房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響

1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。東莞市政府關(guān)于常平（201*~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：201*年、201*年和2020年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；201*年、201*年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)201*年、201*年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右；201*年、201*年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃201*年、201*年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕�向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。3、生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、常平各個(gè)區(qū)域分析：1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開(kāi)發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80%，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而陽(yáng)光山莊201*年購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂(lè)觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

4)常平東門區(qū)域，

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂(lè)、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開(kāi)發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多�，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。

2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析

針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂(lè)觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目原定于05年3月開(kāi)盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問(wèn)量也較少，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。---市場(chǎng)結(jié)論：

1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無(wú)論從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來(lái)越注重品牌的效應(yīng)。

2、常平市場(chǎng)正從過(guò)去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開(kāi)發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好。

3、內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在100140平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。

4、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700－4000元/平方米區(qū)間，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào)，現(xiàn)整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展

1-5月份，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37.57億元，比上年同期增長(zhǎng)15.5%。全市商品房銷售面積為51.60萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.8%，全市商品房銷售額8.63億元，增長(zhǎng)52.5%。2、國(guó)家有關(guān)部門政策調(diào)控力度加大，現(xiàn)在對(duì)我市房地產(chǎn)影響較小

今年以來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門出臺(tái)包括提高房貸首付比例在內(nèi)的多項(xiàng)政策調(diào)控措施，各地商品房?jī)r(jià)格快速上漲的勢(shì)頭受到抑制。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到一定影響，但目前影響程度相對(duì)大中城市較小，房?jī)r(jià)下降壓力不大。隨著國(guó)家控制房地產(chǎn)政策的陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)我市的房地產(chǎn)影響會(huì)越來(lái)越大。調(diào)研的新開(kāi)工項(xiàng)目中國(guó)方園集團(tuán)國(guó)際花園，是當(dāng)?shù)卣猩桃�資項(xiàng)目，計(jì)劃投資8億元，一次性買地415畝，每畝地均價(jià)20萬(wàn)左右，分三期進(jìn)行，一期預(yù)售1百余套，兩個(gè)月時(shí)間預(yù)售60%，預(yù)售均價(jià)1700元/平方米左右,在交流過(guò)程中，項(xiàng)目財(cái)務(wù)總監(jiān)提到國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)整下,預(yù)售均價(jià)略低于他們的設(shè)想,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心減少，但在土地等方面得到當(dāng)?shù)卣�府�?yōu)惠,他們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目持樂(lè)觀態(tài)度，希望國(guó)家能對(duì)小城市開(kāi)發(fā)予以政策照顧。3、縣級(jí)房地產(chǎn)投資發(fā)展較快

在縣級(jí)政府城市化建設(shè)過(guò)程中，財(cái)政緊缺，一些房地產(chǎn)公司出資修建道路、廣場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，置換相關(guān)土地，土地的費(fèi)用低，地段優(yōu)越潛力大，投資利潤(rùn)可觀，縣級(jí)城市房地產(chǎn)發(fā)展較快。

二、當(dāng)前周口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展冷暖不均

從市場(chǎng)銷售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率提高。另一方面，出現(xiàn)了期房銷售火爆、搖號(hào)認(rèn)購(gòu)的情況。這說(shuō)明，政府與部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控力度不夠，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展冷暖不均。2、土地價(jià)格上漲過(guò)快問(wèn)題

土地價(jià)格的快速上漲，尤其是市一級(jí)地段，市區(qū)土地資源缺少，土地供應(yīng)不足不可避免地在一定程度上推動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格的上升。此外，隨著國(guó)土部出臺(tái)50%首付的土地新政，對(duì)大部分開(kāi)發(fā)商尤其是中小企業(yè)形成較大的壓力。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)不高

周口市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資本偏低，資質(zhì)等級(jí)不高，因此，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不夠強(qiáng)。目前，全市沒(méi)有一級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，二級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅19家，四級(jí)以上開(kāi)發(fā)企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的41.2%。

4、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)與居民需求結(jié)構(gòu)的矛盾仍較突出，廉租房和低價(jià)位商品住宅的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求。隨著住宅價(jià)格的增長(zhǎng)，中低收入群體住房困難問(wèn)題更加突出。該群體因收入處于中下水平，無(wú)力支付日趨攀高的房款，為解決住房問(wèn)題，他們只能把需求定位在普通小戶型住宅和廉租房上面。現(xiàn)有的廉租房和低價(jià)位商品住宅的供應(yīng)量不能滿足這部分需求。三、全年走勢(shì)預(yù)測(cè)及建議

今年，周口市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著由于從緊的貨幣政策等宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施而帶來(lái)的資金緊張、土地成本上升、固定資產(chǎn)投資價(jià)格和勞動(dòng)力工資上漲等而導(dǎo)致的投資成本增加的壓力，預(yù)計(jì)下半年，在國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策取向保持不變的情況下，周口市房地產(chǎn)投資增幅較201*年將出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。為保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控能力，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度

近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的良好勢(shì)頭，為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、美化城市、改善居民生活做出了一定貢獻(xiàn)，但房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，無(wú)形中降低了居民購(gòu)房的能力。因此，政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，加快經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)步伐，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，健全和完善我市房地產(chǎn)管理體系，有效抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房。

2、做好中長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資適度規(guī)模發(fā)展。

一是要因地制宜合理編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地供應(yīng)規(guī)劃，重點(diǎn)保證經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)的土地供應(yīng)。二是加強(qiáng)房屋拆遷計(jì)劃管理，把房屋拆遷總量控制在住房供應(yīng)量的合理范圍之內(nèi)，防止由于拆遷規(guī)模過(guò)大，加劇普通商品房供需矛盾。

3、增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策下，必然會(huì)引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行重新洗牌，一批沒(méi)有資金實(shí)力的小企業(yè)將會(huì)被淘汰出局，一大批自身規(guī)模較小的企業(yè)，必須要采取各種方式，走兼并調(diào)整的道路，一批有實(shí)力的企業(yè)，要集中資本，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，做強(qiáng)做大，迎接挑戰(zhàn)。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機(jī)制，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，提高管理水平，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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