業(yè)主收房驗房全攻略

業(yè)主收房最佳流程

１開發(fā)商和物業(yè)核驗業(yè)主材料。雙方確認收房流程。２業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項必須為原件）以及《房屋土地測繪技術(shù)報告書》，并由開發(fā)商加以說明。

交房中存在的問題。無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當就解決方案及期限達成書面協(xié)議。５開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。６業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》。

７與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費并索要發(fā)票或蓋章確認的收據(jù)。

８辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費。代辦費金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。９業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。收房流程注意事項

您可以去物業(yè)部門查看資料，包括《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、《管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))》、《面積實測表》等。需要注意的是，前四項文件是可以帶走的。其中《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》必須是原件。

3、注意核實面積、合同及價錢多退少補等問題。首先要確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。

4、物業(yè)可能會催促交付物業(yè)費等費用。但根據(jù)建委的最新規(guī)定，開發(fā)商不得以先交物業(yè)費等費用為收房條件�？梢则炇蘸煤蠼桓顿M用。

5、從物業(yè)領(lǐng)取鑰匙時，要確認樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表鑰匙、電表鑰匙是不是齊全。

驗毛坯房的程序主要是三大步驟。第一步“看外部”：即觀察外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。第二步“查內(nèi)部”：即檢查入戶門、內(nèi)門、窗戶、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電、暖氣、煤氣、通風、排煙、排氣。第三步“測相鄰”：主要是就閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題與樓上樓下的鄰居配合查驗。

驗房流程詳解

1、在檢查完整棟樓座的外墻瓷磚牢固性、單元門是否完好，樓道樓梯安全性和公用設(shè)備完好性后，開啟戶門。

2、檢查防盜門有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。檢查入戶門門鈴，裝上自帶的電池，檢查是否正常工作。觀察貓眼是否有松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。3、檢查戶內(nèi)門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險最大)，油漆是否刷全。注意用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些地方是否也刷過油漆。檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點試驗看密封條的壓力是否均勻。推拉窗上的紗窗和窗扇，確認是否推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。

4、檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4－5個點用盒尺進行測量，若數(shù)值一致說明沒有傾斜。

5、檢查墻壁是否平整，是否有滲水，是否有劃痕裂紋，是否有爆點（生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻，抹在墻上干后會形成爆點）。檢查地面是否平整，是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓，要責成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板。

6、檢查上下水。盡量開大上水龍頭，檢查是否正常工作。用盆盛水向各個下水處灌水，如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢，確

第1頁共5頁定表面沒有積水。確認沒問題后要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑料袋罩著水口，加以捆實。地漏等下水則需要塞實并留下可拉扯的位置。

8、檢查衛(wèi)生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至于流入其他房間。將水倒在衛(wèi)生間地面上（高度約2厘米），通知樓下的業(yè)主24小時后查看其房間內(nèi)廁衛(wèi)的天花板是否有滲水。全部用完水后打開水表，記錄下水表的數(shù)字。同時也要記錄電表數(shù)字。

9、檢查電氣開關(guān)箱內(nèi)的各開關(guān)是否有明顯標示，是否安裝牢固，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座，如自備有插排（帶有指示燈的五孔插座），可根據(jù)指示燈明滅測定是否正常通電。如有可能配備搖表，可測試插座對地絕緣情況是否良好。

10、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現(xiàn)象。檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

11、檢查管道通風。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛(wèi)生間應(yīng)在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手電查看是否具備安裝性，同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電查看煙道、通風口中是否存有建筑垃圾。12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示應(yīng)同時關(guān)閉進氣閥。13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢，放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動。

14、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。驗房過程發(fā)現(xiàn)問題及時記錄，并與物業(yè)人員確定解決方案和解決日期。如果驗房后認為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認函”后中止辦理手續(xù)。

毛坯房驗房二十招第一招：廚房煙道

請您用紙卷點火后滅火呈冒煙狀，然后放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。第二招：衛(wèi)生間通風

理論上開發(fā)商應(yīng)在吊頂下留通風口，如果留在吊頂上面時，您需要用手燈查看是否具備安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風口中用手電查看是否存有建筑垃圾。第三招：管道煤氣

同樣用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關(guān)閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復(fù)。第四招：空鼓

手錘墊上幾層紙(避免留下錘印)敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘(10g)測墻磚空鼓。第五招：驗電

A、檢查插座：在五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)(應(yīng)有標示)，指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。

B、當您打開開關(guān)箱時，會發(fā)現(xiàn)里面的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標示。如果沒有或不明確，應(yīng)讓開發(fā)商立即糾正。

C、開關(guān)箱內(nèi)的開關(guān)應(yīng)安裝牢固，所以您需要對每個都用力地左右晃動檢查。如果發(fā)現(xiàn)松動，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時造成更大危險。

D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現(xiàn)象。E、檢查弱電插座數(shù)目：

F、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

G、檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)5號電池測試門鈴。是否不響或響了不停。

第2頁共5頁第六招：視鏡(貓眼)

入戶后您可以首先觀察貓眼，看是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。第七招：測高度

這是一項常規(guī)的檢查工作，他除了可以檢查高度，更可以檢查傾斜。您需要用我們前面介紹的盒尺檢查房頂。取4-5個點進行測量，若數(shù)值一致，說明房頂沒有傾斜。第八招：測墻壁地面

用長尺(或者帶有水平的專用直尺)靠在墻壁地面，檢查是否平整。同時您應(yīng)該仔細觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點。

小知識：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會形成爆點。第九招：測乳膠漆質(zhì)量檢查墻面天花板是否平整，一般建議您選擇陽光充沛的時候。如果周圍光線暗淡，需要您帶上大功率燈泡(200瓦)照射。燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出。如果不平，要向開發(fā)商提出重新補膩子刷漆。如果局部刷漆(修補過)會與墻壁原色產(chǎn)生差異。第十招：油漆

油漆憑肉眼就能看到。但這時您最好用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛(wèi)生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會使門底部過早腐爛損壞。

第十一招：樓道窗戶是否有紗窗，這是許多人忽略的地方。如果沒有，您應(yīng)該及時提出。第十二招：檢查防盜門

您需要確認有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。第十三招：檢查門窗的密封是否良好

可用一長紙條放在密封點上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點試驗看密封條的壓力是否均勻。第十四招：窗戶

推拉窗上的紗窗和窗扇，推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。第十五招：檢查管道安裝、通暢和密封

用手使勁晃動暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。如果松動，應(yīng)重新固定。打開水閥看排水是否流暢(否則下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。

第十六招：如果您發(fā)現(xiàn)廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù)�，要檢查陰角陽角達90度，四角無磕碰(房頂四角和地面四角)，地磚墻磚無變形開裂和空鼓。

第十七招：用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設(shè)好，時間久了可能會出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落，應(yīng)重新鋪設(shè)。

第十八招：進行閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)試驗第十九招：檢查衛(wèi)生間

A、衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)

B、如若沒有窗戶，則應(yīng)有通風孔。通風孔設(shè)在吊頂下面。離通風孔最近的插座是防水插座

商品房交付過程中，購房者驗房的依據(jù)標準是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范�！渡唐贩抠I賣合同》中的約定極為關(guān)鍵，因為合同條款是一個不應(yīng)當被忽視的重要內(nèi)容。商品房的“交付”條件

國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條明確規(guī)定，“建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用�！庇纱丝梢�，工程驗收合格是房屋交付的基本要件，如果開發(fā)商無法提供驗收合格的證明文件，肯定不具備交付條件。與此同時，《商品房買賣合同》中約定的其他交付條件也非常重要(例如有的地區(qū)，將供水、供電、燃氣、綠化等配套設(shè)

第3頁共5頁施的交付承諾明確列入合同，這也就成為了開發(fā)商約定的交付條件)。對于交付住宅，開發(fā)商還應(yīng)向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。商品房交付糾紛的處理

購房者因商品房交付問題與開發(fā)商發(fā)生糾紛的，可以通過多種渠道處理。購房者可以向開發(fā)商的行政主管部門反映，通過行政機關(guān)的調(diào)解來化解矛盾。如果購房者與開發(fā)商不能及時達成調(diào)解意向的，則購房者可以按照《商品房買賣合同》中約定的訴訟或是仲裁的方式來進行解決。對付收房中的常見問題

問題一：收房中可能遇到的問題和解決對策

如果下述情況存在，且雙方有明確的約定，就應(yīng)當遵照執(zhí)行，否則，開發(fā)商違約，由業(yè)主應(yīng)當要求開發(fā)商立即完善，并要求開發(fā)商承擔違約責任。

小區(qū)道路未完工，道路不通，無法通行；

小區(qū)燃氣未通，正值采暖季無法供暖，基本生活條件和裝修條件不具備；

閉路電視及安防設(shè)施未按合同約定和國家法律規(guī)定配套到位，入住業(yè)主安全無法保證；小區(qū)有線電視目前不具備接通信號條件；

小區(qū)綠化全面處于在施工程狀態(tài)，現(xiàn)場混亂不堪與合同約定不符；合同約定私家車位未落實；

樂居工作室小貼士：如果有違背合同約定和政府規(guī)定之基礎(chǔ)設(shè)施未達交付條件之處，導(dǎo)致無法入住，業(yè)主應(yīng)當及時與開發(fā)商交涉，不能匆忙入住。問題二：開發(fā)商制定違法的交房流程

關(guān)于收房過程中，不少購房者都提到了開發(fā)商的“霸王條款”，那么在交房流程中開發(fā)商可能會單方擬定強加于業(yè)主的違反雙方所簽《商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》的約定。這會使雙方無法辦理交付手續(xù)，引起交房糾紛。

那么我們有必要對這些可能的額外設(shè)定房屋交付約定進行一個梳理，它們一般包括：(1)以補交面積差價款作為房屋交付條件。

一般在雙方所簽的《補充協(xié)議》中對房屋差價款的結(jié)算時間均有約定。但在糾紛時開發(fā)商往往不顧此約定，強行要求購房者交付面積差價款，并以此作為交房條件，如不交此款，開發(fā)商便拒絕交房，在這種情況下，無論該房是否具備交付條件，開發(fā)商的行為均已構(gòu)成故意違約，因此而不能交付房屋的責任完全應(yīng)由開發(fā)商承擔。(2)以違法代收契稅、維修基金作為房屋交付條件。

如果業(yè)主與開發(fā)商的合同中并無房屋交付時委托開發(fā)商代交契稅和維修基金的約定，但在開發(fā)商的結(jié)算通知書中仍以此為交房條件，屬于開發(fā)商單方額外設(shè)定交房條件，購房者完全有理由拒絕。

開發(fā)商的交房流程如果無理強迫業(yè)主在未進行房屋檢驗(含文件檢驗)的條件下辦理接收手續(xù)，企圖造成房屋交付的既成事實，也屬于房屋不能交付的原因之一。問題三：關(guān)于竣工驗收備案表的完整性

政府為了最大化的避免購房者和開發(fā)商之間的糾紛，在購房者與開發(fā)商之間建立了一套強制性的驗收標準，即房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)建設(shè)工程竣工驗收備案表。這個竣工驗收備案表首先為購房者做了驗收房屋的最基本工作，成為了開發(fā)商房屋質(zhì)量問題的第一把關(guān)人。

它主要包含以下幾個方面的內(nèi)容：第一，工程的基本情況；第二，施工監(jiān)理單位的意見；第三，竣工驗收備案文件清單；第四，備注。

如果開發(fā)商呈現(xiàn)在購房者面前的竣工驗收備案表缺少以上內(nèi)容的任何一項，那么這個樓盤就成了通常所說的“黑樓”。按現(xiàn)在的情況來看，許多購房者不重視這份竣工驗收備案表，或者忘記它的完整性。所以樂居工作室再次提醒購房者，在您驗房前請您確認竣工驗收備案表的存在和完整性。

另外，收房時一定要看到備案表的正本，并確認上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章，再領(lǐng)鑰匙收房。如果開發(fā)商交房時無法提供《竣工驗收備案表》，購房者應(yīng)拒絕收房，并有權(quán)按照合同約定要求開發(fā)商承擔違約責任。

第4頁共5頁、取得《竣工驗收備案證》的房子才可交付使用

《竣工驗收備案表》雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到有關(guān)部門同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件的，購房人可由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來規(guī)劃的要求。購房人收房時一定要看到備案表的正本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。

《建筑法》、《合同法》等法律都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，這是國家強制性規(guī)范。依據(jù)有關(guān)規(guī)定，我國目前的房屋經(jīng)過驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工驗收備案證》。

在合同中約定：“該商品房經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、建設(shè)單位驗收合格”還可以要求開發(fā)商出具《竣工驗收備案表》嗎？

回答：你們完全可以憑此條件要求開發(fā)商出具《竣工驗收備案表》的。理由如下：、《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定了：建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。這是法律法規(guī)，如果合同違反這些規(guī)定就屬于無效的約定。、上述法律法規(guī)中的“經(jīng)驗收合格”該做什么樣的理解？年8月15日，省建設(shè)廳針對國土資源和房屋管理局的對如何理解“該商品房經(jīng)驗收合格”的請示（國房字〔201*〕417號），頒布了《關(guān)于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關(guān)問題的復(fù)函》（建辦房函〔201*〕63號）。該文件指出：“經(jīng)咨詢建設(shè)部有關(guān)部門，《商品房買賣合同》（示范文本）第八條第一款中的“該商品房經(jīng)驗收合格”，是指該商品房建設(shè)單位已經(jīng)在當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續(xù)。”根據(jù)上述意見，你們在合同中約定：“該商品房經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、建設(shè)單位驗收合格”為交樓條件，這樣的交樓條件顯然是低于《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)規(guī)定的交樓條件的，屬于違反法律法規(guī)規(guī)定的情況，因此這樣的約定當屬無效約定。

、根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商在交樓的時候同樣應(yīng)該提供《竣工驗收備案表》，業(yè)主有權(quán)要求查看，否則可以通過訴訟手段救濟。依據(jù)就是你們在合同中約定：“該商品房經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、建設(shè)單位驗收合格”是違法的，應(yīng)該無效，交樓標準應(yīng)該按照國家的標準，“商品房驗收合格”，是指該商品房建設(shè)單位已經(jīng)在當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續(xù)。開發(fā)商在交樓的時候應(yīng)該出具《竣工驗收備案表》，開發(fā)商無法出具的，應(yīng)該作為不符合交樓條件承擔違約責任。

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業(yè)主收房驗房全攻略

因房屋質(zhì)量等問題引起的收房糾紛，一直是最多發(fā)的房產(chǎn)糾紛類型。即將進入春季收房高峰，對于首次購房的業(yè)主來說，提前掌握一些收房知識十分必要。除了辦理一些常規(guī)手續(xù)，最重要的收房環(huán)節(jié)就是驗房。找個驗房師幫著一塊去驗房，不失為好主意，但他們往往收費不菲，專業(yè)水平也參差不齊。其實，驗房并非是件十分深奧復(fù)雜的事，您只要掌握了基本的程序、帶齊工具，同樣可以給自己的房屋質(zhì)量好好把把脈。業(yè)主收房最佳流程

收房的過程并不復(fù)雜。帶齊身份證件、相關(guān)資料、費用以及驗房工具等，按照與開發(fā)商約定的時間前去收房，主要有以下幾個步驟：

１開發(fā)商和物業(yè)核驗業(yè)主材料。雙方確認收房流程。

２業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項必須為原件）以及《房屋土地測繪技術(shù)報告書》，并由開發(fā)商加以說明。３業(yè)主對新房做綜合驗收，即最重要的驗房環(huán)節(jié)

４業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案。雙方協(xié)商并達成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題。無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當就解決方案及期限達成書面協(xié)議。

５開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。

６業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》。

７與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費并索要發(fā)票或蓋章確認的收據(jù)。８辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費。代辦費金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。９業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。

第1頁共14頁收房流程注意事項

不少業(yè)主是第一次買房子。好不容易盼到交房了，卻往往不知所措。什么時間收房最好？交房手續(xù)怎樣辦才省時省力？請您留意以下幾個注意事項和經(jīng)驗建議。

1、關(guān)于收房時間。一般房產(chǎn)商通知小業(yè)主交房時間比較早，建議不要在第一、第二天去收房。因為那兩天同時來收房的人很多，陪同驗收房子的人也不會有太充裕的時間仔細陪同看房。您不妨選擇第三天或第四天。

2、您可以去物業(yè)部門查看資料，包括《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、《管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))》、《面積實測表》等。需要注意的是，前四項文件是可以帶走的。其中《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》必須是原件。

3、注意核實面積、合同及價錢多退少補等問題。首先要確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。查看售房合同，看誤差為多少。注意簽訂合同時將誤差定在2％至3%，建議不超過5%。

4、物業(yè)可能會催促交付物業(yè)費等費用。但根據(jù)建委的最新規(guī)定，開發(fā)商不得以先交物業(yè)費等費用為收房條件。可以驗收好后交付費用。

5、從物業(yè)領(lǐng)取鑰匙時，要確認樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表鑰匙、電表鑰匙是不是齊全。

目前，大部分的商品住宅交付時都是毛坯房。驗毛坯房的程序主要是三大步驟。第一步“看外部”：即觀察外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。

第二步“查內(nèi)部”：即檢查入戶門、內(nèi)門、窗戶、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電、暖氣、煤氣、通風、排煙、排氣。

第三步“測相鄰”：主要是就閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題與樓上樓下的鄰居配合查驗。驗精裝房還要記得檢查地板、櫥柜、潔廁具以及家電的質(zhì)量。驗房三大步驟

第2頁共14頁驗房流程詳解

1、在檢查完整棟樓座的外墻瓷磚牢固性、單元門是否完好，樓道樓梯安全性和公用設(shè)備完好性后，開啟戶門。

2、檢查防盜門有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。檢查入戶門門鈴，裝上自帶的電池，檢查是否正常工作。觀察貓眼是否有松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。

3、檢查戶內(nèi)門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險最大)，油漆是否刷全。注意用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些地方是否也刷過油漆。檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點試驗看密封條的壓力是否均勻。推拉窗上的紗窗和窗扇，確認是否推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。

4、檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4－5個點用盒尺進行測量，若數(shù)值一致說明沒有傾斜。

5、檢查墻壁是否平整，是否有滲水，是否有劃痕裂紋，是否有爆點（生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻，抹在墻上干后會形成爆點）。檢查地面是否平整，是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓，要責成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板。6、如是精裝房，還要檢查廚衛(wèi)吊頂是否安裝牢固。墻磚、地磚、地板是否平整，是否有空鼓（以小錘敲擊），是否有色差，縫隙是否符合規(guī)范。木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥柜開啟是否靈活順暢，配件是否齊全。

7、檢查上下水。盡量開大上水龍頭，檢查是否正常工作。用盆盛水向各個下水處灌水，如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢，確定表面沒有積水。確認沒問題后要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑料袋罩著水口，加以捆實。地漏等下水則需要塞

第3頁共14頁實并留下可拉扯的位置。

8、檢查衛(wèi)生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至于流入其他房間。將水倒在衛(wèi)生間地面上（高度約2厘米），通知樓下的業(yè)主24小時后查看其房間內(nèi)廁衛(wèi)的天花板是否有滲水。全部用完水后打開水表，記錄下水表的數(shù)字。同時也要記錄電表數(shù)字。9、檢查電氣開關(guān)箱內(nèi)的各開關(guān)是否有明顯標示，是否安裝牢固，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座，如自備有插排（帶有指示燈的五孔插座），可根據(jù)指示燈明滅測定是否正常通電。如有可能配備搖表，可測試插座對地絕緣情況是否良好。10、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現(xiàn)象。檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

11、檢查管道通風。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛(wèi)生間應(yīng)在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手電查看是否具備安裝性，同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電查看煙道、通風口中是否存有建筑垃圾。

12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示應(yīng)同時關(guān)閉進氣閥。

13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢，放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動。

14、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。驗房過程發(fā)現(xiàn)問題及時記錄，并與物業(yè)人員確定解決方案和解決日期。如果驗房后認為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認函”后中止辦理手續(xù)。多發(fā)問題查驗指南

只要按照攻略要求操作，尤其注意最容易發(fā)生問題的地方，基本上就可以驗出房屋質(zhì)量的好壞。我們?yōu)槟�搜集了最容易出現(xiàn)問題的要點查驗環(huán)節(jié)，并附上一些查驗的簡易方法，希

第4頁共14頁望給予您一定的幫助。內(nèi)外門窗：

1．門的開啟關(guān)閉是否順暢。2．門插是否插入得太少，門間隙是否太大。3．門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時有無特別聲音。4．大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊。5．窗邊與混凝土接口是否已做到?jīng)]有縫隙。窗框?qū)僖鬃矒籼�，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。6．開關(guān)窗戶是否太緊，開啟關(guān)閉是否順暢。7．窗戶玻璃是否完好。8．窗臺下面有無水漬，如有則可能是窗戶漏水。地面地板：

1．地板有無松動、爆裂、撞凹。行走時是否吱吱作響。2．地板間隙是否太大。3．柚木地板是否出現(xiàn)大片黑色水漬。4．地腳線接口是否妥當，有無松動。5．地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象。屋內(nèi)頂棚：

1．頂上是否有裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。2．看頂部是否有爆點，有爆點會給后續(xù)的裝修帶來很多不利影響。3．頂棚有無水漬、裂痕。有水漬說明可能有滲漏。如果是頂層住戶，必須觀察頂層是否滲漏。4．留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。5．墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。6．墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪及隆起或凹陷的地方。7．墻身、墻角接位有無水漬、裂痕。8．內(nèi)墻墻面上是否有石灰爆點。廚房衛(wèi)生間：

1．廁、浴具有無裂痕。包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時很細小，要仔細觀察。2．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲。3．浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當。4．廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平。廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。5．磚縫有無滲水現(xiàn)象。6．廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗。7．櫥柜柜身有無變形，壁

第5頁共14頁柜門是否牢固周正，門能否順利開合。8．水池龍頭是否妥當，下水是否順暢。9．衛(wèi)生間、廚房內(nèi)是否有地漏，坡度是否合適，水不能往門口處傾斜。10．出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾。11．樓上的鄰居家是否漏水。電氣管線：

1．試全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題。仔細了解各種電路、閉路電視、電話插座的位置是否有引發(fā)事故的可能。檢查回路數(shù)，按照國家規(guī)定，每套住宅的回路數(shù)不宜少于5個。2．自來水水質(zhì)怎樣。供水管是什么材質(zhì)。有些城市已發(fā)文禁止用鍍鋅管做住宅供水管。銅管可安全使用50年，還能凈化管內(nèi)水質(zhì)，有益健康。3．煤氣熱水器開關(guān)是否有問題。4．居室、客廳有否管線外露。是否有暖氣回水或其它管線穿過。有較多管線穿越居室，不但難看，還會造成裝修困難。驗房常用工具

專業(yè)驗房需要配備垂直檢測尺、內(nèi)外直角檢測尺、垂直校正器、游標尺、對角檢測尺、反光鏡和伸縮桿等。還要帶上5米盒尺、25至33厘米直角尺、50至60厘米丁字尺、1米直尺等量具，以及各種電鉗工具，如帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）、各種插頭（電話、電視、寬帶插頭）、萬用表、搖表、多用螺絲刀（“－”字和“＋”字）、5號電池2節(jié)、測電筆、手錘、小錘、燈泡。

自己驗房的業(yè)主很難帶齊這些專用工具。事實上，您只要準備一些常用的工具就可以了。它們主要是：1）盆：用于驗收下水管道。2）小錘：用于驗收房子墻體與地面是否空鼓。3）塞尺：用于測裂縫的寬度。4）5米卷尺：用于測量房子的凈高。5）萬用表：用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通。6）5號電池：兩節(jié)，用于檢查門鈴。7）鏡子、小凳、手電：用于檢查不易觸及處和暗處。8）其他：計算器、紙筆、塑料袋、打火機、衛(wèi)生紙、報紙、包裝繩。

第6頁共14頁房屋驗收全攻略

準備工具

榔頭

不要感到驚訝，這個工具在驗收房屋過程中是至關(guān)重要的。在新建房屋主體結(jié)構(gòu)驗收中，您可以拿小榔頭輕輕敲擊已經(jīng)初步粉刷的墻壁，聽到“空空”的聲音，說明此處水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，內(nèi)墻面抹灰層部分開裂、起砂，這些情況都說明房屋質(zhì)量不合格。如果聽到沉悶的碰擊聲，則說明質(zhì)量沒有多大問題。

樂居工作室小貼士：用榔頭敲擊時，可以在墻壁上墊幾張報紙，避免留下印跡。

手電

光越是刺眼越好，因為它的用途是勘察房屋主體結(jié)構(gòu)方面�？磯Ρ谑欠衿街保�有沒有凸出或者凹陷的部分。用手電抵住墻壁底部，往上照去，出現(xiàn)陰影的部分就是有問題的地方。以此類推，所有墻面都可以了解到基本情況。同時還可以在煙道、通風口中用手電查看是否存有建筑垃圾。

樂居工作室小貼士：手電最好選擇應(yīng)急燈，不僅有強烈的光，而且光線不容易發(fā)散。打火機

當您驗房時，一般會看到在廚房、衛(wèi)生間的排氣通道上有預(yù)留的孔洞，通過使用打火機可以檢測排氣通道是否正常。使用方法是，用火點燃紙片到冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。如果能，那么就證明排氣通道沒有問題。樂居工作室小貼士：在使用火測試管道時，避免點燃紙片時出現(xiàn)灼傷情況，可以點燃一根香煙放在通風口，看煙能否被吸走。卷尺

它在驗房時作用很大，可用來測量頂梁、窗框、衛(wèi)生間高差、層高和房屋面積。在測量頂梁、窗框時，應(yīng)分別測量兩端距離頂棚的高度，如果誤差在0.5cm以內(nèi)，屬于建筑中合理范圍。衛(wèi)生間與客廳地面的高差，應(yīng)該在2cm左右，誤差不能太大，否則會給裝修帶來一定不便。

樂居工作室小貼士：可在五金店里購買5米的鋼卷尺。電筆

第7頁共14頁請驗房的時候要帶上電筆或者三項插排，有指示燈的最好。主要用來檢查插座，可用電筆或者插排放入預(yù)留電源插座里。電筆或插排燈亮，表示有電，此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)，電筆或插排燈滅。頻繁測試幾次后，可證明開關(guān)、線路正常，插座安全。樂居工作室小貼士：測試插座時，如果開關(guān)拉下，電筆燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，應(yīng)該立即修復(fù)。笤帚

如果您有未使用過的油漆刷，或者小的掃地笤帚，那么請您帶上。主要是為了清掃地面與墻壁夾角處的建筑塵土，千萬別小看這層塵土，清理完之后有可能會看到裂縫、坑洼，有甚者還能發(fā)現(xiàn)鋼筋露在外面！

樂居工作室小貼士：帶個小笤帚順便把衛(wèi)生打掃一下，保持房間的整潔。軟管

一般在驗房時，水電都已經(jīng)開通。業(yè)主可打開每個水龍頭查看是否有水流出，用容器盛些水再倒入每個排水管口中，直觀判斷排水管是否通暢，如果遇到排水管堵塞的情況，一定要查清原因，最好能將堵塞部分的排水管更換。

樂居工作室小貼士：軟管長度8米多為宜。最好是透明管，食指般粗細。乒乓球

乒乓球主要用途是來測量衛(wèi)生間地面的坡度。根據(jù)建筑設(shè)計、施工中的規(guī)范，衛(wèi)生間地面一定要有坡度，朝向地漏位置。使用乒乓球測地平的方法是：將乒乓球放在衛(wèi)生間門口及墻體底部，輕推一下，查看乒乓球是否滾向地漏。

樂居工作室小貼士：如果衛(wèi)生間正在進行蓄水檢驗，也可將乒乓球放在水面上，輕吹一口氣，觀察乒乓球是否移向地漏位置。粉筆

千萬別小看粉筆，這是一個最實用的工具。在驗房時發(fā)現(xiàn)以上問題后，業(yè)主應(yīng)使用粉筆及時在顯著位置標注，以便于施工方進行維修。如：在墻壁上畫出空鼓部位，寫明空鼓。樂居工作室小貼士：在攜帶粉筆的同時，業(yè)主還應(yīng)該帶上紙筆，將發(fā)現(xiàn)的問題做個記錄。物業(yè)資料

驗房時想通過測量來掌握自己房屋的面積、高度等問題時，必須以合同附件中的戶型圖為依據(jù)。于是開發(fā)商提供的物業(yè)資料便不可或缺。它包括：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、《面積實測表》、《管線分布竣工圖》。樂居工作室小貼士：這些都是可以帶走的哦，打官司或者墊桌子都用得著。

第8頁共14頁毛坯房驗房二十招第一招：廚房煙道

請您用紙卷點火后滅火呈冒煙狀，然后放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。第二招：衛(wèi)生間通風

理論上開發(fā)商應(yīng)在吊頂下留通風口，如果留在吊頂上面時，您需要用手燈查看是否具備安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風口中用手電查看是否存有建筑垃圾。第三招：管道煤氣

同樣用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關(guān)閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復(fù)。第四招：空鼓

手錘墊上幾層紙(避免留下錘印)敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘(10g)測墻磚空鼓。

第五招：驗電

A、檢查插座：在五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)(應(yīng)有標示)，指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。B、當您打開開關(guān)箱時，會發(fā)現(xiàn)里面的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標示。如果沒有或不明確，應(yīng)讓開發(fā)商立即糾正。

C、開關(guān)箱內(nèi)的開關(guān)應(yīng)安裝牢固，所以您需要對每個都用力地左右晃動檢查。如果發(fā)現(xiàn)松動，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時造成更大危險。D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現(xiàn)象。E、檢查弱電插座數(shù)目：

F、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

G、檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)5號電池測試門鈴。是否不響或響了不停。第六招：視鏡(貓眼)

第9頁共14頁入戶后您可以首先觀察貓眼，看是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。

第七招：測高度

這是一項常規(guī)的檢查工作，他除了可以檢查高度，更可以檢查傾斜。您需要用我們前面介紹的盒尺檢查房頂。取4-5個點進行測量，若數(shù)值一致，說明房頂沒有傾斜。第八招：測墻壁地面

用長尺(或者帶有水平的專用直尺)靠在墻壁地面，檢查是否平整。同時您應(yīng)該仔細觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點。

小知識：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會形成爆點。第九招：測乳膠漆質(zhì)量

檢查墻面天花板是否平整，一般建議您選擇陽光充沛的時候。如果周圍光線暗淡，需要您帶上大功率燈泡(200瓦)照射。燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出。如果不平，要向開發(fā)商提出重新補膩子刷漆。如果局部刷漆(修補過)會與墻壁原色產(chǎn)生差異。第十招：油漆

油漆憑肉眼就能看到。但這時您最好用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛(wèi)生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會使門底部過早腐爛損壞。

第十一招：樓道窗戶是否有紗窗，這是許多人忽略的地方。如果沒有，您應(yīng)該及時提出。第十二招：檢查防盜門

您需要確認有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。第十三招：檢查門窗的密封是否良好

可用一長紙條放在密封點上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點試驗看密封條的壓力是否均勻。

第十四招：窗戶

推拉窗上的紗窗和窗扇，推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。

第十五招：檢查管道安裝、通暢和密封

第10頁共14頁用手使勁晃動暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。如果松動，應(yīng)重新固定。打開水閥看排水是否流暢(否則下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。第十六招：如果您發(fā)現(xiàn)廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù)�，要檢查陰角陽角達90度，四角無磕碰(房頂四角和地面四角)，地磚墻磚無變形開裂和空鼓。

第十七招：用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設(shè)好，時間久了可能會出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落，應(yīng)重新鋪設(shè)。

第十八招：進行閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)試驗第十九招：檢查衛(wèi)生間

A、衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)

B、如若沒有窗戶，則應(yīng)有通風孔。通風孔設(shè)在吊頂下面。離通風孔最近的插座是防水插座

第二十招：暖氣片

A、暖氣片上方應(yīng)有排氣孔，使用時應(yīng)擰動將氣體排掉。如果擰不動就需要修理解決，否則氣排不出來，暖氣片不熱。

B、還要注意暖氣片安裝時進水管和回水管的坡度符合要求，否則影響采暖。精裝房驗房十招

第一招：確認購房合同。因為合同上有許多附件對裝修房驗收有重要意義,比如說小區(qū)分布圖，約定細則等。

第二招：確認帶有尺寸的房型圖紙。不僅是房子的平面布置圖，電路、水路圖紙也應(yīng)當齊全。

第三招：確認是否拿好鑰匙。因為通常鑰匙數(shù)量比較多，有樓層鑰匙、戶門鑰匙、水表、電表鑰匙，注意不要遺漏了。

第四招：確認裝修材料單。上面記錄了材料的品牌、款式和型號，驗收全裝修房時需要核對。

第五招：確認驗收結(jié)構(gòu)。當發(fā)現(xiàn)全裝修房結(jié)構(gòu)與合同不符，一定要在入住前向房地產(chǎn)商提出，遇到阻力也可以向政府有關(guān)部門反映，如果只是發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，房子交接時可如實做好書面記錄，要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定時限內(nèi)進行維修。

第六招：核對工程項目。一般人認為不大可能出現(xiàn)問題。樂居工作室提醒您，有不少業(yè)主在入住后都驚訝地發(fā)現(xiàn)施工項目有所遺漏。

第11頁共14頁第七招：核對所用材料。購房者需要盡可能地關(guān)注一下是否與合同上承諾的相一致，是否是知名品牌，型號款式是否對應(yīng)等等，有差錯應(yīng)及時交涉。

第八招：核對層高。特別是小高層項目，層高在裝修前本來就緊張，裝修后更容易變得壓抑。因此不要忽略對層高的核查。

第九招：仔細核對圖紙，看重要設(shè)施的位置是否變動，變動應(yīng)當記錄在案；比如線盒設(shè)計的位置本應(yīng)該在墻面上方，而施工方進行了改動，不修改設(shè)計今后很難明確責任。第十招：檢驗精裝修房不是單單看就可以，還要學會聞。苯超標的涂料會讓您感覺房間里有淡淡的香氣，而有些涂料甲苯二異酸的含量超標，其蒸汽有毒性，會刺激眼睛。明明白白收房，避免不必要的問題糾紛

房屋交付涉及相當多的法律和技術(shù)問題，是購房者在買房過程中容易出現(xiàn)問題的一個環(huán)節(jié)。那么，作為購房者(商品房的買受人)和開發(fā)商之間在購房過程中如何不發(fā)生或少發(fā)生糾紛呢？在這里就談一下收房過程中需要注意的法律問題。

商品房交付過程中，購房者驗房的依據(jù)標準是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范�！渡唐贩抠I賣合同》中的約定極為關(guān)鍵，因為合同條款是一個不應(yīng)當被忽視的重要內(nèi)容。

商品房的“交付”條件

國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條明確規(guī)定，“建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用�！庇纱丝梢姡�工程驗收合格是房屋交付的基本要件，如果開發(fā)商無法提供驗收合格的證明文件，肯定不具備交付條件。與此同時，《商品房買賣合同》中約定的其他交付條件也非常重要(例如有的地區(qū)，將供水、供電、燃氣、綠化等配套設(shè)施的交付承諾明確列入合同，這也就成為了開發(fā)商約定的交付條件)。對于交付住宅，開發(fā)商還應(yīng)向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。商品房逾期交付的責任

開發(fā)商逾期交房，首先要看開發(fā)商是否存在免責事由，即開發(fā)商是否遇到合同約定的免責事由。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了合同約定的免責事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發(fā)商沒有在合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了約定的免責事由告知購房者，開發(fā)商仍要承擔逾期違約責任。

如果開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則開發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，原則上應(yīng)按合同約定辦理。但如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時，則最高人民法院商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

第12頁共14頁商品房交付的流程

購房者在接到開發(fā)商的入住通知后，往往因為急于拿鑰匙而忽略了驗房的重要環(huán)節(jié)。而商品房交付時，驗房是一個最重要的環(huán)節(jié)，因為一旦房屋交付，風險就轉(zhuǎn)移到購房人了，因此為了不接收到一個有瑕疵的房子，必須要在接收前驗收好房屋的每一個部分。購房者可以首先要求核查開發(fā)商提供的各種房屋交付手續(xù)與證件，其次對房屋的質(zhì)量進行檢查，再次按《商品房買賣合同》及其附件、補充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的裝飾裝修設(shè)施進行清點，檢查水、電、氣等設(shè)備完好程度及使用狀況。完成以上程序后，購房者便可以簽收房屋驗收的相關(guān)資料了。

商品房交付糾紛的處理

購房者因商品房交付問題與開發(fā)商發(fā)生糾紛的，可以通過多種渠道處理。購房者可以向開發(fā)商的行政主管部門反映，通過行政機關(guān)的調(diào)解來化解矛盾。如果購房者與開發(fā)商不能及時達成調(diào)解意向的，則購房者可以按照《商品房買賣合同》中約定的訴訟或是仲裁的方式來進行解決。

對付收房中的常見問題

問題一：收房中可能遇到的問題和解決對策

如果下述情況存在，且雙方有明確的約定，就應(yīng)當遵照執(zhí)行，否則，開發(fā)商違約，由業(yè)主應(yīng)當要求開發(fā)商立即完善，并要求開發(fā)商承擔違約責任。小區(qū)道路未完工，道路不通，無法通行；

小區(qū)燃氣未通，正值采暖季無法供暖，基本生活條件和裝修條件不具備；

閉路電視及安防設(shè)施未按合同約定和國家法律規(guī)定配套到位，入住業(yè)主安全無法保證；小區(qū)有線電視目前不具備接通信號條件；

小區(qū)綠化全面處于在施工程狀態(tài)，現(xiàn)場混亂不堪與合同約定不符；合同約定私家車位未落實；

樂居工作室小貼士：如果有違背合同約定和政府規(guī)定之基礎(chǔ)設(shè)施未達交付條件之處，導(dǎo)致無法入住，業(yè)主應(yīng)當及時與開發(fā)商交涉，不能匆忙入住。問題二：開發(fā)商制定違法的交房流程

關(guān)于收房過程中，不少購房者都提到了開發(fā)商的“霸王條款”，那么在交房流程中開發(fā)商可能會單方擬定強加于業(yè)主的違反雙方所簽《商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》的約定。這會使雙方無法辦理交付手續(xù)，引起交房糾紛。

那么我們有必要對這些可能的額外設(shè)定房屋交付約定進行一個梳理，它們一般包括：

第13頁共14頁(1)以補交面積差價款作為房屋交付條件。

一般在雙方所簽的《補充協(xié)議》中對房屋差價款的結(jié)算時間均有約定。但在糾紛時開發(fā)商往往不顧此約定，強行要求購房者交付面積差價款，并以此作為交房條件，如不交此款，開發(fā)商便拒絕交房，在這種情況下，無論該房是否具備交付條件，開發(fā)商的行為均已構(gòu)成故意違約，因此而不能交付房屋的責任完全應(yīng)由開發(fā)商承擔。(2)以違法代收契稅、維修基金作為房屋交付條件。

如果業(yè)主與開發(fā)商的合同中并無房屋交付時委托開發(fā)商代交契稅和維修基金的約定，但在開發(fā)商的結(jié)算通知書中仍以此為交房條件，屬于開發(fā)商單方額外設(shè)定交房條件，購房者完全有理由拒絕。

開發(fā)商的交房流程如果無理強迫業(yè)主在未進行房屋檢驗(含文件檢驗)的條件下辦理接收手續(xù)，企圖造成房屋交付的既成事實，也屬于房屋不能交付的原因之一。問題三：關(guān)于竣工驗收備案表的完整性

政府為了最大化的避免購房者和開發(fā)商之間的糾紛，在購房者與開發(fā)商之間建立了一套強制性的驗收標準，即房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)建設(shè)工程竣工驗收備案表。這個竣工驗收備案表首先為購房者做了驗收房屋的最基本工作，成為了開發(fā)商房屋質(zhì)量問題的第一把關(guān)人。它主要包含以下幾個方面的內(nèi)容：第一，工程的基本情況；第二，施工監(jiān)理單位的意見；第三，竣工驗收備案文件清單；第四，備注。

如果開發(fā)商呈現(xiàn)在購房者面前的竣工驗收備案表缺少以上內(nèi)容的任何一項，那么這個樓盤就成了通常所說的“黑樓”。

按現(xiàn)在的情況來看，許多購房者不重視這份竣工驗收備案表，或者忘記它的完整性。所以樂居工作室再次提醒購房者，在您驗房前請您確認竣工驗收備案表的存在和完整性。另外，收房時一定要看到備案表的正本，并確認上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章，再領(lǐng)鑰匙收房。如果開發(fā)商交房時無法提供《竣工驗收備案表》，購房者應(yīng)拒絕收房，并有權(quán)按照合同約定要求開發(fā)商承擔違約責任。

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