房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

遼陽市房地產(chǎn)調(diào)研告報(bào)告

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為了深入了解遼陽房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)遼陽房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照201*年-201*年遼寧省遼陽市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，現(xiàn)就有關(guān)遼寧省遼陽市最近五年房地產(chǎn)市場視察情況報(bào)告如下：一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響遼寧省遼陽市房地產(chǎn)市場的重要因素,廉租房建設(shè)起步較晚。

二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房價(jià)起伏較大，樓市回暖較快。遼陽市房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是201*年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對撤地改市后房價(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，遼陽市房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致遼陽市特別是遼陽市的房價(jià)起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，遼陽市的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，201*年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。201*年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到201*年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)201*年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，促成今年二、三季度遼陽房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是201*年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí)，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了201*年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房價(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于201*年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合

國家啟動和鼓勵消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動了遼陽市房地產(chǎn)市場較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，地區(qū)差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。同時(shí)，房價(jià)也存在較大差異。一些縣區(qū)的房價(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。201*年以來，受諸多因素的影響，特別是房價(jià)的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房價(jià)的強(qiáng)勢上漲。但從201*年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，遼陽市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在遼陽市房產(chǎn)投資中受益的人則到北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，遼陽市的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著遼陽市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升

201*年以前，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房價(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，201*年上半年遼陽市城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。201*年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房價(jià)走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。遼陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從201*到201*年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。201*年至201*年，遼陽市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長，增速達(dá)到1.7倍；之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得201*年后土地購置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當(dāng)前支撐房價(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，201*年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價(jià)增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到201*年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到201*年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到201*年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。201*年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇：

4、房地產(chǎn)業(yè)對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。201*年201*年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。201*年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。201*年110月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。201*年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較201*年5349萬元同比增長16.96%。201*年至今房地產(chǎn)稅收總額在不斷增長和活躍中。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)Α⒄�策配套性�?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。遼陽市房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動遼陽市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

為了加快遼陽市房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：1、政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房價(jià)，防止房價(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房價(jià)作用；又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房價(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。

二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對遼陽市的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺。

三是加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對房價(jià)過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，土地價(jià)格在房價(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進(jìn)行招拍掛出讓；對以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與遼陽市發(fā)展同步。遼陽市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。未來要使遼陽市房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入遼陽市，帶動遼陽市房地產(chǎn)更好地發(fā)展。遼陽市房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)�；�發(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

4、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對生活品質(zhì)的追求。遼陽市開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對遼陽房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和遼陽市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

5、進(jìn)一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強(qiáng)二手房交易市場的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時(shí)要減免部分稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動遼陽市房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)�、政策目�?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)�；�、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。

以上是對遼陽市201*年至今房地產(chǎn)市場的一個(gè)大體調(diào)研和整合，在經(jīng)歷過201*年的全球金融危機(jī)后的遼陽市房產(chǎn)市場仍處于一個(gè)活躍的階段。房產(chǎn)建設(shè)面積、購買量、人均收入水平都保持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，為了加大遼陽市房產(chǎn)市場的不斷上升，應(yīng)總結(jié)過去的經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)過去的不足。

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房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

潘禹含

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

一．調(diào)查基本情況說明

調(diào)研的內(nèi)容為目前掌握的臨近李石與望花樓盤的基本情況，如樓盤的名稱，位置，項(xiàng)目基本設(shè)施以及周邊配套設(shè)施等相關(guān)信息的調(diào)研。

1.調(diào)研時(shí)間：201*年12月7日至201*年12月8日

2.調(diào)研樓盤名稱：星河城玫瑰城國際鑫城綠地劍橋（金嶺彎為別墅，除外）

3.調(diào)研的方式：明調(diào)及暗調(diào)

二．詳細(xì)的調(diào)研結(jié)果及結(jié)論

1．項(xiàng)目大概情況：樓盤開發(fā)商，開盤時(shí)間，位置，占地面積，整體規(guī)劃（樓型特點(diǎn)），營銷策略及前期宣傳

開發(fā)商開盤時(shí)間項(xiàng)目位置占地面積星河城撫順市和興房地產(chǎn)開201*.8.1望花區(qū)北鎮(zhèn)43000平發(fā)有限公司街19號方米玫瑰城撫順市豐遠(yuǎn)房地產(chǎn)開201*.6.28望花區(qū)中遼310000平發(fā)公司街方米國際新?lián)犴樖凶谠７康禺a(chǎn)開201*.6.30撫順經(jīng)濟(jì)開160000平城發(fā)有限公司發(fā)區(qū)順富路方米9號綠地劍撫順綠地置業(yè)有限公201*.9中李石開發(fā)區(qū)170000平橋司（上海綠地）旬方米

（1）開發(fā)商：

四個(gè)項(xiàng)目就開發(fā)商而言星河城與國際鑫城的開發(fā)商分別為成立于201*年末的和興房地產(chǎn)和201*年宗裕房地產(chǎn)，成立時(shí)間較晚。而玫瑰城的開發(fā)商豐遠(yuǎn)，雖然也是在201*年底成立，但在撫順地區(qū)還有其他項(xiàng)目。綠地劍橋的開發(fā)商歸屬于上海綠地。這樣，對于消費(fèi)者來說，大品牌的綠地，和還有其他項(xiàng)目的玫瑰城就在信譽(yù)度上略占優(yōu)勢。

（2）開盤時(shí)間：

從開盤時(shí)間來看玫瑰城與國際鑫城開盤時(shí)間較早，需要補(bǔ)充說明的是，在玫瑰城開盤之前宣傳力度也很大，且在開盤當(dāng)天的營銷策略我認(rèn)為也非常好。包括搖號形式的購房，還有開盤當(dāng)天所造的聲勢。形成了一種只要提起望花的樓盤就會想到玫瑰城這樣一種效應(yīng)。而國際鑫城在開盤的時(shí)候，李石的項(xiàng)目可以說是只此一家，時(shí)機(jī)也是非常的好。可以說給人一種一枝獨(dú)秀的感覺。

（3）位置：

位置上來說玫瑰城主要可以說是針對望花的廠礦職工。國際鑫城建在李石的舊區(qū)，這樣再加上開盤的時(shí)間，對于消費(fèi)者來說，如果在李石購房的話，在生活較方便的舊區(qū)可能性比較大。綠地可以說是面對著理工大學(xué)而建，對于消費(fèi)者來說，雖然生活上可能暫不方便，但是對于學(xué)區(qū)，和投資來講可以說是很好的選擇。而星河城雖然可以說是臨河而建，但就我下面要提到的占地面積，還有交通來說，略不如以上按個(gè)項(xiàng)目。且星河城如果按投資來說它的位置屬于望花，沒有李石開發(fā)區(qū)的升值空間大，而按居住來說，它的位置從整個(gè)城市來說較往西，無論是日常生活乘車，還是生活，可以說都沒有玫瑰城方便。

（4）占地面積：

四個(gè)項(xiàng)目比較，星河城的占地面積較小，這樣就小區(qū)來說，我認(rèn)為消費(fèi)者一定會考慮較大的園區(qū)，這樣從整體規(guī)劃來說還是比較好的。

（5）整體規(guī)劃（樓型特點(diǎn)）：高層多層小高層聯(lián)排星河城6棟（26層）玫瑰城一期：4棟（27確定有，但不一期：4棟（11層）準(zhǔn)確層）國際鑫城8棟6棟確定有，但不準(zhǔn)確綠地劍橋8棟（17層）已售盡從樓型特征上分析，撫順的消費(fèi)者大部分還是比較喜歡公攤少，可以省去電梯修理費(fèi)的多層，我們從數(shù)據(jù)中也可以很清楚的看出，除了全部都是高層的星河城其他單個(gè)項(xiàng)目的多層還是有一定數(shù)量的，且數(shù)據(jù)顯示，綠地的多層還是非常槍手的。再加上星河城的占地面積也是四個(gè)項(xiàng)目中最小的，并且全部都是高層，形式單一。而其他三個(gè)項(xiàng)目為高低結(jié)合。這樣可以顧及到更多類型的消費(fèi)者�？梢哉f從樓型特點(diǎn)上來說星河城略遜一籌。（6）營銷策略及前期宣傳

在前期宣傳方面，四個(gè)項(xiàng)目可以說都采用了一般的，報(bào)紙，廣播，路牌等形式。但在銷售策略反面，我個(gè)人認(rèn)為，玫瑰城采用的一些方式還是很能刺激消費(fèi)者的購買愿望的，包括我上面提到的搖號購房等方式。

2風(fēng)格及項(xiàng)目定位

玫瑰城：中低檔西班牙風(fēng)格，以景觀為主星河城：德式，中檔國際鑫城：歐式中低檔

綠地劍橋：歐式，中檔。特別值得一提的是：綠地劍橋的風(fēng)格，很受女性的喜愛，

這樣如果決定權(quán)掌握在女性身上的時(shí)候就會很有優(yōu)勢

3.樓盤周邊環(huán)境，及周邊配套設(shè)施

玫瑰城：周邊有居民樓，繁華度還算可以，但就空氣質(zhì)量來說，望花地區(qū)的

空氣質(zhì)量還是略差的，交通方面，如果要是做公交車的話，需要步行5至10分鐘，且只有望花北道的810，805等一些車，并不是特別的方便。附近只有一所小學(xué)，離石油學(xué)院也有一定距離，如果要購物的話，也要步行10分鐘左右。

星河城：周邊有行政部門，且離石油大學(xué)較近，但是就出行坐車，和購物來

說，并不是特別的方便，公交車也是同玫瑰城一樣，只有望花北道的810，805等一些車�？諝赓|(zhì)量也不是很好，距離新鋼也是很近的。

國際新城：屬于李石的舊區(qū)，日常購物來講在李石所有的項(xiàng)目中還是比較方

便的，空氣質(zhì)量可以說也比望花好。周邊還有東北育才能學(xué)校，唯一不足的地方就是交通不是很便利。

綠地新城：空氣還是不錯的，正對這大連理工學(xué)院。但是臨近的居住人數(shù)還

是非常少的，且交通也不方便。

4.小區(qū)規(guī)劃(物業(yè)，戶型，會所，容積率，得房率，)

物業(yè)物業(yè)費(fèi)容積率得房率玫瑰城浩博物業(yè)公0.9~1.2元2.080%司星河城撫順富邦物1.2元3.878%業(yè)國際鑫城鑫嘉樂物業(yè)1元1.8780%左右公司綠地劍橋

總體來看，綠地的得房率較高，對于消費(fèi)者來說等于變相的節(jié)省資金。而從物業(yè)方面浩博物業(yè)能稍好一些，而綠地則屬于自營的大部分消費(fèi)者會在感覺上沒有那么專業(yè)。，且物業(yè)費(fèi)略高

（2）戶型：

玫瑰城：70平方米至149平方米，也是主要以2室為主。因?yàn)槊倒宄侵饕�珍貴

望花廠礦職工，所以2室的設(shè)計(jì)還是較好銷售的。同時(shí)擁有較大面積戶型，能滿足一些人口較多的家庭購買。

國際鑫城：61平方米至145平方米。戶型的大小感覺也十分合理。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)

目定位在中低檔，所以價(jià)格能稍微偏低些，這樣如果是最小的戶型雖然去除公攤部分所剩的面積偏小，但是購買時(shí)的價(jià)格還是比較能讓人

自營1.2~1.5元1.6788%接受的

星河城：為57平方米帶121平方米之間的戶型，大部分在100平方米左右。主

要以2室為主，這樣在滿足大部分消費(fèi)者的同時(shí)，又能考慮到因?yàn)橘Y金不足又想購房的消費(fèi)者。但作為高層，去除公攤面積，小戶型所剩的面積偏小。再加上價(jià)格并不是十分的便宜，所以我認(rèn)為消費(fèi)者在考慮購買房屋的時(shí)候會比較容易。同比較國際鑫城雖然也有小戶型，但價(jià)格偏低，且在投資方面來說，李石的升值空間會更大些，所以應(yīng)該還是能造成一定競爭的。

。

綠地劍橋：68平方米至120平方米。別墅186平方米至250平方米，除了正常

的戶型外，添加了別墅，從項(xiàng)目的整體風(fēng)格來看偏英倫風(fēng)。做成別墅的形式，效果也很好，但我個(gè)人認(rèn)為，68平方米至120平方米中間的跨度有些小，對于人數(shù)稍多，并不像購買別墅，資金不都的消費(fèi)者來說，是個(gè)弊病，這樣會流失掉一部分的客源。

5.小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)，綠化

玫瑰城：小區(qū)主要特色為景觀，景觀非常優(yōu)美。綠化率為57.1%

星河城：未建成，但數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)綠化率為60%

國際鑫城：小區(qū)內(nèi)景觀建設(shè)還可以，但是整體給人感覺是偏低端的產(chǎn)品。綠化率為30%

綠地建橋：小區(qū)未建成，綠化率為50%

就小區(qū)綠化這一點(diǎn)上來講國際鑫城的綠化率偏低，整體給人感覺景觀不是很優(yōu)美，而其他三個(gè)項(xiàng)目的綠化率基本達(dá)到50%以上。

6.板間觀后感：

就調(diào)研的四個(gè)項(xiàng)目中，參觀了綠地的樣板間，屬于臨時(shí)搭建的實(shí)體房模型，個(gè)人覺得樣板間的效果并沒有實(shí)體房的效果好，無論是從光線還是空氣方面上講。從消費(fèi)正的角度上講，觀看實(shí)體房，能讓購買者切實(shí)的感受到自己所購房屋的廣信，空氣，和質(zhì)感等等。且較容易讓購買整相信房屋的質(zhì)量。需要注意的是，在參觀綠地的樣板間當(dāng)中，路中間的尾聲并不是特別好。這樣，在購買者看房的時(shí)候給人的感覺并不是很舒服。

7.各項(xiàng)目均價(jià)，銷售入住情況，業(yè)主評價(jià)及升值前景

玫瑰城：3800元/平，已售90%，普遍反映房屋質(zhì)量較差

星河城：3800元/平，為入住

國際鑫城：2853元/平，90%多隨著政府的招商引資，李石的房價(jià)還是很有升值空間的

綠地劍橋：3600元/平，90%同位李石地區(qū)，升值潛力較大。

三：個(gè)人總結(jié)

在這兩天當(dāng)中，我們自己走訪了望花和李石地區(qū)的4個(gè)項(xiàng)目。以下做以總結(jié)

首先，我個(gè)人認(rèn)為，就一個(gè)項(xiàng)目來說它的前期策劃，和投入銷售的時(shí)機(jī)是很重要的，就拿玫瑰城為例，在前期的推廣和宣傳，和銷售時(shí)機(jī)方面是做得非常成功的。所以才有“銷售當(dāng)天擠破門”的現(xiàn)象。但是保證房屋質(zhì)量也是非常重要的，據(jù)大部分入住居民表示房屋質(zhì)量并不是很好，所以從最開始的一期到現(xiàn)在正在銷售的三期出現(xiàn)了逐步下滑的趨勢。同時(shí)，有實(shí)力的開發(fā)商，也會成為消費(fèi)者們購房時(shí)的參考條件。

其次，房屋的位置，戶型和整個(gè)小區(qū)的環(huán)境以及周邊的設(shè)施。

除了價(jià)錢之外，戶型也是消費(fèi)者很大的選擇條件之一。購房，消費(fèi)者們購買的房屋是用來起居，休息的地方，一個(gè)合適的戶型會從根本上吸引消費(fèi)者�，F(xiàn)代人住小區(qū)，換新房，除了因?yàn)閷挸ǖ姆块g，明亮的戶型舒適之外，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境也是非常重要的。再拿玫瑰城為例，園區(qū)內(nèi)的景色，也是成為其開盤大賣的原因。優(yōu)美的景色，較大的綠化帶，能使居住時(shí)的心情和空氣更好，更適合們居住。而現(xiàn)代人，外出辦事，工作，購物，便利的交通也是不可缺少的。

再次，就這兩天我們所走的幾個(gè)項(xiàng)目來看，李石地區(qū)的項(xiàng)目升值空間還是很大的。城東新區(qū)能夠開發(fā)地方幾乎已經(jīng)沒有，再加上政府的一系列正則，沈撫同城的美好前景。的很多投資的消費(fèi)者都選擇了李石地區(qū)的項(xiàng)目。而望花地區(qū)，主要針對的是望花地區(qū)的消費(fèi)者，大多用于居住。

然后，在我們調(diào)研的這兩天當(dāng)中，有很多細(xì)節(jié)方面也是需要注意的，例如對于消費(fèi)者以后生活中每月都要花銷的物業(yè)費(fèi)，車位費(fèi)，物業(yè)公司，等等。還有就是在售樓中，接待顧客時(shí)一些必須注意的，問題，例如去綠地看樣板間的時(shí)候凌亂的走廊，還有售樓處，工作人員的儀容儀表，和對客人的態(tài)度，也都是決定銷售的關(guān)鍵。

最后經(jīng)過這兩天的調(diào)研，再發(fā)現(xiàn)其它項(xiàng)目存在的問題的同時(shí)，也思考了自己在接待客戶時(shí)應(yīng)該注意的問題。也希望發(fā)現(xiàn)別人錯誤的同時(shí)，不忘了體形自己不要把同樣的錯誤。犯在自己的身上

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