比201*年全年比重提高近11個(gè)百分點(diǎn)。這在地方上也表現(xiàn)明顯：上海統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，前三季度上海房地產(chǎn)業(yè)實(shí)到金額13.98億美元，增長(zhǎng)76.3%，占第三產(chǎn)業(yè)實(shí)到外資的33.5%；而大連雖然沒(méi)有公布房地產(chǎn)外資投資數(shù)額，但上半年我市實(shí)際使用外商直接投資同比增長(zhǎng)99.2%，對(duì)于房地產(chǎn)這一熱門(mén)行業(yè)的沖擊自然不言而喻。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中利用外資的增長(zhǎng)速度也開(kāi)始逐步加大，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本身的增長(zhǎng)速度。201*年1至2月和1至3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本年資金來(lái)源中，利用外資的增長(zhǎng)速度比上年同期分別增長(zhǎng)232.5%和154.4%，增幅比201*年全年高179.5和101.4個(gè)百分點(diǎn)，比201*年1至2月和1至3月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)高208.2和127.5個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局消息,前三季度上海外商直接投資合同金額正逐季由小變大，增幅上升，顯示了外商不斷增強(qiáng)的投資信心。廣東省社會(huì)科學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所剛完成的《境外熱錢(qián)在國(guó)內(nèi)非正常流動(dòng)調(diào)查報(bào)告》指出，大量境外熱錢(qián)在國(guó)內(nèi)進(jìn)行非正常流動(dòng)和投機(jī)已經(jīng)成為事實(shí)，并且還有繼續(xù)擴(kuò)大流入量的發(fā)展趨勢(shì)。境外熱錢(qián)具有明顯的投機(jī)賭博特征，其主要投資方向是房地產(chǎn)和股市等高利潤(rùn)增長(zhǎng)行業(yè)。這對(duì)于放大房市、股市泡沫起到了極其負(fù)面的效應(yīng)。
2．年度重大政策盤(pán)點(diǎn)與回顧
201*年1月16日，國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》
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1月16日，國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的適用范圍，扭轉(zhuǎn)以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，標(biāo)志著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迎來(lái)土地增值稅“清算”時(shí)代。《通知》規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算，避免開(kāi)發(fā)商以分期開(kāi)發(fā)為由拒絕清算土地增值。另外，《通知》要求，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工外，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件還包括：整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。主
管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人清算的條件包括：已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售比例85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未售完；納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等情況。新規(guī)自201*年2月1日起執(zhí)行。
機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：土地增值稅的重劍出擊，一個(gè)顯而易見(jiàn)的結(jié)果是房地產(chǎn)商的成本將急劇上升，此消息一出，房地產(chǎn)股大跌，２０多只地產(chǎn)股跌停�！爸改厢樖袌�(chǎng)部”認(rèn)為，總體上看，土地增值稅的征收對(duì)利潤(rùn)率較高的項(xiàng)目，如別墅、公寓等高檔房的影響比較大。對(duì)低價(jià)拿地的房企影響也較大；通過(guò)“招拍掛”拿地的企業(yè)由于拿地價(jià)格較高，比通過(guò)協(xié)議拿地的企業(yè)受到的影響相對(duì)要小�；剡^(guò)頭看，這也是對(duì)地方政府收入的補(bǔ)償。其對(duì)于價(jià)格的影響，市場(chǎng)無(wú)法準(zhǔn)確的衡量，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策是促使201*年度房?jī)r(jià)高漲的“始作俑者”。
3月16日《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》勝利通過(guò)，并于10月1日正式實(shí)施
10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》，正式以法律形式對(duì)公民的物權(quán)加以確認(rèn)和規(guī)范。首次將私有財(cái)產(chǎn)置于與國(guó)家、集體財(cái)產(chǎn)平等的地位，明確了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期”，同時(shí)明確界定了物業(yè)的權(quán)屬關(guān)系包括專有部分、共有部分及約定部分所有權(quán)劃分的原則。規(guī)范了物管服務(wù)，確立了物業(yè)管理向物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型等等。該法律充分保障了民眾安居樂(lè)業(yè)，也為房地產(chǎn)發(fā)展的后續(xù)保駕護(hù)航。
機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：《物權(quán)法》的實(shí)施，主要是保護(hù)老百姓自身的利益。從開(kāi)發(fā)角度看，雖然對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格影響不明顯，但其已經(jīng)滲透到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)。比如開(kāi)發(fā)初期的拆遷工作，小區(qū)權(quán)屬劃分、買(mǎi)賣(mài)合同等等。對(duì)于未來(lái)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該更加注重開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化，程序化，追求樓盤(pán)品質(zhì)應(yīng)該成為買(mǎi)賣(mài)雙方雙贏的價(jià)值取向。年內(nèi)連續(xù)六次加息
表2-1：央行歷次加息時(shí)間表
調(diào)整時(shí)間201*年3月18日調(diào)整內(nèi)容上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。201*年5月19日從201*年6月5日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。從《201*房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！
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201*年5月19日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。自201*年7月21日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.06％提高到3.33％；一年期貸款基準(zhǔn)利201*年7月20日率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.57％提高到6.84％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。201*年8月22日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87%；一年期貸201*年9月15日款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%。從201*年12月21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%提高到4.14%，上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的201*年12月21日7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，五年以上貸款利率不變。機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：由于通脹日益嚴(yán)重，社會(huì)流動(dòng)資金明顯過(guò)剩，從而加劇了房市及股市的泡沫，央行年內(nèi)連續(xù)六次加息�！爸改厢樖袌�(chǎng)部”認(rèn)為，幾次的加息效果并沒(méi)有像央行預(yù)期的那樣對(duì)市場(chǎng)形成壓制或利空預(yù)期，反而兩市屢次出現(xiàn)加息后的“報(bào)復(fù)性”增長(zhǎng)；但隨著配套政策的組合式打擊，樓市年底開(kāi)始陷入買(mǎi)賣(mài)雙方的僵持狀態(tài)，或許明年年初將是未來(lái)樓市走向的真正岔路口�！墩袠�(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》
201*年10月10日，國(guó)土部明確開(kāi)發(fā)商拿地將不得分期付款。國(guó)土資源部正式發(fā)布最新版本《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)，明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過(guò)招拍掛公開(kāi)方式出讓，此外，建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得。國(guó)土資源部有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，如果不違反合同約定，開(kāi)發(fā)商拿地還可以“分期付款”，但不可以分期拿證。該規(guī)定是防止在實(shí)際操作過(guò)程中，一些地方存在著受讓人未繳清全部出讓金，就取得了土地使用權(quán)證，或根據(jù)付款進(jìn)程和支付比例部分取得了建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，造成了一些項(xiàng)目房子都賣(mài)了還沒(méi)交齊土地出讓金的現(xiàn)象出現(xiàn)，同時(shí)，也造成了一些公司只支付少量首付資金，就大量拿地的問(wèn)題。
機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：39號(hào)令是在201*年頒布的11號(hào)令的基礎(chǔ)上修改的，其中第三條最為重要。可以理解為開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地使用權(quán)可以按合同約定分期付款，但地方政府不得為開(kāi)發(fā)商分期辦理建設(shè)用地使用權(quán)證。規(guī)定一是為了防止開(kāi)發(fā)商以少量資金囤積大量土地牟取不當(dāng)利益；二是要避免開(kāi)發(fā)商在未繳清全部土地出讓價(jià)款的情況下獲取建設(shè)用地使用權(quán)證，或者以少量資金獲得大塊宗地中的小幅地塊建設(shè)用地使用權(quán)
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證的情況下向銀行融資，增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)；三是保障商品房購(gòu)房者的合法權(quán)益，避免開(kāi)發(fā)商在未繳清土地價(jià)款而取得建設(shè)用地使用權(quán)的情況下出售房地產(chǎn)，影響產(chǎn)權(quán)人利益。
國(guó)土部：確保中低價(jià)位房用地不得低于總量的70%，單宗土地開(kāi)發(fā)建設(shè)禁超3年
國(guó)土資源部近日發(fā)出通知，要求各地進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，采取切實(shí)措施，確保用于解決城市低收入家庭住房困難的土地供應(yīng)資源。根據(jù)通知精神，各市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)將優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。同時(shí)為防止開(kāi)發(fā)商“囤積”土地，國(guó)土部要求，單宗土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過(guò)3年。
機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：建立中低收入階層的住房保障體系是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的一大側(cè)重點(diǎn)，該通知是針對(duì)前期“70/90”等土地政策的進(jìn)一步深化，嚴(yán)格的數(shù)據(jù)指標(biāo)是指導(dǎo)政策在操作層面的具體表現(xiàn)，“政策形似一紙空文”將不再被容忍，國(guó)土部開(kāi)始關(guān)注政策的執(zhí)行力度�；仡�07，年度內(nèi)的土地政策出臺(tái)是較為頻繁的，這也說(shuō)明了國(guó)家對(duì)于土地管理的重視程度。土地，確實(shí)是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的源頭，合理管制土地供給，將有利于平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。連續(xù)限制外資政策頒布
由于人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈，外資蜂擁進(jìn)入國(guó)內(nèi)投資領(lǐng)域且明顯集中于樓市和證券市場(chǎng)，更加激化了我國(guó)房地產(chǎn)和證券市場(chǎng)的泡沫式增長(zhǎng)，從今年上半年開(kāi)始，商務(wù)部以及外管局等部門(mén)連續(xù)發(fā)布了多個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)限外政策，其中包括5月23日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（50號(hào)文），規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過(guò)審批，未來(lái)所有由地方部門(mén)審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報(bào)商務(wù)部備案。7月份《國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》（130號(hào)文）對(duì)外資公司結(jié)匯進(jìn)行了嚴(yán)格限制。11月頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(201*年修訂)》，正式限制外商投資房地產(chǎn)業(yè)。
機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：合理利用外資，可以加速發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，提高GDP；但面對(duì)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)及人民幣升值，過(guò)分的放寬外資限制不但對(duì)于本國(guó)尚處于發(fā)展初期的弱小經(jīng)濟(jì)體是極其不利，更加為未來(lái)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)埋下隱患，這就有了“利用外資還是被外資利用”這一說(shuō)。根據(jù)廣東省社會(huì)科學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所剛完成的《境外熱錢(qián)在國(guó)內(nèi)非正常流動(dòng)調(diào)查報(bào)告》，“大量境外熱錢(qián)在國(guó)內(nèi)進(jìn)行非正常流動(dòng)和投機(jī)已經(jīng)成為事實(shí)，并且還有繼續(xù)擴(kuò)大流入量的發(fā)展趨勢(shì)。境外熱錢(qián)具有明顯的投機(jī)賭博特征，其主要投資方向是房地產(chǎn)和股市等高利潤(rùn)增長(zhǎng)行業(yè)�！笨梢�(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫激增，外資難辭其咎，限制外資在行業(yè)發(fā)展，有利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
央行：第2套住房貸款首付不得低于40%，利率1.1倍
中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)9月27日發(fā)布通知明確，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。該通知的主要內(nèi)容是：一、嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，二、嚴(yán)格
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規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理，三、嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，四、嚴(yán)格商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理，五、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理，六、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范工作。12月12日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，再次明確二套房操作原則：一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。二、對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門(mén)公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其他均按第二套房貸執(zhí)行。三、已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。四、商業(yè)銀行應(yīng)切實(shí)履行告知義務(wù)，要求借款人按誠(chéng)信原則提交真實(shí)的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。
機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：相對(duì)于銀行歷次的加息，首付提高四成更為直接地針對(duì)投資及投機(jī)行為，這也是年內(nèi)社會(huì)上最關(guān)注的熱點(diǎn)之一，由于沒(méi)有操作細(xì)則跟進(jìn)，各家銀行執(zhí)行政策千奇百怪，使央行這項(xiàng)規(guī)定有名無(wú)實(shí)，12月12日，央行發(fā)出嚴(yán)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，被業(yè)內(nèi)人士稱為“壓死開(kāi)發(fā)商的最后一棵稻”，這也使年底的觀望潮達(dá)到了空前的高峰。“指南針市場(chǎng)部”認(rèn)為，年底的觀望更偏向于需求的壓制，而不是需求無(wú)力的事實(shí)，明年年初將得到有效的釋放。社會(huì)保障性住房辦法接連出臺(tái)
201*年8月14日，中國(guó)政府網(wǎng)公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，明確多渠道解決城市低收入居民的居住問(wèn)題。明確：1、保障所有低收入住房困難家庭；2、至少10%土地收益要建廉租房；3、年底前建立低收入家庭住房檔案；4、“90/70”政策必須落實(shí)；5、政府機(jī)構(gòu)嚴(yán)禁集資建房，這是向建立保障性住房制度邁出的重要一步。隨著十七大勝利召開(kāi)，溫總理的訪新，最終確定了08年保障性住房的工作重點(diǎn)。201*年11月27日、30日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局等九部門(mén)又聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。辦法指出，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象與廉租住房保障對(duì)象相銜接。
機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：從溫家寶總理在新加坡考察之始，“指南針市場(chǎng)部”就預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成“社會(huì)保障性住房和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)商品房的二分天下”�！读庾》勘Ｕ限k法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的出臺(tái)，標(biāo)示著未來(lái)保障性住房必然成為未來(lái)城市規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)，建設(shè)部、國(guó)土部同時(shí)規(guī)定：未來(lái)將確保中低價(jià)位房用地不得低于總量的70%，主要包括：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、“兩限”普通商品住房、中低價(jià)位和中小套型普通商品住房等五類(lèi)住房的建設(shè)，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)社會(huì)各個(gè)層次的住房作到“無(wú)縫銜接”以解決社會(huì)中低收入者的住房難問(wèn)題。
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3．大連城市發(fā)展?fàn)顩r
201*年，大連城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)都取得了巨大的成果。有力地推進(jìn)了國(guó)際航運(yùn)中心、新型產(chǎn)業(yè)基地、社會(huì)主義新農(nóng)村和和諧社會(huì)建設(shè)，預(yù)計(jì)全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值突破3000億元，增長(zhǎng)17％以上；地方財(cái)政一般預(yù)算收入264億元，增長(zhǎng)35％；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1900億元，增長(zhǎng)30％以上；實(shí)際使用外商直接投資30億美元左右，增長(zhǎng)34.5％；全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1100億元，增長(zhǎng)27％；完成高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2370億元，增長(zhǎng)37％；港口完成貨物吞吐量2.2億噸，增長(zhǎng)10％；集裝箱吞吐量380萬(wàn)標(biāo)箱，增長(zhǎng)18.4％；萬(wàn)元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗下降4％；主要污染物排放總量下降3.4％；實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)就業(yè)16.1萬(wàn)人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在2.5％以下。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為15000元和8300元，分別增長(zhǎng)13％和19％以上。
今年以來(lái)，我市固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)，增幅繼7、8兩月回落之后，9月開(kāi)始回升，已連續(xù)三個(gè)月累計(jì)投資增速超過(guò)30%。三次產(chǎn)業(yè)投資均較快增長(zhǎng)，第二產(chǎn)業(yè)投資比重上升；“大”項(xiàng)目牽動(dòng)作用增強(qiáng)；房地產(chǎn)投資增幅回升，商品房銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)。1-11月，全市固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成1655.8億元，比06年全年增長(zhǎng)12.7%，其中，完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1377.9億元，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資277.9億元。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資343.2億元，比06年增長(zhǎng)18.8%。
07年，城市建設(shè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，星海國(guó)際金融中心建設(shè)，機(jī)場(chǎng)新區(qū)城市副城區(qū)建設(shè)，泉水區(qū)域的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，07年可謂是城市建設(shè)收獲的一年，也是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的一年。
4．土地市場(chǎng)
4.1市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)量4.1.1基本概況
表4-1：07年土地掛牌出讓狀況表
掛牌總建筑面積（平）成交總建筑面積（平）成交住宅總面積（平）成交住宅總金額（萬(wàn)元）成交住宅樓面價(jià)（元/平）5895910.785234302.384570947.3812884242818.72201*年度大連市掛牌土地總建筑面積為5895910.78平方米，土地總成交建筑面積為5234302.38平方米，其中成交住宅總面積為4570947.38平方米，成交住宅總金額達(dá)1288424萬(wàn)元，住宅折合樓面價(jià)為2818.72元/平方米。
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圖4-1：07年土地掛牌出讓狀況圖
4.1.2同比狀況
表4-2：土地供應(yīng)狀況同比
指標(biāo)成交地塊數(shù)量（幅）成交占地面積（萬(wàn)）成交建筑面積（萬(wàn)）出讓金總金額（億元）樓板價(jià)（元/）06年58383.91618.38107.81743.2607年36176.3523.43128.842818.72同比指數(shù)-37.93%-54.08%-15.35%19.52%61.69%07年共成交土地36幅，總占地面積為176.3萬(wàn)平方米，同去年相比有所萎縮，但受一些高層超高層的帶動(dòng)，建筑面積相對(duì)差別不是很大。另外，受商品房市場(chǎng)的火熱影響，本年度的地價(jià)不斷飆升，“地王”不斷刷新，出讓金總額由此高于去年，平均樓面價(jià)同比上漲了約61.69%。4.2市內(nèi)各區(qū)土地供應(yīng)量
表4-3：四區(qū)土地掛牌出讓狀況
區(qū)域掛牌面積（平）成交面積（平）成交金額（萬(wàn)元）平均樓面價(jià)（元）
中山區(qū)54230034500117103394.20西崗區(qū)3768303768301119382970.52沙河口區(qū)1201*6811724684576423903.24甘井子區(qū)總計(jì)3775012.785895910.782987149.384570947.387071342367.2512884242818.72《201*房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！
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圖4-2：四區(qū)土地掛牌分布
從市內(nèi)四區(qū)的土地掛牌分布來(lái)看，甘井子區(qū)的供應(yīng)占比相對(duì)較大，約占市內(nèi)四區(qū)總掛牌量的65%；其次為沙河口區(qū)，掛牌總量約占四區(qū)總和的20%；中山西崗作為城市中心區(qū)，可供應(yīng)量相對(duì)稀缺，掛牌兩分別僅占總量9%和6%。
圖4-3：四區(qū)土地成交面積與金額
甘井子區(qū)由于掛牌面積顯赫，土地成交面積也位居四區(qū)之首，總建筑面積為298.71萬(wàn)平方米，總成交金額為707134萬(wàn)元；沙河口區(qū)次之，總成交面積為117.25萬(wàn)平方米，成交總金額為457642萬(wàn)元；西崗區(qū)總成交建筑面積為37.68萬(wàn)平方米，成交總金額為111938萬(wàn)元；中山區(qū)成交量最少，僅為3.45萬(wàn)平方米，成交金額為11710萬(wàn)元。
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圖4-4：四區(qū)平均樓面價(jià)對(duì)比
商品房?jī)r(jià)格的不斷上揚(yáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景被看好，地價(jià)也隨之不斷攀升。從平均樓面價(jià)來(lái)看，四區(qū)總體平均達(dá)2818.72元/平方米，同比上升了約61.69%。其中，沙河口區(qū)由于地理位置的優(yōu)越性及個(gè)別地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈的帶動(dòng)下，平均樓面價(jià)獨(dú)占鰲頭，達(dá)到3903.24元/平方米；中山區(qū)的中心優(yōu)勢(shì)也得以體現(xiàn)，平均樓面價(jià)位居第二，約為3394.2元/平方米；西崗區(qū)受供應(yīng)量的影響，樓面價(jià)僅高于四區(qū)平均值100余元；甘井子區(qū)成交平均樓面價(jià)為2367.25元。盡管在房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)的現(xiàn)階段，地價(jià)已不是房?jī)r(jià)的主要決定因素，但成本的加大勢(shì)必對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響。4.3保障性住房土地供應(yīng)
盡管今年調(diào)控政策的出臺(tái)幾乎達(dá)到了每月一次的密度，但最引人關(guān)注的還是住房保障制度的完善。8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，將保障性住房建設(shè)重新納入到政府公共服務(wù)的范疇。隨后，廉租房資金保障和實(shí)施辦法、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法等配套政策相繼出臺(tái)。
201*年大連市內(nèi)四區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房（含單位集資建房）、限價(jià)商品住房用地供應(yīng)約92.4萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房約50萬(wàn)平方米，同時(shí)本年度7683套經(jīng)濟(jì)適用房投入市場(chǎng)，明年規(guī)劃將建80萬(wàn)平經(jīng)濟(jì)適用房，收購(gòu)300套房源用于廉租，并擴(kuò)大保障范圍，提升保障標(biāo)準(zhǔn)，保障性住房政策將服務(wù)人民住有所居。
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5．商品房市場(chǎng)
5.1供應(yīng)狀況
5.1.1建設(shè)工程竣工狀況
圖5-1：市內(nèi)四區(qū)月份竣工面積圖
圖5-2：四區(qū)竣工分布圖
201*年總竣工面積為2625674.7平方米，四區(qū)基本處于均衡狀態(tài)。其中甘井子區(qū)竣工924286.8平方米，約占總竣工量的35%；中山區(qū)竣工數(shù)量為765080.3平方米，約總量的29%；沙河口區(qū)竣工數(shù)量約占總竣工量的22%左右，竣工面積達(dá)568292.9平方米；西崗區(qū)由于供應(yīng)量稀缺，竣工面積僅占總量的14%，約為368014.7平方米。5.1.2商品房供應(yīng)狀況5.1.2.1在售狀況
表5-1：大連市各區(qū)域樓盤(pán)信息表
區(qū)域在售樓盤(pán)形象宣傳樓盤(pán)總數(shù)《201*房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！
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中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)旅順口區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)金州區(qū)合計(jì)66143124162111894131312736115102744362324179截至到201*年年末，大連市各區(qū)域總項(xiàng)目個(gè)數(shù)為179個(gè)，其中市內(nèi)四區(qū)為96個(gè)，約占總體的53.6%；新城區(qū)項(xiàng)目總數(shù)為83個(gè)，約占總體的46.4%；另外，從項(xiàng)目銷(xiāo)售周期來(lái)看，在售項(xiàng)目共計(jì)118個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的65.9%；形象展示項(xiàng)目達(dá)61個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的34.1%。5.1.2.2未來(lái)供應(yīng)狀況
圖5-3：市內(nèi)四區(qū)可售套數(shù)
截至201*年末，市內(nèi)四區(qū)市場(chǎng)上猶存27262套商品房可供應(yīng)，其中甘井子區(qū)的存量仍然占據(jù)主體，目前可售套數(shù)為14730套，占比達(dá)54.03%；沙河口區(qū)以5832的剩余供應(yīng)量占據(jù)總體的21.39%；中山區(qū)次之，約占總體的19.09%，可售套數(shù)為5203套；西崗區(qū)的自身供應(yīng)量有限，可售套數(shù)僅為1497套，約占總體的5.49%。
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圖5-4：大連市各區(qū)域可供應(yīng)面積
大連市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足，總建筑面積為1696.22萬(wàn)平方米，市內(nèi)四區(qū)可供應(yīng)面積總計(jì)達(dá)804.65萬(wàn)平方米，約占大連市總體未來(lái)供應(yīng)的47.4%，其中甘井子區(qū)可供應(yīng)面積達(dá)305.42萬(wàn)平方米，未來(lái)可供應(yīng)量較為樂(lè)觀。另外新城區(qū)本年度的崛起不得不令人刮目相待，供應(yīng)量的迅速加大，存量也隨之上浮，未來(lái)的百萬(wàn)平項(xiàng)目數(shù)量可觀，未來(lái)可供應(yīng)量達(dá)891.57萬(wàn)平方米，占大連市各區(qū)域總體的52.6%。
圖5-5：各區(qū)域未來(lái)供應(yīng)量占比狀況
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5.2成交狀況
圖5-6：201*年市內(nèi)四區(qū)商品房成交量?jī)r(jià)圖
從201*年市內(nèi)四區(qū)商品房成交量?jī)r(jià)圖可以看出，成交均價(jià)的一路上揚(yáng)。2月份受供應(yīng)量的萎縮影響，成交均價(jià)有所下滑，3-4月份的展會(huì)效應(yīng)尤其明顯，在持續(xù)了4月至9月的平穩(wěn)上升后，第四季度放假得以爆發(fā)。年度最高均價(jià)出現(xiàn)在12月份，成交均價(jià)為8042.95元/平方米，從整體發(fā)展歷程來(lái)看，一路高歌的趨勢(shì)明顯。成交套數(shù)的高峰期出現(xiàn)在8月，據(jù)“指南針地產(chǎn)”市場(chǎng)部分析，夏展的后續(xù)效應(yīng)引發(fā)了供應(yīng)量的增加和市場(chǎng)的火熱，從而創(chuàng)造了成交量的高峰。
圖5-7：市內(nèi)四區(qū)月份成交面積與金額
從年度成交面積和成交金額來(lái)看，最高值均出現(xiàn)在8月份，成交面積達(dá)421964平方米，成交金額達(dá)278097萬(wàn)元，集中放量的影響不可小窺。最低值出現(xiàn)在2月份，由于春節(jié)假期，市場(chǎng)出現(xiàn)短期淡季而成，
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成交面積僅為155717平方米，成交金額因而也出現(xiàn)低潮，為78277萬(wàn)元。
圖5-8：201*年市內(nèi)四區(qū)成交套數(shù)
201*年大連市內(nèi)四區(qū)累計(jì)成交商品房37273套，其中甘井子區(qū)供應(yīng)量和價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，成交量約占67.3%，成交套數(shù)為25084套；其余三區(qū)成交套數(shù)則相對(duì)較為低迷，沙河口區(qū)成交6875套，約占總體的18.4%；中山區(qū)成交4214套，整體占比為11.3%；受供應(yīng)量影響，西崗區(qū)成交狀況最為低落，成交套數(shù)僅1100套，整體占比僅為3.0%。
圖5-9：201*年市內(nèi)四區(qū)成交均價(jià)
根據(jù)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)公布數(shù)據(jù)顯示，201*年成交的商品房均價(jià)為6421.4元/平方米，同比上升了11.3%。其中中山區(qū)的中心區(qū)域價(jià)值體現(xiàn)得淋漓盡致，區(qū)域均價(jià)高達(dá)8684元/平方米，占據(jù)四區(qū)榜首；沙河口區(qū)受星海灣區(qū)域的高端項(xiàng)目帶動(dòng)，成交均價(jià)緊隨中山區(qū)域其后，每平方米達(dá)8336元；西崗區(qū)作為大連市的行政中心，其價(jià)值一直很被認(rèn)可，但因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)量的短缺，成交一直不甚火熱，年度成交均價(jià)為7678元/平方米，位居四區(qū)第三；甘井子區(qū)的地理位置較為偏遠(yuǎn)，配套相對(duì)落后，因此價(jià)格相對(duì)較低，年度成交均價(jià)為5022元/平方米。
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5.3區(qū)域分析
5.3.1中山區(qū)：地段價(jià)值明顯，供應(yīng)總類(lèi)齊全
身為大連中心繁華地段，中山區(qū)總體放量一直較為稀缺，因此也一直領(lǐng)高價(jià)格。從整體來(lái)看，目前中山區(qū)集酒店、寫(xiě)字間、公寓、別墅等建筑形式于一身，供應(yīng)總類(lèi)齊全，精品供應(yīng)量充足，完善成熟的生活配套，城市顯赫的地理位置，高品質(zhì)的精品打造，鑄成了中山區(qū)的高昂價(jià)位。從目前的形象展示項(xiàng)目來(lái)看，明年將會(huì)涌入市場(chǎng)的項(xiàng)目種類(lèi)繁多，可選擇性較大，如海之韻廣場(chǎng)的別墅項(xiàng)目萬(wàn)隆托斯卡納、勞動(dòng)公園附近的高品質(zhì)公寓楓景豪庭，景山區(qū)域的生態(tài)住宅卡納意鄉(xiāng)，且多以品質(zhì)說(shuō)話，倡導(dǎo)繁華街區(qū)的精致生活，預(yù)計(jì)未來(lái)在價(jià)格方面將會(huì)繼續(xù)一路走高。
5.3.2西崗區(qū)：市場(chǎng)供應(yīng)稀缺，大盤(pán)顯現(xiàn)區(qū)域價(jià)值
西崗區(qū)一直是大連市的供地緊張區(qū)域，且均價(jià)大多已過(guò)萬(wàn)元。作為大連市的行政中心，西崗區(qū)的參展項(xiàng)目種類(lèi)各樣，其中不乏大盤(pán)和精品。于秋季房展會(huì)后盛大開(kāi)盤(pán)的遠(yuǎn)洋風(fēng)景聲勢(shì)浩大，開(kāi)盤(pán)伊始均價(jià)即達(dá)到多層高層11000元/平方米、16000元/平方米的高位，當(dāng)然與優(yōu)越的地理位置和遠(yuǎn)洋精心打造的高品質(zhì)息息相關(guān)。錦華銀座主打復(fù)式精裝修小戶型公寓，高級(jí)物業(yè)管理服務(wù)令人神往。頤和香榭的多種戶型也吸引眼球，并且開(kāi)發(fā)商在大連創(chuàng)造的“地王”也令人刮目相看，自身價(jià)值提升不淺。目前的展示項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在明年上半年集中放量，將會(huì)緩解一定的西崗供應(yīng)緊缺現(xiàn)狀。5.3.3沙河口區(qū)：高檔區(qū)域結(jié)合精品打造筑就高價(jià)
沙河口區(qū)的201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)花樣繁多，從區(qū)域來(lái)講，星海灣的高檔區(qū)迅勢(shì)崛起，華潤(rùn)集團(tuán)的星海灣壹號(hào)及君悅酒店立足打造型海灣區(qū)域的精品高檔住宅，未來(lái)前景值得期待；沿海集團(tuán)的國(guó)際綜合體組合配套，豪言傲世星海灣。同時(shí)，泛星海區(qū)域的幸福e家福源力顯中國(guó)大戶人家風(fēng)采，另有大華御庭、世嘉星海2期等項(xiàng)目活躍市場(chǎng)，星海灣區(qū)域價(jià)值潛質(zhì)愈發(fā)無(wú)限；軟件園地帶本年度也異�；馃�，億達(dá)集團(tuán)傾力打造的精裝小戶型宅語(yǔ)原及傍山豪宅東方圣荷西為這一區(qū)域增添幾分色彩；另外馬蘭區(qū)域的觀山滿庭芳及明年上市的潤(rùn)德春柳公園也補(bǔ)充沙河口區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)。受高端項(xiàng)目及經(jīng)典品質(zhì)的影響，沙河口區(qū)的成交均價(jià)也在不斷高企，從目前展示項(xiàng)目看未來(lái)沙河口市場(chǎng)，前景一片美好。5.3.4甘井子區(qū)：成交卓越，產(chǎn)品多樣化發(fā)展
受“西拓北進(jìn)”規(guī)劃思想的利好指導(dǎo)，甘井子區(qū)的發(fā)展體現(xiàn)在配套設(shè)施的逐漸完善和供應(yīng)量及成交量的不斷追漲，受品牌效應(yīng)影響及市場(chǎng)整體發(fā)展的趨勢(shì)帶動(dòng)，產(chǎn)品價(jià)值也在逐漸提升。本年度的甘井子區(qū)供應(yīng)量及成交量均居大連市內(nèi)四區(qū)之首，且毫無(wú)撼動(dòng)之疑。市內(nèi)四區(qū)66%的土地供應(yīng)，35%的竣工占比，46%的在售項(xiàng)目占比，38%的未來(lái)可售占比，67%的成交占比一連串的數(shù)字顯赫甘井子的供應(yīng)主體地位。甘井子區(qū)201*年在產(chǎn)品種類(lèi)上有所發(fā)展，促進(jìn)路板塊的唯美品格項(xiàng)目將西班牙建筑風(fēng)格帶到大連，一炮打響西北區(qū)域的房?jī)r(jià)新高，且成交火爆；高品質(zhì)的品牌同時(shí)立足機(jī)場(chǎng)新區(qū)，預(yù)計(jì)明年開(kāi)盤(pán)的第五郡又將引
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領(lǐng)整個(gè)機(jī)場(chǎng)片區(qū)的價(jià)格和價(jià)值洗禮。新增別墅項(xiàng)目萬(wàn)科溪之谷也填補(bǔ)了甘井子區(qū)的別墅空白，都市稀缺的優(yōu)美山地景觀，匯聚萬(wàn)科的精心卓越打造，項(xiàng)目?jī)r(jià)值完美呈現(xiàn)。5.3.5新城區(qū)：百萬(wàn)項(xiàng)目崛起，未來(lái)供應(yīng)可觀
201*年的大連新城區(qū)發(fā)展將“大大連”詮釋的名目可鑒。旅順口區(qū)土羊高速公路緊張施工，大連至旅順公交車(chē)7月31日順利通車(chē)；旅順南路軟件園產(chǎn)業(yè)帶大連天地軟件園工程于9月16日成功啟動(dòng)；旅順輕軌規(guī)劃擬建中各種規(guī)劃與優(yōu)勢(shì)利導(dǎo)無(wú)疑宣告著旅順的已經(jīng)開(kāi)始邁出了融入主體的一大步，未來(lái)的發(fā)展上升一個(gè)新臺(tái)階。與此同時(shí)供應(yīng)急速上升，新老城區(qū)齊頭并進(jìn)，一系列優(yōu)美的名字一一現(xiàn)于視野，同時(shí)海景項(xiàng)目發(fā)展卓越，藍(lán)灣別墅的火爆足以認(rèn)證區(qū)域精品價(jià)值。
開(kāi)發(fā)區(qū)的金馬路板塊、麗嬌灣板塊、小孤山板塊、保稅區(qū)板塊和金石灘板塊各具特色，配套設(shè)施齊全、完美海景配合、因特爾的進(jìn)駐、旅游優(yōu)勢(shì)呈現(xiàn)等，產(chǎn)品多樣化發(fā)展。華潤(rùn)海中國(guó)、潤(rùn)德海洋公園均為百萬(wàn)平米以上的建筑面積，大盤(pán)地位顯赫，附著高端精品打造，未來(lái)供應(yīng)品質(zhì)值得期待，同時(shí)在價(jià)格上也會(huì)有新的發(fā)展和突破。
金州區(qū)域目前在售總量可觀，照比大連市開(kāi)發(fā)區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，落戶政策的相對(duì)優(yōu)惠也對(duì)周邊區(qū)域的購(gòu)房者吸引力明顯。同時(shí)不乏精品樓盤(pán)，其中代表項(xiàng)目五一路的松源翰林一品“CIHAF201*年度中國(guó)名盤(pán)”、“影響大連201*十大樓盤(pán)”、“201*年最受市民喜愛(ài)的戶型舒適大盤(pán)”于一身，足以見(jiàn)證區(qū)域的發(fā)展?jié)撡|(zhì)和價(jià)值提升。
無(wú)論供應(yīng)量、產(chǎn)品種類(lèi)、項(xiàng)目品質(zhì)還是價(jià)值體現(xiàn)，新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)都可謂突飛猛進(jìn)、精彩紛呈。5.4未來(lái)區(qū)域熱點(diǎn)分析
201*年樓市的不平靜給201*年發(fā)展增添了一份疑惑，綜觀大連，總有些區(qū)域在透過(guò)迷霧閃光。星海灣區(qū)域：放眼星海灣，華潤(rùn)集團(tuán)傾力打造的星海灣壹號(hào)讓人駐足，沿海國(guó)際中心的綜合完善值得期待，同時(shí)，君悅和萬(wàn)豪酒店的進(jìn)駐更是讓星海灣的名字格外激蕩，明年集中放量，產(chǎn)品多樣化釋放，星海灣絕對(duì)堪稱傲視大連。衍生到泛星海區(qū)域，今年的高地價(jià)地塊原大醫(yī)預(yù)計(jì)也將在明年嶄露頭角，高地價(jià)高成本，品牌實(shí)力打造，泛星海區(qū)域的價(jià)值逐步呈現(xiàn)精彩。
機(jī)場(chǎng)新區(qū)：在“西拓北進(jìn)”及“全力推進(jìn)城市化”的主旋律中，在大連市政府的大力推進(jìn)和重視之下，地處甘井子區(qū)的機(jī)場(chǎng)新區(qū)作為大連重點(diǎn)規(guī)劃的城市副中心呼之欲出。在機(jī)場(chǎng)新區(qū)整體規(guī)劃的利好下，項(xiàng)目集中發(fā)展，且產(chǎn)品類(lèi)型豐富，包括多層、小高層、聯(lián)排別墅等，可以滿足不同客戶的居住需求。以第五郡為引領(lǐng)，同時(shí)還有美術(shù)日記、鑫境界等項(xiàng)目簇?fù)�，明年都將逐步進(jìn)入市場(chǎng)，文化教育及生活配套也在同步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的集聚、大規(guī)模低密度住宅的建設(shè)開(kāi)發(fā)，良好的山體地貌、旅順中路沿線不可復(fù)制的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)使這個(gè)城市副中心區(qū)具有著不可估量的巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
旅順南路：大連軟件園二期的規(guī)劃發(fā)展為旅順南路的未來(lái)前景點(diǎn)燃一盞明燈。作為旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)
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帶的重要組成部分，黃泥川軟件園在未來(lái)5年內(nèi)就將崛起為國(guó)內(nèi)最大的軟件和服務(wù)外包基地。目前黃泥川軟件園的規(guī)劃面積為400萬(wàn)平方米，按照發(fā)展規(guī)劃，在5年后將匯聚8-10萬(wàn)名軟件工程師，年銷(xiāo)售收入將突破300億元，成為集生態(tài)、生活、工作于一體的國(guó)內(nèi)最大的軟件和服務(wù)外包基地。從項(xiàng)目發(fā)展來(lái)看，明年供應(yīng)藍(lán)灣、西城故事、奧林匹克花園等項(xiàng)目，總建筑面積接近百萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將會(huì)掀起旅順南路發(fā)展的一片新高潮。
開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)：開(kāi)發(fā)區(qū)作為大連市重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是規(guī)劃中的新城區(qū)，未來(lái)的城市副中心，也是大連市人口的主要疏散地之一。海濱新區(qū)又是開(kāi)發(fā)區(qū)的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，超長(zhǎng)海岸線為這一區(qū)域的發(fā)展錦上添花，集中開(kāi)發(fā)將熱點(diǎn)詮釋明朗。僅百萬(wàn)平米以上項(xiàng)目就匯聚群英，華潤(rùn)集團(tuán)的海中國(guó)建筑面積130萬(wàn)平方米，潤(rùn)德集團(tuán)的海洋公園建筑面積120萬(wàn)平方米，熱島黃金海岸建筑面積45萬(wàn)平方米如此大體量集中涌入市場(chǎng)，加之未來(lái)跨海大橋的貫通，將開(kāi)發(fā)區(qū)的濱海新區(qū)與大連緊密相連，未來(lái)發(fā)展前景無(wú)限值得期待。
金州大黑山區(qū)域：金州區(qū)作為市區(qū)的緩步臺(tái)，并且輻射北三市的需求群體，未來(lái)潛力有待于挖掘。其中自然環(huán)境優(yōu)越的大黑山區(qū)域，明年集中放量顯著，建筑面積達(dá)113萬(wàn)平方米的松源翰林一品集數(shù)獎(jiǎng)項(xiàng)于一身，對(duì)周邊資源的整合與配套的完善都為未來(lái)城市發(fā)展鑄就輝煌，同時(shí)還有自然天成等項(xiàng)目，預(yù)計(jì)明年供應(yīng)量及品質(zhì)等都將有進(jìn)一步提升。
6．二手房、租賃市場(chǎng)
6.1二手房市場(chǎng)6.1.1成交量
圖6-1：201*-201*年二手房成交狀況
大連市今年1-11月二手房總成交量為21814套，預(yù)計(jì)今年底可達(dá)到2.3萬(wàn)套，總體與201*年的成交量保持在同一水平。201*年大連市二手房全年成交2.7萬(wàn)套，201*年共成交2.3萬(wàn)套環(huán)比下降14.8%。201*年在經(jīng)過(guò)國(guó)家頻繁的政策調(diào)控后，大連市二手房市場(chǎng)也經(jīng)歷了一系列的風(fēng)云變化，總體交易量呈良好態(tài)勢(shì)，
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這也是由于大連市規(guī)范的二手房市場(chǎng)秩序和較高的自住型客戶為主的市場(chǎng)體系。
圖6-2：市內(nèi)四區(qū)每月成交狀況
二手房市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”，房地產(chǎn)市場(chǎng)上任何細(xì)微的變化都會(huì)在二手房市場(chǎng)有直接反應(yīng)。201*年大連二手房成交量出現(xiàn)了三次峰值，分別是4月、6月和9月都有大幅度的增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)51.68%、32.03%和25.77%。從出現(xiàn)的時(shí)間來(lái)看，都是在臨近展會(huì)前后成交量大幅增長(zhǎng)，說(shuō)明房交會(huì)直接促進(jìn)了二手房的成交量。4月由于春季房交會(huì)的帶動(dòng)，成交量2251套，達(dá)到201*年第一個(gè)峰值。5月份第二次加息政策到來(lái)，使得該月成交量下滑，經(jīng)過(guò)一個(gè)月消化期后6月份成交量恢復(fù)到201*套以上，達(dá)到今年的第二個(gè)峰值。9月份大連市二手房成交量達(dá)到全年最高點(diǎn)共成交3089套，造成9月份交易量快速上升，是由于第二套房貸政策即將出臺(tái)的風(fēng)聲，直接影響了購(gòu)房者買(mǎi)房的腳步，促使該月成交量有突破性的增長(zhǎng)。房交會(huì)促進(jìn)成交量迅速上升，而國(guó)家政策的影響直接導(dǎo)致了二手房的成交量大幅下滑，進(jìn)入12月后國(guó)家推出第二套房貸政策的《補(bǔ)充通知》和今年的第六次加息政策后，使得二手房市場(chǎng)異常寒冷，成交量進(jìn)入低谷。國(guó)家的一次次加息政策就像溫水煮青蛙，貸款利率小幅上調(diào)，根本改變不了自住型需求強(qiáng)烈購(gòu)房欲望，經(jīng)過(guò)短暫的消化器后，成交量又迅速反彈。直到第二套房貸政策的出臺(tái)，使得二手房市場(chǎng)冷了下來(lái)，消費(fèi)者進(jìn)入持幣觀望期，而部分賣(mài)方則出售手中的房源降低風(fēng)險(xiǎn)。總體來(lái)看大連市二手房在經(jīng)過(guò)一年的各種政策后，依然保持著良性發(fā)展。
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6.1.2報(bào)盤(pán)量
圖6-3：下半年二手房報(bào)盤(pán)量
今年10月和12月報(bào)盤(pán)量出現(xiàn)大幅上漲，環(huán)比分別上漲14.6%和14.8%，12月沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的報(bào)盤(pán)總量都超過(guò)或接近201*0條以上，造成報(bào)盤(pán)量大幅上漲主要是第二套房貸政策的影響從而導(dǎo)致報(bào)盤(pán)量大幅上升。第二套房貸政策及年底的收縮信貸影響賣(mài)方對(duì)于未來(lái)漲勢(shì)的預(yù)期，紛紛出售手中的房源。
甘井子區(qū)一直是大連市內(nèi)四區(qū)報(bào)盤(pán)總量最高，成交量最大的區(qū)域，但是在11月沙河口區(qū)的成交量超過(guò)了甘井子區(qū)，一方面原因在于甘區(qū)限價(jià)商品房供量較大，而二手房房?jī)r(jià)早已超越新商品房?jī)r(jià)；另一方面無(wú)論任何政策，中低收入者是對(duì)政策最為敏感。
中山區(qū)在連續(xù)幾個(gè)月超過(guò)10%的增長(zhǎng)后，上漲勢(shì)頭依然明顯，尤其是高檔房源表現(xiàn)更甚。大連市內(nèi)四區(qū)總體報(bào)盤(pán)量，在各項(xiàng)政策的高壓作用下預(yù)計(jì)到明年三月前仍將保持高位。6.1.3報(bào)盤(pán)均價(jià)
圖6-4：下半年二手房報(bào)盤(pán)均價(jià)
201*年二手房?jī)r(jià)有較大漲幅，年度漲幅超千元，下半年報(bào)盤(pán)均價(jià)每平方米上漲了近600元，12月成交均價(jià)比7月份成均價(jià)，上漲9.57%。201*年下半年政策相對(duì)集中，但是從8-12月報(bào)盤(pán)均價(jià)來(lái)看，呈現(xiàn)
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緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。加息政策和第二套房貸政策都影響大連二手房市場(chǎng)，成交量總體大幅下滑，但是報(bào)盤(pán)均價(jià)卻不斷走高。這是由于買(mǎi)方和賣(mài)方發(fā)生了分歧，消費(fèi)者在政策連續(xù)出臺(tái)后看見(jiàn)了希望，持幣觀望的情緒迅速上升，而買(mǎi)方仍然認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲短期內(nèi)降價(jià)可能性不大，從而造成10-11月成交量下滑和報(bào)盤(pán)均價(jià)上升的局面。買(mǎi)方和賣(mài)方互相對(duì)持的態(tài)勢(shì)將繼續(xù)持續(xù)，預(yù)計(jì)到明年春節(jié)之后會(huì)有所改善，在這段時(shí)間內(nèi)大連市二手房?jī)r(jià)總體仍將保持穩(wěn)定，并且伴隨房?jī)r(jià)的小幅上漲。6.1.4四區(qū)報(bào)盤(pán)均價(jià)
圖6-5：12月各區(qū)報(bào)盤(pán)均價(jià)
201*年市內(nèi)四區(qū)報(bào)盤(pán)均價(jià)都呈上升態(tài)勢(shì)，其中中山區(qū)的均價(jià)上升最快，主要是中山區(qū)年底新增樓盤(pán)分布區(qū)域較廣，而且預(yù)期價(jià)格都在萬(wàn)元以上，直接帶動(dòng)中山區(qū)整體區(qū)域價(jià)值的提升，7-12月上升了近1300元。其次是沙河口區(qū)和西崗區(qū)也有保持穩(wěn)步的上漲，報(bào)盤(pán)均價(jià)上漲了近700元；而甘井子區(qū)總體上升的幅度不大，7-12月上漲300元左右，主要是由于甘井子區(qū)總量較大和較低的樓盤(pán)價(jià)位。
201*大連市各大熱點(diǎn)商圈報(bào)盤(pán)均價(jià)也有大幅的上漲，排名前十的商圈均價(jià)都超過(guò)8000元/平以上，超萬(wàn)元的商圈也出現(xiàn)了兩個(gè)。二手房高端市場(chǎng)在商品房的帶動(dòng)下漲幅明顯，尤其是城市中心區(qū)的部分次新房產(chǎn)，緊跟新房?jī)r(jià)格的腳步，參考定價(jià)使得他們?nèi)缤嘶鸺频膬r(jià)格迅速上升。具有代表性的是體育場(chǎng)商圈的萬(wàn)達(dá)華府、前城國(guó)際，在遠(yuǎn)洋風(fēng)景未開(kāi)盤(pán)之前，價(jià)格剛超萬(wàn)元，而遠(yuǎn)洋風(fēng)景開(kāi)盤(pán)之后，目前價(jià)格已到一萬(wàn)三千元左右。
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6.1.5貸款指標(biāo)統(tǒng)計(jì)
圖6-6：二手房各月貸款比重狀況
今年的貸款比重總體保持在65%左右，持續(xù)的上漲通道，使得貸款購(gòu)房成為主流。也正因?yàn)槿绱�，在年底�?dāng)各銀行收縮信貸之時(shí)，導(dǎo)致了市場(chǎng)整體發(fā)生了微妙的變化，大家對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)預(yù)期處于觀望狀態(tài)，買(mǎi)賣(mài)博弈正式拉開(kāi)序幕。
圖6-7：各月二手房貸款成數(shù)狀況
201*年總體貸款額在七成左右，這也是目前可貸款額度的最高線，說(shuō)明消費(fèi)者選擇購(gòu)買(mǎi)二手房的實(shí)際能力有限。在9月第二套房貸政策的影響下，貸款成數(shù)下滑到五成，由此可見(jiàn)第二套貸款政策對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)影響很大，在隨后的幾個(gè)月貸款成數(shù)回升，這也是大連二手房市場(chǎng)以自住型客戶為主的具體表現(xiàn)。
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6.1.6供應(yīng)結(jié)構(gòu)
大連市二手房總房款價(jià)格區(qū)間分布
圖6-8：總價(jià)各區(qū)間分布情況
市內(nèi)四區(qū)總房款分布情況，20萬(wàn)以下占比0.80%，20-40萬(wàn)占比29.42%，40-60萬(wàn)28.37%，60-80萬(wàn)占比16.06%，80-100萬(wàn)占比9.30%，100萬(wàn)以上占比16.05%�？偡靠钤�60萬(wàn)元以下的占據(jù)總體房源的大半，20-40萬(wàn)和40-60萬(wàn)區(qū)間總房款為主力價(jià)格，隨著房?jī)r(jià)的上漲使得總價(jià)在40萬(wàn)元以下的房源不斷減少，下降3.78個(gè)百分點(diǎn)，而100萬(wàn)以上的房源占比快速上漲，與7月份相比上升3.36個(gè)百分點(diǎn)，有逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)�？傮w來(lái)看總價(jià)各個(gè)區(qū)間所占的比重相對(duì)均勻，可選擇范圍比較全面，這是由于大連二手房市場(chǎng)較為成熟，市場(chǎng)內(nèi)二手房流通性較好。大連市二手房單價(jià)區(qū)間分布
圖6-9：?jiǎn)蝺r(jià)格區(qū)間分布狀況
大連市目前的主力價(jià)格在5000-7000元，價(jià)格的上漲導(dǎo)致該區(qū)間所占的份額在不斷減小,尤其是5000元以下和5000-6000元區(qū)間的房源大幅下降，與7月相比分別下降了6.32和9.34個(gè)百分點(diǎn)；而7000元以上占比大幅擴(kuò)大，7000-8000元區(qū)間、8000-10000區(qū)間、10000元以上與7月相比分別上升，2.57、4.02、6.19個(gè)百分點(diǎn)，高端二手房源的價(jià)格上漲速度較快，導(dǎo)致占比不斷擴(kuò)大。7000-10000元區(qū)間占比不斷擴(kuò)大，即將成為大連市下一個(gè)主力價(jià)位。
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大連市二手房面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)
圖6-10：面積各區(qū)間分布狀況
本月30平以下占0.41%，30-50平占比13.68%，50-70平占比23.55%，70-90平占比22.54%，90-110平占比15.70%，110-130平占比9.70%，130以上占比14.43%。90平以下的房源為60.18%，基本保持穩(wěn)定�？傮w來(lái)看各區(qū)間比重相對(duì)均衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較合理，消費(fèi)者可挑選的范圍較大。
經(jīng)歷了201*政策調(diào)控年，國(guó)家連續(xù)六次提高銀行貸款基準(zhǔn)利率和第二套房貸政策，大連二手房市場(chǎng)經(jīng)受住了考驗(yàn)，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了變化，但總體依然保持平穩(wěn)。今年前四次加息政策出臺(tái)，大連市二手房?jī)r(jià)依然保持快速上漲和交易量的不斷攀升的局面，但是在國(guó)家第五次加息和第二套房貸政策出臺(tái)后，樓市進(jìn)入了觀望期，最顯著的是成交量迅速下降。國(guó)家這一政策對(duì)樓市進(jìn)行了一次大降溫，在這次政策出臺(tái)后終于“號(hào)”穩(wěn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈相，房地產(chǎn)投資過(guò)熱導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的真相，更是讓國(guó)家看清了下一步調(diào)控的重點(diǎn)。201*年底更加嚴(yán)厲的第二套房貸政策的出臺(tái)，明確的指向房地產(chǎn)投資者，抑制投資防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是今后的國(guó)家調(diào)控的重點(diǎn)。大連市在眾多政策的影響下，成交量繼續(xù)下滑，預(yù)計(jì)在明年春節(jié)后會(huì)有所改善，二手房?jī)r(jià)格將繼續(xù)保持平穩(wěn)小幅上揚(yáng)。6.2租賃市場(chǎng)
201*年大連市租賃市場(chǎng)基本保持良好發(fā)展勢(shì)頭，1-9月份市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，9月份以后受“第二套房”政策影響，讓一部分閑置房源和出售房源涌入租賃市場(chǎng)，租賃房源報(bào)盤(pán)量激增，給年末的租賃市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊，導(dǎo)致年末租金均價(jià)下滑，但全年租金情況受商品房?jī)r(jià)格提升以及市場(chǎng)旺盛需求影響，租金均價(jià)仍小幅提升，預(yù)計(jì)明年各類(lèi)政策對(duì)二、三級(jí)市場(chǎng)的影響仍會(huì)波及租賃市場(chǎng)，市場(chǎng)會(huì)有一定程度的波動(dòng)，但是有旺盛的租賃需求支撐，仍會(huì)保持穩(wěn)健發(fā)展。
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6.2.1報(bào)盤(pán)量區(qū)域分布
圖6-11：各區(qū)租賃報(bào)盤(pán)分布
綜合全年報(bào)盤(pán)量數(shù)據(jù)分析，目前大連市租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)格局比較穩(wěn)定，目前主要是以中山、沙河口為主，兩者各占供應(yīng)房源的35%，西崗區(qū)占20%，甘區(qū)占10%，中山、西崗區(qū)域普通租賃放量已無(wú)太大上升空間，隨著政策對(duì)投資和投機(jī)的打壓，明年高端租賃放量也極其有限，未來(lái)的增量房源應(yīng)該是以目前的閑置房源和“由售轉(zhuǎn)租”的房源為主。沙河口和甘井子區(qū)自住性需求相對(duì)比較高，未來(lái)出租房源供應(yīng)也不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)租賃市場(chǎng)供應(yīng)房源結(jié)構(gòu)不會(huì)有太大改變。6.2.2報(bào)盤(pán)量結(jié)構(gòu)
圖6-12：市內(nèi)四區(qū)租賃結(jié)構(gòu)分布
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圖6-13：租賃檔次結(jié)構(gòu)比
結(jié)合全年報(bào)盤(pán)數(shù)據(jù)分析，目前大連市出租房源主要是以一室和兩室為主，各占到40%，三室及以上房源占比為20%。從房源品質(zhì)方面來(lái)看，普通租賃占比較低，均在4成以下，高端租賃占比各區(qū)均在60%以上。主要受租房人群收入影響，高端租賃成交情況沒(méi)有普通租賃活躍，導(dǎo)致報(bào)盤(pán)量較高。6.2.3放量結(jié)構(gòu)看投資
圖6-14：各區(qū)高端租賃放量占比
高端租賃房源大多為投資性購(gòu)房，從數(shù)據(jù)可以看出各區(qū)域投資性購(gòu)房的傾向，中山、西崗區(qū)域受單價(jià)較高的影響，投資購(gòu)房主要以一室為主，兩區(qū)一室的租賃房源均過(guò)半，沙河口區(qū)投資傾向相對(duì)比較平均，甘井子區(qū)是以兩室為主，整體看，房屋總價(jià)是決定投資傾向的主因。6.2.4租金情況
圖6-15：07年租賃市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)
201*年大連市四區(qū)租金均價(jià)為24.54元/平/月，從全年的價(jià)格走勢(shì)看，整體情況基本是遵循租賃市場(chǎng)淡旺季的走勢(shì)，3-9月份旺季價(jià)格相對(duì)較高并且比較穩(wěn)定，今年受商品房房?jī)r(jià)影響，6、7月份租金有一個(gè)小的漲幅，9月份淡旺季的臨界期價(jià)格達(dá)到最高。淡季價(jià)格相對(duì)較低，并且有一定的波動(dòng)，1月份開(kāi)始租金開(kāi)始“復(fù)蘇”，年底受“第二套房”政策影響，市場(chǎng)放量對(duì)租金產(chǎn)生影響，導(dǎo)致年底租金降幅較大。
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6.2.5租售比情況
圖6-16：07年各月租售比
大連市201*年平均租售比為267.5，整體租售比情況除年底受房?jī)r(jià)漲而租金降的影響，趨于警戒線，12月甚至超出1：300。但全年情況基本介于1：200和1：300之間，租金和房?jī)r(jià)基本處于正常狀態(tài)，房?jī)r(jià)對(duì)租金有一定的帶動(dòng)作用，但是房?jī)r(jià)漲幅明顯高于租金漲幅，導(dǎo)致租售比變化基本和房?jī)r(jià)走勢(shì)吻合。6.2.6租賃熱點(diǎn)商圈
圖6-17：普通租賃熱點(diǎn)區(qū)域
西安路、三八廣場(chǎng)、北京街、太原街、馬欄五個(gè)區(qū)域?yàn)?01*年普通租賃的熱點(diǎn)商圈，數(shù)據(jù)為12月五區(qū)域的報(bào)盤(pán)量和租金價(jià)格，這五個(gè)區(qū)域從全年的表現(xiàn)來(lái)看，一直在普通租賃市場(chǎng)中表現(xiàn)活躍，報(bào)盤(pán)量每月均進(jìn)入前十，并且排名比較穩(wěn)定，尤其是西安路區(qū)域一直保持“龍頭“地位。
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6.2.7高端租賃熱點(diǎn)商圈
圖6-18：高端租賃熱點(diǎn)區(qū)域
數(shù)據(jù)為12月5區(qū)域的報(bào)盤(pán)量和租金價(jià)格，高端租賃熱點(diǎn)區(qū)域主要分布在中山區(qū)和沙河口區(qū)，價(jià)格方面除中山友好區(qū)域外，基本持平，沙河口區(qū)在高端租賃市場(chǎng)方面已經(jīng)可以和中山平分秋色。6.2.8未來(lái)租賃市場(chǎng)分析
雖然政府的宏觀調(diào)控和微觀調(diào)控讓明年大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)撲朔迷離，但不管怎樣，租賃市場(chǎng)是產(chǎn)業(yè)鏈條上的末端，輻射作用有限，受政策影響明年投資性購(gòu)房比例會(huì)有所下降，明年成交的商品房進(jìn)入租賃市場(chǎng)的數(shù)量有限，但是今年商品房成交套數(shù)在37000套左右，其中有相當(dāng)一部分在201*年交房，這部分房源很有可能進(jìn)入租賃市場(chǎng)，所以明年高端租賃房源仍有上漲空間。同時(shí)需求會(huì)持續(xù)旺盛，基本上會(huì)保持供需的一種平衡，租金方面和房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)度較大，在出現(xiàn)高端品質(zhì)樓盤(pán)的局部區(qū)域，普通租賃租金會(huì)小幅上漲，高端租賃的報(bào)盤(pán)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)上漲情況，但成交情況不會(huì)有太大突破。預(yù)計(jì)在春節(jié)過(guò)后，外來(lái)人員大量涌入的高峰期，租賃市場(chǎng)會(huì)結(jié)束壓抑的淡季而開(kāi)始“回暖”。
7201*年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望
7.1當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)與問(wèn)題
07年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)得主要特點(diǎn)可以歸結(jié)為：在頻繁宏觀調(diào)控下，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的一份研究報(bào)告表明，引起各方面關(guān)注的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：
（1）、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)高位運(yùn)行。201*年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)總體特點(diǎn)是高位運(yùn)行，但年終趨緩。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)今年前4個(gè)月在5%-6%的區(qū)間運(yùn)行，接近于去年全年的水平，5月起逐月加快。到今年10月，接近兩位數(shù)水平，即比上年同期增長(zhǎng)9.5%，增幅比今年1月高3.9個(gè)百分點(diǎn)，比今年9月高0.6個(gè)百分點(diǎn)。
（2）、住宅特別是高檔住宅推高房?jī)r(jià)。今年房?jī)r(jià)高位增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)性因素，主要表現(xiàn)在住宅價(jià)格增長(zhǎng)高
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于非住宅價(jià)格、高檔住宅價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快兩個(gè)方面。
第一，住宅價(jià)格增長(zhǎng)高于非住宅價(jià)格。今年前10個(gè)月，住宅價(jià)格增長(zhǎng)始終高于非住宅價(jià)格。到今年10月，住宅價(jià)格比上年同期增長(zhǎng)10.6%，增幅比非住宅價(jià)格高3.9個(gè)百分點(diǎn)；住宅價(jià)格增長(zhǎng)領(lǐng)先于非住宅商品房?jī)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)比今年3月擴(kuò)大3.6個(gè)百分點(diǎn)，比今年8、9月分別擴(kuò)大1.1和0.9個(gè)百分點(diǎn)。
住宅價(jià)格增長(zhǎng)高于非住宅的原因：一是住宅用地市場(chǎng)化程度高于非住宅用地。二是住宅需大于供的矛盾大于非住宅。如前所述，當(dāng)前房屋市場(chǎng)存在需大于供的矛盾，與此相比，占房屋主體地位的住宅這一矛盾更加突出。今年1-10月，商品住宅竣工面積23164.3萬(wàn)平方米，僅占同期商品住宅銷(xiāo)售面積的47.3%，比商品房竣工面積占銷(xiāo)售面積比重低5.2個(gè)百分點(diǎn)；比上年同期增長(zhǎng)8.8%，增幅比房屋竣工面積低0.3個(gè)百分點(diǎn)。就是說(shuō)，與商品房相比，住宅市場(chǎng)供給不足壓力更重。
第二，高檔住宅價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快。今年以來(lái)，高檔和普通住宅價(jià)格均增長(zhǎng)過(guò)快；高檔住宅價(jià)格增長(zhǎng)除5月份低于普通住宅價(jià)格外，其他月份均高于普通住宅價(jià)格。高檔、普通住宅價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，主要原因是用地來(lái)源和價(jià)格形成機(jī)制的不同，以及面積過(guò)大造成的。高檔住宅價(jià)格增長(zhǎng)高于普通住宅，重要原因是土地供給的緊張和高檔住宅供給量的不足。一方面，由于國(guó)家禁止別墅類(lèi)土地供給等因素，高檔住宅土地的供給減少和價(jià)格上升。今年前3個(gè)季度，高檔住宅用地價(jià)格增長(zhǎng)除第2季度低于普通住宅外，其它兩個(gè)季度均高于普通住宅。另一方面，由于政策性因素，高檔住宅特別是其供應(yīng)套數(shù)增長(zhǎng)空間縮小。當(dāng)前，別墅、高檔住宅投資增長(zhǎng)仍然較快，如今年1-10月其規(guī)模為1436.7億元，占住宅投資的10.5%；比上年同期增長(zhǎng)36.8%，增幅比住宅投資高3.1個(gè)百分點(diǎn)。但其主要原因是地價(jià)、原材料價(jià)格的增長(zhǎng)，而隨著90平方米以下和保障性住房規(guī)模的擴(kuò)大，高檔住宅增長(zhǎng)空間將進(jìn)一步縮小。如201*年，別墅、高檔公寓竣工139632套，占住宅竣工合計(jì)套數(shù)的3.5%，與同期別墅、高檔公寓銷(xiāo)售套數(shù)相比相差80350套；別墅、高檔公寓竣工套數(shù)比上年增長(zhǎng)3.2%，增幅比同期住宅竣工合計(jì)套數(shù)低5.6個(gè)百分點(diǎn)，比同期別墅、高檔公寓投資低34.5個(gè)百分點(diǎn)。
（3）、部分城市領(lǐng)漲房?jī)r(jià)。近來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)除了住宅價(jià)格高于非住宅，高檔、普通住宅價(jià)格高于經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的結(jié)構(gòu)性矛盾外，地區(qū)結(jié)構(gòu)上主要表現(xiàn)為部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，或部分城市領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)的特點(diǎn)。
7.2201*年大連市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析
作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的代表性城市，201*年大連城市發(fā)展也可圈可點(diǎn)。整體來(lái)看，呈現(xiàn)政府規(guī)劃帶動(dòng)及品牌帶動(dòng)兩大特點(diǎn)。201*年大連的樓市可以稱為全國(guó)的縮影，但也表現(xiàn)出了隨“牛市”而走卻堅(jiān)挺于年底“熊市”的強(qiáng)生存能力�！爸改厢樀禺a(chǎn)”市場(chǎng)部認(rèn)為，大連樓市的泡沫成分相對(duì)于其他城市比較有限，自主需求，特別是外來(lái)自主需求對(duì)本地樓市起到了強(qiáng)有力的支撐。隨著城市魅力逐步在世界人眼前展現(xiàn)，城市的“向心力”正在逐步加強(qiáng)，根據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，目前大連樓市已有超過(guò)50%的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)源于市外。因此，
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那么，08年大連房市路向何方？“指南針地產(chǎn)”市場(chǎng)部認(rèn)為：08整體樓市價(jià)格穩(wěn)健，間歇伴隨小幅上漲；但地產(chǎn)業(yè)不再會(huì)是個(gè)大團(tuán)圓結(jié)局，兩極分化日漸清晰。
政策調(diào)控力度難測(cè)，大市繼續(xù)向好
201*年應(yīng)該可以稱作“貨幣政策年”，也可以稱為與資本市場(chǎng)彼此博弈的一年。為了平抑通貨膨脹和投資過(guò)熱，央行連續(xù)6次加息，為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，間接抑制投資，年內(nèi)10次提高銀行準(zhǔn)備金率，控制第二套房貸，抑制外資等等，而綜合起來(lái)，07年也就是抑制國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩的一年。另一方面，國(guó)內(nèi)的通脹，巨大的貿(mào)易順差，國(guó)際社會(huì)的政治壓力，使央行承擔(dān)了巨大的人民幣升值壓力，并被迫實(shí)施了有史以來(lái)最大力度的外匯占款對(duì)沖：10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、發(fā)行1.55萬(wàn)億特別國(guó)債、公開(kāi)市場(chǎng)操作8000億元左右的凈回籠等；即使如此，人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)也已經(jīng)從年初的7.8附近一路攀升至7.32左右，升值幅度超過(guò)6％，而明年，報(bào)著穩(wěn)定匯率的目標(biāo)，面對(duì)可用外匯占款余額不足的事實(shí)，貨幣對(duì)沖力度還將有多大？如果財(cái)政政策不能及時(shí)出臺(tái)補(bǔ)缺，樓市或許會(huì)在“政策的接力棒”的交棒處，強(qiáng)勢(shì)反彈。
無(wú)論調(diào)控也好，調(diào)空也好，房地產(chǎn)的大市還是持續(xù)向好的。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大環(huán)境是上下共識(shí)，而房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾卻還是沒(méi)有解決。首先是土地供應(yīng)瓶頸與需求不斷擴(kuò)大的矛盾，然后就是商品房供應(yīng)的緩慢和購(gòu)買(mǎi)基數(shù)的高漲矛盾，類(lèi)似的財(cái)政收入與控制房?jī)r(jià)的矛盾、既怕過(guò)熱又怕過(guò)冷的矛盾更不必多提。201*年，這個(gè)充滿矛盾的市場(chǎng)將繼續(xù)在現(xiàn)存的體制中運(yùn)行。所以07年的大市走向不會(huì)改變，保持房?jī)r(jià)合理增長(zhǎng)，保障老百姓“住有所居”，是我國(guó)目前的首要經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題，也是08年的整治重點(diǎn)。
上半年供量爆發(fā)，左右樓市價(jià)格走向
根據(jù)“指南針市場(chǎng)部”調(diào)查結(jié)果顯示，到當(dāng)前統(tǒng)計(jì)日為止（如圖），08年預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)61個(gè)，可供銷(xiāo)售面積1156.37以上，其中83.60%將于08上半年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，供應(yīng)量上會(huì)有明顯的高峰出現(xiàn)。再細(xì)分來(lái)看，上半年供應(yīng)將出現(xiàn)2次波峰，首先是3、4月份的集中供量，以中小開(kāi)發(fā)商為主要參與者，樓盤(pán)體量不大，分布較為散亂，同時(shí)需要注意07年底由于種種原因暫緩或順延開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，也會(huì)在年初同步放量，預(yù)計(jì)該階段價(jià)格不會(huì)有太大波動(dòng)，但其成交數(shù)量或許可為08年整體房地產(chǎn)的冷熱定下基調(diào)。而后，就是6月份的放量高峰，將以大品牌，大體量樓盤(pán)為主體，價(jià)格走勢(shì)會(huì)受年初及08政策影響，但其漲勢(shì)大小，將為全年商品房?jī)r(jià)格的定心盤(pán)。而從全年來(lái)看，由于07年底政策對(duì)需求的打壓，購(gòu)買(mǎi)力的集中或許會(huì)出現(xiàn)于2次供應(yīng)高峰，如果08年財(cái)政政策不能很好的做出調(diào)控的“接續(xù)”工作，積累很長(zhǎng)時(shí)間的價(jià)格出現(xiàn)再次的“報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)”也在情理之中，畢竟有更多的大品牌，高品質(zhì)的樓盤(pán)棲身于大連市場(chǎng)了。
表7-1：201*年展示項(xiàng)目分布
區(qū)域中山區(qū)西崗區(qū)展示樓盤(pán)94預(yù)計(jì)上半年開(kāi)盤(pán)85預(yù)計(jì)下半年開(kāi)盤(pán)10《201*房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！
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沙河口區(qū)甘井子區(qū)旅順口區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)金州區(qū)總計(jì)比重1313127361100%11135725183.60%207011116.40%優(yōu)勝劣汰，開(kāi)發(fā)商將衍化兩極
07年的大連房地產(chǎn)商可謂皆大歡喜的，城市規(guī)劃利好，各個(gè)區(qū)域地段價(jià)值都有所提升，特別是品牌開(kāi)發(fā)商借助品牌和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)更是大展拳腳。大面積覆蓋性的利好盤(pán)活了整體銷(xiāo)售市場(chǎng)，領(lǐng)頭鳥(niǎo)的帶動(dòng)造成區(qū)域比漲勢(shì)頭瘋狂，換句話說(shuō)，這一年是大連房市價(jià)格比漲的一年，07年的定價(jià)法只有一種：參考定價(jià)法。
年底兩月來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了普遍的銷(xiāo)售減緩，在北京、深圳等甚至出現(xiàn)了變相降價(jià)，根據(jù)數(shù)據(jù)，11月末，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額38.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)15%。其中當(dāng)月居民戶存款增加2628億元，同比多增845億元。這絕對(duì)不是一筆小錢(qián)。投資資金回流了，而這會(huì)不會(huì)是一種趨勢(shì)？
顯而易見(jiàn)，08年的投資需求和改善需求更加嚴(yán)格受限了，根據(jù)前文敘述，08年，特別是上半年，市場(chǎng)供應(yīng)量將有爆發(fā)性增長(zhǎng)，供給增加，需求穩(wěn)健的局面很可能在某一時(shí)點(diǎn)或階段突顯出來(lái)。那么，比漲能否繼續(xù)？答案是肯定的：不但不能繼續(xù)，還要優(yōu)勝劣汰。好房子依然會(huì)供不應(yīng)求，當(dāng)日售罄現(xiàn)象還會(huì)出現(xiàn)，無(wú)論是你有好的地段、你有好的品牌，還是你有高的性價(jià)比，前文提到，供不應(yīng)求的局面在短時(shí)間內(nèi)是不會(huì)改變的；而借市銷(xiāo)售、趁火打劫，或者跟風(fēng)盲目做高、做大的在08年恐怕會(huì)不太好過(guò)了，07是大連購(gòu)房者“競(jìng)爭(zhēng)”的一年，08該是大連開(kāi)發(fā)商“競(jìng)爭(zhēng)”的戰(zhàn)場(chǎng)了，地產(chǎn)界的行業(yè)洗牌即將開(kāi)始，但預(yù)計(jì)還不會(huì)發(fā)生賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。
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附錄一：201*年主要房地產(chǎn)政策出臺(tái)情況
國(guó)家法律201*/01/01
中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法201*/10/01
中華人民共和國(guó)物權(quán)法201*/08/30
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法
建設(shè)部201*/12/01廉租住房保障辦法201*/11/19
關(guān)于建筑業(yè)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)管理制度向建造師執(zhí)業(yè)資格制度過(guò)渡有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知201*/11/19
經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法201*/11/09
關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋建筑和市政工程生產(chǎn)安全事故報(bào)告和調(diào)查處理工作的若干意見(jiàn)201*/11/05
建筑施工人員個(gè)人勞動(dòng)保護(hù)用品使用管理暫行規(guī)定201*/10/31
關(guān)于燃?xì)馊紵骶甙惭b、維修企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)事項(xiàng)的通知201*/10/31
關(guān)于印發(fā)《國(guó)家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑能源審計(jì)導(dǎo)則》的通知201*/10/18
建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實(shí)施意見(jiàn)201*/09/21
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建設(shè)部關(guān)于廢止《工程建設(shè)重大事故報(bào)告和調(diào)查程序規(guī)定》等部令的決定201*/09/21
關(guān)于印發(fā)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定辦法實(shí)施意見(jiàn)》的通知201*/09/01
建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)資質(zhì)管理規(guī)定201*/09/01
建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定201*/08/03
關(guān)于建筑施工企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和專職安全生產(chǎn)管理人員安全生產(chǎn)考核合格證書(shū)延期工作的指導(dǎo)意見(jiàn)201*/08/01
工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定201*/07/31
關(guān)于印發(fā)《工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實(shí)施意見(jiàn)》的通知201*/07/21
關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知201*/05/21
工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)201*/05/18
建設(shè)部關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知201*/04/11
關(guān)于做好《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》貫徹實(shí)施工作的通知201*/03/29
關(guān)于印發(fā)《工程設(shè)計(jì)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》的通知201*/03/26
外商投資建設(shè)工程服務(wù)企業(yè)管理規(guī)定201*/03/13
關(guān)于印發(fā)《施工總承包企業(yè)特級(jí)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》的通知
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201*/03/01
工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定辦法201*/03/01
城市排水許可管理辦法201*/02/01
關(guān)于印發(fā)修訂《建設(shè)部園林綠化一級(jí)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)和審批工作規(guī)程》和《城市園林綠化企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》的通知201*/01/15
信息產(chǎn)業(yè)部、建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)及商住樓通信管線及通信設(shè)施建設(shè)的通知201*/01/12
建筑市場(chǎng)誠(chéng)信行為信息管理辦法201*/01/05
關(guān)于印發(fā)《外商投資建設(shè)工程設(shè)計(jì)企業(yè)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則》的通知201*/01/05
關(guān)于加強(qiáng)大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見(jiàn)201*/01/01
建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》的通知
財(cái)政部201*/07/01
財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《中部地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍暫行辦法》的通知201*/02/08
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知201*/01/19
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的決定的通知
稅務(wù)局201*/06/11
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于取消部分地方稅行政審批項(xiàng)目的通知201*/06/01
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù)
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201*/05/31
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問(wèn)題的批復(fù)201*/03/15
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于做好外資企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征管工作的通知201*/02/01
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)務(wù)院201*/01/01
中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例201*/10/01物業(yè)管理?xiàng)l例201*/08/07
國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)
國(guó)土資源部201*/11/19土地儲(chǔ)備管理辦法201*/11/01
招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定201*/10/01
中華人民共和國(guó)物權(quán)法201*/09/05
實(shí)際耕地與新增建設(shè)用地面積確定辦法201*/08/30
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(201*年修正)
發(fā)改委201*/12/01
外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（201*年修訂）201*/10/01
物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）201*/10/01
城市供熱價(jià)格管理暫行辦法
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201*/05/01
國(guó)家級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃管理暫行辦法201*/01/05
國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查指南（201*）的通知
金融政策201*/12/05
中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知201*/09/27
中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知
大連201*/04/01
大連市市內(nèi)區(qū)城市房屋拆遷最低貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和房屋建筑面積補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)201*/04/01
大連市建筑工程安全生產(chǎn)監(jiān)督管理辦法201*/04/01
大連市城市房屋拆遷管理辦法(201*年2月修正)201*/03/01
大連市建筑工程施工許可管理規(guī)定201*/03/01
大連市城市飲食娛樂(lè)服務(wù)企業(yè)污染防治管理辦法
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